万科建筑规划知识培训

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万科建筑设计技术标准完整版

万科建筑设计技术标准完整版 2017-07-06地产人自学平台建筑设计技术标准第一章住宅技术要求第一节住宅外立面设计要点 1、采用三段式建筑形式，根据建筑高度的不同，选择合式的比例关系。 2、立面在外装贴面材料变化处、门窗周围、阳台、露台、檐口等处做出细部线脚过渡。 3、窗框考虑香槟色，窗框分格不要太细碎。要求厂家根据建筑门窗表及门窗图集，根据施工工艺及验收规范再出一遍门窗图集，并要求原设计单位复核。 4、底层勒脚处不露墙根，绿化紧贴建筑，建筑四周仅留出单元出入口。 5、地方规范要必加外遮阳的项目:应对措施:01窗扇尽量布置在外墙内侧,建议加窗套;02在窗外采用织物下拉窗帘式外遮阳,尺寸小不影响外立面造型,便于拆卸更换;03造价便宜。 6、雨水管高端项目可以通过虹吸排水或内排水解决，中端项目尽量布置在隐蔽处，如外墙凹进部位或阴角处。雨水管应避免过多弯头，当遇到建筑腰线或其它突出墙面装饰物时，雨水管宜直通。 7、阳台落水管要求：布置在阳台内侧：01无外装饰柱时：一般布置在外墙侧一边；阴角阳台布置在阴角处；02有装饰柱时:装饰柱外缘高层采用混凝土L型构造柱,上下钢筋拉结;多层采用砖砌构造柱,上下钢筋拉结;落水管布置在L型构造柱阴角部位。L型构造柱内侧宜采用轻质砌块，将落水管隐藏。 8、空调位与空调冷凝水管要求：01.空调位尽量考虑结合阳台，露台布置；02.空调位尽量考虑做到外墙凹进部位或阴角处；03.空调位位于凸窗下，隔板不应采用实体墙面以避免安装不便及影响散热； 04.空调位位于平窗下，铁艺隔板两侧应大于窗套边200MM,冷凝立管应布置在窗套与外墙阴角处;05.精装修房建议空调冷凝水由室内机冷凝水口沿墙地暗埋PVC管引至就近的卫生间或阳台地漏。 9、雨水管,阳台水落管,空调冷凝水管宜与墙体颜色相同，建议物资统一向生产厂家订制，但应禁止在白色PVC管材上喷涂颜料，不耐久。 10、外墙基座规则石材贴面的勾缝宽度建议为12-15MM。 11、双联窗设计要求：01客厅与主卧室部位不出现双联窗；02双联窗尽量布置在次要房间；03南立面双联窗的数量不超过20%；04双联窗尽量出现在顶部1-2层即可。第二节公共部分设计要点一．首层门厅与门廊空间 1．除类似海南地区项目外，其余地区北向电梯厅不考虑敞开式。 2．单元入口前宜做门廊或采用玻璃雨蓬，雨蓬必须有坡度并有组织排水，靠墙一侧设300 MM混凝土翻边。入口应设入户对讲机等设施，并应进行无障碍设计。 3．单元门不应采用无框玻璃门，开启扇应设电磁门锁、闭门器及门碰。门窗应有详细设计，型材安全性、玻璃安全性应经过专业计算，并满足建筑设计的要求。 4．住宅入口大堂面积，多层宜为8～12㎡、中高层（18层以下）宜为15～25 ㎡，高层（18层以上）宜位25-30㎡，大堂面积不包括电梯厅面积。

万科项目规划及方案设计任务书(含概念方案)

附件三 xxx项目规划及方案设计任务书 xxx公司年月日

一．项目概况 1.项目名称： 2.项目地点： 3.项目所在区域概述：（可附图片说明） 4.项目周边已有建筑物描述：（可附图片说明） 5.项目场地描述：（可附图片说明） 6.规划设计要求，包括：用地面积，建筑面积，建筑使用功能、产品类型、建筑高度及容积率等经济技术指标。二．设计依据 1．国家和当地的现行设计规范、规程； 2．本项目《规划及方案设计合同》； 3．发包人《规划及方案设计任务书》； 4．其它国家及地方跟此项目有关的规定（如有请详细列出）。三．发包人向设计人提交的设计基础资料及文件发包人向设计人提交的有关设计基础资料及文件目录如下表。除以下资料及文件外，设计人还需要发包人提供其他资料及文件的，发包人可以积极配合，但设计人不得因此顺延设计时限。四．设计内容 1.设计和服务范围 1.1本项目建筑类型包含住宅、大型商业、办公、沿街独立商业等。 1.2设计人需负责完成本项目的总体规划及方案设计，提供本项目所有建筑

