连锁超市的选址策略
连锁超市的选址策略---大学毕业论文
中国人经商最讲究“天时、地利、人和”，对于做终端零售的经营者来说，店铺位置的好坏是能否盈利的关键。如何选择好的店铺位置是店铺经营者所面临的首要问题，如果不经过认真而科学的选择，而是仓促或者盲目开店的话，通常很容易遭受失败的打击。正如业内曾经有句话叫做“连锁超市成功的关键有3个条件，那就是LOCA TION , LOCA TION , AND LOCATION .（店址，店址，还是店址）。”
关键词:连锁超市, 选址, 商圈,
目录
1连锁超市科学选址的重要性………………………………
2中外连锁超市选址策略的对比……………………………
2.1国外连锁超市的选址策略和原则……………………
2.2中国连锁超市的选址策略和原则……………………
3卜蜂莲花连锁超市的背景介绍和企业理念………………
4卜蜂莲花连锁超市对城市的划分与选择…………………
4.1城市类型的划分………………………………………
4.2对城市类型的选择……………………………………
4.3选址技术与策略………………………………………
4.3.1GIS系统主要功能………………………………
4.3.2GIS选址分析的步骤……………………………
4.4卜蜂莲花连锁超市选址的原则………………………
5连锁大卖场业态对商业设施的要求………………………
6盈利商圈的分析和评估……………………………………
6.1商圈的分类及不同商圈的特征………………………
6.1.1影响商圈大小的因素…………………………
6.1.2卜蜂莲花确定商圈确定的理论方法………
7营业销售额的评估测算……………………………………
8对不良商圈的改良技术与策略……………………………
8.1不良商圈内门店的情况………………………………
8.2商圈选址不良的原因分析和补救措施………………
8.2.1原因分析………………………………………
8.2.2补救措施………………………………………
结束语…………………………………………………
参考文献……………………………………………………
致谢………………………………………………………
1连锁超市科学选址的重要性
现在的零售业竞争非常的激烈，据不完全统计从1916年9月9日，世界上第一家自助服务商店Piggly Wiggly在田纳西州孟菲斯市开业至今已经有数十万家超市便利店存在过。1979年中国第一家连锁超市上海华联超市开业，标志着中国的零售业进入了一个崭新的时代。此后中国的连锁超市业态飞速发展，先后出现了一大批如新一佳，北京联华，上海华联，苏果，农工商等本土超市，随着中国对外开放的步伐加快，外资零售巨头在中国纷纷抢滩登陆，沃尔玛，家乐福，时代，乐购，卜蜂莲花，好又多，麦德龙，大润发等都在中国开设了多家门店。迄今为止世界500强中的零售企业已经有80％进入了中国市场。无论是外资超市还是中资超市在近年来都加大了开设新门店的步伐，例如沃尔玛计划在未来的五到七年内新开设100家门店，而正大集团下属的卜蜂莲花超市计划在2008年将门店由现在的78家增加到100家，大润发超市更是在立足华东市场的同时将开店的触角伸到了华南，华北，东北，西北等区域市场。由此可见在未来的几年内中国的连锁超市的数量将会急剧的增长。
但是所有计划开设的超市都不得不面对一个问题，那就是将超市开在哪里。任何一家超市的开设第一个面对的都是选址问题。近几年来，我国加快了城市化建设，为了便于招商引资，各城市在新建或改造城市项目时就考虑到了城市商业圈的规划或建设，这为很多连锁超市的进入提供了便利的条件，但是这样的商圈对于那些急于在中国市场跑马圈地的零售业巨头们来说还是杯水车薪，供给远远小于需求。于是为了满足自己对开设新店的需要，各家零售企业都将选址放在了首要位置。
由于现在的连锁超市或大卖场都寻求为顾客提供方便快捷的一站式购物，各家连锁超市的商品种类和价格，服务水平等都相差不大，所以为了能将顾客尽可能多的吸引到自己的商店购
