某小区土地前期开发项目建议书

某小区东侧地块土地收储和前期开发项目

项

目

建

议

书

目 录

第一章 总 论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.2项目建设理由 (3)

1.3单位简介 (3)

1.4编制依据 (4)

第二章 项目背景 (5)

2.1某市概况 (5)

2.2某区区概况 (6)

2.3相关规划 (7)

第三章 项目建设必要性 (9)

3.1项目区现状及存在问题 (9)

3.2项目建设必要性 (9)

第四章 项目建设方案 (11)

4.1建设内容及规模 (11)

4.1.1建设内容 (11)

4.1.2建设规模 (11)

4.1.3整理后可使用土地 (12)

4.2工程设计 (13)

4.2.1道路工程 (13)

4.2.2道路附属设施 (14)

4.2.3绿化工程 (14)

第五章 建设条件 (15)

5.1建设条件 (15)

5.2周边配套 (17)

第六章 拆迁及安置 (18)

6.1概况 (18)

6.2城市房屋拆迁安置依据 (18)

6.3城市房屋拆迁补偿与安置一般原则 (18)

6.4拆迁组织 (19)

第七章 环境保护 (20)

7.1环境保护法规 (20)

7.2环境影响预测 (20)

7.3环境污染防治措施 (21)

7.4环保指标 (22)

7.5环境影响结论 (22)

第八章 项目实施进度 (23)

8.1项目进度计划安排 (23)

8.2项目实施进度计划表 (23)

第九章 投资估算和资金筹措 (24)

9.1估算依据 (24)

9.2估算范围 (24)

9.3估算原则及标准 (24)

9.4总投资估算 (25)

9.5项目总投资 (27)

9.6资金筹措 (28)

第十章 经济分析 (29)

10.1项目收益 (29)

10.2相关经济效益影响 (29)

第十一章 项目社会效益 (31)

11.1改善周边居民的居住条件 (31)

11.2提高土地集约化水平 (31)

11.3有利于实现土地用途管制 (31)

11.4有利于加快城市化进程 (31)

11.5可以提高土地收益 (32)

11.6完善项目区周边基础设施及公建设施 (32)

第十二章 结论及建议 (33)

12.1结论 (33)

12.2建议 (33)

附件：

1、某小区东侧地块土地收储和前期开发投资估算汇总表

2、某小区东侧地块控制性详细规划-规划图（2010-GK-211）

3、某小区东侧地块拆迁、收储范围图

4、某小区东侧地块开发范围图

第一章 总 论

1.1项目概要

1.1.1项目名称：某小区东侧地块土地收储和前期开发项目

1.1.2项目性质：土地收储和前期开发

1.1.3建设单位：某市市土地收购储备中心

1.1.4单位性质：事业单位

1.1.5建设地点：本项目位于某市市某区区茶山街道。

四至：东至蔷薇园、南至中吴大道、西至某小区、

北至某小区及某市市毛条厂有限公司。

本项目所在位置

图1-1 项目位置示意图

1.1.6建设内容及规模

1、建设内容

根据《某小区东侧地块控制性详细规划》（2010-GK-211），拟对某小区东侧地块进行土地收储和前期开发，具体内容如下：

1）土地收储

2）拆迁：拆迁对象涉及严家村45户民房及1个公厕、某市市保安公司和某市市丽华锦成冶金设备有限公司。

3）土地平整

4）基础设施建设

2、建设规模

1）土地收储4.2356公顷，合63.534亩。

2）拆迁：

严家村房屋拆迁总建筑面积18736平方米，其中：非成套住宅建筑面积16092平方米（其中无证房6619平方米。另2.2米以下阁楼面积2484平方米，未计入总拆迁面积）；住改非建筑面积2524平方米；公厕120平方米。

拆迁非住宅总建筑面积17735平方米，其中：某市市保安公司建筑面积6200平方米，某市市丽华锦成冶金设备有限公司建筑面积11535平方米。

3）土地平整：占地面积42356平方米，合63.534亩。

4）基础设施建设：

①地块东侧采菱路（中吴大道—规划道路段）4883.3平方米，长约175.5米，道路红线由北向南20米渐变为26米，同步实施各专业管线、路灯、标志标线及交通设施工程（道路范围详见开发范围图所示绿色阴影部分）。

