房地产经济学题库答案(wss整理版)
[房地产经济学]试题库
名词解释
1.MA房地产
土地及地上定着物和同地上利用相联系的地下改良物；还包括以上组成部分所衍生的各种权利。
2.MA不动产
不动产是指土地和与土地不能分离或者不可移动或者移动后不能保持财产原有形态性能的财产，可以说是广义的房地产，它比房地产范围广。包括各种建筑物、道路、农用地及生长在土地上的各类植物等。
3.MA地产
是土地自然性状的经济表现和反映，具有使用性、稀缺性、可转移性等特点。
4.MA物业
物业是一个微观的概念，它一般是指一个单项的房地产，或一项具体的实物资产，具有固定性、耐久性、多样性等特点。
5.MA土地引致需求（不太肯定哪个对）
1.土地引致需求是指从消费者对土地产品的需求中派生出来的农产品生产者对土地的需求。
2.土地需求是由市场对房屋的需求而传递过来的间接需求，在经济学上称为引致需求。
6.MA土地一级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。一级市场即政府出让市场,是指政府有偿、有限期的出让土地使用权的市场。
7.MA土地二级市场
土地市场是土地及其地上建筑物和其他附着物作为商品进行交换的总和。土地市场也称地产市场。二级市场是指土地的使用权转让市场。
8.MA住房一级市场
住房一级市场是指新建住房的买卖市场。市场主体是住宅开发商、营造商和居民。
9.MA住房二级市场
住房二级市场是指住房私有权出售、出租等交易市场。市场的主体是住房产权的所有者和住房消费者。
10.MA住房抵押贷款一级市场
一个完整的住房抵押贷款市场包括住房抵押贷款一级市场和住房抵押贷款二级市场。抵押贷款一级市场即按揭贷款市场，是指购房者（按揭人）以房产作抵押向金融机构申请贷款，银行对其进行严格审查后发放贷款的市场；
11.MA住房抵押贷款二级市场
住房抵押贷款二级市场即住房抵押债权转让市场，是指金融机构将住房贷款转售给其他投资者，或者以抵押贷款为担保，发行抵押贷款证券的市场。
12.MA土地供给弹性
供给弹性：供给的价格弹性，它表示一定时期内一种商品的供给量的相对变动对于该商品的价格的相对变动反应程度。土地供给弹性，表示土地供给量的变动相对于土地价格变动的的反应程度。
13.MA住房需求收入弹性
住房需求量变动相对于收入变动的灵敏程度，收入上升（下降）1%，导致需求量上升（下降）的百分比。
14.MA住房需求价格弹性
住房需求量变动相对于价格变动的灵敏程度，价格上升（下降）1%，导致需求量下降（上升）的百分比。
15.MA土地收益金
土地使用者将其所使用的土地使用权转让（含连同地面建筑物一同转让）给第三者时，就其转让土地交易额按规定比例向财政部门缴纳的价款，或土地使用者将其所使用的土地使用权出租（含连同地面建筑物一同出租）给其他使用者时，就其所获得的租金收入按规定比例向财政部门缴纳的价款。
16.MA房地产经济周期（课件）
是指房地产在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩张和收缩交替反复运动的过程。
17.MA房地产周期景气循环
房地产景气循环是由于供给和需求协调不顺产生的，指房地产活动或其投入与产出围绕着其长期趋势的周期性但
并非定期的波动，从短期来看，房地产景气循环呈波动性，但在一个足够长的发展时期内，这种波动会体现出周期性循环的特征。房地产景气循环可分为复苏、扩张、收缩、衰退四个阶段。
18.MA房地产周期季节波动
房地产周期季节波动指房地产市场反复出现但没有固定的周期跨度的变化，波动不能再被分割成更短的具有相同特征的循环。
19.MA住房潜在需求
具有货币支付能力但目前尚未实现的住房需求,是一种未来的需求。
20.MA住房有效需求
有支付能力的需求,是以一定的人均可支配收入水平为基础的。
21.MB地租
古典经济学时期认为地租是从土地收益中减去包括工资在内的成本后的剩余；马克思的地租理论主要包括资本主义地租的实质、级差地租、绝对地租、垄断地租、建筑地段地租和土地价格等内容；新古典经济学时期流行的地租理论是地租编辑成产力理论；城市地租理论包括城市级差地租、城市绝对地租和城市垄断地租等。
马克思主义认为，地租是直接生产者在生产中所创造的剩余生产物被土地所有者占有的部分。地租是土地所有权在经济上实现的形式，是社会生产关系的反映。
22.MB绝对地租
绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
23.MB级差地租
这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地租1和级差地租2。
24.MB垄断地租
垄断地租是地租的一种特殊形式，以特殊土地的经营垄断为前提，是由垄断价格带来的超额利润所形成的地租。
25.MB级差地租Ⅰ（不太肯定哪个对）
1、级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原因造成的。
2、是因土地丰度不同和位置不同，用等量资本投在不同的等量土地上所产生的超额利润，它是投入不同地块的各个资本具有不同生产率的结果。
26.MB级差地租Ⅱ
级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或在较大程度上是在较好的土地上进行的。这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同而产生的超额利润转化形成的地租。
27.MB产权（不太肯定哪个对）
1、所谓产权，简而言之就是对财产所拥有的权利，是与财产有关的一系列权利。产权是以财产权所有权为基础，包括对财产的占有权、使用权、收益权和处置权。产权从本质上看，产权反映人们在经济活动中围绕财产所形成的一系列经济权利关系。一般可以划分为有形财产和无形财产。
2、产权是财产权或财产权利的简称。
产权是指产权主体拥有的与财产有关的权利的集合，它是一定社会的人与人之间财产关系的法律表现，产权可以分为三类：
1)所有权，包括有形财产的所有权和无形财产的所有权；
2)所有权的暂时分割，如普通法中的地产权、民法中的用益权；
3)为他人谋利益的所有权—信托。
产权具有以下属性：它是依法占有财产的权利；具有排他性；是权利束；产权的行使并非是无限制的；产权的明确有助于外部效应内部化。
28.MB地役权地役权是指为了增加自己土地的利益而利用他人土地的权利
29.MB土地发展权土地发展权是指土地所有人有对土地进行非农业使用，开发土地的权利。
30.MB土地所有制
是土地所有权形成、土地所有权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。土地所有制是土地制度的核心，其法律表现形式是土地所有权。
31.MB土地使用制
是土地使用权形成、土地使用权转移等过程中所形成的人与人之间关系的制度性规定。土地使用制是土地制度中的重要内容之一，是土地制度中最活跃的成分。土地使用制度的法律表现形式是土地使用权。
32.MB资本化率
资本化率，是指将未来有限期或无限期的预期收益折算成现值的比率，一般包括无风险利率、风险报酬率和通货膨胀率。
33.MB单一税
单一税意味着对所有各种收入（包括个人所得、企业所得、流转税、资本利得等）只征一次税，不超过一次，不重复征税，不扭曲经济运行。单一税制是对所有收入按照同等税率征税，而且税率都比较低，比如19％。单一税允许企业把所有新增投资从税基中扣除，而且只对人们从经济中获得的收入征税，也可以对个人所得在扣除一个减免项后再以一个相同的单一税率进行征税。
34.MB物业税
所谓物业税又称财产税或地产税，―主要针对土地、房屋等不动产，要求其承租人或所有者每年都要缴付一定税款，而应缴纳的税值会随着其市值的升高而提高‖。
35.MB空置率
按照国际通行算法，空置率是指报告期内，待出售、出租的各类房地产占市场全部存量房地产（包括报告期新增量）的比率。
36.MB住房需求方政策
也即消费者补贴政府，是指政府直接将住房补贴发放给住房消费者，有租金凭单和住房优惠券两种。
37.MB住房供给方政策
也即公共住房政策，是指政府自己建造或者补贴开发商建设公共住宅，然后低价租给消费者。
38.MB经济适用房
经济适用房是目前政府政策主要扶持发展的具有社会保障性质的商品住宅，它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，其通过免交土地出让金、减免有关税费等措施控制开发成本，使其价格能适合中低收入家庭的购买力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。
