万科城市花园 物业管理服务方案
武汉市万科物业管理有限公司
目录社区项目概况·03
顾客群特点及需求分析··08
物业管理服务模式·09
服务模式实现计划及要求··10
社区服务人员配置方案·15
物业管理费测算·18
一、社区项目概况
万科城市花园一期规划总建筑面积393480㎡(原方案数据)，其中居住产品372610㎡以4—6层花园洋房、多层住宅为主。公共服务配套21000㎡，其中含较大规模的公共商业服务中心（8000㎡）和会所（5000㎡）各一处，18班制学校，9班幼儿园各一所；保留并丰富中部的小丘形成一期的公共绿地（脊）和儿童公园。
本项目一期规划用地拟分二至三期开发建设。
1.周边环境及市政配套
武汉万科城市花园位于武汉市城区的东南侧，紧邻城市中环线—既武汉科技新城汤逊湖产业区东部产业组团的北端，南面与武大科技园区相临。东南隔(规划中的)滨湖大道为汤逊湖内湖，距光谷商贸中心5公里、华中科技大学4公里，是连接城市中心、东湖风景区，众多高等学府与光谷科技园区、汤逊湖自然生态区的重要节点之一，集得天独厚的区域位置、浓郁的人文环境、便利的交通和优美的田园风光于一体，是十分理想的“人居”环境。
一期用地呈较为规则的五边形，城市主干道江夏大道、中环线(辅路)分别与用地的西、北侧直接相临，东面为产业区道路—天翔路。用地东北接当代物业房地产开发公司用地(现为坡地、农田)，西南为郑桥变电站，提供项目施工用电以及生活用电，于江夏大道预留接口。地块给水、雨水、污水均可由江夏大道接驳,正在建设的江夏大道铺设有200的燃气管道，可为地块提供燃气供应。
2.项目主要经济指标（设计部提供）
A．基本情况：
物业名称万科城市花园社
区
物业类型商住小
区
行政区域江夏区
规划总用地面积
ha
42.0318
含待征道路
ha
6.2118
居住区用地面积
ha
35.82
总建筑面积
m2
393480
住宅建筑面积
m2
372610
公建建筑面积
m2
21000
总户数
户
3026
总人口
人
10591
户均建筑面积
m2
123
含待征道路容积率0.94
不含待征道路容积率 1.1
建筑密度25.08%
停车位900个
地面停车位
半地下架空停车位
停车位／户数30％
1.04
住宅建筑面积毛密度万
m2/ha
1.68
住宅建筑面积净密度万
m2/ha
296 人口毛密度
人/ha
479 人口净密度
人/ha
绿地率（与占地面积的比率）36%
小区道路面积15.8％
水体面积2％
小广场数量4－5个B．户型指标：
户型指标数值规划总用地面积(ha) 42.0318 居住区总用地面积(ha) 36.66 计容积率总建筑面积(m2) 393480 容积率0.94 覆盖率（与占地面积比率）21% 总户数（户）3026
总人数（人）10591
户均面积(m2) 123
建筑面积
建筑面积住宅
总面积(m2) 372610 其中
独立别墅（m2）0 0 0
联排别墅（m2）32户250 m2/户8000 2.2%
情景花园（m2）992户145 m2/户143840 39%
多层住宅（m2）1980户 110m2/户217800 58%
小高层住宅（m2）
初步预
计400
户左右
135m2/户2970 0.8%
公共
服务
总面积(m2) 21000
1 商业服务（m2）10000
2 会所5000
3 管理（m2）500（最少800㎡）
4 小学（1所18班制）3600
注：未计半底下车库及人防（平战结合人防地下室）26700㎡C．配套指标：
(一)生活给水:
1．给水水源：市政保证水压0.15Mpa。
2．给水系统：采用变频供水。
3．给水量：
类别
用水定额
L／人d 每日用水
时间h
变化系数
k
用水单位
人数
日用水量
m3/d
最大小时
用量m3/h
住宅250 24 2.5 10591 2643 276 小学50 10 2.5 444 36 9 幼儿园50 10 2.5 819 18 4.5 商业服务50 10 2.5 1350 67 17 绿化及其它用水按总用水量的10％计277 31 总计3042 336 4．由自城市自来水管网接入给水的管径为DN300（Q＝400立方米／时）一根
