解读房屋产权性质

解读房屋产权性质

2007-12-04 14:29:05| 点击:0| 评论:0| 好评:0| 坏评:0|第1页/共4页<< 上一页|下一页 >>

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侠客：yangxiaodong_rea

yangxiaodong_rea 侠客文章

目前有很多人对房子的房屋性质不是很明确,为了让买房人和卖房人对房子有更深一步的了解,大致把目前房屋的产权性质做一下分析,

目前北京市的房产从房产所有性质分类可以分为两类：

1、产权房

2、使用权房现在从法律角度来说，使用权房交易是违法的（按目前使用权房的交易方式），因此我们先讨论产权房。产权房从房产性质上来细分可以分为以下几类房源：

1、商品房

2、已购公房（含央产房）

3、经济适用住房（其实应该包含在商品房内，但是由于房产交易的特殊的性，这里将它单独取出讲解）

首先讲解商品房。在说商品房的时候，我们先要分析目前国家现行的房屋、土地政策。在我国，房屋和土地是分开的。由于房屋是建在土地上的，因此实际上有房就有地，但是拥有房屋的产权并不代表拥有房屋所在土地的使用权（产权）。中国的土地是国家（集体）所有制。因此，我们个人只能拥有土地的使用权。但是，我们是可以拥有房屋产权的。产权代表什么？代表国家认可的私有财产，而根据现行法律，私有财产是神圣不可侵犯的（最近增加的法条）。根据上述两点表述，我们可以得出结论：商品房就是同时拥有房屋产权和所占土地使用权的房产。（注意：特殊的商品房，通过特殊手段拿地，结果出让时产生高额土地出让金，并该金额由客户承担。如安慧北里雅园，需要补交5％-8％的土地出让金！！）

其次讲解已购公房。在前些年，因为我国的土地所有权性质的问题（国有、集体所有），所以国家一直忽略了土地其实也是一种商品，商品就可以经过流通并增值。于是，当改革开放的春风吹过的时候，政府突然发现：恩？！！土地是有价值的而且是价值很高的商品，但是由于以前政策的错误，现在再加收土地出让金却来不及了（法律概念：法律的不可逆追溯性）。在加上房屋改革的进一步进行，于是产生了一种特殊的房产。这种房产的特殊性在于，业主只有房屋的产权而没有法定土地使用权，但是却拥有土地的实际使用权。这种房产性质体现在房屋所有权证上就是：在房本的首页页面上有一个红章（成本价购房）。这种房产在维持原产权性质的前提下，原业主享有和商品房业主同等的权利（例如：出租、出售、抵押等），但是国家为了收回土地出让成本，于是规定：这种房产在上市交易的时候，由购买方按当年的成本价的百分之一和面积的乘积缴纳土地出让金。在交纳土地出让金后，即客户购买房屋后，房产性质发生改变，房产性质由已购公房变更为‘商品房’。这里再说央产房。其实央产房很简单，它首先肯定属于已购公房的范畴。但是，由于它的原产权单位比较特殊，是中央在京单位或中直机关，所以就有了央产权的概念。在2003年10月1日前，央产无法上市的主要原因是：国家以安全为由不让央产房上市交易。当然这个理由比较可笑，后来国家也意识到这个原因（的可笑），同时还为了房产交易中产生了大量收益以及平议国家房价的目的，国家在2003年10月1日央房正式上市交易。但由于历史原因，央房交易还是有种种限制，如部级干部的房产禁止交易，所有央房上市都需要有央产房住房档案等（临场补充查档原理）。（央产的判断：看购房协议）

最后谈谈经济适用住房。其实严格来看，经济适用住房应该列入商品房范畴，因为经济适用住房是交纳过土地出让金的。但由于其特殊的交易流程和特殊的购买人群限制，因此这里特别讲解。首先，经济适用房是政府为解决中低收入家庭的住房问题而推出的政府限价住房。其大概操作模式为：政府将某块地以最低价（不加土地增值收益及不加收综合地价款）出售给开发商，作为条件国家也限制了开发商的赢利空间（国家规定房价）。而对于购买人，国家同样作出限制：1、购买人需要拥有北京市长住资格。2、购买人家庭年收入需要低于北京市规定标准。

3、购买人家庭人均居住面积未达北京市最低标准。（注意家庭的概念）但是请注意，这些规定只是限定‘国家立项’的经济适用住房，而无法限定其它种类的经济适用住房。在这里引入一个重要的概念：经济适用住房的分类！大体，经济适用住房可以分为以下几类：

1、国家立项的经济适用住房。

2、非国家立项的经济适用住房或称为类经济适用住房。

3、按经济适用住房管理的房产。

什么是国家立项的经济适用住房呢？简单说就是购买国家土地，并按照国家的经济适用住房审批建设的房屋。该房产的首页上盖有‘经济适用住房’的红章。该房屋的特点是：原业主肯定是从开发商处购买。类经济适用住房呢？在国家房改政策变更后，国家从实物分房变为货币分房，但是由于货币分房的可操作性低的问题，因此国家稍稍变更了政策，允许各个单位变相的货币分房。即各有条件的单位（自己有闲置土地的单位）自行建设房屋，并以建设成本价出售给自己的职