39.MB租金凭单政策
是住房需求方政策的一种。
40.MB房地产投资信托
房地产投资信托(REIT)就是一家致力于持有，并在大多数情况下经营那些收益型房地产(如公寓、购物中心、办公楼、酒店、工业厂房和仓库)的公司。符合规定的REIT不需要交纳公司所得税和资本利得税，但其资产构成、收入来源和收益分配均要符合一定的要求。
41.MB 房价收入比
房价收入比是一个国家或一个城市某一时期上市销售的全部住房平均每套的价格，与这个国家或城市居民某一时期户均收入的比值, 用以考察居民的购房能力。
42.MB科斯定理（不太肯定哪个对）
1、是针对外在性而提出的一种方法。其内容可以表述为，只要财产权是明确的，并且其交易成本为零或很小，则无论在开始时产权赋予谁，市场均衡的最终结果都是有效率的。
2、只要交易费用为0，则产权的初始界定从效率角度看是无关紧要的。当交易费用＞0时，则权利的初始界定很重要（对经济效率而言），并可以通过合法权利的明确界定和自由交换提高资源配置效率，实现外部效应内部化，而无需抛弃市场机制引入政府干预。
43.MB基准地价
基准地价是在某一城市的一定区域范围内，根据用途相似、地段相连、地价相近的原则划分地价区段，然后调查评估出的各地价区段在某一试点的平均价格。
44.MB房地产抵押权债权人基于房地产抵押而享有的权利称为房地产抵押权。
45.MB交易费用
科斯的贡献在于首次阐述了交易费用,并由此创立了产权经济学,核心命题是市场运行本身是有代价的. 交易费用的涵义分为两部分：一、事先的交易费用；二、签订契约后的履行费用。交易费用就是经济制度运行费用。
46.MB 边际土地
边际土地,指生产所得收人仅够支付生产费用和开垦投资利息的土地,边际土地收支相抵后,无余额支付地租. 47.MC房地产泡沫
一般意义上，房地产泡沫是房地产价格脱离其基础价值持续上涨的过程与状态，是房地产市场内外因素共同作用的结果，是房地产价格高于市场基础决定的合理价格的部分。
48.MC房地产投机
是指购买土地或住房仅仅是为了获取价差收益，而不是看重房地产本身的效用。
49.MC住宅市场过滤模型
过滤模型的实质是高质量住宅向低质量住宅的层层向下过滤，处于最底层的住宅最终要从市场上退出。
50.MC房地产景气指数
景气指数，又称为景气度，它是对企业景气调查中的定性经济指标通过定量方法加工汇总，综合反映某一特定调查群体或某一社会经济现象所处的状态或发展趋势的一种指标。
是反映房地产市场景气变化趋势和程度的综合指数
51.MC中心地
中心地是向居住在他周围地域（尤指农村地域）的居民提供各种货物和服务的地方，一般是指城镇的所在地。
52.MC屠能环
德国经济学家屠能，以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国的台楼农场为例，借助数学公式，企图证明农产品种类的分布决定于距离市场的远近和运输费用的大小，并以此设想农业分布是一城市为中心的六个同心圈地带。有内到外分别是：自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业。
53.MC外部性
又称为外部经济影响，是指从事某种经济行为的经济单位不能从其行为中获得全部收益或支付全部成本。
54.MC标定地价
标定地价是在一定时期、一定条件下，能代表不同区位、不同用途地价水平的标志性宗地的价格。
55.MC区位理论
答: 确定区域位置又称区位理论或称区位论。区位理论是属于经济学与地理学的交汇科学理论。是一门研究某种经济活动为何会在一定的地域范围内进行，以及一定的经济设施为何会在一定的地域范围之内的理论。
56.MC住房优惠券政策
政府针对某一特定人群在购买住宅方面所给予的补帖、减免税、成本价购房等的优惠政策。
57.MC不动产税
不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
58.MC住宅的耐久性
住宅的耐久性主要表现为材料品质的老化、设备与系统功能的劣化、结构可靠性的降低等。
59.MC特征价格
答：房地产具有异质性，即每个房屋有不同的居住特性和位置特性，如：户型、结构、朝向、楼层、管理服务、房龄、易达性、公共服务设施、环境质量、邻里情况等，房价由住宅的异质性的隐含价格构成，这些价格就是房地产的特征价格。
60.MC房地产价格指数
答: 房地产价格指数是动态描述一定区域内各类房地产(如商业/住宅和工业)价格变动及总体价格平均变动趋势和变动程度的相对数.
简答题
1.JA我国土地一级市场的特点? （课件、笔记）
答案一
（1）客体的不完整性
–土地使用权
–物权还是债权？
（2）强烈的地区差异性
–土地市场的特性
–中国尤其强烈
（3）明显的国家垄断性
–国家垄断一级市场
–决定了建设用地的总供给量
–地区（城市）间的竞争
（4）不成熟性
–土地出让中的招拍挂比例低
–工业用地采用协议，基础设施用地采用划拨
答案二
土地使用权从无偿划拨到有偿使用的转变（土地出让），交易中，出让方是土地所有者人民政府，受让方是土地使用者，现在以开发商居多。我国城市土地属于国家所有，国家是城市土地所有权市场的惟一供给主体，因此城市土地一级市场是一种垄断性市场，是不完全竞争的市场。这一特点，决定了其受土地供应量、供应方式和供应结构的制约特别明显。国家把住土地供应的龙头，便可以达到有效调节房地产供给总量和供给结构的目的，因而土地供应也就成为政府实施宏观调控的重要手段。
2.JA土地价格的特点?（土地经济学p104）
地租的资本化即地价。（另：土地价格是为购买土地而支付的用货币表示的交换价值，是土地未来地租的资本化）土地是一种特殊的商品，其价格形式与本质有着与一般商品价格不同的特点。
（1）土地价格是土地的权益价格；
（2）土地价格不是土地价值的货币表现，一般不依生产成本定价；
（3）土地价格主要由土地需求决定；
（4）土地价格呈总体上升趋势；
（5）土地价格具有强烈的地域性
3.JA地价的变动趋势? （土地经济学p108）
地价是呈波浪式增长的。
（1）土地价格呈总体上升趋势，主要受下列因素影响：
a)社会经济发展水平提高；
b)人口数量及家庭户数增加；
c)土地投机，土地投机的本质是借助于出现的稀缺和垄断，人为地制造土地的虚假需求，在一段
时间内使土地价格上涨以达到获利的目的。
（2）土地价格变动呈现周期性特征
a)土地价格的周期性变动受经济发展周期的影响；
b)土地价格变动受政府调节的影响；
总体来讲，地价虽然波动，但由于其供给的有限性，变动趋势应为长期增长。
4.JA特征价格法及其应用?（课件）
答：房地产的异质性导致对房地产度量的困难，也导致房地产价格比较的困难，运用特征价格法可以解决这一问题。
特征价格法是用多元回归方程来估计的。特征价格方程认为任何一处房产的价格是该处房产特性的函数，这些特性可以是房屋的面积、卧房的数目、卫生间的数目、是否有游泳池、停车库等。最简单的征价格方程是一线
性函数：n n X X X P βββα++++= 2211
其中：系数的正负号表示房地产特性影响方向的大小，系数数值的大小表示房地产特性对房价的影响程度。
特征价格法在房地产经济研究中有非常重要的作用。其中最为常用的有两种情况，
一是可以分析在其他条件不变的情况下某一因素调整对房地产价格的影响。如测算轻轨开通对周边地区房价的影响。
二是用于编制房地产价格指数，需要找出影响房价的关键因素，并且利用特征价格模型测算各期标准住宅的价格。
5. JA 住房空置量和空置率的含义及其市场指示作用？
住房空置，就是住房处于没有进入交易或使用环节的一种状态。
住房空置量指房屋没有使用、处于等待出售或者出租状况的数量。
住房空置率是指在某一个时点，房屋的空置量占全部房屋存量的比重，是市场分析的关键指标，理想的空置率不是零，存在一个合理的自然空置率。住房空置率又可以分为一手房市场的住房空置率、二手房市场的住房空置率、综合住房空置率及住房自然空置率等。在我国，住房空置率指标则只反映当年建成住房中尚未销出住房所占比重。
住房空置量和空置率的一般用来反映房地产市场的周期性和波动情况。如果空置率较低，说明房地产市场处于萧条或复苏时期，社会对房地产的需求较大，开发商会加大房地产投资，扩大房屋建设数量；反之，如果空置率较低，说明房地产市场处在繁荣或衰退期，房地产供给大于需求，开发商会缩小房地产投资，减少房屋建设数量。但是在中国，商品房空置率是指新建的商品房没有销售的面积占前三年竣工面积总和的比例，因此，这一比率只能反映商品房销售情况，不能反映房地产市场的总体情况。
