房地产片区调查报告

深圳市布吉坂田片区房地产市场调查总结

一、布吉、坂田片区房地产市场发展史阐述。

布吉片区南起布吉联检站，北至机荷高速路，东以沙湾联检站、丹平公路为界，西以布龙公路龙华收费站为界，深惠公路将布吉分为新旧两个区域。布吉紧邻罗湖，离罗湖口岸较近，因而享有独特的区位优势，但规划上的混乱和交通网络的滞后，使其逐渐丧失了这方面的优势。

目前布吉的整体发展良好，从城市发展趋势来看，布吉是深圳北向拓宽龙头咽喉位置。深圳要想发展必须向北发展，我们布吉出了罗湖关后就是布吉，布吉是发展的首站。从深圳城市规划来看，深圳城市四大产业，金融、物流、电子、高科技。布吉这个地方是中部物流组团的后勤基地。它意味着有更多商业配套、生活配套来发挥后勤基地作用。从交通建设来说，布吉从深惠路贯通以及地铁开通后，享受了深圳最发达的立体交通网络体系。第四，配套日益完善。

坂田片区位于布吉的西区，处于龙岗、宝安两区的交汇点，深圳市的中部发展轴线上，片区由坂田、雪象、岗头三个行政村组成，因此又称"坂雪岗"。

1996年，坂田成功引进世界级企业华为科技，1999年，从万科四季花城落子坂田开始，关外居住关内上班这种生活方式，渐渐成为九十年代中后期开始闯深圳的一代人的幸福或无奈的选择。而龙华-坂田片区一直是这个族群的首选，因为这里是离深圳市中心最近的“郊区”。但由于梅林关拥堵问题一直没有根本解决，因此这个片区房价一直不高，形成了一个明显的价格谷地。

2004年，万科地产再次高调进入坂田，同年底，中海地产也悄然在坂雪岗屯地，在以四季花城为高起点的坂田，两大巨头的相继降临，大大的提高了坂田的房地产开发水平。随后，万科启动了自己的“造城”计划，全力打造万科城、第五园，以及中海日辉台、月朗苑、珠江旭景佳园等高尚社区的相继出场，全面提升了当地的楼盘档次。坂田也极大的刺激了关内工作白领在城郊的置业，成为关内工作白领的聚居地和深圳人城郊生活的领头羊。

坂田片区的购房者以关内工作的白领为主，其不仅吸引了关内大量人群向此转移，同时因其地处深圳版图正中心点位置而备受深圳人关注! 而华为、艾默生、元征科技、康冠电脑技术、福比特公司、新天下、当纳利旭日、以莱特等坂田当地企业的中高阶层，无疑也是目前坂田房地产开发的目标客户群。

在深圳市规划局最新的一轮规划中，涉及到坂田片区的定位是：深圳市规划局以“功能拓展、活力之城——强大的综合实力、高效的交通体系、优质的人居环境”将组团坂田定位为市中心区配套综合服务组团、以及商贸生活功能区、高新工业功能区。

二、片区住宅市场现状

布吉片区：布吉楼市规模化现象比较突出，布吉整个区域的楼盘布局就是以一些规模较大的楼盘为中心向外辐射开来的。这些楼盘占地面积较大，居住人口众多，其周围配套比较成熟，

因此带动了其周边楼市的发展，形成了特点比较鲜明的几个大片区：

随着深圳地铁3号线(双龙-草埔)已于去年12月28日开通试运营，布吉站、木棉湾站、大芬站、丹竹头站共4个站点位于布吉片区内，布吉已缓解长期以来受交通的制约，整个片区的住宅物业价格大大提升，是深圳价格提升最快的片区之一。

坂田片区：依靠华为公司的影响力，各高端产业和骨干企业的发展把坂田打造成深圳高新技术产业发展的核心高地和以国家产业发展战略为导向的新兴产业基地。再加上坂田片区地理位置优越，毗近着梅林关口和龙华，为整个深圳二线发展片区，随着这几年龙华以及梅林关的大力发张，使得坂田整个片区前景非常广阔，房地产业有很大潜力。目前整个片区农民房和厂房较多，各楼盘周边的环境都很差，到处可见施工现象以及杂乱无章的农民房和厂房。

龙岗布吉、坂田住宅地产现状

布吉、坂田两个片区都是深圳三级市场最为活跃的片区，最近受各种政策的影响，两个片区的二手房成交量大幅度下降，房价也有一定的下降，其中整体下降率10%；其中布吉片区下降幅度较大在15%，特别是可园、桂芳园两个楼盘。

三、片区商业地产市场现状

布吉商圈分布坂田商圈分布

布吉坂田片区主要商业物业情况

新盘介绍：

片区商业小结：消费人群以本地居民、工厂作业者等中低收入人群为主，规划杂乱已成为布吉的楼市的代名词；除老街商业区为历史形成，其它三个商业区的兴起均依附所在片区的住宅；随着时间的推移，地铁的建成，商业租金及售价会有一定水平增幅。