房地产开发收费明细
房地产开发收费
另：1、土地成交契税（税率4%）、住宅配套代建费、白蚁防治费、有线电视配套设施费等是否含在地价内，以每次土地拍卖文件为准。
2、供水、供电、供气、有线电视、市政排污等工程费用由各相关部门按工程量结算。
3、煤气开户费构成：独立别墅（3600元管网配套费+2200元气源建设费=5800元）
联排别墅（2300元管网配套费+2200元气源建设费=4500元）
多层、小高层、高层住宅等商品房（700元管网配套费+2200元气源建设费=2900元）
工业、商业、团体用户气源建设费按每15公斤3000元-4000元征收。
房地产开发项目成本预算
房地产开发项目成本预算-----------------------作者：
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房地产开发项目成本分析 一、房地产经营成本预测分析 成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制管理的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新项目开发前的成本预测，如新的土地开发项目、新的综合开发项目，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出项目的开发成本，以便根据销售收入估算出项目的收益，为项目决策或项目开发方案的选择提供重要依据。新项目开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发项目的成本预测留待以后讨论。
从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。（1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。
房地产开发费用一览表
1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费1.4 拆迁补偿费 1.5 拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8 其他土地费用 2 前期费用 2.1 七通一平费 2.1.1 临时施工道路费 2.1.2 临时施工用水接入费 2.1.3 临时施工污水管接入费2.1.4 临时施工用电接入费 2.1.5 临时施工用气接入费 2.1.6 临时施工办公电话接入费2.1.7 临时施工办公网络接入费2.1.8 场地平整 2.2 临时设施 2.2.1 临时办公室费 2.2.2 临时厕所费 2.2.3 施工场地围墙及门卫室费2.2.4 临时场地占用费 2.2.5 临时借用空地租费 2.2.6 其他费 2.3 可行性研究 2.4 设计费 2.4.1 规划(方案)设计费 2.4.2 管线设计费 2.4.3 施工图设计费 2.4.4 幕墙专项设计费 2.4.5 装饰专项设计费 2.4.6 智能化专项设计费 2.4.7 景观专项设计费 2.4.8 其他专项设计费 2.4.9 规划设计模型制作费 2.4.10 制图、晒图费 2.4.11 方案评审费 2.5 行政规费及规划报建 2.5.1 项目报建费
2.5.2 施工许可证费 2.5.3 规划管理费 2.5.4 拆迁管理费 2.5.5 审图费 2.5.6 价格评估费 2.5.7 渣土费 2.5.8 施工噪音管理费 2.5.9 散装水泥费 2.5.10 工程质量监督费 2.5.11 工程造价管理费 2.5.12 安全监督费 2.5.13 劳动定额测定费 2.5.14 招投标管理费 2.5.15 房屋所有权登记费 2.5.16 综合开发管理费 2.5.17 房屋所有权登记工本费2.6 大配套费 2.6.1 基础设施配套费 2.6.2 白蚁预防费 2.6.3 地方教育附加费 2.6.4 新型墙体材料专项费 2.6.5 人防易地建设费 2.7 水文地质勘察 2.7.1 地质勘察费 2.7.2 地下障碍物探测 2.7.3 环境评测费 2.7.4 水准测量工程测量 2.7.5 日照分析合同 2.7.6 工程波速测试 2.7.7 建设项目日照分析工程测量2.7.8 交通分析费 2.8 测绘 2.8.1 面积测绘 2.8.2 地形地貌测绘 2.9 其他前期费用 2.9.1 专家评审费 2.9.2 工程担保费 2.9.3 咨询费 3 建安工程费 3.1 建安工程费 3.1.1 土建工程 3.1.1.1 基础工程
房地产前期开发费用(明细)
房地产前期开发费用（明细) 征地、拆迁阶段： 地形勘测费 征用土地补偿费 附着物补偿费（拆迁补偿费） 林地补偿费 森林植被恢复费 林地同意使用砍伐费 使用林地评估费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地、鱼塘开发建设基金 村民社保基金 征地管理费 征地查勘测量费 拆迁管理费 临迁补助费 城市增容费 房地产开发阶段： 土地手续阶段 用地预审附图费 土地勘测费 摘牌交易服务费 土地使用权出让金(地价) 土地使用权出让合同契税 土地闲置费 地质灾害评估费 购买地形图费 套图费用 总规阶段： 交通评估费 调规可行性研究费 公示公证费 公示牌制作费 专业报建 环境评价咨询费 人防易地建设费 规划报建 放线测量费 公示费(含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费 设计、施工、监理招投标 招投标评标费
