2010大冶市房地产市场市调报告 缩略版

大冶市房地产市场

调研报告

天峰地产顾问有限公司

2010年3月

前言

天峰公司自从2005年底进入大冶市场以来，至今已步入第5个年头，我们公司一直以来秉承着“尊重市场、客户第一、服务至上、贵我双赢”的工作原则，致力于房地产销售行业。公司从小到大，从弱到强，离不开市场的支持，更离不开广大开发企业领导与同仁的培养，怀着一颗感恩的心，我们始终在无私的奉献着自己的智慧来回报社会。作为一所服务性公司，在面对大冶房地产市场与广大业内同仁时，我们思考很多：

如何更好的了解大冶房地产市场？

如何掌握最新的大冶房地产市场动态？

如何为开发企业所开发的项目提供详细的市场数据支持？

如何为开发企业建立良好的市场口碑？为开发项目建立良好的市场形象？

如何解决项目推广及销售过程中的疑难问题？

如何更好的为大冶房地产市场奉献自己的智慧？

……

带着诸多思考，我们深感掌握市场信息的重要性，带者诸多疑问，我们展开此次“2010年度大冶房地产市场调研”工作，一种求知的责任感油然而生！

一、市场调研报告说明

1、市场调研对象：

大冶市房地产市场各在建、准建、报批及网上备案楼盘。

2、调研目的：

2-1、真实显示大冶房地产市场楼盘现状及政策动向；

2-2、为准开发项目的投资、规划及建设提供参考性数据；

2-3、为在售项目的销售及推广提供真实的依据。

3、调研方式：

3-1、踩盘

踩盘是目前该调研报告数据来源的主要方式，它由2种人员完成，1是策划师，2是置业顾问。在每期调研报告更新期内的第1月，人员将会通过各种名目以不低于3次的上门，分批次的对各楼盘现场售楼

部进行资料收集，在下月初提交至公司进行资料汇总及分析，并于每期调研报告更新时间结束前，将新增内容补充至调研报告中。

3-2、咨询

咨询是该调研报告数据来源的补充方式，它主要由公司的中高管人员完成。作为有机会能接触开发商及政府相关管辖部门领导的人员，对项目未公布的数据及政策的动向会先一步了解，该部分资料将会即时通报公司与其它资料汇总，并于每期调研报告更新时间结束前，将新增内容补充至调研报告中。

4、调研内容：

4-1、房地产市场的现状及前景预测；

4-2、各在建、准建、报批项目的基本数据及单个项目的分析；

4-3、政策影响及动向。

5、其它补充说明：

5-1、该市场调研报告内容由天峰地产顾问有限公司提供；

5-2、该市场调研报告不包含小产权项目及建筑面积低于2万方的项目（特殊项目除外）；

5-3、该市场调研报告为2010年第一期，此后天峰公司将不定期对《大冶房地产市场调研报告》进行更新，保证市场信息的真实、及时、准确、可靠性。

二、大冶房地产市场发展状况

1、放盘量分析：

从2008年至今，大冶入网销售项目为33个，全市商品房供应面积469936.8㎡。其中，2009年新增项目12个，新增项目可售套数608套，新增项目可售面积83939.86㎡，2010年新增项目5个，新增项目可售套数628套，新增项目可售面积79851.19㎡；往年结转项目28个，目前可售套数2462套，可售面积390085.61㎡。

2、需求特征：

大冶当地老百姓在购买房屋时，大部分比较喜欢120㎡左右三房两厅的中大户型，相对家庭经济条件比较好的，可能会选择140㎡左右或以上的大户型，以改善居住环境。而目前90㎡左右的中小户型在楼盘中所占有的比例都较小，一般选择此类户型的消费者以年轻的置业者居多。

3、居住习惯：

大都喜欢座北朝南的房子，认为这样的房屋通风采光较好。大冶以前所销售的商品房大多是6-7层的多层楼房，随着收入的增加和经济条件的改善，并在部分外来有实力的开发商的带领下，越来越多的电梯

小高层和高层楼盘出现在大冶市场上，并逐渐形成未来城市房地产的发展趋势，被当地居民所接受，且成为未来城市高端楼盘的象征。

4、价格分析：

通过大冶商品房市场调查分析来看，2008年大冶市商品房价格为2100－2500元／平方米，2009年，商品房价格已达到2400－3000元/平方米，从调查结果我们不难看出，2009年与2008年相比，商品房价格有较大幅度上升，涨幅为17%。大冶之所以出现房价上涨、房屋供不应求的状况，主要除了因为前几年大冶的土地供应量不足，政府供应土地量偏少，开发量少之外，还由于2008年金融危机前后，房地产市场不稳定，造成了很大一部分购房客户处于持币观望态势，累积了许多刚性需求客户，在2008年下半年过后得以释放，从而对购买市场起到了较大的冲击，致使商品房价格水涨船高。在良好的市场大环境下，开发量增大，商品房市场得到了快速的发展，从2008年下半年起，大冶市在城北新区大冶大道、新冶大道、金湖大道两侧，投资开发许多大的项目，建设功能齐全、管理完善、设备先进、环境优雅的住宅小区。从本次市场调研的情况来看：

