上海桃浦科技城规划-Ennead-专筑iarch

上海桃浦科技城规划/ Ennead

标签：规划, 社区规划, 中国, 上海, Ennead Architects

由专筑网邱媚编译

Ennead事务所在上海设计了一个新型的研究发展社区。作为在上海最大的未来公园附近的一个新区，它位于城市西部边沿，通过建立多层“步行路网”，桃浦科技新城将会成为充满活力，并与周边环境充分交流的研究区域。

Ennead 国际的合伙人Peter Schubert 说：“我们的设计目标不仅在一座单体建筑，而是建立一个一个具有纪念意义的联通型的市区。”

上海桃浦科技城规划/ Ennead关键词：iarch专筑，专筑视频，专筑讲坛，专筑

Ennead Architects has designed a new research and development community for Shanghai. Loc ated on the city's western edge, as part of a new district being planned around one of Shangh ai’s largest future public parks, Taop u Sci-Tech City will be a vibrant and well connected rese arch district that engages its context by establishing a multilayered pedestrian network.

“Our design goal was to create something greater than a single building; our goal was to creat e a memorable a nd connected civic district,” said Peter Schubert, a partner at Ennead Internati onal.

BAZO建筑设计项目概况

BAZO的优势 1. BAZO建筑设计，以创意为核心竞争力，以投资商的视野引导设计。作品构思独到，富时代气息，为业主提供国际水准的设计服务。公司拥有国际化和本土化紧密融合的专业团队，汇集具备多年境内外大型工程资历的资深设计师。 2.BAZO在中国各大城市完成及在设计中的精品建筑项目超过200万平方米，其中：上海BWT广场在国际邀请竞赛中获首奖，上海南丹东路“莱诗邸”住宅区获最受欢迎楼盘金奖，虹桥上海城(City Condo) 和上海滩新昌城等高尚住宅设计在国际招标中中标，“中远两湾城销售中心”、“静安广场”等设计得到业内广泛好评。 3. BAZO专业设计团队与房地产投资团队的良好结合，为客户创造了超常规的项目价值。BAZO的专业创意与一流的设计在以往同类业绩中为开发商带来巨大的销售利润。（成功作品有：香港信德集团、新加坡凯德置地、家化集团、平安保险的项目等） 4. BAZO从2000年进入中国设计市场以来，积累了很多有实力的国内资质合作伙伴，十年间共同参与了很多国内大型设计项目的总包工作。

如：上海普玄建设工程有限公司，是国内具有建设部综合甲级资质的设计公司，以及一家技术型的工程公司。主要业务为建筑工程设计、项目管理、结构工程优化设计以及施工承包。该公司核心设计团队在多个项目中与BAZO 有良好的合作，包括中远两湾城销售中心（2000年）以及上海豪苑（12万平方米高端住宅，2006年已竣工）。具备国际水准的结构设计团队，对优化结构、节省施工造价具备优良的业绩。在过往5个大型工程项目中，该公司对其他单位已完成设计的项目，进行结构设计优化，共为业主节省造价超过7600万人民币。如：上海交大安地建筑设计有限责任公司，于2003年3月经改制（原上海交大建筑设计院始成立于1985年）而成立的有限责任公司，公司现有员工120人。技术优势涵盖建筑工程领域的应用研究、工程项目策划、工程咨询、工程设计以及工程项目施工管理。拥有国家综合甲级设计资质。

上海城规划设计研究院

上海市城市规划设计研究院 SHANGHAI URBAN PLANNING AND DESIGN RESEARCH INSTITUTE 规划设计证书编号：（建）城规编第（021028）规划设计证书等级：甲级上海市青浦新城（淀山湖新城）总体规划修改（2009-2020年）任务编号：2010021-0-04003 —市政06016 —道路07213 院长：张玉鑫主管副院长：孙珊总规划师：夏丽萍项目负责所：城市规划三所所长：俞进项目参与所：道路分院、市政分院所长：高岳、陈克生所总工程师：郎益顺、徐国强项目负责：林华项目设计：张彬、张维、邹钧文、邵瑛、金蓓、王雪明、王威

第1章总则第一条规划依据 1.《中华人民共和国城乡规划法》2008 2.《城市规划编制办法》2006 3.《上海市城乡规划条例》2010 4.《青浦区国民经济和社会发展第十二个五年计划》 5.《上海市青浦新城总体规划（2005－2020年）》，（编制单位：上海同济城市规划设计研究院，2006年8月上海市政府批复） 6.《青浦工业园区控制性详细规划》（编制单位：上海市城市规划设计研究院，2009年4月青浦区政府批复） 7.《青浦区区域总体规划实施方案（2006-2020年）》（编制单位：上海市城市规划设计研究院，2007年11月上海市政府批复） 8.《上海市青浦区朱家角中心镇镇区控制性详细规划》（编制单位：上海同济城市规划设计研究院，2005年7月原上海市城市规划管理局批复） 9.《青浦新城QPC10201（中—一）编制单元控制性详细规划》（编制单位：上海同济城市规划设计研究院，2011.12上海市规划和国土资源管理局批复） 10.《上海市青浦区新城1站大型居住社区（QPC10101单元）控制性详细规划》（编制单位：上海同济城市规划设计研究院，2010.9上海市规划和国土资源管理局批复） 11.《上海市青浦区新城QP10303（中—四）编制单元控制性详细规划》（编制单位：上海同济城市规划设计研究院，2010.3上海市规划和国土资源管理局批复） 12.《东方绿舟控制性详细规划》（编制单位：上海市城市规划设计研究院，

(完整版)上海中远两湾城案例总结

上海中远两湾城 “中远两湾城”堪称上海旧城改造的传神之作，昔日的“危棚简屋集中区”已经成为上海苏州河沿线的景观住宅，共160万平方米的总体规模，构建了上海的城市天际线，甚至扭转了上海人根深蒂固的地域观念。