②地块南侧绿化（DN-040512-1）2440平方米。

详细内容见第四章。

1.1.7建设期限：2011年1月～2011年12月，共12个月。

1.1.8项目投资：本项目总投资为25320万元。

其中：拆迁费用14208.6万元

收储费用7908.9万元

土地平整费19.06万元

基础设施费341.8万元

其他费用2841.65万元

1.1.9资金筹措：自筹资金：10320万元，占总投资的40.76%。

银行贷款：15000万元，占总投资的59.24%。

自筹部分由市土地收购储备中心筹集解决。

1.2项目建设理由

为了加强政府对土地市场的调控，加大经营性土地收储和前期开发力度，提高国有土地收益，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。同时,为了进一步改善城市形象，提升城市品位，从而实施本项目。

本项目整理可出让土地33100平方米，新增城市绿化用地2440平方米，其它储备用地6816平方米。项目拟纳入某市市中心城区2011年度经营性用地收储及前期开发计划。

项目建成后，某市市某区区蔷薇园区域的交通环境、居民的居住条件、城市面貌、基础设施，都将得到彻底改善，周边布局更合理、配套更齐全、功能更完善。对某市城市化进程，也将起到重要的推动作用。

1.3单位简介

某市市土地收储中心是某市市国土资源局的直属事业单位，位于怀德桥西200米处。某市市土地收储中心是受市政府委托，在某市市国土资源局的领导和监管下，代表市政府具体实施土地收购、储备、前期开发和供应工作的指定工作机构。它的主要职能是：

1、根据土地利用总体规划、城市建设规划、年度土地用地计划和产业政策制定土地收购储备计划，经市国土资源局审核并报市政府批准后，按计划组织实施。

2、受市政府委托，在市国土资源局领导下，具体负责市区国有土地和集体土地进

行收购、储备、征用和前期开发，不断挖掘市区可开发的存量用地，落实土地储备库存，保障土地供应，提高净地供应比例。

3、按市场化原则开展资金运作，财务实行独立核算，收支两条线管理，接受市国土资源局、市财政局的指导和监督。

4、充分利用暂不具备出让的储备地块，开展资产管理和经营。

1.4编制依据

1、《土地储备管理办法》（国土资发［2007］277号）

2、《某省省国有土地储备办法》(省政府令［2003］第10号)

3、《某市市市区土地收购储备管理办法》（*政办发［2010］178号）

4、《某市城市总体规划》（2004-2020）

5、《某市市某区区发展战略规划》

6、《国有土地上房屋征收与补偿条例》

7、《某市市城市房屋拆迁管理办法》（*政发［2007］105号）

8、《某市市城市房屋拆迁补偿估价技术细则》（*建规［2010］5号）

9、《关于调整市区城市房屋搬迁补助费等标准的通知》（*建［2008］319号）

10、某小区东侧地块控制性详细规划-规划图（2010-GK-211）

11、某市市土地收购储备中心委托合同

第二章 项目背景

2.1某市概况

某市地处中国东部沿海的长江“金三角”地区，是一座具有2500多年历史的江南文化名城和充满现代气息的新兴工业城市。全市总面积4375平方公里，人口约385万。

某市区位条件得天独厚，北临长江，南濒太湖，与上海、南京两大都市等距相望，是中国“大上海经济圈”的重要城市；同时与苏州、无锡联袂成片，构成中国最富庶的“苏锡*地区”。境内建有长江万吨级通用码头和石化码头，长江某市港为国家一类开放口岸；某市民航机场，航线通达国内北京、广州、厦门、成都、西安等20多个大中城市；京沪铁路、沪宁高速公路和京杭大运河穿境而过。

2009年，某市市主要经济指标呈现低开高走、单边上扬的运行格局，经济形式正加快向金融危机前的水平恢复。2009年，全市实现地区生产总值（GDP） 2518.7亿元，同比增长11.7%，其中第一产业增加值91.6亿元，增长4.7%；第二产业增加值1429.7亿元，增长10.8%；第三产业增加值997.3亿元，增长14.1%。地方一般预算收入首次突破200亿元大关，达215.9亿元，比上年增长16.6%；一般预算收入占GDP的比重达8.6%，比上年提高0.2个百分点。人均地区生产总值实现新的跨越，按*住人口计算的人均生产总值达到56861元，按户籍人口计算的人均生产总值达到70103元。财政收入继续保持与经济总量同步提升态势，全市财政总收入681.7亿元，比上年增长25.6%，其中地方一般预算收入首次突破200亿元大关，达215.9亿元，增长16.6%。一般预算财政支出217.3亿元，比上年增长16.4%。

