世联：中海地产深圳香蜜湖1号顶层复式营销策略总纲2007-87页

房市金碟－2008最有价值房产策划1000案

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2007年，

香蜜湖1号还能上演怎样的一场大戏？

报告背景说明：

根据发展商中海地产的07年战略部署，香蜜湖1号07年的主要营销任务是剩余的11套顶层复式（剩余平面的销售目标暂时还未确定），并且希望这11套顶层复式作为香蜜湖1号的标杆，成为深圳乃至全国的品牌项目，达到在几年之内其他项目都无法超越的高度。

因此，与发展商达成共识：把11套顶层复式当作一个新项目来操作，项目组需要就11套顶层复式形成一个营销专案。发展商希望此营销专案能解决11套顶层复式的定位、营销思路问题，以便成交中海信和董事会确定大的营销方向。

报告主要思路：

1、主线：

突破以往“先定位，后定价”的报告思维，本报告以价格指导定位，定位指导营销；

2、营销方式：

参考市场案例、提升原有营销模式；

3、营销创新：

在项目可执行基础上，建立起领先于市场的营销体系。

2008-4-18

1栋

2栋

3栋

5栋

栋数单元号建筑面积华旭阁26A 420.15华旭阁26B 420.15华日阁26A

381.81华日阁26B 381.81华东阁26A 381.81华东阁26B 381.82华升阁24A

382.47华升阁24B 382.47华皓阁24A 382.47华皓阁24B

382.475栋

华天阁17B 320.24合计

4217.67

3栋

2栋

1栋

建筑面积：4217平米；面积区间：320-420平米户均面积：383平米；合计：11套。

基础资料：

顶层复式，香蜜湖1号巅峰之作。

2008-4-18

销售中心整改暂停开放

销售中心整改完毕对

外开放

新增两套顶层复式样

板房开放

1月15日

3月初5月初

6月7月8月9月10月11月12月

6月中下旬正式发售

准备工作：3个月

2月

初步沟通的时间节点：

4月

写在

前面

核心问题

明确目标，

才知道我们将扮演什么样的角色？

2008-4-18

初步沟通的目标

目标的确定

目标下的思考

问题一：

什么样的价格才是市场的标杆？

问题二：

如何持续提升品牌及影响力？

问题一、什么样的价格才是市场的标杆？

目前二级市场在售项目同类型产品均价集中在：

2.9万-4万元/㎡定价，二级市场同类产品的价格参考意义不大

三级市场报盘和已成交同类型产品均价集中在：

2.6万-4.7万元/㎡定价，三级市场同类产品的价格参考意义也不大

要成为市场的价格标杆，顶层复式的定价就必须

向目前深圳房地产市场价格标杆看齐

场区域领导者的价

格集中在：

5.5万-11万元/㎡

本项目顶层复式可实现的价格区间：5.5万——11万元/㎡

距离理想的价格标杆，我们还有多少差距？

价格上限

价格下限

原始价格

顶层复式价格预估

价格标杆最终确定的依据是什么？

成本

客户感知价值：预期底价

目标1：价格标杆

目标2