地下车库是否分摊土地成本
地下车库是否分摊土地成本？
答：一般说来，如果地下建筑面积属于计容面积，则地下建筑应该分摊土地成本;如果地下车位建筑面积不属于计容面积，则不需要分摊土地成本。从全国情况看，地下车位的建筑面积基本上是不计入容积率的，因此按照配比原则要求，地下车位不需要分摊土地成本。
如《湖北省地方税务局关于进一步规范土地增值税征管工作的若干意见》（鄂地税发〔2013〕44号）规定：“房地产开发项目在取得土地使用权时，申报建设规划含地下建筑，且将地下建筑纳入项目容积率的计算范畴，并列入产权销售的，其地下建筑物可分摊项目对应的土地成本。
如交纳土地出让金的非人防地下车库，在整个开发项目的土地使用证中会标明地下车库的土地使用年限和起止日期，同时取得‘车库销售许可证’，在计算地下车库土地增值税扣除项目时可分摊土地成本。其他不纳入项目容积率计算范畴或不能提供与取得本项目土地使用权有关联证明的地下建筑物，不得进行土地成本分摊。”
所以，地下建筑不计容，相应不分摊土地成本，其中的土地成本包括取得土地使用权所支付的金额以及土地征用及拆迁补偿费。
土地成本分摊方法汇总
各地土地增值税成本分摊方法总结表
省份分摊方法 中央不同清算单位：土地成本-占地面积法/建筑面积法/其他方法（税局同意）同一清算单位：建筑面积/合理方法 天津土地成本：占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法 江苏土地成本：第一步占地面积法分摊占地独立房产；第二步建筑面积法分摊混建开发成本：建筑面积法 利息支出：随成本 宁波土地成本：可占地面积法 开发成本、费用：建筑面积法（商业分摊系数上调10%） 财务费用：直接成本法 销售费用、管理费用：建筑面积法 青岛成本、费用：建筑面积法 广州清算单位内：建筑面积法 不同清算单位：直接成本法、占地面积法、建筑面积法（有顺序） 内蒙建筑面积法/其他合理方法 银川不同清算单位：土地成本：占地面积法 成本费用：建筑面积法、其他方法（经税务局认定） 混建中商业用房可按平均成本加计330%
海南建筑面积法 浙江同一清算单位内：建筑面积法 大连同一清算单位内：建筑面积法 不同清算单位内：占地面积/其他方法经税务局确认 湖北不同清算单位：土地成本：占地面积法 同一清算单位：建筑面积法（土地成本，占地独立应按占地面积法）江西土地成本：销售收入比例法 开发成本、费用：建筑面积法 福州土地成本：建筑面积法 建安成本：层高系数法 开发费用：建筑面积法 广西建筑面积法 北京原则建筑面积法 四川建筑面积法 安徽建筑面积法/合理方法（含企业实际计算成本的方法） 温州占地面积法、建筑面积法、销售收入比例法（企业申请、税局审核）黑龙江建筑面积法（土地成本：占地面积法）
重庆转让土地：占地面积法 成本费用：建筑面积法 辽宁不同清算单位：土地成本占地面积法 同一清算单位：土地成本建筑面积法 建安成本建筑面积法 西安建筑面积法（土地成本：如能区分占地面积法） 扣除项目的分摊方法 一、中央的规定 二、天津的规定（津地税地[2010]49号） 三、江苏的规定（苏地税规[2012]1号）（苏地税发[2009]72号） 十一、南京的规定（南京市地方税务局土地增值税征管和政策问题 解答） 四、常州的规定（常地税一便函〔2013〕2号） 四、宁波的规定（甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2009]104号）（ 甬地税二[2010]106号）（甬地税二[2007]74号） 五、青岛的规定（青地税发[2008]100号） 六、广州的规定（穗地税函[2013]179号）（穗地税发[2013]152号）（ 穗地税函[2012]198号）（穗地税函[2008]342号）（穗地税函[2010]170 号） 七、内蒙古的规定（内地税字[2007]87号） 八、丽水的规定（丽地税政[2007]87号） 九、银川的规定（银地税发[2007]214号） 十、宁夏的规定（宁地税发[2007]46号） 十二、海南的规定（琼地税发[2009]187号）（琼地税函[2007]356号） 十三、浙江的规定（浙江省地方税务局关于土地增值税若干政策问 题的解答）（浙地税函[2009]222号）（磐地税政〔2010〕6号）
《地下车库管理细则--住宅部分正式版》
地下车库管理细则（住宅部分正式版） 2014年6月
车库精细化设计技术细则 第一章：总则 1前期总图规划时，上部建筑的布置应结合车库、地形地貌、消防扑救以及运营节奏等方面综合考虑。 2面积控制原则：在规划控制（如人防车库、微型车位、机械车位、地面停车、非机动车）、车库设计技术标准（如车位、车道尺寸、柱网柱距）、设备用房布置等方面减少车库无效面积，提高车库使用率。 3层高控制原则：在车库分层控制、设备管网、景观设计、柱网柱距梁高、地形、基础形式等方面降低车库层高，优化车库成本。 4综合成本考虑结构的高切坡、高挡墙，不同的地质情况对车库设计及成本的影响。5如何在有效的车库范围内提升车位价值：如利用无效空间、异形柱小转换提高车位数、优化剪力墙成本，使用高强钢筋等。 6车库单车位指标标准建议参考值： 别墅：非人防车库36㎡/个；人防车库39㎡/个。（独栋别墅不在此列） 洋房：非人防车库35㎡/个；人防车库38㎡/个。 高层、小高层：非人防车库33㎡/个；人防车库36㎡/个。