此外，由于各个国家和城市房地产市场的特点不同，各城市的长期均衡空置率不可能一样，横向比较时一般只有一个大致的参考值。
6. JA 马克思的绝对地租理论概述?
（1） 绝对地租的概念。绝对地租是土地所有者凭借对土地私有权的垄断取得的、土地产品市场价格高于
社会生产价格的一个差额，这个差额转化而形成的地租。
（2） 资本主义农业绝对地租的来源。由于资本主义农业有机构成低于社会平均资本的构成，在对劳动的
剥削程度（剩余价值率）相等时，将会比等量的社会平均资本生产出更多的剩余价值，从而生产出
更多利润。由于土地私有权的垄断，阻碍着资本自由地进入农业部门，使得农业部门的较多的剩余
价值不参加利润的社会平均化，农产品的价值就高于按平均利润率计算的生产价格。于是，农产品
就会按照高于生产价格的市场价格（垄断价格）来出售。
（3） 绝对地租的量。完全取决于市场供求状况和新耕种的土地面积。
（4） 农业资本有机构成等于或高于社会平均资本构成时的绝对地租来源。有购买者的需要和支付能力决
定。量是微小的。
（5） 绝对地租对土地产品价格和级差地租的影响。
（6） 土地所有权在绝对地租产生和级差地租产生中的作用不同。在级差地租形成过程中，土地所有权只
是没有它的作用就已经产生的超额利润转移到土地所有者手里的原因。而在绝对地租的产生过程
中，土地所有权是引起市场价格上涨的原因。单纯法律上的土地所有权，不会为土地所有权人创造
任何地租，但他有权不让别人使用他的土地，直接经济关系能使土地的利用给他提供一个货币额。
7. JA 地租产生的经济学解释?
答：根据西方经济学原理，地租产生的根本原因在于土地资源的稀缺性，供给不能增加，如果给定不变的土地供给，则地租产生的直接原因就是对土地的需求曲线的右移。土地需求曲线右移是因为土地的边际生产力提高或土地产品(如粮食)的需求增加从而粮价提高，如果假定生产技术不变，则地租就由土地产品价格的上升而产生，且随着产品价格的上涨而不断上涨。因此，即使是劣等土地也会产生地租。
8. JA 马克思的级差地租理论概述?
（1） 级差地租的概念。这种产生于支配垄断自然力的个别资本的个别生产价格和投入该生产部门的一般
资本的社会生产价格之间的差额，就是级差地租。根据级差地租的形成条件不同，又可分为级差地
租1和级差地租2。
（2） 级差地租1。级差地租1是由土地的肥沃程度不同和位置差异引起的。两个等量资本和劳动投资于
面积相等而优劣不同的土地上时，会产生不同的结果。这些不同的结果是由土地肥力和位置两个原
因造成的。
（3）级差地租2。级差地租2是在同一块土地上连续投入等量资本，各等量资本之间的生产率不同所产生的超额利润转化形成的地租。在同一土地上连续进行追加投资，也即发展集约化耕作，主要是或
在较大程度上是在较好的土地上进行的。这里的追加投资是有界定的，这里仅指提供平均利润的追
加投资，它的产品的个别生产价格和市场价格是一致的。
（4）级差地租1和级差地租2的关系。级差地租1是级差地租2的基础和出发点。从历史上看，级差地租1和级差地租2反映着资本主义农业由粗放经营到集约经营两个不同的发展阶段；从形成过程看，
级差地租2的产生是以同一块土地上连续投资的生产率高于劣等地的生产率为前提的。
级差地租2时级差地租1的不同表现，二者实质上是一样的。在每个场合，级差地租都是由该级土地
提供的平均产量和最差土地按一个标准的投资提供的产量相比差额决定的。级差地租Ⅰ和级差地租Ⅱ
不过是级差地租的两种表现形式，它们都是投在土地上的等量资本所具有的不同生产率的结果。
（5）最差耕地也有级差地租。
9.JA房地产价格的构成是什么?
答：房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。对新建房屋，它是建造成本加土地价格；对已使用的房地产，它是土地价格同建筑物折旧后余额的和。对同一宗房地产来讲，房地产价格等于建筑物价格加土地价格，这里的前提条件是该建筑物和它所占用土地的组合是相称的。如果建筑物和土地的组合不相称，房地产价格中的土地价格必然降低，甚至于可能会出现房地产价格低于建筑物成本的情况。
房地产价格是建筑物连同其所占用土地的价格。从生产理论的角度，可分为土地价格和建筑物价格两大组成部分：
土地价格：土地价格又可分为“农转非”地价和旧城区改造地价两种：
1.“农转非”地价包括以下三种：
（1）征地安置费耕地占用税
（2）小区内土地开发费开发单位管理费
（3）开发投资资本利息开发投资利润
2.旧城区改造地价包括以下三种：
（1）土地使用权价格拆迁安置费
（2）小区内土地开发费开发单位管理费
（3）开发投资资本利息开发投资利润
建筑物价格：建筑物价格包括建筑物生产成本和建筑物销售成本两种：
1.建筑物生产成本包括以下四种：
（1）勘察设计费建筑材料、设备费
（2）建筑施工费建设单位管理费
（3）建设单位向政府部门交纳的有关税费
（4）建设单位建筑资本投资利息、利润
2.建筑物销售成本包括以下三种：
（1）建筑物出售前的保管、养护等费用
（2）推销费建筑物销售有关税费
（3）销售经营利润
10.JA土地价格是“虚假”的吗？
地价是土地价格的简称，是土地经济价值的反映，是土地预期收益权利的购买价格，即地租的资本化。我国土地实行国家所有和集体所有两种形式的公有制。城镇国有土地的地价是以土地使用权出让、转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和，是国家土地所有权在经济上的实现形式。因此，我国城镇地价的含义不同于土地私有制国家，它不是土地所有权价格，而是为取得若干年土地使用权所支付的一种代价，是一定使用年期的土地使用权价格。
土地价格在一定程度上是虚假的。
土地价格主要受收益机制和市场机制调节。收益机制是土地市场价格形成的前提。土地不同于一般商品，其价格的决定主要由收益决定，即土地产出能力大小决定。就某一具体地块而言，土地的收益水平主要取决于该地
块包含的物化劳动力及地块的开发利用强度，若地块的市政基础设施投入大，容积率、建筑密度大，则地价水平高。而市场机制是土地市场的运行机制，包括供求机制、竞争机制、利率机制等，其中供求机制是最基本的机制，供求关系决定土地的市场价格，而竞争机制和利率机制则对市场的供求关系产生影响。”
在实行招拍挂后，以往隐性的东西被显化了，还原了原本的土地价格，房地产商在购地的时候，总是以现在的市场房价来预测未来的房价，去评估土地购置价格。因此，由地价引发房价上涨的可能性不大。恰恰相反的是，开发商只有在预计将来的房子能卖多少钱后，才会决定买不买地。这等于说是产品的价格决定原材料的价格，换言之，是价格决定成本。也就是说，市场所遵循的普遍规律：成本决定价格，在房地产行业被颠倒了。
11.JA限制高档商品房建设肯定是对的吗？（课件、笔记）
从住宅市场过滤模型来看，限制高档商品房建设并不正确。画过滤模型的图
?政府补助新住宅建设的影响
–建筑津贴（Construction Subsidies）
–补贴中等质量住宅市场，只会使中等收入者受益吗？不是的
–过滤模型的实际应用
–假设：
?稳定的家庭总数
?住宅子市场：中等质量住宅市场和低质量住宅市场
?质量水平：业主对相对价格变化的反应是在两类子市场之间选择住宅，住宅能够降级（filtering）进入低质量市场，或升级（upgrading）进入中等质量市场
?不完全替代品：两类住宅为布完全替代品，随着市场价格的变化，消费者在两类市场之间选择
?政策启示：住宅补助的受益者布仅仅局限于居住在受补贴住宅的家庭。最初居住在低质量住宅的家庭也由于下列两个理由而受益：首先补助使中等质量住宅的价格降低，一些贫困家庭可以住进中等质量住宅；其次，住宅从中等质量市场过虑到低质量市场，降低了低质量住宅的价格。
–政策的制定和实施要考虑市场规律
图：
12.JA简述房地产预警系统的框架？
为具体落实―建立全国房地产市场预警、预报体系，及时对市场进行宏观调控‖的工作，建设部制定了房地产市场预警预报信息系统建设总体框架。
房地产市场预警预报信息系统划分为―国家-城市-企业‖三级，整个系统分五个部分：
1)企业信息采集系统
2)房地产交易数据采集系统
3)相关部门采集系统
4)城市房地产市场预警预报信息系统
5)国家级房地产市场预警预报信息系统
房地产预警预报系统的建立是为了及时、准确、全面地采集房地产业运行中的动态数据，通过科学的分析、整理，对市场状况和发展趋势作出准确判断，对存在的问题及时处理和解决，使市场供求基本平衡，结构基本合理，避免市场的大起大落。
