016 变储能房间节能技术进展及拓展潜力

016 变储能房间节能技术进展及拓展潜力
016 变储能房间节能技术进展及拓展潜力

相变储能房间节能技术研究应用进展及拓展潜力*

沈阳建筑大学黄凯良冯国会刘馨

摘要:归纳分析了相变储能房间特点与构建形式,综述了国内外相变储能房间在复合相变墙体被动式太阳房、相变储能耗电地板采暖、相变储能太阳能热水采暖、相变储能夜间通风蓄冷、相变储能夜间空调蓄冷等方面节能技术的研究状况,指出了相变储能房间可再生自然能源利用的潜力及技术研究方向。关键词:相变储能;复合技术;节能

0 引言

建筑围护结构作为室内外环境的分界面,承担的功能主要有视野、采光、遮阳与隔热、保温(散热)、通风和隔声六大方面,将相变材料融入建筑维护结构进而改进建筑围护结构形式与热性能, 是建筑节能的重要途径[1],成为近些年建筑节能工作的一个亮点。相变储能房间在提高房间热舒适性、减少暖通空调能耗以及调节城市电网昼夜电力峰谷差方面展示了其独特的引人关注的优势。国内外诸多学者对于相变材料的性能优化、相变导热问题、相变材料与建材的结合、相变储能房间形式的优化与模拟做了较多的研究工作,相变储能理论与技术的发展不断向前推进,但是在相变储能房间的节能技术方面,特别是充分利用可再生自然能源而不采用(或少采用)附加能源方面显得非常薄弱,至今没有比较成熟可靠、系统性的技术,相变储能房间的节能潜力也有待进一步挖掘。

笔者所在课题组在进行相变材料测试与配比优选、相变墙房间搭建与冬夏季工况测试、相变储能构建热性能优化、太阳能新风与相变地板热集成技术等研究基础上,开始进行相变储能房间太阳能利用新技术与夏季蓄冷技术的开发与应用研究。本文就国内外典型相变储能房间的节能技术研究应用进展进行分析讨论,并对相变储能房间可再生自然能源利用进行技术论证及节能潜力对比,本研究将会为目前全球关注的节能减排工作提供更有吸引力的选择方案。

1 相变储能房间构建形式与特点

相变材料具有潜热蓄热密度大,蓄放热过程近似绝热,传热温差小的优点。将相变材料融入建筑维护结构就构成了相变储能房间,它可以缓解建筑物的能量供求在时间和强度上不匹配的矛盾,对建筑物的供暖,空调负荷起到削峰填谷的作用。相变材料与建筑材料相结合不仅可以缩小冷热源的规模,节约初投资,而且,由于电网负荷峰谷电价分计制的实行,还可以降低供暖、空调系统的运行费用。

相变材料与建筑材料结合可以构成热性能优异的相变储能构件,其方式一般有三种:(1)直接用相变材料浸泡建材(一般是石膏板);(2)将相变材料封装成管状、板状或块状;(3)采用支撑材料包裹相变材料然后混入混凝土等建材中。方式一的特点是应用简单、相变材料容易挥发和渗漏;方式二的特点是相变材料利用量大,但影响相变材料的导热(主要针对有机相变材料);方式三是现在研究的热点,较好的解决了前两种方式的缺点,但有些繁琐,且相变材料融入量不够理想。相变构件有机融入到建筑中的方式一般有以下几种:(1)相变墙板敷设在墙体内表面、顶棚;(2)相变构建设置在地板上与地板辐射采暖有机结合;(3)室内顶棚、地板等地方设置专门的蓄冷(热)相变构建;(4)将多层相变构件融入维护结构,这在国外研究的多一些。

*基金项目:国家自然科学基金(50878133);辽宁省优秀人才基金(2007R37);辽宁省教育厅重点实验室基金(2008S193)联合资助

作者简介:黄凯良(1985-),男,硕士研究生,主要从事相变储能理论与技术研究

美国Oak Ridge实验室的Stovall和Tomlinso[2]的分析表明相变石膏墙板的成本比普通石膏墙板增加约1.30美元/m2。通过模拟得出,对于类似美国田纳西州气候类型的地区,使用相变墙板能使采暖设备容量选型减少1/3,而对于类似丹佛气候类型的地区,使用相变墙板能使采暖设备容量选型减少1/2。

Maha Ahmad[3]对由轻质墙板、真空板、相变材料组成的细胞房进行了热性能测试和模拟工作,实验数据与模拟数据符合较好,对于相变房间的指导设计很有意义。

A.Pasupathy总结了将相变材料集成到建筑中的各种方法、相变材料的选择以及相变材料在空调制冷和采暖的应用,A. Pasupathy等人提出了在屋顶采用双层相变材料的方案,并进行了实验和模拟工作,他们建议上层相变材料板的相变温度要比周围平均温度高6-7℃,该方案可以实现全年综合节能效益[4]。

F. Mathieu-Potvin,和L. Gosselin提出了一个分析含有多相变材料层外墙的热防护效果的模型[5],结果显示在室内外温差小的情况下可以实现较好的收益,他们还采用遗传算法对墙体的构成进行了优化,他们对多层相变层维护结构做了基础性的研究工作。

2 典型相变储能房间节能技术

2.1 复合相变墙体被动式太阳房

将相变材料复合到现有建材中,可以在建筑承重增加较小的条件下有效增大建筑热惯性,减小室内温度波动,改善房间热性能。按照蓄能的方式可分为被动蓄能式相变建筑围护结构和主动蓄能式相变建筑围护结构。

图1 被动太阳房采暖

加拿大Concordia大学的建筑研究中心的Athienitis等人[6]在被动式太阳房中使用相变墙, 结果显示房间的温度在白天比常规墙板房间温度低4℃,而夜间其放热可以延续7 h以上,夜间相变墙板的表面温度可比普通墙板高3.2℃,相变材料凝固过程放出的热量相当于总供热负荷的15%,可在很大程度上改善房间热舒适性。

K. Darkwa[7]对被动太阳能建筑中的相变干墙进行了模拟,变化的工况为相变半径和相变材料的放置情况,模拟结果显示对于窄的相变半径,压层放置的相变材料房间要比随机放置的相变材料房间温度高17%。

北京工业大学陈超以冬季日照率较高、太阳辐射强度大的北京地区为研究对象,依据建筑热物理学、传热学以及相变储能理论,结合计算机模拟分析方法以及小尺寸实验台的搭建,研究了复合相变墙体被动式太阳房的应用可行性,实验结果显示:在2007年4月3-8日,白天温度30℃、晚上气温7℃时,白天相变间的温度比普通间低约1℃,夜间高越0.5℃。对于应用而言,实验结果不很理想,但由此说明了相变墙体是可以减小室内空气波动的。实验结果与相变材料的用量、相变太阳房的形式等是有很大

关系的。

林坤平等人[8,9]分析了采用相变墙建筑适用的气候条件,并通过数值方法模拟和评价了相变墙房间在我国不同气候地区的使用效果,说明了相变墙建筑在我国不同地区使用的优点和局限性,并对给定的气象条件和相变墙房间,讨论了夏季“空调”型相变墙的优化设计方法。