第二章：细则 一、成本控制项 1总图规划项 1.1.1总图建筑的布置尽量顺应车库的走向，减少扭转，即可减少无效车位数， 减少车库面积。 1.1.2充分利用地形地貌，在车库总面积一定的情况下，利用低洼区域做多层 车库。 1.1.3尽量整合消防扑救面和消防车道，缩小车库顶板消防荷载区域，减少含 钢量。 1.1.4仔细推敲地下室外轮廓线，避免笼统的直接偏移红线确定地下室外边线 的做法，车库设计范围尽量规整，减少地下室转角及车位后部无效空间的 面积。 1.1.5确定销售和开发节奏是否分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设 计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦， 分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。 2建筑面积控制项 2.1人防车库的设置 2.1.1合理理解当地规范，减少人防车库的面积。 2.1.2人防车库和防火分区的出入口尽量合用，并选着对车位影响较小的区域 做人防出入口。 2.1.3人防主要出口尽量利用汽车库坡道、自行车库坡道，当利用汽车库坡道
成本分摊的基础原理和方法讲义
成本分摊的基础原理和方法 目录 第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 (1) 基本概念 (1) 1.1.1营运成本 (1) 1.1.2责任中心 (1) 理论基础 (2) 成本性态 (2) 1.2.2作业成本法 (3) 第二章成本中心设置 (3) 总行成本中心设置 (4) 分行成本中心设置 (4) 支行成本中心设置 (5) 第三章成本归集和还原 (5) 成本归集步骤 (5) 成本还原步骤 (6) 3.2.1确立资源耗费动因 (6) 3.2.2将间接成本按资源耗费动因还原到成本中心 (7) 成本归集和还原案例 (8) 第四章成本分摊 (11) 成本驱动在成本分摊环节的应用 (11) 成本中心营运成本分摊原则和方法 (12) 4.2.1成本分摊原则 (12) 4.2.2成本中心营运成本分摊方法 (13) 成本分摊注意要点及案例 (15) 注意要点 (15) 案例 (15)
成本分摊的基础原理和方法 第一章成本还原分摊有关概念和理论基础 基本概念 1.1.1 营运成本 在企业中，成本是指为了获得当前或未来的利益而作出的以财务资源为表现的牺牲，这种付出形成了企业的产品和服务。成本与费用的区别在于，成本是对象化的耗费。制造企业的成本根据经济用途分类，可以分为制造成本和非制造成本，其中制造成本是为生产产品和提供劳务而发生的成本，非制造成本是除制造成本以外，维持企业经营所必需的耗费，如销售费用、管理费用和财务费用。 在银行金融业，由于产品和服务的货币化特殊性，提出营运成本的概念。银行业的营运成本按经济性质一般分为16类，主要有人事费用、电子科技费用、宣传广告费用、招待费用、法律事务费用、车辆营运费用、安全设备使用费、会议和差旅费、教育培训费用、营业用房相关费用、研究开发费用、营业相关税费、办公费用、监管费、监事费和其它。 1.1.2 责任中心 责任中心是分权制企业管理模式的产物。为了控制分权单位的活动，以实现企业整体目标，设立责任中心，并通过责任中心的业绩评价加以控制。所谓责任中心，是指在组织内部，其管理者享有一定的权利，并承担一定责任的单位。责任中心可以是一个部门、一个车间、也可以是一个经营单位。每个责任中心都有自己的目标，不同责任中心的目标，最终都要为企业的战略目标服务。按照不同单位管理者的权限，责任中心可以分为成本中心、费用中心、收入中心、利润中心和投资中心。责任中心还可以细分为： （1）标准成本中心 标准成本中心的管理者仅对所能控制的成本负责，这类责任中心的投入可以用货币来计量，而产出却无法以货币计量，在投入和产出之间存在明确的最优关系。由于需要对成本的合理与否加以评判，制定一套标准成本作为判断尺度就成为该中心的最大特点。银行柜面、电子银行渠道就是典型的标准成本中心。 （2）酌量费用中心 在酌量费用中心，管理者对成本负责，但该中心的产出无法以货币计量，且在投入（所消耗的资源）和产出（所取得的结果）之间不存在明确可辨认的关系。通常采用酌量性的预算体系来代替标准成本，例如银行会计结算、个金部等管理部门。 （3）收入中心 收入中心的管理者负责销售价格和销售量，并对其差异负责。在收入中心，产出以货币计量，但不需要确定投入和产出之间的关系。典型的收入中心为销售部门，其管理者不需要对所销售的产品成本负责，因为这些产品是制造部门转移过来的。在管理会计理念中，虽然
绿洲世界城地下车库建筑设计成本控制办法
绿洲世界城地下车库建筑设计成本控制办法 第一条 剖析地下车库 决定地下车库成本的因素很多，主要有以下几个方面： 1、地下车库规定停车数量； 2、地下车库范围、层数以及布置方式； 3、人防地下室面积、等级及布置方式； 4、停车率（重点内容）； 5、构造做法； 6、钢筋、砼含量 范围、层数及布置 地下室尽量布置在地下一层，且面积尽量小 普通地下一层地下车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元/平米 地下一层加地下二层普通地下车库建安成本约2000～2200元/平米 地下一层普通地下车库，地下二层人防地下室的建安成本约2000～2500元/平米 停车率构造做法 ■停车率：地下车库总面积/ 停车位总数 注1：总面积指地下车库外墙围合的所有面积，当存在消防控制室、垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，应进行特别说明及复核。 2：当地允许以摩托车位折抵小汽车停车位时，停车位总数包括摩托车位折算后的数量3：停车位总数包括当地政府认可的子母车位 停车率指标直接反映一个地下车库的停车效率 ■构造做法：这里指层高、建筑面层、找坡方式等具体做法这些做法的明确与改进，可使我们节省大量造价 地下车库停车率极限 ■适应范围：适用住宅楼下的普通地下车库，不包括机械式立体停车库、复式停车库、别墅TH私家车库等特殊的地下车库 强调：首先要求必须做到，实在做不到要提前提出进行会诊确定 地下车库停车率注意事项： ■停车率限制不是最优值，不能因已经达到指标而停止优化，即力求达到停车率最大：东莞万科公司项目已经做到30M2/车位以下，如金域华府1期是29.99M2/车位（地下车库:453个车位/13586M2）