13.JA当前中国住房金融市场的特点?（房地产经济学p207）
答案一
我国住房融资制度：
（1）住房融资制度发展机制与模式：由于长期实行住房供给制，我国住房融资制度主要是近20年逐渐发展起来的。我国的住房融资业务主要有政策性和经营性两种。
（2）住房抵押贷款：住房抵押贷款是房地产金融业务中最基本的、也是最普通和最常见的一种业务形式。一般情况下，住房抵押贷款是以土地使用权和房屋所有权作抵押以取得贷款的形式。这种抵押的特点是风险小、安全性高，是进行房地产投融资的一种主要方式。
（3）住房公积金：住房公积金贷款限于已参加交纳住房公积金的居民，该类贷款具有政策补贴性质，贷款利率低。
答案二
住房金融业的市场的特点：从垄断到竞争
1)各地发展态势不平衡。个人住房贷款业务发展与各地区经济发展状况、居民收入水平、个人商品意识和资信
度等紧密相关。发展较快的地区多集中于东南沿海地区，中西部地区发展虽有起色但仍较落后。
2)住房信贷结构发生很大变化,重点向住房消费贷款倾斜。
3)住房开发贷款以支持普通住房和经济适用住房为主,特别是积极扶持科教文卫单位利用自用土地建设经济适
用住房。
4)住房金融市场竞争激烈,经营开始规范,内部结构开始走向协调。
14.JA当前中国的不动产税制?（房地产经济学P231）
目前，我国在房地产开发、经营、交易和使用过程中的税收有房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税、城市维护建设税、固定资产投资调节税、土地增值税、企业所得税和营业税共计9种。另外，一些地方还征收教育费附加、菜地建设基金等，在全国范围内合法征收的具有税收性质的费用共计11种。
对比国外的房地产税收体系，可以看出我国的房地产税收在税种、征管等方面还存在着一定的不足之处。如，没有将土地和房屋当作个人或企业财产，没有考虑房屋在遗产继承中的问题，没有考虑土地的充分、合理利用等。所以，对我国目前的房地产税收体系应做一些调整，以适应不断发展的市场经济的要求。
在我国增设更具财产税属性的房地产税收，统一考虑房屋所有权和土地使用权，对房屋和土地使用权统一征收一种房地产税，以房地产的价值或市场价为计税依据；对没有充分利用土地的个人或企业征收一种空地税，以促进土地的充分、合理使用，发挥土地潜力，是一种克服房地产投机行为的有效办法；随着住房私有化的发展，房产将是人们最为重要的财产，所以，设立相应的房产遗产税对我们未来社会的发展是重要的，也是消除不劳而获现象的有效手段；但该水中的设立必须要同遗产税和国民经济的发展水平、人们的认识水平相联系。
笔记：
不动产税
土地税（城镇土地使用税、耕地占用税、农业税、土地增值税）
改良物税（房产税、契税）
相关税{两税一费（营业税、城建税、教育费附加）、固定资产方向调节税、企业所得税、外商企业和外国企业所得税、印花税。
当前中国的不动产税制存在着重―流转课税‖轻―保有课税‖的主要问题，应改革与原计划体制相适用的这种房地产税制，鼓励流转交易。
15.JA房地产市场的特点以及政府的作用?（房地产经济学p 103）
1)地区性：
房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过其他地域或从其他地区进行调剂，来达到供求平衡。因而房地产市场具有很强的地区性。不同地区之间的房地产价格水平、供求状况、交易数量等，相对于一般商品而言有极大的差异，这是房地产市场的地区性所决定的。
2)供给调节滞后性：
由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，决定了在市场供过于求时，多余的供给需要相当长的时间才可能被市场消化。因而在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡；
3)垄断竞争性：
房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性；
4)投机性：
房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地产是一种很好的投机对象。
此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。
(课件)
政府作用：政府在全社会资源配置中占40% 以上；
转轨经济中，政府的作用更加重要，当前的中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏。
a)配置作用：不完全竞争；外部性；公共物品；不完全信息；
当前中国，社会问题和社会矛盾的激化，对公共物品需求的增长，而相应的有效供给缺乏
b)分配作用：
c)稳定作用：
16.JA应用经济学原理简评“物业税”？
税收的经济学解释：将稀缺的资源由私人物品转向公共物品。
物业税，又称“财产税”或“地产税”，主要征税对象是土地、房屋等不动产，要求其所有者或承租人每年都缴付一定税款，税额随房产的升值而提高。从理论上说，物业税是一种财产税，是针对国民的财产所征收的一种税收。
物业税是对财产存量征收的一种税，由于课税对象一般是土地、房产等不动产，其位置固定，标志明显，所以具有收入的稳定性，税收不易逃漏的特点。
物业税可以调节财富的分配，抑制财产过于集中于少数人的趋势，体现社会分配的公正性。
纳税人的财产大多分散于全国各地，当地政府易于了解，便于因地制宜地实施征收管理。因此，许多国家都将财产税作为税制中的辅助税，划入地方税。
在我国，如果开征物业税，要考虑到开征前已购房产的购买价款中所包含的各种税费，从而避免重复征税。
笔记：中国的物业税
1、开征物业税的目的：
?降低房价——做不到，不可能
?抑制投机
?增加地方财政收入：改变地方政府的财政困境
?促进公平——不是累进税率，所以做不到
?与国际接轨
?改革并完善房地产税制
?有利于产权的明晰
2、开征物业税的主要问题：
?―多重‖目标还是―单一‖目标——应―单一‖，目标应明确，不应赋予过多职能
?物业税制的设计——应由中央政府来负担前期―研发成本‖
?征收对象：全部城镇家庭？工商企业所属不动产和城市高档居住用房？
计税依据：根据家庭成员人数、人均居住面积以及平均房价水平等设定―免征额‖？
?税率——应由低税率起步，0.3%—0.8%
?评估与征管
–批量评估
–―发单通知、自行缴纳‖、―发单通知、委托代扣‖
?何时开征？如何―试点‖？——应逐步推行，试点很难
17.JB亨利·乔治的“单一税”思想及其改进?（课件）
1)亨利·乔治：19世纪美国经济学家和社会哲学家，1879年出版《进步与贫困》，提出―单一税‖的思想。
2)亨利·乔治在这一名著中提出―人人都有使用土地的平等权利，正如人人都有呼吸空气的平等权利一样‖。
他认为社会财富的增加，技术不断的进步，地主坐享垄断性地租飞涨之利，劳动者日趋困穷，实属极不合理。所以说土地的―私有是盗窃，地租是赃物‖，主张没收全部地租，抽土地单一税。“单一税”旨在对土地所有者的地租征税。
3)从经济学角度来看，亨利·乔治认为：由于土地供给弹性为0，所以只对土地征税不会造成经济的扭曲，
所以主张对土地征税。
4)对亨利·乔治的“单一税”思想的改进是双比例税或分割税思想
传统的不动产税是对土地及改良物征收同样的税率，而双比例税或分割税则对土地征收和改良物征收不同的税率。这种税制刺激了资本投资，大大激励了对土地的改良。
18.JB国外不动产税的含义及实施?（房地产经济学p225）
答案一
房地产是由土地和建筑物组成的，在世界各国或地区对房地产的征税中，按其征税对象的不同可以分成，对土地的征税和对房屋的征税。有的综合征收不动产税，也有的将房屋并在财产中统一征税。另外，也可将房地产税收划分成：房地产保有课税和房地产流转课税。
海外房地产税收有以下规律：
1）多数国家征收土地和房屋税；
2）房地产税收逐渐变为地方税；
3）房地产税收同政府政策密切相关；
答案二
1)不动产税是针对地面建筑物及附着物征收的税收，是物业税和房地产税的总和。
2)不动产税具有如下特点：
a税源稳定:永续利用，保值增值，相对于所得税、销售税，受经济周期波动影响小
b不易逃漏
c不易转嫁
d是地方政府的主要税源（一般占地方政府收入的30％）
e税收目的与政策目的并重
3)不动产税是以对纳税人的私有财产的认定为前提的，所以开征不动产税首先要从法律上保护公民的私
有财产。
19.JB农村土地市场和劳动力市场相互替代的经济学解释?
