天瑞山庄南地块分析报告

天瑞山庄南地块分析报告

一、阜阳地块经济预算

（一）、地块概况

该地块位于安徽阜阳市颍州区南二环以外南三环以内，离市中心一公里左右，该地块南面300米有一所小学，北面约500米有市重点中学和市汽车总站，市政府已规划阜九路为商业中心街，该地块区域位置极好，发展前景看好！

本地块占地234.77亩，容积率2，规划为住宅商业用地，配套幼儿园一所，是定位较高品质的景观小区。（二）、经济技术指标

1、用地234.77亩

2、建筑面积（回迁房按小高层。商品房按剁成和小高层测算）总建筑面积318000m2（车库暂不计算）

其中：

(1)住宅225000 m2，暂按1875户，户均面积120平计算，小高层占30%（77400 m2），多层占70%（180600 m2）

(2)商业用房：33148 m2

(3)物业及社区用房：1500 m2

(4)幼儿园：1500 m2

(5)车库 18000 m2，其中汽车库250个，室外地上汽车位350个，自行车位15000 m2

3、容积率：2

4、建筑密度：

5：绿地率>30%

（三）、投入资金（成本计算）

1、土地：234.77亩×70万元=16434万元（楼面价516元/ m2）

2、城市配套费：258000m2×50元/m2=1290万元（50元/m2）

3、建安成本：多层、小高层（含水电安装、车库。幼儿园等）各类建筑综合造价31800050m2×900元/m2=28620万元（900元/m2）

4、前期费用：设计、监理勘探、围墙、场地填土、放线、图审、质检、测绘、规划审查、房产交易、抗震1290万元（50元/m2）

5、小区景观配套62600 m2按300元/ m2 计算，1878万元（300元/ m2 ）

6、专业配套：配电房、电、水、煤气、电信、数字电视、智能化等计5724元（180元/ m2 ）

7、营销费用：3000万元（94.3元/m2）含广告等

8、管理费用：3000万元（94.3元/m2）

9、财务成本：3500万元（110元/m2）

10、不可预见费用：1000万元（31.45元/m2）

11、税金：113953×6%=6837万元（190元/ m2）

（四）、产出（销售收入）

1、商铺：33148×7000元/ m2(l两层价格)=23203万元

2、住宅：225000 m2×3500元/ m2=78750万元

3、回迁：60000 m2×2000元/ m2=12000万元（抵充土地款）

4、车库：暂不计算

（合计：113953万元）

（五）、所得税前利润：

（113953万元-69780万元=44173万元

观点：

阜阳城市发展方向虽规划上是向西、南、东南发展，但是目前市民认可程度和政府扶持力度还是偏向于西区，本地块位于城南板块。

此项目是通过政府特殊关系得到的项目，虽然地价不高，70万元/亩（目前周边地价在70万-150万/亩）但是在拆迁上存在一定难度，拆迁周期长，约半年时间。开发周期长，约4-5年才可售完。预计第一期总投资约8000万人民币左右就可以启动（包括土地款）。

阜阳市场近几年，年住房消化量在50万方以下，该项目虽然前期投入资金低，但是由于销售周期长导致，开发周期长，，市场存在未知因素，存在一定的风险。

二、阜阳房产市场概况

（一）、阜阳城市简介

阜阳市位于安徽省西北部，辖颍州、颍泉、颍东三区和临泉、太和、阜南、颍上四县及界首市，全市人口932万，市区总人口70万，面积9775平方公里，是安徽省人口最多的城市。

阜阳区位交通较为便捷，京九铁路纵贯境内，与漯阜、睢阜、淮阜、商阜铁路一起，使阜阳成为五路交汇、八线引入的全国六大路网性铁路枢纽之一，年客流量达300多万人次。

阜阳三大产业GDP产值比较平衡，但农业目前仍是其传统的重点产业。

阜阳市人均收入比较低，市区居民月平均收入不到2000元。

（二）、阜阳市房地产市场状况研究

1、土地市场现状

2001年以来阜城商品开发土地供应情况（单位：亩）

数据来源：阜阳市房地局观点：

2001年以来，阜阳市城市规划区内共有9628.72亩开发用地进入市场，因此总体来看，年均1000亩左右的土地供应量并不算庞大。

从分年度的土地供应情况来看，阜阳市各年的土地供给量差异较大，由此来看，政府方面对于土地开发的安排欠缺规划性，对房地产开发的规模缺乏控制，可能给楼市供应带来比较明显的跳跃性，在部分时间阶段形成比较集中的供应放量，这对于市场长期的稳定发展存在一定的不利因素。