土地成本分摊-土地增值税
土地增值税清算土地分摊方法 房地产企业住宅开发项目土地增值税清算时，如果清算项目中包括普通住宅、商铺、地下车库时，关于土地成本分摊方法，税企意见分歧很大。 一、法规依据 1、国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知“国税发〔2006〕187号”第四条第（五）款：属于多个房地产项目共同的 成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。 2、国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知“国税发〔2009〕91号”第二十 一条第（五）款：纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地
产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。 3、四川省地方税务局关于土地增值税清算单位等有关问题的公告（2015年第 5 号）第三条： 关于共同成本费用的分摊： 纳税人分期分批开发房地产项目或同时开发多 个房地产项目，各清算项目取得土地使用权所支付的金额，按照占地面积法（即转让土地使用权的面积占可转让土地使用权总面积的比例）进行分摊；其他共同发生的成本费用，按照建筑面积法（即转让的建筑面积占可转让总建筑面积的比例）进行分摊。 同一清算单位内包含不同类型房地产的，其共同发生的成本费用按照建筑面积法进行分摊。 4、其他地方规定 土地成本分摊方法为不同清算单位按占地面积法，同一清算单位不同类型按建筑面积法。如天津。 分两步分摊土地成本，第一步，先将占地相对独立（一般是指有道路、围墙等分隔）的不同类型房地产，按该类型房地产实际占地面积占该项目房地
产总占地面积的比例计算分摊土地成本。第二步，对于剩余混建的不同类型房地产，应当首先确定混建房屋占地的总土地成本，然后根据混建房屋中某一类型房地产建筑面积占该项目混建总建筑面积的比例分摊土地成本。如江苏。 建造既有住宅又有非住宅的综合楼，土地成本按不同类型房地产的销售收入分摊，其他费用按单位建筑面积分摊。如江西。 二、规定不明确 “国税发〔2006〕187号”只规定了多个房地产项目共同的成本费用按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊，并未提及同一项目中不同类型房地产的土地成本分摊方法。对于后一种情况，在执行过程中各地基本简单地采用可售建筑面积法进行分摊。至于其他合理方法，无论是税务部门，还是企业都会对这个规定视而不见，哪怕那种方法是公认的合理方法。 还有，此处的“共同的成本费用”到底含不含土地成本，或者说土地成本是不是也按可售建筑面积比例或其他合理方法进行分摊并未明确。
成本费用分摊管理办法
1 目的及原则 为了优化项目成本结构，提高成本意识，更准确客观的反映项目运营效益，便于项目成本管理，特制定本办法。 2 适用范围 本办法适用于公司自营、合资及外部委托运营等各类项目。 3 权责 3.1总经理负责费用分摊工作的总体管理，对相关模糊地带及争议等问题进行裁决。 3.2各成本发生部门负责本领域成本费用相关数据的收集和相关指标的计算。 3.3各运营部门负责对各成本发生部门的数据审核。 3.4行政人事部负责收集汇总各部门的费用计算数据，统一提交给财务部门； 3.5财务部门负责各项目成本核算，及时出具项目核算报告，供公司领导管理决策使用。 4项目直接费用 各项目开展的各类促销、推广活动等营销费用，及项目运营人员的差旅项目等直接相关费用，列入各项目成本中。 5工资分摊 5.1体现为人工成本。各类型岗位人员的固定工资部分按不同的方法进行分摊。详情见附件1。此工资部分在工资表中包括基本工资、岗位工资、各项补贴和公司缴纳的社保费用。 5.2销售客服人员工资按工作量占比情况行分摊。工作量占比由提成总量、客服人员数量、聊天数和接待人数等各项指标加权计算得出。含销售部门所有人员。 5.3创意类岗位人员工资按工作量积分占比情况进行分摊。工作量占比为针对不同工作类型、所用的人员等进行的标准化分类积分。含创意团队所有人员（设计部和文案策划部）。 5.4售后岗位人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由退换货量、中差评量、聊天量和培训量等各项指标加权计算得出。包括除了项目专属人员之外售后部门的其他所有售后人员。 5.5仓库人员工资按工作量占比情况进行分摊。工作量占比由发货机器单数、提成总额和发货积分等各项指标加权计算得出。包括仓库所有人员。 5.6采购人员工资根据不同工作内容积分制占比情况分摊费用。包括采购部门所有人员。 5.7运营人员工资:直接计算到各项目成本之中。包括各运营部门所有正式岗位的运营人员。含经理助理岗位，不含试用期的人员。 5.8服务管理人员的工资按各项目的其他岗位工资总额占比进行分摊。包括行政人事、总经办、培训主管及未转正运营人员等，此部分为除去5.1-5.7之外的其他所有人员。 6提成/奖金分摊 体现为人工成本。为各岗位设置的奖励项目，如销售提成、运营奖励等，直接列入各项目成本中。在工资表中为各项目设立的各种提成、奖金等。 7仓库房租水电费分摊 各地仓库的房租及水电费用，按照囤货面积进行占比分摊。仓库租金及水电费按各项目实际囤货占地面积进行分摊。详情见附件2。 8日常费用分摊 包括各种办公消耗品、水电、通信等行政费用及招聘、外部培训等人事费用。按各项目所承担的当月实际工资占比进行分摊。详情见附件2。 9 新项目相关费用 新项目（如微淘）独立运营之前的相关费用暂由公司进行承担。包括营销、设计、推广等费用，纳入项目