在中国农村存在公开合法的土地市场和非法的土地市场（隐性市场）。由于城市建设用地和农村集体农地之间的比较利益相差过大，集体或农民个人为追求比较利益而将土地非法进入城市非农用地市场。随着农用土地的减少，农村土地市场出现大量闲散劳动力，涌向城市的劳动力市场，劳动力市场供给增加，农村土地市场和劳动力市场起到相互替代的作用。
20.JB如何解决房地产开发中的外部性?（课件第6章）
外部性，是指一项经济活动不仅决定着自己的经济效益，还给活动以外的第三者或者社会带来影响。如果这种影响降低了第三者的福利水平，就是外部不经济；反之，如果这种影响提高了第三者的福利水平，就是外部经济。
（一）利用庇古税解决外部性问题（问题：政府如何定价？）
在治理外部性的经济手段方面，庇古提出了征收“庇古税”。在基础建设领域采用的“谁投资，谁收益”的政策，环境保护领域采用的“谁污染，谁治理”的政策，都是庇古理论的具体运用。
（二）运用科斯定理,通过产权界定和谈判解决外部性问题科斯定理认为，在交易费用为零的情况下，如果产权界定清晰，那么当事人可以通过谈判协商或法律程序等来解决外部性问题。
考虑损害的相互性（钢厂污染居民的案例），关键是避免更大的损害（经济学中的效率分析）
（三）运用博弈论理论解决外部性问题
房地产的开发过程是一个开发商、政府和当地居民追求自身利益最大化的不完全信息动态博弈过程。当地居民会根据房地产公司的行为而采取欢迎（如修路或其他基础设施的改善）或抵触（如生态环境恶化，挤占生存空
间）的态度。而房地产公司亦会根据政府采取的措施调整自己的行为。若企业在超量排放“三废”之后，只是受到了政府部门的口头警告，或者只是罚了几百块钱“意思意思”，在严格遵守排污标准要付出较大成本的情况下，企业很有可能会铤而走险，继续过量排放“三废”。由于各方在房地产的开发过程中都追求自身利益最大化，所以各经济主体难免出现利益不一致或矛盾冲突。这时问题的解决应遵循均衡原则，找出一个大家都能接受的行动方案。和不完全信息动态博弈相对应的均衡是精炼贝叶斯均衡。精炼贝叶斯均衡的要点在于当事人要根据所观察到的他人的行为来修正自己有关后者类型的“信念”（主观概率），然后选择自己的最优行动。
对于外部性来说，政府干预（例如税收、补贴）是一种途径，也可以由市场来解决，允许双方讨价还价，达到最后交易，使得交易效果最优。
21.JB中国城镇住房制度改革的特点及其未来改革取向?
特点：
1)城镇住房制度改革从属于经济体制改革，又具有相对的独立性。
2)城镇住房制度改革属于自上而下的改革。
3)城镇住房制度改革属于典型的渐进式改革。
4)城镇住房制度改革具有原则性与灵活性相统一的特点
改革的取向：
（1）全面推进和不断完善住房公积金制度。
（2）建立适合不同收入层次的住房供应新体系。
（3）转换住房管理机制"实现住房管理的社会化、专业化。
（4）发展住房金融和住房保险，建立政策性和商业性并存的住房信贷体系。
房地产经济学p216：
新的住房制度的构建：
新的住房制度要摒弃旧住房制度的缺陷和不足，同时也要对公房入市过程中可能出现的旧住房制度及房改过程中存在的“分配不公”的显性化、货币化等新问题进行有限的防范，要通过政策设计和实施，把矛盾控制在一定范围内，避免引发新的矛盾。在住房制度改革中要坚持以下基本原则：
1）理顺住房产权关系；
2）停止住房福利实物分配制度，实行住房分配货币化；
3）实行公房入市的申报、登记、建档和跟踪管理制度；
22.JB房地产金融对房地产市场的重要性?（教材《房地产金融》第三页）
答：房地产金融是房地产业发展的保障，也是国家调控房地产市场和促进房地产消费的主要手段。
1、房地产金融是房地产业发展的保障。由于房地产业有投资大、周期长和商品价值大的特点，房地产的开发、销售等活动都是在金融部门的支持下进行的。为了取得好的经济效益，房地产开发商不是将自己的全部资金都投入到房地产的开发中，而是利用部分自有资金和大量金融机构的融资，用少的资金作大的生意。另外，由于房地产的价值大，消费者不能像其他商品那样一次性地利用储蓄购买，而是通过金融机构的贷款购买住宅。房地产从开发到销售都是在金融机构的参与下进行的，很多人将金融机构对房地产业的融资看做房地产业的“血液”。没有金融机构的参与，现代房地产活动是很难进行的。
2、利用房地产金融政策对房地产业进行宏观调控。房地产业是关系到国计民生的大事，国家总是在宏观上给予指导或调控。目前，我国还处于经济转型期，调控措施以行政命令为主，并辅以一定的法规和经济措施。在西方国家，主要通过金融、税收等政策措施间接调控房地产市场。由于可以利用金融政策调控房地产市场，所以房地产金融又被称为房地产市场的“调节器”。
3、引导住房消费促进房改。我国自20世纪50年代以来一直实行福利型住房制度，出现了很多不合理的现象。一方面，城市居民住房问题长期得不到解决；另一方面，居民消费结构很不合理，住房消费占居民消费总支出的比例长期偏低，同时，全国的储蓄率不断上升。如果这一状况在今后一段时期内得不到改善，将会对社会经济发展产生不良的影响。所以，建立完善的房地产金融体系，使居民消费结构进一步合理，特别是配合住房制度改革，引到社会资金流向住宅投资和消费，建立一个良好的房地产投资消费结构，是推动房地产业和国民经济健康、协调发展的关键。
23.JB住房市场的过滤模型及其政策含义?（课件）
答案一
?含义：穷人住旧房，富人住新房
?假设
富人
–三种收入群体中产阶级
穷人
–收入增加：实际收入随时间推移而增加，从而三种收入群体对住宅服务的需求量都会增加
–住宅改良成本高：改良住宅的成本相对较高，住宅质量提高、面积增加的成本相对高
–折旧：每10年都会有新住宅建造出来，所以在每10年内，住宅服务折旧5个单位
?模型：图形理解
在1980年，穷人处于点B的位置，中产阶级处于点D，富人处于点F。收入上升导致富人对住宅消费的增加，他们搬到了1990年建造的新房子里（点G），中产阶级搬到了富人腾出的1980年建造的住宅里（从点D到点E），穷人搬家中产阶级腾出的1970年建造的住宅里（从点B到点C）。
?应用：政策含义
–开放住房二级市场的重要性
–缺乏二级市场的反例：北京市场的―小户型热‖
答案二（王光跃）
住房过滤是住房市场中常见的一种现象。所谓“住房过滤”，是指在住房市场中，最初为较高收入房客建造的住房，随着时间的推移，住房发生老化，房价降低，较高收入的房客为了追求更好的住房，放弃现有住房，而较低收入的房客则接着继续使用该住房的这一过程。可见，过虑现象反映了住房生命周期的各个阶段，是对住房经济行为的全面体现。考虑过滤现象的住房过滤模型，可以对住房在市场中的整个“流动”过程进行跟踪分析，特别是从住房等级和收入等级的角度来研究供求结构。
24.JB中心地理论及其应用?
