房建工程造价基本概念及计算实例

房建工程造价基本概念及计算实例

摘要：工程项目造价控制是项目管理的三大控制之一，是业主节约资金提高效益的重要手段。了解掌握房建工程造价基本概念、组成结构和计算规则和方法，明确概预算编制过程中存在的问题，有针对性的、采用合理方法进行全面准确审核，最大限度减少误差，以实例进行计算分析。

关键词：房建工程造价基本概念计算

1．基本概念

1.1、工程造价

什么是造价？就是估算、概算、预算、结算。基本建设工程预算是随同建设程序分阶段进行的。由于各阶段的预算制基础和工作深度不同，基本建设工程预算可以分为两类，即：一是概算；二是预算。概算有可行性研究投资估算和初步设计概算两种，预算又有施工图设计预算和施工预算之分，基本建设工程预算是上述估算、概算和预算的总称。举个通俗一点的比喻：

譬如，你准备去买台手机，跟父母要钱时会说，准备买个2000~2500元的，这就是一个估算或概算；在得到你爸妈同意后，你就会去数码城货比三家，问下来性价比最高的是2300元，2300元就是你的预算；等到你拿到钱去买时，因为涨价或跌价，你可能花出去的是2200元或2400元，这就是结算。

而工程造价，就是为了在某地建造某栋大楼，需要多少钱？需要作个估算，譬如需要1000万，等初步设计图纸出来后，需要作个概算，譬如950万，等正式施工图出来，需要作个预算，譬如需要900万，等到工程施工结束，可能需要几个月，或一年，或几年。在这过程中，可能遇材料上涨，人工工资增加，或设计变更等等原因，最后要编制竣工结算，这时可能会是980万了。

通过上面例子，下面就可以理解了。

第一部分：工程造价有两种含义。第一种含义：工程造价是指建设一项工程预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。也就是一项工程通过建设形成相应的固定资产、无形资产所需用一次性费用的总和。这一含义是从投资者—业主的角度来定义的。即为建成一项工程，预计或实际在土地市场、设备市场、技术劳务市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建筑安装工程的价格和建设工程总价格。通常是把工程造价的第二种含义只认定为工程承发包价格。它是在建筑市场通过招投标，由需求主体投资者和供给主体建筑商共同认可的价格。

工程造价按时间分：投资估算、设计概算、施工阶段工程预算及工程结算与财务决算。

工程造价按不同主体分：工程标底、招标控制价、工程报价、工程审计、工程估价，价格鉴定，定额编制与管理；

1.1.1、工程造价的特点：大额性、个别性、动态性、层次性、兼容性；

1.1.2、工程造价的作用：项目决策的依据；制定投资计划和控制投资的依据；筹集建设资金的依据；评价投资效果的依据；利益合理分配和调节产业结构的手段；

1.1.3、工程计价的特征：单件性；多次性；组合性；多样性；复杂性；

1.1.4、静态投资包括：建筑安装工程费；设备和工器具购置费；工程建设其他费；基本预备费等；

1.1.5、动态投资包含静态投资所含内容外，还包括建设期贷款利息、投资方向调节税、涨价预备费等

1.1.6、工程造价两层含义：建设工程投资费用管理；建设工程价格管理；

1.1.7、工程造价管理的基本内容就是合理地确定和有效地控制工程造价；

1.2、什么叫造价分析？造价分析的目的是什么？

工程造价分析，是在建设项目施工中或竣工后，对施工图预算执行情况的分析，即：设计预算与竣工决算对比，运用成本分析的方法，分析各项资金运用情况，核实预算是否与实际接近，能否控制成本分析的目的是总结经验，找出差距和原因，为改进以后工作提供依据。

1.3、计价顺序

1.3.1、熟悉图纸

1.3.2、现场条件（堆土或填土，河床等）

1.3.3、地质情况（土类别，地下水位）

1.3.4、招标文件

1.3.5、标准图籍及一些计价依据，采用什么样的计价方式(计价表计价和工程量清单计价)？2003规范还是2008规范，比如市场价格、政策文件等；

1.3.6、计量(清单计算规则和计价表计算规则是不一样的)