场地使用费 交易服务费 初步设计审查 审查费用 专家费 会议费 施工许可证 施工图审查费 工程定额编制费 质监费 安监费 劳保金 散装水泥基金 印花税 新型墙体材料基金 农民工社会工商保险 预售证 门牌号码制作费 邮箱制作费 楼盘名、路名登报费 制作路牌费 面积测绘费 规划验收阶段 验线费 公示费(含公证费、公示牌制作费) 公示费(含公证费、公示牌制作费） 违章处罚 大确权 房屋测绘费 确权查册费 补交出让金 房地产销售交易阶段 印花税 缴交税费 房地产交易手续费 其他费用 工商注册费 工商年检费 补充:房地产开发项目成本费用组成 对于一般房地产开发项目而言,投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 （一）开发成本 共有八项：
１.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 ２．土地征用及拆迁安置补偿费。 (1)土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。（2)拆迁安置补偿费。在城镇地区,国家和地方政府可以依据法定程序,将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用,即拆迁安置费和拆迁补偿费。 ３.前期工程费。 前期工程费主要包括: (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段,建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用,通常采用单位指标估算法来计算。 ６.公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7．不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述１~6项之和为基数,按3％一5％计算。 8.开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市,这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 （二)开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
房地产开发成本核算及科目设置
精心整理 地产开发成本核算及科目设置 1.目的：加强成本管理，规范集团房地产开发企业成本核算，正确计算开发产品成本，便于成本资 料的比较和分析。 2.范围：适用于集团内全资、控股及受托非控股经营的房地产开发企业。 3.职责：总部财务管理部负责本规范的推行、解释、修改并检查执行情况； 集团内各房地产开发企业负责严格按照国家以及集团成本管理的要求，正确组织成本核算工作，建立成本核算责任制，完善成本核算基础工作，改进成本核算办法，合理确定成本计算对象，正确归问题，馈。 4.4.14.1.14.1.24.1.3 4.1.44.1.54.1.64.1.74.1.84.24.2.14.2.1.14.2.1.2便于成本费用的归集； 4.2.1.3利于成本的及时结算； 4.2.1.4适应成本监控的要求。 4.2.2成本核算对象的确定方法 各公司可根据成本核算对象的确定原则，并结合项目实际情况，确定具体成本核算对象。 4.2.2.1成片分期（区）开发的项目，可以以各期(区)为成本核算对象。
4.2.2.2同一项目有裙楼、公寓、写字楼等不同功能的，在按期(区)划分成本核算对象的基础上，还 应按功能划分成本核算对象。 4.2.2.3同一小区、同一期有高层、多层、复式等不同结构的，还应按结构划分成本核算对象。4.2.2.4根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的配套设施，不论其支出是否摊入房 屋等开发产品成本，均应单独作为成本核算对象。对于只为一个房屋等开发项目服务的、应摊入房屋等开发项目成本且造价较低的配套设施，可以不单独作为成本核算对象，发生的开发费用直接计入房屋等开发项目的成本。 C、红线外市政设施费：红线外道路、水、电、气、通讯等建造费、管线铺设费、接口补 偿费。 D、拆迁补偿费：有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出， 农作物补偿费，危房补偿费等。 4.3.2.2开发前期准备费： 指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平”等前期费用。主要包括以下内容： A、勘察设计费
房地产开发成本构成
