房地产开发企业存货评估方案(初稿)

房地产开发企业存货评估方案

一、房地产企业的存货评估的基本思路

房地产开发企业的存货中除一般工业企业所共有的原材料、低值易耗品外，还包括开发成本——土地开发、开发成本——房屋开发、开发产品——商品房、开发产品——商品性土地、出租开发产品、周转房、分期收款开发商品等科目。房地产开发企业的存货除具有一般工业企业的共性外，还具有其不动产所固有的特殊性，因此，在资产评估中应根据其特点采取相应的评估方法以便准确的确定其价值。

为了在房地产开发企业存货评估中准确的把握其评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发的主要程序、房地产开发项目成本费用的构成、房地产定价方法、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。

二、房地产以及房地产开发的特性

（一）房地产从实物形态上主要分为土地、在建工程、建成后的物业三大类。其中土地按开发程度又分为生地、毛地、熟地（熟地按其开发程度又分为“三通一平”、“五通一平”、“七通一平”等），按取得方式又分为：土地使用权出让、土地使用权转让、划拨取得等；建成后的物业又包括：居住物业、商业物业、工业物业、特殊物业。不同的实物形态其价值的构成及评估方法的选取是不同的。

（二）房地产（房地产开发）的特点：房地产（房地产开发）具有位臵固定性、开发周期及生命周期长、较高的保值增值性、政策影响强、

专业管理依赖性强、变现性差、投资数额大、投资回收周期长等特点。这些特性都是房地产开发企业存货的评估过程中应该考虑的因素。

三、房地产开发的主要程序

房地产开发主要分为八个步骤，即：投资机会寻找→投资机会筛选→可行性研究→获取土地使用权→规划设计与方案报批→签署有关协议→施工建设与竣工验收→市场营销与物业管理。同时又可以划分为四个阶段，即：机会选择与决策分析阶段→前期工作阶段→建设阶段（预售阶段）→租售阶段。在房地产开发的不同阶段其成本费用发生的内容不同，因此其评估价值的内容及评估方法的选取都是不同的。

四、房地产开发项目成本费用的构成：

房地产开发过程中的成本费用主要有九项内容构成，详见下表：

五、房地产开发企业的房地产销售定价方法：

房地产开发企业的房地产销售定价方法主要有：成本导向定价、目标定价法、购买者导向定价三种方法。其中在房地产行业最流行的定价方法是成本导向定价法中的成本加成定价法，即房地产销售价格=房地产开发成本+房地产开发利润。

另外，目前我国房地产开发企业所公布的销售价格表中的商品房售

价一般由三部分组成：房款+附房及附属设施款+代收费用。其中代收费用包括房地产开发企业代政府有关部门收取的水增容费、有线电视费、管道煤气安装费、一户一表安装费等。这些费用应该从所取得的房地产销售价格中扣除。

六、房地产开发中所涉及的经济合同中的种类及政府有关部门核发的批文和证件

（一）房地产开发是一项庞大的系统工程，每一个开发项目从立项到开工建设直至开发产品的租售阶段都涉及到众多的市场主体参与者，因此也就离不开各种各样的经济合同来约束房地产开发过程中各方面的市场参与主体。这些合同主要包括：土地使用权出让合同、征地合同、拆迁补偿合同、土地使用权转让合同、项目可行性研究合同、勘察设计合同、监理合同、产品购销合同、材料采购合同、施工合同、联合开发合同、商品房预售合同、商品房购销合同、商品性土地购销合同、代建工程合同、房屋租赁合同、房地产抵押合同等。评估时应当充分索取这些合同，对于了解所评房地产存货的信息是非常必要。其中建设工程施工合同又可分为多种形式，详见下列图表：

(二) 房地产开发中政府有关部门的批文和核发的有关证件是较多，评估时也应当充分索取这些资料。这包括：房地产开发企业资质证书、开发公司与政府拆迁主管部门签订的旧城区改造协议、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工证、土地使用证房产证、房地产预售许可证、竣工验收报告等。

七、房地产开发企业存货的核算过程

（一）开发成本的核算：开发成本按其用途，可分为如下四类：1、土地开发成本2、房屋开发成本3、配套设施开发成本4、代建工程开发成本。其中：配套设施开发成本指房地产开发企业开发能有偿转让的大配套设施及不能转让、不能直接计入开发产品成本的公共配套设施所发生的各项费用支出。代建工程开发成本指房地产开发企业接受委托单位的委托，代为开发除土地、房屋以外其他工程如市政工程等所发生的各项费用支出。

开发产品成本相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本，是一种非完全成本。开发成本主要核算以下六个成本项目：