2006及2007两年，阜阳市的土地供应量均低于近七年来的年均供应水平，土地供应的相对缺乏也使得商品住宅市场的供应量受到抑制，一定程度上促成了目前阜阳市住宅价格偏高的局面。

值得谨慎对待的是，在近期年供应的土地中，尚有3000余亩土地处于为开发状态，受制于土地闲置时间不能超过两年的国家规定，这部分土地最迟在09年上半年之前将会进入开发状态，预计将在10年之前形成有效的商品房住宅供应进入市场，预计这部分历史遗留供应量将会在未来的一年至一年半时间内给阜阳的整体房产市场带来一定的压力。

01年-08年阜阳各区域土地供应面积分配表

数据来源：阜阳市房地局观点：

从供应区域来看，阜阳市城市规划区所辖的四大片区内呈现出非常明显的供应不平衡现象，所供应的土地中有将近一半位于传统城市核心区颍西片区内。另外，凭借阜阳经济技术开发区的开发建设，颍南片区也成为近七年来的土地供应大户，占到了总供应量的36%，而泉北及颍东地区的土地供应量则非常有限。

2、商品房开发建设情况

2001年以来阜阳市商品房建设规模情况（单位：万平方米）

项目2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年1季度商品房开工面积41.2 34.6 72.6 100.3 79.03 126.4 138.3 75.45 33.2住宅开工面积34.6 28.2 53.6 83.2 71.1 113.2 124.3 67.95

房屋竣工面积39.7 25.8 42.8 61.6 67.8 87.7 67.8 71.5

近五年阜阳市商品房销售情况（单位：万平方米）

项目2005年2006年2007年2008年2009年1季度商品房销售面积89.8 129.8 54.2 45.4 22.82

住宅销售面积82.8 113.6 49.1 41

住宅销售增长率0.0% 37.2% -43.2% -83.5%

数据来源：阜阳市房地局观点：

01-07年来阜阳市的商品房建设保持连年增长的势头，08年房地产开工面积回落到04年以前的水品，其中不仅有全球经济危机的影响，还主要受短期内土地资源不足的影响：第一，经过几年的开发，二环路沿线的土地基本已经开发殆尽；第二，前期批出的不少土地因为动迁尚未完成，无法在近期进行开发。土地市场短时间内呈现的青黄不接成为目前阜阳市的商品房开发节奏有所放慢的主要原因。

另外，阜阳房地产开发前期设计、报建工作速度相对较慢，花费周期较长，这使得开发项目的推盘速度受到影

响。

虽然在近一两年来商品房开发量的增幅有所降低，但06、07年依然是阜阳房产开发的大年，两年的住宅开工

面积相加已经超过了300万平方米，依据建设及销售进度，这部分供应量会在07、08年陆续上市，这一体量的住宅供应对阜阳目前年均100万平方米左右的住宅消化量而言存在些许压力。

截止到09年3月3日，阜阳市商品房累计结转可售面积111.2万m 2

，其中阜城区79.7万m 2

。 3、住宅产品供应特征分析

住房供给户型比例

厅81-95㎡18%

㎡43%

3房2厅2卫144㎡27%

别墅类住宅200㎡

以上

3房2厅以上145-

不同面积供给需求对比

80㎡以下81-90㎡91-115㎡116-144㎡145-200㎡201㎡以上

数据来源：阜阳市房地局

观点：

供应结构方面，阜阳市场上目前主要供应的产品为100-120平米左右的紧凑三房，80-90平米左右的两房也具

有较高的市场占有度。由此可见，目前市场上的主要供给对象为满足居民基本生活需求的经济型户型。 相对地，目前阜阳市场上具备一定舒适度的大户型或具备较强品质感的高档住宅产品比例很低。

4、购房客户群体分析

观点：

从2008年在阜阳城市规划区内购房的客户的来源区域看，存在明显的周边县市向阜阳聚集的态势，达到38%的客户来自于阜阳下设的四县一市，该部分客户为了满足生活环境的改善及子女就学等要求，在阜阳购房的意愿比较强烈。

