浅谈房地产开发公司项目工程管理

浅谈房地产开发公司项目工程管理

二零一二年五月三十一日

目录

第一节概述……………………………………………………….….1页第二节房地产开发的程序………………………………………….……3页第三节房地产企业管理的范围和内容…………………………….……7页第四节房地产开发企业应具备的企业文化……………………….……8页第五节公司工程项目管理人员应具备条件…………………….……..9页第六节施工准备阶段房地产开发对项目工程的管理…….………….11页

1、根据初步设计，绘制施工现场总平面布臵图…………………11页

2、根据批准的建筑总平面图进行岩土勘察及单位选择…………11页

3、选择和工程相匹配的监理单位…………………….………….12页

4、房地产开发项目工程承包单位的选定………………….…….17页

第七节施工阶段工程部对项目工程的管理……………………. ….….19页

1、工程项目进度管理………………………………………………20页

2、工程项目造价控制与管理………………………………………21页

3、建设项目工程施工质量的管理…………………………………30页

4、项目工程的安全文明施工管理…………………………………33页

5、工程项目合同的管理……………………………………………34页

6、工程项目的信息管理……………………………………………43页

第一节概述

房地产业是从事房地产开发、经营、管理的行业。房地产作为第三产业，在国民经济和社会发展中占有相当重要地位。它为改善人们居住和生活条件为社会创造财富，并通过税收成为政府财政收入的主要来源。房地产业与建筑业有着密不可分的联系。因而，它可带动其他行业的发展，如建筑、建材、化工电器、装修与家具等相关产业，从而可刺激整个社会经济的发展。

现代房地产业在咱们国家兴起，虽然是近十多年来的事，但其来势迅猛，很富有生命力，房地产业已经成为国民经济的一个重要产业。然而，房地产业也存在着种种问题：一是违规开发；二是广告虚假；三是缺斤短两；四是中介市场鱼龙混杂；五是合同欺诈；六是物业管理不规范等等。为什么会产生以上这些不良情况，究其原因，主要是有的从业人员有法不依、有章不循、业务素质低下。因此房地产业到了全面提高行业素质，不但要追求工程质量，而且要追求全方位的质量。

房地产开发经营管理是一门涉及面广、专业性和综合性较强、内容较为复杂、多科学知识相交叉的管理科学。房地产业的从业人员除必须具备专业知识外，还应掌握相关学科的知识。

房地产企业的经营与管理两大内涵：其一是“经营”就是策划，主要涉及企业的发展方向、发展目标、发展策略等一系列具有全局性和战略性的活动。其目的在于不断提高企业的生命力与经济效益，从而保证企业得以不断发展壮大。其二是管理，所谓管理就是实施。是指为实现企业经营总目标，是对企业各种要素及其运行施加的一系列组织与调控。什么是管理？管理是人们相互协作、共同劳动，

这种相互协作、共同劳动要经常性、实际操作性并有它的反复性。房地产经营管理，要受各种类型的政策及法律条约的影响。因此，对开发商来说不仅要看到丰厚的经济回报，更应估计到各种可能来自政策、法律方面的风险。

有一本书这样写道：将一个房地产公司比作一辆车，那么“经营”就是方向盘，而管理则相当于发动机与车轮。方向正确，驱动力越大效益越好；方向正确，但驱动力小，效益就差。这次授课是发动机与车轮，不谈方向盘。

第二节房地产开发的程序

其一：房地产产品的形成有其内在的规律性，如从设计、施工到房屋销售服务，从土地开发到房屋开发等，其次序不能颠倒，开发工作必须遵照房地产产品形成的规律有条不紊的进行。

其二：由于房地产开发具有投资大、风险大的特点，开发企业不能盲目的仓促地上开发项目，必须按照一定的科学程序，先做充分的论证，再决定上什么项目，建多大规模的项目，从而减少投资风险，并对项目的实施过程做精心的设计、周密的安排、使开发项目顺利进行。

其三：为了使房地产开发符合城市规划，促使城市的社会经济发展，保护广大房屋消费者的利益，政府制定了审批制度，以便对房地产开发进行引导、监督和管理。

建设用地规划许可证，核发建设用地规划许可证的目的在于确保土地利用符合城市规划、维护建设单位，按照城市规划使用地的合法权益，为土地管理部门在城市规划区内行使权属管理法律依据。

