2010年海口商业项目_商业步行街市场调查分析报告_33页

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海口市商业项目

【市场调查分析报告】第一章海口市社会经济发展概况

一、海口市城市状况1.

海南省区位图

2.

海口城市区位简图

3.区位概况

3.1自然地理

海口市地处热带滨海，热带资源呈现多样性，富于海滨自然特色风光景观。海口从发端至今已有近千年的历史。自北宋开埠以来，海口市随着海南的发展而形成相应的规模。

在历史的长河中，海口市融汇在祖国历史的激流中，伴随着中华民族历史脉搏搏动而涌动。海口于1926年建市，1950年解放。1988年，海南建省办经济特区，海口市成为海南省省会，全省政治、经济、科技、文化中心，交通邮电枢纽。

2002年，琼山市并入海口，海口市的发展翻开了新的一页。

【地理】海口市位于北纬19°32′-20°05′，东经110°10′-110°41′。地处海南岛北部，北濒琼州海峡，隔18海里与广东省海安镇相望;东面与文昌市相邻;南面与文昌市、定安县接壤，西面邻接澄迈县。海口市东起大致坡镇老村，西至西秀镇拨南村，两端相距60.6公里;南起大坡镇五车上村，北至大海，两端相距62.5公里。全市土地面积2304.84平方公里。

【地势】海口市略呈长心形，地势平缓。海南岛最长的河流--南渡江从海口市中部穿过。南渡江东部自南向北略有倾斜，南渡江西部自北向南倾斜;西北部和东南部较高，中部南渡江沿岸低平，北部多为沿海小平原。

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【气候】海口市地处低纬度热带北缘，属于热带海洋气候，春季温暖少雨多旱,夏季高温多雨,秋季湿凉多台风暴雨,冬季干旱时有冷气流侵袭带有阵寒。全年日照时间长，辐射能量大，年平均日照时数2000小时以上，太阳辐射量可达11到12万卡;年平均气温23.8℃，最高平均气温28℃左右，最低平均气温18℃左右;极端气温最高38.7℃，最低4.9℃.年平均降水量1664毫米，平均日降雨量在0.1毫米以上雨日150天以上;年平均蒸发量1834毫米，平均相对湿度85%。常年以东北风和东南风为主，年平均风速3.4米/秒。

【土地】海口市现有陆地面积2304.84平方公里。

【水系】海南岛最长的河流南渡江穿过海口市中部而入海。南渡江主流在市区长75公里，流域面积1300平方公里，年径流量60.99亿立方米。南渡江流经市区的支流水系有鸭程溪、昌旺溪、三十六曲溪、铁炉溪。地下承压水处于雷琼盆地，含水总厚度达200-350米，老海口、秀英两段可采量共27万立方米/昼夜。地下热矿泉水处于琼北自流水盆地东北部新生代厚层，分布面积约200平方公里。

【海滩】海口市北面临海，海域面积830平方公里，海岸线长131公里。海水平均水温25℃，最高34℃，最低17.2℃。透明度1米，最大达2米。浅海盐度29.6%-31.8%。大部分海底平缓，以软泥为主，泥沙次之;靠近沙滩海岸一带海海南中瑞?华辰房地产策划顾问机构-3-

底以细沙为主。近海水质富含有机物质和无机盐。60-100米等深线以内的海域面积约200平方公里，10米等深线以内的浅海、滩涂面积上百平方公里。海口市大部分海岸坡度平缓，岸线开阔连绵，沙岸带沙细洁白，有热带海洋世界、假日海滩、白沙门海滩、西秀海滩、粤海铁路通道南站码头海滩、东寨港海滨海滩、桂林洋海滩等海滨风景区和游乐区。港湾与近海还有少许岛礁和潮滩。近海海水清澈，常年风轻浪平，有多处较为适宜的傍岸泳区。

