(最新模板)房地产开发类项目调查模版

信贷业务调查报告(房地产开发类)受信人全称：

申报机构：

受信人归属集团：

本次授信性质：

本次授信种类：

信用评级：

授信金额（元）：

授信敞口（元）：

期限（月）：

利/费率说明：

担保内容：

授信业务品种：

主办调查人员：联系电话：

协办调查人员：联系电话：

一、授信人基本情况

(一)基础信息

企业全称企业类型

营业期限员工人数

成立时间注册地址

法人代表实际控制人

注册资本（万元）实收资本（万元）

注册资本和实收

资本差别原因

经营范围

所属行业开发资质

（二）股东构成

股东名称股权比例是否为逃废债企业

（三）控股股东的股东构成

股东名称股权比例（%）是否为逃废债企业

（四）下属核心企业

名称股权比例是否为逃废债企业无下属公司

（五）其他关联企业

名称与授信人关系是否为逃废债企业（六）企业股权架构及主要股东情况

股东名称 注册资本

实际投入资本 占认缴资本比例(%)

RMB

占注册资 本比例（%）

第一次验

资

（RMB ）

本次投资RMB 折

合

RMB

RMB 合计

合计

2、企业架构情况： 序号 公司名称 法人代表 注册资本 股东姓名 出资金额 出资方式 股权比例

3、主要股东（实际控制人）的情况： 姓名 性别

职务 出生日期 籍贯（出生地） 国藉 文化程度 本单位服务时间 身份证号码 从事本行业时间

有无不良信用记录

是否在逃废债企业任职

工作经历

个人资产情况

产权人 地址 产权证号

估值（万元）

合计

个人负债情况贷款品

种

贷款金额

（万元）

抵押物

月供

（元）

期限

4、管理层评价：

（七）历史沿革及股权变迁情况

已开发项目情况项目名称

总建筑面积

（m2）

已销售面积/

已销售比例

项目类型已销售总收入投资比例

正在开发项目情况项目名称总投资额资金缺口抵押状态

预售面积及比

例

投资比例

土地储备情况

（二）其他情况：

1、企业基本情况简介：

2、项目简介：

3、目前投资推进情况：

4、我司授信计划：

是否关联交易是否重叠

客户

授信策略

分类

首次授信

时间

（二）本次申请情况

业务种类授信额度授信敞口授信余额敞口余额期限

（月)

担保方式资产分类

贷款

担保内容

授信业务品种及其他

主要授信条件

（四）在我司总体授信情况

业务种类授信额度

(万元)

授信敞口

（万元）

授信余额

（万元）

敞口余额

（万元）

期限

（月)