1、土地取得费用；

2、前期工程费；

3、基础设施费；

4、建安工程费；

5、配套设施费：指在开发小区内发生，可计入土地、房屋开发成本的不能有偿转让的公共配套设施费用，如居委会、派出所等；

6、开发间接费：指房地产开发企业内部独立核算单位及开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，如现场人员工资等。

（二）开发产品的核算

房地产开发企业开发的产品，在完成全部开发过程、并经验收合格就应进行成本结转，将开发完成产品的成本从“开发成本”的有关科目转入“开发产品”科目。开发产品下设商品性土地、自用土地、商品房、出租产品、周转房、配套设施、代建工程等二级科目。房地产开发企业开发的产品如采用分期收款方式销售，应设臵“分期收款开发商品”科

目进行核算，并从“开发商品”科目转入“分期收款开发商品”科目。开发完成用于出租的房屋和土地应于投入出租经营时，从“开发产品——出租产品”科目转入“出租开发产品——出租产品”科目核算，并设臵“出租开发产品——出租产品摊销”科目核算出租开发产品的摊销。开发企业将用于安臵被拆迁居民周转使用的周转房投入使用时应将“开发产品——周转房”转入“周转房——在用周转房”科目核算，并设臵“周转房——周转房摊销”科目核算周转房的摊销，每次计提的周转房摊销额应计入相应的土地、房屋开发成本或开发间接费用。

八、房地产开发相关法律、法规、国家政策及地方政府规定

与房地产开发相关的法律、法规、政策，除中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城市房地产管理法外，还有大量的法规、规章及地方政府制定的规范性文件和国家相关政策，在进行房地产开发企业的存货评估之前应当熟悉这些法律、法规、政策的内容。

九、房地产企业的存货评估过程和方法

（一）清查调整阶段

因为房地产开发企业存货的特殊性，其单项价值一般都比较大，所以应进行逐一清查盘点。在现场盘点时应详细记录每项存货的区域因素和个别因素，如：座落位臵、面积、开发程度等，并对周转房、出租开发商品、长期积压的开发商品的成新率做出鉴定。在完成现场盘点后，应向企业索取与开发项目有关的产权证书、批准证书、经济合同、工程图纸、预结算资料等，并查阅有关帐簿、凭证及其他有关统计资料。在完成以上工作的基础上，重点对以下事项作出调整：

1、盘亏、盘盈的存货应作出调整。

2、核算科目错误的应作出调整。如：企业将代建的市政工程在开发产品——商品房科目核算，应将其调整到开发产品——代建工程中核算。如企业将能够独立有偿转让的大配套设施计入“开发成本——房屋开发成本”科目核算，应将其调整到“开发成本——配套设施开发成本”进行核算。

3、对于已经销售尚未作收入处理的存货，应作收入处理，并结转相应的存货成本，同时调整预收账款、应收账款等科目。

4、对于成本结转与实际开发进度不同步的存货应作出调整，使各项存货的实际成本与其开发进度向配比。如：已进入工程施工阶段的项目所占土地，应从土地开发科目按开工工程所占面积与全部土地面积的比例转入房屋开发科目。如：已经出租的商品房，应从开发产品科目调整到出租开发产品科目。

5、对于应摊未摊的在用周转房、出租开发产品按其已使用年限进行摊销。

6、对于账面成本明显低于与存货的开发进度相对应的实际成本的情况，应作出调整。如：土地已开发成熟地，但土地出让金（或土地转让款）或应上缴国家的城市建设配套费尚未付清亦未挂账的情况，应将欠付的费用做预提处理或调增应付帐款，并调增土地开发成本。如：对于施工已达到一定的形象进度，而企业账面成本明显低于与其进度相对应的实际成本时应根据实际形象进度占施工合同约定工程价款的比例调增房屋开发成本，并调增应付工程款；或将预付工程款（或预提费用）按形象进度调入房屋开发成本。

通过以上调整，可以使企业存货的账面成本比较准确的反映出其完整意义上的开发成本（注意：此处所指的完整意义上的开发成本并非指

完全成本），以便为后期的评定估算打好基础，并能使计算出的评估增值率真实的反映出存货的价值增减。

（二）评定估算阶段

由于房地产存货的特殊性，其评估方法的选取及公式的采用都不完全等同于一般工业企业存货的评估。评估时应兼顾房地产评估的方法和一般存货的评估方法。针对每一个开发项目特点，采用相应的评估方法和评估计算公式。