2.2 相变储能耗电地板采暖

2.2.1 相变储能地板直接电采暖技术

相变储能地板直接电采暖就是将晚间廉价电能转化成热能储存在相变材料中,白天的时候相变材料凝固放热提供采暖热能。冯国会等人[10]研制出了一种电采暖相变储能地板,所选相变材料为48号石蜡,设定16℃室温时,相变材料所蓄存的热量可以供白天9个小时使用,移峰填谷效率为53%,具有较好的节能效益。

叶宏等人[11]提出将定形相变材料与电缆加热的地板电采暖结合使用,并对该系统进行了实验和模拟研究。研究结果表明熔点在32℃左右的定形相变材料是该系统较理想的贮热材料,全天室内空气温度可维持在21~25℃,具有很好的热舒适性;该系统在实行昼夜电价分时制的地区具有较好的应用前景。

图2相变储能地板直接电采暖原理图

林坤平等人建立电热膜加热的相变蓄能地板的一维非稳态传热过程的数学模型,提出了与夜间电采暖相结合的新型定形相变材料地板蓄热系统,开展了定形相变材料蓄能式电热膜地板采暖系统的实验与模拟研究[12]。该系统可有效提高和均匀房间温度,能把白天负荷全部转移到了夜间, 有效利用夜间廉价能源,实现整个采暖季节夜间蓄能日间供暖的效果。她们还模拟分析了不同的气候条件下,相变材料适当的相变温度和相变材料与地板装饰层之间空气层的厚度,并介绍了该系统简单的设计和控制方法。

2.2.2 相变储能电加热地板下送风技术

直接式电加热储能地板采暖虽然有一些优点,但是只适于昼夜均有人活动的住宅类建筑,在办公建筑中使用会有些浪费,相变储能电加热地板下送风技术在晚上的时候将廉价电能转化为热能,相变材料蓄存的热能在白天人们办公的时候释放采暖可以达到减少这种浪费的效果。

林坤平、张寅平[13]等人提出了一种利用定型相变材料蓄存夜间廉价电能,并能控制放热速率的地板下送风式相变储热电采暖系统,搭建了应用此系统的实验房间并进行了实验,结果表明该系统的蓄放热性能较好,白天的电热负荷全部转移到夜间低谷电价时段。

2.2.3 相变储能夜间水源热泵采暖技术

夜间的廉价电能直接用来采暖,从一次能源利用系数的角度讲是很浪费的,如果将这个时期的电能驱动水源热泵制备热水,热能储存在相变材料中,白天的时候相变材料凝固放热提供采暖热能,不会存

在“高能低用”的问题,由于热泵的COP比较高,这样的系统将会有比较好的节能和经济效益。

张群力等人[14,15]提出了相变蓄能式低温热水地板采暖系统和吊顶采暖空调系统,建立了系统在室内热环境稳态工况下的传热过程模型,结果表明,相变材料蓄能效率比混凝土高30%~40%,导热系数影响蓄热效率与蓄热量,相变温度和潜热影响表面热流量的衰减时间。

2.3 相变储能太阳能热风采暖

图3 相变储能太阳能热风采暖原理图

清华大学肖伟、王馨[16]等人研究了一种与太阳能空气集热器结合的定型相变储能地板采暖系统。白天由太阳能空气集热器加热后的热空气通过保温管道输送到相变地板夹层,相变材料蓄热;夜间,房间的冷空气进入相变地板夹层,被加热后送入房间,相变材料放热。可行性实验研究表明,实验期间除多云天气,相变储能地板夜间能一直维持在18℃以上,但是由于相变温度较低,供热速率有限,房间温度会降低到约14℃,和对比房相比,温度提升了5-6℃,此采暖系统安全可靠。

2.4 相变储能太阳能热水采暖

图4太阳能热水系统图5 地板层结构

前文提到张群力等人提出了相变蓄能式低温热水地板采暖系统和吊顶采暖空调系统,希望采用夜间的廉价电能驱动水源热泵制备热水晚间储能白天使用。按同样的原理,将白天的太阳能用相变材料蓄存起来,供晚间采暖使用,也是具有很好的实际意义的。现在太阳能供暖技术已经趋于成熟,国内出现很多太阳能热水供暖工程,这类工程一般在晚间采用电加热辅助供暖,供暖能效大打折扣。太阳能热水供暖与相变储能技术的融合将可以较好的推进超低能耗建筑的发展。该技术也将会是建筑节能研究工作的热点。

2.5 相变储能夜间通风蓄冷

图6 相变储能夜间通风蓄冷原理图

康艳兵等人提出了一种结合夜间通风的新型贮能系统,堆积床式相变吊顶系统(NVPsystem)[17],其贮换热面积大,蓄/放热效率高,夏季降温效果好。

Zhou Guobing等人对北京地区定性相变材料墙板结合夜间通风措施的房间进行了数值模拟工作,结果显示通过夜间通风措施相变房间的白天最高温度值可以下降2℃,文中提及在确定和计算相变墙板合适的融化温度、融化热、墙板的厚度以及导热系数的时候要结合考虑气候条件以及维护结构情况[18]。

2.6 相变储能夜间空调蓄冷

Feng Guohui等人在沈阳建筑大学人工环境与节能实验室进行了普通墙房间与相变墙房间夏季工况蓄冷时间规律的实测分析,实验结果显示相变墙房间的相变墙板会减小室内温度波动,降低室外通过维护结构向室内传递的热量,相变墙房间空调的起停次数要明显小于普通房间的起停次数,在该实验相变房间中5h的蓄冷时间会得到较好的效果。

K. Nagano等人研究了一种铺设由泡沫玻璃颗粒和石蜡做成相变材料的地板送风空调系统,并进行了缩小比例尺寸的实验研究[19],研究结果显示采用30mm厚的这种相变材料可以储存89%的白天冷负荷,该研究对于电力调峰和节能有重要意义。

德国Koschenz和Lehmann提出了一种应用于轻质建筑中的主动式相变蓄能石膏吊顶空调系统[20]。该系统通过冷水毛细管将冷量夜间蓄存入相变石膏板中, 日间时再释放出冷量, 可以将白天的空调负荷转移到夜间处理. 该系统还可以利用低品位能源进行空调采暖, 具有较好的应用前景。

3 相变储能房间可再生自然能源利用

3.1 研究存在问题

相变储能构件热性能和配置方式的研究可以优化维护结构的热物性参数,大大增强维护结构的衰减和延迟作用,所起作用有以下几点:(1)在部分地区以及广大大地区的特定时间段,不采用或少采用采暖或空调就可以达到舒适温度;(2)使用相变墙板能使采暖设备容量选型减少约1/3-1/2;(3)在采暖和空调的过程中,结合相变储能技术就可以大大减少常规能源的消耗;(4)更进一步而言,相变储能技术与可再生自然能源的利用可以极大的降低建筑能耗甚至不用消耗常规能源。