地理位置：中山北路1878号（光新路口）投资开发：远置业集团有限公司景观规划：泛亚易道（EDAW）建筑类型：高层占地面积：49.5公顷总建筑面积：160万平方米容积率：3.3 绿化率：50％一期27万平方米开盘时间：1999年10月30日二期：50万平方米开盘时间：2000年10月三期：34万平方米开盘时间：2003年10月四期：163520.27 平方米开盘时间：2004年8月规划户数：20000户一、开发背景 “中远两湾城”以“两湾一宅”为基地，“两湾一宅”是普陀区潘家湾、潭子湾和王家住宅地区的简称，这里是历史遗留下来的上海市区最大最集中的危棚简屋集中区，亦是一个上海有名的“脏乱差”地区，没人看得上的城市最灰暗的一角。改造此基地不光要动迁274家企业、10.5万余户居民，还需改造生态环境不良的苏州河，彭越浦河和真如港，整个旧区改造面积达49.5公顷，1999年该项目开发之际上海市政府已将这里的改造喻为另一个“淮海战役”，成为上海旧城区改造的一个样板。二、项目规划设计 1、总体规划 "中远两湾城"占地面积49.5公顷，总建筑面积160万平方米。总体规划上，充分利用地块的自然形态，突破了传统的"兵营式"、"排排坐"的格局，以"大疏大密"的手法，大胆突破"高层禁区"，全区38幢高层建筑以连体大板式、板式、点式和台阶式联体住宅沿苏州河弯道分布，形成了一条优美的亲水曲线，充分发挥了景观资源的优势，组合成6个住宅群体带，北高南低，整个居住区布局新颖别致、疏密相间、气势恢弘、格调高雅，一派现代化居住园区的大家风范。

新江湾城简介

新江湾城新江湾城地处上海中心城区东北部，总占地面积9.45平方公里，原系江湾机场的旧址，是上海市区唯一一块自然生态“绿宝石”。城区中规划了江湾天地、复旦大学江湾校区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务中心等六大板块，以及生态走廊、文化中心、极限运动中心等特色生活配套。杨浦新江湾城作为一个以中、高档住宅为主的知识型、生态型大型花园式国际社区，在第三代国际社区的建设中备受瞩目，比肩之前的古北与联洋。以“生态、人文、信息、低碳、资源”五大指标为评判体系的国际化社区标准论，决定了新江湾城土地的稀缺性和价值空间。目录 1凤凰涅槃新锐崛起新型样板巨头云集国际豪宅 2未来中心 3高端商务 4历史文脉 5湿地公园 6设计理念 7奢华豪宅 1凤凰涅槃

2011年3月末新江湾城部分楼盘价格借力2010年上海世博会，新江湾城第三代国际社区，新江湾城呼声最高。在此背景下，上海国际社区建设机遇、国际社区建设标准等问题成为城市热点。在由中国房地产业协会、上海市房地产行业协会、杨浦区人民政府联合主办，中国房产信息集团（CRIC）、太立德仁公关传播机构共同承办的中国（上海）第三代国际社区发展高峰论坛上，与会专家一致认为，新江湾城具备了国际社区的天时地利人和。新江湾城大型公共绿化率将达到20%，公共水系将达到8%，功能区绿化率将达到35%，城区绿化覆盖率将达到60%左右。5平方公里的城区，约有1平方公里为公共绿化和水系覆盖，这在上海中心城区的社区中是绝无仅有的。随着新江湾城中高档产品的不断涌现，区内优越的生态环境、人文氛围和生活品位展露无遗，其必将成为名副其实的高尚低碳型第三代国际社区标杆。新锐崛起

长城大厦行销企划书项目定位

长城大厦行销企划书项目定位一、立地条件分析24 二、项目优劣分析27 三、产品定位28 四、目标客户定位29 五、面积定位29 六、价格定位30 一、立地条件分析（一）项目概况位于凯旋路轻轨明珠线，延安高架中山北路中间，项目东面为凯旋路，南面是白兰路，两侧为中山西路，北面是曹杨路。华东师范大学和长风公园就在该地块的南面。（二）项目技术经济指标基地面积：11600平方米容积率：总建面积：88000平方米（三）地块环境概述在该地块的东、西和北三个方向上主要是当地的一些居民区，如曹杨六村、普陀四村、沙田新苑等，由于建筑风格一般，所以景观不佳。只有南面距华东师范大学一站路，而且普陀区最大的公园长风公园也在该方向上，所以该地块的南面景观相对较好。（四）环境卫生、社会治安情况 1、环境卫生情况据悉本地块原本是拆迁地，不会给本地区遗留下什么污染问题。但该地块的东西两侧分别是轻轨3号线和中山西路主干道。来往车辆较多，造成很大的噪音和空气污染。地块周围的社区居民多为当地的居民，其附近道路环境卫生一般。 2、社会治安状况本地块处于普陀区的中山西路旁，周围居民多为本地上海人，治安形式较好。（五）地块周围的交通条件 1、环临的公共交通条件本地块两面为中山西路，是上海市区内环线的主干道，公交线路较多，车流量很多，有876、、224、143等多条公交线路。（详见下表）

