城投集团社区养老板块设立及推进情1

城投集团养老板块设立及推进情况

城投集团将根据集团发展战略，拟整合自有项目资源，新设立社区养老板块，通过高起点规划、高标准建设、高水平运作，力争用2-3年时间，逐步建成“一个中心、两项重点、多点布局”的养老服务设施和养老服务体系，将“城投阳光”养老服务品牌打造成行业知名品牌，快速连锁发展老年产业。

一、养老项目设立(向市政府汇报材料）：

（一）一个中心两项重点：即建设一个青岛市（市级）养老服务中心-城投阳光建康城国际养老社区（老年公寓42375平方）。两项重点：一处青岛市（市级）高端酒店式养老会所-城投阳光怡居老年公寓（44900平方）、一处青岛市（市级）高端养生会所-城投阳光温泉养生中心（老年公寓10898平方）。

（二）社区多点布局：在地产新建小区配套建设多处社区养老服务中心和社区老年公寓，首期启用及开工的4个项目为城投阳光云南路健康会所（二期1900平方）；城投阳光天山健康会所（1828平方）；城投阳光蓝港新城老年公寓（12500平方，待定）；城投阳光银沙滩养生会所（2229平方)。

二、重点项目推进：

（一）城投阳光怡居老年公寓（原建设宾馆项目）：占

地面积：7162.9平方米，建筑面积：44903.9平方米，按五星级酒店标准建设，阳光怡居老年公寓房间约350套，拟申请设立600张床位老年公寓。引进日本酒店式老年公寓及养老地产的先进管理模式，针对青岛市高端健康老年客户提供星级酒店标准管家式服务，配套提供医疗保健、康复养生、心理保健、专业营养配餐等一站式服务。已与日本都市综研投资银行株式会社合作对阳光怡居老年公寓概念设计方案进行了多次沟通研究，规划设计概念方案初稿双方已经分别在青岛和日本进行了两次讨论和修改，下周日本专家再次来青对接设计方案。近期正在办理发改委、民政的立项相关手续，预计年底开工。

运营管理:与日本养老产业专业管理公司合作，引进国际先进水平的照料服务体系，建设高效的专业管理人才团队，引进标准化的管理流程，实现产品设计、营销策划、销售、运营管理一体化运作。

（二）城投阳光健康城国际养老社区：

城投阳光健康城国际养老社区（中润德项目）：项目位于城阳区308国道东侧，南临夏塔路，北环白沙河，东临青银高速，占地面积481.1亩。总建筑面积约404700平方米，拟建设老年居家型村落约65000㎡、居家型老年公寓约170000㎡，护理型老年公寓约30000㎡，配套建设美国老年病医院、健康理疗中心、老年护理培训中心、老年活动中

心、管理服务中心及配送中心，同时配套中高端的幼儿园、小学及滨水公园等。

集团初步拟定由胜通公司收购中润德汽贸公司70%股权并开发建设城投阳光健康城项目。胜通公司围绕股权收购及项目开发建设等方面迅速开展工作，胜通公司与中润德汽贸公司签订了“合作框架协议”，已经委托中介机构对收购资产进行了审计评估，并委托澳大利亚伍兹贝格对该项目进行概念性规划设计，预计9月20日完成全部概规设计工作。估算总投资177288.5万元，总销售收入279703.0万元净利润61057.8万元，胜通公司70%股权所得净利润42740.5万元，扣除股权收购资金后的净收益为25516.7万元，动态投资方财务收益率为36.3%。目前，集团战略和投资发展委员会审议了该项目可行性研究报告，同意进一步落实、完善相关问题后，报集团（董事会）党委会审定决策并报国资委审批。

三、青岛市社区服务计算机网络管理平台建设项目：

建设E社区-社区计算机网络管理平台，实现社区智能管理；应用电子商务B-C为载体的现代社区服务模式提供养老、家政、医疗、照料、生活、商品服务一站式配送服务。服务平台设有八大板块一个中心，以网络平台服务为载体为实体社区及虚拟养老社区提供各种需求服务。目前政府正在大力扶持发展现代服务业和网络信息产业，特别是社区服务