1.3.7、编制工程量清单

1.3.8、组价（换算）

1.3.9、分部分项工程费：人料机管理费和利润；

措施项目费：分通用措施项目费和各专业工程措施项目费；

其它项目费：（费用定额P12）暂列金额、暂估价、计日工、总承包服务费、风险费。

1.3.10、计取规费和税金，社会保障费，安全生产监督费等，营业税和城市建设费和教育附加费

1.3.11、检查；一个有经验的造价人员可以从钢筋含量，结构类型，装修程度、单方造价看出是否算错，是否有误；

1.3.12、交项目负责人审核后，经过领导权衡后，就可以报价或者出咨询报告书了。

2．工程造价存在的问题及对策

2.1、工程造价中存在的问题

由于建设工程预结算的编制是一项很烦琐而又必须很细致地去对待的技术与经济相结合的核算工作，不仅要求编审人员要具有一定的专业技术知识，包括建筑设计、施工技术等一系列系统的建筑工程知识，而且还要有较高的预算业务素质。但是在实际工作中，不论水平好坏，总是难免会出现这样或那样的差错。如定额换算不合理，由于新技术、新结构和新材料的不断涌现，导致定额缺项或需要补充的项目与内容也不断增多。然而因缺少调查和可靠的第一手数据资料，致使抉算定额或补充定额含有较多的不合理性；其次高估冒算现象在结算时较普遍，一些施工单位为了获得较多收入，不是从改善经营管理、提高工程质量、创造社会信誉等方面入手，而是采用多计工程量、高套定额单价、巧立名目等手段人为的提高工程造价。另外由于工程造价构成项目多，且变动频繁，使计算程序复杂，计算基础不一等等均容易造成错误。

2.2、工程造价审核的内容

预结算的审核，主要是工程量是否正确、单价的套用是否合理、费用的计取是否准确三方面为重点，在施工图的基础上结合合同、招投标书、协议、会议纪要以及地质勘察资料、工程变更签证、材料设备价格签证、隐蔽工程验收记录等竣工资料，按照有关的文件规定进行计算核实。

2.2.1、工程量的审核工程量的误差分为正误差和负误差。

正误差常表现在土方实际开挖高度小于设计室外高度，计算时仍按图计。楼地面孔洞、地沟所占面积未扣；墙体中的圈梁、过梁所占体积未扣；钢筋计算常常不扣保护层；梁、板、柱交接处受力筋或箍筋重复计算等等；正误差表现在完全按理论尺寸计算工程量，项目的遗漏。因此对施工图工程量的审核最重要的是熟悉工程量的计算规则。

（1）、分清计算范围，如砖石工程中基础与墙身的划分、混凝土工程中柱高的划分、梁与柱的划分、主梁与次梁的划分等。

（2）、分清限制范围，如建筑屋层高大于3.6m时，顶棚需要装饰方可计取满堂脚手架费用，现浇钢筋混凝土构件方可计取支模超高增加费。

（3）、应仔细核对计算尺寸与图示尺寸是否相符，防止计算错误产生。对签证凭据工程量的审核主要是现场签证及设计修改通知书应根据实际情况核实，做到实事求是，合理计量。审核时应作好调查研究，审核

其合理性和有效性，不能见有签证即给予计量，杜绝和防范不实际的开支。

2.2.2、套用单价的审核工程造价定额具有科学性、权威性、法令性，它的形式和内容，计算单位和数量标准任何人使用都必须严格执行，不能随意提高和降低。在审核套用预算单价时要注意如下几个问题：（1）、对直接套用定额单价的审核：首先要注意采用的项目名称和内容与设计图纸标准是否要求相一致，如构件名称、断面形式、强度等级(砼标号、水泥砂浆比例)等。其次工程项目是否重复套用。如块料面层下找平层；沥青卷材防水层，沥青隔气层下的冷底子油；预制构件的铁件；属于建筑工程范畴的给排水设施。在采用综合定额预算的项目中，这种现象尤其普遍，特别是项目工程与总包及分包都有联系时，往往容易产生工程量的重复。另外定额主材价格套用是否合理，对有最高限价的材料的定额套用的规定等。如花岗石、大理石、木地板、外墙装饰板等，主材价格未超过最高限价的，按定额规定，以94预算价进入直接费，按实计补价差；主材价格超过最高限价的，则以最高限价进入直接费，按实计补价差；

（2）、对换算的定额单价的审核---除按上述要求外，还要弄清允许换算的内容是定额中的人工、材料或机械中的全部还是部分?同时换算的方法是否准确?采用的系数是否正确?这些都将直接影响单价的准确性。

（3）、对补充定额的审核---主要是检查编制的依据和方法是否正确，材料预算价格、人工工日及机械台班单价是否合理。

2.2.3、费用的审核取费应根据当地工程造价管理部门颁发的文件及规定，结合相关文件如合同、招投标书等来确定费率。审核时应注意取费文件的时效性；执行的取费表是否与工程性质相符；费率计算是否正确；价差调整的材料是否符合文件规定。如计算时的取费基础是否正确，是以人工费为基础还是以直接费为基础。对于费率下浮或总价下浮的工程，在结算时特别要注意变更或新增项目是否同比下浮等。

1.3、工程造价的审核方法

由于建设工程的生产过程是一个周期长、数量大的生产消费过程，具有多次性计价的特点。因此采用合理的审核方法不仅能达到事半功倍的效果，而且将直接关系到审查的质量和速度。主要审核方法有以下几种：