（二）消防给水:
1．室外消防用水：商业区采用室内消防栓式供室外消防用水。
2
3．室外消防用水由城市自来水管在室外设室外消火栓供给；室内消防用水由
消防水池（72立方米）供给。
（三）生活排水:
1．小区污水为生活污水，污废水合流经室外化粪池处理后排入小区污水管网，
再直接排入城市污水管网。
2．生活排水量：生活排水量和生活给水量相同。
最高日生活排水量为：Qd=2765立方米。
最大时生活排水量为：Qh=305立方米。
3．化粪池选用：无动力排放式化粪池
(四)、雨水
1．小区的雨水和污废水分流，小区雨水管网汇总后排至城市雨水管网。
2．雨水排放：天台、阳台雨水分开独立排放，后接小区雨水排放管网。市政雨水排放与小区雨水分别独立排放。
D．电气规划指标：
(一)、供电
为了保证供电可靠，采用两路10KV高压供电电缆将目前大一期分成两个独立环网配电系统，重要设备分别给出不同地双电源闭环设计，开环运行，1小区内皆采用户外箱式组合变电站配电
(二)通信及智能化
住宅每户按语音通信2门市话、数据通信一个点；每户考虑2～3个有线电视插座；住宅设置完善的通信、网络、有线电视、可视(非可视)对讲、监控安防、报警求助、物业管理等智能化系统，并形成整体网络并由小区智能化控制中心统一管理。
由于小区规模较大，整个总体规划考虑设置一个电话、宽带、有线电视、智能化管制中心在大一期会所内。，
(三) 室外管沟布置
室外管线一律入地。电力系统高、低压主干网络采用1米宽电缆沟敷设，通信及智能化主干网采用12孔D90的双壁波纹管埋地敷设，二者均有较大的发展余量。
室外管沟皆采用集中排水措施，将雨（渗）水引入统一的排水网络，保证管沟内无积水、维护方便。电缆沟上可铺砖或覆土，保持与道路规划风格一致，又不影响本系统的功能；埋地排管统一设置检修人孔，以满足日常维护及美观的需要。
室外主干网络至各楼栋的支线一律采用直埋敷设，电力及通信、智能化网络均分组采用独立式交接箱，以便分段维护和物业管理。交接箱可结合园林小品设置，也可结合建筑外墙或围栏的建造样式，以便与建筑风格协调统一。
二、顾客群特点及需求分析（董咀良）
该项目目标客户群体具有如下共性特征：
年龄方面，客户以31-40岁的中青年为主，这部分人普遍学历高，追求生活的档次。25-30岁的青年人也占到一定比例，这部分人经济实力有限，但对城花倡导的生活方式非常向往。
◆教育程度，80%的客户受过高等教育，其中有部分受过本科以上的教育，有出
国经历。相对于花城的客户来说，城花的客户有更高的教育程度
◆客户来源，网罗了武昌区的高校、所有的设计院、各类研究所、金融和医疗机
构，其中又以高校的客户最多，其它的客户则绝大多数分布在武昌区的高新企业，如邮科院等。
◆客户分布，来自洪山区的客户占有最大比例，他们主要是高校老师，政府官员和从事
信息技术等高科技含量工作的人。武昌区客户所占比例也较大，关山的客户多半生活或工作在光谷附近。来自汉口，汉阳和东西湖的客户多是认准万科品牌；外地客户所占比例非常小，但其中约有1/3来自江浙。
◆兴趣爱好，约有六成的人在休息时会选择外出散步，其次是看书或看电视。这
可能与他们所受的教育或所处的环境有关系，自然运动的时间会比较少。
客户特点：
?中青年人；
?受过高等教育；
?身处在受人羡慕的行业中；
?有较高的收入；
?得到较高的社会肯定评价；
■追求生活品质。
三、物业管理服务模式
从项目定位和客户需求角度上分析有四大特点，其一、新都市主义建筑风格，具备绿色走廊、都市核心、有层次的开放空间、地域性、社区邻里关系特点；其二、独天独厚的自然条件，有丰富的水域和植被；其三、身处在优厚且较大压力的职场上，有着对自然、健康、自由生活环境的渴望；其四、便利的商业、高品位生活方式。针对物业特性和顾客群特点，万科物业将在万科城市花园定位为“free”的物业管理模式。
（一）“free的”服务模式定位与释义
