青岛九九佳实业发展有限公司房地产项目可行性研究报告
青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）项目
开发建设可行性研究报告
※项目概况
※项目市场分析
※项目优劣势分析
※项目建设与实施计划
※项目风险分析
※投资估算与资金筹措
※效益测算与分析
青岛九九佳实业发展有限公司
2017年11月
目录
第一章项目概况
一、项目名称
二、项目地址
三、项目开发企业概况
四、项目建设背景
五、项目总体概况
第二章项目市场分析
一、项目建设环境分析
二、青岛胶州房地产市场概况
三、结论
第三章项目优劣势分析
一、项目优势
二、项目劣势
三、结论
第四章项目建设条件及实施计划
一、项目选址
二、项目建设内容及建设规模
三、项目建设条件
四、项目规划设计方案
五、项目环境影响
六、项目管理组织
七、项目实施计划
第五章项目风险分析
一、政策风险分析
二、社会风险分析
三、经济风险分析
四、行业风险分析
五、管理风险分析
六、资金风险分析
第六章项目投资估算与资金筹措
一、项目投资估算
二、资金筹措
三、贷款取得与偿还
第七章效益测算与分析
一、收入预测
二、税费率
三、利润预测
第八章项目总结
第一章项目概况
一、项目名称：青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商
住）项目
二、项目地址：青岛胶州市西部商贸城胶高路东段南侧
三、项目开发企业概况：
青岛九九佳实业发展有限公司（以下简称公司）是一家以投资房地产开发和商业地产及酒店为主的大型现代化企业，公司总部设在青岛市，注册资金2000万元。公司成立以来，依托青岛西海岸发展战略布局、胶东新机场繁荣商业优势，公司业务、资产不断发展扩大。
公司现有企业员工200多人。公司股东皆为业内资深人士，研究生以上学历，资金实力雄厚，实践经验丰富。公司下设投融资部、技术部、拓展部、法务部等部门，拥有房地产开发经营、建筑设计、营销管理、法律、财务、计算机等各类专业人才，是一支整体素质高、技术力量雄厚、竞争能力强、发展潜力巨大的优秀队伍。
公司秉承“一言九鼎，诚信立业”的企业精神，坚持以产品品质为核心，不断为客户创造价值。同时，公司奉行创新、求实、敬业的服务理念，不断探索顺应时代要求的专业经营开发之道，在借鉴国外求经验的同时，深刻分析国内实际情况，运用科学的决策方法和创新的开发理念，将商业运营、房地产经营和资本运作有机结合，并逐步形成了地产开发业务的核心竞争优势。
四、项目建设背景
本地区项目宏观背景
概况胶州市是山东省辖县级市，由青岛市代管。位于山东省东部，山东半岛西南部，青岛市境西部，胶州湾西北岸。胶州市总面积1313平方千米，总人口110万，生产总值980.2亿元。胶州市辖6个街道、6个镇，市政府驻三里河街道。胶州紧靠胶州湾，是进出青岛的桥头堡，胶州湾跨海大桥、胶济铁路、青兰高速、青银高速等，青岛国际飞机场坐落于此，胶州海陆空皆较发达，交通网络密集，是青岛的进出的重要门户。
胶州空间发展策略：向南、向东发展为主，西部、北部优化完善。
东部：强化少海新城的建设，依托胶州湾工业园建设现代化的制造业基地。
南部：结合行政中心的完善和三里河文化中心的建设，形成设施齐全的居住区和教育科研区、集中的商务型和休闲娱乐区。城市生活服务功能向南部延伸。
西部 : 围绕西部商贸区，建设形成区域性商贸中心。
北部 : 依托胶州新机场和现状物流企业，大力发展现代物流业和航空服务业。整合现状工业园，发展加工制造业。
中部 : 调整优化用地布局，搬迁旧城区工业企业，加快城中村改造步伐。完善旧城区综合服务功能，改善人居环境。
经济状态
胶州市是中国经济综合实力百强(县)市, 国家各项社会事业发展快速，被誉为胶州湾畔一颗璀璨的明珠。胶州东部的胶州经济开发区，
是青岛第二个国家级经济区。2015年胶州市生产总值达981.2亿元，多项经济指标增幅居青岛市前列，居民人均可支配收入达26539元。胶州经济技术开发区核心区已落户项目52个,总投资达到575亿元,总建筑面积686万平方米,亩均投资超过400万元,其中8个项目列入青岛市级重点项目。未来,胶州开发区将以更快的发展速度,在青岛打造出一座产业新城。
房地产政策胶州隶属沿海县级市，属于沿海经济发达地区，人均消费水平较高，购买力强，房地产市场较为稳定，楼市执行宽松的调控政策，市场调控为主，调控步伐与国家一致。
胶州属于三线城市，三线城市房地产库存量普遍较高，胶州也不例外，但胶州属沿海较发达区域，经济发达，人均消费水平高，特别是第二产业发展基础雄厚，外来人口占比较大，为房地产市场发展提供较广的客户群体，所以胶州市房地产市场相对一些三线城市较稳定，市场抗干扰能力强。随着青岛飞机场的建设投入使用，未来胶州市场有较大的发展空间。
五、项目总体概况
●项目名称：青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）
●地理位置：胶州市西部商贸区胶高路东段南侧
●总建筑面积：约
其中：商业面积20000㎡
住宅：60000㎡
人防用地：㎡
地下室面积：约㎡
●建筑占地面积：㎡
●建筑密度： %
●总户数：户
●汽车停车位总数：个
●建筑形式：综合性高档多、高层住宅●园区绿地率：％
●预计投入时间：预计2018年1月
第二章项目市场分析
一、项目建设环境分析
1、宏观经济环境分析
根据中国国家统计局7月18日发布的初步核算数据，2017年一季度和二季度的国内生产总值(GDP)同比均增长6.9%，上半年GDP累计增长6.9%。关于2017年中国国内生产总值(GDP)增长，调查结果显示，81%的专家预期2017年中国GDP增长率在“6.7%－6.9%”之间；14%的专家预期在“7.0%－7.2%”之间；5%的专家预期在“6.4%－6.6%”之间。考虑到2016年中国GDP的同比增速为6.7%，因此超过九成接受调查的专家认为2017年中国经济增长将呈现上升的态势。
根据7月17日国家统计局发布的2017年上半年国民经济运行报告，“三去一降一补”扎实推进，政策成效持续显现。2017年上半年，全国工业产能利用率为76.4%，比上年同期提高3.4个百分点。那么，中国目前工业部门去产能情况如何呢？调查结果表明，39%的专家认为“去产能速度适中，状况良好”；27%的专家认为“去产能速度偏慢，影响供给侧结构性改革”；22%的专家认为“去产能速度偏快，需要进行微调”；12%的专家认为“去产能速度过快，需要审慎而行”。总体而言，近四成专家认为目前中国工业部门的去产能速度适中，取得了良好的成果，近三成专家还需加快当前去产能速度，超三成的专家则主张减慢去产能速度。
至2017年6月末，中国广义货币供应(M2)余额为163.13万亿元，同比增长9.4%，增速分别比上月末和上年同期低0.2个和2.4个百分点。那么，2017年中国广义货币供应量(M2)增速如何呢？调查结果表明，63 %的专家预期2017年M2同比增速在“9.1%－9.5%”之间；21%的专家预期在“9.6%－10.0%”之间；14%的专家预期在“ 8.5%－9.0 %”之间；2%的专家预期在“10.1 %－10.5%”之间。总体而言，调查结果表
明，超八成接受调查的专家认为2017年M2的增速将在 9.1%－10.5%之间，预期2017年中国政府将可能保持适度宽松的货币政策。同时，我省房地产业保持平稳健康发展，取得重要阶段性成果，为经济社会发展做出了积极贡献。 2016年，山东省全省商品房施工面积 5.45 亿平方米，完成房地产开发投资 5818 亿元，分别居全国第 2、第 4 位；销售商品房 9180 万平方米，实现销售额 4880 亿元，分别居全国第 3、第 4 位；实现房地产业增加值 2551 亿元，占地区生产总值的 4.3%，居全国第 4 位。城镇居民人均住房建筑面积 37.3 平方米。高速的经济发展带来活跃的房地产市场。房地产的建设满足了广大群众的住房需要。