相变储能房间可再生自然能源的利用主要包括冬季太阳能采暖和夏季夜间蓄冷两个方面,尽管都有学者进行了研究,但是存在以下问题:(1)限于市场上没有成熟的太阳能空气集热器产品,相变储能技术与太阳能热空气采暖技术在常规建筑房间中的集成与应用存在瓶颈。(2)太阳能热水采暖系统的应用趋向成熟,但是与相变储能构件在建筑中的集成应用还缺乏实际研究,且储能作用对太阳能热水采暖系统的影响以及整套系统的优化都需要进行研究。(3)夏季夜间通风蓄冷的技术手段不多也不够成熟,利

用空调蓄冷的研究在国内更为少见。(4) 相变储能房间可再生自然能源利用的系统冬夏季都可以发挥作用的研究有待进行,比方相变材料在冬季太阳能采暖和夏季夜间蓄冷中都能发挥作用,或者通过材料简单替换就可以实现系统冬夏两用。

3.2 研究潜能

相变墙房间可再生能源的利用需要研究的内容很多,节能潜力巨大。笔者结合所在课题组的研究基础,提出了理想的原始系统集成方案:a.对储能式太阳能热风系统而言,墙体由普通墙部分和相变墙部分组成,相变墙部分应该是有中空结构,在墙体的外侧是太阳能空气集热装置,当相变墙体蓄热达到饱和之后,集热板下侧的盖板开启,送风口停止向蓄热墙送风,开始向房间送被加热的外部新风。b.对储能式太阳能热水系统而言,热水在外部太阳能热水集热模块与室内储能地板(或墙体)间直接循环,最大程度利用太阳热能。白天相变墙体和地板蓄热,晚上通过辐射方式,向房间散热。c.采暖季节出现阴雨天,采用夜间廉价电能或者生物质燃料锅炉采暖。d.相变墙体(或地板)在夏季可以实现夜间蓄冷或者单体空调蓄冷。

图8 沈阳地区太阳日总辐射年变化图

以沈阳地区某一层平房为例,计算相变储能房间冬季太阳能利用的节能潜能。建筑面积为50 m2,采暖负荷为35KW,每天耗能237600KJ。取沈阳地区典型年采暖季1月份(太阳能辐射强度不利月,如图8所示)分析,该月中有3天为阴天,取连续三天平均的日辐射能为9757.8KJ/m2,按平均水平假定太阳能热水利用综合效率为50%,太阳能热风的利用综合效率为40%,在小楼屋顶放置太阳能热水集热模块,其有效集热面积35m2,在小楼正南面设置太阳能空气集热器,其有效集热面积17 m2,能够

提供的总热负荷为237114.5KJ,刚好可以满足采暖要求。相变储能房间冬季太阳能合理利用,运行能耗不到普通采暖能耗的1/10,一个采暖季节能3.39×107 KJ的热能,相当于节约3吨多的标准煤。

4 结论

(1)相变储能房间节能技术涵盖面广,各方面都有人进行研究,其中模拟和在小尺寸样板房上的实验研究居多,在普通商用、民用甚至工业用建筑中使用相变储能技术的研究工作应该深入。

(2)相变储能房间技术的研究一般比较单一,技术集成研究有待突破。

(3)相变墙房间可再生能源的利用技术方面的研究较为薄弱,具有极大节能和研究潜力。

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房地产大客户渠道拓展执行方案

大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体; (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度,并进行综合评估; (3)、搜集大客户团体的相关情况,洽谈合作方式、活动方式、优惠方式; (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位; (4)、保持与大客户单位的维护与联系,最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物,要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动,并对群体的购买行为产生一定影响,如商会主席,国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下,了解大客户单位的购房需求情况和活动范围;在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流,并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系,了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数,获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 (1)、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位; (2)、在SOHO/LOFT/公寓、商业销售开盘之后拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家,其他渠道登记的客户至少200名,争取转化诚意客户20%以上。 四、活动优惠

1、大客户团购优惠: 1)大客户单位所有的成交客户,享受正常购房优惠折扣以外,另外根 据整个单位成交的合计套数,享受大客户团购优惠。 2)大客户单位团购物业须达到15套以上享受折上折,具体标准如下: 购房优惠情况明细表:以10㎡临街商铺为例,44000元/㎡的价格,一次性9.5折,按揭正常一次性9.7折的折扣计算 其他特殊情况,大客户专员将作出评估建议,并启动开发商领导与团 购单位直接商洽。 3)、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房,以认筹序列号为准; 4)、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定: 本项目大客户组第一次拜访,直接拜访的企业工会主席、办公室主任 等要职人员;从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款, 必须是同一个人,中途人员发生变更不予承认; B、返点建议: ①大客户关键人物购房享受大客户折扣。 ②大客户关键人物的现金奖励如下: 如果大客户关键人物购房,除享受大客户折扣外,现金奖励可以抵扣 房款。以1000元/套的金额作为奖励标准; C、推荐成功界定标准:被推荐的本单位客户签约,并交纳首期款; D、返点兑换流程

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房地产投资拓展流程

房地产项目拓展管理流程 一、流程概况: 流程目的:保持公司持续发展,系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证,有效规避风险,以供决策者做出正确判断。 适用范围:适用于公司房地产项目拓展管理,包括从土地信息的获取,到土地所有权的最终获取。 定义:1.市场定位:明确项目目标消费群体并知悉群体特征;2.产品形态:项目类型选择,确定项目究竟为普通住宅,还是写字楼或商场等;3.产品主题:项目设计主题选择,与产品形态相关,指具体产品形态的细分;例如:普通住宅可以按价格进行高中低档区分,也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。 流程主导及参与部门:投资拓展部(主导)、研发设计部、工程管理不、成本合约部、

二、工作程序 1.项目信息整理和提出投资设想: (1)由投资拓展部对项目外部环境(城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等)和内部因素(对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献)进行有针对性的分析,帮助公司锁定项目中的重点地块;项目概况内容框架包括:项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较; (2)投资拓展部通过各种途径获得土地信息,董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议,主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专

