地产及服务公司案例参考
附件：地产及服务公司案例参考
一、珠江实业
广州珠江实业集团有限公司（以下简称“珠江实业集团”）成立于1979年6月10日，总部位于广州，是由广州市人民政府国有资产监督管理委员会直接授权管理，集房地产开发、工程服务、物业经营和酒店管理于一体，按照现代企业制度运作，跨地区、跨行业经营，具有较大规模和较强综合竞争实力的房地产企业集团。2014年实现主营业务收入108.00亿元、利润总额9.33亿元和归属于母公司所有者的净利润5.50亿元，全年实现净资产收益率15.66%。
广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称“珠江实业”，证券代码：600684），是珠江实业集团的控股子公司，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一。1993年10月28日，珠江实业股票在上海证券交易所上市挂牌交易，2001年获国家建设部颁发的“房地产开发企业一级资质证书”。
2014年，珠江实业集团启动了关于改革发展和转型升级的战略方向和总体思路的研究工作，完成了《珠江实业集团战略转型暨健康产业发展规划报告（2014-2020）》，并向上级部门报送了《珠江实业集团转型升级改革重点工作方案》，申请成为广州市转型升级改革重点工作企业。
（1）组织结构匹配管控模式，审批授权清晰合理高效
在集团管控方式上，珠江实业集团按“战略-管控-职能-岗位-编制”的系统思路，提出了与管控模式相匹配的组织结构、责权体系的
初步改革方案。在此基础上，进一步整合各板块的业务，细化总部的部门职能、界面和编制。
在深化总部职能建设方面，珠江实业集团对涉及公司治理、投资管理、财务管理等18类经营管理的审批权限进行梳理，形成权责清晰、合理高效的经营班子审批授权体系，制定关键制度的流程图并投放至OA平台，有效提高了集团的内部决策效率。
（2）用人机制以市场为导向，人力制度健全激励配套
为充分释放人力资源活力，全力保障企业战略目标实现，珠江实业集团集团创新了以市场为导向的用人机制，制定了《总部员工晋级管理暂行办法》，引入了挑战制度和评审团制度，建立了能上能下的竞争性晋级机制，设计了跨级、突破编制等快速成长通道，提出了轮岗、换岗等人力资源优化配置的新举措，并启动了高级专业经理竞争性晋级评审。
同时，珠江实业集团建立健全人力资源制度，形成了薪酬激励、考核约束、干部管理、人事管控、员工发展、规范管理等多角度、全覆盖的专业系统的人力资源管理体系，并结合年度目标完成情况，分时点配套相应的激励政策。
（3）项目运营管理信息化、规范化、模型化
在项目管理方面，珠江实业集团开展房地产项目的管理信息系统建设，基本完成了在建项目在计划、成本和销售三个模块的全面上线，并以此为契机，对项目的管控模式、权责分工和运营流程进行了全面的梳理。制定了《珠江实业集团房地产项目合同管理审批权限与程序
规定》、《珠江实业集团房地产项目目标成本管理规定》、《珠江实业集团房地产项目关键节点计划模板》等一系列制度文件，初步形成了较为系统的房地产项目运营管理模式。
珠江实业集团还建立了工程成本数据库，发布一般住宅、高档住宅、写字楼、酒店、别墅等五大类工程类别的成本数据库及测算模型，整体提升了集团的项目运营能力和成本控制能力。
二、保利地产
保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，2006年在上海证券交易所成功上市，是国家一级房地产开发资质企业。保利地产自创立以来，已连续多年蝉联国有房地产企业综合实力榜首。2012
年保利地产品牌价值达211.39亿元，与万科同获中国房地产行业领导公司品牌。
（1）积极的财务管控能力
房地产作为资金密集型产业，资金方面的管控能力对于企业来说至关重要。在融资方面，保利敏锐的把握住了资本市场再融资的机会，分别于07、09 年实现了融资150亿，在市场困难的08年，公司成功的发行了43亿的公司债。另外，充分借助央企背景及大股东支持，在关键的08 年为43亿的公司债争取到了大股东担保，同时获得保利集团旗下财务公司提供的20 亿元担保贷款。11 年在全年信贷紧张的情况下，保利集团再次给予保利地产40 亿元借款和40 亿元担保的额度。此外，保利地产2010 年发起设立信保基金管理公司，截
至11 年10 月份，已通过基金渠道获取资金60 多亿元，迅速成为公司资金来源的重要补充。
（2）出色的组织与运营能力
独特的军旅文化以及强大的执行力保证了保利地产各个流程的高效运作。出色的组织与管理运营能力贯穿于公司业务的每个流程，包括拿地决策、规划设计、建设、销售等每一个阶段。在获取土地方面，充分发挥央企和保利集团在与其他企业及当地政府方面的议价能力方面的优势，灵活利用合作与协议、土地招拍挂等多种途径，利用旧城改造、概念地产、定向勾地、合作开发和一级转二级等多元化方式低成本获取项目。在规划设计方面，通过完善产品线和项目品牌，做强前期规划及其设计能力；在开发销售上逐步做到了“当年拿地，当年开工，次年销售”，建立了快速开发能力，实现了一年回款、快速周转。
（3）管控效率与执行力
相对于其他开发企业来说，保利地产采取的是直线职能式的管理模式，管理层级较少，结构相对扁平，无大区域概念，只有职能部门与二级法人治理，相对管理瓶颈较小。其优势在于能够集中调动公司的优质资源，对各地房地产变化的反应较快。公司在管理方面成功的越过了500 亿门槛，规模效应逐步显现出来。从费用方面来看，与同行相比保利处于最低的水平，可见其管控方面的优势。未来随着公司管理幅度的加大，管理链条的延伸，公司将以加强法人治理和内部控制为契机，加强制度建设，持续优化组织结构。保利在进入的每一
个城市深耕细作，要求区域公司“三年跻身五强五年进入三强”，集团总部则给予充分的支援保障，在这样的指导思想下，保利各区域公司都能在较短时间内具备滚动开发、持续经营能力，市场份额不断攀升。
三、普洛斯物流
普洛斯（Global Logistic Properties，GLP）是全球领先的现代物流和工业基础设施提供商。截至2015年6月30日，普洛斯拥有290亿美元的资产组合，包括在中国、日本、巴西和美国总计4,200万平方米的物流基础设施。普洛斯中国成立于2003年，总部位于上海，在中国的34个城市拥有并管理着148个综合性园区，总建筑面积1870万平方米，形成了一个覆盖主要物流枢纽、工业园区和城市配送中心等战略接点的高效物流网络。
普洛斯的发展战略核心是在每个业务所及的市场成为最佳的运营商，通过开发和扩展基金管理平台创造价值。
（1）高品质的物流基础设施
普洛斯开发的现代物流基础设施拥有宽敞的空间和柱距, 充足的层高，便利的装卸货平台，以及完备的园区安全管理等各种高附加值的特性，可容纳多个租户的灵活使用，也可为客户的扩租需求预留空间，同时按照节能技术设计与建造，大大节约客户运营成本。
（2）灵活的解决方案
普洛斯提供标准设施开发、定制开发、收购与回租等灵活的解决
方案，提高全球制造商、零售商和第三方物流公司的供应链效率，协助其达成战略拓展目标。
标准设施开发：通过进行高品质的通用型物流仓储设施的设计、施工和管理，选择战略性的物流配送地点，建造在规格、标准等各方面满足客户要求的通用型物流配送中心，为不同客户提供便捷、高性价比的物流配送设施；
定制开发：根据客户的需求，借助专业的物流设施开发团队，从合理选址，到开发建设与物业管理，为客户全方位地定制个性化物流设施，并规划专业物流园区；
收购与回租：普洛斯可收购客户目前拥有的物流配送设施，再将其回租给客户，通过收购与回租这种灵活的解决方案，提高客户的资产回报率和流动性，同时为客户降低债务，将不动产转化为流动资金用于发展其核心业务。