中心地理论是关于城市区位的一种理论，产生于一次大战后的西欧工业化和程式化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创。
中心地理论的基本概念有中心地、中心地职能、人口门槛、货物的最大销售距离。
假设条件：均值平原，土地肥沃，资源分布、人口分布、收入分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者到离他们居住地最近的中心地购买他们所需的货物和服务，他们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。
六边形网络：根据周边最短而面积最大和不留空白的弥合性原则，认为市场区最合理最有效的图形式正六边形体系。
登记体系的形成：不同的货物和服务的提供点都能够按照一定的规则排列成有顺序的等级体系，一定登记体系的中心地不仅提供相应级别的货物和服务，还提供所有低于那一级别的货物和服务。
克氏认为，按照三种不同的原则，可以建立三种中心地等级体系，这三种原则为：市场最优（供求）原则、交通最优原则、行政最优原则。
以上三个原则的共同特点是：立足于服务职能，把城镇作为体系加以研究。由于在不同的区域的特点不同，各个原则起的作用也不同；但是，不论在任何区域，三个原则均共同发挥作用，并影响着城镇体系的形成。
中心地理论的主要贡献：主要论述一定区域（国家）内城镇等级、规模、智能间的关系及其空间结构的规律
性，并采用六边形图式对城镇登记与规模关系加以概括，同杜能与韦伯的理论一起，曾对国外认为地理学、经济学、区域规划和城市规划等领域产生很大的影响。
25.JB房地产经济周期及其波动特点？
房地产市场萧条、旺盛这种规律性的出现就形成房地产市场周期，一般简称房地产周期。
房地产周期按其供需关系可以划分为上升期、高峰期、降低期、低谷期。
26.JB几种常见的经济周期类型?
答案一
根据周期形成的原因及持续时间的长短，分为康德拉季夫周期、库兹涅茨周期、尤格拉周期和基钦周期答案二
对房地产业有重要影响的经济波动共有4种：（房地产经济学P119）
1)随机波动：是短期无规律的商业活动；
2)季节波动：是有规律的，也就可以季节性地预测到；
3)经济周期：经济周期是一个经济发展变化的规律性现象。
4)长期趋势：是在相当长的一个时期对人们的生活产生影响的经济情况。
27.JB房地产经济周期的形成机制?（课件）
内因论与外因论；
房地产经济周期的形成：冲击-传导机制
-外部冲击机制
-内部传导机制
房地产经济周期的成因理论：金融货币论、心理预期论、蛛网理论、综合因素论
28.JB“价值悖论”的含义及其经济学解释?
使用价值与交换价值适得其反的现象，被称为―价值悖论‖，著名的经济学家亚当·斯密在他的划时代的著作《国富论》里提到了钻石与水这个悖论：水对人的生命很重要，可是水的价格相对来说就很低。钻石对于人的生存是在没有什么意义，可是价格却很高。水的供给曲线比钻石的供给曲线大幅度地向右偏离。解释这一问题的关键是区分总效用和边际效用。水给人们带来的总效用是巨大的，没有水人类就无法生存。但人们对某种物品消费越多，其最后一单位的边际效用也就越小。人们使用的水的数量是很多的，因此最后一单位水所带来的边际效用就微不足道了。相反，相对于水而言，钻石的总效用并不大，但由于人们所能购买的钻石极少，所以它的边际效用很大。
价值悖论反映了以下的事实：价格不反映一件商品的总效用，而是反映它的边际效用。
29.JB房地产项目融资的主要方式?
答案一
地产项目融资的主要方式有政策性和经营性两种。
政策性住房信贷是政策性住房融资的主要方式。政策性信贷资金运用的目的主要是在于解决中低收入阶层居民的住房问题，因此信贷资金的供给原则是非营利性的和有偿的。国家对解决居民住房问题而投放的住房信贷资金以保本为最低限度，不以营利为目的。政府住房信贷政策是国家鼓励开发商积极从事低利和微利商品房的开发和支持低收入者家庭进入住房消费采取的优惠政策。
经营性住房融资的主要方式是住房抵押贷款。一般情况下，住房抵押贷款是以土地使用权和房屋所有权作抵押以取得贷款的形式。房地产法定抵押范围是依法可以设定抵押权的房地产及其权利的客体之集合。房地产法定抵押条件是指法律对拟设押的房地产客体所规定的必须具备的前提。我国的住房贷款业务中，不仅要求购房者提供房屋抵押，同时还要求第三人担保、保证或其他权利的质押等，这是我国的住房抵押贷款不是纯粹的抵押贷款，而是由过渡性质。
答案二
房地产融资的主要方式包括：1）房地产直接投资；
2）商业抵押贷款；
3）合作开发或项目公司被收购；
4）房地产企业上市；
5）居民住房按揭贷款（间接为开发商融资）。
除上述传统方法外，还可采用基金（房地产、土地）、房地产资产证券化、房地产融资租赁等。
30.JC如何科学合理地确定耕地保护总量？（课件3.2）
科学合理地确定耕地保护总量，就是屠能的区位地租模型的应用：城市边界的确定问题
合理的耕地数量（城市边界）的确定
1、无外部性
–理论基础：屠能的区位地租模型
冯·屠能（von Thünen）1826年《孤立国》的发表，标志着区位论的诞生
模型假设：
–固定价格
–竞争
–土地均质
–中心市场（集市）
模型：R = PQ – C – tQu
?C为生产成本，t为运费，u为自变量，R为因变量，其他恒定不变
图形：竞标地租曲线
–不考虑市场规律的可能后果
–政策启示：政府干预、规划制定等应重视市场的作用，不应忽视市场的力量
2、有外部性
–城市开发的负的外部性：市场价格应比假定价格再高一点
–农地保护的正的外部性：市场价格应比假定价格再低一点
–政策启示：政府的作用在于解决外部性
图
政府的作用：解决外部性的问题，使向的方向移动，如减农业税、增商业、工业税
31.JC“公地的悲剧”的含义及其应用?