2、临近轻轨三号明珠线和延安高架本地块临近轻轨三号明珠线曹杨路站和中山北路高架曹杨路出入口，交通十分便利，这也是本项目的最大优势。 3、交通条件综述环临地块的公共交通极为便利，而且紧邻轨道交通线，因此，该地块应充分利用交通极为便利这一优势。 4、配套设施菜市场：本地块附近就有曹杨市场等综合菜市场商店、购物中心：华联吉买盛、曹杨商场、南部商场、武陵商场，购物十分方便，但除华联吉百威外，其他均有一些距离。小学：有沙田小学等多所学校。中学；兴隆中学、沙田中学、新原中学、梧桐高级中学、曹杨二中（重点高中）。医院；普陀区医院、长风医院等。体育娱乐设施：有华东师范大学、普陀区体育馆、普陀区图书馆和文化宫等，地块旁边有一个中运桑拿健身中心。银行、邮局、酒店：本地块附近，工商银行、建设银行等近在飓尺，地块对面是国家邮政局研究所，酒店有百姓人家大酒店、中运上海菜酒店、金大洋酒店等。其他：本项目地块附近有印钞大厦，还有复兴大药房，蛋糕店等种类繁多的店铺，普陀区土地管理局也在旁边。配套设施综述：本项目所处地段是居住人口比较集中的区域，各种的生活配套设施比较完善，衣、食、住、行等都可以满足居民的需要。但从消费的角度看，本地块周边明显缺乏大型高档次的购物中心，所以本项目的规划中，可以把一楼的裙楼的一部分做成大规模和高档次的购物中心，以满足一些高层次消费者的要求，提升附近商业氛围。二、项目优劣分析优势分析交通条件：本项目位于内环线的主干道中山北路和轻轨3号线的中间，中山西路有公交线十多条，轻轨3号线近在咫尺，规划中的地铁R3、M6号线也由东面经过。综上所述，该项目的交通条件优势，将成为本项目的一个卖点。周围配套设施：中山西路项目所处地段，是普陀区大型的居住区，附近的配套设施比较完善，银行、中小学等等，一应俱全。这样不仅能够减少项目配套设施的建设投入，而且对以后的销售宣传将会起到很大的促进作用。文化氛围；本项目南面是华东师范大学，距离本地块仅一站路，附近还有华东政法大学、曹杨二中等多所院校。所以，本地块所处地段文化气氛还是比较浓厚，对于那些希望自己的孩子以后能够得到更好教育的家长来说，无疑是一个良好的选择。项目地块东南朝向，采光面佳。

中远两湾城规划方案

(1) 地块具有景观良好、交通方便、商业氛围浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧, 东临不夜城，西傍江宁路桥，北接中山北路高架，南依苏州河，拥有1.85 公里长的苏州河新水岸线，水岸线全长两公里，宽16 米，跨越两弯曲水带“潘家湾” 和“潭子湾”，水岸效果较好。中远两湾城拥有环状的明珠线和苏州河两大地理优势，当旧的危棚简屋拆除后，其土地的完整性得以全面体现、轨道带来的崭新交通便利和苏州河景观的不断增加，会不断提升中远两湾城的地理优势。另外这里人气旺盛、交通发达、商业兴隆，随着苏州河的改造和新城的建造,中远两湾城一带将成为城市中心区域。中远两湾城规划平面图 (2) 地块具区域形象差，规划、拆迁难度大的劣

势项目地块形状不规则、面积大，规划难度系数高; 地块区域是上海最大的棚户区之一，拆迁安置难度大; 地块区域“脏、乱、差“的形象已深入人心，导致部分消费者在此投资置业存在心理抗性。 2、市府重大项目，政府大力支持项目地块面积大、形象差、改造难度大，因此地块区域的改造是上海历届市委市府关心的重大项目，被称为“两湾一宅”项目，由市府重大办直接领导，规划建成生态环境优良、市政配套齐全的现代化新型城区。中远两湾城项目被誉为上海新地标的“民心工程”、“形象工程”，动迁居民超过1 万户，旨在彻底改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差的生活环境。因为项目将带来巨大的社会综合效益，因此，上海市政府对项目给予了大力支持。二项目四大整体策略 1、项目开发理念：利用原景观资源打造国际化

居住环境 (1) 建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念在中远两湾城49.5 公顷的土地上，仅仅用了22 公顷土地来建楼盖房和建设公共设施，其余全部用于小区环境建设。这样的大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个与上海这个特大型国际化大都市相匹配的“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念。这个理念的基本内涵就是符合“以人为本”的综合环境的营造。而这样的“综合环境”指的是：空间环境满足人的活动要求，生态环境有益于人的生理要求，视觉环境兼顾人的心理要求，人文环境适应人的交际要求，智能环境预计人的信息要求，管理环境符合人的方便要求。 (2) 充分利用苏州河水资源的理念早在1988 年的时候，中远集团就确定在两湾这个地方进行旧房改造。选定在两湾开发，其中一个非常大的因素之一就是它临着苏州河两公

[EDAW]新江湾城景观设计

新江灣城 Jiangwan Master Plan Presentation

绪言INTRODUCTION 文脉CONTEXT 设计契机DESIGN OPPORTUNITIES 设计设想DESIGN VISION 概念性总体规划THE CONCEPT MASTER PLAN 生态都市框架ECO-URBAN FRAMEWORK 水循环的管理Water Cycle Management 能量与资源Energy & Resources 自然保护Nature Conservation 土地使用LAND USES 用地平衡表BLOCK AREA CHART 开放空间OPEN SPACE 住宅密度与房屋类型RESIDENTIAL DENSITY/ HOUSING TYPE 公共性与市民性建筑PUBLIC / CIVIC BUILDINGS 商业中心COMMERCIAL VILLAGES 公共交通PUBLIC TRANSPORT 道路系统ROAD NETWORK 步行道循环系统PEDESTRIAN CIRCULATION SYSTEM 街道場景STREETSCAPES 景观策略LANDSCAPE STRATEGY 重点景观地区LANDSCAPE FOCUS AREA 入口大门GATEWAYS

Introduction

绪言 INTRODUCTION 绪言本报告是新江湾城竞赛的中期设计陈述，最终概念与实质性报告将在以后提交。业主的要求是一个都市型社区，具备一定密度与组成的商住综合功能，基地总体面积约为是6平方公里。 INTRODUCTION This report is an interim design presentation for the new Jiang Wan City design competition. Final concepts and material will be presented at a later date. The client brief calls for an urban community with residential and commercial mix uses of prescribed densities and composition. The total site area is approximately 6 square kilometers

项目策划的开发定位与规划教材

第一部分项目的开发定位与规划一、对项目的市场理解（一）本项目面临的要紧问题（二）本项目开发的机会点（三）本项目可完善及塑造的特征二、本项目客源、单价、总价的定位分析（一）客源分析（二）价位分析三、本项目整体规划及社区环境的设计理念（一）项目的规划主题及特点（二）项目的环境设计（三）沿街建筑的功能设置