【植物】海口市植被以灌木草丛为主。天然植被主要为南方热带地区常见的野生灌木草丛植物种群。主要植被包括分布于东北部沿海一带的滨海红树林群落;分布于东南部的稀树灌木群落;分布于东部和西南部的稀树草原群落;分布于南渡江以东、三门坡以北的稀灌木草原群落;分布于西部羊山地区的杂木林群落，以及分布于北部沿海的热带滨海沙生群落、热带滨海草滩群落。主城区以人工植被为主。海口市引种的植物优良品种不断增多，植物种质不断丰富。主城区椰子树繁茂，素有“椰城”的美称。

【动物】海口市陆生动物有野生和人工饲养的两大类。野生动物中，鸟类有麻雀、大山雀、白眼眶、八哥等140多种;兽类有赤麂、鼠类、野兔、蝙蝠等;爬行类有蛇类、龟、鳖、坡马等;昆虫类有蜂类、蚁类、蝴蝶类、蜻蜓等，以及青蛙等海南中瑞?华辰房地产策划顾问机构-4-

两栖动物。人工饲养的动物以禽畜类为主，包括猪、牛、羊、狗、猫、兔、鸡、鸭、鹅、鹌鹑、鸽子、蜜蜂等。水生动物有马鲛鱼、石斑鱼、带鱼、鲳鱼等100多种海洋鱼类，青鱼、草鱼、罗非鱼等数十种淡水鱼类，对虾、青虾、角虾、青蟹等二三十种虾、蟹类，以及泥蚶、毛蚶、海螺、牡蛎等贝类。

近年来，海口市加快“菜篮子”工程建设，大力发展畜牧业，一批优良动物种质资源陆续在海口落户。

【矿产】海口市现探明的矿产主要有煤、硅藻土、泥碳、粘土、高岭土、铝土矿、矿泉水、地热水、石材和河砂等。

煤矿为褐煤，分布在甲子镇的长昌煤矿;石材主要分布在永兴镇一带，以玄武岩为主;矿泉水、地热水主要分布在市区北部及永兴镇的火山口地区;河砂主要分布在南渡江东山镇地段和龙塘镇下游的冲积沙洲。

3.2行政区划

海口市（汉语拼音：Hǎikǒu Shì），海南省省会。位于北纬19°32′－20°05′，东经110°10′－110°41′，国际旅游岛建设在即，被誉为十佳城市、国家环境保护模范城市、全国卫生城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、国家历史文化名城、全国创建文明城市工作先进市，全国城市环境综合整治优秀城市，荣获“中国人居环境奖”。全市常住人口中，汉族占97.66%，其他民族占2.34%。

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海口位于海南岛北端、南渡江出海口，西邻澄迈县，东及南接琼山市，北濒琼州海峡。全市城市陆地规划总面积1304.8平方公里，现有陆地面积236.44平方公里。海域面积530平方公里，海岸线131公里，设琼山、秀英、龙华、美兰四个区。

琼山区:面积940平方公里，人口36万;

龙华区:面积300平方公里，人口44万;

秀英区:面积512平方公里，人口29万;

美兰区:面积553平方公里，人口51万。

3.3观光旅游

风光秀丽，名胜古迹多，加之近年新开发了不少旅游区和景点，游览内容十分丰富。比较著名的有五公祠、海瑞墓、李硕勋烈士纪念亭、秀英炮台、人民公园、万绿园、假日海滩、热带海洋世界、金牛岭烈士陵园、滨海公园、石山火山口等等景区各具一定特色，且位于市内，交通方便，海南热带野生动植物园、火山口国家地质公园等一批新景区的相继建成标志着正在发展成为集观光游览、度假休闲、疗养健身、商务会展、文化娱乐为一体的多功能、综合型全国热带滨海旅游休闲胜地!

