2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会[1]

2011中国房地产科学发展论坛长三角峰会演讲摘录

峰会主题：把脉楼市走势推进转型创新

精彩言论：

“一个国家GDP在不断增长的情况下，不动产的资产增值走向不会反其道行之。”

“消费结构的升级，2000年开始从‘衣食’往‘住行’方面升级，决定了房地产和汽车两个产业的巨大成就，所以不是房地产自身有多么伟大，而是时势造就了房地产的伟大。”

“我小的时候教育叫帝国主义一天天烂下去，我们就一天天好起来，现在可不是这样的一回事了，现在是经济全球化，像美国欧洲的经济占了这么大的块头，它要是出了问题，要是真正的烂下去，对我们真是一个大的冲击，所以我们要高度关注它。”

“后年中央政府换届，往前一推，历史正在告诉我们，凡是到了换届这个时期，中国经济就容易过快甚至是过热，这就是中国特色”

“当我说房地产是支柱产业时，引来铺天盖地的批判，但是我要说明的是分析经济跟谈恋爱的角度正好相反，谈恋爱的时候不能太理性，分析经济一定不能有情绪化在里面，理性才能科学。如果我们理性的看待房地产这个行业，它对整个的经济的拉动力是很大的。”

“我们预估的是，大约在2020年前后，中国的房地产行业面临着真正的严峻的问题，那个时候的房价的泡沫是一场真正的，有可能带来大风险的泡沫。”

“中国住宅产业化，一定要告别毛坯房，实现全部精装修。”

演讲摘录：

《刘志峰：加快转变房地产业发展方式，全面提升房地产业发展质量》当前，我国房地产市场行业面临了三项任务，第一项任务就是贯彻落实国家宏观调控政策，促进房地产市场的发展。第二项任务就是强化住房保障，加快保障性安居工程的建设。第三项任务就是转变行业发展方式，提高发展质量和效益。

刘志峰在谈转变行业发展方式的问题，怎么样转变行业发展的方式，提高行业的发展质量时，主要讲述了三个主要问题。

第一问题，我们要充分认识加快房地产转型发展的必要性和紧迫性。

这个问题主要讲了三点，一是加快转型发展不是单纯的行业问题，是经济的问题，加快转变经济发展方式，不是中国独有的产物，当今世界正处于大调整，大转型时期，在全球经济不断下调的预期，国际金融危机时时刻刻的影响着人们的生活，欧美等国家纷纷强调要转变发展的方式，放弃过渡借贷的生产生活模式。（早在九五时期，中央就提出了把经济增长方式从粗放型增长转向局域的发展，房地产就是要转变长期以来依靠投资拉动，资源投入这种粗放型的发展方式。二是，加快转型是发展，建设环境友好型社会的客观要求。三是，居民消费的观念也在发生变化，设施齐全，配套完善的中小套型，中低价位的住宅产品受到了环境。

第二个问题，明确房地产行业发展的目的和方向。

一是理清房地产行业发展的规模和方向；第二，把握房地产业转型发展的基本方向（一要向协调发展转变；二要向绿色型发展转变；三向和谐发展转变）。

做好房地产产业转型的几个关系问题，第一个是转型发展关系，转型是为了更好的发展。第二要做好专业化的关系，企业要根据人才的优势和特点，选择是专业化发展还是多元化发展，不能盲目跟风。第三个要注意好大中小企业合作与竞争的关系。四要注重品质的发展。

第三个问题，创新房地产行业转型的途径和发展方式。

一是，要推进行业发展创新。提高住宅产品的使用寿命是最大的理念。其次，要树立从规划，设计施工使用维护和拆除再利用全过程，和住宅全寿命周期综合考虑建筑节能的理念，

二是，要推进建造方式的创新。首先，推进住宅产业化是实现住宅产业由传

统建筑业现先进制造业转变的关键；其次，要完善建筑的设计标准；再次，要实行现场的装配化；最后，要实现装修一体化（装修的一体化有利于节约资源，保护环境，有利于消除安全隐患和邻里关系，有利于减少周期，稳定市场）。

三是，要推进产品和业态创新。

四是，推进科技进步和技术创新。

五是，推进融资方式的创新。房地产企业主要依靠银行时代已经过去了。发达国家的房地产开发，依靠银行贷款10%左右，有的高于20%，有的是30%，咱们是80%左右，别人靠什么呢？是基金，养老的，私募的等等。

六是，推进管理方式的创新。首先是企业发展战略的转移；第二个是质量管理和降低成本；第三个人才管理；第四个是信息化的管理；第五，品牌和文化管理。

《姚景源：中国宏观经济运行分析》

姚景源谈到，2011年中国经济有两个风险一个不确定性。

一个不确定性就是美国欧洲经济，就是世界经济，美国速度缓慢，需求不在，失业率居高不下，信用的危机。欧洲的危机更大，希腊要破产，西班牙意大利都是问题，包括法国。

两个风险，一是风险是防止中国经济增长过快或者说过热，2011年是十二五开局之年，各个地方，各行各业的劲头都特别足，十二五规划的这五年，平均每年增长速度是7%，我们要在十二五期间要翻一番。另外一个，就是中国特色，后年中央政府换届，往前一推，历史正在告诉我们，凡是到了换届这个时期，中国经济就容易过快甚至是过热。为什么要防止经济增长速度过快过热呢，因为经济增长速度一旦过快甚至过热的话，物价会高，通货膨胀肯定会热化，所以要把稳定经济增长速度，要把它放在宏观调控当中一个重要的位置，要防止经济增长过快，甚至过热。

第二个风险就是中国经济往下掉的风险。中国经济增长主要靠大三需求，投资消费和出口，也就是拉动经济增长的三驾马车。

投资方面，我们去年四季度投资当中，新开工项目出现负增长，新开工项目是下一轮待建项目，这就意味着下一个阶段整个投资减少了，这就意味着投资这架马车对经济增长的拉动要减弱了。（比如，中国目前应该特别关注的就是一老