2、区域经济环境分析
胶州市建设步入工业化加速、城市化提升、市场化转型、国际化拓展的时期。近年来，在上级党委、政府的坚强领导下，按照“五位一体”总体布局和“四个全面”战略布局，坚持“五大发展理念”，牢牢把握“干在实处、走在前列”总基调，围绕“综合实力力争进入全国同级城市前十”奋斗目标，信心不减、指标不降，高标确立“十三五”主要指标体系，积极推进重点功能区建设，着力建设“五地一中心”，加快打造航空之城、物流之城、尚德之城、生态之城，建设幸福宜居的青岛北部新区。2015年，全市主要指标实现了“八个翻番、五个超过、一个超额”。公共财政预算收入、规模以上固定资产投资、到账外资、实际利用内资、技术合同交易额、新增发明专利授权量、贷款余额、金融机构数量较2011年实现翻番增长；农村居民人均可支配收入增幅持续超过城镇居民人均可支配收入增幅，民生领域支出增幅持续超过公共财政预算支出增幅，公共财政预算收入增幅持续超过GDP增幅，高新技术企业
产值增幅、R＆D经费支出增幅均持续超过规模以上工业总产值增幅；“十二五”节能减排任务提前一年超额完成。其中9项主要指标位列全省前10强县市前三位，公共财政预算收入增幅、到账外资、外贸进出口3项指标位列全省第一。
十九大召开以来，置身经济发展宏观背景之下，处在胶州怀抱中的房地产业发展适逢其时。
二、青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）项目
房地产市场概况
2017年青岛市经济运行全面提速，其中房地产业将成为全年增加值增长最快的行业。全年房地产开发投资额预计达300亿元，房地产企业家信心指数一直位于六大行业之首，整个房地产市场呈快速增长趋势。而房地产业的快速发展又带动了相关产业的发展。作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动青岛胶州经济发展的支柱性产业。
1、市场竞争状况
青岛九九佳实业发展有限公司商业广场（含商住）项目，正处于房地产开发的新热潮期，目前胶州市老城区旧城改造、产业新区建设、少海环湾开发等，正如火如荼，大卖热卖。随着胶州市国际飞机场项目建设开发，城市开发已向西部商贸区转移，房地产市场热点也集中于此，大部分明星楼盘在此拔地而起。近2年来保利西乡月、融城、南阜御园、幸福家园、神州宋城府邸等新楼盘已抢购售罄，目前该城区片区的楼盘价格也相对较高，少海区住宅（含别墅、天地楼）均价约为8000—20000元／㎡左右。
随市场发展空间由老城区向东部外延区域转移，房地产规模化开发成为胶州楼市的主流模式，以保利、新城、神州房地产为首的城市标杆建筑体高尚住宅浮出水面，成为胶州房地产市场的一道亮丽风景线。前有扬州路主干道、北有与兰州路贯通的胶高路，东临朱诸路，距新国际
飞机场20分钟路程，环境优雅，区位优势十分明显。
商业发展模式也引起人们的关注。到目前为止，胶州市城市发展逐步形成5大商圈：老城区固有商圈、新城区政府商圈、产业新区企业集群商圈、西部商贸城商圈、国际飞机场商圈基本形成。尤其以西部商贸城商圈和国际飞机场商圈为主的产业商圈未来五年内不可限量。未来众多商家和投资者，新城市居民的涌入，必将拉动该地区房地产业迅速发展。同时，得益于胶州市房地产市场良好的发展态势及政府的优惠政策。
2、消费群体状况
胶州市的房地产市场从2017年1月份开始火热升温，3——5月出现翻倍增长趋势。经调查显示，刚性需求者和二次置业者购房数量基本持平，这两类置业者最关注的是居住环境及房产的升值潜力，选择楼盘以中高档为主。但上述两类消费者仍目前商品房消费者的较大部分。
胶州市从今年开始进行大规模城市改造和飞机场拆迁，形成了大量的拆迁户以及农村居民进城购房，构成了最直接的潜在商品房消费者。由于原有房屋受城市改造影响被拆迁或即将被拆迁，他们急需购买房产，因此市场潜力巨大。这一消费群体中，存在着大量的工薪阶层，这一群体有一定的消费能力。
三、结论
作为一个产业，房地产已经释放了较强的活力，成为一个驱动胶州经济发展的支柱性产业。在西部商贸城开发逐渐深入展开的现在，本区域地产市场将稳步走向成熟。
房地产市场供求的结构性失衡仍然存在。未来五年，胶州市商品房销售仍将走红。
第三章项目优劣势分析
一、项目优势
1．位置优势
本项目地处胶州市西部商贸成城区绝对中心点，是今后西部商圈的核心，具有很高的商业价值、居住价值和城市标杆价值。地块临目前胶州市老城区最好的一个多层普通住宅小区保利西乡月1.5公里，周边有客运西站、紫金苑大酒店、幼儿园、超市、胶州市农村信用社等单位，项目所处位置环境优美，各项生活配套齐全、便利，是今后金融单位、大公司、富裕阶层等精英人士在新城区购房置地的首选。
当前胶州市对未来的城市规划建设赋予新的定位，将打造区域性的商贸新城。按政府规划，九九佳商业广场（含商住）项目受到胶州市委委、市政府以及各单位部门的重视。随着胶州西部开发进入全面建设，和运转，未来西部商贸城边缘沿线杂乱的城郊结合区域正快速转变为新的城市景象和城市新名片。
2．产品功能
经过一期项目建设，公司对产品市场定位有了更多的把握。就目前胶州市房地产市场需求来看，本项目产品中最吸引市场注意力的有以下几方面：
●充足的车位
除房产外，汽车已成为当前人们生活消费的另一热点。随人们生活水平的提高，拥有汽车的家庭将越来越多，车位问题也成为置业者关注的重点之一。由此，从目前的趋势看，一个项目有无充足的车位对整个项目开发的成败有着很大影响。
青岛九九佳实业商业广场项目的前身是青岛胶州弯九九佳汽车商业广场，在设计规划之初已经对停车问题作了充分的考虑，正好迎合当前及未来市场需求，与当前胶州房地产市场上的其他楼盘相比，在这方面有着绝对优势。
●大型的商场
随着胶州市作为区域性城市的作用日益显著，大批国内外商家纷纷进驻胶州，对商业的需求也日益增强。本项目所在位置为西部商贸成商业圈唯一新城区中心点，也是今后西部商贸城的财富之地，是胶州西部商圈的核心，同时与目前商业老城区中心区域和新城区商圈遥相呼应。，周边配套应有尽有，商业价值极高。由于该区域还处在发展上升阶段，目前在本区域商业圈供给比较缺乏，大量老百姓纷纷踊跃到本地区要求进行商业置业投资。本项目所建设的商业广场，正好填补当前新城区的商业供应空白。
●居住、购物、休闲、娱乐一体化
九九佳商业广场项目（含商住），自身除了有商业配套之外，北有金胶州钢材市场，西有木材市场，东有喜来乐国际家具博览城，紧邻商城商业街等。是今后是西部最繁华的地段，出行方便，购物、休闲、娱乐等功能一体化，项目越来越成为胶州人关注的焦点。
●产品设计合理、多样化
电梯采用国际品牌电梯，保证舒适、快捷、安全的到达每一层，为
了保障居住的舒适性，项目按照大城市设计角度，两梯三户或两梯四户设计；在户型设计方面，采取户户通风采光设计的原则；在户型的分割方面，采用动静分离，户型内分卧室休息区和客厅、餐厅的活动区，保证平时业主在客厅的活动不影响到卧室内家人的休息；户型面积54—152㎡，一房、三房、四房、楼中楼等在针对胶州市老百姓的需求的前提下，结合了大城市的户型设计理念，保证了项目户型的实用性、丰富性、价值性。
3．项目前期工作基本完成，项目建设周期相对较短
目前售楼部已经完工，项目开始启动后，计划24个月内，全部完工。在工程建设方面，我们己做了相当的投入，整个项目基础建设前期筹备已基本完工，后期建设周期相对较短，能够较快的满足客户入住的要求。
4．市场竞争相对较小
当前胶州房地产市场的热点集中于新城区，而新城区很多项目都已经售罄并全部入住，仅有活跃的少海部分项目，集中在产业新区，围绕旧城改造和保障房进行建设的项目，地价与房价节节上升。相对而言，项目周边市场竞争要小很多。
在目前胶州房地产市场中高档产品比重过小，中低档产品供应量过多的情况下，面对巨大的市场需求量，我公司项目中高价位楼盘正好迎合了市场。同时，本区域目前上市楼盘较少，市场竞争并不激烈。