【火山口国家森林公园】火山口国家森林公园是2000年3月经国家林业局批准建立的。位于西部的龙桥、龙泉、永兴、海南中瑞?华辰房地产策划顾问机构-6-

城西等羊山地区，距市中心约7公里。北起沙坡水库南端，南至龙泉镇国杨山，东起龙桥镇的三角园村、博片村、昌荣村、儒陈村和城西镇的坡训村一带的山林，西至永兴镇的博昌山，总面积2075.27公顷，约31100亩。

【五公祠】该祠又名“海南第一楼”，位于琼山国兴街道，这片木建筑群始建于明代万历年间，纪念的是唐宋两代被贬职，而来海南的五位名臣：李德裕、李纲、赵鼎、李光、胡铨。祠内五公石雕栩栩如生，满面思绪。五公祠近旁有学圃堂、五公精舍、观稼堂、苏公祠、拱桥、荷池、风亭、琼园等，构成了一组古建筑群落。

【世纪大桥】大桥全长2663.606米，其中主桥长636.60米，主桥为双塔双索面三跨(147＋340＋147)连续预应力混凝土边主梁斜拉桥，桥面宽29.8米，两侧设人行道。主塔呈钻石型，塔高106.9米，主塔基础为圆端型沉井，上口面积29.8米×18.6米，下口面积30.4米×19.2米，深40.1米，斜拉索每一单面22根，共176根。

【人民公园】人民公园创建于1951年，位于市区大英山，海拔20米，面积350亩。公园正门入口处，有1954年4月建成的海南解放纪念碑，碑上有朱德同志的亲笔题词。全国按功能分区划为东西湖游览区、烈士纪念区、热带植物标本区、兰圃等。烈士纪念区有冯白驹将军塑像及纪念亭。

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【海南热带野生动植物园】位于秀英区东山镇，距市中心27公里处，是中国首家以热带野生动植物博览、科普为主题的公园，是海南省重点旅游项目，全国科普教育基地，目前整个园区面积达2000余亩，世界的珍稀保护动物200余种，数量达4000余头（只）。

【热带海洋世界】是中国第一个集中表现省海洋旅游文化的大型、综合性主题公园，位于滨海西路，园区中以被载入世界吉尼斯纪录的“海南千年塔”最为著名。现在已经关闭。

新的开设在三亚。

【府城鼓楼】府城鼓楼位于海南琼山市府城镇文庄路南端的古城垣上，是一座土木结构、古朴大方的城楼。鼓楼又名谯楼，亦叫文明楼。始建于明洪武年间，是海南卫指挥使王友所建。原档高三层，现仅存二层，均受历代珍视，故屡毁屡建。现存鼓楼为万历三十年（1605年），尚书王海遂重修。

3.4交通及区位优势

海南岛四面环海，孤悬海外，自古以来，交通闭塞。解放后，国家投入巨资，拓建港口，铺设公路、铁路，建造机场，极大地改善了交通条件。海南建省后，进一步加强交通建设，使全岛形成了岛内以公路为主，岛外以水运为主，海、陆、空协调发展的综合交通运输网。该市是海南特区省会城市，是海南岛的政治、经济、文化中心，海陆空交通枢纽。

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航空：海口美兰机场位于海口市东南方向美兰镇，距离市区25公里，是国内干线机场，有直达国内和国际的航线。已开通航线95条，其中国内航线84条、地区航线2条、国际航线9条，与56个城市通航。

铁路：粤海铁路

2004年12月，中国首条跨海铁路粤海铁路通道正式开通客运，结束了海南与大陆不通铁路的历史，使多少世纪来一直孤悬海外的海南岛与大陆有了直接的通道。

琼州海峡铁路通道全长24公里，北起广东省雷州半岛的北港，南至海南岛北部的南港，琼州海峡火车轮渡航程约须50分钟，是整个粤海铁路通道的“咽喉”。

从2007年4月18日起，海南铁路西环线全线开通运营，三亚将首发进京、进沪、进穗3趟旅客列车。

粤海铁路海南西环线是我国首条铺设100米钢轨的铁路，全部铺设了总重达23316吨的100米钢轨，配合为未来电气化改造所预留的各种准备，为今后进一步提速扩能预留了充足的空间。