一小，老的数字是1780万，而全国人口普查我们14岁以下的孩子的数量占16.6%，这个比重比十年前下降了6.29%，孩子是祖国的花朵，现在花朵的数量这样大的比例下降，以后的果实就有问题了，所以说投资当中看新开工的项目出现负增长，就好象看孩子数量的减少是一个道理，说明投资对经济增长的拉动力量在减弱。）

出口方面，从去年到现在，出口企业是内外夹减。内有成本上升带来的巨大的压力，外有人民币汇率升值挤压中国企业的利润空间，所以这架马车也出现了问题。

消费方面，2000年以前，中国人的消费更多在衣食上面，到了2000年这个转折点之后，中国人的消费开始更多的放在了住行上面了，正是因为处在这样一个升级阶段，所以就决定了两个产业红红火火，这两个产业一个是汽车一个就是房地产。

汽车和房地产的三大特征：第一就是产业链条长，第二，相关行业多，第三，对整个经济增长的拉动力大。

房地产行业的上游拉动建材，水泥等，往下是家电家具，现在的家电家具的销售量往下降了，原因就是房地产。另外一个就是就业，按照现在的数据，国际上面有一个标准，劳动年龄人口为16-55岁，我国的劳动年龄人口超过了9亿。中国最大的问题是就业，我国跨省了农民工是1400多万，其中有一半的人就是在建筑业，所以这是一个很重要的产业。

北京市今年上半年的GDP增长是8%，由于汽车往下掉，拉了一个百分点，房地产往下拉了0.7，还有一个搬迁拉了它3个百分点。如果换一个中国的不发达地区的话，经济增长率往下掉2个百分点，这不是一个小事，这样就可以看到了经济确实存在往下掉的风险。

怎么看待经济在缓慢下行？

有人说中国经济硬着陆，我觉得不对，不能的说。缓慢的下行一定要看到最根本的原因还是主观调控的结果，前两年的经济增长是因为大量的刺激性的政策，但是经济增长不能长时间靠政策的刺激，所以经济的增长要转到常态。

那么，取消了一些刺激性的政策，把它转到了常态，就会出现新问题。中国的经济现主要是一个增长的质量和增长效益的问题。今天上季度是9.6%，去年

三季度是9.6%，四季度9.8%。在现在的情况下还可以保持9以上的增长，应不错了。

当前最大的问题就是物价，通货膨胀。现在 6.4，6.5的物价水平，印度是8.7，所以目前的CPI的物价上涨在金砖四过当中是最低的，但经济增长率是最高的。和过去的30多年比，也不是最高的，最严重的是1994年的24.1，94年通货膨胀全国抢购，就好象今年三月份在抢盐。看来谣言也是生产力，中国哪个产品滞销的话，不用打广告，造谣有可以了，通过抢盐这个事，可以看到中国的市场的理念，市场的建设，方方面面都是太脆弱了。

这一次的物价上涨历史上并不是最高，但是这一次的物价上涨社会反响特别大，为什么这样此的反响这样那呢？有两个原因。

一个原因就是这一次的物价上涨有一个结构性的特征。这一轮的物价上涨主要是吃的东西涨了，CPI6月份上涨是6.5%，吃的东西有4.38%，现在中国物价总水平70%的原因是食品，所以说这一次物价上涨谁也躲不过去，所以社会反响如此强烈。

第二个原因是收入。新闻报道收入的增长超过了物价上涨了，这并不是什么新闻，收入的增长超过物价的上涨，用老百姓的话讲，是应该的，一个应该是怎么会成为新闻呢？而且十二五要两个同步，一个收入的增长要和国民经济的增长同步，十二五开局之年城市人均收入7.6，一开局，前半年就没有同步。

关于这一次的物价上涨的原因很复杂，九十年代的物价上涨很简单，主要就是经济过热，过去解决通胀的问题就是解决信贷，把项目砍下去，物价就掉下去了。这一次叫输入性通胀，国际大宗商品的价格上涨，中国是世界上第二大经济大国，也是第二大的进口国，我国石油55%以上靠进口，铁矿石的份量更高，大宗商品的进口就推高了货物的价格。解决输入性通胀也有两个招法，一个是人民币升值，但如果人民币升值过大，出口就受到冲击，所以还是要保护经济的稳，所以输入性的通胀我们是被动的。

国内原因排在第一位的还是货币的原因，08年的金融危机，09年为了战胜这一场危机，发了96000亿的信贷。2008年，美国的冲击是银行和信用体系，所以直到现在，欧洲的危机和美国的问题都是金融银行的袭用体系出问题了。但是我国不是，次贷危机冲击中国经济主要是冲击实体经济，实体受到冲击最大。

2008年9月全国15%的工业企业停产倒闭，在此基础之上，20%的企业被迫减产，当时全国是上千万的人失业了。当时党中央国务院提出保增长，保民生，保稳定。所以面2008年的局面，我们必须果断的实施积极的财政政策和送的货币政策，必须要这样做。世界上没有无成本的经济投入，没有无代价的经济投入，而且风险和收益是一致的，2008年货币超发，导致了推高物价，导致通胀。

2008年世界经济的灾难，付出了代价。但更深层次的原因就是我国农业基础薄弱，中国的农业基础太薄弱了，现在人口一半以上干农业，农业的生产值只占总共的生产值的10%。

输入性的通胀对于中国的经济影响，中长期的影响是很大的，但是不能失去信心，货币问题现在已经是连续六次提高存款准备金率了，三次加息。所以，还是要保证稳定的货币政策不变，但是还要注重前瞻性和稳健性，农业基础薄弱短期无法解决，所以中国的物价上涨是不容乐观的，要把稳定物价放到宏观调控至关重要的问题。