5、政府的大力支持
去年以来，西部商贸区建设成为胶州市政府招商引资、改善城市面貌的重要举措。随着城市改造的进一步推进，政府陆续出台了有关政策，加快该区域项目工程的改造，相关配套工作也日渐完善。结合本项目特
点，目前我公司正向政府争取将本项目纳入胶州市重点工程，预计将得到政府大力支持，并取得相关政策优惠。
6．开发商的信誉及实力
青岛九九佳实业发展有限公司在项目前期建设中的出色表现使置业者对项目的印象肃然起敬，公司良好的置业形象普遍得到政府相关部门和市民的认同。
经过项目前期的建设，公司对胶州市房地产市场把握已有经验，无论在产品价格还是产品性能方面都有更深刻的理解。公司投资预计获得相应的回报，资金预计按计划回笼，后期建设自有资金比较充沛，公司实力将更加增强，对胶州市地产市场整体把握力增强。
二、项目劣势：
1．保障房带来的一定销售压力。
青岛市保障房建设正在不断推进，尽管保障房建设与商品房分隔开来，但是在一定程度上消弱了项目的市场占有率，对项目的快速销售确实起到了一定的影响。
2．西部商贸区逐步启动，整体商业不够浓厚。
项目所处商圈氛围不够浓厚，目前主要是老城区、新城区市政府周围商业浓厚，本地区边缘地带商业氛围不浓，主要是源于该区域业态不一。
三、结论：
可以看出，“青岛九九佳商业广场（含商住）”项目地理位置优越，开发建设条件较好，有着较强的市场竞争力。对于项目所存在的一些不足之处，可以采取相应措施加以改善，对项目没有太大的影响。整体而
言，该项目有很高的开发价值。
第四章项目建设条件及实施计划
一、项目选址
项目位于胶州市西部商贸城中心位置，是胶州市近10年来兴起的城市开发新区，汇集着前几年开放的多个普通住宅小区及钢材、木材、家居、五金产业商圈，随着城市建设的日新月异，市中心不断外扩，项目肯定展现出其多方面的优势。
随着胶州市加快西部商贸区开发政策的出台，我公司充分利用西部商贸区原有的土地储备基础，积极参与盘活市场地产、商业等存量，初步形成了商贸、酒店、休闲等为主的紫金苑·生态园功能片区。在政府的大力扶持下，胶州市西部商贸区展现出良好的发展前景。
在房地产行业，该区域充足的土地资源所造就的规模优势是目前其他区域所无法比拟的。2017年，胶州市进入开发热潮后，目前大量的土地供应保证土地成本的升高，大规模的成片开发又带来建筑成本的居高不下，所以我公司的土地储备可以在保证优质的情况下，以稳步价赢得市场。
保利西乡月、神州宋城府邸、融城、西城明筑、宋城美域等楼盘的入住为西部商贸区聚集了相当的人气。
随着城市居民居住理念的不断转变，胶州西部商贸区必将逐渐为胶州买房人所认同。作为本区域性价比较高的住宅项目，不但可以吸引胶州本区域工作生活的人就地买房，还可以吸引一定数量的外来投资者在
该项目买房，西部商贸区将会逐渐聚集人气，发展成为一个十分良好的居住区。
二、周边环境
九九佳商业广场（含商住）项目地处新城区区中心位置，西有木材市场、南有大桓九商贸城，东有喜来乐家居览城；前拥胶高路，右揽朱诸路，构筑繁华路网。
早已建成的紫金苑·生态园建设提供了一个基本的优越绿色环境。
三、项目建设内容及建设规模
“九九佳商业广场（含商住）”项目规划用地位于胶高路东段南侧，占地面积约100亩，规划用地，地形不复杂，规划限制不大。
四、项目建设条件
1、项目权属清晰
“九九佳商业广场（含商住）”现经胶州市政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等相关部门的批准，项目建设开发权已整体归属我司名下。项目建设相关的“五证”已办理完毕。
2、配套设施齐全
项目前拥有紫金苑生态园，周边有多家企事业单位、银行、学校等等单位，所处位置环境优美，各项生活配套在新城区最为齐全、交通最便利。
●道路：该片区内主要道路为胶高路、朱诸路、兰州路等。
●交通：该片区地处西部商贸区中心地带，交通十分便利，已有多路公交车，出行便捷。
●银行：该片区已有信用社银行，离项目只有20米。
●医院：片区内有西湖医院以及小诊所，距离项目不到300米。
●学校、市场、体育：振华教育集团、胶州西路农贸市场、第七中学等。
3、基础建设前期筹备已经完成
项目筹备期做了相当的投入，售楼部已经完工、项目地块基础勘探完成。
4、建设场区“五通”条件具备
项目所在片区道路工程、排水工程、供水管网、电信管网、路灯工程、煤气管网、道路绿化工程等具备，形成完善的路、水、电、气、通信等市政设施。
●供水条件：自来水管网供水，由项目预留口接入。
●供电条件：由项目预留口接入。
●供气条件：由项目预留口接入。
●通讯条件：直接由国家电信相关公司接入。
五、项目规划设计方案
九九佳商业广场（含商住）将因应城市发展，建筑与环境统一设计，整体考虑高层楼宇情况，共同创造出一个宜商宜居宜乐的城市标杆建筑大厦。
商业部分以临街商铺设计为主，住宅部分则以两梯三户、两梯四户为主导，围绕基本的小庭院布置。遵循原有的总体规划，采用高雅、庄严的装饰手法，展示功能性立面，以朴实、新潮、大方的气度突出城市新形象。
“九九佳商业广场（含商住）”建设有庭院休闲区、标准的入口水景、业主休闲散步用的林间小道、休息庭等。与此同时，小区还将建设两层的地下停车库，做到人车分流，满足业主停车需求；建设小区建设将近3000平方米的商业配套，全力为业主打造一个休闲、舒适、方便的生态居住小区。
“九九佳商业广场（含商住）”充分利用其独特的地理位置，紧扣“人与自然、和谐发展”这一主题，以“观念超前、整体协调”为主题的设计思想,将自然景观和人文景观融为一体，充分彰显绿色欧景之特色。
六、项目环境影响
本项目开发对环境的影响主要在于地下停车库汽车排放的尾气对地面周围空气和地下环境构成的污染，其次是住宅生活污水、固体垃圾、地下层设备运行的噪声污染。对此拟采取的环境保护计划为：
1、采用生态绿化，使用良好的通风、过滤系统，保持空气质量。
2、公共污水及住宅排污经化粪池处理排入城市污水管道。
3、固体垃圾以袋装方式收集处理，并采取严格的垃圾分类处理措
施及小区清扫安排。
4、设备选型尽量选用噪声较低的，必要时对有关功能分区在建筑上做隔声处理，达到环保标准。
七、项目管理组织
要开发一个项目，首先必须有一个完备的组织机构。本公司拥有一支年轻充满活力的干部队伍。他们具有较高的文化素质，均为大学本科以上学历，其中有土建、水、电、房地产经营管理、财会、策划、营销等各种人才，是本项目得以成功开发的管理保证。同时，公司在项目开发工作阶段将借助多专业外脑资源，增强在各相关领域的专业技术优势。
八、项目实施计划
整个“九九佳商业广场（含商住）”项目计划于2018年1月份动工，2020年1月份完成，预计建设期为24个月。
第五章项目风险分析
一、政策风险分析
整个“九九佳商业广场（含商住）”项目，住宅小区项目最大的风险就是政策变动以及政府支持力度的变更。
目前项目已获得胶州市人民政府、规划局、建设局、房产局、计划委员会等部门的批准，与项目各相关债权人商妥签订了有关协议，并按
2016年青岛房地产市场分析
2016年青岛房地产市场分析 2016年已经结束，崭新的2017年如期而至，回顾一下2016年的成交情况。 2016年商品住宅月度成交情况 2016年全年成交量约1950万平方米，月均成交约160万平方米； 2015年全年成交量约1200万平方米，月均成交约100万平方米； 2016年成交量较2015年增长约62.5%； 2015年成交均价约8600元/平方米； 2016年成交均价约9100元/平方米； 2016年成交均价增长约5.8%； 2016年前9个月青岛市普通住宅成交均价涨幅明显，10月起，均价大幅回落。