表2-1 2005-2009年某市主要经济指标表

图2-1 某市市2005-2009年主要经济指标趋势图

2.2某区区概况

某区区位于某市市中心城区，东接戚墅堰区，西连钟楼区，南邻武进区，北靠新北区，因辖区内有闻名遐尔的“江南第一丛林”某区禅寺而得名。

某市市某区区地理位置重要，区位优势明显。某市火车站、长途汽车站、运河港口码头、民航大厦等交通枢纽座落辖区，京沪铁路、312国道、京杭大运河穿境而过，沪宁高速公路、长江水道某市港近在咫尺。

某市市某区区文化氛围浓厚，名胜古迹荟萃，旅游资源丰富。以某区寺、文笔塔、

红梅阁、东坡公园为主体，以古运河、风光带、中心广场、名人故居为依托，形成了古建筑与古运河巧妙揉合、现代繁华与传统文明交相辉映的独特的某区人文历史景观。

2009年，某区区实现地区生产总值达261亿元，社会经营总收入1806亿元，地方财政一般预算收入23亿元，社会消费品零售总额200亿元，实际到账外资2.15亿美元，市场成交额509亿元。目前，全区拥有欧尚、麦德龙、家乐福、美国空气化工、和记黄埔等多家世界500强企业。在第二、三产业比重达到39∶61，成为全市第一个服务业占主导地位的地区。

2.3相关规划

2.3.1《某市城市总体规划》（2004-2020）

1、居住用地

1）规划原则

①统一规划，合理布局，因地制宜，综合开发，配套建设，营造宜人的居住环境，创建生态居住区，同时应坚持节约用地原则，控制别墅建设总量。

②住宅建设以外围成片开发为主，严格控制零星住宅建设，加快进行“城中村”改造和污染企业的搬迁，有效疏散旧城居住人口。

③积极推进新型居住社区的规划建设，确保公共绿地面积和停车面积，适度超前、合理配套各类公共服务设施。

④顺应住房体制改革趋势，调整住宅建设结构，体现住宅多样化和可选择性，建立和完善住房建设保障体系，满足不同收入家庭的需要。

2）居住用地布局

主城区新建新龙、青龙、飞龙、湖塘、薛家、新港、东方、北港、武南等居住区，改造完善红梅、茶山、清潭、五星、兰翔、三井、戚墅堰、雕庄、新闸等居住区。

本项目位于某区区茶山街道，属城市规划改造范围。

2、城市绿地规划

1）规划指导思想

以人为本，从维护和改善城市生态环境质量、满足人们游憩、休闲、审美要求出

发，规划建设统一、有序的城市绿地系统，全面加强城市生态环境和绿化建设。

2）规划理念

①网络化——结合城市组团划分，建立覆盖全市的绿色开敞空间网络。

②生态化——绿水相依，生物多样，着力提高城市生态环境效益。

③景观化——以绿为本，以文为脉，营造高品味的宜人环境。

④均布化——均衡布局，方便居民，满足居民居住、生活、休憩需要。

⑤地方化——因地制宜，充分考虑现状绿化基础，利用现有自然条件、乡土树种和历史人文资源，营造具有地方特色的绿地系统。

3）规划目标

①全面加强城市绿地系统建设，把某市建设成为园林城市和绿色生态城市。近期末(2010年)主城区绿地率达35％，绿化覆盖率达40％，人均公共绿地达10平方米；远期末(2020年)主城区绿地率达37％，绿化覆盖率达42％，人均公共绿地达12平方米。

②实施“33122”绿色工程；即在市民居住较为集中的地区实现居民出行300米左右能到达3000平方米以上的小型绿地(包括带状绿地)，出行1公里左右能到达2公顷以上的中型绿地。每个组团内规划建设1－2个20公顷以上的大型绿地(公园)。