（3）基金管理平台
普洛斯通过基金管理平台与投资机构合作持有地产资产。基金管理平台使得普洛斯能够从更多的渠道获得收益，如资产管理费、基金管理费、租赁费，物业管理费，长期激励费用等。同时加强了普洛斯的网络化效应，提高服务全球化客户的能力，在建立更强的客户关系的同时保持良好的财务状况。
四、传化物流
传化物流是国内领先的公路物流行业平台运营商，致力于构建
“中国公路物流网络运营系统”，通过线上“互联网物流平台”与线下“公路港实体网络”，系统性解决中国公路物流短板问题，提升公路物流效率，降低公路物流成本，打造“物流+互联网+金融服务”为特征的中国公路物流新生态。
产业定位：
物流平台整合运营商——传化公路港物流
服务体系：
生活后勤保障服务（联运中心、配套服务区）
行政配套服务（办公区、司机旅馆）
商务配套服务（物流信息港、展示销售中心）
实施设备物业服务（仓储配送中心、零担快运中心）
信息支持服务（车源中心、交易中心）
商业特色：
传化物流紧紧围绕“物流价值链”与“增值服务价值链”，线下构建以“实体公路港”为核心的公路港实体网络，线上打造以“易配货”、“易货嘀”、“运宝网”为核心的互联网物流平台，通过线下与线上融合联动的运营方式，为货主企业、物流企业及个体货运司机等公路物流主体提供综合性物流及配套服务，形成“高效的货物调度平台”、“优质的货运生活服务圈”以及“可靠的物流诚信运营体系”，发展公路物流O2O全新生态。
目前，传化物流已上线运营了“易配货”、“易货嘀”、“运宝网”等网站和手机APP。货主、物流企业足不出户，就可以发布货运需求
信息、调度承运车辆。货运司机出发前就可以拿到返程的货物配载下单，他们的运费担保、账务结算以及吃、住、行、购、娱等系列需求，货车停靠、维修、加油等都可以通过网站和APP得到一站式解决。每一个发货方、每一辆承运车辆、每一名货运司机都经过实名认证、资质审核；每笔订单信息、卡车司机消费习惯，都会通过大数据积累，构建成一个物流诚信体系。在这样的体系之下，货主、物流企业和司机可以放心、低成本地获取到多种代理金融服务。
五、保利物业公司
保利物业管理有限公司(以下简称“保利物业”)是保利地产全资下属企业，于1996年在广州成立，原名称为“广州合利物业发展有限公司”，后更名为“保利广州物业管理有限公司”，2011年8月更名为现用名。
保利物业伴随保利地产发展，成立初期是为支撑保利地产快速开发和扩张，历经19年的起步、整合、强化、创新，目前已成为注册资金5000万元，总资产超10亿，员工人数近2万，年营收超过21亿的全国性大型物业服务企业，从一个行业的拓荒者发展为“中国物业管理行业综合实力TOP200企业”第二名。其打造的“亲情和院”特色物业服务，与保利地产“和者筑善”品牌理念形成良好的互补和共融，成为保利的另一张名片。
保利物业专注物业管理，具有国家物业管理一级资质，下属子公司中拥有四家国家物业管理一级企业，旗下分、子公司26家，业务
覆盖北京、上海、广州、深圳、三亚等50个大中城市，服务社区近300个，管理的项目涵盖普通住宅、高端住宅、写字楼、商业综合体、公寓、会展场馆、政府办公楼等多种业态，成为保利地产四大核心业务板块之一。
2015年，保利物业创新导入互联网思维，以保利“芯”智慧平台进行资源整合与运营，以社区的“人（用户）”为服务营销的核心，搭建用户服务平台，定制亲情和院2.0版的服务产品，打造社区服务的垂直入口，正式运营保利物业亲情和院的全生命周期服务生态圈。
2015年4月16日，保利地产公布“5P战略”，首次提到社区O2O 战略。保利地产拟通过深挖产业链价值，在物业服务、生活配套、购物休闲、邻里社交与居家养老等多层面，在全国保利245个社区约5000万平米物业基础上，通过线上线下联动的“若比邻”商业品牌打造社区O2O，建立标准化、可快速复制的社区商业模型。在形成一定规模后，“若比邻”将会以轻资产的模式迅速扩张，包括和其他住宅社区、其他商业伙伴进行合作，而不仅限于保利开发的住宅社区。
六、保利商业公司
保利商业地产投资管理有限公司（以下简称“保利商业公司”），成立于2012年1月12日，注册资金10000万元，是保利房地产（集团）有限公司控股的全资子公司，也是其商业地产业务的专业操作平台，专注于购物中心和酒店的开发运营管理。2014年，尽管整个商业运营大环境不景气，保利商业公司自持经营的酒店、购物中心、展
馆、写字楼等商用物业仍实现租金收入10.3 亿元、同比增长13.1%。
作为保利地产的专业资产管理公司，保利商业公司把物业资产持续稳定增值作为首要任务，成立了专门的商用管理公司和酒店管理公司。同时与洲际酒店管理集团、万豪、希尔顿、喜达屋、日本永旺集团、苏宁电器、百胜餐饮等知名品牌形成战略合作。通过连锁发展、异地复制的发展模式，保证项目品质和发展空间。
目前，由保利商业公司运营管理的已开业项目共13个，其中包括地标性、资源性、高品质项目保利水城购物中心、保利中环购物中心、保利MALL·慈溪、时光里·广州克洛维、佛山保利洲际酒店、成都保利公园皇冠假日酒店、海陵岛保利皇冠假日酒店、重庆保利花园皇冠假日酒店、广州保利假日酒店、广州增城保利皇冠假日酒店、成都石象湖雅乐轩酒店、大连国际会议中心，以及保利山庄酒店。未来3-5年，保利商业公司已开业和筹建中的购物中心和酒店数量分别为14个和27个，分布于全国21个城市，总面积近300万平方米。
七、领展投资基金
领展房地产投资信托基金（原领汇房产基金，2005年11月于香港联交所上市，2015年8月更名）是首家在香港上市、亚洲最大的房地产投资信托基金，是全球以零售为主最大的房地产投资信托基金之一。
领展物业组合遍及香港、北京和上海，包括内部楼面面积约1,100万平方尺零售物业、总楼面面积约81.6万平方尺办公室物业、约
76,000个泊车位，以及一个发展中办公室项目。
领展基金完全由私人和机构投资者持有，由领展资产管理有限公司负责投资、管理及经营基金单位持有人所拥有的物业资产。领展的经营策略是投资于可获取持续回报的零售及商业物业，以资产管理、资产提升和资产收购为核心，创新资产出售和物业发展，将物业重建作为未来持续发展目标。
1、资产管理
领展资产管理主要为物业租赁和物业管理两种形式。
（1）租赁
领展执行积极的租赁策略，吸引不同零售商加入领展的物业组合，为顾客提供熟悉及喜好的品牌与购物体验，以及新颖而与众不同的购物选择。
（2）物业管理
领展的物业管理团队在所有管辖范围实行严格的成本控制，并推出多项节能措施、增加管理费，以进一步改良物业管理。
2、资产提升
资产提升工程的主要目标是对一些存在时间长、设施老旧的物业进行提升，营造良好的零售环境，以吸引新零售商户，满足顾客的需求并带来投资回报。自首次公开发售以来，领展资产提升项目的总投资额已达40.69亿港元。
领展资产提升成效最为明显的是商场与鲜活街市所在的社区。截至2015年3月31日，领展已经对39个商场及6个鲜活街市采用资
产提升策略，提升后物业的表现持续超越其他物业组合，39个已完成的资产提升项目均获得满意的投资回报。
3、资产投资
领展对零售及商业物业进行资产投资，通过投资收购资产，与现有物业组合形成协同效应，促进公司发展及业务版图扩展。领展资产投资准则为：
资产所处地区具备优势，包括拥有完善基建配套、庞大消费群、良好人口结构，以及具增长潜力的未来发展项目；
有关资产具有长期持续提升租金收入及资本价值的潜力，能够强化及提升现有物业组合；
出租率、商户组合、商户档次或空间布局均有提升空间；
透过扩展商户网络、提供规模效益或与现有物业组合产生协同效应，增强领展竞争力；
八、大连万达商业
大连万达商业地产股份有限公司是大连万达集团旗下商业地产