员负责对获取的土地信息进行信息登记。 (3)在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上,寻找需要满足的市场需求,提出投资设想。 2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报 (1)投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析,筛选出重点可能开发的项目,并结合公司内部资源,选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。由董事长对初步选择的地块进行审批,决定是否需要深入研究。 (2)当董事长决定深入研究后,投资拓展部组织分管领导、总经理、董事长等相关工作人员进行地块踏勘、市场考察 (3)考察结束后,投资拓展部负责编制《项目简报》,投资拓展部根据考察后获得的项目信息、概况和项目开发经营环境分析,形成《项目简报》 (4)《项目简报》编制完成,报投资拓展副总、总经理审核,董事长审批,决定是否需要深入研究 3.项目初步论证与确定 (1)《项目简报》审批通过,投资拓展部需进一步跟踪了解该项目,并有投资拓展部组织公司相关部门配合,对项目进行初步论证; 投资拓展部提供项目概况、项目开发环境分析、市场定位等 研发设计部负责提出初步规划设计分析 营销策划部提供项目周边地产项目市场调查分析、产品建议、项目销售计划、市场供给(与需求)现状分析及预测、目标客户相关信息、消费行为分析等成本合约部负责提出开发类(建安、设计、营销)成本预算 物业管理部负责提出物业运营草案 财务管理部负责提供项目相关财务数据及非开发类部分 企业运营部负责提出项目整体时间节点安排,工程管理部负责对项目整体时间节点安排中的工程工期部分进行复核 (2)投资拓展部负责汇总以上分析资料,编制《项目建议书》 (3)投资拓展部负责组织会议对《项目建议书》进行会审,研发设计部、工程管理部、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部、投资拓展分管副总、研发设计分管副总、工程管理分管副总、成本合约分管副总、营销策划分管副总、物业管理分管副总、财务总监、总经济师、总经理、董事长参与会审 (4)投资拓展部依据会议评审意见进行修改,报投资开发分管副总、总经理审核、董事长审批,决定是否需要深入研究 4.项目方案选择、优化和可行性论证 (1)《项目建议书》审批通过后,根据《项目建议书》的要求,投资拓展部需进一步了解和跟踪该项目,结合市场和资源调查,在收集到的资料和数据的基础上,建立若干可供选择的开发方案,进行反复的方案论证和比较,会同其他相关部门明确方案选择的重大原则问题和优选标准,采用技术经济分析的方法,优化方案,评选出合理的方案。研究论证项目在技术上的可行性,进一步确定项目规模、构成、开发方式和开发进度等 (2)结合《项目建议书》会审意见和方案优化选择情况,投资拓展部参考以上相关部门的协助和专业建议,进行《项目可行性研究报告》的起草和编制,并推荐一个以上的可行方案和实施计划,提出结论性意见、措施和建议,供领导层参考 (3)投资拓展部负责组织会议对《项目可行性研究报告》进行会审,研发设计部、工

公司团建拓展训练方案

公司团建拓展训练方案 公司团建拓展训练方案(一) 水能载舟,亦能覆舟,员工是一家企业基础,是一家公司的基石。此次,xx户外大本营特别为xx单位职工策划了一场户外拓展训练活动方案,达到增强团队凝聚力,增强团队协作的能力。 活动主题:凝聚你我,打造“赢”团队 活动目的:通过这次团建打破部门之间的隔阂,改善部门之间的交流,增强企业的凝聚力。 参与人员:各部门成员 活动地点:xx田园农庄、xx岛xx农庄、xx农庄、xx果蔬、xx 农庄 活动流程: 8:00-9:00集合前往活动基地(自驾或大巴) 9:00-9:30破冰起航,热身分组,活跃氛围 9:30-10:40拓展项目:无敌风火轮。考验组织成员的主动性,建立集体节奏对团队的重要性,个人与团队的默契度。 10:40-12:00拓展项目:毕业墙。自我管理与定位,帮助他人进步和成长,甘于人梯的精神,团队配合与协作 12:00-13:30在农庄用餐及午后休息 13:30-14:30拓展项目:勇闯雷区。增强自信,挑战自我,坚强的韧性和毅力是关键

14:30-16:30四项娱乐活动:真人cs、射箭、划船、新奇车16:30-17:00活动总结,学员分享,合影留念,开心返程 公司团建拓展训练方案(二) 课程心路:本着心理挑战最大、体能冒险最小的原则设计,每项活动对受训者的心理承受力都是一次极大的考验,再通过专业培训师的引导,达到熔炼团队、完善人格的积极作用。 行程安排 08:30—09:30集合,前往xxxx拓展训练基地 09:30—10:30破冰热身活动目的:初步形成团队气氛 10:30—12:00共同进退、x行万里,活动目的:团队分工,团队创新,沟通,团队协作,团队承担,步调一致 12:00—13:30午餐休息。(色香味俱全的中餐,十人一桌,九菜一汤) 13:30—15:00热身游戏,高空断桥,活动目的:潜能开发,突破与挑战 15:00—16:00穿越电网,活动目的:团队凝聚力打造 16:00—17:30毕业墙,活动目的:团队凝聚力打造,团队承担,生死与共,企业团队感恩 17:30回顾总结、发表感悟,合影留念。带着一天最真实充满幸福的记忆,快乐的心情启程返回!!! 培训费用:(全包价)xxx元人; 费用包含:【包车接送、中餐+晚餐、拓展费、意外保险费、饮用

房地产大客户渠道拓展执行方案剖析

房地产大客户渠道拓展执行方案剖析 标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体; (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度,并进行综合评估; (3)、搜集大客户团体的相关情况,洽谈合作方式、活动方式、优惠方式; (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位; (4)、保持与大客户单位的维护与联系,最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物,要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动,并对群体的购买行为产生一定影响,如商会主席,国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下,了解大客户单位的购房需求情况和活动范围;在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流,并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系,了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数,获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 (1)、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位; (2)、在SOHO/LOFT/公寓、商业销售开盘之后拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家,其他渠道登记的客户至少200名,争取转化诚意客户20%以上。 四、活动优惠 1、大客户团购优惠: 1)大客户单位所有的成交客户,享受正常购房优惠折扣以外,另外根据整个 单位成交的合计套数,享受大客户团购优惠。 2)大客户单位团购物业须达到15套以上享受折上折,具体标准如下:

生活体验:拓展训练团建活动游戏中感受团队的力量

游戏中感受团队的力量 以前只是听说过或是看过别人拓展训练,一直也希望自己有个机会参加拓展训练,感受和体验一下。所以非常珍惜人生第一次参加的“百名大学生拓展训练”,两天的训练当中让我受益匪浅,让我体验团结的力量。 无论生活,还是工作都离不开团队、都不能缺少平衡的心态。在我的训练中让我记忆深刻的游戏有两个,一是信任背摔,二是驿站传输。 信任背摔这个训练以前只是电视里看过的,从没想过自己也能体验一把。我在牧区长大,因淘气从马上摔过、从墙头摔过、从羊棚上摔过……教训惨痛。当看到1.6米的台子,脑子中频频出现惨痛的教训。让我立马心跳加速、手心冒冷汗…… 当教练问到:“有没有高血压、心脏病……等不能参加的?”。我立马说:“我从马上摔过,有点不敢……”,教练立马说:“专治不敢,必须参加……”。后来,教练还派我一个小任务,让我站在台子上给我的队友们拍照,我后来觉得教练是用心良苦,让我慢慢接受那个1.6米的台子、让我更清楚的看着我的团队、让我相信团队的力量。我站在台子上面看着那一双双的手臂搭建的“弹簧床”,感觉那么结实,那么温暖。虽然轮到我的那一刻,我虽然不敢睁开眼睛,但心里没有那么恐惧了。当我

的团队稳稳地接住我的那一刻,好像我的心里恐惧消失了。更加相信有个团队在,我肯定摔不到地上。 第二个游戏是驿站传输,在这个游戏当中让我们学会怎么计划、怎么沟通、怎么合作、怎么有个平衡的心态。一开始不同难度的信息的传送,讨论、计划、信息传送时间也都不同。到最后一轮的时候,教练说:“最后一轮难度最高、时间最长、分数最高……”,给我们制造了一个悬疑而又紧张的气氛。现场的所有团队都是集中注意力等待数字的传来,当我后面的队友拍我肩膀的那一刻,我都屏住了呼吸,希望他把数字能够刻在我的背上,最后他只给我画了一个大大的“0”。很让我惊讶,更是不敢相信这么简单,觉得一定是我弄错了,就一遍又一遍的确认……到最后答案就是“0”。 这个训练用了个心理战术,其中我学到了,当我碰到再简单的事情我不会大意,碰到再难的事情也不胆怯。有个平衡的心态面对所有的事情。 两天的训练中的每一个大大小小的游戏都告诉了我们怎么团队合作,把事情做得效率更高。感谢单位给我一次难忘的培训,我日后一定应用到我的工作当中,万分感谢!