本项目西侧及南侧（中吴大道南侧）均为居住区，东临蔷薇公园、南靠城市快速路中吴大道。考虑到居民居住区绿化、城市道路景观绿化的需要，同时又能与东侧蔷薇园绿化景观有机相结合，规划在地块南侧靠近中吴大道处设置景观绿地，占地面积2440平方米。符合城市绿地规划要求。

2.3.2某市市某区区发展战略规划

某区区总体发展定位：按照区委区政府关于把某区区建设成为某市的特色制造业集聚区、城市中心商贸区、文化名胜景观区和现代生态居住区的要求，规划分析认为，某区区作为某市市中心城区的主体，未来必将在区域发挥“三大中心、两个基地”的功能,即文化旅游中心、金融商贸中心、客运转换中心、生态居住示范基地、特色制造业基地。

本项目实施符合某区区总体发展规划要求，有利于中心城区的发展。

第三章 项目建设必要性

3.1项目区现状及存在问题

1、项目区现状

本项目东至蔷薇园、南至中吴大道、西至某小区、北至某小区及某市市毛条厂有限公司。

项目区内包括严家村住宅45户（部分底层住改非），1～3层；某市市保安公司和某市市丽华锦成冶金设备有限公司。保安公司有1栋4层楼房和1个门卫，其余部分空地作为临时停车场；冶金设备有限公司有部分厂房、办公用房及相关配套用房，1～4层。

2、存在问题

1）严家村45户民房为该区域目前仅存的农村住宅，西侧和北侧为正在开发建设的某小区小区。现严家村民房布置凌乱、居住条件较差、安全隐患较多，同时与周围环境也不相协调。

2）某市市保安公司目前仅一栋4层楼房和一个门卫室，其它大部分用地作为临时停车场，土地闲置，不能发挥应有的效能。

3）某市市丽华锦成冶金设备有限公司位于蔷薇园西侧，城市快速路中吴大道北侧，用地性质与现规划用地性质不符，同时也影响了中吴大道和蔷薇园的整体形象。

3.2项目建设必要性

3.2.1是改造城市老城区的需要

根据项目区存在的问题可以看到，目前现状已经严重影响中吴大道及蔷薇园周边整体形象，急需规划改造。对这一地区统一规划改造，将有利于改善该区域居民的居住条件，改变原来的状况，加快城市化进程。

3.2.2是完善城市基础设施及公建设施用地的需要

项目实施后,规划公共绿地2440平方米，同时项目东侧和北侧将分别规划建设采菱路和规划道路（部分用地为本次收储范围）。本次实施道路4883.3平方米，绿化2440平方米，有利于改善某市市某区区蔷薇园周边环境，改善交通条件。此外,可新增公共设施及居住用地等，是完善该地区城市基础设施及公建设施用地的客观需要。

3.2.3是实现某市市城市总体规划,加快城市发展进程的需要

目前某市已成为特大城市，新一轮总体规划的发展战略为“发展南北，充实东西，提升中心”，给某市市城市中心带来了前所未有的发展契机。本项目位于城市中心地带，本项目的实施可完善区域城市道路等基础设施建设，将城市规划落到实处，是实现某市总体规划，加快城市发展进程的需要。

3.2.4是集约利用土地,充分发挥土地效能的需要

对某小区东侧地块统一规划、统一开发，可以充分发挥土地的效能,合理利用土地,走集约化的道路,符合可持续发展的思路。同时，可以提高周边地区土地附加值，基本做到政府投入与土地出让回收资金总体平衡。政府投入可以尽快回收，将有利于城市的快速发展。

3.2.5是为城市建设筹集资金的需要

通过对土地进行前期开发，一方面可以大大加快开发进程，增加土地的附加值；另一方面，对前期开发完成的土地，通过土地一级市场，可以回笼部分资金，从而为下一个项目的实施提供一定的资金保证，使土地一级开发形成良性循环。