地下车库和结构成本分析
地下车库和结构成本分析 一、地下车库成本分析 随着人均财富的不断增加，拥有一辆私家车已不再是奢侈的事情，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。首先，我们看看那些因素影响车库造价 1.车库构造：目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、 密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双T车库板）。 2.地下车库配套车位数量：北京要求一户一个车位，武汉市要求每 两户至少一个车位。一个10万平方米的小区，北京市地下车库要求1300个车位，武汉市要求至少600个车位。 3.地下车库范围、层数、及布置方法：一般高层建筑把剪力墙下到 最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。 车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。4.人防面积：按规范规定，每增加1平方米独立车库，需增加0.3 平方米人防工程。所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。 下面我们就以上几个方面作详细论述。 车库构造
1.一般地下一层现浇井字梁车库成本约1600元/平方米，人防地 下室约2200元/平方米；地下两层车库造价每平方米约2200 元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米 约2500元。 2.空心楼盖、叠合梁、蜂巢芯、模壳等结构一层地下车库成本约 1400~1500元/平方米，人防地下室约2100元；地下两层车库 造价每平方米约2100元左右；地下一层车库和地下二层人防 地下室的造价每平方米约2400元。 3.整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造 价均有大幅降低。一般地下一层整体装配式车库成本约1200 元/平方米，人防地下室约1900元/平方米；地下两层车库造价 每平方米约1900元左右；地下一层车库和地下二层人防地下 室的造价每平方米约2200元。 车位数量：一个10万平方米的小区武汉市要求停车位1300个左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下车库，即地下车库要建设1170个车位。 1.如果按照现浇井字梁结构8.1米x8.1米柱距，需要建设3.659 万平方米地下车库才可满足要求。现浇井字梁等方案每车位总 面积21.87㎡（停车位、行车道）+2.187㎡（10%辅助房）+7.217 ㎡（人防）=31.274㎡。 2.如果使用16.5米大跨度预应力车库板作车库顶板或车库楼板， 则只需要建设2.0077万平方米即可满足要求，大跨度预应力槽
原材料费用分配方法及练习题
原材料费用分配方法 1.假定光华公司某月生产A、B两种产品分别为400件、600件，共同耗用甲原材料7 480千克，该原材料的单位实际成本为每千克8元，该材料单位消耗定额A、B产品分别为每件8千克和6千克。分配计算如下： A产品原材料定额耗用量＝400×8＝3 200(千克) B产品原材料定额耗用量＝600×6＝3 600(千克) 原材料耗用量分配率＝7 480/(3 200＋3 600)＝1.1 A产品应分配的原材料数量＝3 200×1.1＝3 520(千克) B产品应分配的原材料数量＝3 600×1.1 ＝3 960(千克) A产品应分配的材料费用＝3 520×8＝28 160(元) B产品应分配的材料费用＝3 960×8＝31 680(元) 第二种方法： A产品原材料定额耗用量＝400×8＝3 200(千克) B产品原材料定额耗用量＝600×6＝3 600(千克) 原材料费用分配率=7480×8/3200+3600=8.8 A产品应分配的材料费用=3200×8.8=28 160（元） B产品应分配的材料费用=3600×8.8=31 680（元） 2.某企业生产甲、乙两种产品，共同耗用某种原材料费用42120元。单件产品原材料消耗定额：甲产品1.2千克，乙产品1.1千克。产量：甲产品400件，乙产品300件。要求：按原材料定额消耗量比例分配计算甲、乙产品实际耗用原材料费用。 原材料定额消耗量： 甲产品：400×1.2 = 480（千克） 乙产品：300×1.1 = 330（千克） 原材料费用分配率=42120/480+330=52 甲、乙产品应分配材料费用： 甲产品：480×52=24960（元） 乙产品：330×52=17160（元） 3.假定光华公司本月生产A、B两种产品分别为400件、600件，共同好用乙材料2 000千克，每千克11.80元；共同耗用丙材料3 000千克，每千克9元。两种产品的材料费用定额分别为40元与50元，要求计算两种产品的材料费用。分别计算如下： A产品材料定额费用=400×40=16 000（元） B产品材料定额费用=600×50=30 000（元） 乙原材料费用分配率=2000×11.80/16000+30000=0.5 A产品应分配的乙材料费用=16 000×0.5=8000（元） B产品应分配的乙材料费用=30 000×0.5=15 000（元） A产品材料定额费用=400×40=16 000（元） B产品材料定额费用=600×50=30 000（元）