客户拓展方案房地产客户拓展方案

客户拓展方案房地产客户拓展方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体; (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度,并进行综合评估; (3)、搜集大客户团体的相关情况,洽谈合作方式、活动方式、优惠方式; (4)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位; (5)、保持与大客户单位的维护与联系,最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物,要求此关键人 物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动,并对群体的购买行为产生一定影响,如商会主席,国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下,了解大客户单位的购房需求情况和活动范围;在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流, 并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系,了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数,获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标

(1)、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位; (2)、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家,其他渠道登记的客户至少400名,争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠 1、大客户团购优惠: 1)大客户单位所有的成交客户,享受正常购房优惠折扣以外,另外根据整个单位成交的合计套数,享受大客户团购优惠。 2)大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折,具体标准如下:①商会成员团购9套以上物业,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 ②芦淞大市场的经营商家团购9套以上,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。③大型厂矿的客户,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 购房优惠情况明细表:以130㎡中央王座三房为例,3400元/㎡的价格,正常一次性9.8折的折扣计算 序号成交套数原价(元)一次性折后价(元)正常优惠金额(元)团购折扣大客户折后价(元)大客户优惠金额

浅谈企业户外团建拓展训练如何培养企业团队凝聚力

浅谈企业户外团建拓展训练如何培养企业团队凝聚力 企业团队凝聚力是团队建设的基础,团队归属感是产生凝聚力的基础,所以培养团队归属感是企业团队凝聚力培养核心任务。企业户外团建拓展训练是一种体验式的培训,对企业的团队建设有着非常重要的意义,可以有效提高企业团队凝聚力,强化团队的合作精神,培养团队归属感。下面是深圳汇友时的小编带来的企业户外团建拓展训练如何培养企业团队凝聚力。 企业户外团建拓展训练项目“信任背摔”虽然是一个简单的户外

游戏,但是它可以有效地培养团队凝聚力,强化团队合作精神。这个项目要求站在1.5米的高台,然后背向垂直往后倒下,最后由下面的团队接住。企业户外团建拓展训练首先通过心理挑战去促使团队之间的信任建立,然后团队拓展过程促使学员之间相互帮助、相互鼓励、相互关怀,让拓展的学员感受到家的味道,最后拓展训练达到培养企业团队凝聚力的目的。 企业户外团建拓展训练项目“有轨电车”是一个经典的团队合作性项目。企业户外团建拓展训练项目要求八人同穿一双鞋,然后从始点走到终点,小组所用时间最少的团队获胜。企业户外团建拓展训练项目是通过团队合作完成的,有人穿大鞋、有人喊口号,通过分工合作、团队配合共同完成拓展项目。拓展训练就是通过团队合作去强化团队精神、提高团队凝聚力的。 进行企业户外团建拓展训练项目“极速圆木”的过程中,圆木桥过度摇晃会导致团队部分人员掉到了桥外的安全网上,通过团队之间的帮助、鼓励、关怀、安慰培养团队之间的感情,让团队的人员感受到家人一般的温暖,让参与拓展训练的学员感受企业归属感,达到强

化企业团队建设的团队凝聚力的培养的目的。 以上就是汇友时小编给大家介绍的内容,如果大家还想了解更多可以关注我们的公众号或者点击官网咨询我们,也可以拨打我们的电话,或者在线咨询我们,我们会有专业工作人员在线实时解答。 深圳市汇友时企业管理咨询有限公司和深圳市汇友时体验教育科技有限公司简称汇友时公司,是一家专注于探索体验式教育发展及团队建设、团队管理发展的公司,通过创意独特的户外或室内项目体验,激发潜力,增强责任心、主动积极性、沟通能力、协作能力、创造力、目标感、执行力、凝聚力、感恩意识,以达到提升团队生产力的目的。我们始终坚持以“务实、专注、创新、分享、感恩”经营宗旨,为企业定制贴身式的体验式培训解决方案及服务。2014年公司引入汇友时星火青少年体验教育课程体系,增加了星火青少年、亲子体验教育和夏令营课程。相信能就一定能

公司团建拓展训练方案

公司团建拓展训练方案 【导语】公司团建可以培养员工的合作意识,增进员工间的了解。做好团建方案很重要。公司团建拓展训练方案篇一 设计思路与原则 本次培训将按照团队组建—磨合—成长—成熟4个模块进行设计。 第一阶段创建营:寻找个人及团队激情根源/打破成员内心隔阂/设立团队核心; 第二阶段熔炼营:建立团队信任/营造团队沟通平台/化解团队冲突; 第三阶段挑战营:打破自我设限/寻找团队潜能/团队自我目标设定与突破/团队协作配合; 第四阶段卓越营:允许将领导权交给其它人/鼓励团队以外的联系/容纳意见分歧/打破 常规。 培训流程 07:30-09:30【集合出发—前往xxxx】 09:30-12:30【团队创建—打造卓越团队】 12:30-13:30【补充能量—午餐、休息】 13:30-16:30【景区游览—xx特色体验】 16:30-17:00【总结分享—合影留恋】 卓越团队--创建篇 项目名称:破冰起航 项目介绍:破冰就是打破人与人之间的隔阂,创造良好的沟通氛围,激发热情与斗志。通过精心设定一系列的团队游戏认识自我,了解团队并快速融合在团队之中。

团队建设:通过随机分组的方式,将所有学员平均分配成若干个小组,要求每个小组的男女比例均等、互相熟悉姓名。主动寻找自己的团队,快速进入状态。 卓远团队--熔炼篇 项目名称:激情百分百 项目介绍:这是一个以团队为中心的组合竞技项目,项目包括:鼓动心声、不倒森林、管道传球、激情节拍。各小组,通过完成4个激烈有趣的团队项目,考验每个团队成员之间的默契程度、沟通协作能力。 培训目标:在大家认为不可能的情况下,达到可能的成功效果;时间一眨眼即将过去,一项任务都很难完成,何况四项呢?那就来体验一下团队的力量吧!我们不但能够完成,而且比想象的还要成功,来体验一下挑战的刺激吧!一切皆有可能!让你的想象变成现实,让你的思想变为行动---只有想不到,没有做不到! 卓越团队--沟通篇 项目名称:急速六十秒 项目介绍:在一个限制区内(封闭的环境)放置了30张未知的数字信息;各组成员 的任务是在四次进入限制区的机会,每次60秒的时间内把场内一个绳圈内1-30的数字信 息卡片按照依次全部的要求交给培训师;限制区内只允许一名队员活动。 培训目标:1、体验高速度的配合,体验团队成功的极大喜悦;2、团队内合理分工、有效计划、强大的执行力;3、团队的智慧是个体的差异,只有能将个体的不同4、聚在 一起,这些差异将给团队带来极大的智慧;5、竞争不是目的,双赢可能才是的选择。 卓越团队--挑战篇 项目名称:龙舟竞技 项目介绍:龙舟竞技又称赛龙舟、划龙船、龙船赛会等,是中国历一种具有浓郁的汉族民俗文化色彩的群众性娱乐活动,同时也是一种有利于增强人民体质,培养勇往直前、坚毅果敢精神的体育运动。 培训目标:要求队员之间要相互信任,并合理利用信息进行团队协作与配合,提高队员组织、沟通和协作的能力和技巧。 卓越团队--娱乐篇 自由骑马:圈内骑乘