“free”体现自由的、独立的、随意的、自然的、优美的、空闲的、开放的、任性的为人之本性释放，人的情绪、体力、智力、精力被束缚一定程度后得到深度舒展而产生的愉悦感受，是无限美妙和令人遐想的，“free”强调在自然与人文环境、现代与历史风格、建筑与服务气氛的和谐，突出尊重人为环境营造宗旨，回顾历史折射人文情怀，追求自然建立服务特色。
实现“free”模式需要必备两条件：一是以“一切皆善，善待一切”的价值观，“free”更多的通过顾客自我情操演绎千变的精彩生活，二是具有开放的建筑风格，舒适的交流空间，风格炯异的商业为大背景。
以尊重人文化倡导为前提，在法制、契约、诚信为“free”的底线，相互尊重和理解，共同品位生活。“free”模式主要由三大元素构成：
?开放的
1、自由出入的大社区，充裕的公共设施和场所，独立且安全的组团；
2、物业安全管理重点是组团，将居家报警、单元门禁、院落围墙红外
线联动对射、组团可视对讲门禁、安全员定点巡逻、24小时控制
中心值班机制；
3、组团外施行“无人化管理”，通过智能化设备对主要场所的监控、以
及巡视员的交叉巡逻确保公共场所的治安，同时给予顾客的充分自
由空间。
4、社区不在是私家领地，而是具有和政府共同治理的特点，引进综合
治理办公室、派出所、居委会等机构。只要遵守法律和社区规范的
人员，将充分享受无阻尼的服务，尽情享受丰富的生活方式。
5、社区将无“禁止践踏草地”的标识牌，开辟可直接接触的绿地，拉近
人与自然的距离，供客户享受青草芬香和阳光沐浴。
?生活的
1、引领庭院文化，丰富组团内社区活动，为每组团设置亲善大使，直
接为业主排忧解难，建立快速沟通渠道，让业主在大社区中享受更
贴切的服务；
2、营造绿树葱荫的生活环境，丰富社区公共场所的娱乐设施；
3、对商业业态更具有生活味布局，生活必配备项目、休闲娱乐项目、
咖啡酒吧项目、异国情调的跳蚤市场；亲和力的廉价百货项目；
4、多元的信息沟通渠道，遍布社区的音乐广播、人流密集出的电子屏
系统、可随时求助的招援电话、传统的宣传公告栏。
5、缤纷色彩的社区文化，以健康、科学、探险为主题适于各类人群，
尤其包括儿童寓教于乐的科教活动。
?便利的
1、社区提供便利的商业配套，引进大型购物商家交通车；
2、通畅的交通设计，路边停车方式，缩短步行距离；
3、物业服务都以业主便利为中心设置快捷的办事流程，在人潮高峰段
亲善大使专守庭院服务；
4、提供家居生活的清洁、育苗、维修、代购物等便民服务；
5、提供房屋租售、转让服务。
“free”服务模式不仅要表现在顾客生活方面的日常业务管理与服务方面，还涉及到社区文明建设、会所服务、租赁经营等综合内容。
（二）“free”服务实现计划及要求
工作内容工作标准完成时间项
目
客户服务客户服务中心设置1、分前台事务办理和亲善大使两大职能
2、分前台事务办理设计为与业主直接接触，贴心大使办公位
置可设计后台。
3、设置在会所位置，使用面积约50m2 包括办公、接待、现场
资料储存空间、装修家政办理台、授IC卡（含设备）、洽
谈室
亲善大使制1、7：00—9：00，17：30—19：00在大房子处直接承办业主
委托事宜；
2、熟悉组团内每户业主，走访并收集业主意见收集信息汇集
服务中心；
3、组织庭院社区文化活动。
着CI职员服（西服式样、蓝色面料、白色衬衣）
分3个区域，3个专职亲善大使，设5个固定办公点（原则徒步
5分钟内可到达），（与外围安全巡逻相结合，在人流高峰期设门
童概念）
30岁以下，高中以上文化程度，气质佳，乐于助人，善沟通（结
合外围巡逻安全员）
社区文化策划1、以健康、科学、探险为主题，重点突出庭院文化
2、针对儿童、购房决策人、老人提供特色文化活动
3、以协助业主自行组织为发展方向
4、组织各类艺术沙龙
有偿服务项目设置1、根据业户特点，设定便民服务项目，只收取成本的5%利润；
2、方便投资客户群交易，开展租售业务，以赚取利润为目标商业配套方案1、物业公司经营咖啡厅、酒吧业务，开设洗衣房，管理会所。
2、引进肉菜市场、两家以上百货店、快餐、医疗室、美容理
发店、书吧、麦丹劳、汽车美容等。
3、开发路边商业，周末设置跳蚤市场。