土地使用权证，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金行为。

建设工程规划许可证是由城市规划行政主管部门核发的，用于确认建设工程是否符合城市规划要求的法律凭证。

建设工程开工许可证：开发企业到建委工程管理部门申办开工登记手续经管理部门审查，签署同意开工意见后建设工程方可开工。

房地产开发达到以下条件，才能预售，交付全部土地出让金，取得土地使用权证持有建设工程规划许可证和施工许可证，投入资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。

可行性研究阶段：

1、市场研究、开发场地选择。开发公司

2、拟定开发项目。合作对象

3、经济、社会、环境效益评价。咨询部门

项目报批与前期工作阶段：

1、立项申请购臵开发场地。市规划局、国土局、房管局、计委

2、委托、规划、设计。规划、勘察、设计、规划局

3、筹集开发资金。有关金融机构

4、申领建设工程规划许可证。规划局

5、拆迁、安臵、清场。住户、派出所、有关管理部门

6、房地产开发流程

一、办理国有土地使用权证

程序：1、购买竞拍文件

2、参加竞拍成功，签订《土地出让合同》

3、对场地进行拆除、垃圾外运

4、缴纳各种费用

①土地出让金；②土地契税（按土地出让金的4%收取）；③定界费；④工本费；⑤测绘费

5、现场定界，打界桩，做临时围墙

二、同时办理以下手续

（1）、确定设计单位，对项目进行初步设计

1、编制计划任务书；

2、小区整体楼房数量确定；

3、商业、住宅确定；

4、户型研讨确定

（2）进行文物及地质勘探

三、办理建设用地规划许可证

所需资料：1）、国有土地使用权证；2）、企业营业执照及房地产开发资质等级证书；3)土地出让合同；4)、申请

四、办理房地产开发建设规模批复

所需资料：1、关于申请下达年度开发建设规模的请示；2、企业法人营业执照；3、企业开发资质等级证书；4、建设项目选址意见书；5、建设用地规划许可证；6、国有土地使用证；7、工程建设自有资金达到35%以上的银行证明；8、房地产开发项目总平面图（该有规划资质的设计院出图专用章，技术经济指标要全面反映）；9、年度房地产开发建设规模申报情况统计表；10、其他资料（招标、拍卖、挂牌出让、土地出让合同）

五、办理建筑工程规划许可证

所需资料：1、申请书；2、房地产开发建设规模批复；3、1:1000项目总平面图；4、企业营业执照及房地产开发资质等级证、法人证等；5、全套施工图(注意：施工图商建筑面积应与申请表上面积相符)

所需缴纳费用：1、建设配套费，20元/㎡（总建筑面积）；2、绿化率，1元/㎡（总建筑面积）；3、人防费：40元/㎡（总地上住宅面积）及50元/㎡（总地上商业面积）；4、墙改专项费用，8元/㎡（总建筑面积）；5、定界费

六、同时办理相关手续

1、消防审查

提供全套图纸，查建筑距离、建筑高度、退红线是否满足规划要求

2、抗震审查、多层容易批，高层应先进行地震安全性评价

3、办理施工用水

程序：1）填表；2）交400元设计费；3）看现场；4）出预算；5）审查预算交费用。

4、办理施工用电

程序：1）填写申请表；2）看现场、出方案；3）出预算；4）、先付款70% 七、办理施工许可证

1）办理施工图审查

所需资料：1）全套施工图4套；2）建设工程规划许可证；3）、消防审查意见书；4）营业执照及房地产开发资质证书；5）、设计院出具结构计算书

所缴纳费用：施工图审查费，按设计费（按国家收费标准）8%收取

2）确定招标代理公司，进行招投标确定施工单位及监理单位

所缴纳费用：1）、招标代理费；2）、交易费；3）散装水泥专项资金3元/吨或1.5元/㎡；4）质量监督费（中标价的0.6‰）；5）、定额测定费（中标价的1.2‰）；6）、两项基金(按预算收取4.58%)；7）、农民工保障金（中标价的0.75%）8）、印花税（中标价的0.3‰）。