物（含地上及地下）的概念及单体方案。 1.3设计人需负责完成本项目所有建筑物的建筑专业的初步设计，包括但不限于外立面设计图、与外立面相关的平面/剖面设计图、相关节点大样图、技术要求及选材等，设计深度须满足中华人民共和国建设部《建筑工程设计文件编制深度规定》2008版。 1.4设计人需负责完成本项目的场地规划及室外工程总体方案设计，如道路、场地等室外总体设计，但不包括园林景观方案、扩初设计、招标图及施工图设计。 1.5设计人须参加方案介绍以及各设计阶段设计成果（除施工图设计阶段）审批会议，协助发包人进行设计送审，根据业主及政府有关部门及配套单位的审批意见进行设计调整直至符合要求，并且不应影响工程的进度。 1.6根据发包人需要提供本项目的建筑平面图、立面图、剖面图及效果图的图纸及相应的电脑光盘资料,文本为Word2003文档格式，图纸为AutoCAD2004的DWG格式，最终效果图电子文件为JPG、PSD格式，像素大于5兆，且需对建筑成果采用Sketchup建模。所有电子文件均应解密可编辑。 2.各阶段设计内容 2.1总体规划设计 2.1.1设计人在对现场地块进行实地考察的基础上，根据地块资料及发包人项目开发理念，设计人将共同研讨项目概念的可行性发展形式，包括户型面积大小及比例、营运模式、功能的种类及比例，销售目标阶层，空间布局及城市设计方面之联系； 2.1.2搜集相关的地块及市场资料，提供三个以上不同的规划开发概念方案供发包人考虑，协助发包人订立项目的目标及标准，提供有关国内外创新规划的理念及参考资料； 2.1.3设计人向发包人进行设计汇报，期间和发包人一起通过与项目当地规划局等部门和发包人聘请的顾问进行沟通交流，逐步与发包人达成最终开发概念的明确设计方向，从而清晰地继续完成余下任务； 2.1.4设计人进行详细规划研究，包括但不限于车流、人流、停车设施、环保、绿化及公建配套等； 2.1.5结合建筑规划、立面，书面提出园林景观设计风格建议； 2.1.6发包人确认总平方案后，做规划方案图及单体的概念平面及立面草图。 2.2建筑设计

万科方案设计规划书

深圳万科地产有限公司设计方案规划书工程名称：项目方案设计工程地点：委托方：

签订日期：2016年 10月 1项目概况 1.1城市概况地理：气候： 1.2规划发展 1.3区位特征项目位置：市区。用地四至：东临，南临，西临，北临。周边现状：北侧为东侧为西侧为南侧为交通状况（道路、快速路、铁路）： 1.4用地现状地块形状：用地高程：用地现状： 2设计依据 2.1 政府部门批准的规划设计条件 2.2用地红线图 2.3地形图 2.4甲方确认的产品定位 2.5甲方确认的方案设计阶段技术要求或说明 2.6甲方确认的设计方在概念设计中的主要成果； 2.7中华人民共和国国家及地区有关规划设计的法律、法规、条例和规范，包括但不限于：《市规划管理技术规定》

《城市建设规划管理法规文件汇编》《城市居住区规划设计规范》《高层民用建筑设计防火规范》《民用建筑设计防火规范》《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》《汽车库建筑设计规范》《民用建筑设计通则》《住宅设计规范》《住宅建筑规范》《建筑工程设计文件编制深度规定》《方便残疾人使用的城市道路和建筑物设计规范》《民用建筑节能设计标准》《人民防空地下室设计规范》注：在参照以上规范进行设计时，需以现时有效的版本为准。参照以上文件但不应仅限于以上文件。 1.13 经济技术指标 3.1规划条件要求：本项目用地由个地块组成，根据政府规划条件规定，项目土地利用条件为：容积率为，建筑密度不大于，建筑限高不高于米，绿地率不小于。各地块基本规划条件如下：

3.2 市场定位产品指标建议表： 1.2 4 市场定位 4.1 市场分析 4.2产品定位 1.35 设计要求 1.45.1 规划和设计原则 5.2 规划设计总体要求 5.3 交通组织要求 5.4 景观设计要求 5.5 户型设计要求 5.6 立面设计要求 6 设计工作内容及深度 6.1 基本原则本次设计任务主要是为了把原设计方在概念设计阶段的成果继续深化，使最终工程成果能体现甲方对项目的要求及设计方的设计意图。设计深度应能使设计方的设计意图清晰无误的得到传达，设计方应对项目最终的整体效果负责。 6.2设计方应完成总体概念规划的深化图及整个项目全部建筑方案图。 6.3设计方负责配合当地设计院完成全部住宅楼座的施工图设计，并协调处理施工图设计阶段的相关设计问题，以确保设计方原设计意图最大程度

万科集团战略规划书

万科集团战略规划书工管092 黄亚宜 5400209309 目录第一部分万科集团的管理模式分析 6 万科崛起的经营管理模式 (6) 万科的问题 (7) 万科集团未来的经营管理模式设想 (8) 第二部分万科集团的内部分析 (9) 万科的优势 (9) 万科的劣势 (15) 我们的建议 (17) 第三部分万科的外部环境分析 (17) 供应商的议价能力 (17) 购买者议价能力 (17) 潜在进入者分析 (18) 潜在替代品分析 (19) 行业竞争者分析 (19) 第四部分万科的企业战略评价分析 (20)

