物业管理知识问答

物业管理答疑

一、什么是物业管理？为什么要实行物业管理？

答：物业管理是指通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序及房屋使用安全等活动。

实施物业管理是为了通过日常的管理服务，为业主提供良好的生活环境，对物业共用部位和共用设施进行统一维护、维修，使物业保值增值。

二、谁是业主？

答：房屋的所有权人为业主。

三、聘请物业公司的程序？

答：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业，实施前期物业管理。

成立业主大会，选举产生业主委员会→由业主大会共同决定选聘或解聘物业服务企业→物业公司与业主签订物业服务合同，业主缴纳物业服务费→物业公司提供服务。

四、物业服务内容包括什么？

答：物业服务内容包括本小区内的物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用、绿化养护、清洁卫生、秩序维护等内容。

住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

共用设施设备一般包括：公用下水管道、落水管、电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。

五、物业公司的服务等级及收费标准？

答：物业服务按照服务内容和收费标准不同，共分五个等级。

收费标准（元/月/建筑面积平方米）：浮动幅度上浮不得超过10%，下浮不限。一级 0.80元、二级 0.70元、三级 0.60元、四级 0.40元、五级 0.20元（不包括电梯费用）。

电梯日常运行维护费（元/月/建筑面积平方米）：十层以下住宅配有电梯的0.50元；其它住宅配有电梯的0.40元，从十五层以上（含十五层）加收0.05元。

住宅专项维修资金管理答疑

一、为什么要缴存住宅专项维修资金？

答：为了保障住宅共同部位，共用设备的维修和正常使用。

二、什么是住宅专项维修资金？

答：住宅专项维修资金是指专项用于住宅公用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。

三、住宅专项维修资金的交存标准？

答：住宅专项维修资金的交存标准：根据承德市住房和城乡建设局和承德市财政局关于转发《河北省住宅专项维修资金管理实施了细则》的通知（承市建发[2012]15号）文件要求，收取标准为高层住宅70元/平方米；多层住宅50元/平方米；住宅小区内或者住宅小区外与单幢住宅结构相连的经营、办公用房，高层85元/平方米，多层60元/平方米。

四、住宅专项维修资金的使用程序是什么？

答：住宅专项维修资金划转业主大会管理前，需要使用住宅专项维修资金的，按照以下程序办理：

（一）物业服务企业或业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议；

（二）住宅专项维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主讨论通过使用建议；

（三）物业服务企业或者相关业主组织实施使用方案；

（四）物业服务企业或者相关业主持有关材料，向所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门申请列支；其中，动用公有住房住宅专项维修资金的，向负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门申请列支；

（五）直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门或者负责管理公有住房住宅专项维修资金的部门审核同意后，向专户管理银行发出划转住宅专项维修资金的通知；

（六）专户管理银行将所需住宅专项维修资金划转至维修单位。

五、不得从住宅专项维修资金中列支的情况有哪些？

答：下列费用不得从住宅专项维修资金中列支：

（一）依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用；

（二）依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；

（三）应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；

（四）根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。