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一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大量资金，而投入的资金是否能得到回报，获取利润，即一个项目是否能运作成功，项目的前期决策有关键的作用。项目的前期决策包括很多方面，最重要的就是对市场准确定位，对项目作出合理的经济评价，对项目投资进行准确的估计，即对房地产开发项目的成本费用进行准确分析。长沙房地产项目开发费用构成及成本控制，可以从此分析。 1房地产开发项目成本费用的构成 土地费用。包括：（1）土地使用权出让金，征地费；（2）城市建设配套费；（3）拆迁安置补偿费。 前期工程费。包括：规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费。 房屋开发费。包括：（1）建安工程费；（2）公共配套设施建设费；（3）基础设施建设费。 管理费。指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。 销售费用。是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。 财务费用。指企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款或债券的利息，还包括金融机构手续费、融资代理费、承诺费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其它财务费用。 其他费用 不可预见费 税费。开发建设项目投资估算中应考虑项目所负担的各种税金 2 实例 某房地产开发项目，地块位于长沙市开福区四方坪地段，土地的净用地面积为75亩，设计规划中的一些综合技术经济指标如下表： 针对此设计方案及长沙市周边楼盘的情况，做出如下投入产出分析 销售收入：（在此暂作住宅与商铺为能全部销售完、地下车库能销售 50%考虑） (131880+13450×11%)×2500元/m2+4000×4000元/m2+380车位×万元/车位×1/2
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成
房地产开发前期费用明细及项目成本费用组成 一、房地产开发商都需要缴纳哪些税 1.契税 建筑用地在承接出让土地时，房地产开发商需向土地管理部门缴纳3％～5％税率的契税。 2.营业税 自建建筑物出售，按建筑业3％税率计缴营业税，出售建筑物，按销售不动产的5％税率计缴营业税。 3.城市维护建设税和教育费附加 在缴纳营业税的同时，应以实际缴纳的营业税税额为计税依据，按适用税率缴纳城市建设维护税和3％的教育费附加。城市建设维护税为比例税，按纳税人所在地区的不同，适用不同档次税率，具体是：纳税人所在地为城市市区的，税率为7％；纳税人所在地为县城、镇的，税率为5％；纳税人所在地不在城市市区或者镇的，税率为1％。 4.城镇土地使用税 房地产开发商使用国有土地，以使用的土地面积为计税依据，按照规定的适用税额计缴。 年应纳税额＝计税土地面积（平方米）×适用税额 土地使用税按年计算，分期向土地所在地税务机关缴纳。根据《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》（国税发[2003]89号）文件的规定，房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。 5.房产税 以拥有的房产的计税余值为计税依据，按1.2％税率计缴房产税。 应纳税额＝房产余值×（1－10％～30％）×1.2％ 房产税按年计征，分期向房产所在地税务机关缴纳。根据国税发[2003] 89号文件的规定，房地产开发企业建造的商品房在售出之前不征收房产税；但售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。 6.车船使用税
(房地产项目管理)房地产项目开发费用明细大全
1.1 房地产项目开发费用明细表 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 一土地费用1 土地使用出让金（含拍买费用） 市城市土地分等定级和基准 地价综合估算 320元/m215027.8m2480 2 城市建设套费（含相 关费用） （1）商场市建设局收费规定90元/m218400m2166 （2）住宅市建设局收费规定50元/m267340m2337 （3）办公市建设局收费规定90元/m26660m260 （4）地下室市建设局收费规定70元/m29200m264 3 拆迁安置补偿费 市房管局、物价局规定的各类 拆迁费用补贴标准 1300 4 拆迁许可证办证费拆迁处收费标准10 5 土地预登记证办证费 某市国土资源管理局收费标 准 0.5 合计2417.5 序号费用名称分类单 项序号 分类单项目名称 取费依据(政府公布文件号及 名称、文件收费标准） 费用标准工程量 费用总额/ 万元 二前期工程 费 1 总体 规划 设计 费 (1)总图设计 费 工程设计收费标准及本地区 建设工厂造价经验值 22.5元/m294500m2213 (2)建筑单体设计费 (3)施工图设计费 (4)特殊设计费 2 可行性研究费估算费 1