业和养老服务业，国家发改委和地方政府都有政策和资金支持，前期已和民政局、电子商务协会、研究合作推出该项目，已经完成了项目建设策划方案，与市发改委服务业局及分管领导作了汇报，认为该项目符合青岛市政府当前经济转型方向和发展现代服务业目标，很有意义，可以立项支持。

网络平台建设时间规划：第一阶段：筹备组建阶段：争取在2010年2月31日前推出1-3个基础板块的社区服务平台。第二阶段：完善推广阶段：2011年在原有社区服务平台基础上陆续整合其他板块，同时整合平台优势向全市推广社区服务平台。第三阶段：提升发展阶段：2012年在完善功能的前提下，细化服务内容提升平台价值，大力发展社区服务平台争取实现盈利。

四、青岛市虚拟养老社区建设项目：

青岛市虚拟老年社区项目是集团整体养老服务网络的

重要组成部分，通过老年社区建设可以培育老年客户和照料人才队伍。集团将与民政局、青岛移动公司、团市委、银行、青岛恒星学院等机构合作推出青岛市移动通讯网络虚拟老

年社区建设项目，日前已经与合作方进行了交流并达成一致，分别由各方整合资源启动项目。老年社区功能是构架在移动通信网络上，为老年人和志愿者配送手机建设免费通话手机网络群，促进老人之间、与志愿者之间的定向沟通，从而达到活跃老人思维，减缓衰老，增进健康的目的。在提供

虚拟老年社区提供精神关怀基础上，后期通过社区网络管理平台，手机呼叫中心，整合家政、陪护、照料、医疗、生活商品等服务产品实现一站式配送服务，前期项目培育为非盈利性，逐步将移动社区实体化运营。移动公司将出资50万元支持该项目启动。

五、居家养老照料服务体系建设项目：（软件建设）

居家养老照料是我国养老的重要途径，但是目前国内尚未见居家照料服务体系建设方面成功先例，仅限于居住社区部分服务，我们在国内首创养老照料服务新理念，将现代化信息产业和服务业有效结合，提出了在青岛建设市跨地域无线虚拟老年社区，利用网络信息管理平台和呼叫中心采集需求、整合服务资源，建立服务配送团队，在青岛市实现居家照料服务体系建设目标。移动老年社区护理专业志愿者服务体系将转身成为集团养老项目的照料服务队伍，移动老年社区服务体系软件建设将与集团养老项目硬件建设目整体对接，实现集团青岛市养老服务网络体系建设目标。

六、养老项目战略合作：

（一）合作设立养老产业运营管理公司：与日本都市综研投资银行株式会社形成战略合作，日本都市综研投资银行株式会社是一家专门从事房地产业、酒店、老年公寓投资管理和基金发行的投融资公司，该公司控股日本上市管理咨询公司LCA。社长柳濑公孝先生曾是日本房地产和养老地产的

资深专家，旗下有基金公司并有公募基金资质，在日本成功募集4个基金。其管理咨询上市公司是日本丰田汽车集团管理顾问，在国内承接新雅、首创、等大企业的管理咨询项目，投资房地产和养老地产、二手汽车网络平台销售等项目，现和北京首创集团合作在北京发行第一个养老基金，已经签署了投资20亿合作在北京大兴开发建设大型养老社区的项目，准备在青岛发行第二个养老基金。

前期社长柳濑公孝先生专程两次来青岛访问城投集团，双方在养老产业方面进行了深入的合作洽谈，已达成意向在老年公寓投资与管理方面进行合作，模式成熟后在国内推进。城投集团将与日本都市综研、中润德集团三方组建老年产业投资运营管理公司，三方投资比例为40%、30%、30%，（国资委审批前以2%、30%、68%比例先行注册）。公司设立后将迅速启动养老板块的各个管理项目。