电子显示屏1、需要设在巴士站；
2、具体方案已提交；
细微点滴服务1、成立贴心协会，提供业主忽略的点滴服务。
2、开辟服务画廊，寻找服务足迹，提高业主精神文明。
环境管理现代与历史氛围营造1、设置历史回顾凳；
2、项目开发前后照片对比景点设定
3、在集中商业穿溜冰鞋的保洁，演绎自由、舒适、现代气息。
服装紧身牛仔蓝色衣（轮滑保洁服务）
自然生态营建方案开辟亲近绿地，供人休憩；
修建人造鸟巢；
建造有机肥基地，供人参观和社区有机肥取用；建设小苗圃培
育基地、果树等（共10*6 m2）
社区保洁绿化管理方案（88人）1、环境保洁（60人）
2、家政：（10人）
3、垃圾清运：市政化
4、垃圾箱；庭院两个单元一脚踏式双桶垃圾箱（240L/桶）庭
院外果皮箱（1个/半径40m）
5、服装有楼内和楼外之别，楼内体现精致，楼外体现专业特
点
6、垃圾中转站设置（60m2 ）
7、1台机动垃圾清扫车、1台机动洒水车、机动垃圾车1台
8、每两栋设有保洁取水点（对裸露管口作防冻处理）
绿化（18人）
地下自动喷灌系统选择PPR管材
每半径50m绿地设一个电源插座（防水、防触电）
尽量考虑雨水利用系统
其它外围保洁实施外包方式。
安全管理治安管理
城花的安
全管理方
案主要以
人防与技
防相结合；
巡逻岗与
固定岗相
结合；红外
报警与小
区摄像机
联动相结
合。
人防采用的内紧外松的管理模式循序渐进。
1、整个小区分为多个小的片区进行区域化管理；将若干个小
的组团化为一个区域设定一个安全巡逻岗（楼内巡逻岗5
个），主要是对本区域的安全事务的处理。着公司规定的
CI服装安全员楼内巡逻岗（西装），主要是以小区的整个风
格相配套。
2、在小区的主要地段及繁华区域设置徒步的安全巡逻岗，主
要是以提供安全服务为主要的目的（设岗位1个）。
3、对于组团外围及小区的次干道设置有单车巡逻岗（单车巡
逻岗5个），主要是保证小区次干道及周边的安全事务处理。
着装以牛仔服特色的服装，体现自由与开放的小区管理特
色。
4、在小区的主干道及整个小区的安全防范监控和对小区各岗
位的快速支援及整个小区的安全事务处理（摩托车巡逻岗1
个）。根据小区的特色着美式的作战服，主要是在小区内起
到威慑作用。
5、体现城市花园安全管理的风格，在主要的出入口设置安全
形象岗位1个（核心路与江夏大道交接处）。着美式作战服。
6、在小区的前期对于小区的装修实行集中统一的管理，安全
管理方面设置专门的装修巡逻岗（3个岗位）。着安全楼内
巡逻岗服装。
技防小区智能化与小区控制中心联动的模式。
1、在小区的繁华地段和较为偏僻的地段设置及时的召援电
话，并与小区的摄像探头和监控中心相互联动。能够对顾
客提供便利的服务，从治安管理角度很大的程度上保证了
及时的信息流通。
2、小区红外报警系统与摄像、照明综合联动保障小区应急或
异常现象的发生能够清晰明了的进行监控、记录。
3、组团电动门安装延时自动关闭装置，极大的避免安全的隐
患的发生，同时顾客提供安全方便的服务。
4、红外发射器对装留有间距防跨越，红外线与围墙实体距离
35cm。
5、24小时的监控中心值班制度严格对小区的整体状况进行监
控，同时及时的调配资源协调现场的事务处理（设置1.5个
岗位）。着安全员楼内巡逻岗。
6、设电子巡更系统，确保巡逻获得质量保证。
交通管理1、车场出入口岗（4个岗位）服装要求：国家统一服装体现小
区物业管理的规范化专业化。
2、首期封闭为一个车流出入口（道路宽度可调头）
3、在小区的主要路段及交叉口设缓冲坡、引进市政红绿灯装
置；控制车辆在小区内的速度。
4、针对小区的特点引进市政干道设咪表设置在小区的主干道
对小区的车辆进行管理。
5、对小区内的车辆停放进行及时引导停放和检查制度（小区
停放车辆实行非固定式管理模式）。
消防管理采用谁主管，谁负责。对整个小区实行区域化集中管理的模式。
1、建立责任到人及小区的消防档案，定期的对小区的消防设
施进行检查整改。
2、对裸露管口作防冻处理。
内部管理采用半军事化的管理模式。
1、安全班值班制度为三班四倒，24小时的值班制度。