（四）小区配套设置一、?对项目的市场理解市场经济体制下，任何商品都受市场的供求关系调节。我们认为:房地产作为一种专门的商品，其营销策划的关键在于以适应市场需求为起点，以引导市场需求为重点，并以适合市场需求为终点。（一）本项目面临的要紧问题 1）从大环境上来分析,本项目所在普陀区的地区形象并不理想,尽管通过近两年的市政规划开发,仍不具备市民住宅消费心态上的区域吸引力,难以吸引到其他区域的客源,因而制约了部分消费群体。 2）区域的普遍消费层次和消费能力有限。 3）本项目所处的小环境由于“乐购量贩”大型超市的开张，

以及立即通车的轻轨“明珠线”,在生活设施和交通的便利程度上相对普陀区其他区域较具优势，但整体上来看仍嫌嘈杂凌乱,同时直面内环线高架,将是本项目在销售时的最大抗性之一。 4）以“中远两湾城”为代表的大小规模的远期房竞争个案的竞争和压力是本项目直接面临的另一不容忽视的问题，尤其是中远两湾城的巨大体量和推广阻碍将极大地分流原本有限的客源。 5）容积率的制约所导致本项目将是以多幢高层为主的小区形式，通过市调报告可发觉,本区的高层住宅居多,但在销售上并不是最受欢迎。而据本公司的有关市场报告分析，多层或低密度的小高层生态小区是199９年上海楼市市场热点,今年也将持续这一态势。因此，建筑形态也同样会阻碍一部分客户的选择。

城市更新规划设计

城市不可避免的会出现逐步老化或因外界变化而引起不适应性，局部或整体地、有步骤地改造和更新旧城的物质环境就成为必然。因此城市更新规划设计也成为了当下的潮流。下面上海思纳建筑规划设计股份有限公司就以马来西亚·吉隆坡的森美兰高铁新城概念规划为例，为大家讲讲关于城市更新规划的内容。连接新马的跨国高铁，从吉隆坡开往新加坡市中心，在到达芙蓉之前会经过一片广袤之地，这里便是拉布。现在，拉布借助高铁，计划在距吉隆坡市中心50km、紧邻机场的地方，建造一个新的城市。新城的规划核心，在于如何利用产业和城市设施吸引人才，产生人才与城市发展的良性循环，新城必须做到“产城融合”，也就是需

要合理的布局商务、产业、居住及其配套。场地现状是一片自然，东部有山，让自然山体的绿色向新城的市中心流动，形成城市生态绿廊。

新城北面已建成高速公路和铁路，待建设的高铁线路横穿新城。新城的功能布局，让居住区避开了高速公路、铁路和高铁的影响，取而代之的是制造业和食品加工的产业区。

最终，以“产业”和“乐居”为两大基础。将森美兰新城定位为“产业智慧之城，生态乐居之谷”。思纳史密斯集团成立于1853年，是美国运营历史最悠久的设计和咨询集团，近二十年都在权威的世界建筑排名前十位，集团在中国设立策划设计和投资运营二大事业板块。上海思纳建筑规划设计股份有限公司（SYM 836121）及其下属各专业咨询策划设计子公司负责集团的策划设计板块。思纳设计股份成立于2000年，是规划、建筑、旅游和产业的产品策划和设计专家，也是上海为数不多的建筑规划国家双甲资质单位，公司在大型城市综合更新、智慧模块建筑、城市和旅游产业策划规划、室内装饰和艺术设计、区域环境研究和景观工程、特色酒店跨界组合运营规划等领域都有卓越的人才及成功的案例。

新江湾城板块分析

新江湾城板块巡礼——绿色生态港国际智慧城新江湾城板块位于杨浦区东北角，总规划面积约9.45平方公里，规划人口6-8万，自1996年开始规划，2004年7月方案确定并开始推地，2005年起珠江、华润、绿城、仁恒、中建、三湘等分别拿地开建，开启了品牌开发商扎堆新江湾城的“造城”行动。据上海搜房网数据监控中心对新江湾城板块2006年-2011年5月的成交统计来看，该板块在近5年半的成交里共成交了住宅106.5万方，其中成交峰值爆发在2007年，全年共成交了25.2万方；2008年受调控影响成交大幅锐减至9.5万方；2009-2010年则保持在20-23万方的年度成交量；2011年前5个月也已经有8.1万方的成交量，市场表现较为平稳。从成交价格走势来看，2006年-2011年5月该板块一直呈稳健增长态势，5年半下来累计上扬了361.82%。其中增长最快的年份是2010年，成交均价从2009年的22625元/平直接飙升至40699元/平，年度上涨幅度超过80%。进入2011年板块成交均价继续上扬，截止5月板块均价已升至46607元/平。

