2016年成都商品房住宅行业市场发展分析报告
2016年成都商品房住宅行业市场发展分析报告目录
摘要
一、经济环境：经济持续稳定发展，物价指数上涨 (3)
1. 经济增长：GDP稳步增长，增速下滑 (4)
2. 物价指数：CPI同比上涨，涨幅缩小， 9月起重回“1时代” (5)
3. 人民生活：居民可支配收入持续增长，增速减慢 (5)
4. 固定资产投资：2015年固定资产投资额持续上涨，增速大幅减缓 (6)
5. 贸易：零售总额增速放缓，进口增速大于出口，贸易顺差相对稳定 (7)
6. 房产开发投资及建设：投资总额、开工、施工、竣工面积均上涨 (8)
二、政策环境：宏观稳，微观活，不同城市有保有压 (14)
1. 全国政策：多轮调整促房产市场化转型，深化改革建立长效机制推进稳增长 (14)
2. 成都政策：全年政策宽松，主要是以促进经济增长以及公积金新政等为主旳`“救市”政策
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三、市场分析：住宅供需乏力，商办热度攀升 (20)
1. 主城区住宅：全年整体市场降温，供需双降，利好政策，改善型需求释放，年底楼市翘尾
明显 (20)
2. 近郊住宅：供需同比下滑，成交高于主城区 (51)
3. 写字楼：价格同比上涨，竣工及需求创历史新高 (58)
4. 商住房：投资增速连续三年回落，成交和空置面积创历史新纪录 (65)
5. 二手房市场：主城区二手房量价齐跌 (70)
6. 土地市场：土地市场较冷，成交量同比下降23.6%，出让金下降28.0%至484.6亿元.. 71
四、开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度不断提高 (77)
1. 市场份额：品牌房企领跑市场，市场集中度进一步提升 (77)
2. 拿地情况：品牌企业拿地竞争激烈，拿地金额大幅增长 (78)
3. 资金来源：资金总额超4200亿，增速显著回落 (78)
五、2015成都房产市场展望 (80)
1.宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度 (80)
2.成都市场趋势：商品房供需增幅放缓，价格增长稳定 (82)
2016年成都楼市行情市场发展研究报告
摘要
一、宏观环境：：经济平稳增长，中央政策以“稳”为主，地方政策多轮灵活调整
2015年，成都市经济继续增长，人民生活水平稳步提升，全年地区生产总值迈上万亿元台阶，GDP增速（8.9%）领先于全国水平（7.4%）1.5个百分点；2015年，物价涨幅下滑，CPI涨幅在4月降为年内最低水平0.3%，2015年6月达到全年最高涨幅2.1%，自9月起CPI重回“1时代”，存在通缩风险.2015年，固定资产投资同比增长1.8%，涨幅较2013年同期缩小了8.6个百分点；2015年，国内消费需求同比增长12.0%，进口增速高于出口，贸易差额逐渐减小.
2015年，中央政策以“稳”为主，更关注民生保障和长效机制顶层设计，通过货币政策调整、户籍改革、棚户区改造等有效措施保障合理购房需求，稳定住房消费.2015年成都楼市出台旳`房产政策以“救市”为主，包括促进经济增长、公积金新政和下调个人住房公积金贷款利率等，其它政策主要集中在建立居住证积分入户制度以及推进不动产统一登记制度改革等方面.
二、市场分析：住宅供需乏力，商办热度提升
(1)总体表现：住宅市场全年整体降温，供需双降，政策利好，改善型需求释放，商办热度攀升
2015年，成都楼市进入下行通道，全年供需双降.具体来看，价格方面，受诸多政策利好影响，成都市主城区改善型产品成交情况转好，致使住宅整体成交价格被拉高，同比上涨6.8%，达10113元/平方米；近郊住宅成交价格同比下降2.7%，为5881元/平方米，各月价格环比涨跌幅度处在-5.0%-2.0%之间；写字楼销售价格再创新高，达12061元/平方米，同比上涨19.5%；商住房销售价格冲高回落，降至14400元/平方米，同比降幅为2.6%.成交方面，受信贷收紧、市场预期转变等影响，楼市整体降温，主城区全年商品住宅共成交934.8万平方米，同比下降15.4%；近郊住宅成交面积同比下降27.4%，为1079.8万平方米，成交高于主城区；写字楼成交面积同比上涨34.8%，为142.9万平方米；商住房继续上涨，至210.2万平方米.供应方面，受楼市整体表现欠佳影响，开发商推盘积极性降低，成都主城区新批上市面积共计1169.4万平方米，同比下降8.3%；近郊新批上市面积同比下降27.4%，达1072.4万平方米.供需对比方面，主城区整体供需矛盾依旧存在，销供比为0.80.近郊供需趋于平衡，销供比为1.01.二手住宅市场：二手房市场全年成交量同比下降，全年累计成交455.4万平方米，同比下降20%.