《任兴洲：对我国宏观经济走势及其房地产市场科学发展的几点认识》

国内外经济形势

特征一，09年一季度的GDP到了6.1，后面是到了6.2，然后实现了比较好的增长，在去年的一季度到了最高峰11.9，然后是缓慢的回落，这是走向常态化，或者是逐步走向后危机的一个走势，因为刺激政策不可能长期下去。从基本层面看，总体的形势是良好的，而且有一个特点，是从政府强刺激的政策背景下的增长，温总理大连报告中讲到要我们从政府主导的经济增长向自主增长的有序转变。

去年国十条颁布，最担心房地产投资大幅度下滑，但是今年上半年同比增长了32%，而且32里面不是完全的商业地产的投资，主要是住宅的投资，增长了31%。在自主增长的过程当中，房地产市场的自主增长的能力也是在增强的。

消费方面，消费回落的主要因素是一些重点行业的消费增长回落，特别是跟住房有关的一些消费行业受到了影响，汽车也受到了一定的影响。

出口方面，1-6月的出口同比增长了25.8%，出口的增长并不是越多越好，如果出口太高，我们国际收支长期的不平衡，带来带两的外贸摩擦，反补贴，反倾销等等国外的贸易壁垒就增加了。再一个如果外贸出口过多的话，中国的这种社会制度下面，我们货币的被动性的超发给我们的流动性带来很大的压力，所以从新世纪以来，一直在超发，只不过是面对危机以来超发的更厉害。

特征二，跟今年整体的宏观政策有关，就是积极的财政政策和稳健的货币政策，从货币政策角度来说，收紧的趋势更加的明显。

特征三，我们还要看到经济运行面临的一系列新情况和突出问题，第一个是通胀，主要是货币的问题，还有输入型的压力，劳动力的上涨，劳动力的红利期到了一个近似于转折点的时候，并不是一个原因造成的，这是这一次通胀的特点。第二个是PMI指数回落，PMI的指数对中国更有价值的，是因为我们处在以制造业为主要产业的主要时期，我们是世界制造业的中心，所以在这样的情况下，经济有进一步下滑的风险。

还有一个问题就是融资平台问题，地方政府债务总量为10.7万亿，还在可以控制的范围之内，中央和地方加起来也没有超过50%。而美国的GDP和债务的比例已经是100%了，而我们还没有到50%。主要风险是在结构问题上，特别是西部，西部的还债能力比较弱，另外地方债务很大的程度上依赖于对土地的依赖。由于09年的贷款到了今年明年后年就到了还款期，这样对经济也是很大的困扰。

标准普尔对中国的银行也提出了风险警示，说中国的银行的概率结构以及风险要注意，当然还包括我们房地产市场的信贷风险。还有一个问题就是人民币升值压力加大。

国际形势

第一，美国现在是三高三低，高失业率，高通胀率，高负债率；三低一是消费增速低，今年前五个月的实际消费仅增长1%，美国大量的靠提前消费来支撑它的快速的增长；二是房地产市场低迷，06年的次贷危机以来，到目前还没有真正的回暖；三是被标准普尔降级。

第二，深陷欧洲债务危机，除了希腊等问题在不断的加剧，还有其他的几个国家，像希腊，爱尔兰，葡萄牙，西班牙，等。

第三，日本八十年代末九十年代初泡沫破灭后，未走出阴影，刚有一点复苏又碰上了08年的经济危机，又碰到了自然灾害。

所以这三大经济体出问题，对中国直接间接也产生了很大的影响。一是政策，美国由于三高三低，所以它出了第二轮的经济宽松；二是大的热钱开始寻找加息的地方，热钱的涌入加入了中国经济的危险。

第二轮的经济宽松带来的是什么呢？美国的持续走低，特别低的利率，导致了大宗商品的价格大幅度制造，而中国是大量的买进原材料，加工以后再卖出去，所以对中国的影响是最大的。从金砖五国来看，巴西是卖矿石了，也是大宗商品，大宗商品的涨价对他们是有利的，只有中国，而印度是服务业外包，只有中国以加工制造为主的，受输入型的通胀的影响最大，所以美国的第二轮的宽松实际上受影响最大的是我们中国。

新兴国家经济体面临的是另外的三高，高通胀率，高泡沫，高成本上升，这三大问题带来了中国最大的困扰，所以不断的加息，带来的就是货币紧缩，挤泡沫。

下一步的宏观走向，整个的基本面还是比较好的，所以下半年几个月的经济走势总体上仍然还是比较严峻的。下半年的政策取向有几个两难的选择，就是如何来控制通胀，又不让经济下去。有几个取向是不会改变的，第一是控制通胀为宏观政策主要的着力点的取向不会改变，在这样的一个取向下面，稳健的货币政策的方向也不会改变，但在操作工具可能会有一些微调。第二，继续实行积极的财政政策不会改变。第三，房地产市场继续调控的取向不会改变。一旦放松调控，可能就是强烈的反弹，一下子泡沫又会很大，短期内对经济的危险，特别是对行业的危害还是蛮大的，所以在这样的情况下，房地产的大的取向不会改变。

在如此宏观形势下，下一步房地产市场会出现什么状况。

防止通货膨胀继续加剧仍然是下一个宏观政策的主要的着力点。货币政策仍将继续的趋紧，对于房地产这样一个高度依赖银行贷款的行业来看，肯定会受到影响，而且贷款的利率不断的提高，成本也会大幅度的增加。

房地产调控的本身的力度也会进一步的加大，保障性住房力度的加大以后，一部分会投入分配和使用，今年年内可能有400万套投入使用了，对房地产的结构会产生影响。由于去年和今年的一些新开工的项目，房地产投资不会下滑，但