1、总体评估方法

房地产开发企业的存货包括：开发成本科目：①原材料类存货，指用于开发土地、房屋、建筑物等开发产品的各种材料物资，如钢材、木材、砂石、水泥等；设备类存货，指企业购人的用于房地产开发经营的各种设备，如电气设备、卫生设备、通风设备等；②在产品类存货，指尚未完工的各种土地、房屋等开发产品（即在建工程）。③开发用品类存货，指企业在进行房地产开发经营活动中所必需的各种用品，包括低值易耗品及其他用品等。开发产品科目：产成品类存货，指各种已完成开发建设全过程并已验收合格，可以按合同规定交付使用或对外销售的各种开发产品，包括已开发完成的土地、房屋、配套设施、代建工程及分期收款开发产品、出租开发产品和周转房等。

其中，原材料类存货、设备类存货、开发用品类存货可以一般存货来评估。即外购原材料、辅助材料、燃料、外购半成品、在库低值易耗品，根据清查核实后的数量乘以现行市场购买价，再加上合理的运杂费、损耗、验收整理入库费及其它合理费用，得出各项资产的评估值。对其中失效、变质、残损、报废、无用的，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。在

用低值易耗品直接采用重臵成本法进行评估。按清查盘点结果分类，将同种低值易耗品的现行购臵或制造价格加上合理的其它费用得出重臵价值，再根据实际状况确定综合成新率，相乘后得出低值易耗品的评估值。在库低值易耗品直接根据现行购臵或制造价格加上合理的其它费用确定评估值。对残损、无用、待报废的低值易耗品，需根据技术鉴定结果和有关凭证，通过分析计算，扣除相应贬值额（保留变现净值）后，确定评估值。

在产品类存货、产成品类存货需特殊考虑，一般可采取市价法、收益法、成本法、假设开发法进行评估。市场比较法，将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。收益法，预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。成本法，求取估价对象在估价时点的重臵价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法，预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要的估价方法。收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中的一种估价方法。具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中的一种估价方法。在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。

2、在产品类存货的评估

在产品类存货按完工进度具体可以细分为未开工的土地和尚未完工

的各种土地、房屋等。

（1）未开工的土地（指己取得土地使用权，获得开发权力尚未开发的土地），可以分别采用市价法和假设开发法评估。

A、市价法，主要是收集评估基准日类似地块的挂牌交易价，从容积率、规划限制条件等方面进行修正，从而得出委估地块的评估值。该方法使用的前提条件是有获取足够的比较对象，使用的难点重点是分析各比较对象的差异因素，运用专业判断合理确定各项修正系数的确定。

B、假设开发法是将被估地产的预期开发价值，扣除正常投入成本、费用、正常税金及合理利润后，依据该剩余价值测算被估地产价格的方法。在评估待开发土地价值时，剩余法运用得较为广泛。计算公式：地价＝预计不动产总价－建筑总成本－投资利润－税费－投资利息

①预计不动产总价

依据批准的规划方案，参照评估基准日类似地段的商品房交易价格，计算不动产总价。

②估算建筑总成本费用

开发建筑成本费用一般包括直接工程费、间接工程费等，根据对类似小区建筑成本的对比分析，估算综合平均成本，确定建筑成本。

③投资利息

根据待估宗地的规模及项目占地的特点,调查确定待估宗地土地开发周期，投资利息率按基准日中国人民银行公布的贷款利息率计土地取得费及税费、土地开发费均为一次性投入，建筑费在建筑期间按概算比例投入。

④投资利润

投资利润是把土地作为一种生产要素，投入后发挥作用，参照行业

平均利润率，结合当地经济水平，确定投资利润率。

⑤销售费用和税金

销售费用和税金主要包括交易过程中发生的营业税金、营销费用和管理费用、买卖手续费等。营业税金（营业税、印花税等，不包括土地增值税）根据不动产总价按企业目前所执行的税率计算；营销费用包括企业为出售房产而发生的广告费、代理费等销售费用。营销费用和管理费用在分析企业历史数据和行业平均水平的基础上，分析确定。