一体化战略分析 (20) 加强型战略分析 (21) 多元化战略分析 (24) 收缩、剥离战略 (25) 第一部分：万科集团的管理模式分析 1.万科崛起的经营管理模式: 1) 股份制改造：万科创业至今、随着股份制改造的推行、企业控制权也随之清晰，国有股在一次次的扩股中被稀释，由于产权明晰、万科因此走上了市场化经营的道路，确定了以住宅房产建设为核心业务的战略， 2) 科学的决策机制：科学决策是企业规范运作的必然要求，近年来、万科组织了集团房地产项目审定委员会，在集团房地产业务的项目立项、设计规划等大的决策，逐步推行立项听证机制。这一制度的建立，有利于提高个公司的市场判断能力和项目操作能力，减少了决策失误。另一方面，各地公司在长期的开发中都积累了相当的经验教训，通过决策论证这一方式，能够充分发挥集团整体资源优势，促进资源共享。 3）由多元化转向专业化：包括房地产开发企业在内的许多新兴企业，在发展历程中，都经历了一条专业化向多元化渗透的路子。万科八十年代以做贸易起家，之后、经营范围越来越广，贸易、加工、文化、房地产等。九十年代中期，万科开始由多元化向专业化的调整，以今年8月下旬出售所拥有的万佳全部股权为标志，宣告经历多年的专业化战略调整全部完成，真正的“加法”也从此时开始。 1992年，住宅业占万科经营份额的25%，到2000年底，住宅业上升到96.5%。经过十几年的发展，万科成为国内房地产界的第一品牌，但从商品房开工面积来看，万科占的比例并不高。横向比较，从销售额上看、万科远远落后于同在八十年代成立的海儿、康佳、三九。多元化经营、业务构架的觅食，使万科走了弯路，所以万科这几年一直在做“减法”。从多元化经营转向以房地产为核心的专业化经营。1998年开始，万科进入了调整后的经营扩张阶段。同时、万科的核心竞

万科绿色建筑

一、万科——践行绿色建筑“三步走” 万科作为绿色房企的先行军，不管企业自身还是针对居民身心健康，都提倡绿色环保，并在全国多个城市举行万科环保公益活动。《万科周刊》里，王石曾说过：“我搞环保的动机并不那么崇高，并不那么伟大，作为一个企业家，要考虑到企业的可持续发展，企业必须往前冲，所以你必须为未来的绿色建筑做准备，万科为什么做绿色建筑就是这么简单”。如今，万科已经实行“绿色建筑三步走”：第一是精装修，第二是住宅产业化，第三是真正意义上的绿色建筑。而万科在生态、环保、节能技术等方面的应用得到全社会充分认可。据了解，万科在绿色建筑方面一直践行企业公民的社会责任感，深圳万科城项目是全国第一个获得“绿色三星”认证的项目，去年以来在全国范围内，万科大部分的项目都以绿色星级建筑的标准进行建造。据了解，万科在东莞建的研发基地，专门从技术上研究绿色技术的应用问题。并从客户需求的角度出发，把住宅绿色科技分成了15个方面。比如节能水环境、工业化、材料、热舒适度、隔音、空气、采光、智能化、结构安全、防火、耐久设备等等方面。这些方面按照用户需求分为三类，第一类是基本需求，第二类是舒适需求，第三类是发展需求。二、中赫——超高标准追求极致中赫置地旗下的万柳书院是其打造的最具代表性的绿色建筑项目，也是国内第一个纯住宅项目能整体上达到最高级铂金级标准的项目。在项目建筑能耗中，万柳书院目前执行的居住建筑节能设计标准远高于行业水平。专项的节能计算显示，在不考虑外墙砖的情况下，保温系数就已经达到国内最严格的节能75%的标准。中赫置地工程师介绍说，万柳书院荷兰CRH 手工黏土砖的应用，使墙体总厚度达到400毫米的同时，会进一步提升整体保温性。与此同时，万柳书院的外窗保温标准远高于国内建筑标准。此外，让太阳能照亮地下车库，是万柳书院绿色、可持续理念的又一体现。项目采用太阳能光伏联网供电给地下车库照明。由于在给地下车库照明时，部分光伏电力白天能直接应用，既提高了光伏供电系统的效率，也降低了系统造价。这是光伏电力应用中最理想的一种形式。另一方面，万柳书院通过优良的设计，比如利用大尺寸玻璃窗，最大限度地利用自然光线。万柳书院地下车库也设置了采光天井，利用绿树与阳光，打造宁静有致的光影环境。更为值得一提的是，在“能源利用优化”这个得分项上，中赫置地工程师通过围护结构优化，高效热水锅炉，地板采暖，变制冷剂流量系统(VRV)，新风热回收等措施，使得万柳书院项目的节能率达到16%以上，这大大降低了万柳书院日后用户和物业的运行费用。

万科规划方案设计任务书模板

XX 房地产公司规划方案设计任务书 1 项目概况及用地分析 1.1 用地自然条件概况及分析 1.1.1 宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 1.1.2 宗地现状 (1) 宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图 (2) 宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片(标明拍摄点和目标点位置) ；宗地地形图 (3) 绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4) 气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5) 水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附: 宗地地质资料 (如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等) (6) 特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物 1.2 宗地社会条件概况及分析 1.2.1 区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图

1.2.2 规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表 1.2.3 交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 1.2.4 公共设施 (1) 公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间； (2) 对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图 1.2.5 市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图 2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位 2.1.1 项目的市场定位 2.1.2 项目形象定位 2.1.3 客户定位 2.1.4 价格定位 2.1.5 产品定位 2.2 物业发展计划 2.2.1 ．差异化策略 2.2.2 项目主题 2.2.3 规划方案设计建议(规划指标、功能分区、各区物业配置建议) 2.2.4 景观方案设计建议