上海搜房网数据监控中心分析师雷琪指出，新江湾城板块是是目前上海市区最大的一块成片开发的土地，这块原生态土地经过5年多的打造，已经华丽变身为沪上大牌豪宅最为密集的区域，公园、学府林立，豪宅比肩，成为上海一个新生代的国际级社区。事实上，在这块土地上先后诞生过6块地王，开发商对其地域价值的认同也可见一斑。据上海搜房网数据监控中心截止6月21日统计，目前新江湾城板块在（待）售项目有12个，此外还有1个地块尚未开发。在(待)售的12个楼盘中，纯别墅项目2个，纯公寓项目5个，别墅公寓混合项目5个。搜房网分析师雷琪指出，整体来看新江湾城板块在（待）售的12个项目，可以发现一个共同点，这些项目都以大户型房源主打，主力户型面积在120-300平米；除了面积上走大平层路线外，板块新盘还走上了精装豪宅之路，这12个项目中70%是精装或全装交付，品质较高。从报价来看，目前新江湾城板块在售项目7个，在售公寓报价在35000-50000元/平之间，其中最“便宜”的是祥生御江湾和公馆1088，这两个楼盘在售180平左右的毛坯3房，均价在35000元/平；最贵的则是上周新开盘的九龙仓玺园，在售137-334平米的2-4房，均价50000元/平。板块内在售别墅多为联排和叠加房源，总价多在1200-2000万元之间，其中江湾尊堡有全区唯一的独栋房源，售价达5000万元/套。余下的5个待售盘，2个精装公寓——华润新江湾九里和保辉香景园即将于7月上市，将分别推出250-300平的大平层和120-160平的大户型，预售价分别在55000元/平和45000元/平；而余下的1个公寓和2个别墅项目预计也将于今年上市，2011年新江湾城板块的豪宅供应相当充足。生态走廊长两公里 “因为新江湾城仍在开发阶段，已交房的楼盘入住率不高，所以…生态走廊?养在深闺人未识。”上海城投置地公司副总俞卫中说，生态走廊全长2公里，宽120米，不仅是上海首次营造的兼具生态和景观功能、野趣天然的绿色廊道，同时也是一条连通的主干道。原生态的河道岸边树木错落有致，芦苇荡里不时有野鸭游过。因为人迹罕至，鸟叫声似乎特别清晰。市政管理所屠所长告诉记者，运气好的话，还可以看到刺猬从一旁溜过。“这里既是市民散步养生的好去处，也是小动物迁移的通道，更是城市干道与居住区的隔离防护林带。”屠所长说。目前，新江湾城已形成了包括“生态源”绿地、新江湾城公园、园林式道路绿带等在内公共绿化62公顷，这一数字今后将超过100公顷（约1平方公里），通过“生态走廊”将所有绿地沟通连接，构建出一个完整的绿色生态网络体系。通过放养灰喜鹊、放养蚯蚓、生物防治、树枝树叶粉碎回归土壤、野草梳理等，生态走廊目前形成了一个人工再造的自然场所，适宜对外开放。

上海市城市规划管理技术规定

上海市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）（2003年10月18日上海市人民政府令第12号发布，自2003 年12月1日起施行）第一章总则第二章建设用地的区划分类和适建范围第三章建筑容量控制指标第四章建筑间距第五章建筑物退让第六章建筑物的高度和景观控制第七章建筑基地的绿地和停车第八章特定区域第九章附则表一各类建设用地适建范围表表二建筑密度和建筑容积率控制指标表表三建筑容积率折减率表附录一名词解释附录二计算规则附录三建筑间距和离界距离图示第一章总则第一条为了加强本市城市建设规划管理，保证城市规划的实施，提高城市环境质量，根据《中华人民共和国城市规划法》、《上海市城市规划条例》和上海市城市总体规划，制定本规定。第二条本规定适用于本市范围内各项建设工程。本市旧住房综合改造、零星建设工程、临时建设、郊区村民建房等按有关

规定执行。特定区域内的建设工程，适用本规定第八章的规定。第三条各项建设工程的建设，应当按照经批准的详细规划执行；尚无经批准的详细规划的，应按中心城分区规划、新城总体规划、中心镇总体规划和本规定执行。编制详细规划涉及建筑管理内容的，应当符合本规定的要求。第二章建设用地的区划分类和适建范围第四条本市建设用地，按其主要用途和功能分区的基本原则，参照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）分类如下：（一）居住用地；（二）公共设施用地；（三）工业用地；（四）仓储用地；（五）市政设施用地；（六）绿地。第五条居住用地（R），指居住小区、居住街坊、居住组团和单位生活区等各种类型的成片或零星用地。居住用地包括住宅用地、居住小区及小区级以下公共服务设施用地、道路用地和绿地。（一）第一类居住用地（R1），指以低层住宅为主、建筑密度较低、绿地率较高且环境良好的用地；（二）第二类居住用地（R2），指以多层住宅为主的用地；（三）第三类居住用地（R3），指以高层住宅为主的用地。

上海市城市总体规划(1999-2020年

1.总论根据《上海市城市总体规划（1999-2020年）》目标，到2020年应形成与现代化国际大都市相匹配的基础设施框架。目前，上海公路总里程已达8110公里，公路网密度达到128公里/百平方公里，七条对外放射型加两环的高速公路骨架路网已初步形成。同时，新建、改建了一批干线公路，构筑中心城－新城－中心镇－一般集镇梯度辐射、层次分明、各具特色、功效互补的城镇体系。目前，在宝山新城顾村组团“四高小区”，轨道交通M7号线建设及顾村生态公园范围，缺乏一条骨干道路把周围现有的陆翔路和沪太路连接起来，从而解决因为交通不便而来的中心城人口出行不便以及无法聚焦新的产业等问题。带动区域发展的规模化城市地区，进一步完善顾村组团和顾村公园基础设施，加强中心城区和沪太路的沟通，既满足交通的增长需要，又能促进宝山社会经济的发展，尤其完善宝山区域骨架路网，创造良好的交通环境。因此急需修建一条连接陆翔路和沪太路之间的骨干交通干线，从而能够很好服务地方交通。镜泊路工程就是在这样的背景下被提上了日程，西接陆翔路东接沪太路，是一条连接宝山顾村四高小区和沪太路的主要东西通道。上海市宝山区发展和改革委员会文件宝发改（2009）32号文件对宝嘉公路（宝山段）道路新建工程项目建议书的作了具体批复（详见附件），2009年2月，上海市政规划设计研究院编制完成了镜泊湖路（陆翔路-沪太路）道路新建工程可行性研究报告。2009年2月，宝山区市政工程管理署委托同济大学承担镜泊湖路（陆翔路-沪太路）道路新建工程项目的环境影响评价工作。评价单位在认真研究了工程及有关资料后，在宝山区市政工程管理署、宝山区环保局、上海市市政规划设计研究院等单位的积极配合下，对拟建公路全线及主要的环境敏感点进行了现场踏勘和调研，并广泛收集资料，按照我国环境影响评价的有关规定开展了环评工作，2009年2月编制完成了镜泊湖路（陆翔路-沪太路）道路新建工程项目环境影响报告书送审稿。2009年3月16日由上海市区环保局在宝山区召开了本报告书预审会，并提出了项目环境影响报告书评审会专家意见。根据本报告评审会专家意见进行修改，现完成了《镜泊湖路（陆翔路-沪太路）道路新建工程环境影响报告书》的报批稿。在该项目环境影响报告书编制工作过程中，得到了宝山区政府、宝山区市政工程管理署、宝山区环保局、上海市市政规划设计研究院的大力支持和热心帮助，在此一并致以衷心感谢！