是增幅会回落。

市场结构发生变化，保障房的供给会大大的增加，中小套型的，普通价位的住宅会增加。从销售来看，总量销售还会继续的比较低迷，包括二三线城市，如果有一些限购，加上贷款利率不断增加，会抑制一些人的消费能力，所以从需求的结构上面会有一些变化。从价格上面还有平稳的状态，一线城市会有一些不同程度的回落，比如说打折的力度加大，特别是在五换六环以外的，有一些新城的地区会有一些变化，价格下行的力度在加大，这也是调控的应有之意。

租赁市场将进一步的活跃。

《樊纲：全球宏观经济波动及中国房地产调整》我们研究房地产市场是从宏观的角度和国民经济的角度来说的，从欧美债务的情况演变的趋势，可能对世界经济产生的影响，可能对我们中国的影响，大家相信中国经济的下跌，什么滞胀，硬着陆，市场的需求什么样的当然都和房地产市场有关系，很多的专家也进行了简单的讲解。无论是从国际和国内的问题上，都会涉及到房地产的问题。

首先讲国际方面的情况，前两天刚从国外开会回来，大家可能听说过一个词，动物精神，凯恩斯当时形容市场的时候用了一个词，为什么会有危机呢？主要就是因为企业家们，对于未来的预期不确定，第一层是预期不确定，第二层意思，不光个人是这样，市场也是这样，一说好都说好，一说不好都说不好，现在国际上这两年就是这样的感觉。

前两年大家一个劲的说好，说前景有多好，问题也解决了，然后出了问题了，一个劲的说不好，比着说不好，比着说灾难来了，解决不了啊。然后学者经常说这个方面是这样，那个方面是这样。有好的一面，也有不好的一面，怎么样找到好的一面来解决问题。但是无论如何，现在市场上多数的人，包括极度悲观的情绪，都认为欧美的问题几乎无解，就看不到出路，美国看不到出路。

大家都在等是不是有第三次的货币宽松政策，其实呢，弗兰克并不是一个好

的经济学家，现在美国是典型的流动性陷阱，什么叫流动性陷阱？流动性非常的充足，但是大家拿到货币之后，都存在手里面了，储备起来了，贷款的人也很少，大家都看不到好的投资项目，融资成本很低，利率为零，但是大家仍然投资。成本为零，收益比零还低，这就是现在典型的情况，不是缺钱，是缺信心。

所以货币政策几乎没有用了，因此把球都踢回了美国的财政部，如果说有好的未来的削减赤字的计划，而现在是在刺激经济，奥巴马做了一个比较好的4000多亿美元的刺激就业的计划，就是他们认识到这一点，创造了真正的机会，真正花出一点钱去，市场真正有一点需求。但是，财政那边有只能做这些了，再往下做就怎么做，比较高的财政赤字占12%，去年11%，整个国债占GDP的比重是100%，所以财政问题也减少了赤字。

经济低迷主要的原因是房地产低迷，美国为什么有这样大的危机，是因为房地产出现了大的泡沫，房地产出现了大的危机，连美国都垮了，你中国要是出现了房地产的泡沫，那会怎么样？为什么我们现在要防泡沫，要搞调控，就是防这个大危机，防泡沫，不是防泡沫那一点事，那没什么大事，挣钱都容易着呢，防的是信贷的事。美国的房地产已经跌了30%了，现在是继续跌，银行利益按揭贷款，都是房地产的危机，都是房地产闹的。

这块回过头来说，美国过去几十年逐步形成了一个大的金融泡沫，特别是最后十几二十年，去监管化，去除金融监管，自由市场，创造什么个人衍生工具。第二个，搞房地产的融资，搞便宜的贷款，给穷人发贷，然后出来了一个巨大的房地产泡沫，在这样一个金融泡沫之下，就会经济过热，就会有泡沫。经济增长率高的话，政府花钱就多一点，政府花钱花多了，搞公共项目搞多了，搞社会福利搞多了，那个时候显不出来。就像我们现在老在警告政府，花钱要留点神，大家现在都听不进去，经济增长那样快，今年大概是10万亿的税收，美国这些年来虽然也有赤字，经常还有一点赢余，然后公共部门花钱花多了，问题就会长期的掩盖。

这一次金融泡沫破了，房地产泡沫破了，经济出现了大的危机了，经济增长又下来了，税收也就减少了，水落石出，把公共部门的问题暴露了，就把公债的问题暴露出来了。因为08年之前是私人债务问题，那个时候出现了问题都是雷

曼兄弟等金融机构，私人泡沫破了，就把政府部门的窟窿给显现出来了，美国是这样，欧洲也是这样的。

不多讲了，但是大家要认识到这两个危机的问题，08年的金融风暴，私人部门的危机和这一次公共部门的危机的关系，这是美国，所以一时半会看不到美国很快的恢复。

上个星期我们在北京有一个重点的论坛，美国前劳动部长说，美国现在还得13年才能恢复到危机前的就业水平。他说今后的七八年到十来年的时间里面，经济是不会好的，原来都是认为这一两年的危机过去了，现在越来越多的人在说，美国的会失去十年的时间，日本从经济泡沫破了之后，到现在二十年了都没有走出去。美国我个人认为还没有那样的严重，美国人的创新精神还是比较强的，我个人认为不会有十年，但是最起码得三五年的时间。

欧洲，从根本上说问题不如美国大，顺便说一句，美国是债务和GDP相比是100%，中国的国债只有20%左右，如果加上地方的债务，加上地方的融资平台我们算了一下大概不到50%。中国公共债务加上什么政策性，银行发的债，地方政府发的债加在一起可能接近30%左右。欧洲的问题是什么呢？有的国家眼看就要破产，有的国家很好，地区差距很大。最严重的是南部的几个国家，希腊，西班牙，意大利。希腊是在欧元区里面，冰岛还进行了一次公民投票，全体公民投票决定不还英国的债，什么叫国债违约呀？它冰岛不在欧元区里面，货币贬值没有那样的严重，钱了债以后，国家基金组织救了它一把，然后不还债。