2016年商品住宅区域成交情况 西海岸新区（原黄岛胶南）成交量达到500万平方米，几乎占全市成交量的四分之一； 北城区（城阳区、胶州市）成交量超过200万平方米，位列二、三； 往年成交主力区域李沧区2016年仅位列区域第五位，土地供应断档，存量锐减，供求相对失衡，成交均价直逼13000元/平方米。
前两名突破30万平，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破38万平；成交前十名的门槛高达15万平；前二十名的门槛高达11万平。
前两名突破3000套，均为万达旗下项目，维多利亚湾成交面积突破3800套，单个项目销量堪比一个大中型楼盘的体量，销售套数是排名第10的江山丽城的3倍； 成交前十名的门槛高达1300套；前二十名的门槛高达1100套。 数据就看到这里，后面我们来聊聊市场 全国层面： 2015年的房地产市场主基调是“去库存”，全国层面调控政策放松，信贷政策放宽，房地产市场回暖，成交量逐步上涨。 2016年上半年，这一宽松的房地产政策继续延续，由于前期“去库存”土地供应放缓，市场成交较好，部分一二线城市住宅出现供不应求的现象，土地市场的供求失衡表现更为明显，多数房企面临土地储备不足，这也造成了新一轮的房价暴涨，地王频出。 这一轮一二线除城市的房价涨幅在意料之中，又出人意料，国庆期间近20余城重启或加码限购，旨在为房地产市场降温…… 青岛层面： 2015年之前，青岛一度被冠以全国房地产库存排名第一的名号，所以青岛在“去库存”上表现的尤为努力，2015年青岛市商品住宅供应成交基本持平，均在1200万平方米左右。 2016年延续去库存政策，青岛市商品住宅供应量约1400万平方米，成交量1950万平方米，库存下降幅度高达550万平方米！
广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场 形势分析报告 广州市国土资源和房屋管理局 广州市房地产交易中心 二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
2. 吸引外资数量持续增长 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》 自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长 数据来 源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄 数据来源：广州市统计局
2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。 二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好 面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项
中国房地产中国房地产开发集团公司
中国房地产中国房地产开发集团公司 中国房地产开发集团公司于1981年1月16日经国务院批准组建，是全国成立最早的房地产开发企业。原名为中国房屋建设开发公司，1987年11月更名为中国房地产开发总公司。1993年1月，经国务院批准，更名为中国房地产开发集团公司，并以该公司为核心组建中国房地产开发集团，是国有独资企业。国家建设部副部长萧桐、杨慎，建设银行王岐山曾在公司第一、二届董事会中任董事长和副董事长。2005年4月国务院国资委任命了新一届领导班子。2006 年10 月10 日由国资委任命新一届董事会，董事会由九人组成，分别为：董事长甄少华，董事：徐立鹏、王江涛、张青林、任传俊、范晓复、潘崇义、于长春、赵如冰。经营班子由五人组成，分别为：总经理徐立鹏，副总经理沈东进、陈忠发、韩旭升、诸一军。 1999年1月，按照党中央国务院关于中央党政机关与所办经济实体和管理的直属企业脱钩的精神，中房集团公司与原上级主管部门建设部脱钩，成为中央管理的以房地产业为主的国有骨干企业。中房集团公司归中央管理后，原属建设部的中国城乡建设发展总公司、中国广顺房地产业开发公司、华通置业有限公司、中国住房投资建设公司按中央要求并入中房集团公司。近年
来又陆续接收了中国凯利实业有限公司、中国天诚（集团）总公司、长城房地产总公司、北京远望工程建设公司、中新经济发展总公司、上海华晖实业公司、福建安华发展总公司、中国智宝国际经济科技发展公司、中天实业投资公司、中国市政工程西南设计研究院、中国市政工程西南设计研究院、建设部沈阳煤气热力研究设计院原部属和军队、武警等多家企业。2001年又接收了军队移交的保障性企业12家。2004年经国资委批准接收原中汽总公司所属的北方安华集团公司、中汽财务公司。 最近根据国务院国资委关于中央企业房地产重组的指示精神，经双方友好协商和国资委批准，华能房地产开发公司、中国航材集团所属房地产项目正式划转我公司。公司已经成为房地产开发投资与土地一级开发、物业与酒店经营管理、基础设施建设为三大主营业务领域的重要骨干企业。通过机构改革和业务重组，目前集团公司总部设有8个职能部门，分别为：办公厅、企业发展部、财务部、人力资源部、党群工作部、审计部、投资管理部、法律部。公司直属企业17家，直接控股的项目公司4家。 中房集团公司抓住发展机遇，突出抓好重点城市的房地产开发。近几年来公司生产经营和资产经营有了新
工业地产发展
工业地产发展 在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。 近年来，国家加大了对工业用地的宏观调控，特别规定从今年开始工业土地的出让必须通过挂牌拍卖的形式进行。相关规定及通知的出台将有利于杜绝地方政府变相低 价卖地行为，工业用地的批租环节将日益市场化、规范化，一方面为具有一定实力，想介入工业地产开发的企业创造了条件；另一方面，工业用地资源的稀缺将促使工业用地价格的上涨，因此持有大量工业土地的上市公司，资产增值效应将非常明显。 投资价值显现 在国家对房地产行业宏观调控，住宅、商业项目受到一定影响的同时，工业地产借助其特有的经营模式，在宏观形式的大背景下，值得我们予以重点关注。与此同时，具有工业地产业务及背景的上市公司在行业整合及宏观调控中将具备一定投资价值。 一直以来，由于市场的强劲需求，住宅、商业用地平均价格一直处于上涨态势，且涨幅较为明显，相比之下，由于工业用地大部分以协议出让的方式获取开发，因此工业类土地价格基本趋于稳定。在确保工业土地市场供应稳定的同时，有利于工业项目的开发建设，对促进区域经济的发展起到了重要的作用。 但协议出让工业用地的方式及其相对低廉的出让价格在过程中也产生了一些问题，部分地区为了拉动地方经济增长，低价转让土地甚至零地价出让土地，使各地产生工业圈地现象，部分开发商获得土地之后通过各种方式改变土地用途，变工业用地为商业用地，从而获取较高的转让及开发销售的增值收益。 回报率相对稳定 与商业地产类似，工业地产回报率相对比较稳定，不同的是，其优势在于成本较低，这也促进了其快速发展。 目前，省级和国家级开发区一般采用以开发企业为损益主体的管理模式。出于开发区总体规划和环境等因素的考虑，开发区或者新区管委会通常与区域内一家开发企业签订长期合作协议，该协议虽然不一定具有排他性，但至少园区开发企业在土地开发和市政道路建设业务方面具有一定的优先权。因此，园区开发业务具有一定区域性，进入壁垒相对比较高。
青岛商业地产市场研究
1 分物业市场综述 1.1 分物业市场供给综述 数据来源：国家统计局 对2000年与2005年各物业在房地产投资额所占比重进行比较，可以发现2005年住宅投资额占据了72%的比重，比2000年增加了8个百分点，而商业营业用房的投资额比重从2000年的 14%下降到2005年的8%，写字楼所占的投资额比重未变。 从青岛房地产投资额分物业增长率变化情况看，2003年是一个转折点，2003年之后，住宅、写字楼和商业营业用房的增长率都逐年增加。写字楼的投资额净值在2003年落到最低点亿元，之后在2004年和2005年连续快速上升，增长率达到46%和62%，2005年的净投资额达到13.86亿元；住宅投资额净值从 2000年的70亿元翻一倍多，2005年达到162亿元，在投资总额中所占的比重未变，近三年来增长率保持在30%左右；商业营业用房投资额增长率跌到-10%，2005年上升到21%左右。从青岛市房地产分物业投资额比重的变化可以看出，投资为了适应市场需求，正逐步发生结构性变化。