额度到期

日

担保方式资产分类

（七）同业授信情况

授信银行名称业务种类授信额度（万元）授信敞口（万元）授信余额

（万元）

敞口余额

（万元）

担保人/

物

资

产

分

类

合计（万元）---- ----

（八）贷款卡查询信息（截至 2013年 2月28 日）

1.贷款卡状态

2.未结清不良信贷信息

3.历史不良记录

4.未结清业务信息

5.对外担保信息

6.说明

（九）预警及其他重大事项：

1、重大风险因素核查：1、被银监会/局通报，列入大额授信客户风险信息；

2、被证监会通报、立案调查等；

3、列入总、分行信贷业务预警通报名单等；

4、因重大安全事故、环保事件等被安全或环保部门立案、通报或处罚等；

5、被法院立案、起诉、查封、保全、执行等（须查询全国法院被执人信息系统）；拖欠工资、税款等；

6、被媒体披露不正常、不正规的经营活动；涉及民间借贷、高管人员赌博；

7、订单大幅减少、开工不足、财务状况急剧恶化；

8、原材料大幅跌价，存货跌价损失巨大；

9、担保链出现问题，代偿风险显现；

10、抵质押物价值明显下跌或变现困难，或抵押物空置时间长可能被无偿收回；

11、重大股权变更、股权纷争、重大人事变动；

12、所属集团、关联企业出现上述情况。

如出现以上事项，请具体说明相关情况：

均未出现上述事宜。

2、实际控

制人人行

个人征信

信息：

3、其他预

警系统信

息：

无

四、财务情况分析（单位：万元人民币）

报表时间2009/12 2010/12 2011/12 2012/12 评论

资产和负债和所有者权益总资产

流动资产

其中：货币资金应收账款

应收票据

预付账款

其它应收款

存货

非流动资产

其中：固定资产在建工程

可供出售金融资产

持有到期投资长期股权投资投资性房地产无形资产

总负债

流动负债

其中: 短期借款

应付票据

预收账款

应付账款

预提费用

一年内到期的非流动负债

其他应付款非流动负债

其中: 长期借款

应付债券

股东权益

其中:股本

资本公积

盈余公积

未分配利润少数股东权益

盈利能力销售收入

销售增长率%

销售毛利润率% 营业利润率% 利润率变动率% 投资收益

利润总额

当期折旧及摊销

净利润

营运能力应收账款周转天数

存货周转天数

存货周转天数变动率%

应付账款周转天数

一般经营循环资金周转量

现金流量经营活动净现金流量

投资活动净现金流量

筹资活动净现金流量

净现金流量

还债能力资产负债率%

流动比%

速动比%

利息保障倍数

或有负债/ / / /

重要会计科目明细：（截至2012 年 12 月 31 日）单位：万元

1、货币资金：

2、应收账款：

前五大客户金额与受信人是否有关

联关系

原因/内容

合计-- -- 3、预付账款：

账龄均为一年以内

前三大客户金额与受信人是否有关

联关系

原因/内容

合计-- -- 4、其他应收款：

前三大客户金额与受信人是否有关

联关系

原因/内容

合计-- --

1、固定资产：

序号房产面积权属人融资情况

合计

6、存货：

7、投资类科目：

8、无形资产：

9、应付账款

前五大供应商金额与受信人是否有关

联关系

原因/内容

合计-- -- 10、其他应付款

前三大债权人金额与受信人是否有关

联关系

原因/内容

合计-- -- 11、预收账款：

五、营业收入及利润核实

（一）纳税信息核实：

增值税报税销售收入增值实缴税

额

营业税报税营业收

入

营业税实缴税额

所得税报税利

润

所得税实缴

税额

上年度 / / / / / /

本年度当

期

/ / / / / /

（二）其他税务情况：（2012年12月）

土地使用税

印花税税

房产税

营业税

土地增值税

所得税

纳税异常情况说明

（三）其他核实方法：

六、授信项目情况分析

（一）项目基本情况：

项目名称地理位置

占地面积（㎡）容积率

土地总成本（万元）楼面地价（元/㎡）

具体建筑规划

总建筑面积（㎡）

计容积率面积（㎡）独立住宅多层住宅高层住宅

商业

办公

其他（）

自用及公共建筑合计

不计容积率面积（㎡）地下室

地下车库

其他（制冷机房、水泵房、配电房、发电机房等）

合计

土地使用年限

土地性质（划拨、出让）土地用途

《建设用地批准证书》号《建设用地规划许可证》号《建设工程规划许可证》号《建设工程施工许可证》号《预售(销售)许可证》号

权利人是否一致

项目建设周期（起始时间）项目建设形象进度

施工单位名称/资质监理公司名称/资质

施工单位、监理公司是否借

款人的关联公司

项目销售面积（㎡）项目销售面积占比%

项目出租面积（㎡）项目出租面积占比%

预计销售均价（元/㎡）预计出租均价（元/㎡）

（二）项目市场分析和市场定位：

一、当地房地产行业发展环境及现状分析

商圈内典型商业的租金价格表

重要路段商业业态情况

街道 主要业态 特色商业 知名企业

商业类别 项目名称 一层(元/M 2) 二层(元/M 2) 三层(元/M 2) 四层(元/M 2

)

