众美集团商图

众美商图

“未来3到5年,以河北省和环京地区作为商业地产发展的战略重点,众美集团将选择二三线城市新兴区域重点打造众美?欢乐汇,并深入三四线城市核心进行商业街区的改造升级。”

5月20日,面对200多名来自全国零售商业界的代表,众美集团商业地产总经理段舒怀表示,“众美?欢乐汇和商业步行街产品的发展,将为众美合作伙伴提供一个非常好的发展基地或者平台,真正实现双赢。”拥有10年房地产开发经验、近300万平方米开发规模的众美集团做大做强商业地产业务的决心显露无遗。

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通过数据的对比,可以清楚地看到,三四线城市正成为商业地产的发展热土。从2003年到2010年,一二线城市购物中心数量增长约2.2倍,而三四线城市增长了将近10倍。

对商业地产市场充满信心的众美集团,已经为即将开始的大展拳脚做足准备。记者了解到,除了预计年底动工的石家庄欢乐汇项目,众美还在周边三四线城市选址,计划开发建设欢乐汇的衍生产品,即符合当地休闲和消费习惯的新型商业街。

当日的众美?欢乐汇战略合作伙伴签约仪式中,乐天玛特、星美影院等10多家知名商家现场签署了战略合作协议。在众美商业地产战略正式启动之际,这些商家用行动投了支持票。

新模式:

专业运营确保商业经营收益稳定

众美?欢乐汇是什么？

石家庄欢乐汇由10万平方米购物中心、11万平方米商业步行街、7万平方米高端写字楼、7万平方米星级酒店以及酒店公寓等组成,位于石家庄建华大街、凤凰商圈,建成后将包含运动场所、主题休闲公园、SPA、院线、电玩等各种品牌精品店。

从物理组成上来看,欢乐汇正是城市综合体的典型配置。但段舒怀对记者反复强调,“欢乐汇是众美集团着力打造的大型多功能复合型的城市综合体,它不是一个一般意义上的商业地产,它体现了我们对商业地产的追求,体现了我们对商业模式的更新,以及我们造福社会的精神理念。”

河北商业联合会秘书长曹润亭用五个“超越”概括了这种理念上的创新:引导当地消费思维的超越;服务当地产业结构的超越;在商业业态组合上实现超越;在商业设施的设计风格和产品上有所超越;在商业管理模式上有创新性的发展。

段舒怀说:“欢乐汇秉持业态规划在先、概念规划在后的原则,对零售、餐饮、娱乐及配套等业态功能先行规划,之后根据市场及客户的需求进行定制式设计开发,这更符合商业运营及商业地产规律。”

石家庄欢乐汇亮相之初就前瞻性地提出商业地产模式创新,其核心在于,无论是持有型购物中心还是销售型商铺,“商业运营管理一定要坚持专业管理和服务,坚持统一营销、统一包装,并在商业业态上提供统筹协调管理和服务,这样才能使所有商铺持续稳定经营。”

经过历时数年的商业地产开发运营人才积累和团队建设,以及同样持久的商业地产发展经验教训总结研究,众美商业地产发展理念初步成型。

上海SPORT100营运总监孙虎高表示,“我们选择与众美合作,一方面的确是看重石家庄市场,另一方面很重要的因素就是众美的商业团队,这将关系到一个商业项目未来能否持续保持健康运转。”

新产品:

特色设计立足地域商业文化传统

在石家庄欢乐汇项目概念规划中,11万平方米的七条商业街是最受业界关

注的热点之一,在众美商业地产战略中,这也是欢乐汇的重要衍生品。

在商业地产领域, 此类物业的后期经营管理一直被多数商业地产开发商视若畏途。在以往的业界实践中,商业街铺在完成销售之后爆出的问题尤其突出。众美地产不仅在欢乐汇项目中大举涉足这一商业地产品类,而且还要以特色商业街作为其发力三四线城市商业地产市场的主力。这从某种程度上凸显了众美商业经营管理团队对自身能力的信心, 仅有勇气一定是远远不够的。

段舒怀透露,“众美将审慎选择进入一定规模一定消费能力的县级城市,构建城市核心商业。其载体就是商业步行街。”