1.3.1、全面审核法：全面审核法就是按照施工图的要求，结合现行定额、施工组织设计、承包合同或协议以及有关造价计算的规定和文件等，全面地审核工程数量、定额单价以及费用计算。这种方法实际上与编制施工图预算的方法和过程基本相同。这种方法常常适用于初学者审核的施工图预算；投资不多的项目，如维修工程；工程内容比较简单(分项工程不多)的项目，如围墙、道路挡土墙、排水沟等；建设单位审核施工单位的预算等。这种方法的优点是：全面和细致，审查质量高，效果好；缺点是：工作量大，时间较长，存在重复劳动。在投资规模较大，审核进度要求较紧的情况下，这种方法是不可取的，但建设单位为严格控制工程造价，仍常常采用这种方法。

1.3.2、重点审核法：重点审核法就是抓住工程预结算中的重点进行审核的方法。这种方法类同于全面审核法，其与全面审核法之区别仅是审核范围不同而已。该方法是有侧重的，一般选择工程量大而且费用比较高的分项工程的工程量作为审核重点。如基础工程、砖石工程、混凝土及钢筋混凝土工程，门窗幕墙工程等。高层结构还应注意内外装饰工程的工程量审核。而一些附属项目、零星项目(雨蓬、散水、坡道、明沟、水池、垃圾箱)等，往往忽略不计。其次重点核实与上述工程量相对应的定额单价，尤其重点审核定额子目容易混淆的单价。另外对费用的计取、材差的价格也应仔细核实。该方法的优点是工作量相对减少，效果较佳。

1.3.3、对比审核法：在同一地区，如果单位工程的用途、结构和建筑标准都一样，其工程造价应该基本相似。因此在总结分析预结算资料的基础上，找出同类工程造价及工料消耗的规律性，整理出用途不同、结构形式不同、地区不同的工程的单方造价指标、工料消耗指标。然后，根据这些指标对审核对象进行分折对比，从中找出不符合投资规律的分部分项工程，针对这些子目进行重点计算，找出其差异较大的原因的审核方法。常用的分析方法有：

（1）、单方造价指标法：通过对同类项目的每平方米造价的对比，可直接反映出造价的准确性；

（2）、分部工程比例：基础，砖石、混凝土及钢筋混凝土、门窗、围护结构等各占定额直接费的比例；

（3）、专业投资比例：土建，给排水，采暖通风，电气照明等各专业占总造价的比例；

（4）、工料消耗指标：即对主要材料每平方米的耗用量的分析，如钢材、木材、水泥、砂、石、砖、瓦、人工等主要工料的单方消耗指标。

1.3.4、分组计算审查法：就是把预结算中有关项目划分若干组，利用同组中一个数据审查分项工程量的一种方法。采用这种方法，首先把若干分部分项工程，按相邻且有一定内在联系的项目进行编组。利用同组中分项工程间具有相同或相近计算基数的关系，审查一个分项工程数量，就能判断同组中其他几个分项工程量的准确程度。如一般把底层建筑面积、底层地面面积、地面垫层、地面面层、楼面面积、楼面找平层、楼板体积、天棚抹灰、天棚涂料面层编为一组，先把底层建筑面积、楼地面面积求出来，其他分项的工程量利用此些基数就能得出。这种方法的最大优点是审查速度快，工作量小。

1.3.5、筛选法筛选法是统筹法的一种，通过找出分部分项工程在每单位建筑面积上的工程量、价格、用工的基本数值，归纳为工程量、价格、用工三个单方基本值表，当所审查的预算的建筑标淮与"基本值"所适用的标准不同，就要对其进行调整。这种方法的优点是简单易懂，便于掌握，审查速度快，发现问题快。但解决差错问题尚须继续审查。

综上所述，建设工程预结算的审核是一门专业性、知识性、政策性、技巧性很强的工作。因此需要我们在工作中不断学习、总结和提高。

3．计算实例

3.1、某建筑物如下图所示。内、外墙与基础均为MU7.5灰砂标砖砖砌，均用M7.5水泥石灰砂浆砌筑。土壤为三类土，不考虑弃土运距5km。内、外砖墙厚度均为240mm，外墙为单面清水砖墙，M7.5水泥砂浆勾缝。圈梁断面为240mm×180mm,用Ｃ20混凝土(碎石粒径5-20，特细沙)沿内外墙每层及基础设置，纵向钢筋4 8，箍筋 6@200，135o弯钩。层高均为3000mm，板厚120mm，无女儿墙。内外墙基础均为三级等高大放脚砖基础,断面相同如图所示，砖基础下为C10混凝土垫层(混凝土碎石粒径5-20，特细沙)。门窗洞口尺寸为：M-l 尺寸为900mm×2400mm； C-1尺寸为1800mm×1500mm。试依据所提供资料，编制分部分项工程量清单（钢筋锚固、搭接量按0.0533的系数计算）