3 三通 一平 费 (1)施工接水费按场地要求估算15 (2)施工接电费按现场要求估算20 (3)场地平整费按现场要求估算10572.8m225 (4)临时设施费按现场要求估算 5 4 项目 测量 费 （1）1/500地形图测绘费 某市城市规划管理局收费标 准 1 （2）道路红线规划费 某市城市规划管理局收费标 准 0.07 （3）试放线费 某市城市规划管理局收费标 准 2 （4）基础验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.4 （5）±0.000验线费 某市城市规划管理局收费标 准 0.5 (6)竣工测量费 某市城市规划管理局收费标 准 2 5 人防配套费(含地下室人防设计费) 某市人防办相关规定32元/m2 38元/m2 20 6 工程质量监督费某市质监站收费标准工程造价× 1/1000 8577万元8.577 7 招投标管理费某市招投标办收费标准工程造价× 3/1000 8577万元25.731 8 按资许可证办证费某市计委收费标准0.1 9 建设工程规划许可证费某市城市规划管理局收费标 准 1 10 施工许可证某市建设局收费标准0.5 合计340.788
房地产开发项目规费征收标准一览表
房地产开发项目规费征收标准一览表
山西大同政府规费收费标准 省、市政府设立的规费、政府性基金和经营性事业收费减免明细表 序号费用名称费用标准收费单位 1 土地登记费其中企业、自收自支事业单位1000平方米及以下每宗地收110元，每超过500平方米以内加收40元，最高不超过4
万元。个人购房18元/套。国土局 2 城市道路占用费因占用道路性质从元/日平方米—1元/日平方米市政局 3 开发配套费每平方米105元。建设局 4 质量监督费省辖市按工程建筑安装工作量千分之收取，各县市按千分之收取。建设局 5 定额测定费建安工作量的千分之1收取。建设局 6 建筑施工安全监督管理费在省辖市规划区内，按最高不超过建筑安装工程造价（不含设备）的千分之收取。建设局 7 房屋所有权登记费住宅房统一按套收取，每套收费标准为80元。经济适用房、首次上市的房改房减半收取，城市居民最低生活保障对象办理住宅房所有权登记，每套收20元。房管局 8 防空地下室易地建设费 1、应建而未建“满堂红”防空地下室的，收取48元/平方米易地建设费；2、应建而未建足“满堂红”防空地下室的，缺建部分按2500元/平方米收取易地建设费。民防局 9 门牌收费 1、楼（栋）牌（75cm*40cm）铝板镀反光膜120元/块。2、楼房单元牌（35cm*25cm）, 铝板镀反光膜50元/块。3、楼房室牌（10cm*5cm）, 铝板镀反光膜5元/块。公安局 10 墙体材料专项基金每平方米8元（不能按建筑面积计算的建筑物以实际用量每块标准砖元），使用新型墙体材料占墙体材料总量的比例达到40%的，按规定比例退还此费用。经贸委 11 散装水泥专项基金施工单位建设单位或其他使用单位每使用一吨袋装水泥缴4元专项基金，按每平方米2元预收。市政府（发改委）
房地产开发成本明细(最全面)
房地产开发成本明细（最全面） 房地产开发成本明细 一、土地费用 1. 政府地价及市政配套费：土地出让金、市政配套费、契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补交的地价等 2. 拆迁补偿费：地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支 出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等 二、前期工程费 （一）勘察设计费 1. 勘测丈量费：水文、地质、文物和地基勘察费，沉降观测费，日照测试费、拨地钉桩验线费、复线费、定线费、施工放线费、竣工面积 丈量费等 2. 规划设计费
(1) 规化费：方案招标费、规划设计模型制作费、方案评审费、效果图设计费、总体规划设计费。 (2) 设计费：施工图设计费、修改设计费、环境景观设计费等。 (3) 其他：可行性研究费、制图、晒图费、样品制作费等 3. 建筑研究用房材料及施工费 (二)报建费 1. 报批报建费 （1）项目报批报建费：报建时按规定向政府有关部门交纳的报批费（2）交易中心手续费、人防报建费、消防配套设施费、散装水泥集
资费、白蚁防治费、墙改基金、路口开设费等、规划管理费、环境评测费、新材料基金（或墙改专项基金）、教师住宅基金（或中小学教师住宅补贴费）、拆迁管理费、招投标管理费等 2. 增容费：水、电、煤气增容费 3. 三通一平费 1）临时道路:施工用的临时道路设计、建造费用 （2）临时用电:施工用的临时用电规划设计费、临时管线铺设、改造、迁移、临时变压器安装及拆除费用 （3）临时用水:施工用临时给排水设施设计、建造、管线铺设、改造、迁移等费用 （4）场地平整:基础开挖前的场地平整、场地清运、旧房拆除等费
房地产开发项目成本费用估算表
费用项目计费标准与依据总价单价 一．土地费用１．土地出让地价款２．征地费３．拆迁安置补偿费４．土地转让费５．土地投资折价６．土地租用费 二．前期工程费 １．地质勘测测绘费设计概算的０．５％左右元２．规划设计费建安工程费的３％左右３．可行性研究费占总投资的１％－３％４．道路费５．供水费６．供电费７．土地平整费 三．基础设施建设费１．供电工程２．供水工程３．供气工程４．排污工程５．小区道路工程６．路灯工程７．小区绿化工程８．环卫设施 四．建安工程费１．单项工程多层800 ２．单项工程小高层1300 ３．单项工程高层1800 五．公共配套设施建设费１．居委会２．派出所３．托儿所４．幼儿园５．公共厕所６．停车场 六．开发间接费 七．管理费用约为前五项的３％左右 八．销售费用销售收入的４％－６％ 九．财务费用年贷款40%,贷款利率% 十．开发期间税费１．固定资产投资方向调节税２．土地使用税３．市政支管线分摊费４．供电贴费５．用电权费６．分散建设市政公用设施建设费７．绿化建设费８．电话初装费 十一．其他费用１．临时用地２．临建图３．施工图预算或标底编制费４．工程合同预算或标底审查费５．招标管理费６．总承包管理费７．合同公证费８．施工执照费９．工程质量监督费１０．工程监理费１１．竣工图编制费１２．工程保险费 十二．不可预见费前十项之和的３％－７％合计上述十二项之和