另一部分主要客户来自于阜阳城市规划区范围以内，这部分客户大多为工作于外地的打工或经商者回乡购房，真正长期工作、生活于阜阳城区的客户所占的比例并不大。

5、成交价格情况

观点：

分年度来看，阜阳宰02年后商品房成交价格逐年稳步递增，并且在07年经历了高达31%的增长率，整体来看

市场发展比较健康，但价格上涨速度偏快。

深究市场价格上升偏快的原因发现，土地成本上涨较快是主要原因，另一方面，阜阳市场相对封闭，投资投机行为较少，大部分购房力量来自于刚性需求，在刚性需求旺盛及市场供应有所欠缺的矛盾下，价格受到了比较明显的抬升。

由此来看，若能在土地成本上进行控制，在近几年时间内，阜阳市场依然具备比较乐观的房地产产品开发空间。

三、项目可行性分析：

（一）阜阳城市规划

《阜阳市城市总体规划（2007-2020）》

城市规模：

近期2010年人口规模82万人，用地规模82.8平方公里；远期2020年人口规模140万人，用地规模140平方公里。

总体布局：

远期选择向西、南和东南作为主要拓展方向，兼顾颍东、泉北发展。以河西区为中心，颍、泉河为纽带，形成“三区四片组团式”的城市空间布局结构。

河西片区：

是阜阳市的政治、文化、教育、科研中心和城市发展的依托，重点发展城市第三产业，完善城市中心功

能，提高城市中心的聚集与辐射效益。

颍南片区：

依托阜阳市经济技术开发区，以兴办高新技术企业和出口创汇企业为主，采用成片开发，建设成综合性

的城市新区。

河东片区：

规划重点完善铁路、公路交通枢纽功能，发展加工制造业，建设东北工业区、颍东辛桥物流园区和城市

生活居住区。

泉北片区：

完善古西湖生态公园、阜阳工业园功能，建设大型商贸及高级住宅区。

《阜阳市2008-2012年城市住房建设规划》

住宅目标：

规划期内建设各类住房约12.25万套，总建设面积约1163.66万平方米，其中建设商品住房约11.25万套，

建筑面积约1104.57万平方米，占94.91%。其中套型建筑面积小于90平方米的约10.18万套，建筑面积约814.56万平方米,占商品住房总面积的73.74%。

总量测定：影响住房建设总量目标测定的因素有3个方面。

一、人口增加：

2007年底阜阳城市人口为67.2万人，拥有住房面积1478.4万平方米，按照《阜阳市城市总体规划》，到2010年城市人口规模为82万人，预计到2012年阜阳城市人口为93.6万人。依据《阜阳市建设事业“十一五”规划和2020年远景规划纲要》，“十一五”末阜阳城市人均住房面积达25平方米，2012年按人均住房面积26平方米推算，2012年阜阳城市应拥有住房面积2433.6万平方米。

二、拆迁安置:

据阜城拆迁每年统计资料，规划期内，阜城年拆迁许可约30万平方米，据此估算，2012年需建设拆迁安置住房面积150万平方米。

三、危房改造:

据各区房改部门提供数据，阜阳城区规划期内约有58.46万平方米危房需要改造。以上3项合计为2642.06万平方米，减去现有住房总量，需建设住房1163.66万平方米。

观点：

根据阜阳城市规划，阜阳城置将向西，向南，向西南发展，但是我们走访了很多阜阳市民，大家一致认为阜阳的未来将以向西发展作为主要发展方向。我们从阜阳土地供应量也可以看出阜阳西部、南部是土地供应热点区域。

依据阜阳城市规划，在2009-2012年三年内阜阳仍需新建住房1163.66万平方米，根据阜阳目前的消费能力，和房产交易市场分析，按照目前年平均新建商品房100万平方米计算，年去化50万方平方米计算，兴建1163万平方米需要10余年的时间，而消化掉1163平方米需要15年左右的时间。阜阳城市规划有一定的盲目性和不切实际性。

（二）地块所处区域分析

1、区域分析

地块位于阜阳市南部的颍州区，是阜阳市规划布局中发展方向之一，区域内有众多在开发楼盘，不过多接近尾盘销售。

颖南片区同区域竞争项目比较

河西楼盘竞争比较

泉北楼盘竞争比较

全市入网住宅可售套数

观点：

区域间对比：

通过同区域和其他区域竞争分析得知，本区域是阜阳热点区域，阜阳目前没有大盘，外来品牌公司的进入可能会引发阜阳楼市的大震荡。整个阜阳市超过30万平的大盘寥寥无几，本区域易景国际花园规划建筑面积50万方，目前在一期在售4.7万方，已售2.5万方，是本区域内乃至整个阜阳市为数不多的大盘，阜阳市楼盘盘量小，开发周期长是阜阳楼市的两大特点。