地下室成本控制分析
引子： 地下车库成本控制措施
从上面的表格可以看出，车库设计中的任何疏忽，轻则带来成本超千万的额外增加。重则影响到未来的使用功能。基于此： 江苏万科从无锡万科魅力之城开始，到目前苏南万科在开发的10个项目，我们就一直和苏南万科设计部为降低地下车库部分的开发成本而努力，在目前房地产市场以“现金为王”的开发形势下，对于地下汽车库的开发成本的节约就很有必要了，为了做出更经济的地下汽车库，江苏万科对影响车库成本的因素做了各个方面系统的研究，在集团内部形成了标杆性研究成果，值得在整个集团范围内推广。 一研究如何谈适度突破规划要求 《江苏省城市规划管理技术规定》中规定一类居住区小汽车比例为1辆/户，二类居住区小汽车比例为0.4辆/户。基于对地下汽车库经济性的讨论，我们从规划的角度针对无锡万科魅力之城五期与无锡万科金域蓝湾做了如下的研究： 1.无锡万科魅力之城五期，地处新兴片区，客户定位为首次置业，小户型产品为主流，其新政比例仅为90/20（90平米以下的户数占总户数的20%），为平衡无锡万科金域蓝湾，可以加大小户型的比例到90/70。规划设计要求车位比例为1.2辆/户，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/100平米考虑，就此一项为魅力五期节约投资1785万 2.无锡万科金域蓝湾，地处市中心核心地段，客户以再次改善居住为主，但项目受新政比例90/35（90平米以下的户数占总户数的35%）的影响，全区90户数很多，导致要考虑的停车位过多。规划设计要求车位比例为1.0辆/100平米，万科通过与规划局沟通，最后按1.0辆/户考虑，就此一项为金域蓝湾节约投资7100万。
通过以上两个实例说明：小区规划争取最有利于开发需求的车位比例，是解决地库经济性问题的根本。首次置业以小户型为主的居住小区，宜按每百平米来控制车位比较合理；再次改善以大户型为主的居住小区，宜按每户来控制车位比较合理。 二研究地库设计范围 设计地库首先要考虑其可实施的范围，掌握好了设计范围，才能使地库的利用率达到最大化，否则既浪费了空间又节约不了成本。影响地库设计范围的因素大概有如下几种： 1.上部建筑—是否要连通。意思是在做地库范围的设计时，要考虑地下车库与住宅主体是否要在地下层连通，要否设计地下大堂等。地库和住宅尽可能的保持一定的距离，要基础保证施工的操作面，特别是基础有高差时，更应根据土的力学性质，留不同的距离，减少基坑维护费用，档次要求高的小区一般考虑住宅地下入户。 2.销售和开发节奏—分期。当整个小区要做分期开发时，地库的设计也要考虑分期建设，否则会对下一期的建设和前一期的销售带来麻烦，分期建设就要设缝，带来部分建设成本的增加。 3.停车数量—规划停车总量扣除地面停车数量。首先我们要根据规划要求计算出需要的总停车数量，然后减去地面的停车数量就是需要建设的地下停车数量了，再结合住宅的主体进行地库的范围设计，在地库设计时做到心中有数。 4.人防—核六级以上人防必须采用全埋地下室。人防地库一般要求的层高要比普通地下车库高，不能做半地库，也不能在地库上随意开洞进行采光或通风，我们一般做到层高3.6米，考虑双层机械停车库，提高单位面积的停车效率。
房地产企业成本分摊
房地产企业成本分摊 作者: 来源: 网络 本世纪已出台的会计制度中，皆没有专门用于房地产开发企业的会计科目及核算办法，这给这些企业的会计核算带来很大不便。但是，现行所有会计制度涉及会计科目设置的说明中都规定：在不影响对外提供统一财务会计报告的前提下，企业可以根据实际情况自行增设某些会计科目。根据这一些规定，执行《小企业会计制度》、《企业会计制度》或新准则的房地产开发企业，在执行各自适用的会计制度规定的基础上，增设以下专门核算房地产开发的会计科目，不但是需要的，也是符合会计制度规定的： 1.“开发成本”科目。本科目核算房地产开发的费用和成本，包括：（1）开支的拆迁补偿费、土地出让金或受让价款及相关税费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设备费等费用；（2）开发采用出包方式的，根据预付给承包商的款项和工程进度估价的开发成本；（3）工程采用自营方式发生的各项成本费用；（4）分配应由开发产品承担的公共配套设施费、计提应上交有关部门管理的维修费和分摊的间接开发费用；（5）应予资本化计入产品成本的借款费用等；（6）结转开发完工并验收合格的房地产成本。 购入已拆迁平整的土地准备用于房产开发，可先计入“无形资产——土地使用权”科目，待开发时再以适当的分配方法，分摊到“开发成本”的明细科目。 2.“开发间接费用”科目。本科目相当于工业企业的“制造费用”，核算为开发产品而发生除应由行政管理部门承担的费用以外的各项间接费用。 3.“开发产品”科目。本科目核算已开发完工、经验收合格的房地产。 4.“出租开发产品”科目。本科目核算用于出租经营但尚未转为固定资产的土地和房屋。 5.“周转房”科目。本科目核算安置拆迁居民周转使用的房屋。 编制资产负债表时，以上增设的5个会计科目的期末余额，均应计入报表的“存货”项目。 三、房地产开发企业建筑成本、土地成本的计算分摊 房地产开发企业的开发产品成本，一般可划分为建筑成本和土地成本两大类，即开发产品成本=建筑成本+土地成本。建筑成本构成比较复杂，既包括前期费用和房屋的建造成本，还包括与开发产品相关的配套设施费用，以及预提的商品房维修费用、白蚁防治费等其他间接费用；土地成本构成则比较简单，即取得用于开发的土地及土地使用权的全部支出。 建设一幢房屋或者在同一地块上建设若干幢房屋，往往因为用途不同、建筑结构不同，甚至因为楼层不同而有不同的售价，而且，开发房地产的成本，特别是土地成本，往往是笼统的。