数据来源：国家统计局 从2000年和2005年的新开工面积分物业比重图中可以看出，五年的周期内，住宅、写字楼和商业营业用房新开工所占的比重没有太大的变化。 2003年，受“非典”影响最严重的写字楼楼盘的新开工面积从2002年的17.1万平方米陡降到10.7万平方米，在很大程度上削弱了写字楼的供给能力，不能满足“非典”后快速复苏的市场需求，2004年加大新开工力度，写字楼新开工面积23.75万平方米，增长率达122%，2005年继续增长到47万平方米；商业营业用房新开工面积几年来基本保持稳定，面积增长率也在正负10个百分点内浮动；住宅新开工面积增长率起伏明显，面积比重在2000年-2005年总共下降了1个百分点。
青岛市商业地产供求状况及特点
青岛市商业地产供求状况及特点 （一）写字楼市场 1.整体供求状况 青岛市是国家重要的经济中心，五大港口城市之一，在青岛的贸易、物流企业以及为其服务的金融业客户构成写字楼的核心需求，此外，青岛在山东半岛的经济中心地位，也吸引了国际、国内企业来此设立办事机构。因此，写字楼市场需求量大，具有较好的发展前景。但与此同时，市场的供应量也显著上升。 从2005年开始，办公物业面积持续快速增长，在建项目规模不断增大。09年青岛市新增写字楼供应量11658平方米，甲级写字楼市场的总存量增至455283平方米，市场消化压力增加。2010年上半年，青岛优质写字楼市场存量扩大至942,869平方米，环比增长10.6%，并且未来供应量仍会大幅增长。据权威部门预测，青岛市优质写字楼市场的新增供应在2010年下半年及2011年将分别达到200,000平方米和145,000平方米左右。 2.分布 目前，青岛市写字楼市场已经形成明显的区域分布：香港路核心CBD区域、崂山海尔路区域、延安三路、山东路、福州路及周边、中山路、团岛及周边、辽宁路及周边以及尚待市场培育未来有一定发展潜力的市北中央商务区、西部经济开发区和北部城阳区等新兴区域。其中：香港路核心区域由于靠近政府办公区，集中了物流、贸易、金融等行业，是不容置疑的城市商务中心区，地位不断强化。目前写字楼、商务楼超过100栋、面积400万平方米，租售价格和出租率较高，平均出租率为85%以上。
山东路两侧也是最成“气候”的写字楼聚集区，从山东路最南端的华仁国际大厦开始，往北依次排列的写字楼有TOP·颐和国际、香格里拉二期、国华经典大厦、帝威国际大厦、广发金融大厦、鲁邦广场以及金孚大厦等，该区域的写字楼价格和出租率也属于较高区域。 崂山海尔路区域为总部经济区，该区域的产业基地多、规模大、产值高，是吸引企业总部到这里扎堆的主要原因，“总部+基地”是该区域写字楼市场的一大特点，目前商业氛围正逐步培养。由于该区域物业大多为新建，配套设施较好，不少写字楼配有较多停车位，交通方便，随着颐中体育中心改造、啤酒城改造、青岛大剧院、艺术中心、国际会展中心扩建等公共项目的建设，优越的环境、逐渐成熟的商业圈、高端的消费能力，使海尔路商务区有望形成青岛新的办公商务中心。。 其他地域如经济开发区香江路和长江路区域、市北区中央商务区以及北部城阳区为写字楼新兴聚集区，商业氛围尚有待培养。 3.租金和空置率状况 2009年青岛市写字楼市场成交面积为315014平方米，其中，市内四区的成交面积为148604平方米。甲级写字楼平均售价达到19000元/平方米，但租金和空置率仍然较高。2009年四季度，甲级写字楼的有效租金下降至108元每平方米每月，较上季度下跌了8.5%；而乙级写字楼的平均有效租金略涨至76.4元每平方米每月，相对三季度增长了2.7%，乙级写字楼空置率保持在20%左右。 2010年，受益于活跃的本地经济，青岛优质写字楼租赁市场吸纳能力增加，空置率小幅下降。据戴德梁行发布的一季度数据：青岛甲级写字楼市场共完成吸纳量15,769 平方米，整体空置率为26.1%，环比下降了 3.5 个百分点。但由于整体空置面积仍然较大，业主迫
2017-2021年青岛房地产市场调研及前景分析报告
2017-2021年青岛房地产市场市场 调研及前景分析报告
▄核心内容提要 产业链（Industry Chain） 狭义产业链是指从原材料一直到终端产品制造的各生产部门的完整链条，主要面向具体生产制造环节； 广义产业链则是在面向生产的狭义产业链基础上尽可能地向上下游拓展延 伸。产业链向上游延伸一般使得产业链进入到基础产业环节和技术研发环节，向下游拓展则进入到市场拓展环节。产业链的实质就是不同产业的企业之间的关联，而这种产业关联的实质则是各产业中的企业之间的供给与需求的关系。 市场规模（Market Size） 市场规模（Market Size），即市场容量，本报告里，指的是目标产品或行业的整体规模，通常用产值、产量、消费量、消费额等指标来体现市场规模。我们对市场规模的研究，不仅要对过去五年的市场规模进行调研摸底，同时还要对未来五年行业市场规模进行预测分析，市场规模大小可能直接决定企业对新产品设计开发的投资规模；此外，市场规模的同比增长速度，能够充分反应行业的成长性，如果一个产品或行业处在高速成长期，是非常值得企业关注和投资的。 消费结构（consumption structure） 消费结构是指被消费的产品或服务的构成成份，本报告主要从三个角度来研究消费结构，即：产品结构、用户结构、区域结构。1、产品结构，主要研究各类细分产品或服务的消费情况，以及细分产品或服务的规模在整个市场规模中的占比；2、用户结构，主要研究产品或服务都销售给哪些用户群体了，以及各类用户群体的消费规模在整个市场规模中的占比；3、区域结构，主要研究产品或服务都销售到哪些重点地区了，以及某些重点区域市场的消费规模在整个市场规模中的占比。对消费结构的研究，有助于企业更为精准的把握目标客户和细分市场，从而调整产品结构，更好地服务客户和应对市场竞争。
某房地产集团有限公司产品波特五力模型分析
某房地产集团有限公司产品波特“五力”模型分析结合了以上对房地产行业以及某房地产集团产品的初步分析，按照Michael Porter“五力”模型对某的竞争结构进行分析。 1、潜在的进入者的威胁 潜在的进入者是指那些在社会上的游资：就是没有明确投资方向，而且追逐利润最大化的社会资本。因为拥有大量的资金是房地产行业的门槛，建筑施工企业、建材类企业、还有一些中介公司等会考虑纵向一体化的企业，由于国家政府政策和一些环境的限制而不能进入的外资房地产企业。 2、现有企业间的竞争 行业内的房地产企业不计其数，根据调查，最大房地产企业万科企业股份有限公司的市场占有率仅仅为百分之一，可见房地产行业容量之大。同时房地产行业是一个竞争很激烈，尽管国家现在颁布了很多政策来抑制房地产行业的快速发展，但是行业内的激烈竞争依旧存在的。特别是项目之间的竞争，粗略估计一个一线城市一个月会有13个新楼盘开。万科企业股份有限公司有4大产品线：城市非中心项目，例如城市花园；城郊项目，例如四季花城；城市中心项目，例如金色家园；自然人文系列，例如深圳金域蓝色港湾。金地集团股份有限公司的产品以中档物业为主，商业物业为辅。金地集团短期的产品发展目标是80%的中档住宅产品，20%是高档住宅。而万科和金地只是众多竞争者中的两家，房地产行业内的竞争可见一斑。 3、购买者讨价还价的能力 中国人普遍有一个“家”的意识，所以买房已经成为人们的人生大事。某房地产产品的消费者主要集中在购买商品住宅的个人家庭单位，就当前稳重有降大形势之下，某旗下楼盘仍然没有降价，在杭州的十多个项目，基本维持原有的折扣。消费者讨价还价的能力还是相对比较弱的，但是随着消费者的自身对房地产行业了解程度的增加，讨价还价的能力也在逐步的增加。而且近几年兴起的团购热潮也成为了购房者讨价还价的有力手段之一。 4、供应商讨价还价的能力 关于房产品，永远离不开土地、建材、施工、设计、资金等方面的问题。土地是不可再生的资源，特别是一些一线城市，在北京，房产开发已经开发了五环