房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术，这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件：房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统：房地产投资分析软件（房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件）可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策，包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算（销售收入、租赁收入）、投资计划（含分期投资计划、投资分类计划）、资金筹措计划（融资分析）、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价（销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表）、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析（含盈亏平衡分析）、敏感性分析、概率分析快速电算化，并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书，为房地产开发或固定资产置业投资企业（单位）的项目投资决策，房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据，是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估，编制房地产项目策划书（报告）、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书（报告）、房地产项目评估书（报告）、房地产项目贷款评估书（报告）及土地拍卖土地报价研究报告的好助手，也是房地产市场分析的不可缺少的工具，也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本（标准版、专业版、企业版），为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市，并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。
房地产开发成本费用明细表
房地产开发成本费用明细表房地产开发成本费用明细表 1. 开发成本（项目核算一一***）房屋开发成本 ――---土地征用及拆迁补偿费 ――---前期工程费 ——---基础设施费 ——---配套设施费 ――---建筑安装工程费 --- - 开发间接费 ――配套设施开发成本（同上） 2. 开发间接费用（部门核算：财务部、办公室、管理部等）――工资福利 --- 办公费 ――业务招待费 ——差旅费燃烧器油泵 ――通讯费 ——交通费 ――折旧费 ――职工教育经费 ――汽车费 ——水电费 ――低值易耗品摊销 ――税费 ――广告宣传费 ――其他费用 燃烧器油泵房地产开发费用明细 1 土地费用 1.1 土地征用费 1.2 土地出让金 1.3 土地购置（拍卖、招标）费 1.4拆迁补偿费 1.5拍卖佣金 1.6 土地交易费 1.7 土地契税 1.8其他土地费用2 前期费用ZYB燃烧器高压渣油泵 2.1七通一平费 2.1.1临时施工道路费
2.1.2临时施工用水接入费 2.1.3临时施工污水管接入费 2.1.4临时施工用电接入费 2.1.5临时施工用气接入费ZYB燃烧器油泵2.1.6临时施工办公电话接入费 2.1.7临时施工办公网络接入费 2.1.8场地平整 2.2临时设施 2.2.1临时办公室费 2.2.2临时厕所费 2.2.3施工场地围墙及门卫室费 2.2.4临时场地占用费 2.2.5临时借用空地租费 2.2.6其他费ZYB燃烧器泵 2.3可行性研究 2.4设计费 2.4.1规划（方案）设计费 2.4.2管线设计费 2.4.3施工图设计费 2.4.4幕墙专项设计费 2.4.5装饰专项设计费 2.4.6智能化专项设计费 2.4.7景观专项设计费 2.4.8其他专项设计费 2.4.9规划设计模型制作费 2.4.10制图、晒图费 2.4.11方案评审费 2.5行政规费及规划报建 2.5.1项目报建费燃烧机重油泵 2.5.2施工许可证费 2.5.3规划管理费 2.5.4拆迁管理费 2.5.5审图费 2.5.6价格评估费 2.5.7渣土费 2.5.8施工噪音管理费 2.5.9散装水泥费 2.5.10工程质量监督费 2.5.11工程造价管理费重渣油燃烧器油泵2.5.12安全监督费
房地产开发企业开发成本核算科目明细表