因此，如何尽可能合理地计算分摊完工产品的建筑成本和土地成本，是房地产开发企业核算的一个难题。 当然，对于开发的房屋如果用途相同、建筑结构也大致相同，例如，一个小区若干幢房屋都是成套住宅，可以采用按可计价销售的房屋面积比例计算分摊建筑成本和土地成本。具体做法是，将小区可售房产连同归全体业主共有的道路、休闲场地等的全部开发成本（包括建筑成本和土地成本，下同），除以可出售房屋的面积总和，得出每平方米住宅的成本，再按各套住宅面积分摊产品成本；如果其中有少量房屋或其他可出售项目，比如车库或车位，采用清一色的按面积分摊不尽合理，可通过估算方法，将其估算的成本从总成本中剔除，然后再按可出售成套住宅面积分摊产品成本。这种成本分摊方法，叫做可售房屋面积比例法，简称面积比例法。 但是，面积比例法适用范围相对较小， 对于同一小区内开发的结构、用途不同的房屋，此法即不可采用。一般情况下，对成片开发不同用途、不同结构的房屋，建筑成本可采用估价修正法进行计算分摊，土地成本可采用售价比率法进行计算分摊，而且这两种方法应合并进行，分步实施。 第一步，用估价修正法计算分摊开发房屋的建筑成本。估价修正法是通过对建筑成本的估算数额进行修正，计算出各种不同结构房屋建筑成本的方法。这种方法也应分步实施： 首先，应估算房屋单位建筑成本。所谓房屋单位建筑成本，实际为每平方米可出售房屋应分摊建筑成本，内容包括：（1）房屋自身的建筑成本；（2）应分摊小区内道路、围墙、休闲场地、休闲设施等附属设施的建筑成本；（3）应分摊其他间接费用构成的开发成本等。 单位成本采用估算方法确定后，再按可出售房屋面积得出估算的开发产品建筑总成本，即：
土地成本分摊有哪些基本原则
土地成本分摊有哪些基本原则？ 答：根据土地增值税清算扣除项目分类，土地成本包括“取得土地使用权所支付的金额”扣除项目和“房地产开发成本”扣除项目中的“土地征用及拆迁补偿费”分项。在实务中，大多数通过“招拍挂”形式取得的开发用地是净地，除特殊情况外，已经不再单独发生“土地征用及拆迁补偿费”了。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定：“纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。” 《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发〔2006〕187号）第四条第（五）项规定：“属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。” 《土地增值税清算管理规程》（国税发〔2009〕91号文件发布）第二十一条规定：“纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的，或者同一项目中建造不同类型房地产的，应按照受益对象，采用合理的分配方法，分摊共同的成本费用。”从上述政策规定可以看出，土地成本分摊的原则是“按照受益对象，采用合理的分配方法”，基本方式为占地面积法与
建筑面积法，也可按照税务机关确认的其他方式计算分摊。目前各地税务机关对土地成本的分摊大致有如下原则（方法），但是在具体执行中有一定差异： 一是能明确成本对象的归集。对于能明确成本对象可以直接归集的土地成本，应该直接归集到相应的成本对象中，即采取直接成本法。 二是分期、分批或多个清算项目之间的分摊。对于分期、分批或多个清算项目之间的土地成本的分摊，一般采取的方法有占地面积法、建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。。 三是同一清算项目中的分摊。对于同一清算项目中的土地成本分摊，一般是采取建筑面积法或税务机关确认的其他合理方法分摊。 上述政策为土地成本分摊的基本政策，各地在执行中的一些具体规定在后续细分问题中叙述。
分配和分摊的5种主要方法以及举例说明
CO中最重要的概念就是“成本”，如何精确计算（分配分摊）成本，是CO最主要的任务。SAP为我们提供了多种成本分配分摊的方法，我们在实际的业务中，确定采用哪一种。成本可以在成本中心、订单、COPA间分配分摊，此处，我们暂不讨论COPA。 SAP中的成本分配分摊方法主要有以下几种： 1.简单分配 2.基于指标分配 3.简单分摊 4.基于指标的分摊 5.基于作业的分摊 SAP中分配和分摊的最大的区别在于分配是从初级成本要素到相同成本要素的分配；分摊是通过次级成本要素进行分摊的。 统计指标与作业为我们提供了不同的分配方式，简单分配分摊可以利用预定义的规则（循环）按期间来执行；统计指标提供给了我们在循环之外来调整分摊比例；对于作业类型，我们可以每月维护作业类型的价格，通过成本中心发生的作业类型的数量来分摊。 下面进行各种方式的操作： 1. 简单分配： 假设一种情况：财务部统一支付工资，做账时将人工费用统一记录到财务部成本中心，月底按照固定金额分配出去。 首先做FI帐（FB01）： 通过菜单查看凭证所生产的凭证记录：
其中，成本会计凭证是我们所关心的。 查看成本中心报表： 路径：会计->控制->信息系统->成本中心会计的报表->成本中心:实际/计划/差异(S_ALR_87013611) 执行： 接下来，我们将财务部发生的10W工资费用以10%、40%、50%的比例分配到财务部，人力资源部和勤务部 路径：会计->控制->成本中心会计->期末结账->单一功能->分配->分配(KSV5)
首先创建循环，循环就是制定分配规则，我们可以按照预定义的循环，每月执行分配：通过菜单：附加->循环->创建 创建前，指定正确的控制范围（路径如下图） 在Z000控制范围下创建20100101开始的循环Z00201
地下车库成本分析