青岛市房地产市场交易情况分
青岛市市内四区2005年房地产市场 交易情况分析 一、增量房地产市场情况 （一）商品房、商品住宅批准预售情况。 2005年，商品房和商品住宅批准预售面积较去年同期都有大幅度增加，商品房批准预售面积为221.56万平方M，同比增长15.82%，其中商品住宅批准预售面积为178.31万平方M,同比增长18.77%。 2005年，批准预售的商品住宅户型结构以每套80-100平方M的最多，其批准预售面积占总批准预售面积的29.84%，其次是每套100-120平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的28.29%。 2005年，批准预售的商品住宅价位结构以6000-7000元/平方M的最多, 其批准预售面积占总批准预售面积的22.39%，其次是4000-5000元/平方M，其批准预售面积占总批准预售面积的17.74%。 （二）商品房交易情况 2005年，商品房销售13546起，同比减少0.21%；面积141.36万平方M，同比减少10.97%；成交金额74.36亿元，同比减少5.80%；平均价格为5260元/平方M，同比增长6.48%。
（三）商品住房交易情况 2005年,商品住房销售13248套，同比增长2.91%；面积137.39万平方M,同比减少2.12%；金额714624.57万元，同比增长6.42%，平均价格5201元/平方M,同比增长8.73%。 2005年，商品住宅的户型结构以每套80-100平方M成交套数最多，占总成交套数的43.66%，其次是每套100-120平方M，占总量的23.95%。 2005年，商品住宅的价位结构以3000-4000元/平方M(经济适用房)成交套数最多，占总成交套数的27.36%，其次是4000-5000元/平方M，占总量的20.52%，再次是5000-6000元/平方M，占总量的18.99%。 2005年，商品住宅的购房对象仍以本市居民为主，占总量的92.32%。
年广州市房地产市场形势分析报告
2003年广州市房地产市场形势分析报告
广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心 二零零四年一月
2003年广州市房地产市场形势分析报告 目录： 一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)
5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)
6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)
一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展 数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。
地产公司排名及企业性质
xx房地产开发商排名百强榜单 1.万科企业股份有限公司（民企，有央企入股） 2.xx海外发展有限公司（国企） 3.绿地集团（国企） 4.xx富力地产股份有限公司（民企） 5.合生创展集团有限公司（民企，港资背景） 6.xx控股有限公司（港资） 7.xx集团（民企，港资背景） 8.保利房地产(集团)股份有限公司（国企，央企背景） 9.华润置地有限公司（国企，央企背景） 10.远洋地产控股有限公司（国企，央企背景，港资——外资背景【汇丰】入股） 11.绿城中国控股有限公司（民企，外资背景） 12.雅居乐地产控股有限公司（民企，外资背景） 13.瑞安房地产有限公司（民企，港资外资背景） 14.新世界中国地产有限公司（港资，外资背景） 15.龙湖集团（民企，外资背景，有国企入股） 16.鲁能置业集团公司（国企，央企背景） 17.SOHOxx有限公司（民企） 18.金地(集团)股份有限公司（国企，有外资入股） 19.上置集团有限公司（港资）
20.金融街控股股份有限公司（国企） 21.合景泰xx地产控股有限公司（民企） 22.复地(集团)股份有限公司（民企，港资外资背景） 23.招商局地产控股股份有限公司（国企，央企背景） 24.上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司（国企，中外合资） 25.北京北辰实业股份有限公司（国企，中外合资） 26.沿海绿色家园有限公司（民企，港资背景） 27.首创置业股份有限公司（港资） 28.大连万达集团股份有限公司（民企） 29.xx首都开发股份有限公司（国企） 30.大华(集团)有限公司（民企） 31.仁恒置地集团有限公司（民企，外资背景） 32.融侨集团股份有限公司（民企，侨资背景） 33.卓达集团（民企） 34.xx恒大地产（民企，外资控股） 35.凯德置地集团（外资） 36.上实地产（国企） 37.北京市华远地产股份有限公司（国企，中外合资） 38.xx城投置地有限公司（国企） 39.xx100集团有限公司（民企） 40.xx建设集团股份有限公司（民企）
青岛市房地产市场分析报告(doc 41页)
青岛市房地产市场分析月报 （2007-11） 11月国内重要房产类新闻 ●国土资源部拟定4条办法限制开发商囤地 一是要求实行“净地”出让。对于拟出让的土地，要在理顺土地产权和经济关系的前提下，进行统一规划，统一进行基础设施建设，形成基础设施较为完备的熟地，按“净地”分宗出让。 二是控制单宗土地出让规模。强调控制单宗土地供应规模，以增加土地供应的宗数，吸引更多的中小开发商参与竞争，防止部分房地产开发企业凭借其资金实力“圈占”大面积土地，形成“垄断”。 三是规定每宗土地的开发建设时间。为了缩短土地开发周期，规定每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年，确保供应出去的土地能够及时开发建设，形成住房的有效供应。这一规定，也为各地确定具体的单宗土地的供应规模提供了依据。 四是加大闲置土地的处置力度。对超出合同约定动工开发日期满一年未动工开发的，要依法征收土地闲置费，并要责令有关
企业限期动工、竣工。土地闲置费原则上按出让或划拨土地价款的20%征收。满两年未动工开发的，要坚决无偿收回。对虽按合同约定日期动工开发，但开发建设面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止开发建设满一年的，要严格按闲置土地依法进行处理。 ●国家发改委与商务部限制外资涉足房地产行业投资 经国务院批准，国家发展改革委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录(2007年修订)》，自2007年12月1日起施行。此次调整将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，同时对外资进入服务业、资源金属业进行大幅度限制。 今年以来，商务部以及外管局等部门先后发布多个房地产行业限外政策，其中包括5月23日联合发布的《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》(50号文)，规定外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。7月份《国家外汇管理局综合司关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》(130号文)对外资公司结汇进行