上海建设工程规划设计方案申请表

上海市建设工程规划设计方案申请表

建设单位承诺书本单位已知晓你机关告知的全部内容，现郑重作出如下承诺，该承诺为本单位真实意思的表示，并由本单位承担法律后果： 1、本单位保证申请时提供的资料和数据是真实、完整、准确的； 2、本单位保证提供的文字资料和图纸资料的一致性； 3、竣工验收时实测的建筑面积等指标若超过规划土地管理部门核准的指标，按照《上海市城市规划条列》等法规予以处罚； 4、如违反承诺，规划土地管理部门将诚信信息库中记录其不良诚信记录，在规土网站上发布，并将限制本单位房地产市场准入； 5、本单位已明知违反承诺的后果，并愿意承担一切法律责任。建设单位：____________________(章) 日期：年月日注意事项： 1、本承诺书一式三份，自签章后生效。一份由建设单位保管，一份由设计单位保管，一份请在盖章后邮寄回本行政机关，或直接送交本行政机关许可受理窗口。 2、承诺单位应当妥善保管本承诺书。

设计单位承诺书本单位已知晓你机关告知的全部内容，现郑重作出如下承诺，该承诺为本单位真实意思的表示，并由本单位承担法律后果： 1、本单位能按照法律法规和规划要求编制建筑工程设计文件，并保证设计的资料和数据是真实、完整、准确的； 2、本单位保证提供的文字资料和图纸资料的一致性； 3、如违反承诺，规划土地管理部门将诚信信息库中记录其不良诚信记录，在规土网站上发布，并将限制本单位及项目负责人建设工程设计方案报批； 4、本单位已明知违反承诺的后果，并愿意承担一切法律责任。设计单位：____________________(章) 日期：年月日注意事项： 1、本承诺书一式三份，自签章后生效。一份由建设单位保管，一份由设计单位保管，一份请在盖章后邮寄回本行政机关，或直接送交本行政机关许可受理窗口。 2、承诺单位应当妥善保管本承诺书。

中远两湾城规划方案

中远两湾城 ——两湾一宅新规划物业类型：建筑类型：占地面积：总建筑面积：容积率：绿化率：绿化面积：开盘日期：投资商：发展商：环境规划：建筑单位：物业管理：物业地址：住宅高层，有大板式、板式、点式、台阶式、联体等六种结构 49.5 公顷 160 万平方米 3.23 45% 20 万平方米 1999 年10 月中远置业集团有限公司中远置业集团有限公司美国泛亚易道(EDAW)\华东建筑设计院中建上海分公司中远物业上海市普陀区光新路以东，恒丰路以西，中山北路以南、苏州河以北地区一项目背景 1、项目地块状况及优劣势分析 “中远两湾城“地块属普陀区的中心区部分，占地面积4 9 . 5 公顷，是上海市内环线以内仅存

的列入旧城改造计划的地区，也是上海市区范围内最大的危棚简屋区。 (1) 地块具有景观良好、交通方便、商业氛围浓厚等优势中远两湾城地处内环线市中心北侧, 东临不夜城，西傍江宁路桥，北接中山北路高架，南依苏州河，拥有1.85 公里长的苏州河新水岸线，水岸线全长两公里，宽16 米，跨越两弯曲水带“潘家湾” 和“潭子湾”，水岸效果较好。中远两湾城拥有环状的明珠线和苏州河两大地理优势，当旧的危棚简屋拆除后，其土地的完整性得以全面体现、轨道带来的崭新交通便利和苏州河景观的不断增加，会不断提升中远两湾城的地理优势。另外这里人气旺盛、交通发达、商业兴隆，随着苏州河的改造和新城的建造,中远两湾城一带将成为城市中心区域。中远两湾城规划平面图 (2) 地块具区域形象差，规划、拆迁难度大的劣势项目地块形状不规则、面积大，规划难度系数高; 地块区域是上海最大的棚户区之一，拆迁安置难度大; 地块区域“脏、乱、差“的形象已深入人心，导致部分消费者在此投资置业存在心理抗性。 2、市府重大项目，政府大力支持项目地块面积大、形象差、改造难度大，因此地块区域的改造是上海历届市委市府关心的重大项目，被称为“两湾一宅”项目，由市府重大办直接领导，规划建成生态环境优良、市政配套齐全的现代化新型城区。中远两湾城项目被誉为上海新地标的“民心工程”、“形象工程”，动迁居民超过1 万户，旨在彻底改变原址“两湾一宅”旧区脏、乱、差的生活环境。因为项目将带来巨大的社会综合效益，因此，上海市政府对项目给予了大力支持。二项目四大整体策略 1、项目开发理念：利用原景观资源打造国际化居住环境 (1) 建设“国际化绿色环保智能型生态居住城”的理念在中远两湾城49.5 公顷的土地上，仅仅用了22 公顷土地来建楼盖房和建设公共设施，其余全部用于小区环境建设。这样的大手笔正是基于把中远两湾城建设成一个与上海这个特大型国

上海新江湾城规划文本

新江湾社区（N091101、N091103单元）控制性详细规划（文本、说明、图集）

新江湾社区（N091101、N091103单元）控制性详细规划文本目录 1.总则 (2) 1.1.规划范围 (2) 1.2.规划依据 (2) 1.3.规划原则 (3) 2.功能布局和结构 (3) 3.人口规模 (4) 4.土地使用规划 (4) 4.1.保留用地与可开发用地 (4) 4.2.土地使用 (5) 5.建筑容量控制 (6) 5.1.住宅建筑量 (6) 5.2.商业办公建筑量 (6) 5.3.其他建筑量 (6) 6.道路交通规划 (7) 6.1.城市道路系统规划 (7) 6.2.轨道交通规划 (9) 6.3.交通设施规划 (10) 6.4.交通组织规划 (12) 7.绿地规划 (12) 8.公共服务设施规划 (13) 8.1.市级、地区级公共服务设施 (13) 8.2.社区级公共服务设施 (13) 8.3.基础教育设施 (15)