地下车库的成本分析 第一部分：地下车库成本分析 随着生活水准的不断提高，私家已经非常普及，再加上城市土地越来越贵，所以一般城市楼房都要按规定配套地下车库，现在就以武汉市为例，分析地下车库如何规划设计才能把成本降到最低。首先，我们看看那些因素影响车库造价？ 1.车库构造： 目前，车库的主要结构形式有现浇井字梁、叠合梁、密肋梁、空心楼盖、蜂巢芯、模壳、整体现浇装配式结构（顶板使用大跨度预应力槽形车库板或大跨度预应力双T车库板）。 2.地下车库配套车位数量： 北京要求一户一个车位，武汉市要求每两户至少一个车位。一个10万平方米的小区，北京市地下车库要求1300个车位，武汉市要求至少600个车位。 3.地下车库范围、层数、及布置方法： 一般高层建筑把剪力墙下到最底层，建设车库的成本相对较高，且规划布置不适合做车库使用，一般把车库建在两栋楼之间，单独建设，这样可降低成本。车位、行车道、辅助房等合理的布置也能减少车库建设面积。 4.人防面积： 按规范规定，每增加1平方米独立车库，需增加0.3平方米人防工程。所以，独立车库如何占用更小的面积更为重要，车库面积小了，人防面积相应就小，造价就降低了。 下面我们就以上几个方面作详细论述。 3.整体现浇装配式车库由于采用了大跨度预应力车库板，综合造价均有大幅降低。一般地下一层整体装配式车库成本约1200元/平方米，人防地下室约1900元/平方米；地下两层车库造价每平方米约1900元左右；地下一层车库和地下二层人防地下室的造价每平方米约2200元。 二.车位数量： 一个10万平方米的小区武汉市要求停车位1300个左右，除去地上可停放10%，剩余的都要停在地下车库，即地下车库要建设1170个车位。 1.如果按照现浇井字梁结构8.1米x8.1米柱距，需要建设3.659万平方米地下车库才可满足要求。现浇井字梁等方案每车位总面积21.87㎡（停车位、行车道）+ 2.187㎡（10%辅助房）+7.217㎡（人防）=31.274㎡。 2.如果使用16.5米大跨度预应力车库板作车库顶板或车库楼板，则只需要建设2.0077万平
土地成本是什么 房企土地成本分摊方法及其适用范围
土地成本是什么房企土地成本分摊方法及 其适用范围 土地成本，指为取得土地开发使用权(或开发权)而发生的各项费用，主要包括土地买价或出让金、大市政配套费、契税、耕地占用税、土地使用费、土地闲置费、土地变更用途和超面积补交的地价及相关税费、拆迁补偿支出、安置及动迁支出、回迁房建造支出、农作物补偿费、危房补偿费等。国家税收政策规定，土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。而地方省市税务机关为了防止企业通过自由选择分摊方法操纵避税空间，常对房企土地成本分摊方法的选择给予限制。有的地方规定同一清算单位内土地成本分摊只能采用建筑面积法，有的地方允许土地成本采取层高系数法分摊等等。各地规定不一而足、五花八门。土地是房地产项目开发最主要的成本项目，土地成本占比最大，平均土地成本约30%左右，但该成本因地域不同而有很大差异，并有进一步上升的趋势，也是不确定性最大的一个因素，房企土地成本分摊方法对土地增值税清算的重要性不言而喻。房地产开发企业土地成本的分摊问题，是土地增值税清算的重要内容。涉及土地增值税的土地成本，税前扣除条件限制较为严格。房企土
地成本企业所得税和土地增值税的税前扣除问题，由于取得土地方式的多元化，加之税收政策的滞后性、多层次、分散化，房企纳税人难以理解税政和不易涉税操作。因此，房企应当重视开发项目土地成本分摊核算，正确履行纳税义务，防控土地成本分摊不当的税务风险。土地成本在不同类型的房地产之间的分摊问题，是土地增值税清算的关键。采用不同的分摊方法，所计征的土地增值税税额存在明显差异；由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异；对于允许扣除的土地成本均采用一刀切的方法分摊，不符合收入与成本配比原则；不同性质的成本构成，客观上要求适用不同的分摊方法。房地产开发项目的土地成本分摊方法，国家财税部门没有统一规定，由各省市税务机关结合当地实际情况自行处理。纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发，转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。财政部、国税总局对于地价的分配方法，没有限定某一种方法，但要求“合理、合规”。具体操作时应按照实际占用土地面积占土地总面积的比例，在可售与不可售的房地产之间进行分配。部分省市税务机关对土地增值税清算时土地成本的分摊方法给予了选择的空间,且有进一步宽松的趋势。因此，只要是
成本分配方法详解
定义分配率 经过对料、工、费的来源进行设置，已基本完成了成本费用的初次分配和归集，即将大部分专用费用归集到各产品名下，将其他间接成本费用归集到各生产部门范围内。为了计算最终产成品的成本，还必须将按部门归集的成本费用在部门内部各产品之间、在产品和完工产品之间进行分配，因此，在成本管理系统中，需要定义各种分配率，为系统自动计算产品成本提供计算依据。 所谓费用分配率，其实质是计算"权重"，即将某一待分配费用值，在各个应负担其的对象中分摊的比例。目前成本管理系统中共有六类分配率，每一类中又对应多种分配方法，比较复杂，但这是为了尽可能满足不同用户的需要而设计，归纳其实质，分为两种情况：在部门内部各产品间的分配、在完工产品和在产品间分配。分配方法共16种，其中包括一种自定义分配方法，理论上可以定义任何一种分配方法，用户可以根据需要进行选择，并允许随时修改。 成本系统中需要待分配的费用有： 【共用材料】：是指由部门领用的材料，即在存货系统填制的领料单上的“成本对象”为空，或者不是参照生产订单领的料。