四大住宅绿色建筑优化设计的案例

四大住宅绿色建筑优化设计的案例来源:设计群发表于:2014-09-12|暂无评论上次说到了怎样建立你的绿色建筑设计知识框架，为了让大家更清楚地了解绿色建筑设计，我决定列举4个住宅绿色建筑优化设计的案例给大家： 1、利用西山墙加建社区邻里交往绿化空间的案例：设计者发现的问题是：大部分的板式住宅楼社区都存在着建筑密度大、缺乏绿化、建筑形象单一、空间环境缺少变化以及社区功能缺失等问题。他们提出了“绿化灰色空间的设计概念，希望通过对板式楼西山墙的改造设计，能为社区居民带来充足的绿化、丰富的空间和多样的功能，改善邻里关系，增进住户的和谐和相互关爱。 (图1)

(图2)

(图3) 解决方案是做加法：在板楼的西山墙采用轻钢结构植入了一个新的结构体，既可以作为各楼层垂直绿化的平台也可以解决建筑山墙西晒等建筑热工问题，平台内部设置社区生活所必需的休闲、娱乐、便利店等功能以满足居民日常生活需要。增加了雨水收集装置将屋顶、楼面收集的雨水作为绿化用水，不用增加对水资源的消耗。 2、采用局部镂空的手法来降低大城市高密度社区带给人的压抑感的案例。设计者发现的问题是：大城市人其实是生存在一个非常狭窄的空间，人的视野被压缩，活动空间被压缩，绿地和广场被吞噬；城市中的每个空间似乎是被建筑所包围，感受不到周围的气氛和环境，非常的隔绝。

(图1)

(图2)

(图3) 在这里，设计者是做减法：他提出局部镂空的概念，把巨大建筑多处镂空，形成楼内的室外活动场所，在空间上降低了空中的密度；在视觉上，给予人们看透这个建筑的可能，为形成和谐的邻里关系创造了条件。这种做法给建筑造型、充分利用自然通风采光带来了无限可能，在同类的结构形态下，建筑所处的方向角度不同，可以有多种多样的组合。而外表皮则可以分割成模数，拼合成不同形状的矩形，在同种类型的建筑中使用。节约了造价的同时，创造了外表面反复使用的可能。 3、采用户外交通方式缓解高层垂直交通带来的层间单调联系。

武汉万科规划建筑设计说明

果岭之上的快乐生活 --- 武汉万科 . 高尔夫城市花园四期、五期规划建筑设计说明一．设计概念 1 ．”乐活”概念: 由美国社会学家保罗·雷在1998年提出,并以lifestyles of health and sustainability中每个英文单词的第一个字母组成了”LOHAS”这个新词汇,就是”健康可持续性的生活方式”。乐活一族关心生病的地球,也担心自己生病,她们吃健康的食品与有机野菜,穿天然材质棉麻衣物,利用二手家用品,骑自行车或步行,练瑜伽健身,听心灵音乐,注重个人成长,经过消费和衣食住行的生活实践,希望自己有活力。现在,乐活族的爱健康、地球的可持续性的生活方式渗透全球。”乐

活族”这群人是乐观、包容的,她们经过消费、透过生活,支持环保、做好事,自我感觉好;她们身心健康,每个人也变得越来越靓丽、有活力。这个过程就是:Do good、Feel good、Look good(做好事,心情好,有活力)。在周围渐渐形成一种生活的氛围,强调的是”非大量制造”、”多样性”和”环保”,乐活一族的环境创造不但仅是在经营人与人之间,而且是在经营人与自然之间的生活情感。 2 ．”高尔夫”概念: 高尔夫运动进入中国带来了更多的是一种生活方式的改变,它所倡导的健康理念给在都市生活中忙碌的人们带来了绿色(G),氧气(O),阳光(L)和运动(F)。其宗旨和乐活的生活概念恰好吻合。万科高尔夫项目得天独厚的地理环境,现代生活对可持续的健康生活的需求, 人们对人与人,人与自然和谐共存的渴望带来了项目最初的设计构想:创造果岭之上的快乐生活。在无法复制的自然环境中,用不可复制的态度去建造可持续的,快乐的生活方式,这就是万科高尔夫城市花园。二．总体构思及用地布局说明 1 ．设计原则: ·环境的唯一性 ·建筑的独特性 ·空间的多样性 ·资源的共享性 ·生态环保的理念

万科规划方案设计任务书

XX房地产公司规划方案设计任务书 1 项目概况及用地分析 1.1用地自然条件概况及分析 1.1.1 宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 1.1.2 宗地现状 (1)宗地四至围应附文：简述宗地四至围应附图：宗地红线图 (2)宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图 (3)绿化植被与水面应附文：简述宗地绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4)气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5)水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等） (6)特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物 1.2 宗地社会条件概况及分析 1.2.1 区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府

对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图 1.2.2规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表 1.2.3 交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 1.2.4公共设施 (1)公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间； (2)对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图 1.2.5 市政管线应附文：简述给水、雨水、污水、强电、弱电、煤气、暖通、宽带接口位置、管径、埋深、标高应附图：市政管线图 2 规划设计的基本原则 2.1 项目定位 2.1.1 项目的市场定位 2.1.2 项目形象定位 2.1.3客户定位 2.1.4价格定位 2.1.5产品定位