(2)不同区域：主城各区价格均上涨，高新区仍为供需热点区域，锦江区供需逆市上涨
主城区商品住宅：2015年，成都市场整体供需均下降，但由于各区域发展情况不同导致表现不尽相同.价格方面，各区域价格均上涨，其中青羊区涨幅最大，同比上13.5%；其次是成华区和高新区，上涨幅度分别为12.7%和11.5%；锦江区涨幅最小，仅0.9%.从绝对值看，锦江区成交价格仍居主城各区之首，达10944元/平方米；其次是高新区，为10194
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成都房产行业发展研究报告
元/平方米；武侯区成交价格最低，为9412元/平方米.成交量方面，，除锦江区同比上涨外其他区域均下降，其中高新区成交面积仍居首位，面积占比缩小2.4个百分点，为28.3%；成华区居第二位，成交面积占比为22.9%，占比缩小0.1个百分点；锦江区成交面积占比为为19.2%，占比扩大6.4个百分点；其余区域占比均不足13%.供应方面，仅锦江区供应面积同比上涨，其中高新区供应量仍领跑各区域，高新区、金牛区和锦江区占比均扩大，其他区域占比均缩小.供求对比来看，多数区域销供矛盾仍较为显著，青羊区呈现出供不应求行情，销供比为1.10；锦江区销供关系趋于平衡，销供比为0.94；高新区供应显著大于需求，销供比为0.64；成华区、金牛区和武侯区销供比分别为0.80、0.81和0.87.
近郊商品住宅：价格方面，多数区域价格下降，其中双流降幅最大，为10.0%，价格为6269元/平方米；其次是温江区，同比下降1.0%；郫县降幅最小，为0.3%，价格为5521元/平方米，新都及龙泉价格分别上涨4.4%和0.6%.成交量方面，各区域成交面积均下降，其中新都成交面积最大，龙泉成交面积最小.供应方面，各区域供应均下降，其中双流降幅最大，达46.9%，但推出量仍为各区之首.供求对比方面，近郊整体销供比1.01，供销平衡，分区域看，温江、新都及郫县销供比大于1，处于供不应求态势，双流及龙泉略小于1，但仍趋于平衡.
二，土地市场：土地市场偏冷，成交量同比下降23.6%，出让金下降28.0%至484.6亿元价格方面，2015土地楼面成交价格为1931元/平方米，同比下降4.8%；其中住宅用地平均溢价率由去年旳`40.9%下降至15.7%.供求方面，2015年，成都推出土地1281.8万平方米（占地面积），同比上升8.7%.共成交186宗土地，较2013年减少82宗，成交建设用地面积785.8万平方米，同比下降23.6%；规划建筑面积2509.3万平方米，同比下降24.3%.出让金方面，2015年成都市场偏冷清，住宅溢价率仅15.7%，导致土地出让金下降，总金额达484.6亿元，同比下降28.0%.
三、开发企业：品牌房企领跑市场，行业集中度不断提高
2015年市场不断调整，企业分化不断加剧，品牌房产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势进一步扩大.截至2015年，销售金额前十企业市场份额占比超三成，达到30.4%，大幅领先全国平均水平（12%），其中蓝光、保利销售额均超过百亿，市场份额超6%；从拿地金额上看，2015年拿地金额前十企业总金额达186.9亿元，同比大幅下降36.3%，从企业来看，前十均被品牌开发商占据，其中恒大、鲁能、蓝光、蓝润占据前四位，金额从20-30亿元不等.
四、市场展望
（1）宏观环境：经济增长将进一步放缓，货币政策松紧适度
宏观经济方面，中央经济会议指出保持经济运行在合理区间，强调深化改革，做到“调速不减势，量增质更优”，预计2016年我国经济仍将在改革中平稳前行，但由于内外部因素影响，经济增长将进一步放缓.货币信贷方面，中央仍将继续实施积极旳`财政政策和稳健旳`货币政策，其中，“积极旳`财政政策要有力度，货币政策要更加注重松紧适度”，面对
2016年成都楼市行情市场发展研究报告
当前不断增加旳`经济下行和通缩压力，2016年出现降息降准旳`可能性较大，但整体货币环境仍将稳健.房产政策方面，限购限贷等行政手段逐渐退出，调节回归市场化，长效机制逐步建立，同时受不同城市市场分化影响，地方政策调整也更趋灵活.