9.市政公用设施规划 (16) 9.1.市政设施系统规划 (16) 9.2.市政设施设置要求 (19) 9.3.市政控制线规划 (20) 10.水系规划 (20) 11.景观风貌规划 (21) 12.其他特定要素规划 (21)

1.总则 1.1.规划范围新江湾社区位于北分区杨浦次分区内，包括新江湾城的全部，殷行街道的部分，以及宝山区淞南镇的部分，由闸殷路－淞沪路－政立路－国权北路－何家湾路－区界－军工路所围合的区域，总用地面积973.1公顷。该社区以殷行路、淞沪路为界划分成为4个编制单元：殷行路北侧、淞沪路西侧为编制单元N091101，用地面积233.8公顷；殷行路北侧、淞沪路东侧为编制单元N091102，用地面积285.0公顷；殷行路南侧、淞沪路西侧为编制单元N091103，用地面积255.4公顷；殷行路南侧、淞沪路东侧为编制单元N091104，用地面积198.9公顷。本次控制性详细规划仅涉及淞沪路以西的N091101和N091103两个编制单元。其中，N091103编制单元涉及江湾-五角场市级副中心，在此次控详规划中，涉及市级副中心的区域将严格遵照有关市级副中心规划的控制要求。 1.2.规划依据规划主要依据为： 1.2.1 上海市中心城分区规划（北分区） 1.2.2 上海市中心城控制性编制单元规划（新江湾社区） 1.2.3 上海市中心城公共绿地规划 1.2.4 上海市江湾-五角场市级副中心控制性详细规划规划主要参考资料： 1.2.5杨浦区基础教育系统规划 1.2.6杨浦区社区公共服务设施规划

房地产营销细节指引-规划布局细节(2)

房地产营销细节指引:规划布局细节(2) 房地产营销细节指引：规划布局的细节（2） 6、商业布局与住宅区的关系几乎所有的开发商都喜欢做商业铺面，因为它的利润要比住宅的利润大许多。我们不止一次看到某些项目是住宅部分的售价仅能维持成本平衡，而利润获得则完全依靠商业铺面。所以，近几年来住宅的“商业扰民”现象已成为一种公害。因此，我们在考虑配套服务设施时，要尽可能的沿边布置，相对独立。居住需要安宁，无论是大盘、中盘还是小盘，商业单独成区是起码的要求。 7、建筑布局的疏与密容积率、绿化率与建筑密度，这是彼此矛盾的因素，开发商总希望实现较高的容积率，以便多产出利润，但目前购房者对绿化率的要求非常强烈，尤其是中高档住宅，绿化率和园林景观已成为购房者选择时最注重的条件之一。所谓“买不买房看环境”，于是开发商为了追求高绿化率，便采用最简单的方法，建设高层，楼房越建越高，在城市人们被赶上了高层建筑。正常情况下，建筑密度在18%—25%之内都是可以接受的，但高档住宅的建筑密度应控制在20%以内，大型社区一般有条件做中心园林景观，但千万不要为了环境的绿色而强迫业主居住在紧密局促的空间里，时代越进步，社会越发达，人越注重生活的私密空间，如果住在楼里，无论从客厅、卧室甚至洗手间的窗户里看出去，遇到的都是不相识的邻居的对视的目光，这样的生活怎么能忍受下去呢？地产界所谓的“视线地产”一说，“当你的视线不自由的时候，你的住房就该更换了”。住宅建筑密度直接决定了业主的生活舒适度，决不可掉以轻心。 8、规划布局空间的丰富与呆板过去几十年内，中国人住惯了兵营式排列的房子，空间要领是十分呆板的。近十几年房地产市场飞速发展，让人们在眼花缭乱、目不暇接之际，恍然领悟原来居住小区的规划布局空间可以千变万化、丰富多彩的。然而，今天仍能看到一些不愿意动脑筋创新的规划设计院和开发商，用陈旧的手法应付差使，显示了他们在智力上的低能。上海的中远两湾城，建筑面积达250万平方米，这样一个大盘，在规划布局上当然有足够的空间可以挥洒自如。东部组团有一个眼皮式的弧型围合，造成椭圆型中庭院落；西部组团的几栋楼则排列成线条较硬朗的围合，造成相对方正的中庭院落；江水转折处的一排弧形楼围合出个半圆的岸畔空间，而北部的几栋“八”字型楼栋，造成的空间又是另一种感受。此外一些零星点缀的楼栋，对于营造变化多端的平面空间也各有贡献。整体的布局应该说是相当丰富的。可以看出规划设计师匠心独具的创造性劳动颇有成效。围合、半围合、眼皮式上下弧形围合、板式楼加单元错接再加上点式楼，这些都是营造规划布局空间变化的最常用的手法，行之有效。在大多数地区讲究朝向的今天，我们只能“戴着镣铐跳舞”，力求在流俗的布局中追求些许变化。 9、地形高差的利用在规划布局中，对地形高差的利用分为两种情况，一种是山地建筑，高差较大；另一种是普通城市建筑，高差较小。山地楼盘以别墅为主。国际上成功的范例很多。赖特的流水别墅已是经典传世之作。山地别墅对高差利用要注意几个问题：一是沿山而上，层层起坡，建筑分出几个档次，愈高愈豪华；二是注意在山势中寻找规律性，不宜过分随意；三是发掘景观资源的最大化，充分利用露台、观景阳台、客厅及卧室的观景玻璃长窗，使房屋的观景面尽量展开；四是利用高差做文章。例如别墅庭院与后门的车库不在同一个标高上，汽车从后院直接进地下车库。例如深圳云深处别墅。