住宅底商

\

\

二、比较周边项目情况: 项目名称 项目性质 开盘销售时间 销售均价（元/㎡） 已售比例（%）

与本项目对比优势 与本项目对比

劣势

三、 项目的市场定位及优劣分析： 一、 项目的市场定位：

二、 项目的SWOT 分析：

优势（Strength ）

劣势（Weakness ）

机会（Opportunity ）

威胁（Threat ）

三、政策资源分析：

企业政策资源分析

国家

地区

行业

股东

（三）项目合规性分析：

土地来源合规性

“四证”办理情况

自有资金投入比例

其他合规性审查

（四）资金来源与运用分析：

1. 项目资金缺口分析

投资估算筹资安排

类别金额（万元）实付金额（万元）类别金额（万元）已筹资（万元）土地成本（按

实收资本

类别列示）

（1）补交地价

预售/预租收入

款

（2）拆迁补偿股东借款

前期工程费我司借款

建安工程费他司借款

基础和配套设

质量保证金

施费

其他费用其他资金来源（请说明）

（1）开发间接

资本公积

费

（2）财务费用未分配利润

（3）管理费用

装修工程费

资金缺口及落实情况合计

分析（重点分析总投资缺口额，

自有资金来源是否落实，工程费

用是否预算充分，计算依据是否

合理，可行性研究报告存在问

题）：

2、项目现金流测算

项目经营收入预测以及依据

一、项目经营收入预测

1.现有租金水平状况：

楼层面积（M2) 用途租金单价（元/M2）

租金收入如下：

楼层面积（M2) 租金均价

（元/M2）

每月收入租金

总额

（万元）

项目金额

可售面积（平米）

销售均价（元/平米）

销售率

销售收入（万元）

减：税金（按销售收入的8.5%计）

销售费用（按收入的3%计）

净现金流入（万元）

2.物业售卖收入如下：

项目金额

可售面积（平米）

销售均价（元/平米）

销售率

销售收入（万元）

减：税金（按销售收入的8.5%计）

销售费用（按收入的3%计）

净现金流入（万元）

3.自营收入如下:在预测现金流时，以上各项收入按每年5%的增长率计算。

序号项目每月收入租金总额

（万元）

说明

合计

二、项目成本费用估算

序号项目合计2013年2014年2015年

一现金流入

1 商场租金收入

2 自营收入

2.1 停车位收入

2.2 管理费用

3 物业售卖

3.1 写字楼物业

3.2 负一楼商场

二现金流出

1 开发建设投资

1.1 开发成本

1. 项目开发期间成本

2.营运成本

3.税金及附加

全部投资现

金流测算表 单位：

万元

1.2 开发期间费用 1.3 装修

2 营运成本 2.1 人工费 2.2 能源费 2.

3 维修费 3 税金

3.1 租金综合税金 3.2 自营综合税金 3.3 销售税金

三

净现金流量

累计净现金流量

项目现金流测算（包括银行融资）：根据房地产的售卖规律，下半年是旺季，因此在分析时假设下半年的售卖占比为60%，出租是上下半年各占50%。 序号 项目---年度

2013年度 2014年度 2015年度 上半年 下半年

上半年

下半年

上半年

下半年 (1) 资金来源（①＋～＋⑦） ① 销售收入 ② 出租收入 ③ 其他收入 ④ 自有资金 ⑤ 我司借款 ⑥ 他行借款 ⑦ 其他负债

(2) 资金运用（①＋～＋⑦） ① 开发成本费用 ② 经营成本 ③ 经营税金及附加 ④ 土地增值税 ⑤ 所得税

⑥ 我司借款本金偿还 ⑦ 他行借款本金偿还 (3) 盈余资金 (4)

累计盈余资金

(5) 期末我司贷款本金余额

(6) 期末他行贷款本金余额

（五）项目效益估算：按我司贷款期限4年计算

序号销售分项名称面积单价总额

备注说明（㎡）

（元/

㎡）

（万元）

负一楼销售

写字楼销售

商场出租

其他收入

（1）收入合计

（2）开发成本

（3）销售税费

（4）经营费用

（5）税金及附加

（6）土地增值税

（7）所得税

（8）总成本

（9）净利润

（10）成本净利润率

分析（重点分析总投资缺口额，自有资金来源是否落实，工程费用是否预算充分，计算依据是否合理，可行性研究报告存在问题）：

（六）项目偿债能力分析：

1、销售率偿债平衡点：

销售率偿债平衡点=（我司贷款+他行贷款+销售收入再投入建设资金+经营税金及附加+土地增值税+所得税+其他需在我司借款偿还之前偿付的负债）/总销售收入*100%。

*其他需在我司借款偿还之前偿付的借款：包括借款到期时间在我司贷款到期时间之前的其他银行的借款、股东借款或关联公司借款等。

说明：

2、敏感性分析

项目成本利润率销售率偿债平衡点

基本方案

项目租售上升5%

项目租售下降10%

敏感性分析:

说明：

（七）操作流程

（八）项目其他需说明情况：

一、项目现状

二、项目的市场定位及优劣分析：

附：目前以文本确认租赁与意向的商户情况如下：