“公地悲剧”是美国学者哈丁曾在1968年提出来的。它假设有一个向一切人开放的牧场，如果每个人从一己私利出发，就会毫不犹豫地多养羊，因为收益完全归自己，而草场退化的代价则由大家负担。每一位牧民都这样思考时，“公地悲剧”就上演了——草场持续退化，直到无法再养羊。
（课件）：
“公地的悲剧”说明了私有产权的重要性
?租金耗散
–私有产权有效率（产生净收益）
–公有产权无效率（净收益为0）
?解释：“团队生产”由于无法解析出每一种资源的投入主体对总产出的贡献，因此容易因“外部性”而产生“偷懒”和“搭便车”行为
?一个简单的例子：
–如果某一块地属于村镇“集体所有”，而村镇共同体的某一成员突然在这块地里放牧了比其他人多一倍的牲畜
–对他人的损失微乎其微：假设有100户，则每户损失1/99
–而自己的获益非常大：营业额增加了一倍
?如何解决？
?集体讨论（开一次全体会议）几乎不可能，因为：每户损失很小而成本很高（如开会2小时，共200小时）?私人产权的重要性
–界定私人产权，并允许交易谈判
–实际上，他只需要同一、二人谈判交易
32.JC房地产的特点有哪些？它们又是怎样影响房地产市场的特点的？（房地产经济学p103、课件）
课件：
房地产的性质和特点：包括自然特性和经济特性两大方面
⑴自然特性（物理属性）
不可移动性（位置的固定性）
异质性（性能的差异性）
数量的有限性
不可毁灭性（存在的恒久性）
⑵经济特性（社会属性）
空间特性空间因素或区位因素：“在哪里生产”
运输成本或交通成本
市场特性
资产特性：房地产金融、税收、投机
法律和制度特性：房地产法律和政策、产权和制度、外部性与管制等
住房的耐久性以及过滤模型是住房市场的客观规律，相关住房政策的制定应遵循这一规律。
房地产市场的特点：
1)地区性：房地产交易实质上是产权交易，其产权的承载物即房地产实体则是不可移动的。这就决定了各地区
的房地产市场在出现供过于求或供不应求时，不可能通过向其他地区或从其他地区进行调剂，来达到供求均衡。因而房地产市场具有很强的地区性。
2)供给调节滞后性：由于房地产开发周期比较长，从申请到建成出售需要至少一年长则数年的时间，因而在市
场供不应求时，供给的增加需要相当长的时间。由于房地产的耐耗性，在需求变动后，供给需要相当一段时间才能随之调节变动，达到新的均衡。
3)垄断竞争性：房地产交易价格及交易信息多为非公开的，使得买卖双方难了解到真实的市场行情。市场上交
易的房地产存在区位、质量、新旧、面积价格等方面的较大差异，使得房地产市场具有较强的垄断竞争性；
4)投机性：房地产市场的地区性、供求调节滞后性、垄断竞争性都决定了房地产投资具有很强的投机性，房地
产是一种很好的投机对象。房地产市场的投机性仅次于金融市场。
此外，房地产市场还具有交易形式多样性、交易复杂性、对金融业有很强的依赖性等特点。
33.JC土地价格的形成?（房地产经济学p48、课件）
土地的价格是由供求决定的。土地同其他商品一样，其价格是由供求相互作用形成的。纯自然土地是非人类劳动创造的，因而没有生产成本。假定土地是匀质的，也就是说不存在差别，这样，从土地供给方来讲，只要付给他一点点货币，他就会出售。另外，陆地面积的固定性，决定了纯自然土地的供给是固定的。虽然可以通过填海造地来扩大陆地面积，但在量上是极其微不足道的。纯自然土地的无成本和供给固定，使得土地的价格完全取决于需求。
一块土地或许可以有多种用途，因而，对某一用途的土地来讲，其供给并非固定的。
课件：土地经济学P99
?地价的形成有三种解释：地租的资本化、土地纯收益论、土地供求论
马克思的地价形成理论：地租的资本化
?自然状态的土地虽然不是劳动产品，没有价值，但有使用价值。土地具有特殊的使用价值，在一定的土地关系下会产生地租。正因为有了地租，才产生了土地价格。
?地租的资本化即地价——将地租按一定的利息率还原成一个资本量便是土地价格
?土地二元性
–已利用土地由土地物质和土地资本构成
–已利用土地的价格具有二元性
土地收益论：土地纯收益的贴现
?正常情况下的土地收益
?处于最佳利用方向的土地收益
?土地纯收益——总收益扣除生产成本及一切赋税后的剩余价值
土地供求论：土地买卖（交易）的价格
?垂直的供给曲线
?土地价格主要由需求决定
图
34.JC阻碍我国住宅二级市场发展的主要因素是什么?
答案一
1)住房二级市场发育具有严重的区域非均衡性；
2)已购公房产权发证工作有问题，阻碍房改房入市；
3)二级市场相关的法规政策还不完善，市场准入规则模糊，上市要求过于严格；
4)住房二级市场上的中介服务、金融服务发展滞后；
5)收益分配缺乏标准和公平，出现了住房分配不公的显化和货币化；
6)住房二级市场上的需求结构与供给结构不相匹配。
答案二
目前，我国二手房市场发展滞后，大量存量房流通不畅，导致住房需求过度集中于一级住房市场，进而推动市场价格的上扬。随着我国经济的发展，住房二级市场具有巨大的潜力。但二级市场的发展面临诸多困难，阻碍其发展的主要因素：一是住宅产权不明晰；二是二手房市场管理制度不完善，中介行业不成熟，中介公司运作欠规范；三是二手房市场存在着交易税费名目繁多且税费过高，交易手段落后，手续繁杂，效率低下等问题。
35.JC工业区位论及其应用?
德国经济学家韦伯第一个完整的提出了工业区位理论，并在当时产生了相当广泛的影响，被公认为是工业区位理论的奠基者，其代表作为《工业区位论》（1909）。
韦伯认为，工业区位的选择主要决定于生产成本费用的大小，即任何一个理想的工业区位都应该选择在生产成本费用最小的地点。他在理论中首先提出和分析了“区位因素”的概念，他认为区位因素可以划分为三类:
1、一般性区位因素和特殊区位因素，即对每一种工业生产都有一定意义的因素和只对某些部门才有意义的因素。
2、区域因素、集聚因素和分散因素，这里的区域因素决定企业的布局，而集聚和分散因素影响企业的联合性和协作性。
3、自然技术因素和社会文化因素等。
同时韦伯认为对企业生产成本费用起决定性作用的因素只有运输费用、劳动力费用和集聚因素，并通过设定一定的假设条件，分析这些因素对企业的影响。
韦伯认为在影响产品成本的运输、劳动和集聚三因素中，以运费为最重要。并进一步分析总结出运费因素有三个指向，即原料指向、动力指向、市场指向，三者都把工业企业向自己的方向牵引，将这三个指向各点相连形成一个“区位三角形”，用几何方法求证工业区位应该设置在运费最小地点，并认为这种规律不受社会经济制度的影响而改变。其主要内容可以概括为以下几个方面：
一、假设条件
假设分析地区的地形、气候等条件相同，且在同一政治力量控制之下；有遍地原料和限地原料；劳动力充足，工资不变，但各个不同地区的工资有区别；销售地点是一定的，销售量是已知的；运费是重量和距离的函数。
二、三个法则：运输区位法则、劳动区位法则、集聚（分散）法则
三、韦伯理论的贡献
韦伯将数学与土地经济学应用于土地规划，是运用现代计量方法研究土地经济问题的先驱，其所提出的追求成本费用最低点的思想尽管有不合理之处，但仍是现代追求经济效益的核心。他提出的三要素也是土地利用规划、城市规划和土地利用的核心。但是，在韦伯理论中忽视和掩盖了社会经济因素的作用，对社会科学的应用认识不足，低估了其反作用。
36.JC农业区位论及其应用?
19世纪初德国经济学家杜能创立了关于农业布局的学说。在其代表作《孤立国》一书中，作者以虚构的与外界无联系的“孤立国”和他在德国梅克伦堡经营的台楼农场为例，借助数学公式，企图证明农产品种类的分布决定于距离市场的远近和运输费用的大小，并以此设想农业分布是以城市为中心的六个同心圆地带。这一理论是西方国家比较流行的农业布局理论之一，其主要内容可以概括为以下几个方面：
1、孤立国的概念：孤立国是假设的一个与世隔绝的国家。
2、计算公式：农产品的利润（P）是由农业生产成本（E）、农产品市场价格（V）和农产品的运费（T）等三个因素决定的。用公式表示：P=V（E+T）=V-E-SD
3、六个同心圆由内到外分别是：自由农业区、林业区、轮作农业区、谷草农业区、三区式农作区、畜牧业
4、杜能理论的贡献：
杜能对农业区为论的研究从级差地租出发，阐明了市场距离对于农业生产集约程度和土地利用类型的影响，并得出农业布局应该按由近到远配置不同的作物，其经营方式也应由集约到粗放变化。
从建立农业分圈层实现农业化与各圈层多种农作物合理组合的理论，引申出农作物的最优区位。首次确立了两个很重要的概念，即土地利用方式区位存在着客观规律性和优势区位的相对性。
37.JC城市区位论及其应用?