第四章 项目建设方案

4.1建设内容及规模

4.1.1建设内容

1、依据

1）《某市市区土地收购储备管理办法》*政办发[2010]178号

2）《蔷薇园东侧地块控制性详细规划》2010-GK-211

2、原则

1）对拆迁范围内进行收储和前期开发。

2）土地达到净地出让条件。

3、范围

开发范围：占地面积4.313公顷，合64.695亩；

收储及拆迁范围：占地面积4.2356公顷，合63.534亩。

4、建设内容

建设内容包括土地收储、拆迁、土地平整及基础设施建设。

4.1.2建设规模

1、土地收储4.2356公顷，合63.534亩。详细指标见下表：

表4-1 土地收储明细表

序号 名称 户数 占地面积（亩）备注

1 严家村 45 18.054 含村委剩余国有土地（3880m2）及公厕

2 某市市保安公司 1 23.01

3

某市市丽华锦成冶金设

备有限公司

1 22.47

合计 47 63.534

2、拆迁：拆迁对象涉及严家村45户民房及含1个公厕、某市市保安公司和某市市

丽华锦成冶金设备有限公司。

严家村房屋拆迁总建筑面积18736平方米，其中：非成套住宅建筑面积16092平方米（其中无证房6619平方米。另2.2米以下阁楼面积2484平方米，未计入总拆迁面积）；住改非建筑面积2524平方米；公厕120平方米。

拆迁非住宅总建筑面积17735平方米，其中：某市市保安公司建筑面积6200平方米，某市市丽华锦成冶金设备有限公司建筑面积11535平方米。

拆迁明细见下表：

表4-2 项目拆迁明细表

序号

房屋性质

户数建筑面积

（m 2

） 无证房

备注

非成套

4516092 6619 1～3层，另2.2m 以下阁楼2484m2，未计建筑面积

1

住宅

住改非

/ 2524 / 底层住改非 某市市保安公司

1 6200 900 1～4层 2

非住

宅 某市市丽华锦成冶金设

备有限公司

1 11535 3254 1～4层 3 公厕 / 120 / 严家村

合计

47

36471

3）土地平整：本项目共平整土地42356平方米，合63.534亩。 4）基础设施建设：

①地块东侧采菱路（中吴大道—规划道路段）4883.3平方米，长约175.5米，道路红线由北向南20米渐变为26米，同步实施各专业管线、路灯、标志标线及交通设施工程（道路范围详见开发范围图所示绿色阴影部分）。

②地块南侧绿化（DN-040512-1）2440平方米。

4.1.3整理后可使用土地

1、可出让土地

根据《某小区东侧地块控制性详细规划》（2010-GK-211），本次整理后可用于出

让土地面积为33100平方米，具体见下表：

表4-3 可出让土地一览表

序号 地块编号 规划用地性质 面积（㎡）

1 DN-040511 商、办、住用地（C1C2R2）11300

2 DN-040512 商业用地（C2） 21800

合计 / 33100

2、绿化用地

根据《某小区东侧地块控制性详细规划》（2010-GK-211），绿化用地（DN-040512-1）位于地块南侧靠近中吴大道，占地面积2440平方米。

3、其它储备用地

其它储备用地面积为6816平方米，根据茶山雕庄分区土地利用规划，道路及交通设施用地面积6417.3平方米，位于冶金设备有限公司东侧和北侧；绿化用地面积386.7平方米，位于冶金设备有限公司东北侧，靠近蔷薇园；居住用地面积12平方米，位于冶金设备有限公司东北侧，靠近现状采华标准件有限公司。

4.2工程设计

4.2.1道路工程

1、工程概况及规模

本次实施的采菱路南起中吴大道，北至规划道路，占地面积4883.3平方米，全长约175.5米。道路北段红线宽度20米，向南红线宽度渐变为26米，与现状中吴大道相接，两侧人行道均3米宽。

道路建设时同步实施各专业管线工程，主要包括给水、污水、雨水、路灯电缆、通信、燃气等。

2、设计方案

道路一般路段车行道路面结构为：4cmAC-13C细粒式沥青砼（玄武岩骨料）+ 6cmAC-20C中粒式沥青砼+0.6cm稀浆封层+36cm水泥稳定碎石 + 20cm10%石灰土。

人行道路面结构：4cm预制水泥砼人行道板+3cm1:3水泥砂浆+10cmC15水泥砼+10cm 碎石垫层。

4.2.2道路附属设施

1、道路照明

道路全线设置路灯、不得采用非截光型灯具。

2、交通设施

为了保证道路建成后的交通通畅，提高道路的交通服务水平，设置相关的交通标志、交通标线、标记，交叉口处应同步考虑车行和人性交通信号系统。

4.2.3绿化工程

根据某小区东侧地块控制性详细规划图，地块南侧靠近中吴大道侧设置绿15米宽化带，面积2440平方米。主要种植株香樟等*绿树种，株距6～8米，同时种植低矮的灌木类花草。