所以最近新任的国家基金总裁多次说，欧洲的问题拖延，政治上犹豫不决，如果希腊不在了，把你自己的债还了以后，你自己再想办法，救助机制谁来拿钱？比较好的国家拿了钱救你的话，你们那儿不干活，叫道德败坏。所以，本来不大的问题现在愈演愈烈，本来不大的问题现在使经济越来越不好。有什么办法呢，就走不下去了，又不愿意有人退出欧元，又不愿意欧元解体，又不愿意拿出钱来救助，到真正债务违约了，大家就觉得情况越来越严重，经济可能就越来越不景气。其实欧洲经济这两年来增长还是比较稳定的，现在开始走下坡路。

这是一场由金融泡沫和房地产泡沫所引起的私人部门经济的泡沫破裂之后，产生的金融和经济的危机，使得政府公共部门债务暴露出来，产生现在公共债务的问题，现在把全世界都搅进去了，就使得这两大经济体，是世界上最大的经济

体，又是最发达的经济体，可能会长期处于低迷状态。是不是二次探底？有人说到了探底的边缘了，有人说已经二次探底了，二次探底是要做出定义的，它们现在还谈不上。

不会像08年09年的时候一下子负增长4%，3%，谈不上二次探底，但是就是进入一个相对低迷期，也不会再有像金融风暴那样的东西，金融风暴一下子几十万亿的资产风一吹就没有了，市场就恐慌了，这就是金融风暴的剧烈。现在也很恐慌，但是问题还是看得清楚的，跟欧洲国家相比起来，欧洲五国加上意大利，2万亿国债，所以你说欧元经济区14万亿的GDP，相对于以前，发一点欧债，当时就把问题给顶住了，但是因为做不下去，经济就处于长期的低迷状态。这是为世界经济形势的基本判断，现在西方发达经济体是进入了一个新的更难的阶段，开始清理经济危机，金融危机所导致的公共部门的问题，由此导致的经济的进一步的低迷，这样也就决定的世界经济在最后的一段时间里面不会有很高的增长，这是一个基本的判断。

这个判断对我们中国有什么影响？第一要看现在世界经济的格局发生的变化，欧美原来是世界最大的经济体，仍然是世界需求的主要来源，特别是对中国制造业产品的需求是主要来源，但是现在跟五年前和十年前不一样，现在欧美经济已经不占世界经济的主体，发达经济体大概占世界经济的50%多一点，如果它在进一步的低迷，中国，巴西印度等如果有一个好的增长的话，用不到两三年，它们就不在是世界主要的经济体。所以你说它现在不好，它对我们的影响相对减少，这是第一点，由于世界经济格局的变化，发达国家经济不好对我们国家影响减少。

第二，在外贸市场上对我们的影响相对有限，为什么呢？这一次的影响再次证明了发达国家经济不好的时候，也许对我们的一些产品的需求更高一点，因为我们的产品是成本比较低的，质量也许差一点，但是性价比比较好，可能不是名牌，可能不是什么奢侈品，但是是必需品，是属于成本比较低的一些产品，这些正是危机时期人们需求所主要转向的产品。

我们这些年来，包括危机这几年来，我们竞争力一直在提高，我们中国的产品在世界上贸易所占的份额进一步在扩大，所以它经济不好，需求总量在减少，但是在总量当中我们所占的份额可能是加大的，我们的出口在继续增长，最近这

几个月的出口又是在高增长，原来我们还说的我们的贸易顺差可能会降在4%以下，降到了4%以下是一个重大的标准，因为现在国际基金组织由美国人说的，如果你是4%的顺差，我是4%的逆差的话，他们就不平衡了。现在出口的高增长的形势可能是今年不到到4%以下，还要再看。

现在沿海地区有一些企业倒闭，也不是因为外贸订单有了的原因，有的是因为我们的成本提高，它的订单就转到了越南等地方了，并不是像08年的时候，订单一下子全部都没有了，对我们影响比较大的是金融渠道，资本渠道。什么意思呢？它用不着来货币宽松，现在世界资本的情况对我们有很大的压力，会有更多的外资涌入中国，使我们的流动性供给更加的充分，使我们的通货膨胀的压力更加大。

为什么？现在光利率这一块，美国长期现在是零利率。伯南克现在说是3%的利率，我们现在已经是三点几了，日本长期零利率。美国开始认识到了，现在并不是汇率的问题，是利率的问题，是利率和逆差导致的资本向下，资金的流动导致了像我们这样的国家储备增多。其次，资金的流入导致了人民币升值的压力，是升值预期就比较大。

第三，欧美国家长期经济低迷，更多的国际资本涌入到中国来，涌到印度去，到巴西去，这是实体经济的资本流入，并不是纯金融的目标，然而这几个因素加在一起，资本投资的这种资金就会很大，即使贸易顺差不大，但是资本向下，货币流入更大。资本流动多了，外汇储备增长多了，就意味着人民币的流动性增加了，你1元的美元，换成人民币，就相当于换了6元多的人民币，大概就是这样。然后通货膨胀之后有压力，它就往回收，这个叫对冲。

对冲怎么用呢？用什么形势呢？跟那个紧缩政策是一样的，也是提高准备金率，什么数量回笼啊。这个时候市场上大家不太理解，我们其实是人民银行做了提高准备金率的事，不是紧缩银根，是把市场上发的货币收回来，其实是对冲的。然后我们的货币越发越多，后面的压力也是越来越大，就是相对比较紧张的货币政策。现在正处于极度悲观的时候，三五年的时间会有一个比较低迷的国际市场，对我们的影响是比较复杂的，没有那样的简单。