投资及运营的唯一业务平台，于2015年1月在港交所挂牌上市（简称“万达商业”，股票代码HK.03699）。
万达商业的核心产品是以“万达广场”命名的万达城市综合体，主营业务涵盖三大板块：开发及经营投资物业、开发及销售物业和酒店业务。2014年，万达商业投资物业租赁及管理收入与酒店经营收入合计达143.6亿元人民币，占总营业收入的比重为13.3%。
1、万达广场
万达广场以中国主流消费人群的休闲娱乐和日常消费为中心，除汇聚国际连锁品牌外，更吸引地方餐饮和适合当地市场的品牌进驻，形成了很强的商业集聚效应。万达广场的开业往往成为所在地的盛大狂欢，集聚大量人流，一步到位迅速形成其核心购物中心的地位。人流和商流的汇集，反过来又极大地促进商铺、住宅和办公区域的销售。截至2015年9月29日，万达商业已开业125个万达广场，正在运营81家五星级或超五星级酒店。
2、投资物业及物业租赁
万达商业持有以万达广场为主的投资物业组合，均位于人口100万以上城市的核心区域，半径5公里以内常驻人口平均超过30万。凭借“万达广场就是城市中心”的经营理念和15年以来积累的品牌和规模优势，万达商业持有物业均已成为所在地名副其实的城市中心。
3、物业销售
万达商业是中国最大的商业物业发展商和销售商。万达商业的主要销售物业是围绕购物中心推出的步行街商铺“金街”。万达商业的住宅物业依赖其核心的地理位置、便利的生活环境以及现代都市生活方式，不仅维持了高毛利，而且实现了快速销售。万达商业的主要目标买家为中小工商业主和连锁经营企业。此外，万达商业还根据地方市场的需求提供适应当地经济发展特点的写字楼和SOHO产品，进一步实现销售物业的多元化。
4、酒店经营
万达商业是中国最大的豪华酒店业主和自有酒店品牌运营商。万达商业的豪华酒店组合已经成为所在地最高端的商务旅行、会议及餐饮酒店，促进购物中心的销售，吸引更多客流。
万达商业在业内首创并成功推广了以销售物业有力支持投资物业现金流、以投资物业客流吸引力提高销售物业的质量和功能的业务模式。各业务板块之间相互支持、相互提升，形成了一个有机业务整体，成为万达商业独有的核心竞争优势：完整的产业链、突出的资源获取能力、独特的“订单地产”模式、成熟的盈利模式、高效的管控及执行能力、优秀的企业文化和卓越的品牌影响力等方面。凭借以上核心竞争力，万达商业在全国范围内实现了万达城市综合体产品模式的快速复制，成为目前国内唯一实现全国布局的城市综合体投资及运营企业。
九、宝龙商业地产
宝龙地产（HK.1238）是宝龙集团旗下的港交所上市商业地产公司，专注于开发及经营高质量、大规模、多业态的综合性商业地产项目，主营业务包括集团物业开发、物业投资、物业管理服务及其他物业开发相关服务。2014年度宝龙地产总营业收入为人民币96.63亿元，其中非物业开发（销售）类收入为13.98亿元，占总营业收入的14.47%。
宝龙地产定位为中国领先的城市综合体运营商，以“宝龙城市广
场”作为商业地产开发品牌。自2003年第一个宝龙城市广场诞生以来快速扩张，引发广泛关注。
1、商业特点：
（1）布局二三线城市：选择中国二三线土地成本较低且有未来增长力的新兴城市，来开发大规模综合性商业物业；
（2）“1+N”模式：通过一个商场搭配以一定规模的住宅、五星级酒店、酒店式公寓、SOHO办公室或商业步行街等多种业态的组合，形成一个完整的城市综合体项目；
（3）分阶段开发：项目开发分为多个阶段，在较早阶段，会出售住宅物业及部分商业物业，以产生良好的现金流，应付项目其余阶段的资金需要；
（4）“以售养租、快产快销”：用物业销售带来的现金流支撑物业持有，战略性长期自留优质商业物业的拥有权，以产生经常性租金收入及潜在资本增值；
（5）品牌合作，优化组合：积极引进沃尔玛、家乐福等世界500 强企业和国内著名品牌商，达成长期战略合作，根据条件优化组合，提升商业物业的吸引力、知名度及物业价值；
（6）开展商业自营：开发了宝莱百货、宝龙国际影城、宝龙美食世界、龙麦时尚KTV、草上飞乐园等自营品牌；
（7）开展物业投资：开发后自持投资物业，主要为购物商场，2014年租金收入约4.45亿元。
（8）开展物业管理业务：通过下全资拥有的物业管理附属公司，在
项目开发后开展售后物业管理和服务业务。2014年物业管理服务收入（扣除集团内部抵销）约为4.68亿元。
（9）开展酒店运营等其他物业开发相关服务业务：酒店运营方面与喜来登订立长期协议，委聘其进行酒店经营。其他还包括百货零售销售、乐园业务、建筑及装饰服务等。2014年其他收入总计约
4.86亿元。
2、主打产品：
（1）宝龙城市广场：是集大型购物、品牌商店、美食、娱乐、文化、休闲、住宅和酒店于一体的城市综合体；
（2）宝龙商业步行街：结合项目、景观资源以及政府的规划，打造步行街。如盐城休闲步行街，于2011推出开业，招商96%，开业率达到89.37%。
（3）宝龙城：宝龙城满足旅游区域大型城市功能开发的需求，如烟台海阳宝龙城，总建筑面积约90万平方米，业态包括大型度假中心、大型会议中心、喜达屋酒店、特色酒店群、渔人码头商业街、私人公馆等。
（4）宝龙国际中心：宝龙国际中心是宝龙地产向一二线城市中心发展探索的产品，定位为城市核心商圈的摩天综合体，如天津宝龙国际中心。
（5）宝龙天地：宝龙天地意在打造满足城市居民度假的休闲地产。
大多地产开发商集中于将所开发的物业出售，而宝龙地产销售所有住宅物业及部分商业物业以产生现金流支付业务运营，并自留相当
部分商业物业的拥有权（一般为50%左右）作长期投资，以产生经常性租金收入及实现潜在的资本增值。宝龙商业模式使其以较低资本支出实现快速扩张，得到可观回报及取得稳定的现金流。同时通过商业物业、酒店经营获取多元化收入来源，减少单一经营风险。
3、战略转型
自2013年以来，宝龙地产积极优化和调整战略：
（1）在业务区域上积极转战一二线城市，形成了"以上海为中心，聚焦长三角、山东、福建区域"的战略方针；
（2）在项目的布局与定位上，侧重于地铁沿线商业物业和地铁上盖商业物业的模式；
（3）在产品上坚持“品质”路线，一方面，凭借丰富的商业项目运作经验以及优质服务，树立行业领先的品牌形象；另一方面通过产品与业务的不断创新，实现企业经营效益和品牌价值的持续积累；（4）在商业的运营上，进一步加强规范化与体系化，完成运营、招商、会员三大系统集成，搭建功能完整的商业管理系统；
（5）同时，将电商作为未来商业核心竞争力和未来发展空间，独立打造电商运营平台，并开发面向市场的平台产品。
2016年房地产估价案例与分析真题与解析
2016年房地产估价案例与分析真题与解析 一、问答题（共3题，每题10分。请将答案写在答题纸对应的题号下） （一）某房地产开发公司拟将其开发建设中的一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1.假设开发法的估价前提有哪几种？本次估价应选择哪种估价前提？ 2.在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别？ 【参考答案】 1.假设开发法的估价前提有3种：（1）估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”；（2）估价对象要被其业主自愿转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”；（3）估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。房地产抵押估价和房地产司法拍卖估价，一般应采用“被迫转让前提”。 2.在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： （1）预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 （2）后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，只考虑后续开发的必要支出；而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分“前期费用”。 （3）测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大于自愿转让前提下评估出的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。参见《房地产估价理论与方法》教材P341～342。 第三科教材的某一叙述，可能就是案例与分析的一个问答题答案的关键。