上海市大型居住社区规划设计导则

上海市大型居住社区规划设计导则(试行) 主编单位: 上海市规划和国土资源管理局2009年7月目录第1章总则 1、目标 2、理念 3、规划原则第2章功能布局 1、多元化居住类型 2、综合性城市功能 3、多样化社会生活 4、多层级布局结构第3章开发控制 1、适宜的人口密度 2、高效复合的土地使用 3、合理的开发强度 4、舒适的居住建筑 5.地下空间的综合利用第4章道路交通 1、高密度的支路网系统 2、适宜的支路道路宽度 3、便捷的公共交通接驳 4、完善的慢行交通出行系统 5、合理的交通组织模式 6、合理布局的停车设施 7、适宜的交通宁静化措施第5章公共设施 1、多层次的城市服务设施 2、综合利用的公共服务设施 3、多类型的的产业设施 4、高效安全的市政基础设施第6章空间特色 I、中小尺度街坊 2、增强街坊的围合度 3、有序的街道界面 4、适宜的街道尺度 5、整体建筑风貌 6、怡人的公共开放空间第7章生态环境

1、自然的生态环境 2、省地节能环保 3、安全应急防灾第8章实施对策 1、开发模式 2、分期实施 3、规划深化第九章附则 1、适用范围 2、适用期限 3、解释权第1章总则第一条目标大型居住社区是指用地规模约为5平方公里，人口规模约10万人，以居住功能为主体、生活与就业适当平衡、功能基本完善的城市社区。大型居住社区规划设计的目标，是构建社会和谐、功能完善、交通便捷、自然宜居、活力繁荣的城市社区。第二条理念大型居住社区是贯彻落实科学发展观，实施上海城市总体规划、完善城乡规划体系、优化城市空间布局、满足特大型城市人口发展需求的重要举措。大型居住社区规划建设，突破传统居住区概念，突出城市社区的整体发展理念，突出社会和谐和以人为本的理念。第三条规划原则社会和谐，是大型居住社区发展的核心目标。大型居住社区中应当保证各种城市活动能相容共存，并为多样化的城市活动综合布局空间资源，以保证经济多样性、空间多样性、社会多样性和文化多样性。功能完善，是大型居住社区发展的重要途径。大型居住社区应当纳入新城.、新市镇的发展范围，充分依托现有居住空间，考虑未来就业安排，符合上海城市总体规划以及上海市市域"1986"城镇体系规划的战略发展要求。交通便捷，是促进大型居住社区发展的重要保障。大型居住社区应当具备良好的交通出行条件，大型社区的选址和布局应与轨道交通站点、高速公路布局以及其他公共交通设施配套相结合。自然宜居，是满足大型居住社区居民生活的重要措施。大型居住社区应当充分利用现有自然条件，因地制宜、营造良好的人居环境;应当集约节约利用土地资源，符合节能环保的要求。

房产网站推广策划方案(2)_策划书.doc

房产网站推广策划方案(2)_策划书 (一)房地产营销产品策略(Produ) 房地产营销产品策略是房地产营销首要因素,房地产企业必须营销市场所需要的产品,才能生存。房地产市场营销组合中房地产产品是最重要的内容。按营销学中产品的概念及内容,房地产产品可以分为三个层次 1﹑核心产品。它是购买者实际上要购买的主要服务,对购房者来说,他们需要的是家庭感和安全感﹑成就感。 2﹑有形产品。指构成房地产产品的品牌﹑特点﹑式样﹑质量等。 3﹑延伸产品。它是附加在有形产品上的各种各样的服务,如物业管理﹑保证公共设施的提供等。目前的市场情况表明,消费者的日趋成熟使得房地产产品营销不能单靠一个概念﹑一个点子,而真正需要的是产品本身。因此房地产企业在开发楼盘时就必须注重包括产品三个层次在内的所有的东西。由于购房者的家庭感﹑安全感是所有房地产开发商都能满足的,所以在核心产品上,各房地产商都处于同一起跑线;真正能够吸引消费者,即房地产产品营销能够产生独特作用的方面还在于有形产品和延伸产品上。在目前的市场情况下,房地产产品营销真正倚重且有所突破的也是这两个方面。首先是房地产品牌营销。目前的房地产产品营销已经由对单一的楼盘进行营销发展到对整个房地产企业的品牌营销的高度上。因为大家都已知道,在日益激烈的市场竞争中,品牌才是赢取持久竞争优势最强大、最持久的利器。在香港房地产市场上,长江实业﹑新世界集团﹑

新鸿基集团等着名企业开发的房地产比其他企业所开发的同等条件的房地产要多35%的销售额这就是品牌的威力。在同样的市场竞争环境下,“品牌”为什么就会比“产品”厉害?因为“品牌”是有独特形象的、是有个性的、是特别适合某一部分的、是能带给人丰富而美好联想的、是具有特定利益保障的、是亲切有人性的。而“产品”通常就只能以一系列物理语言来描述,因而显得冷冰冰没有感情没有人性。人天生就是感情动物,除物质满足外,更需要丰富多彩的精神享受,而“品牌”有精神,“产品”则没有。产品是品牌的基础,但产品不能自动升华为品牌。只有当人们将产品内在的品质特性及研发者、设计者、生产者对产品所倾注的感情充分发掘、提炼出来并有意识地赋予产品以人格化个性并外化为视听觉形象时,“产品”才真正升华为“品牌”。因此形象设计是塑造品牌的首要工作,只有鲜明的个性形象才能体现相应的身份地位,才能激起目标消费者的美好联想和购买冲动,才能让消费者不断重复消费。随着市场经济发育日渐成熟,商品的品牌形象已成为消费者认知的第一要素,房地产作为一种特殊商品也不例外。要在消费者心中树立起自己的品牌,房地产企业只有在房地产产品质量﹑服务﹑功能等诸多方面下工夫,对产品进行全方位的品质提升,才能真正在消费者心目中树立一个良好的品牌,从而建立起消费者的品牌忠诚度,为后续产品的开发销售提供条件。其次是房地产产品的特色营销消现代社会崇尚个性发展,消费者特别是新时代成长起来的年轻一代,往往把个性能否得以发挥和张扬,作为衡量和选择商品的一个重要标准。买房可谓一个家庭的长远之计,一百个家庭有一百个选房原则。开发商只有采取人无我有,人有我优,人优我奇