粤海铁路的开通，对海南的开发与发展有着极其重要的意义，也为前往海南旅游的人们提供了又一个惬意的选择。海口火车站

海口火车站距海口市中心二十余公里，车站主体由前后两进、四合院结构的二层建筑和两个长约五百米的站台构海南中瑞?华辰房地产策划顾问机构-9-

成。二层的建筑为仿古宝塔亭榭造型，两座建筑中间的庭园模仿三亚著名景点天涯海角，“南天一柱”、“天涯”、“海角”三块大石簇立在椰树、棕榈树下。两边宽敞的廊坊使庭园和建筑物与外界融为一体，通透自然，凸显热带海岛园林风格。海运：海口有新港、海口秀英港两个港口，每天开往大陆沿海及香港等地区客轮达40多艘，其中海口新港主要以湛江港和海安之间的客运和汽车轮渡为主，而秀英港主要是开往广州、湛江、海安、蛇口、北海、香港的航线。

公路：海南的公路交通非常方便，东线223国道、中线224国道、西线225国道，还有环岛高速公路。海南最大的长途汽车海口东站，位于海口和琼山市之间，有国贸到府城的小巴路过，主要是前往海南东线的各市县，也有走西线的车，不过车况相对比较旧，海口和三亚之间走东线高速路只需3小时，走西线高速4小时。还有西站客运站，主要是前往儋州、白沙、昌江、东方、临高、乐东、通什、屯昌各线，南站客运站，主要是前往澄迈、定安等海口邻县。

海口到三亚一共有三条线路，即东线、中线、西线。

东线高速路，海口距三亚约为249.3公里，中途经过定安、琼海、万宁、陵水等市。

西线高速路，海口距三亚约为324.4公里，中途经过澄迈、临高、儋州、昌江、东方、乐东等。

国道东线，海口距三亚约319.2公里，途经文昌、定安、琼海南中瑞?华辰房地产策划顾问机构-10-

海、万宁、陵水等。

国道中线，海口距三亚约296公里，途经定安、澄迈、屯昌、琼中、五指山、保亭。

国道西线，海口距三亚约425.7公里，途经澄迈、临高、儋州、白沙、昌江、东方、乐东。

海口地铁：安定门---古城

线路1：从安定门出发,乘坐328路上行(安定门-马连洼),在双泉堡换乘小60路(马甸桥北-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约104.19公里；

线路2：从安定门出发,乘坐407路上行(安定门-回龙观小区),在京昌路回龙观换乘919路上行(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约104.09公里；

线路3：从安定门出发,乘坐407路上行(安定门-回龙观小区),在西三旗桥北换乘919路快下行(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约112.42公里；

线路4：从安定门西出发,乘坐909路(土井村西口-前苇沟),在德胜门换乘919路直快(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约102.29公里；

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线路5：从安定门西出发,乘坐909路(土井村西口-前苇沟),在德胜门换乘919路大站快车下行(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约110.96公里。

上地---古城

线路1：从马连洼北路东口出发,乘坐419路下行(东北旺中路-甘露园),在清河小营桥南换乘小60路(马甸桥北-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约92.23公里；

线路2：从上地环岛南出发,乘坐448路(城铁上地站-城铁上地站),在西三旗桥北换乘919路快下行(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约97.56公里；

线路3：从上地环岛南出发,乘坐448路(城铁上地站-城铁上地站),在西三旗桥北换乘919路上行(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约89.24公里；

线路4：从上地环岛南出发,乘坐运通118线上行(祥龙公交公司-西三旗桥南),在西三旗桥南换乘919路大站快车下行(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约100.23公里；

线路5：从马连洼北路东口出发,乘坐909路(土井村西口-海南中瑞?华辰房地产策划顾问机构-12-

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前苇沟),在马甸桥南换乘919路直快(德胜门-延庆汽车站),在延庆南菜园换乘920路东(延庆南菜园总站-里仁堡),抵达延庆古城.约110.76公里。

二、海口市宏观经济发展概况

随着国家宏观经济发展的加快，以及经济发展大环境的进一步改善。各地（市）县经济的发展也随之加快，提别是国际旅游岛申报成功以来，海口迎来了新一轮的发展机遇。1.

海口市生产总值

?上图所示：2003年——2009年海口市生产总值（GDP ）持续快速增长，2009年，达到489.55亿元，按可比价格计算，比上年增长10.8%；

?近几年海口市经济的整体发展，商业地产的复苏、发展，对本市GDP 快速增长有较大贡献，同时，GDP 持续增长，又为商业地产发展提供有力保障。

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2.