建设实施阶段：

1、招标、投标、发包项目。建管部门、施工企业

2、施工准备、现场“三通一平”。施工企业

3、施工的组织管理与控制。工程部门、监理公司

4、竣工验收、交付使用。规划局、房管局、工程质量管理部门

销售、出租和服务阶段：

1、制定销售、租赁计划、宣传、广告。传媒机构

2、商品房销售、签约、公证、付款。建委、建行、物价局、签约双方、公证部门

3、小区管理、经营、服务。物业管理公司、居委会、派出所、工商局

第三节房地产企业管理的范围和内容

房地产企业管理的核心职能是组织和调控，故而活动范围主要是项目开发的现场管理。管理活动的内容包括：开发项目的进度、质量、造价以及安全等方面的管理。开发项目的委托设计及施工，招投标的管理，各种经济合同的起草、谈判与签订，工程预决算的审查，工程价款的结算等等。开发项目在建设实施阶段的投资支出最大，所占的时间最长。因此，加强开发项目管理对于开发企业实现预期的开发效益是非常重要的。在此阶段开发企业主要工作有：通过招投标选择施工企业，以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制。

盛煌房地产企业在外部选择可靠的承包单位，可靠的监理单位。现盛煌选择了工程部和监理双重管理。

在内部施工现场组织机构就是工程项目部。工程部内设有：工程部经理、工程部副经理、安装工程师，公司并设一名总工程师负责管理这班人员。公司对施工现场组织机构工程项目部及监理单位的管理就是总工办。设立有：总工程师、副总工程师、专业总工程师、主任工程师。造价工程师、总工办主任，各自均有他的职责范畴在这里就不多说了。

注解：

控制：控制是为了达到某种要求所采取的技术方法和活动。

管理：管理是指确定方针，目标和职能，并在体系中通过策划、控制、改进保证使其实施全部职能的所有活动。

第四节房地产开发企业应具备的企业文化

房地产企业靠什么才能发展：1、要靠国家的政策；2、要靠企业的文化；3、要靠每位员工的辛勤劳动。

公司规定了，总工程师职责、工程部职责、工程部经理职责、工程师职责。明确了每人职责范畴、工作范围、工作责任，公司还规定了现场管理“七个管理制度”、“两个十”一个是“十不准”，一个是“十大禁令”。

1、施工现场监理管理制度

2、安全文明施工管理制度

3、工程质量管理制度

4、资料管理制度

5、综合管理奖惩制度

6、塔式起重机管理制度

7、现场管理制度

8、制定了建筑施工“十不准”

9、施工现场“十大禁令”

一个单位、一个企业特别需要规章制度，一套好的规章制度比几个主管还顶用，但规章制度定下来，却没有人监督执行，那就变成一堆废纸。制度是为了保护公司的利益，制度面前人人平等。要想制度严格执行，必须杜绝特权现象。每一个应聘于盛煌公司的人员，就应该认同盛煌的文化。那就是要认同盛煌公司各种规定、制度、纪律。领导是有情的、纪律是无情的、制度是绝情的。你在盛煌一天，就应该遵守盛煌的纪律，就应该按盛煌公司的规定、制度办事。一个积极主动、忠诚敬业的员工，必定是一个具有强烈纪律观念的员工。

第五节公司工程项目管理人员应具备以下条件

常言说的好，打铁还得本身硬。要想管理好一个项目，每个管理者必须具备一定的专业知识和其他非专业知识。房地产开发公司需要懂技术、懂经济、懂管理的复合型人才。要想使自己成为一个复合型人才必须勤学习、善于学习，从书本中学、从工作实践中学、从其他人身上学，只有通过不同方面不断地学习，才能提高自己实际操作能力、组织管理能力和有效的表达能力。使自己成为一个精业务、懂管理、善协调、能自控的管理人才。

1、品质素质：应有良好的职业道德、事业心强和工作的责任感。

2、身体素质：应身体健康，有充沛的工作能力，能胜任工作。

3、知识素质：是指监管人员应有较扎实的相应基础理论知识、工作经历和实践经验。对相关规范、规程以及相关的强制性条文的深刻理解和掌握，应具有检查、验收、检测方面的基本知识。

4、技能素质：应具有熟悉业务、工作技能必须具备检查、验收、检测技能，要有“三天”“五勤”的工作作风。“三天”:干着今天的工作，检查昨天的工作，安排明天的工作。“五勤”：腿勤、嘴勤、手勤、脑勤、眼勤。