房地产评估案例市场法
房地产估价案例分析
一、市场比较法---＊＊大厦办公用房 1．房地产位置状况 本次评估的对象为**银行总行位于**市**新区***路**号的办公楼。该楼建筑面积69,720.566平方米，土地面积为1930平方米，地处新区中心区域。 2．房地产的权利状况 委估房地产“房地产权证”尚在办理之中，估价对象土地使用权类型为出让，“土地转让合同”载明土地规划用途为金融办公综合楼；土地使用权面积为9,975平方米；上部建筑北幢69,720.566平方米，建筑物属＊＊银行所有，钢混结构；估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，委估建筑面积为69,720.566平方米。 3．房地产概况 委估房地产座落于**市**新区＊＊＊路＊＊号；地处金融区内，估价对象为北幢全幢，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。该建筑物为＊＊银行总行新建成的办公楼。其中地上办公楼61,276.486平方米，地下为车库，建筑面积8444.08平方米（车位116个）。 该楼为钢混结构，地上共55层，地下4层，建筑面积为69,720.566平方米。建筑物外墙为全玻璃幕墙，内有进口高速电梯11部，观光电梯4部，货梯1部。进口中央空调和消防报警、自动喷淋、监视系统。内设宽带网络，电话光缆接入，双回路供电，自备发电机，办公楼和公共部位精装修，墙面为大理石，地面为进口花岗石(办公室及会议室为木地板，卫生间、厨房为防滑地板砖)，大堂挑空二层，建筑物墙面及地面，保养情况较好。照明为日光灯灯舱；进口卫生洁具设施齐。该大厦紧邻＊＊广场，有一定的商业氛围，周围路网发达、交通便利。 4.评定估算 （1）地上建筑物部分用市场比较法评估。
200个房地产经典策划案例
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一份完整的广告策划案 嵊州时代数码广场销售计划建议案 珠海创新科技大厦可行性分析报告及投资建议方案绿茵阁的成功经营策略 阳光100楼书 上城旅游宣传册设计制作方案 龙架生态办公（旅游）别墅策划方案 长安园·产业别墅全案营销战略案 济南天润花园项目整体策划书 福祥阁西餐厅开业庆典策划方案 深圳地产风云榜活动方案『案例』 飞镖会员连锁俱乐部经营策划方案『案例』 某公司的营销策划方案招标公告『案例』 让心情盛开—家居花卉品牌市场推广策划ESPRIT济南专卖店开业形象策划案 沈阳市伯爵西餐厅二部全程营销策划方案 最具说服力的可行性研究报告 投资分析篇(精彩案例） 解析YOHO Town的营销手法
【全套】房地产销售经典典型案例分析
房地产销售典型案例分析 第一节经济适用房销售案例 XX花园销售案例 一、案例简介 XX花园是北京市首批19个经济适用房项目之一，首期推出三栋塔楼工747套，于2000年6月10日正式开盘销售，到2000年7月31日。51天时间共售出442套，占首期推出总套数747套的59.17%，平均每天售出8.7套。真正实现了持续热销、持续高温效应，其销售速度在北京经济适用房中名列前茅。 XX花园的成功销售，为北京房地产增加了；一个光彩夺目的亮点，已经被业界称为北京继今日家园、天通苑、回龙观之后第四个最火暴的经济适用房楼盘。 XX花园作为一个经济适用房项目，价格比天通苑、回龙观高出1000余元，项目本身特点原来并不突出，户型比较陈旧，能有火暴的销售业绩殊为不易。 二、营销策划思想 1、根据XX花园的品牌定位，进行一系列的品牌设计、塑造与包装，包括品牌标识、楼书、DM宣传页、销售中心、展板、工地围墙，并就XX花园的品牌定位对销售人员进行全方位的销售培训。采取“全场紧逼”销售法，实行目标考核，加强人员培训，加强基础管理。以崭新的面貌和过硬的基本功面对客户。 2、与装修公司合作，针对AI户型作最具渲染力的装修设计： 包括室内环境设计，将室外绿色风景融入居室；凸现AI户型的景观价值；作全新概念大起居室大厅设计；展现商住户型的伸缩性概念。总之，要最大限度地展现AI户型的全方位空间价值。 3、与XX城建物业管理公司合作，重点展现国有物业公司的信誉、实力、承诺、服务水平、管理措施、收益细则等，让客户买放心房。 4、为客户提供装修菜单服务。 5、宣传以“产学研”打造精品为理念，引入对XX花园品牌塑造模式的讨论。以学校的名义邀请新闻单位探讨房地产人才的培养模式，产学研相结合的道路出人才、出精品、推出住宅产业化、房地产品牌化。 三、工作时间表（5月15日—6月10日） 1、5月19日初步确立总体销售方案 2、5月20日总体方案修订、细化、落实
房地产评估案例
房地产评估案例 房地产评估案例一 港湾酒店房地产评估 一、评估对象概况 港湾酒店是由S公司独资创办的四星级商务酒店，总建筑面积17000平方米，其中主体部分建筑面积12800平方米，中心俱乐部建筑面积4200平方米，总用地面积14500平方米。该酒店的土地使用权属S公司，自1994年6月28日至2034年6月28日。 该酒店主体部分为七层框架楼房，于1994年开始动工， 1996年竣工并投入使用。一层为前厅大堂，内设服务总台、餐厅、咖啡厅等，二层设有宴会厅、酒吧、商场，三层以上为客房，拥有各类客房168间套，258个床位，有单人房、双人房、豪华单间与套间等，各种客房内装修豪华，设有中央空调、程控直拨国内国际电话、遥控音响、国际卫星电视接收系统及有线电视装置、私人保险箱及特有的温泉浴。 中心俱乐部为三层框架楼房，是该酒店附属娱乐配套设施，通过一个连接长廊与主体部分相连，于1998年底竣工，1999年下半年正式营业。其一层设有美容厅、贵宾厅、男女桑拿浴室、室内温泉游泳池，二层设电子游乐室、卡拉OK舞厅及KTV、中型高级会议室、壁球室，三层为多功能大型国际会议室，三层屋面为露天网球场。中心俱乐部内部装修高档，地面均铺磨光花岗岩，内墙贴柚木板，矿棉板铝合金吊顶，古铀色铝合金窗，艺术门。
该酒店设有停车场一个，电梯四部，其中两部专供中心俱乐部使用。 该酒店地处w市政治、经济、涉外活动的中心区域，西邻 WS 路，北与WM大楼'n邻，南面与正在兴建的“GM广场”相连接，地理位置得天独厚，周围生活娱乐服务配套设施齐全，火车站约10分钟车程，离飞机场约40分钟车程，目前有54路无轨电车经过，17、5、28路公共汽车及多路大小巴士均可通达，交通便捷，是从事商务活动及旅游下榻的理想场所。 二、评估目的 为以该酒店作抵押向银行申请贷款提供公允的市场价格依据。 三、评估基准日 评估基准日为2000年5月28日。 四、评估估算过程 （—）选择评估方法 考虑到评估对象具有明显收益的特点，拟选用收益法进行评估。计算公式为： V= A×【1-1÷（1+r）n】÷r 式中：V为房地产价值；A为年纯收益；r为资本化率；n为收益年期。 （二）确定资本化率