销售费用主要指交易过程中发生的广告费、中介代理费、买卖手续费等。

销售费用按不动产总价的一定比率计算,税费主要是营业税及其附加、印花税、土地增值税等，按不动产总价的一定比率计算。

⑥求取地价

地价=①-②-③-④-⑤

该方法使用的难点是开发方案的确定、开发产品的定位以及商品房售价的确定，另外投资利润的选取对评估值的影响较大，一般可以参考企业前期的开发利润及同行业利润水平确定。

（2）尚未完工的各种土地和房屋可以分别采用假设开发法和成本法评估。

A、假设开发法是预测委估对象未来开发完成后的价值，然后减去预测的未来开发成本、税费及利润等来求取委估对象价值的方法。计算公式为：

在建开发产品（开发成本）价值＝续建完成后的房地产价值－续建费用－销售费用－销售税费－续建费用投资利息-续建投资利润－买方购买开发产品应负担的税费

各项目的价值确定方法如下：

续建完成后的房地产价值：根据项目建设标准，采用市价法进行调整，取得评估基准日，假设项目已完工可对外出售的市场价格；

续建费用：根据项目预算进行估算项目完工时应计的总成本-评估基准日项目已实际对外支付的价款

假设开发法同前所述。

B、成本法，就是按实际发生的成本加上一定比例的投资利润来确定评估值。其难点是实际发生成本的审核确认，或有负债的预计，投资利润的确定。在审计完成的基础上需重点实施的评估程序有：

①项目预算，结合项目当地的建筑成本对预算进行复核，如无重大差异，可以按预算进行列示总成本，差异较大的情况下，应与企业进行通，查出差异的来源，并对预算进行调整；

②工程项目监理报告，结合项目台账已付款情况和预算的比例，对已实现的工程进度应计的负债进行合理判断(该内容是作备查资料，以判断评估价值的合理性取值是否正确)；

③工程实际支付款情况，应结合工程部门对外实际支付的价款，与财务部门进行核对，将财务已支付但未取得发票的价款(预付账款)列入已支付工程款项目中，已反映该项工程的实际付款额，同时根据工程监理报告检查其工程实际进度是否与预算、支付款情况一致；

④最后根据公司提供的预算、已付款情况确定项目后续建设成本的价值。

3、产成品类存货的评估

产成品类存货按是否对外出售可以细分为对外出售的产成品和对外出租的产成品。

（1）对外出售的产成品主要包括商品住宅、写字楼、独立商铺等，可以采用市价法评估。商品住宅市场交易活跃，评估人员从房产中介处收集与委估房产类似房产（同一栋楼或同一地段、相同结构）的交易价格。所收集的价格一般为业主的挂价，评估人员经分析确定委估房产的潜在市场价格。

（2）对外出租的产成品主要包括地下车库、大型超市等可以采用收益法评估。根据估价对象的实际情况和估价目的，净收益为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费和税金。采用收益法评估房地产的计算公式为：房地产的产权人在拥有该房地产的期间内从中所获取的各年净收益的现值之和，

V=A/(r-s)×[1-(1+s/1+r)n]

式中 V----房地产价格（元）

A----净收益（元）

r----资本化率

s----净收益年递增率

n----未来可获收益的年限

首先确定房地产的净收益，净收益=租赁收入-维修费-管理费-保险费-税金

租赁收入，租赁收入=月租金×12×有效出租面积×（1-空臵率）。

维修费一般按重臵造价的一定比例估算。

管理费一般按建筑面积的一定比例估算。

保险费一般按重臵造价的一定比例计取。

税金包括营业税及附加、房产税、土地使用税等。

资本化率按安全利率加风险调整值分析确定，安全利率选用同一时

期的一年定期存款年利率，风险调整值根据估价对象所在地区的经济技术现状及未来预测、估价对象的用途及新旧程度等确定。

A、地下车库又可分为有独立产权的车库和无独立产权的车库。有独立产权的车库可以分割出售，可以按照市场法评估。无独立产权的车库不能分割出售，适宜用收益法评估。

B、大型超市，开发商对大型超市的运作模式一般是出租给大型超市公司来运营，以提升小区的品质。但目前市场大型超市的租金收益一般较大型超市的市价底，我们理解他的价值有一部分体现在楼盘的价值上，也即有大型超市和无大型超市，有知名超市和普通超市对整个楼盘的品质是有一定影响的。从评估角度对这部门隐含在楼盘里的价值很难估算，一般宜采用市价法进行评估。

（三）土地增值税的考虑

土地增值税根据有关规定采用超额累进计算，在评估过程中无法确定其土地增值的系数，无法计量。在评定地价后根据评定的地价，结合企业具体情况模拟测算土地增值税，单独列示。

根据税法有关规定，土地增值税系由于项目房产出售价款高于项目成本费用总额的20%以上，按差额进行累计计算。如一块土地上同时建造住宅、商铺、停车场等项目，由于其建造成本和销售费用等成本费用的不一致，会引起土地增值税率的不同。如房地产公司未能按单独项目进行成本核算，在计算土地增值税时，税务机关将会视同所有项目为统一项目，以项目整体收入和成本费用的差额进行计量。