中心地说是关于城市区位的一种理论，产生于一次大战后的西欧工业化和城市化迅速发展的历史时期，由德国地理学家克里斯塔勒首创，该理论首次发表于《南德的中心地》一书中。
学说的主要目的是探索和揭示城镇分布的“安排原则”，即决定城镇数量、规模和分布的原则，基本论点认为，城市形成于一定数量的生产地中的中心地，是向周围区域居住的人口供应物品和劳务的地点，而且不同级别的中心地应遵循一定的等级分布规律。
主要内容
1、假设条件：这里为均值平原，土地肥沃，资源分布、人口分布、收入分布均匀，对货物需求、消费方式都是一致的，无边界；有一个统一的交通系统，交通费和距离成正比，朝各个方向移动都可行；生产者和消费者都属于经济行为合理的人；消费者到离他们居住地最近的中心地购买他们所需要的货物和服务，她们为此付出的实际价格等于货物的销售价格加上来往的交通费用。
2、六边形网络：克氏根据周边最短而面积最大和不留空当的弥合性原则，认为市场区最合理、最有效的市场图形是正六边形体系。
3、等级体系的形成：克氏认为，按照三种不同的原则可以建立三种中心地等级体系，三种原则为：市场最
优（供求）原则，交通最优原则，行政最优原则，这三个原则的共同特点是：立足于服务职能，把城镇作为体系加以研究。由于在不同的区域的特点不同，各个原则所起的作用也不同；但是，不论在任何区域，三个原则均共同发挥作用，并影响着城市体系的形成。
4、中心理论的主要贡献：主要论述一定区域（国家）内城镇等级、规模、职能间的关系及其空间结构的规律性，并采用六边形图式对城镇等级与规模关系加以概括，同杜能与韦伯的理论一起，曾对国外人为地理学、经济学、区域规划和城市规划等领域产生很大的影响。
38.JC目前我国集体土地所有制存在的主要问题及其改革取向？
答案一房地产经济学p167
土地集体所有制的改革涉及到是否要坚持土地集体所有制，是否引入多种土地所有制形式等问题的讨论。新修订的《土地管理法》规定：农村土地属于集体所有。所以，目前土地集体所有制改革的主要方针是，要维护和加强农村集体土地所有制，搞活土地使用制，理由如下：
1）与现实国情和生产力的发展水平相适应；
2）有利于维护政策的持续性和稳定性；
3）有利于对土地的管理和控制。
答案二网络
主要问题
①现行制度与市场经济体制不相适应：征地补偿费测算偏离市场规律？
②征地制度与供地制度之间的巨大利益空间：利益驱动地方政府多征地，驱动地方政府压低对农民的补偿？
③集体土地产权制度不健全：集体土地所有权代表不明确
④与征地制度有关的其他制度不完善:经济治标为主的干部考核机制、政府既是管理者又是用地者
改革取向
①规范政府行为，慎用征地权:缩小征地范围
②确认农民集体土地产权，按市场规律补偿:公平的市价/公正的补偿
③失地农民纳入社保体系:低保起步
④赋予农民应有权利，建立公开、公正的征地程序
⑤配套制度改革
答案三土地经济学P356
中国现行集体土地所有制还需要进一步完善。从目前来看，完善其应重点解决好以下几个问题：
1、城乡土地权具体化，既要将现行社会主义土地公有制形式，具体落实到每块土地上
在属于集体所有的土地中，具体属于哪个集体所有，不够明确。土地权属不清往往带来土地纠纷和国家或集体的土地所有权遭受侵犯。
2、土地所有权主体化或代表明确化
目前，农村集体土地的所有者即土地所有权的主体不够明确，甚至存在真空状态。在一些地方，对谁是集体土地的代表者也存在分歧。对于乡镇企业和事业单位占用的集体土地，其所有者是该企业或事业组织，还是乡镇政府部门，也不很清楚。我认为，农村集体土地所有权主体，原则上应由独立核算的地区经济合作组织来充当。
3、土地所有制关系实在化
集体所有的土地要真正体现集体内全体成员的意志，要防止土地所有权被个别部门、组织、或个人操纵，从而违背国有或集体所有土地的本质。为此，对那些充当土地所有者代表的部门要建立一套监督机制，使其尽可能地符合集体内全体成员的意志，而不被扭曲。
4、集体土地所有权全能相对完整化
土地的集体所有者组织除应拥有比较完整的土地占有权、使用权和收益权外，还应拥有比较完整的土地处分权，即出卖、出租、出包、入股、抵押等权能，以便使集体所有制的土地所有权权能能够比较充分的实现，成为名副其实的土地集体有制，从而有利于土地的合理利用及顺畅的流动和集中。
5、解决新建制市带来的土地所有权转换问题
宪法和土地管理法规定城市土地属于国家所有，这就意味着某个县一旦宣布为设市建制的话，其土地也相应的全部变为国有。但如果随着国家宣布设立某一城市，该市范围内原集体所有的土地即被无补偿的宣布为国有。这实际上是对土地集体所有权的否定。对于这个问题，要慎重研究解决。应确定适当的补偿办法和一定的法律程序，逐步地将新建城市原非国有土地转变为国有土地。
39.JC地价与房价的关系是什么？招标、拍卖会抬高原本就偏高的房价吗？（课件）
关系：
①房价决定地价，但地价对房价也有影响，理论基础是李嘉图地租模型
事实上，地价高是因为对住宅的需求和对用以修建住房的土地的需求大。随着对住宅的需求增加，住宅价格上涨，导致建房者购买更多的土地以修建更多的住房。对住宅的大量需求产生了对土地的大量需求，对土地需求的增长提高了地价。地价高是住宅价格高的结果，而不是原因。
②还应考虑中国的特殊性
招标、拍卖不会抬高原本就偏高的房价，可充分发挥市场配置资源的基础性作用，使得房价符合它当时的市场价值。
40.JC谈谈对房地产市场结构的理解及应用?（课件）
其他参考答案
房地产市场结构可从市场中可容纳的厂商个数、产品是否自由流动、进入市场是否存在壁垒、产品是否具有同质性及市场是否为完全竞争市场来理解。通过了解房地产市场的特点我们可以知道房地产市场结构具有地区性、供给调节滞后性、垄断竞争性、投机性及产品的异质性等几个特点。通过对房地产市场结构的研究可以指导我们合理调节市场结构，使房地产市场能够达到合理调节配置房地产资源、保证房地产经济系统正常运行、正确提供市场供需信息、促进国民经济健康发展的作用。
论述题
https://www.360docs.net/doc/1219121948.html,应用房地产周期和泡沫原理分析当前中国房地产宏观经济状况及主要问题？（课件）
房地产经济周期是指房地产业在发展过程中，随着时间的变化而出现的扩展和收缩交替反复运动的过程。房地产经济周期是宏观经济周期的组成部分，然而与之不同的是，房地产经济周期还可以看作是宏观经济周期在房地产业部分的反应。
房地产经济周期的成因：
内因论与外因论；
房地产经济周期的形成：冲击-传导机制
-外部冲击机制
-内部传导机制
房地产经济周期的成因理论：金融货币论、心理预期论、蛛网理论、综合因素论
房地产周期的预测方法：景气指数法：如：单一指标法—房地产价格指数；
综合指数法—扩散指数DI，合成指数CI
计量模型法：国内仍处于初步研究阶段
中国的房地产经济周期：早期的代表性研究结论为中国的房地产周期为4-6年，但由于研究所依据的数据时间跨度短，无法准确预测周期的存在及长度等因素。并初步得出以下结论：
1）与我国房地产经济发展的历史基本吻合，如92、93年房地产热，房地产业出以高涨时期；
2）如果将97-99年的短期波动视为一个小的调整，不作为一个周期处理，则我国房地产经济从92年至今很可能仍处于同一个周期内，则周期长度应大于5-6年；
3）中国房地产周期现处于上升时期，也许是高涨阶段；
4）中国房地产市场周期的成因在很大程度上可以用内因论解释，即由房地产的供给（施工面积）和需求（商品房销售额）引起，其中施工面积是主要原因。
房地产泡沫的经济学分析：
泡沫：“虚假繁荣”的比喻，通俗的说，就是一种或一些列资产在一个连续过程中陡然涨价，开始的价格上升使人们产生还要涨价的预期，于是又吸引了新的买主——这些人一般只是想通过买卖牟取利润，而对这些资产本身的使用和产生赢利的能力不感兴趣。随着涨价通常是预期的逆转，接着就是价格暴跌，最后以金融危机告终。
泡沫产生原因：短期供给无弹性、交易费用大大降低；
泡沫经济7大特点：
1）外在表现：
产生：资产价格的暴涨；