另一方面，世界经济在调整，我们也是在调整的。中国经济长话短说，不存在什么硬着陆的问题，中国的经济正在软着陆过程当中，中国的经济从宏观角度

来说，我们这两三年的时间有一个大的折腾，08年底开始，08年已经跑得很低了，08年的金融风暴来了，财政投入，货币投入，一下子到了09年的下半年就有一点过热，2011年的10%的增长就有一点过热了。加上房地产的泡沫，通货膨胀就起来了，因此，确实有一点问题，但是这个问题确实有它的难处。

08年底，09年初的时候，订单一夜之间就消失了，市场上所有的价格都跳水的时候，谁都不敢轻易不采取措施，当时宁可做多一点，当时也是情有可原的，因为当时谁也看不清楚。后来这样做了，发现做多了，经济学不是自然科学，作为软科学的意思就是没有办法在实验室里面复制各种情况，只能根据历史的情况来判断，1929年的经济大危机，结果来了一个十条大萧条，最后导致了世界大战，死了2千万的人口。经济增长率不断的下滑，不是低迷，是负增长，十年负增长了50%，就是整个的GDP缩水了50%。

这些年，政府客观上创造了一些泡沫，有它的背景，我们再也不能过热了，我们得小心谨慎的防过热，这一点应该也是世界给我们的教训。应该说中国比较幸运，我们在每一个点子上面，都有国外发生的一些事例，如果没有日本泡沫的破灭，我们不可能在九十年代的时候就采取措施防泡沫。那个时候人家说看看日本，再往后说东南亚危机也爆发了，又发现金融开放并不是那样简单的事，所以我们小心谨慎。

这一次我们刚刚开始搞福利制度、社会保障制度，美欧的福利泡沫又泡沫了，以前我们只觉得发展中国家搞福利之后，然后有财政赤字，最后债务危机，只有发展中国家出事，后来发现都是泡沫灭了，但是因为有泡沫，一切的危机都是由泡沫造成的。现在我们都知道，连美国的泡沫都可以把美国搞垮，美国这样的发达国家也垮了，相信市场的这一只手。从这个角度来说，我们落后的国家并没有特别的先进的手段，我们以前劳动力便宜，后来别人掌握知识，我们可以便宜的可以得到这个知识，像这种知识都是他们没有专利的，你就吸取教训就可以了。

说到现在的宏观调整不能说是软着陆，去年有一点泡沫，有一点过热，什么叫硬着陆，就是突然的暴跌，市场需求突然的消失，然后经济增长迅速的下滑，滑到最低的水平，我们没有这样做，我们在去年的中期就开始调整了，就开始抑制泡沫。中国经济的着陆，泡沫没有太大，包括房地产市场，还是及时的把它抑制的，开始趋于稳定，没有让它继续走下去，泡沫不大，就不会有硬着陆，就是

一个软着陆的过程。宏观经济也是这样的，我们采取的措施是基本没有泡沫的，我们07年到了13%，14%，基本的稳定，今年也平滑在一个比较合理的水平，今年还有9%以上的增长，明年8.5%到9%之间的增长应该是有的。

是不是下滑呢，当然是下滑，是不是软着陆呢？软着陆也是着陆，什么意思呢？就是要从过去比较热的水平上掉下来，就是要下降几个百分点，一个百分点不下降，没有经济下滑，没有下降那叫硬着陆，然后我们的媒体也好，刚一开始下滑就开始叫，要纸张了，经济要衰退了。刚从10%下降到9%，才正常了，还会再增长一点，中国正常的增长速度是8%左右，当然还得下滑这叫必要的调整，你这个调整不要的话，继续上涨的话，那就是最后的硬着陆，泡沫破灭了，然后总会有一些企业破产。从11%降到9%，那是几千亿的产值，一定有一批企业会受影响，谁都不受影响那叫什么调整呢？谁受影响呢？倒霉的往往是中小企业，一直都是这样，危机一来，调整一来，首当其冲是中小企业。

所以，在这个意义上，中小企业最应该欢迎经济稳定政策，最不应该欢迎大泡沫出现，因为泡沫的后面是危机，是硬着陆，是你的破产倒闭，是大企业趁机来兼并你，重组你，收购你。上一次在开会的时候，我们房地产界一个著名的人士说没什么倒闭的，有人说不对，有倒闭的，我说处在这个调整的时期，没有人真正的破产，他自己做的下去了，多少还可以把本收回来，卖给一个大企业，给别人兼并重组。真正的破产倒闭，像日本那样，房价一下子跌了70%，80%，你还有机会被别人重组吗，都没有人要，烂尾楼都没有人要。所以，现在出现了一点调整，有人不坚定了，这是小调整，这并不是危机，我们这些年就通过这些小调整，没发现大危机，所以中国三十多年来，整个的宏观经济的情况还是不错，我们持续在8%的增长。

希望今后，一直会保持这样的态势，不会再容忍泡沫再出现，今后的政策长期警惕泡沫在出现。所以有人说，什么时候资金放松了，我说在一定意义上，肯定不会像09年那样的松，总得保持这种防泡沫的态势，因为我们发展中国家太容易出现泡沫了，又有这样多的经验教训。所以，现在没有这样多的时间讲这么多的问题，最后再说到房地产界的具体问题，我个人的观察。

现在应该是软着陆正在进行当中，有一些大城市最终会跌一些地方，但是在多数的二三线城市应该是一个平滑稳定的过程。现在靠的主要是经济的手段，包

括限购等等，这些无论如何是一些临时性的，短期的，应对短期调整的紧急状态的一些政策，真正应该做的就是赶快趁着市场平稳的这个阶段，要搞深入的改革，从体制上解决问题。

这也是我们多年以来所强调的，宏观调控来了以后你必须得采取措施，你不能等着改革以后再做，不能通过改革做什么，那只是今后，你现在还得赶快解决现在的问题，你不能说危机来了，你说我往那儿一改革，你的那么措施当年得见效。当年过热的话，当年有把它给压下来，当然同时别忘了，同时得改革，西方国家其实这一次做的还是不错的，金融体制改革从危机当中就开始做的。