房地产营销策划案例
房地产营销策划案例 Prepared on 24 November 2020
河南城建学院课程设计 七 星 佳 园 营 销 策 划 方 案 目录 第一篇环境分析 1-1 市场分析 1-2 区域房地产住宅市场状况 1-3 项目介绍与分析 第二篇SWOT分析 2-1项目优势 2-2项目缺点 2-3项目机会点 2-4项目策略 2-5价格策略 第三篇项目定位 3-1客户定位 3-2项目定位 3-3定位支撑
3-4消费能力分析 第四篇营销战略 4-1整体战略 4-2宣传策略及渠道 4-3促销策略 第五篇营销推广策略 5-1推广渠道 5-2推广进度 5-3筹备期推广策略及工作安排 5-4开盘推广策略及手段 5-5现场开盘活动 第一篇 1-1.市场分析 ?宏观市场分析 2009年，平顶山楼市绝地反弹。旺季高烧，淡季不淡，不少开发商超额完成任务，资金大幅回笼。“日子过得很惬意”某业内人士直言不讳的表示。抢市的开发商略显姿态，小幅让利；大牌开发商高枕无忧，盘算着来年的营销策略2009年，平顶山楼市将难见08年疯狂促销的列队格局。波澜不惊，平顶山开发商高调收官。 ?区域市场分析 一、经济发展 1．2009年回顾.平顶山楼市异常活跃 1) 2009年平顶山市全年累计完成房地产开发投资亿元，占全市房地产投资比重的%，商品房实际新开工面积116万平方米，占全市新开工面积的%，商品房市场供应面积万平方米。2007年可以说是鹰城新老区开工以来最活跃的一年，异域房产大佬的蜂拥而至，带来了新的理念，更带动了鹰城的房价上升。 2)商业用房过剩量加大
商业性用房分别占当年供应总量和销售总量的15%和%，从物业类型的供需比来看，商业用房的供需比为：1，出现明显过剩，过剩面积15万平方米。 3)多层和高层最受欢迎 各类商品房中，多层和高层住宅等普通商品住宅仍是市场供求的主体，二者分别占到当年供应总量和销售总量的80%和86%。 4)全市新增商品房，供应和销售总量平衡 平顶山市2007年市区新批商品房预售面积共万平方米，同比增长%，其中住宅万平方米，同比增长%，其中平顶山新区新批商品房预售面积为万平方米，住宅万平方米，非住宅万平方米。平顶山房产市场供求总量基本平衡。 5.中小户型市场需求大，125平方米以下的小户型市场需求很大 从不同的面积户型的市场需求来看，单套80平方米——130平方米的户型最有市场，占64%以上，其中100平方米——120平方米户型市场需求量大，占%。同时值得注意的是，60平方米以下的户型近几年市场需求量也有所增加。另外，商品房住宅套均面积从2003年的平方米减至2006年的平方米，单套住宅面积在逐年下降，户型设计呈现出日益紧凑，布局日趋合理。 6.外地人（平顶山城区以外）购房占了近一半。 从够房人群户籍归属分析，2006年全市共售出商品房10658套（间），其中外地个人（平顶山城区以外）购买4483套（间），占%。 7.平顶山市北区，西区房子紧销。 从区域供求分析，北区，西区，和中区仍是平顶山老城区商品房供应和销售的主要区域，三者合计占市区供应总量的%以上，占需求总量的%，而南区开
房地产评估案例1
1 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、评估对象基本情况 某单位有一处住宅区，占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住宅楼，建筑面积为4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路500米左右，南临× ×路，西临规划之× ×东路，东临× ×公目，北临× ×。周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 1.建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价为800元／7方米，平房造价为400元／7方米。该建筑物的建造时间为1990年，使用年限为4n年，已使用10年，取残值率为4％。 楼房重置成本=800×4800=384（万元） 楼房评估值=384－[384×（1－4％）÷40]×10 =384－92.16=291.84（万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为5％。 铺面、门卫房重置成本=400×180=7.2（万元） 铺面、门卫房估价=7.2－[7.2×（1—5％）÷25]×8=7.2－2.2=5（万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为：291.84+5=296.84（万元） 2.土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价×（宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为1098元／平方米。 宗地地价影响因素修正值见表4—1。 表4-1 地价修正系数表 项目各种因素条件下修正系数条件分值 基础设施供水条件分值较忧O．012 电讯条件分值优O．024 排气条件分值优O．048 通讯条件分值一般O 购物条件商服繁华分值一般O 距商服中心距离一般O 环境质量周围用地类型优O．10 污染状况优O．068 宗地条件街画位置一般0 建筑物朝向较优O．012 形状无影响0
房地产十大经典案例
十大营销第一招：无中生有 炒作指数：★★★★ 有效指数：★★★ 可行指数：★★ 在这个物欲横流的商品社会，用钱生钱已经算不上什么难事了，关键是，你能用多少钱赚多少钱，你在多快的时间里赚多少钱，你的投资的回报速率和效率 是多少。同样是赚了1000万，你是用一亿元在一年内赚到的和你用100万在一个月内赚到绝对是两个概念。所以说，由大生小并不难，难的是由小生大，绝的是无中生有。无中生有说难听点叫空手套白狼，说好听点叫白手起家。 房地产行业产生富人的速度是很快的，它不像IT业，靠看不见摸不着的点 击率、访问率支撑，泡沫来得快去得也快，房子只要盖得起来，差不多就能卖得出去，大不了降价打折呗。于是，房地产改革的初级阶段，期房、楼花和滚动开发迅速滚动出了一大批房地产巨富。如今，随着行业越来越规范，房地产开发的门槛越来越高，消费者的消费理念越来越成熟，白手起家、无中生有似乎越来越难。虽然楼花还是在卖，期房还是能售，但是，相关的广告攻势也必须跟得上，营销费用要舍得投，舍不得姑娘套不着色狼嘛。 但是，2003京城地产的营销形式中，还真出现了无中生有这一招。位于东四环CBD旁边的东区国际，没有硬广告投入、没有售楼处、没有样板间，在只 有一群资深销售人员的情况下，仅凭地上的一个圈儿就把新开的几栋楼卖了个七七八八。虽然，项目的前期认购多签约少，但是，不可否认，东区国际的三无卖房成为今年京城地产营销的一大特色。 十大营销第二招：一名惊人 炒作指数：★★★ 有效指数：★★★★ 可行指数：★★★ 名字，事物的称呼，用以识别某一事物的专门称号，其中可以包含身份特征、期望理想等等丰富的信息。对于房地产项目的营销来说，为了扩大项目的知名度，提升项目的市场影响力，给项目起一个响亮特殊的名字成了项目的操盘者和广告公司的创意人必须完成的作业。去年，还爆出了百万元征集案名的以案名为炒作
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
房地产销售案例分析