万科项目策划书范文

万科项目策划书范文企业项目的开展需要先制定好一份可行的策划书，提升工作开展的计划性，下面是为你的万科项目策划书范文，希望能帮助到您。一、项目概况 1、位置及环境项目地理位置，地貌，周围环境状况，道路交通，市政配套（给排水、供电、燃气、通讯等）状况等。 2、建设用地规划要求项目占地面积，建筑占地率，绿化率，容积率，消防、道路及出入口位置等。 3、建筑概况总建筑面积，建筑类型，各类建筑栋数、面积、层数、高度等，地下建筑概况（面积、层高、层数）等。 4、建筑分期概况项目分期及各期所处位置、建设顺序，各期建筑面积、建筑类型、栋数、地下建筑概况等。二、项目部架构及人力资源计划 1、项目管理组织架构在人力资源部的协助下制定项目管理组织架构；项目部人员构成、培训及发展计划。（1）质量保证体系项目部质量管理组织形式、人员配置；

组建包括监理、总包的质量、技术人员在内的质量技术小组，解决项目日常质量和技术问题。（2）岗位职责各岗位的工作内容、职责描述。（3）项目部费用项目部办公场所及办公设备计划；项目部费用计划。三、项目建设计划、场地综合利用规划 1、项目建设计划依据《项目开发计划》和《项目建设综合计划》编制《项目工程管理策划书》中的项目建设计划部分；该部分应纳入政府管理部门、市政配套部门等与项目建设有关的控制部门、监管部门、配合部门的报送、审批、准许时间节点；亦应纳入公司内部的产品、营销、设计、成本、采购等相关部门的计划；该部分应由总体计划、分期计划和标段计划组成。 2、项目建设总平面规划根据总体、分期、标段建设计划，结合项目市政配套条件，考虑营销配合要求、室外道路、管网、景观绿化等建设的先后顺序，综合布置施工道路、临时水电网及施工用临时设施、大型设备、材料加工及堆放场地等，做到在项目建设过程中不拆迁、不返建，不影响各期的建设和交付。总平面规划亦应考虑场地内外的相互影响和制约。

万科规划方案设计任务书(模板)-(3000字)

xx房地产公司规划方案设计任务书 1.项目概况及用地分析 1.1用地自然条件概况及分析 1.1.1 宗地位置应附文：简述宗地位置应附图：宗地城市位置图；宗地区域位置图 1.1.2 宗地现状 (1) 宗地四至范围应附文：简述宗地四至范围应附图：宗地红线图 (2) 宗地现状地形地貌应附文：简述宗地现状地形地貌，重点及特殊地形地貌特征应展开分析应附图：宗地现状照片（标明拍摄点和目标点位置）；宗地地形图 (3) 绿化植被与水面应附文：简述宗地内绿化植被与水面状况。如有考虑保留的植物与水面，应说明拟保留部分的范围、拟保留植物的树种和习性、拟保留水面的改造措施应附图：宗地绿化植被与水面分布图 (4) 气候气象应附文：简述气温、主导风向、降雨量等指标。 (5) 水文地质应附文：简述地表水、地下水现状及周围建筑的基础处理情况应附: 宗地地质资料（如：初勘资料、周边建筑基础处理资料等） (6) 特殊地下物应附文：明确宗地地下有无文物、地下军用设施及管线、地下油罐房或其它大型地下建筑物 1.2 宗地社会条件概况及分析 1. 2.1 区域现状与规划应附文：简述用地所处区域的历史沿革、文化背景、地段或区域现状特征等，对象征地段特点的景点设施附照片说明。当地政府对宗地所处区域的规划设想和实施计划的说明。应附图：区域现状图：区域总体规划图 1.2.2规划要求应附文：说明规划管理部门对宗地的规划设计要点，或宗地《建设用地规划许可证》的内容，对用地主要设计指标的分析。应附：规划要点；容积率分析表 1.2.3 交通状况应附文：简述宗地交通情况；地铁、轻轨、公交流线与宗地附近站点；私车赴宗地路线选择；应附图：区域交通分析图；周边交通分析图；周边道路断面图 1.2.4公共设施 (1) 公共建筑应附文：描述对设计存在影响的公共及商业建筑的名称、类型、面积、基本功能、形态及建成时间； (2) 对设计存在影响的设施与标志物应附文：简述以下有利与不利因素情况有利因素：广场、公园、城市雕塑等不利因素：高压线、变电所、烟囱、垃圾场、排污沟、其它构成噪音与污染的建筑物、构筑物与设施。应附图：周边公共设施图 1.2.5 市政管线

万科社区商业设计要求

万科社区商业设计要求一、店铺价值 1.店铺价值与面积店铺的价值由销售价值与经营价值（租金）决定。面积小的店铺销售价值高，大店铺经营价值高。店铺价值逻辑：（1）销售型： ①双三角规律——大面积、小价格，小面积、大价格。销售型商铺合理的切小面积。 ②商铺30~50、50~70、70~100㎡最好销售。 ③单铺大于300万元较难销售。（2）持有型： ①商铺价值与层数关系：7A原理 ②商铺租金随层数增加逐层减半， ③尽可能加大占地面积、降低层数。

但是考虑将来经营阶段合理的商铺面积，切分并非越小越好，要结合业态规划进行划分。 2.店铺价值与位置店铺价值与其所处层数及街区/盒子中的相对位置相关，与客流量紧密相关。销售型因重视外部展示，越临街价值约高；经营型重视内部经营，因此约靠近室内人流集中区域，价值约高。店铺价值逻辑 ①销售型：金角、银边（外侧）、草肚皮 ②持有类：金口、银边（室内）、草肚皮