2、小区安全管理队伍分三班，每班设班长一人，副班长一人。维修人员16人，服装着CI标准服（上衣束腰）配多功能腰带
管理1．设备设施等公用部位将采用分区管理、责任到人的方式，将
城花以核心路为界划分为两个分区，实行分区管理，同时在各
个分区实行责任负责制，每人都有自己的专责区域，同时由要
求通力合作、相互监督以保证设备设施的完好如新。体现“各有
所专，面面俱到”的用人思想和服务理念。
2．家政维修服务主要体现“专业化，快速化”推行岗位专家、服
务明星，来提高服务品质。
3．公共照明采用双电源供电，分区控制。
4．公共部位的路灯要求采用跳跃式双回路控制，在夜深人稀时
关闭一半，以利于今后节约公用费用支出。
5．小区的绿化用水要求采用双路供水，和小区的水景相通，充
分进行水的重复利用，以节约成本。
6．控制中心闭路录像采用数字录像机，并能保存一个月。
7．内线电话系统（办公室、设备房、岗厅）、警铃连通宿舍。
水电气计量1．要求前期就能实现抄表到户，节约服务成本，减少物业今后
的水、电、气损耗支出成本。
2．箱式变电站的放置地点要考虑今后的检修的方便性，及对业
主的影响。
3．合理设计景观照明，尽量减少小区域照明的数量。
服务特色1、组合式工具箱，体现万科物业的“专业化”。
2、家政维修体现快速化，接到报修信息后能在约定时间到达
现场，提出专业的解决方法，并能快速进行维修处理。
3、城花的大区域管理要体现快速灵活，将采用自行车代步模
式。
4、公共部位的维护要提现维护的及时性，所有公共部位的维
护全部要求在最短的时间完成。
5、每位技术员都有自己的专门责任区域，所有区域责任化。
人员要求和服务制度编制管理处服务架构部门经理1人；经理助理2人；会计1人；出纳1人；人事行
政10人；客户中心11人；保洁88人；安全93人；维修17人。前台、后台人员服装仍着CI规定服装
体系文件按照公司IS09000体系执行
人事行政制度按照公司IS09000体系执行
内部管理规定结合现场制定班组内管理规定。
物业管理用房物业管理用房1、资料室
2、办公室
3、会议培训室
4、更衣室
5、仓库（保洁、维修、办公、宿舍）
6、宿舍及食堂
7、维修操作间
800平方米
标识生活、交通、提示标
识系统1、配合项目制定与项目定位的永久性标识。
2、公共宣传及物业服务标识由物业提标识样。
3、交通标识按照国家规范制作。
（三）、社区人员配置方案1.管理处工作人员岗位任职要求1.1部门经理
基本要求
教
育
工作经
验
健康
状况
应接受的内部培训资格证书
发证
机构高、中
专以
上
三年相
关工作
以上
良好岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
管理处经理具物业管理资格证书物业管理资格
证书
国家
建设部
其他要求1．担任主管以上职务满一年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有较强的管理能力和领导水平
4．通过公司评审通过
1．2经理助理
基本教
育
工作经
验
健康
状况
应接受的内部培训资格证书
发证
机构
要求高中专
以上
二年相
关工作
以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
管理处经理助理应具备物业管理资格证书
初级职称证书
各地
劳动局
其他要求
1．担任主管（含主管）以上职务半年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有较强的管理能力和领导水平
4．通过公司评审通过
1．3主管
基本要求
教
育
工作
经验
健康
状况
应接受的内部培训资格证书
发证
机构高中专
以上
二年
以上
良好
岗前
培训
入职
培训
强化
培训
升职
培训
在职
培训
特殊要求应具备相关专业两种中级等级证书以上
中级等级证书
各地
劳动局
其他要求1．在专业技术及管理岗位工作两年以上
2．熟悉任职岗位及下属岗位的各项业务及运作流程3．具有一定的管理能力
4．通过公司组织的考核和资格审核