土地收储开发项目可行性研究报告

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目录

第一章总论 (5)

1.1项目名称 (5)

1.2项目承办单位 (5)

1.3项目建设地点 (5)

1.4项目开发内容及标准 (5)

1.5项目一级开发投资估算与财务分析 (7)

1.6结论与建议 (8)

第二章项目区位分析 (9)

2.1项目位臵 (9)

2.2项目现状分析 (9)

2.3出让地块分析 (10)

2.4项目用地规划条件 (10)

2.5项目所在区域交通分析 (11)

2.6项目所在区域绿化环境分析 (12)

2.7项目所在区域商业环境分析 (12)

2.8项目所在区域规划 (13)

2.9项目所在区域与周边关系 (15)

第三章 SWOT态势分析 (19)

3.1优势 (19)

3.2劣势 (19)

3.3机会点 (19)

3.4威胁点 (20)

3.5分析结论 (20)

第四章项目开发地点与开发条件 (20)

4.1项目开发区域概况 .......................................................... 错误！未定义书签。

4.2现状调查与分析 .............................................................. 错误！未定义书签。

4.3开发条件 ........................................................................... 错误！未定义书签。第五章土地一级开发方案 (26)

5.1方案综述 (26)

5.2开发方案 (27)

5.3征地、拆迁方案 (28)

5.4基础设施建设 (28)

5.5项目分期开发计划 (37)

第六章环境生态影响分析 (38)

6.1生态环境 (38)

6.2社会环境 (38)

6.3水环境 (38)

6.4声环境 (39)

6.5空气环境 (39)

6.6环境保护措施 (40)

第七章节能节水措施 (44)

7.1节能 (44)

7.2节水 (46)

第八章投资估算及资金筹措 (47)

8.1投资估算 (47)

8.2资金筹措 (49)

第九章效益分析 (50)

9.1财务分析 (50)

9.2社会效益 (50)

9.3互适性分析 (53)

第十章风险分析 (56)

10.1项目的风险分析 (56)

10.2防范和降低风险的措施 (57)

第十一章结论与建议 (58)

11.1结论 (58)

11.2建议 (59)

第十二章附录 (61)

12.1附件 (61)

12.2附表 (61)

第一章总论

1.1项目名称

××××土地收储开发项目可行性研究报告（以下简称项目）1.2项目承办单位

××公司（项目责任主体）是经某某市人民政府批准，于2000年8月正式组建的国有独资公司，注册资本金100亿元，是某某市基础设施投融资主要平台之一。

公司商业银行信用评级达到AAA。现已累计通过商业银行贷款，国家政策性银行贷款，银行票据、招商引资、发行信托计划、发行企业债券等方式完成投融资和招商引资约350亿元，先后完成了某某市机场改扩建征地拆迁、二环路、立交桥、绕城线等50某某某市重点工程项目的投融资及建设，为某某市重点基础设施建设做出了巨大贡献。

1.3项目建设地点

位于某某市的××某某县）。地块的东西南北四面分别为：××××。研究范围北临××，南临××。

1.4 项目开发内容及标准

项目区土地整理工作，因为现状地形比较复杂，需要将地块整

理为可利用地。进行竖向工程整理，同时解决项目区交通、水、电等设施配套接入问题，注重地块内景观和投资经济性等相关内容。

按土地整理要求完成开发区域内的规划编制和征地拆迁工作，并按照规划要求完成区域内道某某市政管网、景观绿化及土地平整工作，将“生地”变为“熟地”，达到土地交易要求。

项目土地一级开发主要工程量表

指标名称 单位 指标 备注

市政道路 m 2 241644.46

新建9条次、支道路 桥梁 座 15 预应力简支梁桥

场地整理 m 2 571529.61 河道整治 m 2 38631.2 公共绿地

m 2

26384

开发范围的整理 土地勘测定界 土地权属调查

土地开发范围的整理

土地征收及拆迁安

置补偿

拟定实施方案

基础设施的建设

项目一级开发的主要内

容

开发范围、面积、地上建（构）筑物附着物调查

开发计划、开发成本测算 工作完成时限、实施方式 河道治理 场地竖向整理 城市道路建设 城市公共绿地建设 城市市政公用设施

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1.5 项目一级开发投资估算与财务分析

1、投资估算

项目动态投资300980.59万元（不含土地收储开发整理投资回报），各部分费用详见下表。

2、资金筹措

项目动态投资300980.59万元,项目总投资342111.01万元，企业自筹资金122111.01万元，占项目总投资的35.69%。银行贷款220000.00万元，占项目总投资的64.31%。

3、土地出让收入测算

项目土地经整理后，可出让经营性用地1011.82亩，预计按440万元/亩出让，可得收益445200.80万元。

4、财务指标

序号 工程或费用名称

数值（万元）

第一部分 建安工程费 41489.61 第二部分 其他基本建设费用 217640.57 第三部分 预备费

20730.41 第一、二、三部分费用合计 -

279860.59 工程静态投资 - 279860.59 第四部分 建设期银行贷款利息 21120.00 工程动态投资 -

300980.59 第五部分

土地收储开发整理投

资回报

41130.42 工程总投资

342111.01

指标名称

单位 指标 土地开发总收入 万元 445200.80 土地开发净利润 万元 39727.93 全部投资回报率 % 30.64% 资本金净利润率 % 32.53% 财务内部收益率（税前） % 10.08% 财务净现值（税前） 万元 15955.40 投资回收期（税前）

年 4.48

财务内部收益率（税后）% 8.16% 财务净现值（税后）万元1158.40

投资回收期（税后）年 4.54

5、盈亏平衡分析

盈亏平衡点=固定成本/（销售收入-变动成本）。

项目盈亏平衡点：408.92万元。

1.6结论与建议

项目区位为上等，但拆迁成本和工作量较大，其地块的优势劣势都存在，地块价值也较优越，就其地块的价值来看，建议作为高档小区和配套商业进行规划设计。