2010年年初，多层住宅楼的价格一般在2400—3000元/㎡之间；带电梯的小高层或高层住宅，一般在240 0—3000元/㎡之间，最高的有达到3000元/㎡以上的。（如铜都国际。）

5、建筑特点：

由于开发成本增加、开发商追求利益最大化以及大冶部分市民的观念转变等原因，大冶目前在售的楼盘都是以高层电梯楼房为主，当地称多层为“楼梯房”，高层为“电梯房”，且沿路或主干道的一般都带有联体的2—5层的底层商业，如铜都国际、云顶花园、恒大·现代城等。

6、建筑色彩：

大冶市过去的房屋外立面大都以红白或黄白相间的颜色为主，比较单调，为当地楼盘的一大特色。目前在售和新开发的大多项目已经逐渐趋向走高层路线，以提升楼盘档次，并为当地消费者所接受，如怡景花园、铜都国际等以29层和32层，都是新生楼盘的形象名片。

7、绿化风格：

由于大冶土地价格不断上涨，大部分项目都缺少绿化设施的建设，有的甚至几乎没有绿化，只有极个别的几项目，如湖景花园在小区内部有一些人工湖和绿地广场，君临天下、滨湖康城等少数几个项目，有一部分的园林配套，但大冶近年来开发的新项目总体缺少绿化设施的建设。

8、物业管理及配套：

大冶市近年来，开发商大多都将自己新开发的项目定位在中高端楼盘上，开始引进现代物业管理，如湖景花园等，引入了部分智能物业管理概念（如闭路电视监控、可视对讲、门禁系统、车辆出入管理等）。配套方面都很单一，个别小区只有简单的游乐健身设备，没有具体的人性化配套设施，如网球场、游泳池、会所、小区背景音乐等。

9、营销方式：

大冶市场缺乏系统的营销手段，整体营销水平档次偏低，大部分楼盘连楼书资料都没有，拿着图纸卖房是普遍现象。销售员的整体素质普遍不高，2008年以前只有极少数几个有档次的楼盘委托代理公司代理，而当地房地产开发商大多缺乏专业性，2008年下半年以后，越来越多的开发公司委托代理公司进行销售，代理公司源于其专业性与对市场的敏感性，策划和推广设计较并报颖，如铜都国际户外围栏广告很有特色。项目基本上是以本地开发商开发为主，也有少量的外地有实力的开发商，开始进军大冶房地产市场，并开始聘请营销策划公司为其楼盘做全程营销策划，以提升项目档次和市场知名度，打造品牌形象。

10、宣传推广：

大冶楼盘在宣传推广方面也基本上处于较初级水平，以宣传单页和条幅为主要宣传手段，且部分楼盘宣传单张的印刷质量、内容也较为粗劣。只有少量的楼盘做了系统化的宣传，如云顶花园，事实证明，系统有效的宣传推广对于商品房销售的促进作用还是挺大的（云顶花园开盘当天销售量达到177套，创造了大冶房地产市场上的开盘销售套数记录）。

三、楼盘单项分析

本次大冶市场调研项目共计29个，其中单项分析项目20个，具体情况如下：

6.8万方大冶市矿业大厦（风华幼儿园）斜对面

黄石市万众和房地产开发有限公司

黄石中杰房地产开发有限公司

城关五里牌原大冶帆布织带厂（观山加油站对面）

湖北省大冶市东风路与金湖大道交界处

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㎡（住宅130000㎡，商业13500㎡）

万方

湖景花园

大冶城建房地产开发有限公司

城建湖景花园位于大冶新冶大道6号

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总建筑面积13万方，二期2栋7多层，1栋20层高层现房销售

一品人家

大冶东方华宇房地产开发有限公司

大冶市阳光沙滩对面

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多层，高层，小高层，总建筑面积40万方桩基阶段

四、大冶房地产展望

1、发展方向：

城北区：属政府规划开发新区，是现在及未来一段时间内大冶城市发展的新区域，新开发的项目均以新冶大道两侧、大冶大道及金湖大道为主要的楼盘聚集区域（如：现代城、铜都国际、湖景花园、怡景花苑、两湖天下、一品人家等）。在观山路一带也有部分楼盘（如：云顶花园、天怡嘉园、滨湖康城等）。

城南区：是老城区，大部分都是一些已经入住的项目（如：金穗小区、清华佳苑、湛月花苑等），且小区形象、档次都不高，城区道路、形象等也不是太好，是当地的传统商业消费集中区。

2010年人均建设用地93.8平方米，城市规模206平方公里。用地发展方向，近期是向北，西北发展，远期是向西发展。

2、市场趋势：

2009年至今，随着大冶房地产市场开发量的不断增大和2008年以来所累积的刚性需求客户的不断消化，大冶商品房市场恐将出现供大于求的状况。通过此次市场调研我们了解到，许多项目将在未来一段时间内继续提价，但客户量有限，房源越来越多，价格也日益走高，相信在2010年的大冶房地产市场中，竞争势必将愈加激烈。