广州市房地产市场调查报告
广州市房地产市场 调查报告
3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及
港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大
胶州房地产项目区域宏观市场分析(doc 35页)
青岛胶州商业市场调研报告 前言 华鲁国际御龙广场是华鲁集团在胶州开发的第一个房地产项目，同时也是在新城区核心位置进行开发的一个综合性大型商业项目，项目本身在胶州区域已经有一定时间的公众认知，但社会多数人士普遍对项目成熟运营的可能性表示怀疑，而且商业项目的开发运作在中国地产圈已然是公认的高风险及超难度，本项目在前期一定程度概念整合推广及展览展示之后，项目迟迟的未能破土动工，使项目整体销售运作进入了一个尴尬的局面，为此，我司于2006年10月19日——2006年10月25日对整个胶州城区商业物业市场进行的大规模的商业市场调研工作，踩盘在售商业项目 30 个，对胶州城区主要街道进行商户问卷调研 340 组，不仅实现了项目重新被回温认知过程，并且也实现了以点带线、以线带面的商业物业调研成果，真实体现胶州商业市场现状及发展，同时分析总结项目商业产品结构问题及市场运作难点，把握市场运作关键性方向，敬请开发商参考指导。第一部分项目区域宏观市场研究分析
一、胶州房地产市场发展概况 1、新区发展及旧城改造继续促进胶州地产开发热潮 近两年，胶州房地产市场受青岛及周边区市房屋价格持续攀升的影响，房市价格持续一路攀升，也促进了房地产投资的持续增长。 胶州城区在前几年客观上受该市政府及行政中心的东移和开发新城区定位的影响，敏锐的地产投资商看到了新城区的发展潜力和市场氛围，纷纷在胶州市购置土地。新城区区域的拍卖地价由最初每亩20万元上升至34万元。2002年伴随着翰林苑、新城市花园、中房花苑的相继开工建设，新城区商品住宅价随着土地成本的提升而攀升，房价由2003年的每平方米1780元涨至现在每平方米2760元，涨幅达55％。新城区商品房价格的上扬，带动老城区商品房价格的持续攀升，房价由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上涨52.7％。 同时老城区在胶州政府领导换界的影响下，也在新城区住宅开发的投资热潮拉动下，新政府提出旧城改造思想也使部分实力开发商转移投资方向，对旧城核心商业地段进行改造开发，推进整个老城区商业物业发展。 据相关部门统计，胶州老城区在2006年房地产开发量达到50多万建筑平方米。新老城区在2006年整体房地
中国房地产公司排名
中国10大房地产公司排名 万科（Vanke) 公司前身为成立于1984年的深圳现代科教仪器展销中心，1987年3月更名为“深圳现代企业有限公司”，同年11月进行股份制改组，并向社会发行股票。1988年深万科股票在深圳特区证券公司挂牌，1991年1月29日“深万科A”在深圳证券交易所上市，上市首日开盘价14.58元，1993年4月首次发行B股，同年5月28日“深万科B”上市。 中海地产 中海地产集团有限公司是香港中国海外集团有限公司控股的属下企业，在香港交易所上市的地产公司。主要业务是物业发展及投资、楼宇及土木建筑、基础工程及项目管理、房地产代理及管理，以及基建项目投资。是恒生指数成份股(蓝筹股)。 合生创展 民营企业家朱孟依先生于1992年成立，1998年在香港联合交易所有限公司主板上市，是以发展中高档大型住宅地产物业为主的大型地产集团。主要业务是投资控股、物业发展、物业投资及物业管理业务。 保利地产 是中国保利集团旗下的大型房地产国有企业。公司总部设在广东广州。1992年底成立后开始进入房地产行业，在坚持以中高端精品住宅开发为主。1983年，解放军总参谋部、中国联合组建一家对外贸易公司，起名“保利”，保卫胜利之意。英文前缀词POLY-有“多”“聚”的含义，与中文“保利”一词发音相同且寓意也契合。保利集团的主标志，取英文“PLA”（中国人民解放军缩写）、“POLY”、“POWER”等单词首字母P变形而来。一大批老一辈国家领导人都在保利。 碧桂园 (Country Garden) 名字来自广东顺德的“碧江”和“桂山”合称而成。物业买家大多数是香港人，用途是香港人的渡假屋（香港亲朋假日社交联谊）、安顿在内地居住的家人、或者退休回乡的长者父母。碧桂园根据社会和人居发展的需求，不断丰富“大规模社区+优美环境+优质产品+优质管理服务+超级配套体系+合理定价” 为内涵的碧桂园家园模式。
产业地产定义
产业地产是以产业为依托、地产为载体，实现土地的整体开发与运营，以独栋写字楼、高层办公楼、标准化厂房、中试研发楼为开发对象，整合自然、社会、经济等资源，打造产、学、研产业集群，帮助政府改善区域环境、提升区域竞争力、帮助企业提升企业形象、提高企业发展力的新型产业形式，是构建产业价值链的一体化平台。 全国房地产经理人联盟主席兼秘书长杨乐渝表示，“产业地产是一种将地产、产业、城市三方面发展有机结合，相互促进的商业模式。其在提升城市产业价值、产业能力、聚集人口与资本、调整经济结构、促进产业升级为可持续发展方面具有独特的作用。” 中国房地产学会副会长、北京大学教授陈国强表示，产业地产是企业战略转型的重要方向，成功的产业地产运营商未来所获收益，应该数倍于房地产项目，包括城市基础设施建设、土地一级开发与转让、房产开发与销售以及后期运营管理带来的持续收入等四方面利润。陈国强指出，目前产业地产也存在着一些问题与困惑，土地价值发掘不足、低端重复建设与同质化、缺乏可持续发展能力、伪产业地产泛滥、软硬环境缺失、资源整合难度大、投资回收期长以及缺乏投资运营管理经验等都是未来产业地产发展的软肋 产业地产是2003年由联东集团率先提出，作为工业地产的前身，是工业地产的升级与换代。 在政府方面，追求高效增长的经济与自已减少的资源之间的矛盾，政府一方面要求经济的快速发展，一方面又要解决日益减少的土地资源等问题，迫切需要一种高效利用的平台既能实现经济发展又能高效利用土地资源； 在客户方面，追求核心竞争力的提高与市场运作效率低之间的矛盾，企业需要提高核心竞争力，就必须要求企业的成长环境日益优越； 伴随着经济全球化进入大融合时代，政府、企业两方面的需求日益迫切，产业地产孕育而生，传统的工业开发区正逐步向产业地产全面战略转型。
青岛市房地产市场分析报告
2004年青岛市房地产市场分析报告 一、青岛市的地理环境和人口 青岛市地处山东半岛南部，位于东经119°30′～121°00′、北纬35°35′～37°09′，东、南濒临黄海，东北与烟台市毗邻，西与潍坊市相连，西南与日照市接壤。全市总面积为10654平方公里，其中市区（市南、市北、四方、李沧、崂山、城阳、黄岛等七区）为1102平方公里，所辖胶州、即墨、平度、胶南、莱西等五市为9552平方公里。 青岛地处北温带季风区域，属温带季风气候。市区由于海洋环境的直接调节，受来自洋面上的东南季风及海流、水团的影响，故又具有显著的海洋性气候特点。空气湿润，雨量充沛，温度适中，四季分明。春季气温回升缓慢，较内陆迟1个月；夏季湿热多雨，但无酷暑；秋季天高气爽，降水少，蒸发强；冬季风大温低，持续时间较长。据1898年以来百余年气象资料查考，市区年平均气温12.7℃，极端高气温38.9℃（2002年7月15日），极端低气温－16.9℃（1931年1月10日）。全年8月份最热，平均气温25.3℃；1月份最冷，平均气温－0.5℃。日最高气温高于30℃的日数，年平均为11.4天；日最低气温低于－5℃的日数，年平均为22天。降水量年平均为662.1毫米，春、夏、秋、冬四季雨量分别占全年降水量的17％、57％、21％、5％。年降水量最多为1272.7毫米（1911年），最少仅308.2毫米（1981年），降水的年变率为62％。年平均降雪日