（二）与日本养老管理上市公司长生集团合作，委托该公司对阳光建康城老年公寓部分进行功能和户型设计；在阳光健康城国际养老社区内建设青岛市老年照料服务培训学校；引进日本培训课程和师资,与职业学校合作设立短期培训课程，为养老项目培训护理人员。

（三）与日本上市公司八木集团合作，八木集团是百年企业从事服装经销，探讨在青岛市合作设立养老福祉产品生产加工基地，产品向日本和国内销售。福祉产业目前在国内

尚属前卫行业，推进养老福祉产品生产基地落户城投地产。

七、城投老年产业运营管理公司启动工作计划：

（一）尽快接手和推进阳光怡居老年公寓项目合作：日本设计方案已进行了两轮讨论和修改，9月7日日方设计人员将来青并带新的方案进行第三轮讨论研究，并就规划设计、功能配置、产品策划销售、运营管理方案、引进日本五星级酒店老年公寓模版，引入品牌和管理模式进行深度沟通，该项目需要立即组织中日双方管理人员进入前期筹备工作。

（二）城投艾丽华温泉酒店项目：日方已专门考察了城投温泉酒店，结合日本温泉酒店的经营思路提出了关于城投温泉酒店的营销方案、产权分割销售方案、会员制销售方案，此次代表团赴日也专门考察了日本温泉酒店运营管理模式，9月7日方来访将专门讨论温泉酒店的运营方案研究集团温泉酒店的产品策划和营销模式,探讨城投温泉酒店引进日本温泉酒店管理运营模式可行性。

（三）整体策划养老产业战略规划和服务产品：启动城投阳光养老品牌功能策划，养老板块老年公寓建设项目标准化设计，对近期拟开工建设的养老项目将统一进行标准模版设计，形成城投阳光的养老品牌标识和特色，整合国内外养老文化和老年精神产品，启动老年文化策划与传播。

（四）养老产业管理公司作为平台管理机构：与国内外

各养老服务机构、与各配套服务医疗保健、康复养生、营养餐饮、老年休闲文化等机构联手形成战略合作，根据集团不同养老服务机构条件和目标定位，选择国内外一流的专业管理运营团队合作。筹备启动养老服务高级管理人员作为师资赴欧洲、日本养老机构进行专业培训，建立自己的服务实训基地，为养老服务体系人才需求作储备。

（五）进一步探讨日本高档会员制酒店产权分割出售模式、运营管理模式，会员证出售等盘活酒店资产回收投资的运营模式在中国实施的可行性。

（六）与日本都市综研投资银行株式会社深入探讨在日本设立青岛养老项目公募基金的可行性,将探讨将与城投集团战略合作,以人人都是房东的理念从日本资本市场融资募集资金，在青岛市投资养老地产、老年公寓项目及政府其他建设项目。

（七）城投集团将与日本都市综研、中润德集团以及热爱养老事业的合作伙伴共同在青岛发起设立私募养老产业基金，从源头上解决养老产业长期投资资金问题，短时间内实现养老硬件服务设施和软件服务网络体系的建设计划，快速发展和推进老年产业，培育并在证券市场上市。

建议：日本养老产业已经经历了20年的历史，除了政府有介护保险法等养老政策外，有最优质的养老服务产品，最人性化和细致的养老服务，大多数养老产业运营公司都是

上市公司，老年公寓完全是市场化运营，他们经历两次亚洲金融危机，有成功的经验和失败的教训，积累了丰富的应对市场的经验。我们拜访过的LAND集团养老运营管理公司也是房地产公司，老年公寓板块运营利润达到20%或更高，很值得我们借鉴。在比较了欧洲、美国、日本养老服务产业之后，我们积极建议和日本设立公司实现战略合作，以借鉴其成功模式，避免或少走弯路，可以达到高起点和高速度发展养老产业的目标。

社区事业部

2010年8月28日