二、店铺类型 1.店铺分类店铺可分为单层铺、双层铺、楼铺、一拖二铺、小拖大铺。单层铺与一拖二、小托大的组合可提升整体商业价值。单层铺和一拖二商铺可通过一些排列组合形成丰富的沿街立面。三、店铺平面 1.开间进深比开间进深比1:2~3:10之间是合理区间 ,一般来说，3:5的开间进深比例对于一般业态来说是比较有利于经营的，最接近黄金比例0.618。 ①开间进深比合理区间为1:2~3:10 ③一般情况下进深最大不要超过15m

③常见铺为4.2mX12m 商铺铺的面宽与柱距相关，进深一般以消防规划与合理的进深比决定，要预留合铺的可能性。 ①单铺面宽通常为一个柱距的一半，进深相同时，可两个商铺组合成大商铺。 ②根据不同的柱距有不同的店铺尺寸，可多个单铺组合成大铺案例：商铺面宽与柱距的关系反面案例：深圳翡丽郡

万科总图设计中常见问题汇总,30年经验积累,绝对精华!

万科总图设计中常见问题汇总，30年经验积累，绝对精华！ - 建筑技术第一部分：建筑篇 1.消防设计 1.1 ?存在问题：消防车道没有4米宽、没有回车场或回车道、园林种树影响消防车辆。 ?解决措施：按照规范执行，消防车道宽度执行规范，消防车回车场如果上部做草坪，下部构造设计必须符合消防车通行要求，园林总图应经建筑设计人员审核，并报消防部门通过。 1.2 ?存在问题：电梯前室开窗面积不够3平方米。 ?解决措施：按照规范执行，不够3平方米可加设加压送风井。 1.3 ?存在问题：各栋楼之间防火间距不够。 ?解决措施：按照规范执行。 1.4 ?存在问题；楼梯间首层与地下室没有隔开。 ?解决措施：按照规范执行。 1.5 ?存在问题：发电机和消防水泵不在第一期，拖延第一期验收时间。?解决措施：在一期应考虑完善配套，裙楼不装修、暂时不使用也应

先设计消防系统，待施工完成后方可验收。 1.6 ?存在问题：消防水泵房没有直通安全出口。 ?解决措施：按规范执行。 2、设计通病与措施 2.1屋面防水 2.1.1 ?存在问题：广州地区911防水材料质量不稳定 ?解决措施：1)选用防水卷材,根据国家规范确定厚度。 2) 北方地区的别墅，按二级防水等级做两道卷材防水。 2.1.2 ?存在问题：保温隔热层隔热层设置位置不明确。 ?解决措施：1）采用挤塑聚苯板保温材料。 2）北方地区先做保温，后做防水，南方先做防水，后做保温。 2.1.3 ?存在问题：天面女儿墙底裂缝渗漏。 ?解决措施：300mm以下做混凝土女儿墙。 2.1.4 ?存在问题：凸出屋面的管道、井、烟道周边渗漏。 ?解决措施：凸出屋面的管道、井、烟道周边应同屋面结构一起整浇一道钢筋混凝土防水反梁，平屋面标高定于最高完成面以上250mm，坡屋面为完成面250mm。

万科、保利、绿城大佬们的居住区设计构思

1长春保利罗兰香谷居住区景观设计构思：景观设计秉承保利地产“和谐生活，自然舒适”的理念，打造了横贯东西近六百米的山谷、溪流景观轴线。 2上海保利海上五月花一期别墅区景观设计构思：一期别墅区采用“一点三轴”的空间布局。“一点”是开放性的市民公园，营造生态自然的生态环境；“三轴”为从主入口到苏铁瀑布花园的东西向景观轴线，别墅间的南北向绿化轴及环绕别墅周围的八字形道路景观轴。 3长春保利百合香湾居住区景观设计构思：景观设计重点突出了4公顷的“绿肺”保利公园，以寓意爱与幸福的香水百合作为景观符号，让居民能共享生态自然景观。 4苏州保利观湖国际居住区景观设计构思：配合建筑的风格定位以及客户的高端生活需求，整体布局以大面积堆坡绿化为主基调，将各类场地隐藏于层次丰富的植物群落之中。景观设计最大的亮点便是充分利用地面与地下车库的高差设置大面积的跌水水景，并与室外游泳池及架空休憩空间融为一体。 5苏州保利独墅西岸大型综合住区景观设计构思：基于目临湖借景的极佳区位，通过点、线、面的形态布局构筑其景观体系，创造以“达湖、观湖”为主题的景观游线，强调地块内外环境的交流渗透。使景观与建筑相互协调。基地外部沿湖区域打开，形成视线通廊，将各主要景点与独墅湖的大湖面在视线上连城一体，共同构成有特色的湖滨景观。内部景观道路遵循建筑规划的“z”字形式布局，将人流巧妙地引导到独墅湖畔。 6无锡华润新鸿基太湖国际社区之香堤美郡小区景观设计构思：我们的景观设计紧紧围绕“景观岛”的规划意图展开，提出“岸”的理念。本项目中部为花园洋房的景观岛，它与周围环境在地势上有1.2米高差，因此景观设计充分利用这些高差营造出多种多样的岸空间：堤岸、水岸、柳岸，并从空间尺度上将水景划分为亲水、跨水、远水、枕水等不同的类型。绵延约600米的高低错落的岸空间给业主带来丰富的活动功能和空间感受。 7无锡华润悦府法式高层豪宅景观设计构思：景观设计中利用住宅建筑之间开阔的公共区域，设置大型的开放式草坪、跌瀑水景及自然驳岸的景观湖，使建筑如同坐落在大型的公园之中。“mies”风格的会所建筑群被密林所包围，在树林中若隐若现。开放式大草坪周围种植疏密有致的自然式混合林带。人行道沿湖岸设置，蜿蜒环绕在开放大草坪的外围，将两者紧密地联系起来。居民漫步其中，布移景异，可感受到法式凡尔赛宫的高规、典雅与静谧，成为无锡名副其实的“城中山水御景大宅”。 8吉林市绿城世纪城居住区景观设计构思：在景观设计上，考虑到东北地区特有的气候因素，结合项目现场实际情况，进行因地制宜的景观设计，营造出舒适、悠闲的生活韵味。、