房地产销售案例分析 售楼案例分析（房地产销售案例分析分享） 售楼代表在房屋推销过程中表现出直率的性格到底好不好 有一次，一位售楼代表与一位已看过三次楼的顾客谈价，业务员开价24万，顾客还价20万元，开发商底价是23万元，这位 售楼代表一见顾客还价在开发商底价之下，就急了，大声对顾客说：“说实话，开发商的底价23万，20万是不可能成交的，你看23万买不买”最后，这位顾客咬定21万，高过这个价不买，由于中间有2万元的差距，结果是徒劳一场。 这位售楼代表在还价过程中到底有没有做错了什么呢 还有一次，另外一位售楼代表与一位已看楼多次的顾客谈价，售楼代表开价45万（开发商底价万），顾客还价42万，这位售楼代表非常坚定地告诉这位顾客，说开发商的底价是45万，42万是不可能买到这套房子的，后来经过几轮谈价后，顾客加了两次价，一次同意加价1万元，后来又同意加价5千元，即万可以成交。这时，售楼代表看顾客的还价已经到了开发商的底价，就同顾客说：“万元虽然离开发商底价有一点点差距，但已经比较接近了，这样，你先下一点诚意金吧，给我几天时间，我去同开发商谈谈，如果几天后谈不到万元，你交的诚意金我分文不少全部退回给你。”这位顾客听到要交钱，就有点打退堂鼓，赶忙说：“这事我得回去同丈夫商量！商量！明天回你电话定吧。” 这位售楼代表在还价过程中，又有没有做错了什么呢 不管是一手楼销售，还是二手楼销售，在与顾客买卖谈判中“放价”（一手楼常见是放折扣）是一门艺术，需要掌握火候，在恰当的时候对恰当的人放价才会起到效果，否则，多半是表错情，错失良机。 要掌握售楼过程中的放价技巧，首先要先明白“放价”的目的是什么一般来讲，如果在不能成交的情况下进行放价，一方面不会有任何结果产生，另一方面还泄露了自己的底价。因此，放价的原则是只有在可能成交的情况下才谈得上放价。放价目的可以用简单的两个方面来概括： 2 结束游戏或者启动二度谈价 例如，开发商底价45万，你开价47万，顾客还价35万，凭我多年的地产经验，对于一套45万元的房子来说，35万和47万之间差距太大，要拉拢双方成交的可能性非常小。这时，你的放价就只能是零，告诉顾客：“这已经是实价了。”这样回答的好处有：1、让对方心理明白知道，差距太大，没办法谈下去，没必要浪费大家的时间；2、如果顾客想谈下去，必须以我的报价来还价，而不是我根据他的还价再进行还价；3、生意不成，也就没有必要泄露房屋底价。 2?结束房屋交易 这是售楼谈价过程中“放价”的主要目的，也是我们在售楼中要时刻掌握的一个原则。不能成交的谈价，坚决不放价；此外，放价是以成交为目的，所以一定要找对人放价，在现实售楼过程中，很多人非常喜欢砍价，但却没有决策权，一谈到要他下诚意金，这种人多半要回去“考虑！考虑！”，而回去之后，与决策人
房地产评估参考案例全解
房地产评估案例 评估对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号工业用途房地产（土地为出让）。该公司因需以评估对象房地产向法院提供财产担保，委托××评估机构对该房地产的公开市场价值进行评估，评估基准日为2003年2月21日。该案例采用房地分估然后加总的方法对房地产价值进行评估。 一、基本情况 （一）估价对象概况 此次委托评估的是位于上海市××开发区内的工业用房地产。 1、估价对象的登记和权属状况 根据委托方提供的[沪房地×字(2002)第×××号]房地产权证及估价师实地查勘，估价对象产权状况如下： 权利人：××有限公司 坐落：××路××号 土地权属性质：国有出让 土地用途：工业 地号：（略） 土地使用期限：1996-04-05至2046-04-04止 土地总面积：29,0322m 建筑面积：6,7912m 房屋类型：工厂
建筑结构：钢混 未发现估价对象有抵押或其他权利限制现象，目前处于正常使用状态。 2、估价对象四至情况 估价对象位于上海市××开发区××路××号，土地等级属上海市基准地价十级地段。距奉浦大桥30公里，距虹桥机场52公里，距上海火车站45公里，距浦东国际机场30公里。估价对象四至:东为待租土地，西为××路，北为××路，南为×××有限公司。 3、估价对象土地利用状况 估价对象土地上已建设总建筑面积为6,791平方米的厂房，估价对象属大型现代化厂区，厂区道路为水泥地坪，路面平整，能承载大型货车，绿化种植有序，厂区周围有集中绿化带。 （二）影响因素说明 1、个别因素分析 （1）建筑物状况 根据实地勘察，估价对象为××有限公司位于上海市××开发区××路××号内房地产，建筑物状况如下：
房地产营销推广方案经典成功案例
余货促销推广方案 市场背景： 市场各项目均以居住产品为主打，价格作为竞争主武器，加大优惠的促销手段愈演愈烈，针对公司项目商业及住宅体量的比重，营销中心提出，产品差异化，价格多样化的促销方案。 一、推广目的 1．短时间内（不超过4个月）清完项目（公寓除外）所有货量，促进销售，回笼资金； 2. 保持市场关注度，积蓄及消化客户资源； 二、住宅部分 宣传核心：城市的繁荣，英德最具价值府邸 主题基调：稀缺、价值洼地 宣传概念： 1）现房，即买即住； 2）区域价值提升，土地放量紧缺； 3）成熟区域，英德投资热土； 4）地位价值初显； 5）周边60万方商业氛围初显端倪，20万消费群体炽热追捧。 推广策略 销售推进策略 策略一：客户资源再度深入挖掘 背景： 1.目标客户资源重新整合； 2.口碑效应促成交易比率增加。 策略： 1.通过业主互动，深度挖掘潜在口碑目标客户资源； 2.通过大客户购买推荐，以点对面进行针对性专员销售；
3.适当补充楼盘的媒介投放，提炼优势释放其他项目周边； 4.更换户外广告风格，焕然一新亮相全城； 5.本地中介机构参与项目互动，不少于10家以上作为第一轮合作，并且在后续运营中长期确保10家以上合作关系。 策略二：提升目标客户综合满意度 背景： 1.目标客户对价格敏感度高是基于对项目的其他方面的不满足感所致； 2.现场气氛冷淡、老旧、缺乏新鲜探求认知感； 3.看房路线设计、小区环境展示需调整优化。 策略： 1.统一销售说辞，规范接待流程，提高接待质量，提升项目美誉度； 2.适当增加有助于提高现场亲和力的设施和设备； 3.针对性地设计销售接待参观路线； 4.给予客户反复比较、思考的空间，增加对产品的认知，提升对项目品质的再认知。 策略三：促成目标客户下单 背景： 1.目标客户流失严重，绝大多数因价格的敏感性而放弃； 2.项目的促销手段与手法不够，消费者欲望诱导性微弱。 策略： 1.保持项目销售均价调整现有的价格体系，充分体现产品的景观、户型、楼层、朝向等指标差异； 2.制定相应的促销策略，可以参考特惠房体验等活动进行媒介宣传，并通过全城营销对项目整体形象的维护； 3.销售现场气氛的营造上，除了亲和力、专业性沟通、背景音乐之外，应增加项目信息的明确传达； 4.来访客户的信息搜集及回访计划安排及时，群策群力，认真研究意向客户的购房需求动机及反馈意见； 5.增加有利于销售信息流沟通的宣传资料、销售工具，促进销售。
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
2017房地产营销案例_创意房地产事件营销
2017房地产营销案例_创意房地产事件营销 随着房地产业的逐步成熟和市场竞争的剧烈,房地产开发商迫切需要新的竞争手段来增强自己的核心竞争力,而房地产营销,正是开发商所急需的手段之一。以下是小编为大家整理的关于2017房地产营销案例，一起来看看吧! 2017房地产营销案例篇1 内容提要：山海天城建集团是一家以中、高档住宅开发为主的房地产专业开发企业，近几年来，该公司成功实施营销带动战略，连续开发教授花园一、二、三期工程，种下的梧桐树，成功引来了三百多名以北大教授为代表的金凤凰教授花园业主。本文以该公司营销管理的实战经验为案例，为房地产营销管理的理论创新抛砖引玉。 关键词：房地产营销管理 日照海滨教授花园一时间声名鹊起，引起了社会各界的极大关注。而它的开发商山海天城建集团，作为一家以中、高档住宅开发为主的小型房地产开发企业，年开发量仅仅20多万平方米，在业内没有什么知名度。 但这件事说明，该公司的营销战略运作的相当成功。事实也正是如此，日照市作为新兴的海滨城市，在国内的知名度也不高，更不要说山海天城建集团这家小房地产公司了，可是他们却连续成功开发了教授花园一、二、三期工程，种下的梧桐树，引来了三百名以北大教授为代表的金凤凰教授花园业主入住园区。不仅如此，他们开发的房子有80%以上的卖给了外地人，直接把日照的房价由每平方米1000多元拉升至每平方米4000多元，创造了一年销售4个亿的日照市房产销售新纪录。 教授花园的成功值得人们关注。 在看他们实战经验以前，让我们首先来了解一下房地产发展的大背景。