房地产项目拓展工作流程说明

房地产项目拓展流程说明 项目拓展是公司投资的决策阶段,它是整个房地产项目开发过程中最重要的阶段之一,主要包括土地信息获取、市场信息收集、项目信息筛选、市场调研、投资机会研究和《可行性报告》的编制等工作。 一、信息收集 1. 目的:收集尽可能多的信息,为公司获取项目提供充分的选择余地。 2. 信息来源渠道: (1)通过各地土地储备中心的出让公告,获取土地出让信息。通过参加各种洽谈会、招商会及中介机构获取项目信息。 (2)通过政府招商部门获取项目信息。 (3)通过朋友、企业合作伙伴或其他中介机构等途径获得项目信息。 (4)从新闻媒体获取有价值信息。 二、项目信息筛选 1. 目的:从获取的项目信息中选取符合公司战略要求的项目。 (1)了解当地已有的政府招商项目实际运作情况(供参考)。 (2)对项目进行勘探,了解土地自身素质。

(3)了解项目区人文、自然环境。 (4)了解项目区交通情况。 (5)了解项目用地土地性质。 (6)对各项目因素进行比较,分析研究是否符合公司发展战略需求。 三、市场调研 1、目的:对项目区域环境、房地产市场、目标客户群等进行深入调查,为项目可行性报告提供真实依据。 2、工作内容 (1)项目土地实地勘察 宗地形状:四至范围、四邻状况、地势(地势平坦状况、标高情况、与周边地势比较)情况。 地面现状:宗地内是否有建筑物,是否有水渠、沟壑、高压线等对项目开发有较大影响的因素,如果有,计算出因此而损失的项目实际用地面积。 地下情况:地下是否有给排水网、强弱电管网、原地上建筑物桩基、文物等。如果有,计算出因此而损失的项目实际用地面积。(到有关部门了解相关情况) 土地完整性项目宗地内是否有市政代征道路、代征市政绿化带、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地。 地质情况:土地结构、承载力、地下水位、抗震性等。 (2)项目土地要求及规划

公司团建拓展训练方案

公司团建拓展训练方案 水能载舟,亦能覆舟,员工是一家企业基础,是一家公司的基石。此次,xx户外大本营特别为xx单位职工策划了一场户外拓展训练 活动方案,达到增强团队凝聚力,增强团队协作的能力。 活动主题:凝聚你我,打造“赢”团队 活动目的:通过这次团建打破部门之间的隔阂,改善部门之间的交流,增强企业的凝聚力。 参与人员:各部门成员 活动地点:xx田园农庄、xx岛xx农庄、xx农庄、xx果蔬、xx 农庄 活动流程: 8:00-9:00集合前往活动基地(自驾或大巴) 9:00-9:30破冰起航,热身分组,活跃氛围 9:30-10:40拓展项目:无敌风火轮。考验组织成员的主动性,建立集体节奏对团队的重要性,个人与团队的默契度。 10:40-12:00拓展项目:毕业墙。自我管理与定位,帮助他人 进步和成长,甘于人梯的精神,团队配合与协作 12:00-13:30在农庄用餐及午后休息 13:30-14:30拓展项目:勇闯雷区。增强自信,挑战自我,坚 强的韧性和毅力是关键 14:30-16:30四项娱乐活动:真人cs、射箭、划船、新奇车 16:30-17:00活动总结,学员分享,合影留念,开心返程

课程心路:本着心理挑战最大、体能冒险最小的原则设计,每项活动对受训者的心理承受力都是一次极大的考验,再通过专业培训 师的引导,达到熔炼团队、完善人格的积极作用。 行程安排 08:30—09:30集合,前往xxxx拓展训练基地 09:30—10:30破冰热身活动目的:初步形成团队气氛 10:30—12:00共同进退、x行万里,活动目的:团队分工,团队创新,沟通,团队协作,团队承担,步调一致 12:00—13:30午餐休息。(色香味俱全的中餐,十人一桌, 九菜一汤) 13:30—15:00热身游戏,高空断桥,活动目的:潜能开发, 突破与挑战 15:00—16:00穿越电网,活动目的:团队凝聚力打造 16:00—17:30毕业墙,活动目的:团队凝聚力打造,团队承担,生死与共,企业团队感恩 17:30回顾总结、发表感悟,合影留念。带着一天最真实充满 幸福的记忆,快乐的心情启程返回!!! 培训费用:(全包价)xxx元/人; 费用包含:【包车接送、中餐+晚餐、拓展费、意外保险费、饮 用水、统一训练服装】 设计思路与原则 本次培训将按照团队组建—磨合—成长—成熟4个模块进行设计。 第一阶段创建营:寻找个人及团队激情根源/打破成员内心隔阂/设立团队核心; 第二阶段熔炼营:建立团队信任/营造团队沟通平台/化解团队冲突;

房地产代理项目拓展业务

房地产代理项目业务拓展流程 起草时间:2008年7月24日 研究主题:区域经济发展、区域土地市场、国家(地方)宏观政策 研究方案:加强理论知识的学习、把握整体拓展思路、实地考察并掌握最新土地信息 研究重点:成功开展拓展工作需具备的条件 一、整体战略:把握整体拓展思路工作规范化、专业化 结合公司的发展规划及整体战略部署,经过仔细研究,将拓展计划拟定如下:1、加强理论知识的学习,合理规范的开展拓展工作,不断的摸索和调整拓展思路。 2、研究莆田市区及郊区的经济发展形势、房地产开发现状及整体发展规划,进一步熟悉整个莆田交通图、楼市图,有条有理的开展调研工作,掌握最新的土地市场信息。 3、搜集郊区的土地交易信息,如城厢区、荔城区、涵江区、秀屿区、仙游等地。具体来说,包括土地交易规模、用途、土地投资方。 4、掌握最新楼盘动态,如项目规模、开发商、代理商、销售进程等。准确的把握市场,为实际的拓展工作指明方向。 5、具体来说,拓展工作可以从以下几个方面着手: ①通过网络、报纸及人际网,不断的挖掘潜在客户资源,为后阶段工作做 好铺垫。 ②整理客户资料,建立完善的客户档案,挖掘潜在性客户,有针对性的进 行电话营销。 ③对客户有了初步了解之后,预约拜访时间,进行第一阶段洽谈,这也是 关键的一步,旨在打出市场,让市场了解我们,我们也了解市场。 ④接下来,需要准确的判断客户对我们的认可程度,合理的调整战略。 ⑤拓展是一项需要耐心、信心、诚心的工作,我们一定要坚持、不放弃。 二、战略细则 1:明确调研工作的目的