房地产开发企业开发成本核算科目明细表 土地获得价款开发前期准备费主体建筑工程费主体安装工程费社区管网工程费园林环境工 程费 配套设施费开发间接费 A、政府地价及市政配套费：支付的土地出让金、土地开发费、向政府交纳的大市政配套费、交纳的契税、土地使用费、耕地占用税、土地变更用途和超面积补 交的地价A、勘察设计费：（1） 勘测丈量费：包括初 勘、详勘等。主要有 水文、地质、文物和 地基勘察费、沉降观 测费、日照测试费、 拔地钉桩验线费、复 线费、定线费、施工 放线费、建筑面积丈 量费等（2）规划设 计费，规划费：方案 招标费、规划设计模 型制作费、方案评审 费、效果图设计费、 总体规划设计费。设 计费：施工图设计 费、修改设计费、环 境景观设计费等。其 他：可行性研究费、 制图、晒图、赶图费， 样品制作费等（3） 建筑研究用房费：包 括材料及施工费 A、基础造价：包括土 石方、桩基、护璧（坡） 工程费、基础处理费、 桩基咨询及检测费。 A、室内水电管线设 备费：（1）室内给 排水系统费（自来 水/排水/直饮水。 （2）室内采暖系统 费（3）室内燃气系 统费（4）室内电气 工程费：包括楼栋 及单元配电箱、电 表箱、户配电箱、 管线敷设、灯具、 开关插座、含弱电 工程管、盒预埋。 A、室外给排水系统 费：（1）室外给排水 系统费：主要包括小 区内给水管道、检查 井、水泵房设备及外 接的消火栓等费用。 （2）雨污水系统费 用。 A、绿化建设 费：包括公共 绿化、组团宅 间绿化、一楼 私家花园、小 区周边绿化支 出。 A、在开发小区 内发生的不会 产生经营收入 的配套设施支 出 A、工程管理费：（1）支付给 聘请的项目或工程监理单位 的费用（2）预结算编审费： 支付给造价咨询公司的预结 算编制、审核费用。（3）行政 管理费：直接从事项目开发部 门的人员工资、奖金、补贴等 人工费以及直接从事开发部 门的行政费（4）施工合同外 奖金：赶工奖、进度奖（5） 工程质量监督费：建设主管部 门的质监费（6）安全监督费： 建设主管部门的安监费（7） 工程保险费 B、合作款项：补偿合作方的地价、合作项目建房转入分配合作方的房屋成本 及相应的税金B、报批报建增容费； （1）报批报建费： 包括安检费、质检 费、标底编制费、交 易中心手续费、人防 报建费、消防配套设 B、结构及粗装修造 价：主要包括砼框架 （含独立桩基和条基 等减基础）、砌体、找 平及抹灰、防水、垂 直运输、脚手架、超 B、室内设备及安装 费：（1）通风空调 系统：包括空调设 备及安装费用、空 调管道、通风系统 费用。（2）电梯安 B、室外采暖系统费： 主要包括管道系统、 热交换站、锅炉房费 用。 B、建筑小品： 雕塑、水景、 环廊、假山等 B、在开发小区 内发生的根据 法规或经营惯 例经营收入归 于经营者或业 委会的可经营 B、营销设施建造费：（1）广 告设施及发布费：车站广告、 路牌广告（2）销售环境改造 费：会所、推出销售楼盘（含 示范单位）周围等销售区域销 售期间的现场设计、工程装饰
房地产开发成本估算一览表完整版
房地产开发成本估算一 览表 标准化管理处编码[BBX968T-XBB8968-NNJ668-MM9N]
房地产开发成本估算一览表 一.土地费用 1.土地出让地价款 2.征地费 3.拆迁安置补偿费 4.土地转让费 5.土地投资折价 6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右 1.32元 2.规划设计费建安工程费的3%左右 3.可行性研究费占总投资的1%-3% 4.道路费 5.供水费 6.供电费 7.土地平整费 三.基础设施建设费 1.供电工程 2.供水工程 3.供气工程 4.排污工程 5.小区道路工程 6.路灯工程 7.小区绿化工程 8.环卫设施 四.建安工程费 1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费 1.居委会 2.派出所 3.托儿所 4.幼儿园 5.公共厕所 6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率6.12% 十.开发期间税费 1.固定资产投资方向调节税 2.土地使用税 3.市政支管线分摊费 4.供电贴费 5.用电权费 6.分散建设市政公用设施建设费 7.绿化建设费 8.电话初装费 十一.其他费用 1.临时用地 2.临建图 3.施工图预算或标底编制费 4.工程合同预算或标底审查费 5.招标管理费 6.总承包管理费 7.合同公证费 8.施工执照费 9.工程质量监督费 10.工程监理费 11.竣工图编制费 12.工程保险费
十二.不可预见费前十项之和的3%-7% 合计上述十二项之和
房地产前期开发费用(明细)
房地产前期开发费用（明细） 征地、拆迁阶段： 地形勘测费 征用土地补偿费 附着物补偿费（拆迁补偿费） 林地补偿费 森林植被恢复费 林地同意使用砍伐费 使用林地评估费 耕地占用税 耕地开垦费 新菜地、鱼塘开发建设基金 村民社保基金 征地管理费 征地查勘测量费 拆迁管理费 临迁补助费 城市增容费 房地产开发阶段： 土地手续阶段 用地预审附图费 土地勘测费 摘牌交易服务费 土地使用权出让金（地价） 土地使用权出让合同契税 土地闲置费 地质灾害评估费 购买地形图费 套图费用 总规阶段： 交通评估费 调规可行性研究费 公示公证费 公示牌制作费 专业报建 环境评价咨询费 人防易地建设费 规划报建 放线测量费 公示费（含公证费、公示牌制作费）市政设施配套费 设计、施工、监理招投标 招投标评标费