房地产业在改革开放后，出现了前所未有的变化，其显著特点之一，就是住宅商品化的广度和深度正在不断地发展。尤其是近几年来，随着一系列房改政策的出台，房地产业在国民经济中的支柱作用日益显现，伴随着房地产市场的进一步繁荣，我国的房地产市场已由原来的卖方市场转变为买方市场，市场竞争更趋激烈。房地产企业要想在市场竞争中立于不败之地，很大程度上取决于其是否能生产适销对路并且吸引客户的产品，而能否生产适销对路并吸引客户的产品的关键所在就是房地产营销管理。 如何在激烈市场竞争中做好营销管理，让楼盘销售火爆，这是所有房地产开发商最为关心的问题。总结教授花园的成功营销管理经验，我们不难得出这样一个结论：一个楼盘能否对购房者产生吸引力，除了楼盘本身必须具备的基本质量外，营销管理是否到位往往能决定它在市场竞争中的成败。该公司在房地产开发过程中经历了一段时间的摸索之后，把营销管理摆在了首位，并提到了战略的高度来对待。 一、营销管理是房地产业的第一主题 北大经济学院周建波教授曾经说过，在市场经济条件下，最让人捉摸不定的、令人惊心动魄的、一筹莫展的，就是从商品到货币。研究一般的商品到货币，已经不是一个轻松的话题，而研究巨大的、不可移动的、十分耐用的房屋这个特殊的商品就难上加难了。因为我们所有的劳动和一切付出，都要受到市场的最后检验。 从商品到货币，既是一个生产经营过程的完结，又是一个新的、更加生动活泼的、带来增值的另一个生产经营过程的开始。企业营销不等于销售和推销，它是在对市场的深刻理解的基础上的高智能的策划。它蕴含在企业生产开发经营的全过程，由市场调查、方案制定和建筑总体设计、价格定位、广告中介服务、售后服务以及信息反馈等组成。如果我们不能正确理解营销是企业最本质的职能，只是到了应该出售自己产品的时候才来组织推销，那么，你的楼宇就很难适合市场需求，这种生产开发的盲目性，必然会导致销售的无的放矢，使企业陷入被动的局面。因此，营销不是从推销产品的时候才开始的，而是要从开发设计时就应该着手，它不仅仅是销售机构、销售人员的事，而是公司决策者乃至全体员工都应当说关注的大事。 在理解和把握营销这个理念的同时，还要深刻认识市场、竞争、客户等概念。所谓市场，可以称为需求，或者讲有效需求。市场是由顾客现实需求和潜在需求组成的。与这种需求相对应的不仅存在市场机会，同时还伴随着市场风险。对一个房地产企业及其楼盘来说，这就意味着很大的不确定性。因此，发展商必须去全面迎合适应市场和客户，这种适应，不是始于建筑成品或者是半成品，而是从征地、立项就要着手的了。 市场需求来源于客户，争夺的对象也是客户，因此，房地产营销就不能不研究客户了。
房地产营销案例分析
房地产营销案例分析 以成都华润凤凰城为例 ：1.总体的营销策略（包括整合营销的核心目标、核心战略的构想、推广战略的影响）。2.入市时机的建议。3.整合营销推广战略（包括项目形象定位、策略的缘起、策略的推广）。4、项目整体的推售策略。5、价格策略。6、公开促销前的促销策略 成都华润凤凰城简介：华润凤凰城位于成都市高新南区大源组团中央生活区，天府大道西侧约800米。2011年，华润凤凰城推出85-124平米、150-180平米高层精装大宅，160-240平米6+1多层花园洋房。华润第二代奢适精装系，上百项精装设计，57项人性化精装细节，精筑一生之宅。 最新调查数据显示，2月份以来成都楼市小幅回暖，市区商品住宅认购成交面积和成交金额环 比1月有一成左右的上升。 小阳春的到来让不少开发商在持续的寒冷中看到一丝希望，但大家都清醒地意识到，这次难得的回暖背后是压抑太长时间的刚需，而刺激他们释放需求的则是包括降价在内的营销策略的改变。 总体营销策略 。 花小钱办小事营销不再追求大而空 “今年任务没减，但营销费用缩减了很多。”进入2012年，各房地产公司年度任务量分解下达，很多营销老总在感叹今年楼市的变化时，第一个感慨便是“手上能花的钱少了。随着房地产调控政策的逐步深入，特别是受限购、限贷、限价等多重政策影响，房地产市场由高速成长向常态发展回归，房地产行业在经历着新的洗牌。房地产企业开始积极寻变，面对下行的楼市，谨慎成为多数开发商对待市场的态度，面对不太明朗的市场，不少房企纷纷调整营销策略，为了节流过冬大幅削减营销费用。 某大型上市房地产公司成都公司的营销负责人告诉记者，今年各房企营销政策的调整不可避免，财大气粗的房地产企业现在也开始过上精打细算的日子。“以前花个一二十万、甚至几十万搞个大型的营销活动根本不在话下，这样的活动有影响力，对品牌美誉度也有很大帮助，而且这种大型活动对项目定位、售价等有一定的帮助，但其实活动对于直接刺激销售方面影响不大。”该负责人认为以往追求大规模、大影响力的营销活动今年在策略上肯定会有所调整，粗放式的营销宣传将在今年转为寻求更加精准的宣传渠道，“目的性强、花费小、快速直抵目的的活动将会对传统的营销策略取而代之，开发商会寻求更加务实的传播途径。” 纵观节后成都楼市的表现，不难发现开发商削减营销费用的影响已经开始发挥作用。最直观的表现是一些传统优质口岸的户外大牌广告，曾一度被各房地产项目占领，但目前这些大牌也打出“虚位以待”的告示，而一些曾经是房产广告的广告位也被其它类型产品替换，公车站台等开发商曾经热衷的广告渠道，也明显不如往年受追捧。“今年有很多项目推迟了开盘时间，过完节市场整体动向还不明朗，很多楼盘都想观望一下再说。”有户外广告的业者认为，与往年开发商争抢黄金口岸广告位
经典的房地产营销案例
经典的房地产营销案例 打1折 商家打折大拍卖是常有的事，人们决不会大惊小怪。但有人能从中创意出“打1折”的营销策略。实在是高明的枯木抽新芽的创意。 日本东京有个银座绅士西装店。这里就是首创“打1折”销售的商店，曾经轰动了东京。当时销售的商品是“日本GOOD”。 具体的操作是这样的：先定出打折销售的时间，第一天打9折，第二天打8折，第三天第四天打7折，第五天第六天打6折，第七 天第八天打5折，第九天第十天打4折，第十一天第十二天打3折，第十三天第十四天打2折，最后两天打1折。 商家的营销案例预测是：由于是让人吃惊的销售策略，所以，前期的舆论宣传效果会很好。抱着猎奇的心态，顾客们将蜂拥而至。 当然，顾客可以在这打折销售期间随意选定购物的的日子，如果你 想要以最便宜的价钱购买，那么你在最后的那二天去买就行了，但是，你想买的东西不一定会留到最后那两天。 实际情况是：第一天前来的客人并不多，如果前来也只是看看，一会儿就走了。从第三天就开始一群一群的光临，第五天打6折时 客人就像洪水般涌来开始抢购，以后就连日客人爆满，当然等不到 打1折，商品就全部买完了。 那么，商家究竟赔本了没有?你想，顾客纷纷急于购买到自己喜 受的商品，就会引起抢购的连锁反应。商家运用独特的创意，把自 己的商品在在打5、6折时就已经全部推销出去。“打1折”的只是 一种心理战术而已，商家怎能亏本呢?这个营销案例就是抓住了人们 的心理作用—占便宜。 一件货 对买新产品的商家来说，最吸引顾客的无非是“新”，如何再在“新”上继续作文章呢?