万科地产项目策划书

万科地产 ——项目全程策划流程一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析：（1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析 5，消费者分析：（1）购买者地域分布；（2）购买者动机（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）（4）购买时机、季节性（5）购买反应（价格、规划、地点等）（6）购买频度 6，结论

二、项目环境调研 1，地块状况：（1）位置（2）面积（3）地形（4）地貌（5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安） 5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析）三、项目投资分析 1，投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开（2）房地产的政策法规（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效

益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率（2）资金投入（3）边际成本利润 6，投入产出分析（1）成本与售价模拟表（2）股东回报率 7，同类项目成败的市场因素分析四，营销策划（一）市场调查 1 项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序） 2 建筑规模与风格 3 建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等） 4 装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、

住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析胡冶明可编辑

住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析（胡冶明）住宅精装精细化设计及万科精装修设计解析胡冶明房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: 目录一、精装修住宅发展概况二、精装修住宅设计原理三、关于精装修住宅的产品的设计定位四、精装修住宅的设计范围及设计方法五、与住宅部品制造商共同完善产品设计六、精装修住宅设计实施阶段的经验提示七、装修住宅的施工图深度标准八、案例分析房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (二)住宅精装修是打造绿色建筑的重要途径绿色建筑的主要评定标准: 1、节地与室外环境 2、节能与能源利用 3、节水与水资源利用

4、节材与材料资源利用 5、室内环境质量 6、运营管理 (三)、住宅批量精装修是住宅产业化重要组成部分 1、整体系统化设计 2、住宅室内装修材料、设备、部品高度整合 3、工厂化制作,现场安装 4、专业的质量保证体系 5、完善的售后服务房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (五)、精装修住宅的运作模式 1、菜单式装修型多种设计方案,多种装饰材料选择,多种装修级别。 2、开发商引导型有限的方案(风格)选择,建立统一标准下的部品工厂化制造、专业化安装,装修级别根据产品定位相对固定。 3、开发商集成型统一标准,统一流程,采用全面家居解决方案,建立梯度产品体系。彻底否定了精装修毛坯+装修的说法。 4、专业公司管理型由精装修项目管理公司来总承包统一管理精装修设计及部品的研发、工业化生产组织、现场施工安装,建立精装修住宅共生体系。

房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (七)、精装修产业链中服务商如何转变角色 1、开发商 2、建筑设计师 3、室内设计师如何转变观念 4、室内配饰将有更多的市场空间 5、部品制造商、供应商 6、装饰材料制造商、供应商 7、装修公司(精装修施工单位) 8、监理公司房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: (一)、全面家居解决方案的八个系统(U8) 公共空间系统玄关系统厅房空间系统厨房空间系统卫浴空间系统住宅收纳空间系统家政空间系统家居智能化系统房商网?海量房地产资料下载!《2011房地产营销策划大全》,: 3、厅房空间系统