工。由于这种房产的价格远远低于周遍的商品房价格（同时也存在土地使用权的问题），因此该种房产在领取房产证的时候，是按照类经济适用住房的性质领取的。但是注意，该房产证的首页上也有‘经济适用住房’的红章。此类房产的特点是原业主从原产权单位购买。最后，就是按经济适用住房管理。该种房产的出现比较复杂，一般是由于拆迁产生的此类情况比较多，还有部分单位分房也可能出现这种房产，其他情况不再累述。

上文记述了经济适用住房的细分，这时出现了一个问题，这几种经济适用住房是一样的吗？过户流程相同吗？答案是：不同！首先国家立项的经济适用住房需要满足五年内和五年外的交易条件（交易条件视培训对象选择讲解）。类经济适用住房和按经济适用住房管理的房产则没有五年内或五年外的限制，而是可以随时交易，并且对购买人也没有限制，唯一的要求是：购买人需要交纳土地出让金。既然过户流程和收费标准不一样，我们怎么区分呢？其实很简单，按经济适用住房管理和经济适用房这两个章就可以区分上述两种房产，而国家立项的经济适用住房和类经济适用住房的区分只要看购房合同即可。因为，只要是国家立项的经济适用住房出售方都是开发商，而类经济适用住房的出售方都是某单位。

最后我们再简述一下使用权房的问题。其实使用权就是一个租赁行为。只不过因为某些历史原因导致该种房产固定由某个人承租（从使用权证上可以看的很清楚，就是承租关系）。因此说使用权不能交易，如果交易就是违法行为。举个例子，如果**人承租了某处房产，然后将该房产的承租权转让（在租赁协议中明确规定不得转租）并获取利益，这时**人的行为是合法的吗？显然是违法的，因为他没有获得转租委托权。同时就算他获得了转租委托权，其中的收益在没有明确标示的时候也应该归属原产权人。但是在实际操作中，我们还是在操作使用权房的，但是注意，我们在这种交易过程中使用的交易手法是：“房产交换”，卖方“包过户”这种行为是国家房地产交易法所允许的。

其他产权：乡产、校产、军产的产权简述。

目前市场上我们可以碰到的房产除了上述房产外还有部分其它种类房源。其中值得比较特殊的是校产、军产和乡产。

所谓校产是原产权单位为学校的房产。这类房产按国家规定是属于受限上市范围的。为什么叫受限呢？即该部分房屋在上市的时候，需要学校进行判断是否在教学区内。既然是学校判断，因此基本可以认为，学校让卖就可以卖，学校不让交易就无法上市。

军产的原产权单位是军队。该部分房产无法上市交易的主要原因是为了国家安全。但是请注意，有部分军产曾经由军队转为地方，该部分房产虽然购房协议上的原产权单位是军方某部门，但是只要有转移文件，则该部分房产归属为北京市，所以这些房产是可以交易的。

最后说乡产。其实乡产就是违章建筑。按照目前国家的土地管理法规定。土地是不可以擅自变更使用性质和使用人的。而目前现存的乡产基本上都是由某乡政府擅自变更了土地使用性质（由耕地变更为建筑用地），并建设房屋，所以这些房

屋从法律上界定就属于违章建筑。也就是说，如果不考虑社会现实问题（社会的稳定），国家可以随时拆除这些建筑。由于上述原因，所以乡产无法上市交易。当然，有部分乡产通过和开发商及其他利益相关部门达成了一些协议，使部分乡产可以变为合法产权，这些房子在产权合法化后，我们还是可以操作的。

在房产交易过程中的几个重要年代问题

1、产权年限和土地使用年限

在日常的工作过程中，我往往会听到客户或某些经纪人谈到产权70年的问题。这个产权70年是正确的吗？这个论点是错误的，产权是没有年限限制的。产权可以无限的延伸，当然是在现政权不变的前提下。但是这个70年的产权论是如何出现的呢？其实，这是客户将土地使用年限和产权年限搞混了。前面我们已经了解了目前国家的土地和房产政策，我们已经知道完整房产权的两个组成部分。所以，这里就可以得出结论。房屋产权是无限延伸的，而土地使用权是自交纳土地出让金或开工许可日期起算70年的土地使用权（限住宅用地）。所以这个问题经纪人必须要有一个明确的概念。

2、房屋质量保证年限

在目前涉及的年限问题中还有一个建筑质量保证年限。房产是商品，只要是商品就有保质期。目前国家规定现有的三种房屋的建筑保质年限如下：

A、砖木混合：10年。（但是并不代表十年后就拆除，例如故宫等古建筑，也是砖木混合。可是，银行却不与贷款，因为保质期太短，这就是买卖平房银行不与贷款的主要原因。并且，按这个原则，就算是有人要购买前门，他也要付现。）

B、砖混：50年。

C、钢混：70年。

实际上，所有的房产在到期后，不一定会拆除。到期后会按照国家的标准再次进行质量鉴定，如果合格则可以缴纳一定费用后继续使用（居住）。