株洲电厂活动中心大楼建筑设计方案可行性研究报告

株洲电厂活动中心大楼

建筑设计方案可行性研究报告

株洲市荣华房地产投资策划有限公司

二00五年四月十三日

前言

一、市场分析

二、项目开发条件分析

三、项目开发SWOT分析

四、项目市场定位分析

五、设计方案一、二对比分析

六、综合建议

结语

附件一、建筑设计方案一

附件二、建筑设计方案二

前言

我们身处在一个藏龙卧虎、群雄割据竞争日益激烈的市场、我们面对着日益成熟的消费群体，一个项目的开发运作成功与否绝不会取决于偶然和侥幸，我们无法想当然的闭门造车，也决没有空间去犯致命的错误，为了构筑未来的辉煌与成功，我们惟有始终如一的遵循一个原则和真理，那就是：尊重专业分析、追寻市场规律、把握供求关系、实事求是、大胆创新。

房地产开发是以赢利为其最终目的，只有能够帮助发展商赢利的可行性研究和市场分析，才能称之为权威的、负责任的、成功的开发可行性分析。同时，也应充分关注到其开发所带来的社会效应，更体现出发展商在开发过程中所反映出的社会形象价值。

据此我们用专业的态度、敬业的精神、深入浅出地对株洲和地块本身、周边作一次全面理性的科学研究与可行性分析，力求使我们的结论能够作为未来项目开发的理论依据和操作指引。

一市场分析

（一）株洲房地产市场整体分析

1、房地产整体市场环境良好

在“稳定发展第一产业、重点发展第二产业、加快发展第三产业” 的产业政策背景下，房地产业被确定为支柱性产业。

（1）从1998年至2002年株洲市房地产开发投资分别增长40.87%、18.78%、31.52%、29.87%和21.83 %；2003年在原有较高水平的基础上又再次提速，增速达到94%，房地产市场出现了前所未有的供需两旺的喜人景象，显示了株洲市房

地产业强劲的发展势头；2004年开发投资增幅比上年有所减缓，2005年株洲市房地产仍有较强的后劲，但受政策影响，预计增幅将进一步减小。

2、随着株洲房地产开发的不断发展，四区亮点纷呈，天元区住宅项目开发已成熟，石峰区和荷塘区日趋火爆，芦淞区旧城改造再掀投资高潮。

3、湘银、华晨、联谊等本土成熟开发商品牌效应呈强劲之势，外海集团等外来开发企业携巨资强势登陆，海派风格融入株洲新城，加剧本地市场竞争。

4、2004年上半年，株洲房地产开发投资达13.24亿元，同比增长40.3%。住宅投资占37.6%，商业用房投资占29.4%，写字楼投资占2%，其他用房投资占31%。总体上多层与小高层住宅市场供应量基本相当。住宅市场在供求总量大体平衡的情况下，中档住宅供不应求的矛盾突出，而高档、高层住宅消费并没有达到众开发商的预期。

5、销售和空置面积一降一升：一是销售下降。截止2004年5月底，株洲市商品房销售面积18.8万平方米，下降29%，喜的是预售面积成倍增长，初略估算预售面积56.5万平方米，同比增长1.9倍；二是空置上升。全市商品房空置面积9.3万平方米，增长1倍。从空置时间上看，一年内占73%；在一年至三年内的占26%；三年以上仅占1.3%。空置类型以住宅居多，占67%。

6、从价格走势来看，株洲房价从03年下半年到04年上半年出现了整体大幅上扬的趋势，平均涨幅超过了200元/㎡，且多层涨幅超过小高层的涨幅；04年下半年房价进入价格消化期；预计由于存量土地的消化完毕、产品升级、技术创新和材料价格居高不下以及开发商对整体市场较高预期等因素，05年上半年将出现新一轮的价格大幅上扬过程。

2、房地产政策环境趋紧

土地供应方面：土地限量供应，一律实行招标、拍卖、挂牌出让。

金融方面：银行对开发商项目贷款银根紧缩；开发项目资本金比率由20%提高35%；房屋结构封顶后才许预售；购房按揭贷款限制，使贷款额度每月还款不能超过贷款人月收入的50%，限制对购买第二套房的贷款，对购买第四套房以上的投资性购房不予贷款等；提高存贷款利率在一定程度上对消费市场的消费热情造成负面影响。