基础断面图

M-1

M -1

M -1

M-1

M-1

C-1C-1C-1

C-1

C-1

C-1C-1C-1

C-1

二、三层平面图

一层平面图

C -1

C -1

[解]：

（1）、计算工程量：

78.59

（2）、编制分部分项工程量清单

分部分项工程量清单

工程名称：某三层建筑物第页共页

3.2、某基础工程，基础为C25混凝土带形基础，垫层为C15混凝土垫层，垫层底宽度为1400mm，挖土深度为1800mm，基础总长为220m。室外设计地坪以下基础的体积为227m3，垫层体积为31m3。试用清单计价法计算挖基础土方、土方回填、余土外运等分项工程的清单项目费。

[解] 本例的清单项目有两个：1)、挖基础土方，清单编码为010101003，工程内容包括挖沟槽土方、场内外运输土方；2)、土(石)方回填，清单编码为01010300l，回填土夯填。

(1)、清单工程量：

基础挖土底面积 = l.4 x 1.8 = 2.52m2

基础土方挖方总量 = 2.52 x 220 = 554m3

基础回填土工程量 = 554 - (227 + 31) = 296m3

(A)基础挖土截面积 = (1.4 + 2 x 0.25 + 0.3 x 1.8) x 1.8 = 4.392m2

基础土方挖方总量 = 4.392 x 220 = 966m3

(B)采用人工挖土方量为966m3，基础回填708m3，人工夯实，剩余弃土258m3人工装自卸车运卸，运距3km

（2)、综合单价计算

工程量清单计价采用综合单价模式，即综合了工料机费、管理费和利润。综合单价中的人工单价、材料单价、机械台班单价，可由企业根据自己的价格资料以及市场价格自主确定，也可参考综合定额或企业定额确定。为计算方便，本例的人工、机械消耗量仍采用定额中相应项目的消耗量，人工单价取30元／工日，8吨自卸汽车台班单价取385元／台班。管理按人工费加机械费的15%计取，利润按人工费的30%计取。

(A)挖基础土方

可组合的内容包括人工挖土方、人工装自卸汽车运卸土方，运距3km。

(a)人工挖土方(三类土，挖深2m以内)

人工费：53.51工日／100m3 x 30元／工日 x 966m3 = 15507.20元

材料费为0；机械费为0。

合计：15507.20元

(b)人工装自卸汽车运卸弃土3km

人工费：11.32工日／100m3 x 30元／工日 x 258m3 = 876.17元

材料费为0；

机械费：(1.85 + 0.30 x 2)台班／100m3 x 385元／台班 x 258m3 = 2433.59元

合计：3309.76元

(c)综合

工料机费合计：15507.20元 + 3309.76元 = 18816.96元

管理费：(人工费 + 机械费) x 15% = (1.5507.20元 + 876.17九 + 2433.59元) x 15% = 2822.54元

利润：人工费 x 30% = (15507.20元 + 876.17元) x 30% = 4915.0l元

总计：18816.96元 + 2822.54元 + 4915.01元 = 26554.51元

综合单价：26554.51元／554m3 = 47.93元／m3

(B)土(石)方回填

(a)基础回填土人工夯实

人工费：26.46工日／100m3 x 30元／工日 x 708m3 = 5620.10元

材料费：0；机械费：0

合计：5620.10元

(b)综合

工料机费合计：5620.10元 + 0 + 0 = 5620.10元

管理费：(5620.10元 + 0) x 15% = 843.02元

利润：5620.10元 x 30% = 1686.03元

总计：5620.10元 + 843.02元 + 1686.03元 = 8149.15元

综合单价：8149.15元／296m3 = 27.53元／m3

挖基础土方及土(石)方回填项目的综合单价计算表分别见表1.6及表1.7。

表1.6 分部分项工程量清单综台单价计算表

工程名称：某基础工程计量单位：m3项目编码：010********* 工程数量：554

项目名称：挖基础土方综合单价：47.93元

表1.7 分部分项工程量清单综台单价计算表

工程名称：某基础工程计量单位：m3

项目编码：010********* 工程数量：296

分部分项工程综合单价计算结果及计算表作为投标人自己的报价资料，并不作为工程量清单报价表中的内容，投标人在工程量清单报价表中仅填列分部分项工程综合单价分析表。

3)填列分部分项工程量清单综合单价分析表(见表1.8)

表1.8 分部分项工程量清单综台单价分析表

4)计算清单项目费(见表l.9)

表1.9 分部分项工程量清单计价表

工程名称：某基础工程第页共页