关于县级城市商业步行街,众美有一整套规划思路,而“特色”二字正是其产品创新方向的关键词。

着眼于城市特色,众美将为当地规划一座综合性质的文化馆,将整个区域的历史沿革、风土人情、民俗等留存下来,使所在街区的历史沿革和变化在未来也有迹可循。

着眼于社会生活,众美将为当地规划一座艺术馆或者音乐厅,为满足居民对提升生活品质的需求营造硬件环境。

着眼于地域商业文化,在商业街的总体规划和建筑设计中,众美力主结合不同城市、不同区域的气候特征、消费传统和文化特色,以刻意做旧、凸显时尚或风情的建筑风格,向地域商业文化传统致敬。

与众美的商业街构想不谋而合,曹润亭同样认为,特色、差异化、名商和建筑风格是商业步行街成功的核心要素。

众美商业街特色的重中之重更在于,在此基础上所植入的核心竞争力诸元素,除了专业经营管理团队,还有对零售商业界知名商家资源的整合能力。

国美电器连锁开发中心总监常城说:“作为众美集团紧密的战略合作伙伴,众美项目在哪里开发,国美都要进入,同时,众美开发的项目也要给国美留个位置。”

据了解,众美集团已经与一些知名超市、电器卖场、文化艺术、音乐厅和时装品牌达成战略合作协议,抱团发展,共同建设欢乐汇商业地产品牌。

新市场:

消费升级专注三四线城市

记者了解到,众美将用三年左右的时间在全国范围内启动2、3个欢乐汇及其商业街项目。

谈及战略重点和市场进入条件,段舒怀表示,众美商业地产拓展分两步走,环京区域是众美首先拓展的重点区域,随后将延伸到整个华北地区和西北地区。至于是否进入某个区域,主要决策依据是当地政策和市场环境的支持度。

结合自身的资本实力和资源条件,三四线城市自然成为众美商业地产产品线拓展的重点市场。业内专家指出,三四线城市适度发展商业地产具有显著的现实意义:符合城镇化进程的大趋势,能够直接为城市贡献大量新增就业机会;从长远发展来看,有利于满足城市居民日益增长的物质和文化生活需要,有利于以内需为主的城市经济发展模式转变,顺应了城镇居民消费升级的时代潮流。

石家庄市裕华区副区长王石佩高度评价了欢乐汇对城市发展的突出作用。他说,“欢乐汇将建立城市新的商业形象。通过大型城市综合体的开发建设,完善城市居住、生活、消费和娱乐环境,形成新的城市商业中心,是提升区域商业形象、提高社会服务水平、拉动区域经济、增加政府税收、促进社会就业、提高幸福指数的有力保障。”

但众美并不讳言三四线城市商业地产可能存在的风险。段舒怀说,“三四线城市消费能力是否足够？尤其是对大商业而言,物流战线会拉长,成本会增加。我们的结论是挑战中有机遇。这一点也与众美的战略合作伙伴形成了共识。”

全国2000多个县级城市的商业地产市场非常庞大,在中国经济持续稳定发展的大环境中,这些城市原有的商业模式大多需要升级换代,这正是欢乐汇及其衍生商业品牌发展的重要机遇。

段舒怀表示,为确保欢乐汇品牌精耕细作,突出品质、内涵和特色,在总体发展规划中,前3年将着力打造2~3个新项目,3年之后,根据国内商业地产形势来决定是否加快发展步伐。

全国工商联商业不动产专业委员会主任兼秘书长朱凌波提出,“众美作为二线城市成长起来的知名企业,有其独特创新的商业地产运营模式,更熟悉和了解二三线城市市场及消费趋势,优势显著,更有竞争力。”

“持续创新始终是众美不懈追求的方向和不断发展的动力,众美集团将秉承与商家、客户合作互利双赢的理念,共同打造商业地产新模式,共同推动欢乐汇这一品牌从石家庄走向全国,在中国商业地产行业独树一帜。”段舒怀如是说。

曹润亭却对国内商业地产的快速发展提出了自己的思考,“目前商业街的发展具有一定的盲目开发现象,应该注重科学论证、挖掘文化、后期管理。期望欢乐汇在商业上有卖点,在旅游上有热点,在文化上有亮点。”在众美商业地产战略启动之际,商业地产专家的警示意见更值得重视。