小结

每个行业都有自己的生命周期，而株洲房地产市场正处于一个快速成长期，市场发展整体向好，我们应对市场有足够的信心，把握百年不遇的发展机会。但受行业政策影响，对由此将引发的行业洗牌、产品更新升级等深层次的结构性矛盾调整，我们应该保持足够清醒的认识。

市场需求方面，中档物业供不应求，多层物业仍是市民消费首选；销售价格在进入今年4、5月份销售旺期后将逐步出现上扬趋势。

（二）地块所处行政区域现状分析

1、区域概况

石峰区面积161平方公里，下辖四乡三区，常住人口25万，其中城区清水塘、响石岭、田心三个街道社区人口19.58万，企业从业人员6.2万人，是株洲市四个城区中地域面积和经济总量最大、人口最多的区。主要以中低收入产业工人居多；该区是全国重要的重工业基地，拥有3家全国工业500强企业，全市

50%工业产值（1998年全市工业总产值为401亿元）来自该区，工业基础雄厚，重工业及相关配套产业、第三产业发展前景广阔。

2、区域房地产发展状况

1994-98年间该区主要以企业集资建房为主，由于受工业污染严重，市政建设相对落后，居住环境不理想和消费力偏弱影响，加之土地供应趋紧，该区域近年新建商品房项目较为零散，规模较小，品质不高，商品房发展速度较其他区落后，供不应求。

从房地产市场行情来看，该区域商品房整体价位不高，而且上升速度慢、增长幅度小。2004年价格增长幅度约为100元/㎡，是近年来增幅最大的一次。

该区域虽然工业企业整体经济实力雄厚，但企业之间效益水平参差不齐，整体住房购买力相对其他各区存在一定差距，但是长期积累的消费潜力有待挖掘。

二项目开发条件分析

（一）项目名称

株洲电厂活动中心大楼

（二）项目总用地面积

项目总用地面积3600㎡

（三）项目开发条件

1、地理位置

地块地处株洲市石峰区贺嘉路，从行政区域归属来看，属于工业城区石峰区，

但从实际地理位置考量，项目离工业区核心响石广场、清石广场工业圈较远，较靠近市中心，环境污染较小，整体环境良好，较适宜居住。

地块所处电厂生活区紧邻主干道建设北路，又属贺嘉路沿街物业，与周边生活区形成大型生活圈，物业升值空间巨大。

2、片区建设主要功能

地块所处贺家土片区的城市建设主要功能为厂矿企业办公场地及与之相适应的大型居住生活圈，而由于众多常住人口的聚集，形成了交通、卫生、医疗、金融、体育、教育、购物、休闲、娱乐等市政配套设施完善的生活商圈。

3、交通情况

项目紧邻建设北路主干道，1路、21路、45路、20路等沟通东区、西区、南区、北区的众多公交线路由此经过，公交路线交通四通八达。

长株潭轻轨交通的积极酝酿，建设北路已被纳入线路铺设规划中，交通条件得天独厚。

4、周边配套

城市建设升级提速及大量厂矿企业生活区的聚集，带动了该区域配套设施的完善，商场、银行、医院、体育馆、幼儿园、小学、中学、医院、餐馆、茶吧、KTV、休闲中心、小商品店等等市政、生活配套设施相当成熟完善。