意大利有个莱尔市场，就是专售新产品的。有些新产品很畅销，许多顾客抢着购卖，没抢到手的，要求市场再次进货，可得到的回 答竟是：很抱歉，本市场只售首批，买完为止，不再进货。 对此，有些顾客很不理解，还向旁人诉说。但从此以后，来这里的顾客中意就买，决不犹疑。不难看出，莱尔市场的“割爱”是个 绝妙的创意，它能给顾客留下强烈的印象——这里出售的商品都是 最新的;要买最新的商品，就得光顾莱尔市场。 这个营销案例真是“新”上创新的创意! 明亏暗赚 日本松户市原市长松本清，本是一个头脑灵活的生意人。 他经营“创意药局”的时候，曾将当时售价200元的膏药，以 80元卖出。由于80元的价格实在太便宜了，所以“创意药局”连 日生意兴隆，门庭若市。由于他不顾赔血本的销售膏药，所以虽然 这种膏药的销售量越来越大，但赤字却免不了越来越高。 那么，他这样做的秘密在哪里呢? 原来，前来购买膏药的人，几乎都会顺便买些其它药品，这当然是有利可图的。靠着其它药品的利润，不但弥补了膏药的亏损，同 时也使整个药局的经营却出现了前所未有的盈余。 这种“明亏暗赚”的创意，以降低一种商品的价格，而促销其它商品，不仅吸引了顾客，而且大大提高了知名度，有名有利，真是 一举两得的创意! 最整齐的营销事件 o碧桂园-不扯淡，周一见快闪事件 5月17日，朋友圈又一刷屏段子---“不扯蛋，周一见!”，这 其实是碧桂园的一起快闪事件营销。代号为0号行动(内部称蛋蛋行动，蛋=0)，名字由来也与促销内容息息相关：0首付、0首付免息、0物业费、0费用(契税+维修基金)。就其促销内容，在碧桂园内部 来讲是空前的，但放眼行业内并不新鲜，亮点在于形式：在统一时
房地产销售案场案例
房地产销售案场案例 一、案例目录 案例一：挖掘老业主，敢于逼客户 案例二：什么是物超所值 案例三：弄清客户不回访的真正原因 案例四：认清需求合理引导珍惜前期客户资源 案例五：如何对待冷淡傲慢型客户 案例六：扬长避断，抓住客户主要需求 案例七：抓住决策人，能一次让客户下定就不要让客户来第二次 案例八：优惠要慢放，配合要紧密 案例九：感性、冲动型客户，我们怎么做？ 案例十：问胜于猜，不能全依赖经验 案例十一：嫌货才是买货人 案例十二：成交后一周内一定要邀请客户转介绍 案例十三：合伙买房者 案例十四：错过了这村，就没这店 案例十五：不断强化客户对产品的满意之处 二、案例部分 案例一：挖掘老业主，敢于逼客户 3月17日上午，刚刚从工地回来，在售楼部看到了熟悉的身影。原来是我以前的成交客户文先生。 文先生在这买了两套写字楼，今天过来就是想再看看小户型，想买一套作为休息室。因为不常住，就把目 标定在了面积最小的40平米上。了解到这些之后，给文先生简单介绍了一下情况，这个户型现在就只有一套了,在15楼。由于客户前期购买写字楼时已对公司和项目有了相当的了解，于是我提议直奔15楼去看看实房。在工地现场，文先生表示对房子感觉还可以，问到了优惠问题。这套房子是最后一套，而且比较抢 手，按揭是没有优惠的，只有向客户引导，让其一次性付款，可享受1个点的优惠。客户说要回去看一下 资金情况，下午决定。临走时再一次向客户强调了房源的稀缺性和舒适性，让他尽快考虑。下午3点，客
户再次出现在售楼部，直接交了定金。 此客户交定金后，约定3月21日（周五）到售楼部签订购房合同，后来他打来电话，说在北京出差，3月21日回不来，申请延迟签约的时间。经过和主管的商量，我们同意客户把签约时间延迟到3月28日(周五)，如果再逾期，定金不退，房源另行出售，客户表示同意。3月27日晚上，客户打电话说在郑州南区封 闭培训，白天出不来，要到周六才有空，要求再延迟一天签约。我当时也动摇了，找到主管，说明了情况。 当时的情况是，周六来访客户较多，并且已经有三组客户要到周六来签约，如果这个客户也到周六来签约，案场根本没有人手来接待新来访，所以主管直接拒绝了我，而且还说，如果客户明天不来，后天来签约时 要征收客户违约金，取消所有优惠。在没有希望的情况下，我给客户打电话，把主管的话给他重复了一遍。 第二天中午，客户抽空来售楼部签订了购房合同，周六我把所有时间用来接待新来访。 案例启示： 1、这个下定过程看起来是比较简单和容易的，但是，这是建立在持续的老客户维护的基础上。一直 与已成交客户保持联系，向其说明项目进展情况，深入再挖掘客户的购买潜力。敢于进行逼定，从客户的 意向点入手，深入引导挖掘起需求。 2、我们要守信，同时也要要求客户守信，合同、定单是我们和客户行为的基础，在客户出现违约的 情况下，我们要有理、有据地提出我们的要求，避免造成我们的损失和被动。 案例二：什么是物超所值 3月15日的下午，32岁左右的一位男士走进售楼处，看穿着是比较讲究的，进来只是说想了解了解，我就给他进行了全面的讲解。沟通的过程中知道他是平顶山农行的，今天来项目附近办点事，顺便想了解 了解，具体也没什么想法。我们就比较轻松地聊房地产行情，郑州这边的市场，还聊其他楼盘，整个过程 没有太多的功利性质，走时我给了他一份资料，当他翻看时一不小心纸张把手指给滑破了，我一看流血了 突然想到我的钱夹里放了一个创可帖，于是我马上给客户拿出来，客户当时就表示很感谢我。走时我一直 送到门口，客户说了句我回家考虑考虑。第三天他给我打电话说现在想定房怎么定？我当时真的没想到， 我还没有带他看样板间，有点不敢相信会这样容易就成交。在签合同时，我们的一个同事问客户买这套房 子是投资吧？客户说：“是啊！投资。我看过几个楼盘，感觉都可以，没想好买哪个，但是我这么快决定买 你们这里，就是以为你们这里的人为客户着想，一个创可帖就卖了一套房啊！”听到了这句话我心里暗自庆 幸幸亏我包里装了个创可帖，庆幸之余更让我深思，只有真诚为客户考虑了才能赢得客户的心。 案例启示： 1、要珍惜来到售楼部的每一个客户，即使客户直言他只是随便看看。我们要坚信，来到售楼部的每一 个客户，都是有需求的或潜在需求的，没有人会在百忙之中去售楼部闲逛；