我觉得真正让大家思考的是什么样的改革体制，跟房地产相关的一些体制，我就不细讲了，有管理需求方面的体制，就管理供给方面的体制。我在这里就讲一下管理学的思路，管理需求是抑制投资性需求，怎么努力增长消费型需求，怎么使需求稳定增长，而不是泡沫式的增长，那种过快式的增长。关于供给呢，重要的问题我觉得是如何在有限的土地上产出更多的房子，提高土地运用的效率，我觉得这个管理供给的最当务之急的问题。

然后，土地问题，住房问题，财政税收我们都知道，要改革财政制度，要改革税收制度，要改变中央和地方的关系，要让各种利益在当中适得其所，房地产这样一个大的经济利益的载体，是经济的支柱产业，你就想，中国老百姓支出的大头主要的部分是房地产和房地产相关的地方，两个大件，一个是房子一个是汽车。房地产投资是放在投资的领域了，但是在真正的投资领域，大家又不能理解。投资的消费一块是房地产的消费，这是长期的消费。所以，这样大的一个经济增长的载体，就业的载体，利润的载体，关系国际民生，关系到整个未来经济的发展，增长好了，世界经济的增长就好了，负面的效应就是世界三十年来的泡沫构造楼市的泡沫。

所以怎么样吸取过去的经验教训，认真的对待我们的问题，更多的依赖经济的手段，包括税收，更多的依靠经济的杠杆，使我们这个现场有内在的稳定性，而不是靠政府的行政手段。行政手段是暂时的，所以到最后，可以实现大家自我调节，虽然还有一些问题，大家可以长期的发展。

《胡志刚：从金融视角审视房地产形势及其产业转型》

第一，货币蜜变水，一定量的货币只要不超过市场的需求，但是又不会产生泡沫，如果市场上面的货币超过的限度之后，就会引起通货膨胀，并且你发再多的货币，对经济也没有作用了，就好象风靡，水多了，蜜变少了。

天亮货币作怪，十年来，我国房地产的价格的上涨是货币的现象，大家看1990年与2010年我国货币总量的对比，增长了6.5倍。要讲两个方面，一个是货币大比拼，从货币的发行来说，我们拿中国和美国的M2来说，中国是美国的1.2倍，我们的钱比美国人多，但是美国的GDP比我们多，从出口上面可以看到。这说明我们做的是稀饭，美国做的是干饭，即便美国现在金融危机了，但是它的货币和GDP的比值来看，仍然是长远的。从外部储备来看，我们的外汇储备已经突破了3万亿，我们的货币发行除了央行发行以外，还有一个渠道就是外汇储备，我们赚来的外汇央行要拿人民币把它兑换出来，这又是我们国家的一次货币发行渠道。第二个是信贷大跃进。现在我们的货币在经济引领下，已经超过了蜜和水的比例了，我国的经济将长期的面临投资推进型，成本推动型和货币膨胀与输入膨胀的困扰。

二是虚拟经济做宠。我们研究房地产，要研究虚拟经济，虚拟经济主要是指与虚拟资本以金融系统为主要依托的循环运动有关的经济活动，包括四项内容，银行资产，股票市值，债权余额，金融衍生品等。今天国际市场上平均虚拟经济是实体经济的4.2倍。2003年以来，金融部门的高速扩展显著超过了经济总量的影响，在同期经济总量增长2.31倍，央行总资产增长了4.09倍，那就是票子跑过了经济总量，那就是要产生泡沫。我们讲实体经济是虚拟经济的基础，但是虚拟经济必须保持一定的比例，超过了就必然要出问题，实体经济可以借助虚拟经济发展，多少过分的话，泡沫就多了。

超过实体经济的主要表现有两点，第一我们的实业大逃离，我们这一次的金融危机和上一次的危机不一样，08年的时候我们的危机是订单减少，企业的员工解雇，2千万的农民工回乡。第二次的金融危机是国内的订单仍然有，但是企业不敢签，因为成本太高了，所以他做多少就接多少，所以企业必然往实体经济方面改。现在中小企业的倒闭潮已经从南方开始往北京转了，中小企业的发展景

气指数从109跌到了100左右，所以我们税收在这样的条件下，企业的负担比较重。

然后再拿我们和美国的财政赤字比，我们的税收是非常高的，这样我们的企业纷纷逃离的赤字，出现了企业的空心化，这是外部的环境，还有一个是全民大放贷，我们现在的融资规模是7.76亿元，银行体系外的资金融资占比超过了40%以上。现在的地下钱庄给我们的企业带来的灰色的影响。然后影子银行对我们的金融市场的影响比较大，影响有两个，第一个是银行自己，由于提高的存款准备金率以后，银行可放贷的资金少了，银行为了保证自己的利益，就把利率提高，把小企业的钱抽回来，哪怕你是市场里面的资金，你一千万，两千万，抽回来，抽回来以后重新向大企业贷，这是银行自己搞的。还有一个最大的问题，就是我们现在大企业套利，现在我们银行还是嫌贫爱富，小企业的利率高，大企业的利率小，大企业从银行拿到钱就贷给小企业，赚利差，这样大企业就不想干活了。所以，由于我们的货币在市场领域里面泡沫越来越大，货币由米变水已经是一个不争的事实。

第二，房价水变泡，两个问题，一个是市场膨胀，市场膨胀里面一个是金融膨胀，货币供应量增长了814倍，货币是GDP的8.7倍，房地产的贷款从3106亿元发展到9000多亿元，银行的贷款有四分之一流向了房地产，需求的膨胀就是我们人们的城市化，人口的增长。然后就是政策的引擎，我们一次次的宏观调控，我们的地方政府可以操纵土地，低价收过来，然后再经过地方融资平台进行融资。然后是遥控投资，现在我们的4万亿有32%流入的房地产，最后导致的结果是物价失控。