第五章 建设条件

5.1建设条件

5.1.1自然条件

1、地形、地质、地貌

某市地貌类型属高沙平原，山丘平圩兼有。南为天目山余脉，西为茅山山脉，北为宁镇山脉尾部，中部和东部为宽广的平原、圩区。境内地势西南略高，东北略低，高低相差1.5～2米左右。

、湖、太湖三大某市境内河道纵横交织，湖塘星罗棋布。著名的有洮湖(长荡湖)滆

天然湖泊，并有沙河(天目湖)、大溪两大人工水库，贯通全境的京杭大运河更是支流密布，脉脉相连，形成江河相通，三湖相连的水系网络。

地质条件较好，土质以粉质粘土为主，土层较厚，地基承载力为16～25吨/平方米。

2、气候、气象

某市地处中纬度，离海较近，属北亚热带季风性湿润气候区，气候温和湿润，年平均气温16.8℃；雨量丰沛，年降水总量942.4毫米；日照充足，年日照时间2287.5小时；无霜期长，年无霜期236天；*年主导风向为东南风，春夏秋冬，四季分明。

5.1.2现场条件

本项目北侧为规划道路，现状有毛条厂有限公司及冶金设备有限公司部分企业用房；南侧为中吴大道，路对面为在建的——高成·天鹅湖商住小区；西侧为某小区小区；东侧为某市首个湿地公园——蔷薇园。

保安公司门口东侧有一个箱式变——10KV中吴大道9#箱式变（对本项目无影响），220KV延*2595线从冶金设备有限公司入口西侧斜向（东南—西北）穿过本区域（不考虑迁移），冶金设备有限公司东南角与蔷薇园交界处有一10KV蔷薇线（道路实施时拆除）。

项目区基地范围内没有文物保护建筑。

项目区基地范围内未见重要水利、人防、电信等基础设施。

项目区基地范围内未见明显地质灾害现象。

5.1.3周边交通条件

1、项目周边交通

本项目位于某市市某区区中吴大道以北，蔷薇园以西，周边主要道路情况见下表：

表5-1项目周边主要道路情况一览表

序号 道路名称 道路性质 道路宽度（m） 备注

1 中吴大道 快速路 74 地块南侧

2 丽华北路 主干道 42 地块西侧

3 采华路 支路 6 地块北侧

4 采菱路 次干道 20 规划建设，地块东侧

5 规划道路 支路 1

6 规划建设，地块北侧

2、公共交通

周边道路上公交线路主要设在中吴大道和丽华北路上，中吴大道有蔷薇园公交站点，公交有17、217路；丽华北路有丽华一村公交站点，公交有10、16、17路。规划在地块东侧采菱路（规划建设）上设一公交站点。

10路：永宁北路公交中心站—湖塘纺织城公交中心站

16路：翠竹新村—丽华二村

17路：红梅公交中心站—横林国际地板城

217路：东升村—文化宫

5.1.4公共设施条件

1、供水

地块给水由采菱路规划DN300给水管网供给。高层二次供水及室内消防由自建给水加压站及消防泵站解决。

2、排水

排水采用雨污水分流制，生活污水接入采菱路规划d400城市污水管网，汇集至中

吴大道d500污水管，再进污水处理厂进行处理。

地块雨水经收集后，采菱路规划d1000市政雨水管网。

3、供电：按供电部门要求设置开闭所（小区变），由周边道路10KV电源引入。

4、通信及有线电视：可由中吴大道经东侧规划采菱路接入，根据专业部门要求设置通信机房及有线电视机房。

5、燃气：气源由采菱路规划DN150燃气管道供给，地块内按需设置调压设施。

5.2周边配套

1、教育：

中学：某市市丽华中学

小学：朝阳新村第二小学、丽华二小、某区区蓝天第三学校

幼托：丽华第二幼儿园、丽华第三幼儿园

2、医院：某市仁慈医院、某市市第六人民医院

3、银行：建设银行、中国银行、交通银行、工商银行等

4、菜场：丽华菜市场

5、邮局：丽华邮政支局