场地使用费 交易服务费 初步设计审查 审查费用 专家费 会议费 施工许可证 施工图审查费 工程定额编制费 质监费 安监费 劳保金 散装水泥基金 印花税 新型墙体材料基金 农民工社会工商保险 预售证 门牌号码制作费 邮箱制作费 楼盘名、路名登报费 制作路牌费 面积测绘费 规划验收阶段 验线费 公示费（含公证费、公示牌制作费） 公示费（含公证费、公示牌制作费） 违章处罚 大确权 房屋测绘费 确权查册费 补交出让金 房地产销售交易阶段 印花税 缴交税费 房地产交易手续费 其他费用 工商注册费 工商年检费 补充：房地产开发项目成本费用组成 对于一般房地产开发项目而言，投资及成本费用由开发成本和开发费用两大部分组成。 （一）开发成本 共有八项：
1.土地使用权出让金。 国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2.土地征用及拆迁安置补偿费。 （1）土地征用费。国家建设征用农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征用费的估算可参照国家和地方有关规定进行。（2）拆迁安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即拆迁安置费和拆迁补偿费。 3.前期工程费。 前期工程费主要包括： （1）项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3％左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 （2）“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。 4.建安工程费。 它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费（建筑、特殊装修工程费）、设备及安装工程费（给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装）以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5.基础设施费。 它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6.公共配套设施费。 它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。 7.不可预见费。 它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。 8.开发期间税费。 开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估算。 （二）开发费用 开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。
重庆市房地产开发成本调查报告
房地产开发成本调查报告 小组成员：朱永聪苏永强郑清袁广鹏林楚烈张彦聚 一、土地及大配套费用 1、土地款 土地款即招拍挂的成交综合价金，其中已经包括土地出让金、土地拆迁整治费用等，每平方米建筑面积应分摊土地款=土地成交总价款÷土地上对应建筑面积 2、城市建设配套费 按现规定重庆市主城区内城市建设配套费为140元/平方米建筑面积，主城外都市发达经济圈为110元/平米，各区县为80元/平米（经开区优惠政策55元/平方米，110-55） 3、土地契税 契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税，如国有土地使用权出让、土地使用权转让、房屋买卖等；土地契税税率为3%，即土地契税=土地成交价格×3%，每平方米建筑面积应分摊土地契税=土地契税总额÷对应的建筑面积 4、土地使用税 土地使用单位或个人由于使用土地每年需要向国家缴纳的税费，土地使用税=税费标准×总占地面积，目前重庆市的土地使用税税费标准约0.2-6元/平方米，其随着土地级别的增高而增加，我们一期项目的年土地使用税标准为0.4元/平方米占 地面积。 5、土地出让金：土地价款中应由归国家所有的土地增值收益部分 一般通过照拍挂方式取得的土地使用权在土地价款中已经包括土地出让金，无需另外单独缴纳土地出让金，只有在取得的土地为划拨用地时才按国家标准补交土地出让金。拆迁安置、补偿等费用 6、拆迁安置、补偿等费用 由于现在实行的招拍挂土地交易程序，土地成交的综合价金中已经包括拆迁安置、补偿费用，开发商在获取土地以后，由政府统一负责拆迁安置、补偿，所需费用已经包括在综合价金中。 二、前期费用
1、三通一平费用 包括土地红线内外通水、电、路、土地平整及相关临时设施所需要的工程费用，具体费用数额需结合项目本身所处位置及填、挖方量的大小确定。 2、规划设计费 （1）咨询费 专家或者一些专业机构在规划设计前为开发商提供咨询服务所需要支付的相关费用，具体费用视项目实际情况而定。 （2）规划方案设计费 支付给规划设计单位的费用，无统一标准，一般1元/平方米占地面积。 （3）建筑方案设计费 支付给建筑方案设计单位的费用，一般15-20元/平方米建筑面积。 （4）规划证照费 在办理规划许可证时向政府部门缴纳，规划证照费=土建综合造价×建筑面积（大于1000万部分）×2‰+土建综合造价×建筑面积（小于1000万部分）×1.8‰ 。 3、施工图设计费 完成建筑方案设计后进行施工图设计所需要的费用，一般多层10-15元/平方米建筑面积，高层15-20元/平方米建筑面积。 4、环境方案设计费 大概可以分为三个档次，高档的环境方案设计（包括方案设计和施工图设计）费约20－25元/平方米环境净面积，中档15－20元/平方米，低档10元/平方米。 5、综合管网设计费 6、人防管理费 具体标准不是很明确，约0.5元/平方米建筑面积。 7、招投标费 （1）、招标监督服务费用及招标代理费 支付给市招投标办的监督服务费用及招标代理公司的代理费用，市场价合计按总建筑面积×0.7元/㎡计算。 （2）、劳动定额测定费