海口市城市居民人均可支配收入

?上图所示：2003—2009年海口城市居民人均可支配收入从8350元增加到15237元，七年增幅超过54%；

?海口城市居民人均可支配收入水平不断提高，增幅较大，本地市民购房支付能力进一步增强；人均可支配收入是衡量城市居民消费能力的重要指标，反映出居民购房支付能力的强与弱。3.国内贸易（单位：亿元）

?上图所示：全市社会消费品零售总额中，批发零售贸易业零售额从2006年至2009年逐年递增，增长幅度平均在17.5%以上，并在2006年突破150亿元。

?其中批发零售贸易业零售额在全市社会消费品零售总额中比重逐年递增，并保持在81%左右。餐饮业零售额从2006年至2009年逐年递增，所占比重同样在提高。

4.固定资产投资

?上图所示：全市固定资产投资中，固定资产投资额从2006年至2009年逐年递增，增长幅度平均在20%左右。

?2006年,全市完成全社会固定资产投资158.23亿元,比上年增长15.4%；

?2007年,全市完成全社会固定资产投资182.77亿元,比上年增长15.5%；

?2008年,全市完成全社会固定资产投资219.10亿元,比上年增长20.5%；

?2009年,全年全社会固定资产投资完成277.03亿元,比上年增长25.1%。

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小结：

1.2003—2009年，随着海口市经济快速发展，城市化明显加

快，居民收入不断提高，这使得城市人口、消费能力都将

得到全面的提升。同时，作为旅游大省，海口吸引外来投

资与旅游的机率很大，成为高消费的重要组成部分；

2.2003—2009年，海口城市居民人均可支配收入不断提高，

为商业地产的发展提供了良好的保障；

3.海口市社会消费品零售总额在未来几年仍将会保持较大

幅度的增长态势，特别是批发零售贸易业零售额、餐饮业

零售额的增长趋势，为本项目商业地产的开发营造出较好

的外部经济环境。

三、海口市“十一五”期末2010年经济发展规划指标（目标）

1.海口市“十一五”期末2010年经济发展规划指标2010年全

市经济社会发展的主要预期目标是：

?生产总值增长10％;

?财政总收入和地方一般预算收入均增长15％;

?全社会固定资产投资增长26％;

?社会消费品零售总额增长16％;

?城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别增长8％;

?城镇登记失业率控制在3％以内;

?万元GDP能耗下降2.85％以上。

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2.2010年上半年海口市经济社会发展主要指标完成进度表:

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?社会消费品零售总额居第33位，增幅居第9位；

?1-4月累计，海口社会消费品零售总额107.64亿元，在35个大中城市中居第33位。从增速上看，海口同比增长19.4%，在35个大中城市中居第9位；

?城镇固定资产投资额居第26位，增幅居第17位；

?1-4月累计，海口城镇固定资产投资完成83.00亿元，在有资料的29个大中城市中居第26位。从增长速度上看，海口增速是25.7%，在有资料的29个大中城市排名中居第17位；

房地产开发投资额居第28位，增幅居第33位；

?1-4月累计，海口房地产开发投资完成23.80亿元，在35个城市中居第28位。从增长速度上看，海口增速是11.3%，在35个城市排名中居第33位；

?居民消费价格总指数居第5位；

?1-4月累计，海口市居民消费价格指数稍有上涨，与去年同期相比上涨3.2个百分点，涨幅在34个大中城市中居第5位；

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路，南到蓝天路，西靠南大桥，东至海府路，商圈服务半径大，商业集中度高，商业设施齐全，商业业态组合完善。商圈以明珠

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一、商场百货类

名称经营业态租金（元/㎡·月）售价（元/㎡）备注东方广场

珠宝、化妆品、服装、鞋、餐饮等

一楼：350-400二楼约：300多宝利商场

服装、鞋、超市等

一楼约：250-300二楼约：200-280泰龙城

服装、精品店等

150-450