5、地块开发可行性初探

大市场环境：本地房地产市场处于快速发展阶段，开发企业、广大市民对市场信心高涨；

地块性质：地块土地平整、形状规则，为硬质地，拆迁难度小；

地块所处：地块紧邻主干道，又处于大型生活区内，且周边生活区密集，各种市政、生活配套相当成熟完善；

消费市场：电厂企业经济效益蒸蒸日上，广大职工强烈的归属感及强大的购买力为项目销售提供了消费市场保障。

综合以上分析，项目开发条件成熟，项目开发可行。

三项目开发SWOT分析

（一）项目优势分析

1、紧邻建设北路主干道，1路、45路、21路、20路等多条公交路线停靠点临近

地块，交通方便；

2、属于旧城改造项目，享受政府政策支持；

3、贺家土片区生活圈已经形成，娱乐、休闲、餐饮业发达，容易聚集人气；

4、项目处于已经成熟的大型生活区内，周边购物、休闲、娱乐、教育、医疗等

配套设施完善；

5、项目处于电厂生活区内，自成一体，广大职工的集体凝聚力形成了强大的企

业归属感，生活居家氛围浓厚，社区配套完善，社区管理规范；

6、电厂企业效益良好，广大职工购房消费力强，具备坚实的消费群体保障。

（二）项目劣势分析

1、从项目本身考虑，规模较小，给与物业档次相搭配的更高档次生活、环境配

套环境的形成造成一定的负面影响。

（三）项目机会分析

1、本地房地产市场持续良性发展，开发企业、消费市场对市场的信心指数都很

高，市场供给与需求旺盛。从消费者对政府宏观调控的反映来看，市民的购房热情并不受太大影响，反而担心宏观调控措施的进一步加强等等因素将导致房价进一步上涨，有消费能力者希望尽早置业。

2、城市旧房改造步伐加快将带动石峰区区域市场的发展。本案所在贺家土片区

属于相当成熟的居住生活区，居住、商业氛围由来已久，而周边可开发土地稀少，将使本案成为区域的一个亮点。

3、项目处于旧生活区（电厂生活区建于八十年代初），在项目创新上存在更大的

发挥空间，项目应进行科学规划、合理的设计，以迎合市场。

（四）项目威胁分析

1、宏观调控政策进一步加强，特别是银行存贷款利率上调的金融政策调整将对

消费市场特别是大宗商品信贷消费产生一定的抑制作用，对本案销售造成一定不利影响。

2、河西新区大量高起点、高品质、大规模住宅项目的开发和销售对项目定位、

产品品质提出更高的要求，也一定程度上造成消费市场的分流，对项目的销售形成一定的冲击和压力。

四项目市场定位分析

项目定位取决于市场，只有走进市场，开发与市场需求相对应的物业，并进行准确的目标市场和价格定位才能为项目赢得市场，最终取得项目的成功。

（一）商业定位

定位依据：

1、底商加住宅是目前株洲市建筑规划的普遍形式，意在充分提升底层价值，提高项目含金量。

2、项目属贺嘉路沿街物业，临街物业底商商业含金量更高。

3、商业裙楼层数应控制在3层左右，特别是非主干道物业，高楼层商业单位的商业氛围难以形成，租售难度都很大。

定位建议：

至少规划建设沿贺嘉路临街门面，底层层高在5.2米以上，可进行分隔，作为小区商业配套与对外商业门面相结合的商业单位；

商业裙楼层数不超过3层。

（二）住宅定位

定位依据：

1、受土地成本影响，一定的容积率保证是项目赢利的前提。

2、消费市场在物业类型选择上偏好普通多层，在小高层物业中又偏好板式楼；面积合适，总价合理，朝向、通风采光效果好的物业受市场欢迎。

3、电厂内部职工收入水平的差异，导致了消费能力、需求层次的差别，需求多样化。

定位建议：

在裙楼基础上建设南北朝向住宅，保证一定的容积率。

物业类型上建议选择板式小高层与普通多层相结合，中等户型面积，最好形成中高档结合的有适当面积、总价差别的不同单位，给予消费市场更大的选择空间，满足不同层次的消费需求。

（三）目标消费群体定位

定位依据：

电厂效益良好，广大企业职工收入逐年增加，大宗消费潜力巨大，住房需求有待进一步释放，而由于工作地点、企业归属感的因素，都希望就近置业。

定位建议：

电厂内部职工

（四）价格定位

定位依据：

1、片区商业一手租金水平为60—100元/㎡.月，二手租金为80—150元/㎡.月，正常商业投资回报周期为15年，且扣除增值因素，故一手销售价格范围为：10800元/㎡——18000元/㎡之间。

2、目前株洲市住宅平均销售价格水平为：小高层1600元/㎡以上，普通多层1400元/㎡左右，项目片区小高层销售价格水平为1600—1700元/㎡。

定位建议：

商业销售均价定位为：临街10000元/㎡，（注：层高在5.2米以上，可分隔成两层），小区内门面4500元/㎡。

住宅销售均价定位为：小高层1600元/㎡，多层1200元/㎡。

（六）可类比案例参考

由于地块周边开发项目有限，加之项目定位区别，与本案存在较大可比性的项目为广冶嘉苑、广汇商业广场。

广冶嘉苑：底商+塔楼形式，三房两厅为主力户型，主力面积150—170㎡，销售价格1600—1700元/㎡，目前项目基本销售完毕。商业部分底层租金水平为80—100元/㎡.月。