区域内对比：

同区域项目周边剩余未开发盘房源46.8万方，剩余已开发可售总套数 1405套，整个颖南区域，目前入网可售房源3441套，占阜阳市区入网可售套数的64%。目前区域房价为3200元/平，市民对该区域认可，同区域内大部分小盘量楼盘已进入尾盘销售。剩余多为大盘量楼盘。区域内存量房多，仍有大量房源尚未推盘。

2、地块分析

地块介于南三环和南二环之间，坐落在阜九路和淮河路交叉处，被阜九路分割于路两旁。阜九路两边是沿街小门面，沿街房源后面分布着大量的民居。项目地块西边北面是已建成小区，项目南面是在建小区，项目所在位置，以及向东区域为未开发地块。阜阳市市政府已规划阜九路为商业中心街，该地块区域位置极好，发展前景看好！但是为什么政府迟迟未开发？且越过此区域继续向南开发呢？

观点：

拆迁存在一定难度

阜阳政府先开发周边区域，后开发此地块是有一定的原因的。

1、阜九路沿街小门面淮河路沿街门面拆迁代价高。

2、该区域自建民房多，拆迁周期长、不仅拆迁代价高而且存在一定的难度。

3、阜阳人民虽然淳朴，但是有一定的排外性，在拆迁补偿上可能会提出太多的要求。

（三）阜阳投资环境

阜阳房产投资环境不容乐观，我们走访了部分开发商发现政府招商引资后不作为，致使一些外来开发商不敢不愿进入阜阳市场。

阜阳在全国有名，不是因为他经济发展快速，人民生活水平高而是因为不断的负面消息。贪污腐败严重、飞机场、假奶粉、假酒假药、逼官招商、阜阳白宫、阜阳慰问专业户、白宫举报人死亡以及去年的儿童死亡事件。

（四）阜阳经济状况

阜阳人民生活水平不高，包括公务员在内平均工资在2000元左右，人民购买力低下。阜阳三大产业GDP产值

比较平衡，但农业目前仍是其传统的重点产业，境内盛产小麦、水稻、红薯、棉花、玉米、大豆和水果、蔬菜、薄

荷、中药材等，是国家重要的农副产品基地，全国秸杆养牛示范基地和山羊板皮重点产地，并且已经初步形成食品、中药材、蔬菜、传统工艺品、水产品、林产品、水果、名特优新稀农副产品系列的产供销一条龙体系。

阜阳无大型企业支撑经济的发展，近两年虽然政府加强招商引资力度，但是过多的负面报道使阜阳招商引资难度加大。

（五）阜阳购房目的分析

近期商品房销售出现的几个特点：

一是成熟小区销售势头较旺，今年1-3月份，地理位置优越，紧靠学校、广场、政府机关等性价比较高的楼盘销售较为火爆，如阜阳城区的“中央豪景”、“外滩国际城”以及阜南的“万宇颍南明珠”、太和的“晶宫广场”等。

二是从购房者类型来看，以阜阳城区为例，本市城区占45.4%，本市其他44%，外省市10.6%，可以看出，由于房屋其自身地域性的特点，决定了本市及其周边县（市）、乡（镇）是消费的主力军。

三是目前成交的户型。今年1-3月份，从监测的数据来看，阜城90m2以下占20.5%，90-100m2占19.5%，100-120m2，占46.5%，120-144m2占14%，超过144m2的占1.5%，市属5县（市）中90m2以下的占2.4%，90-144m2占92.2%，超过144m2的占5.4%。

观点：

阜阳市民购房多为改善自住条件，目前投资购房者购房比例不高，楼市价格趋于稳定。

四、总结

综上所述，该地块虽然利润可观，但是由于阜阳政府招商引资不作为、拆迁难。人民消费水平低、整体市场去化量低，开发周期长，不能在短期内获得利润，还有可能陷入资金周转不灵的困局，建议如有意向应和政府相关机关协商好具体事宜，由政府在规定期限内拆迁，并进一步的给予优惠政策。