5、能力素质（工作和协调能力）：是指管理人员应具有识别事物的属性，分析事物的相关关系，处理和协调内部与外界、单位与单位、个人与单位、个人与个人间关系的识别与判断能力，能用妥善而恰当的方法处理建设实施工作的有关问题，同时具有文字表达能力。

房地产工程项目现场负责人——项目经理的重要性

工程项目组织结构管理应为工程项目经理负责制，因此在工程部经理的选择上，就要本着是否能够进一步充分发挥项目管理功能，提高项目整体管理水平，

以达到项目管理的最终目标为基准点，因为，一位出色的工程部经理可以令工程部成为一个指挥灵便、运转自如，工作高效的组织机构。这样的组织机构，可以有效的完成工程项目管理目标有效的应付各种环境的变化，形成组织力量，是组织系统正常运转，产生集体思想和集体意识，完成工程部管理任务，那么工程质量好坏，企业形象如何，企业品牌战略的推行快慢，企业的无形资产和有形资产增加与否，都和工程经理有关，更重要的是项目经理的选择成为施工项目成本能否有效控制的关键。

工程项目经理作为一个工程项目第一负责人，可以在上级授权范围内充分行使人、财、物的权力，因此，选择什么人担任项目经理要根据工程项目的需要，以不同的工程需要选择不同素质的人才，同时还要求其应具备一定的领导才能，政治素质理论知识水平，实践经验、时间观念等基本素质。除此之外，还要和工程项目经理签订奖惩合同，既要调动工程经理的积极性，又要对其有所约束，防止造成对工程项目成本的失控。

下面按项目工程的先后进行顺序，来谈各个阶段的管理。

第六节施工准备阶段房地产开发对项目工程的管理

一、根据初步设计，清除施工现场场地上面一切障碍物和地下的管道、线路的移位，根据政府规定采取封闭式施工，所以要先将周边围墙建好。绘制施工现场总平面布臵图。

1、绘制现场总平面布臵图的依据。

○1建筑总平面图，竖向设计和拟建的地下管线平面布臵图。

○2建设地区的自然条件和技术、经济条件。

○3施工总进度计划和主要建筑物的施工方案。

○4为全工地施工服务的临时性设施一览表。

2、施工总平面的内容设计方法与步骤

○1根据总平面图各建筑物的位臵，设计出小区内的临时运输道路。

○2根据临时道路和拟建建筑物位臵，规划出各项目承包单位施工区。

○3根据承包单位的施工区，规划出行政管理、生活用的临时建筑。

○4每栋楼根据各承包单位存放机械位臵、行政管理、生活用的临时建筑规划出供电线路，给排水管线等等。

二、根据初步设计、报批图、建筑总平面图进行“岩土工程勘察”。

1、编制勘察任务书，内容有：

○1工程名称

○2项目概况

○3拟建地点

○4勘察阶段要求及相关的建筑物、构筑物形式布局。

○5勘察范围要求。

○6提交成果的内容和时间要求。

2、选择岩土工程勘察单位

○1拟定勘察招标文件。

○2审查勘察单位的资质、信誉、技术水平、经验、设备条件以及对拟定勘察项目的工作方案设想。

○3起草合同条件。

○4合同谈判。

○5确认勘察单位。

在这里谈谈合同谈判的要点：合同谈判最重要的一点就是价格，这关系的公司的经济利益，再一个就是付款方式。合同谈判的策略，合同谈判发生在合同的签订之前，双方通过谈判进一步明确各自的权利和义务，并形成一致意见，为签订合同做好准备。

合同谈判是双方智力的较量。对一方而言，谈判的重要目的是使对方承诺自己一方的要约，否定或修正对方提出的对自己不利的要约，从而减少自己一方的风险。在谈判中，发生争论、争执、冲突、僵持、投机、利用等都是毫不奇怪的。因此，谈判人员要使用娴熟的技巧，制定出应付各种情况的策略，掌握谈判中的主动权。合同谈判中常用的策略有：低姿态策略；高姿态策略；时机性策略；最后一分钟策略；a+b=c策略；条件互换策略；吊胃口策略；运用代理人策略；低（高）起点慢让步（价格）策略。