数只有10天。年平均气压为1008.6毫巴。年平均风速为5.2米/秒，以南东风为主导风向。年平均相对湿度为73％，7月份最高，为89％；12月份最低，为68％。青岛海雾多、频，年平均浓雾51.3天、轻雾108.2天。 2003年底，全市共有720.68万人，比上年（下同）增长0.70％。其中，市区246.77万人，增长2.08％；五市473.91万人，基本持平。全年出生人口51076人，出生率7.11‰；死亡48110人，死亡率6.70‰；全年净增人口50269人，人口自然增长率0.41‰。全市登记暂住人口（1个月以上者）91.19万人，其中市内四区25.39万人。 二、青岛市居住格局及发展变化 解放前夕，青岛市的主要居住区大致分为以下三类：一类在观海山、观象山、青岛山、信号山和小鱼山等地区，这里多是别墅、洋楼和公寓区；第二类是德县路、保定路以北至小港大港地区，主要是平民区，建筑较为简陋，亦有“里院式”的货栈和公寓等建筑；第三类是东镇、四方的居民居住区。自建国至改革开放时期，城市“带状”布局得到有效调整，但改变甚微。九十年代青岛市实施“跨越式”大发展，在实施旧城保护性开发与改造的同时，市南区东部成为城市发展的新区和商务中心区，该区集中了大量的合资企业和外资企业，使这一地区的中介机构、服务结构和各类设施快速发展，该区的购买力大大提高。经济快速发展，外销房、商品房大量地集中于市南区东部地区，崂山区西部海尔路地段的高科技、国际会展中心
公司简介房地产公司简介
公司简介模板-房地产公司简介模板 房地产公司简介怎么写？ 信阳市园林实业发展有限责任公司 简介 信阳市园林实业发展有限责任公司成立于1998年，注册资金5000万元，是一家集房地产开发、建筑装饰工程、物业管理、酒店经营、金融服务为一体的综合性集团公司。 公司自成立之初，始终坚持“创品牌、跻身一流企业”为经营目标，秉承“用心文化、追求卓越”为经营理念，注重打造以“学习型、服务型、创新型”为核心的企业文化精神。经过十余载不懈的努力，打造出了一支具有活力和进取精神的专业化队伍，企业竞争力不断增强，
企业发展空间不断拓展，从而快速平稳步入良性循环发展轨道。截至目前，公司净资产过亿元，从业人员逾百人，公司法人治理架构健全。园林实业公司已迅速成长为在信阳具有良好声誉和非凡影响力的知名企业。 园林实业发展公司在不断发展壮大的同时，不忘回报社会。始终以“致富思源、富而进取、义利兼顾、德行并重”为己任，自觉承担社会责任，常年致力于公益事业。近几年来为希望工程共捐款捐物40余万元；为下岗职工、贫困人群、弱势群体维护社会治安等捐款捐物万元；为抗击各种自然灾害、流行病共捐款捐物万元；为信阳市政建设、公共事业捐款145万元；为希望工程资助贫困大学生、新建乡村校学共捐赠万元；数年来共累计向社会捐款捐物近500余万元、纳税近1600余万元。 公司的发展和善行善举，得到了社会各界的肯定和赞誉。园林实业公司先后被授予“河南省房地产开发优秀企
业”、“河南省银行业优质客户”、“重合同守信用企业”、“十佳非公有制企业”、“重点保护非公有制企业”、“纳税先进企业”、“光彩事业阳光工程先进单位”、“ 纳税贡献奖”、“社会奉献奖”等荣誉称号，xx年元月在北京人民大会堂被中国房地产协会授予“xx年度中国房地产最具影响力诚信品牌企业”，被中国房地产协会列入会员单位，且于2016年被世界杰出华商大会授予副理事长单位。 作为一个脚踏实地的本土企业，园林实业公司将始终以开发高品质地产为发展核心，始终坚持“居住改变生活，创造地产精品”的开发理念，以提升园区服务价值，在实现企业持续健康发展的同时，不断为员工创造平台，为客户创造价值，为社会创造温馨优雅的人居文化，为城市打造艺术精品。房地产公司简介百纳行房地产源于深圳，其核心成员在深圳从事房地产行业十几载，有着丰富的房地产营销策划经验。2016年来到郴州，成立百纳行房地产，提供项目选取、
产业园、工业地产项目优化建议
随着产业经济的不断发展，产业地产逐渐崭露头角；彭州绿谷食品产业园做为食品产业发展的重要载体，首先它拥有了得天独厚的区位优势，劳动力优势，原材料、政策等诸多优势，在此基础之上同时也承担了较多的风险，如何能扬长避短，顺利推进项目并使“绿谷”的成功模式得到快速的复制及推广。那么我们必须站在客户的角度考虑问题，什么样的产品才是客户最想要的，才是最适合他们的？需求决定市场，这是恒古不变的市场定律，在这个问题上百力汇一直在积极的思考和探讨，本方案通过市场调研，走访多家企业；根据项目目前的情况百力汇给出以下建议。 1、 本项目需要达到的目标 1、 收益最大化 2、 后期土地资源的获取 3、 项目模式可复制性 4、 其他 2、 核心问题 以下问题主要围绕招商销售工作提出，目的为了打好项目的“开山之战”，快速的吸纳企业入园，营销良好的园区产业氛围，同时保证项目后续用地的获取，根据以下问题百力汇进行了深入的研究并在下文得出结论。 1、项目定位是否有层次？ 在进行规划的时候我们是否充分考虑到市场需求，最大程 度的满足大部分企业的需求，直接对整个项目的运营造成 最关键的因素，如：项目各阶段我们应该引进什么规模的 企业、以什么速度引进这些企业、以什么方式回笼资金？ 2、修建地下通道是否对园区的招商销售带来促进作用？ 高昂的建造成本直接导致售价高出市场心理价位，客户是 否能接受，或者该项目的哪个阶段建造？百力汇认为在项 目的前期可以考虑先不建造地下通道，从各方面降低建造 成本，把销售价格控制在市场心理价位上下，同时确保项 目的品质及形象不被影响，达到快速聚集市场关注度，吸 纳企业入园；营销良好的招商销售氛围的目的。 3、项目前期招商销售工作需要达到什么样的效果 项目前期以营销良好的招商氛围为主，以快速吸纳企业入 园做为支撑点。同时引进一些具有代表性的企业入园和完 善的服务做为后期企业入园的说服点。
青岛市房地产买卖合同完整版
青岛市房地产买卖合同完 整版 In the case of disputes between the two parties, the legitimate rights and interests of the partners should be protected. In the process of performing the contract, disputes should be submitted to arbitration. This paper is the main basis for restoring the cooperation scene. 【适用合作签约/约束责任/违约追究/维护权益等场景】 甲方：________________________ 乙方：________________________ 签订时间：________________________ 签订地点：________________________
青岛市房地产买卖合同完整版 下载说明：本协议资料适合用于需解决双方争议的场景下，维护合作方各自的合法权益，并在履行合同的过程中，双方当事人一旦发生争议，将争议提交仲裁或者诉讼，本文书即成为复原合作场景的主要依据。可直接应用日常文档制作，也可以根据实际需要对其进行修改。 合同编号：____ 立房地产买卖合同人 出卖人（甲方）：______ 买受人（乙方）：______ 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。 第一条甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过____公司居间介绍（房地产执业经纪人：____，经纪人执