拓展工作的成败取决于成功的市场调研,在调研中,我们应该搜集哪些信息呢?调研的目的又在哪里呢?请看下面: 项目用地周边环境分析 1、项目土地性质调查 地理位置、地质地貌状况、土地面积及红线图、土地规划使用性质、七通一平现状 2、项目用地周边环境调查 地块周边的建筑物、绿化景观、自然景观、历史人文景观、环境污染状况 3、地块交通条件调查 ①地块周边的市政路网以及其公交现状、远景规划 ②项目的水、路、空交通状况 ③地块周边的市政道路进入项目地块的直入交通网现状 4、周边市政配套设施调查 购物场所、文化教育、医疗卫生、金融服务、邮政服务、娱乐、餐饮、运动、周边可能存在的对项目不利的干扰因素 区域市场现状及其趋势判断 1、宏观经济运行状况 ①房地产开发景气指数 ②国家宏观金融政策:货币政策、利率、房地产按揭政策 ③社会消费品零售总额:居民消费价格指数、商品住宅价格指数 ④中国城市房地产协作网络信息资源利用 2、项目所在地房地产市场概况及政府相关的政策法规 ①项目所在地的居民住宅形态及比重 ②政府对各类住宅的开发和流通方面的政策法规 ③政府关于商品住宅在金融、市政规划等方面的政策法规 ④短中期政府在项目所在地及项目地块周边的市政规划 3、项目所在地房地产市场总体供求现状 4、项目所在地商品住宅市场板块的划分及其差异

房地产项目大客户渠道拓展执行方案

中甬·优米优米项目客户拓客执行方案 一、工作目的 (1)、前期组建渠道部各个组织构架。 (2)、制定拓客地图,寻找、洽谈目标客户单位和群体; (3)、调查客户群体的购买实力和购买诚意度,并进行综合评估; (4)、搜集客户的相关情况,洽谈合作方式、活动方式、优惠方式; (5)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给渠道人员(小蜜蜂与渠道专员); (6)、保持与客户的维护与联系,最终以邀约上访到促进成交为主。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物,要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动,并对群体的购买行为产生一定影响,如商会主席,国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下,了解大客户单位的购房需求情况和活动范围;在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流,并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系,了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数,获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 (1)、结合本项目客户拓展主要目标―商会、各类国有企业、机关事业型单位、各类建材、服装市场私营业主、学院单位; (2)、在9月“团购季”活动期间、针对大渡口区域内:商会、各类国有企业、机关事业型单位、各类建材、服装市场私营业主、学院单位;进行一对一拜访。

四、活动优惠 1、客户团购优惠: 1)客户单位所有的成交客户,享受9月团购活动,享受一口价房源 8500元/㎡。 四、活动时间:2014年9月1日—2014年9月30日 五、工作人员岗位要求 六、各阶段工作安排划分 1、大客户单位信息搜集期 2008年5月1日—5月30日 (1)、大客户工作人员对商会、大型厂矿、学校、行政机关、银行单位进 行摸底、评估工作; (2)、圈定目标团体单位,进行初步洽谈; (3)、大客户工作人员搜集大客户单位的相关信息,如:该单位的员工数 量、近期内是否有自建房计划、自建房的规模如何、单位的整体购

房地产大客户拓展方案

合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-方案 合富辉煌-尚格名城大客户渠道拓展执行方案-方案 大客户渠道拓展执行方案 一、工作目的 (1)、寻找、洽谈目标大客户单位和群体; (2)、摸清大客户团体的购买实力和购买诚意度,并进行综合评估; (3)、搜集大客户团体的相关情况,洽谈合作方式、活动方式、优惠方式; (3)、将最新的销售信息、销售政策及时传递给大客户单位; (4)、保持与大客户单位的维护与联系,最终促进成交。 二、工作思路 大客户组成员首先联系大客户单位的关键人物,要求此关键人物在大客户单位上具有一定的威信,能有效的组织相关群体参与活动,并对群体的购买行为产生一定影响,如商会主席,国有企业工会主席、办公室主任、企业高层管理人员、政府机关要员、办公室主任等。在大客户单位关键人物的介绍下,了解大客户单位的购房需求情况和活动围;在大客户单位关键人物引荐下与员工或工作人员进行交流,并组织针对大客户单位的小型产品推介会。大客户组的成员经常和关键人物取得联系,了解对方的最新动态。关键人物也将根据其单位最终成交的套数,获得不同级别的购房优惠、现金及其他方式的奖励。 三、拓展目标 (1)、结合本项目大客户拓展主要目标―――商会、大型国有企业、机关事业型单位、大型厂矿、建材、服装市场私营业主、学院单位; (2)、在TOP公寓、商业销售开盘之前拓展大型厂矿企业3家、商会2家、行政机关5家,其他渠道登记的客户至少400名,争取转化诚意客户30%以上。 四、活动优惠

1、大客户团购优惠: 1)大客户单位所有的成交客户,享受正常购房优惠折扣以外,另外根据整个单位成交的合计套数,享受大客户团购优惠。 2)大客户单位团购物业须达到9套以上享受折上折,具体标准如下: ①商会成员团购9套以上物业,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 ②芦淞大市场的经营商家团购9套以上,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 ③大型厂矿的客户,在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 ④教师及公务员渠道凭有效证件, 在享受常规折扣的基础上,再享受9.8折。 购房优惠情况明细表:以130㎡中央王座三房为例,3400元/㎡的价格,正常一次性9.8折的折扣计算 序号成交套数原价(元)一次性折后价(元)正常优惠金额(元)团购折扣大客户折后价(元)大客户优惠金额 1 9 442000 433160 8840 9.8 424496.8 17503.2 其他特殊情况,合富公司将作出评估建议,并启动开发商与团购单位直接商洽。 3)、团购客户享受优先选房待遇。 先交诚意金者先选房,以认筹序列号为准; 4)、大客户关键人物现金奖励建议 A、大客户关键人物界定: 本项目大客户组第一次拜访,直接拜访的企业工会主席、办公室主任等要职人员;从第一次拜访到后期被推荐客户签署合同并交付首期款,必须是同一个人,中途人员发生变更不予承认; B、返点建议: ①大客户关键人物购房享受大客户折扣。