绿色建筑技术特点

绿色建筑技术特点一、案例万科中心——占地面积6.2万m2，建筑面积约12.1万m2，主要功能为万科总部（办公）、星级酒店、国际会议中心。该项目设计建造期间聘请了北京建筑工程学院、深圳市环境科学研究所作为生态顾问，这座“漂浮的地平线、躺着的摩天大楼——一个位于最大化景观园林之上的水平向超高层建筑”，绿化覆盖率超过100%，建筑底部架空9～15m，为局部微气候的形成提供条件，整个项目应用了以下八大生态环保系统： 1、外遮阳体系——根据不同朝向设置可调、固定等方式的遮阳系统 2、智能照明控制系统——根据对日照的要求不同分区域、分点位进行智能控制 3、自然通风、自然采光——进深控制在20m以内以满足75%的区域达到400lux以上的要求，开窗率高达30%的幕墙系统以保证自然通风及形成对流 4、太阳能光伏应用——年总发电量30万度，并入市政电网，降低14%的总体能耗，提供万科总部淋浴所需热水 5、冰蓄冷空调系统及地板送风系统——削峰填谷（一般城市夜间供电负荷充裕，空调系统夜间启动进行制冰，白天利用冰制冷），降低城市电容负荷，热舒适性改善 6、雨水收集系统及人工湿地系统——雨水/污水全收集处理，节水50% 7、速生/可再生材料应用——钢材、玻璃、地毯、竹等速生/可再生材料应用率达到23% 8、生态绿化——原生植物/屋顶绿化/渗水地砖项目已申报英国LEED《绿色建筑评估体系》（Leader ship in Energy & Environmental Design Building Rating System，一个针对设计、建造、操作和认证世界绿色建筑的具有领导地位的评价体系）的铂金级绿色建筑评估认证。上海世博会?万科馆——万科馆用通过白蚁筑巢给仿生学建筑带来的启示、水的故事来警示人类必须尊重自然的恩赐与馈赠、林进沙退的故事展示了世界最大规模的公益环保行为——我国退耕还林政策的壮举、垃圾的故事揭示了城市生活必须尊重自然生态、金丝猴的故事通过让人类与自然平等对视展示出人与自然相互尊重和谐共生的美好图景等五个小故事来讲述关于人、自然和城市的相互尊重所能创造的可能，以及个人、组织、社会在这些领域做出的努力。万科馆应用了以下生态体系：自然材料：建筑外墙面使用秸秆板（秸杆通常指小麦、水稻、玉米、棉花、甘蔗等农作物在收获籽实后剩余的茎叶部分，秸秆板是以秸杆为原料，经热压成形制成的建材）；自然采光：建筑顶部留有采光天窗，自然采光不仅让建筑展现自然光之美，也节省了能源；自然降温：围绕在建筑周边的水池不仅仅是景观的需要，同时在室外空气温度超过30度和相对湿度超过70%的时候，水的蒸发可以降低进入室内空气的温度；同时，水池的水使用从屋顶收集的雨水。在室外等候区和中庭，设置了人工造雾降温设施；自然通风：应用风压、热压两套自然通风系统，从而尽可能减少空调使用的时间。在大多数筒状建筑的屋面均安装了数量不等的无动力自然通风器（涡轮通风器），此通风器在温和季节靠自然风无动力运行，利用自然风力抽出室内空气。通风器在使用空调时通过电动风阀制动。各圆筒中央均设有电动高侧窗，在适宜的季节可开启，利用屋顶位置与地面的温度差实现自然通风，在使用空调时高侧窗关闭。绿地翡翠公馆主要技术措施： (1) 节地与室外环境室外景观（2614 ㎡）采用乔、灌、木复合绿化形式，结合屋顶绿化（裙房屋面1011 ㎡），垂直绿化。并选用少维护、耐候性强、病虫害少、对人体无害的乡土植物配植。在炎热的盛夏,种植屋面比一般屋面温度低4~5℃，降低空调能耗，美化环境，调节微气候环境。屋顶绿化约1011㎡，造价约20万-30万。

绿色建筑战略规划建议.

关于绿色建筑政策发展趋势与住建部工作重心政策发展趋势国家和地方层面的政策措施颁布频率显著加大节能减排程度要求逐步加深节能设计标准从普及应用到监管督查节能技术从鼓励引导到强制执行可再生能源从试点示范到全面推广住建部明确了民用建筑节能四个工作重心加强新建建筑节能加强北方既有建筑节能改造加强大型公共建筑能耗监管加强可再生能源利用的推广 “十二五”期间，节能减排的重心落在民用建筑节能上。与既有建筑改造相比，新建项目开发更易实现，中央调控的力度必定进一步加强，其中对地产业影响较大包括科技绿色建筑发展和可再生能源建筑利用两个方面。 ●积极推进绿色建筑发展完善评价标准体系推动地方绿色建筑标识评价工作组织开展绿色建筑创新奖的评审加强绿色建筑技术研究加强能力建设加大宣传力度 ●加大可再生能源建筑领域大规模应用提高太阳能、浅层地能、生物质能等可再生能源在建筑用能中的比重开展可再生能源建筑应用集中连片推广进一步丰富可再生能源建筑应用形式，积极拓展应用领域

关于LEED认证 1993 年，非盈利组织—美国绿色建筑委员会(USGBC)成立，旨在“推动绿色建筑发展，使人类建造的空间更加与自然环境协调，更加有经济优势，能提供更加健康的生活和工作环境”。 LEED（Leadership in Energy and Environmental Design）又被称作开发能源及环境设计先导计划，是USGBC 为满足美国建筑市场对绿色建筑评估的要求而推出的一个绿色建筑评价标准。宗旨是：在设计中有效地减少环境和住户的负面影响。目的是：规范一个完整、准确的绿色建筑概念，防止建筑的滥绿色化。截至2011年2月20日，国内获得美国LEED 认证的项目总计86 个，获认证项目以CI、CS 和NC 为主。对于房地产商而言，对整体新建建筑项目使用NC 或CS 较为普遍。国内获得LEED 认证项目的城市主要集中在上海、北京、广州、苏州和杭州等经济发达城市，可见这些经济发达城市对于绿色建筑的需求较为旺盛。国内LEED NC 认证以金级和银级为主，其中绝大部分项目为总部大楼和工厂，这些项目业主几乎全为跨国公司。商业开发的只有一个公寓住宅项目（招商地产开发的深圳泰格公寓）。国内LEED CS 认证以金级和银级为主，由于LEED CS 认证有在项目前期可获得预认证证书，开发商可拿此证书进行商业宣传，有助于项目的销售，故商业开发项目多选择LEED CS 认证，而几乎不选择LEED NC 认证。