房地产开发成本明细科目一览表表格格式.docx
"开发成本 "明细科目一览表 科目代码科目名称备注4301开发成本 土地获得价款为取得土地开发使用权而发生的各项费用 向政府部门支付的土地出让金，土地变更用土地出让金 途和超面积补交的地价 有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿土地征用及拆 净支出，安置及拆迁补 迁补偿费 偿，农作物补偿费等 土地征用 费 耕地占用 费 安置养老 费 拆迁补偿 费 土地补偿 费 其他 合作补偿款补偿合作方地价，合作建房分配的房屋成本
和税金 中介费 预提 其他含契税、初始登记费等 在取得土地开发权之后，项目开发前期的水 文地质勘察、测绘、规 前期工程费 划、设计、可行性研究、筹建、“三通一平” 等前期费用 勘察设计费 勘察及丈量 费 规划设计费含景观设计 竞标设计补 偿费 三通一平费 临时道路 临时用电 临时用水 4场地平整 临时设施费 可行性研究费 可行性研究
编制费 市场调查费 项目建设咨询费 其他 人防费 大市政配套费预提 其他 招标代理及管理费 配套方案征询费 测绘费 工程保险费 环境评估费 竣工档案编制费 日照分析 审图费
晒图费 其他 基础设施费建筑物外红线内 室外给排水系 统 上水配套费 雨污水 直饮水 热水 其他 室外电气系统 供电配套工 程费 其他 室外燃气系统 燃气配套费 其他 通讯系统电话、宽带、有线电视等 环卫设施 采暖系统 预提 其他
项目开发过程中发生的主体内列入预算的各建筑安装工程费项费用 建筑结构工程 基础工程 主体结构工 程 门窗工程 公共部位精 装修 室内精装修 主体内的样板间的设计、装修以及家具等费样板房用 设备及设备安 装工程 室内水暖气 电管线设备 室内设备及 空调、电梯、高低压配电等 安装 消防系统 智能化系统保安、电信、卫星电视等 室外总体工程 道路系统小区道路、围墙、门卫、标识等
房地产开发项目成本预算
房地产开发工程成本分析 一、房地产经营成本预测分析成本预测是根据成本的历史资料，从成本的发展趋势或影响成本的因素变化情况对未来成本水平的定量描述和逻辑推理。成本预测是企业经济预测的重要内容，是企业成本分析的重要组成部分，是企业对其经济活动实观事前控制经管的重要手段。成本预测对于企业经营决策起着决定性作用。 成本预测方法很多。从成本预测的进行时间上来划分，可分为先期成本预测和期中成本预测两类。 先期成本预测所谓先期成本预测分析，就是在编制成本计划以前的目标成本预测。一般来说，先期成本预测包括两方面内容。其一是新工程开发前的成本预测，如新的土地开发工程、新的综合开发工程，在进行可行性研究时，必须依据具体条件和开发内容预测出工程的开发成本，以便根据销售收入估算出工程的收益，为工程决策或工程开发技术方案的选择提供重要依据。新工程开发前的成本预测大多是按定额或历史资料分科目进行估算的。其二是企业在编制生产财务计划前，对计划期成本水平（分科目成本或总成本）的测算。这种预测过程实际上就是测算成本指标与分析各种因素对成本的影响程度的过程，也是拟定成本降低措施，挖掘成本潜力的过程。这’且主要介绍第二项内容，即编制企业生产财务计划前的成本水平预测。关于开发工程的成本预测留待以后讨论。 从方法论的角度而言，成本预测又可按其是否主要依赖于数学模型分为定性预测和定量预测两类。定性预测是利用直观材料，凭借预
测者个人的主观判断和推理的能力，对未来成本状况进行的预测分析。定性预测法是我国常用的传统分析法，特别在资料数据缺乏，环境条件复杂的中长期成本预测中，或是宏观、中观的经济预测中，多用此法。但定性预测法在很大程度上受制于预测者的主观判断，其客观性、正确性自然受极大影响。定量预测依据数据资料，采用数学模型，由数据的运算结果对未来作出估计。只要原在台数据正确，采用的数学模型正确，预测的结果就有很高的可信度。因而，房地产业的成本预测分析应尽可能采用定量预测方法。 房地产业的经营成本也和其他的商品经营成本一样，按成本额的大小与经营工程量的关系分为固定成本和变动成本两类。固定成本是在一定范围内不随工程量变化而变化的。相对稳定的成本。变动成本则是随着工程量的变化而变化的成本，如房地产开发中的建筑工程费，就属于变动成本。开发工程量越大，建筑工程费就越高。 显然，房地产企业的固定成本是相对稳定的，每年不会有较大的变动。只要设法分离出企业的固定成本和变动成本率（变动成本随工程数量变化的比例），就可根据企业计划期的开发工程量计划或房大经营计划，预测出成本总额。因而，房地产业的先期成本预测关键就是固定成本与变动成本的分离。 （1）固定成本与变动成本的分离实际工作中常用的分离方法主要有如下两类。 ①费用分解法即按成本工程的性质逐项归类的分离方法。如房地产开发中的经管费、配套设施费、固定资产折旧费属固定成本。建筑工程费、