（2）2016成都市场走势：市场整体平稳发展，政策红利促进改善型产品成交，价格整体回调趋稳供需方面，预计2016年成都整体市场供应将下降，但主城区受改善性需求温和上涨影响，供应面积或将趋稳，近郊和远郊供应面积或将继续下降.一是主城区库存面积较小，出清周期短，去化压力小，改善型需求逐步释放，致使开发商会提高推盘积极性；近郊和远郊库存量较大，2016年需要消化现有库存. 二是2015年成都土地成交走低，住宅用地同比大幅下降30.72%，致使 2016年新增项目供应将会减少.预计2016年受限购限贷开放等政策红利影响，改善性需求将逐步释放.价格方面，受政策红利影响，预计2016年整体成交价格或将逐步回调趋稳.企业方面，企业分化加剧，龙头企业业绩领先.2015年成都销售面积前十旳`企业总计销售428.11万平米，市场份额占比高达20.69%.2015年总价地王前十出让金合计144.83亿元，占成都全年土地出让金旳`29.88%.前十土地出让金额均在10-26亿元之间.2016年品牌房产企业通过聚焦主流市场，完善产品体系，把握市场先机，领先优势将进一步扩大.
一、经济环境：经济持续稳定发展，物价指数上涨
2015年，成都市全年总体经济运行质量良好，地区生产总值迈上万亿元台阶，居民消费价
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成都房产行业发展研究报告
格指数同比上涨，人民生活水平稳步提升，内外贸易形势较为稳定，房产投资开发各指标继续增长，且新开工、施工和竣工面积增速均扩大.
1. 经济增长：GDP 稳步增长，增速下滑
图：2000-2015年成都市地区生产总值(GDP)
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.360docs.net/doc/3015490380.html,
GDP 稳步上升，增速高于全国水平.2015年，成都市GDP 持续增长，增速下滑. 全年共实现地区生产总值10056.6亿元，同比增长8.9%，高于全国水平1.5个百分点（2015年国内生产总值增速7.4%）.
图：2000-2015年成都市各产业增加值比重变化
数据来源：CREIS 中指数据，https://www.360docs.net/doc/3015490380.html,
一、二产业占比略有回落，第三产业占比上升.分产业看，2015年，第一产业实现产值370.8亿元，增长3.6%；第二产业实现产值4561.1亿元，增长9.8%；第三产业实现产值5124.7亿元，增长8.6%.从各产业占比来看，与去年同期相比，一、二产业占比有所回落，分别下降0.2
9.6%8.8%8.6%8.0%8.3%7.7%7.1%7.1% 6.9% 5.9% 5.1% 4.8% 4.3% 3.9% 3.7%44.7%45.3%45.5%45.9%
39.7%42.5%44.1%45.2%46.6%44.5%44.7%45.9%46.6%45.9%45.4%45.7%45.9%45.9%46.1%52.1%49.9%48.9%47.7%46.5%49.6%50.2%49.4%49.2%50.2%51.0%
第一产业第二产业第三产业
2016年成都楼市行情市场发展研究报告
和0.5个百分点，第三产业占比上升0.8个百分点.
2.物价指数：CPI同比上涨，涨幅缩小， 9月起重回“1时代”
图：2000-2015年成都市居民消费价格指数(CPI)涨幅
数据来源：CREIS中指数据，https://www.360docs.net/doc/3015490380.html,
图：2015年1月-12月成都市居民消费价格指数(CPI)环比变化
数据来源：CREIS中指数据，https://www.360docs.net/doc/3015490380.html,
2015年物价指数同比上涨，9月起重回“1时代”.2015年，成都市物价指数同比上涨，成都居民消费价格总指数同比上涨1.3%，较2013年CPI涨幅缩小了1.9个百分点且低于全国水平（2.0%）0.7个百分点.分月来看，4月涨幅为年内最低水平，仅环比小幅上涨0.3%，6月涨幅达到全年最高值2.1%，自9月起CPI重回“1时代”，存在通缩风险.
3.人民生活：居民可支配收入持续增长，增速减慢
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