合同谈判策略是在实践中总结提炼出来的，要掌握各种谈判策略，必须通过不断地实践，做到熟能生巧。合同谈判是人与人打交道，是当事人双方斗智的过程，情况多样、关系复杂，仅凭读几本书，背几条策略技巧是不行的。要在学习有关谈判理论的基础上不断地实践，才能提高谈判水平。

三、选择和工程相匹配的监理单位

在工程场地进行“岩土工程勘察”同时，公司要委托监理公司对工程监理。这是国家的规定。国家为了和国际接轨，聘请工程监理是建筑市场规范管理的一项重要制度，盛煌公司现阶段仅限于施工阶段，聘请监理进行监管。

1、监理的主要工作内容：四控、两管、一协调（微观控制），即“四控”工程建设的投资控制，工程质量控制，工程工期控制，工程安全控制（工程安全控制是2004年才加上去的，原来是三控）；“两管”合同管理，信息管理；“一协调”主要是现场内各单位关系协调。

2、工程监理单位的主要职责和任务：只有清楚的了解了监理单位的主要职责和任务，才能有效地对监理工作进行管理。盛煌公司制定了施工现场监理管理制度20条，请大家认真学习。

○1监理审查施工图的设计质量（施工图会审）。

○2审查施工单位的施工组织设计、施工技术方案、进度计划并逐一提出修改意见

审查施工组织设计的有关要求

1、总监理工程师应组织监理工程师对承包单位报审的施工组织设计进行审

核。

2、施工组织设计应在工程项目开工前完成。

3、经总监理工程师审查签认后的施工组织设计应报建设单位。

4、审查施工组织设计的基本要求

1）、施工组织设计应有承包单位负责人签字，并加盖单位公章。

2）、施工组织设计应符合施工合同要求。

3）、施工组织设计应有专业监理工程师审核后经总监理工程是签认。

4）发现施工组织设计中存在问题应剔除修改意见，由承包单位修改后重新

报审。

○3对施工工程进行投资、质量、进度、安全控制和监督。

○4根据甲方和承包方签订的工程承包合同工期，核查施工单位的月、季、年进度报表，核查工程质量，验收分部、分项工程，核查签订付款凭证。

○5审核确认施工中的设计变更，现场技术核定单。

○6调解合同争议、质量争议、协助甲方处理变更、索赔及违约事宜。

○7参与组织竣工验收工作。

监理单位作为独立于建设承包合同双方之外的第三方，受建设单位委托管理，监督承包合同的履行，维护建设单位和承包单位双方的合法权益。

监理的工作依据：主要是法律法规、施工图纸和承包合同，依靠自身的专业技术知识管理工程建设的实施。监理工作的特点：公正、独立、自主的开展监理工作。

3、监理单位应具备的条件

1>、监理单位的资质条件

○1监理单位资质证书的等级。

○2上级批准的监理业务范围。

○3监理单位的隶属关系。

○4监理单位的信誉。

2>、监理经验

○1执行监理工作。

○2本项工程特殊要求监理工作经验。

3>、实施监理的规划

监理规划应包括如下12项内容：

1、工程项目概况：工程名称、工程地址、工程数量、结构类型、层数、建筑

面积、开、竣工时间、施工总天数、对工程质量进度、投资的要求。

2、监理工作范围：应依据监理合同写明

3、监理工作内容：应按事先控制、事中控制、事后控制分别编制。

4、监理工作目标：安监理合同规定的监理工作目标为控制目标。

5、控制安全监理方案，审查施工组织设计的安全技术措施和专项施工方案，

对专项施工制定监理安全实施细则，含：安全文明、安全用电、防护、安全管理、机械机具。

6、监理工作依据相关法规、法律、项目审批文件、设计文件、监理大纲、合

同其他合同。

7、项目监理机构的组织形式。

8、项目监理机构的人员配备计划。

9、项目监理机构岗位职责。

10、监理工作程序。

11、监理工作方法及措施应具有：针对性、可操作性以及认真原则。

12、监理工作制度是监理单位为适应工作和发展而指定的工作制度，岗位职责、

监理程序、技术管理制度、材料报验制度、工程报验制度、监理规划的编制制度、监理细则编制制度、监理月报编制规定、监理日记填写规定、信息管理制度。

监理实施细则应包括的主要内容：

1）、专业工程特点 2）、监理工作流程 3）、监理工作的控制要求及目标值 4）监理工作的方法及措施，凡有专业安全措施要求的工程均应编制安全监理细则，在实施过程中应根据实际情况进行补充、修改和完善。