由于按部门领用，所以要分配到产品中去。 【直接人工费用】：由于直接人工费用是按照部门输入的，所以要分配到产品中去。 【制造费用】：由于制造费用是按照部门输入的，所以要分配到产品中去。 【在产品成本】：由于在产品与完工产品所占的成本不同，在计算出某产品的总费用后，还要在完工产品与在产品之间分配。 【辅助费用】：计算出服务的总费用之后，要根据部门的耗用量分配到部门，然后还要根据辅助费用分配率，计算出各产品应负担的辅助费用。【辅助部门分配率】：当一个辅助部门提供两种以上的服务时，需要将部门总费用按一定的比率分配到服务中。 1定义共用材料、人工费用、制造费用的分配率 共用材料、人工费用、制造费用的分配方法是相同的。只是共用材料分配方法多两个选项。先分析一下这两个选项的作用。再分析各种分配方法。 “按照产品结构(或物料清单)中定义的耗用范围分配” 如果选择该选项，则系统在对共用材料进行成本中心内或批
地下车库成本控制方法
地下车库成本控制方法 中海作为房地产行业绝对的利润老大，即使在全行业的利润跌破10%，净利润率仍然达到了23%，秒杀万科、碧桂园、恒大等标杆房企。而中海地产的利润率能甩出对手几条街，主要在于其成本控制太强啊，地库作为成本控制中的重中之重，今天和大家分享一个中海的地下车库成本控制方法。 一、地下车库停车数量 1、车库范围 独立地库与大底盘地库各有利弊，须结合地质条件及总图布局进行经济性研究，确定最优的地库布局，将地库成本控制在最初阶段； 2、车库层数 尽量不做两层地库或减少地下二层地库面积 3、车库埋深 结合场地、管线布局；有条件尽量架空、半地下停车。 二、 三、人防地下室问题 1、尽量降低人防等级，争取不做5级人房
明确人防等级后再开始设计。如果是乙级人防（常5级或常6级），无需每个防护单元均设置通往室外露天的楼梯，可以借用相连的防护单位；这样可以腾出大量车位； 人防口部设置应布置在不影响停车的地方，尤其不宜布置在车道旁。 2、尽量利用汽车坡道做人防主要出入口 人防主要出入口需露出地面，并做防雨设施或做钢筋砼防倒塌棚架，既浪费又影响景观，应尽量减少；
相邻防护单元的主要出入口应合并设置。 三、停车效率的提升 1、再次澄清关于“单车位面积”的统计口径 地下车库总面积= 地下车库+ 全部设备用房+ 主楼地下室 只有当存在垃圾房、污水处理站、换热站以及政府规定要做的非机动车库、物管用房等特殊情况下需要设置的房间时，可允许进行特别说明及复核。 2、集团控制标准：单车位面积35 ㎡ 控制标准并不是最优值，不能应已经达到而停止优化！ （1）无人防地下室通常可以做到32平米/辆； （2）大型停车库效率较高，很多可以做到30平米/辆以下； （3）当地库与建筑塔楼彻底脱开，同时又没有人防时，停车率值能轻松做到25平米/辆以下； （4）目前，各项目中，有做到33平米、37平米、甚至41平米，成本优化空间仍然是很大。 普通地下一层车库建安成本约1600元/平米，人防地下室约2300元。 以停放500辆的车库，单车位面积每减少1平米，至少降低造价80万，平摊可售成本降低14.4元。
房地产企业成本分摊方法整理(附案例分析)
房地产企业成本分摊方法整理（附案例分析） 什么是建筑面积法？ 建筑面积法。指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 1.一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 2.分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成本对象总建筑面积的比例进行分配。 为了阐述大家都知道的“概念”，我通过简单的案例来解读概念。 【案例一】 老王计划在老家宅基地修建一座两层的门房，建筑面积是200平方米，共花了75000元，请计算每平方米的单位造价是多少元？（小学三年级应用题）【房企财税微信：fdccspx】 对了，你们已经学会抢答！计算过程如下： 75000元/200平方米=375元/㎡ 以上计算过程就是对建筑面积法的核心诠释。 在房地产企业进行土地增值税清算的时候，计算单位成本是必经步骤。在实际操作中，建筑面积法要学会灵活运用。下面我们就详细解读。 【案例二】 假设某房地产企业开发成本（依据竣工决算报告做出，记账凭证、流水均符合税法规定）、销售面积、单位成本如下图所示：
该销售面积包括三部分： 一是实际销售面积。该面积一定是实际销售的面积，与测绘面积、预售面积不一样的。修建的公配（会所），不属于可售面积，但属于建筑面积。如果企业实际销售了会所（姑且不论是否可以销售、是否违规），则会所属于“实际销售面积”。要注意概念的区分。 二是自用面积。企业出于以下几点原因有可能自用房产：捂盘惜售、滞销姑且自用、规划就是为了自用。自用面积转固定资产的时候，同样是存在成本的，因此，自用面积必须考虑。 三是出租面积。企业处于各种考虑，将开发产品作为投资性房地产获取收益，同样考虑该部分的建筑面积。 第四步：计算单位成本 在计算的时候注意区分，包含利息的单位成本与不包含利息的单位成本。【房企财税微信：fdccspx】 完成以上步骤之后，在进行土地增值税清算的时候就简单了，销售100平方米，扣除100平方米的成本，计算增值额，寻找税率，计算土地增值税税款。 建筑面积法是房地产企业成本分摊的最基本的方法，也是最重要的一个方法，其他成本分摊方法均以建筑面积法为基础衍生出来的。如果您认真看完以上内容，恭喜！您已经掌握建筑面积法的精髓！成本分摊作为一个系列，其他分摊方法，我们接着往下看↓↓↓ 那么，什么是预算造价法？ 预算造价法指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 预算造价法怎么用？我们通过一个简单的案例进行阐述。