房地产项目拓展和中介服务奖励制度全

房地产项目拓展奖励制度 1.目的: 为保证集团房地产项目资源储备满足集团发展战略需要,建立长效的房地产项目资源储备工作制度与激励机制,鼓励集团全体员工引荐房地产项目资源、推进房地产项目资源储备工作,对引荐团队及执行团队对进行奖励。 2.适用范围:集团及各子公司 3.名词解释: 3.1.房地产项目资源:可供房地产经营开发的项目、土地信息及其他资源。 3.2.引荐团队:将具有投资潜力的房地产项目资源引荐到集团,并直接参与对投资行为的联系、介绍、咨询、协调等工作,促使投资成功的部门和个人。 3.3.执行团队:参与房地产项目资源洽谈、调研、签约的部门和个人。 3.4.投资额:购买房地产项目支付的费用,以签署的合同标的额为准(合作项目投资额以合作项目作价金额及占股比例为计算依据)。 4.职责: 4.1.引荐团队职责:负责提供项目信息,协助谈判。 4.2.执行团队职责:执行团队由集团相关人员组成,实行项目负责制,执行团队负责完成从项目初判到签署协议的全过程。 5.工作内容: 5.1.奖励对象确认(引荐团队、执行团队): 5.1.1.引荐团队是向集团提供项目信息的所有员工,以立项备案记录为准,同一项目出现两个不同渠道时,以登记最早的为引荐团队。 5.1.2.执行团队由集团相关人员组成,以立项备案记录为准。 5.2.奖励标准: 5.2.1.引荐团队的奖励:项目签约并完成交易后,按以下项目投资额给予累进奖励: 5.2.1.1.项目投资额5亿元以内,按项目投资额0.3%给予奖励。 5.2.1.2.项目投资额5亿元-10亿元,超出5亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 5.2.1.3.项目投资额10亿元以上,超出10亿元部分按投资额0.1%给予奖励。 5.2.2.执行团队的奖励:项目签约并完成交易后,按以下项目投资额给予累进奖励: 5.2.2.1.项目投资额5亿元以内,按项目投资额0.5%给予奖励。 5.2.2.2.项目投资额5亿元-10亿元,超出5亿元部分按投资额0.3%给予奖励。 5.2.2.3.项目投资额10亿元以上,超出10亿元部分按投资额0.2%给予奖励。 5.2.3.因特定原因做出突出贡献的,其奖励标准与方法由董事长特批。 5.3.奖励执行流程: 项目签约并完成交易后,由各团队负责人拟定团队人员分配方式,向分管副总裁提交申请,分管副总裁审批后,报请总裁、董事长签批,由财务部负责发放。 6.其他:本制度涉及项目如出现特殊情况,可根据实际情况进行调整。

荆门拓展训练游戏之真人CS!

拓展训练游戏之真人CS! 有一种血液叫沸腾;有一种勇气叫挑战;有一种紧张叫千钧一发;有一种感觉叫妙不可言:2015年最cool最high的体验尽在拓展训练。参与者身穿迷彩服、手握作战装备、背负装备包、高举着铭刻团队誓言的旌旗,行进到一个完全忘我的激昂状态,用团队的睿智和勇武,征服着一个个艰巨的任务,体验战斗带来的快感;扫除压力带来的阴霾;获得运动带来的健康;享受团队给予的关爱。“穿上迷彩服,戴上头盔,手持作战装备,往战壕里一趴,你就意识到你真是一个士兵了!”而明阳天下拓展公司的真人CS,正是为我们提供了这样的一个平台让我们娱乐和竞技。 一名士兵或一名将领,参加者也可以配备整套真正的军用装备,可游戏就是游戏,参加者是不会真正战死的。所以当你出发之前,你应该先与其他参加者讨论怎样才算胜利或失败。玩法方面也可谓多姿多彩:有以歼灭对方为目的的"歼灭战";狭路相逢的“遭遇战”:以攻城略地为目的的“攻防战”:速度取胜的“夺旗战”;考验反应的“伏击战”;重队形组织的“保护政要”,还有特别流行的“CQB”(室内接近战)等。那要怎样才算战死呢?其中一个玩法就是“中枪死”。它是指不论身体或装备任何一部分“中弹”即表示该参加者已经“战死”。 高度仿真的战斗场景让您亲身体验到作为一名战士的紧张战斗生活。一个接着一个的战斗任务,让您一心只为荣誉而战,团队、胜利充斥着整个身心。平日里的勾心斗角顿时烟消云散,战友之间更多

的是理解与配合。所有人都清楚,只有团结一致才能取得最终的胜利。 明阳天下拓展训练公司目前设五大核心业务:拓展训练、团队及领袖核能训练、旅游拓展、体验式内训、年会服务。明阳天下拥有庞大的国内外一流的名师专家团,并以其独特的培训方式完全区别于传统教学模式,训练及服务方式独树一帜,效果十分显著,为行业树立了新的课程标准和服务标准。目前,明阳天下在北京、天津、山东、河北、上海、呼伦贝尔、安徽、广东等地市设立了29家分支机构、在全国拥有拓展训练培训师280多人。多年来,明阳天下已经陆续为来自IT 、地产、金融、医药、物流等企事业单位、国家机关、科研院所,社会团体组织等社会各类机构的学员提供培训服务,全国累计培训量已经六十万人次,服务的企业突破上万家。 本文转自明阳天下拓展官网,转载请注明出处。

房地产投资拓展流程(完整资料).doc

【最新整理,下载后即可编辑】 房地产项目拓展管理流程 一、流程概况: 流程目的:保持公司持续发展,系统的搜寻房地产项目并在确定项目前对其可行性进行充分论证,有效规避风险,以供决策者做出正确判断。 适用范围:适用于公司房地产项目拓展管理,包括从土地信息的获取,到土地所有权的最终获取。 定义:1.市场定位:明确项目目标消费群体并知悉群体特征; 2.产品形态:项目类型选择,确定项目究竟为普通住宅,还是 写字楼或商场等;3.产品主题:项目设计主题选择,与产品形态相关,指具体产品形态的细分;例如:普通住宅可以按价格进行高中低档区分,也可以按建筑形式进行高层、多层、小高层区分。 流程主导及参与部门:投资拓展部(主导)、研发设计部、工程管理不、成本合约部、营销策划部、物业管理部、财务管理部、企管运营部。

二、工作程序 1.项目信息整理和提出投资设想: (1)由投资拓展部对项目外部环境(城市发展规划及政策影响、宗地所属区域的城市地位、项目本身的性质、主要特点和特殊性等)和内部因素(对公司总体发展战略的影响、项目在公司发展规划中的定位、项目的利润贡献)进行有针对性的分析,帮助公司锁定项目中的重点地块;项目概况内容框架包括:项目名称、开发建设单位、宗地位置、宗地现状、周边社区配套、周边环境、大市政配套、规划控制要点、土地价格、土地升值潜力评估、立即开发与作为土地储备优缺点比较; (2)投资拓展部通过各种途径获得土地信息,董事长、总经理、相关分管副总等提供土地信息建议,主要信息来源渠道包括政府、中介机构、或项目拥有者。项目拓展专员负责对获取的土地信息进行信息登记。 (3)在对项目当地经济社会及房地产市场有了比较深入的了解并占有大量市场信息的基础上,寻找需要满足的市场需求,提出投资设想。 2.开发项目用地信息及重点地块编制项目简报 (1)投资拓展部对开发项目用地的土地、人口、政治和经济环境等进行分析,筛选出重点可能开发的项目,并结合公司内部资源,选择适合公司发展的意向项目。投资拓展部将选取的重点地块信息上报投资拓展分管副总、总经理、董事长。

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