工程监理是工程技术与工程管理的结合，监理工作人员的素质要求不仅要有扎实的技术理论基础，还要有较丰富的工程技术与管理经验，不仅要有一定的工程经济、法律知识还应有较强的社交能力、组织能力、协调能力。工程项目安全监理的依据

1、施工图设计的施工说明书。

2、施工单位指定的安全生产责任制

3、建设工程安全生产的有关规定、规程、法令法规等政策性文件。

4、经过审定的施工组织设计中的安全技术措施及单项安全施工组织设

计文件。

5、施工单位编制的项目安全生产规章制度，施工现场防火规定等。

6、有关加强施工现场安全生产管理若干规定。

安全生产监理方法

1、审查各类有关安全生产的文件

2、审核进入施工现场各分包单位的安全资质和证明文件。

3、审核施工单位提交的施工方案和施工组织设计中的安全技术措施。

4、工地的安全组织及其管理体系和安全人员的配备。

5、审核新工艺、新材料、新技术、新结构实施中使用的安全技术方案及

安全措施。

6、审核施工单位提交的关于工序交接检查、分部、分项工程安全检查报

告从中发现安全生产的薄弱环节以便及时改正。

7、进行现场的监督与检查：1、监理人员根据工程进度情况进行日常跟

踪检查，看其是否按照安全技术防范措施和按规范进行操作。2、对主要结构关键部分的安全状况，除进行日常检查处，视施工情况必时

可做抽检或检测工作。3、对每道工序检查后，做好记录并给与确认。

如遇有下列情况，监理人员可下达:工程暂停指令”

1、施工出现安全异常，经理提出后施工单位未采取改进措施或改进措施

不合乎要求安全给造成隐患时。

2、对已发生的工程事故未进行有效处理而继续作业时。

3、施工单位的安全技术措施未经自检而擅自使用时。

4、擅自变更设计图纸进行施工时。

5、使用没有合格证明的材料或擅自替换、变更工程材料时。

6、未经安全资质审查的分包单位的施工人员擅自进行施工时。

4>、监理人员配备

○1总监理工程师的素质。

○2拟派驻监理人员的专业满意程度。

○3人员数量的满足。

○4专业人员不足时的措施计划。

○5派驻人员计划表等等。

四、房地产开发项目工程承包单位的选定

房地产开发项目选择能力强、信誉好的承包单位是搞好工程建设的重要条件。

1、招标形式：公开招标、邀请招标、议标，不管哪样招标形式都应该选择技术水平高，管理垫资能力强，信誉好，报价低的可靠承包商。

2、合同的谈判：在“岩土勘察工程”中已将合同的谈判要点方法简单的讲过，在这里就不在多说了，工程承包单位的资质也不再多说。

3、合同的签订：合同的签订是在合同谈判的基础上进行的，合同签订当事人的权利和义务，在合同中加以明确。

○1合同签订的法律基础“建筑法”、“合同法”、“经济合同法”、“招标投标法”、《建筑工程施工合同示范文本》、“补充施工合同（协议）”。

○2在书写补充合同文件时，文字表达应当非常严密，各项要求非常清楚，不能含糊其辞、模棱两可。各项约定要非常具体肯定，要特别注意合同整体的逻辑性，不可发生前后条款互相矛盾、前后条款相互否定。

○3工程施工补充协议的条件及项目

a、工程概况

b、工程承包（项目）方式范围

c、工程进度

d、工程质量、材料、施工质量

e、工程价款（投资）

f、工程付款方式

g、工程资料管理

h、工程的交工条件

i、工程的保修责任

《建设工程施工合同示范文本》内有四十三处需要在“补充协议”内去明确，进行协商约定。甲、乙双方应根据施工现场场地的情况，根据工程的固定性、施工工期的长期性、复杂性，逐条谈判明确。

第七节施工阶段工程部对项目工程的管理