广汇商业广场：底商+塔楼形式，商住定位，底商进驻广客隆超市。主体为小户型，面积在60—90㎡居多，销售价格为1600元/㎡以上，目前项目基本销售完毕。与本案定位存在一定差异，有一定参考意义。

五设计方案一、二对比分析

在项目开发切实可行，进行初步定位的情况下，对建筑设计方案一、二进行规划布局、工程量、开发周期、资金投入、利润回报、市场风险等方面综合对比评估，以期为决策者提供意见参考。

（一）设计方案一（结合附件一：方案一设计图纸）

1、基本经济技术指标

用地面积：3600㎡

总建筑面积：20088㎡

2、整体规划布局

沿贺嘉路用地红线退10米；

3层裙楼+15F两梯八户点式住宅；

3、楼层功能划分

1—3层裙楼：1层门面，分对外与小区内门面；2、3层还给工会；

4—18层住宅：对电厂内部销售。

4、方案一经济技术分析

（二）设计方案二（参见方案二设计图纸）

1、基本经济技术指标

用地面积：3600㎡

总建筑面积：13614.4㎡（其中：多层5252.8㎡；小高层：8361.6㎡）

2、整体规划布局

沿贺嘉路用地红线退3米；

1层裙楼+15F、6F住宅；

1层层高6米；

以1层屋顶为平台，南北两端分别规划为6F与15F南北朝向的住宅，其中6F栋面宽33.5米，进深14米，15F栋面宽40.2米，进深13米；

建筑四周外墙线离用地红线距离均在6米以上，西、南面宽达9—13米，可根据工程造价灵活考虑地面停车位与地下车库的规划手法。

3、楼层功能划分：

1层面朝贺嘉路作为临街门面对外出售，1层其余部分还给工会。

平台上多层与小高层两栋住宅对电厂内部销售。

4、方案二经济技术分析

1、行政事业性收费和其他服务性收费均按相关单位公示的标准计算。

2、设计、测量、建安工程及配套工程则按目前市场价格计算。

（三）设计方案一、二对比分析

1、项目开发成本

方案一体量上大于方案二，大大增加了工程量，直接导致土建成本、报建费用等各方面项目开发成本的增加；

由于两栋都是小高层，对于建筑结构、配套（如电梯）的更高要求也将导致建设成本的增加。

从初步经济测算得出方案一总成本为3773.23万（且消防费用未计算，部分预算有待斟酌），方案二总成本为1965.64万。

2、项目赢利水平

从项目基本经济测算结果得出，方案一税前赢利水平略低于方案二，其中方案一为520.5万，方案二为628.26万。

3、项目风险

方案一规划设计上较方案二复杂，直接增加了开发过程中的工作量，对各方面技术提出更高的要求；

方案一在整体工程量上的增加，大大拉长了项目的开发周期，增加了项目不可预见因素，加大项目开发风险；

方案一大资金投入、较长的开发周期、小高层物业预售条件限制将直接影响项目的投资回报率；

方案一不管在商业面积还是住宅面积都远大于方案二，加大项目销售压力，拉长项目销售周期，导致项目销售市场风险的加大；

从市场接受度考虑，目前，普通多层的市场接受度高于小高层，且点式住宅普遍存在的通风采光效果不佳的情况将直接加大方案一住宅的销售难度。

小结

方案一、二对比分析，可以看出，方案二在整体上较方案一有体量小、易操作、小投入、高产出、风险小等优势，而项目本身规模不大，宜采取短、平、快的开发策略。

建议采用方案二实施。

六综合建议

1、在株洲整体房地产市场上扬，石峰区旧房改造步伐加快的市场背景下，本地

块处于居住、商业氛围都由来已久的贺家土片区电厂大型生活区内，土地性质良好，开发阻碍因素少，且有坚实的消费市场保障，项目具备成熟的开发条件。

2、在目前国家将宏观调控大手再次指向房地产行业的政策背景下，项目开发的

不可预见因素增加，低投入、速战速决的开发策略有利于减小开发商的投资开发风险，特别是小规模项目宜采用短、平、快的开发策略。

3、在消费市场日趋理性，整体市场供应量呈上升趋势，空置面积增加的供需消