然后是调控房价，这个问题是我思考了很长的时间，大家都在问，房地产是什么走势？现在的房地产调控僵持在这里，我想这样看，去年4月份以来，房地产调控政策迅速的降温，但是经过调控后，03年以来，8年的时间已经出台了40多条的房地产政策，调一次涨一次。但是这一次的调控不一样了，第一是举国大调控，我们国家从卫星上天，到奥运会，所有的大的事情都是举国上下庆祝，倾全国之力调控，这一次房地产的调控也是这样的，从一线城市调控到二线城市，从二线城市调控到三四线城市，这是举全国之力。

还有一个就是我们的房价大回旋，这一次回旋除了我们讲的空间回旋，第一

土地的回旋，再一个就是时间的回旋。原来的调控哭和笑半年就差不多了，这一次哭了一年半了还要哭，这就说明了我们这一次的宏观调控房价是要有所下降，但是我们要透过现象看本质，我认为就是用回旋两个字，什么叫回旋？就是速决战变成了持久战。也就是说，我们的房价在目前一年半以内僵持，再到一两年之后仍然是回旋不回调，只要把宏观调控政策一抽出来，肯定是反弹的，而且有人讲，当时的税收政策抽出来可以替补，因为是刚性需求，是改变不了的。还有一个理论，这一次调控有一个想法，就是想把房价打压在一个空间三年或者到五年，然后十二五规划，老百姓收入增长一倍，期待老百姓收入的增长，房价再往上调，这样更多的人可以买得起房，但是我认为这个想法实现不了，因为货币有一个磨合机制，如果你给老百姓的工资涨一倍，整个的房地产仍然是上涨的，房价是一个动态的东西。

三，通胀虎变狼。也就是说，我们现在的宏观调控遇到了两个问题，我们左手遇到的虎，现在通胀再往滞胀改变。目前中国的宏观经济走在钢丝方面，一边是毛危机稳定的风险容忍通胀增长，另一边是毛经济发展受阻风险坚决和加息抗通胀。造成这个问题的原因是什么。

货币之水难逆转，我认为积极的财政政策和稳健的货币政策放在一起很矛盾的，就好比我们开汽车，是要求司机同时踩油门，踩刹车，这样我们的通胀是难以抑制的。现在美国的消费增长，欧洲的消费增长，尽管目前外贸在增长，但是我认为这些都是暂时的，现在世界的经济非常的严酷，它肯定要把我们中国的经济往下拖的，再一个是需求的疲软。最关键的还有一个是经济的疲软，现在我们制造业在下降，出口正在下降，现在世界上三个金融机构，一个是世界银行，一个是亚洲银行，还有一个世界货币基金经济组织对我们中国的经济放缓提出的警示，这主要是我们是国际上受美国的影响。

我讲最后一个问题，产业粗变静精，经过了宏观调控的洗礼，市场在趋稳，消费在理性，企业在分化，因此必须要进行产业升级，大家看为什么要这样做？这里有一个图，房地产的日子显然不好过。

在这样的情况下我认为，我们房地产业必须变革，03年以来，房地产已经走进了暴利时代，各类房企在遍地开花，但参次不齐。规模小，市场开发面积小。进入到2010年，随着调控的介入，房企由暖春进入了寒冬，要想走过这个冬天，

房地产行业就是要积极的面对。

第一，我们要对机制进行大调整，我们房地产的问题基本上是跟体制碰撞的，是体制，机制不健全，不完善，缺乏正确的运行轨道，导致了房地产市场的泛滥。要解决这个问题，我想就是要从法律上解决，比如说我们最近开发团规定了，开发企业的自有资金要从五千万发展到到一亿，再一个是制度转型的呼吁，我们的宏观制度要稳定，我认为过去我们大的作品都是在繁华的年代，我们这种调控之下，甚至波动都是不利于我们房地产好的作品出现，因为每一次的调控波折过大，大家一会儿踩刹车，在这样的情况下要做出好的作品是很难的，所以我们需要政策的稳定，包括我们微观企业的稳定。还有要产权转型。产权，是信任的载体，是企业自主经营的内生动力，是创造品牌和信誉的坚实基础。我们的国企央企都是因为国家的垄断的资源和政策，其实算算根本不盈利，但是他们的收入相当的高。在这样的情况之下，他们有好的政策护着它，有好的资源给它，怎么会创新呢？所以绝不能国进民退，这就是我们国进民退最大的问题导致了产权虚置。

第二，市场要大洗牌，伴随着调控政策，8月，上市房地产企业销售业绩更是出现首次的下滑，房地产业的洗牌运动正在悄然的进行，万物适者生存，房地产企业也是如此。造成这个原因，第一是金融倒退，刚才我们也讲了金融和房地产必然洗牌的，再一个就是环保的问题，我们很多的环保过不了关，我们很多的建筑在建筑的过程当中，能耗占全部总能哈的49.5%左右，建筑生命周期当中对环境是有污染的，如果我们房地产不进行绿色改革，那么我们对世界是无法承诺，我们必须要升级为环保高效的建筑企业。还有一个是内生倒逼，是自己要改，要创新，并不是要我改要我创新。现在我们大部分的房地产企业都是挂羊头卖狗肉，你不转型是不行的，特别是从环保的角度来看，真正可以做到的有几个呢？不多啊。下面我们讲美国在这方面做得就比我们好，奥巴马上台之前，美国有一万套的房子进行节能改造，而且奥巴马已经把这个数字提升为一千多万套，我们要去房地产化的话，必须要倒逼自己，要创新。这一点我们大家必须有共同的认识，本来这一次的会议我们还想搞南京宣言，由于程序比较复杂，其实主要就是讲低碳环保绿色。

二，产品定位要创新，这几年，老百姓买房子关心的是地段和价格，对产品的内涵不关心，开发商无论盖什么样的房子都能卖出去，随着经济发展和人们生