物只有将商店建在顾客经常能光顾到的地方，和便于顾客购物的地方。比如同样的两家超市，一家建在了顾客平常购物最喜欢去的地方，在那里有许多支撑性的商业机构，形成了一个能汇集很多客源的商圈，而另一个建在了地点比较偏僻，周围没有很多附属商业设施并且顾客购物不易到达的地方，那么结果可想而知，两家超市的命运在选址开店的时候便已经注定了。
所以各家连锁超级市场都纷纷寻找和开发那么能够处于城市核心商圈有大量的固定客源能够让顾客方便的光顾到的并且租金适中的地点开店。可以说一个好的地点就是超市成功的一半，一个错误的选址就是超市失败的一半。
零售店铺筹建时，作好商圈分析是必不可少的，但最终目的还是为了选定适当的设址地点在西方国家，零售店铺的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了零售店铺可以吸引有限距离或地区内的潜在顾客的多少，这也就决定了零售店铺可以获得销售收入的高低，从而反映出开设地点作为一种资源的价值大小。零售店铺店址选择的重要性主要表现为以下几点：
店址选择是一项大的长期性投资，关系着企业的发展前途。零售店铺的店址不管是租借的，还是购买的，一经确定，就需要大量的资金投入，营建店铺，当外部环境发生变化时，它不可以像人、财、物等经营要素可以作相应调整，而其有长期性、固定性特点。因此，店址选择要作深入调查，周密考虑，妥善规划。店址是零售店铺确定经营目标和制定经营策略的重要依据。不同的地区有不同的社会环境、地理环境、人口状况、交通条件、市政规划等特点，它们分别制约着其所在地区的零售店铺顾客来源及特点和零售店铺对经营的商品、价格、促进销售活动的选择。所以，企业经营者在确定经营目标和制定经营策略时，必须要考虑店址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。
店址选择是否得当，是影响零售店铺经济效益的一个重要因素。企业的店址选择得当，就意味着其享有优越的“地利”优势。在同行业商店之间，如果在规模相当，商品构成、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，零售店铺在分析经济效益过程中，不可忽视店址的影响效果。店址选择要贯彻便利顾客的原则。零售店铺店址选择要以便利顾客为首要原则，以节省顾客的购买时间、节省市内交通费用角度出发，以最大限度满足顾客的需要，否则失去顾客的信赖、支持，企业也就失去存在的基础。当然，这里所说的便利顾客不是单纯理解为开设地点均要最接近顾客，还要考虑到大多数目标顾客的需求特点和购买习惯，在符合市政规划的前提下，或分散，或集中设立，力求为顾客提供广泛选择的机会，使其购买到最满意的商品，获得最大程度的满足，实现最佳的社会效益。
零售店铺店址选择，在为了适应人口分布、流向情况，便利广大顾客购物，扩大销售的原则指导下，绝大多数商店都将店址选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽、城市居民住宅区附近以及郊区交通要道，村镇和居民住宅区等购货地区。依据以上理论，从而形成了以下四种类型的商业群。城市中央商业区。这是全市最主要的、最繁华的商业区，全市性的主要大街贯穿其间，云集着许多著名的百货商店和各种专业商店、豪华的大饭店、影剧院和办公大楼。在一些较小城镇，中央商业区是这些城镇的惟一的购物区。城市交通要道和交通枢纽的商业街。它是大城市的次要的商业街。这里所说的交通要道和交通枢纽，包括城市的直通街道，地下铁道的大中转站等。这些地点是人流必经之处，在节假日、上下班时间人流如潮，店址选择在这些地点就是为了便利来往人流购物。城市居民区商业街和边沿区商业中心。城市居民区商业街的顾客，主要是附近居民，在这些地点设置商店是为方
便附近居民的就近购买日用百货、杂品等。边沿区商业中心往往坐落在铁路重要车站附近，规模较小。郊区购物中心。在城市交通日益拥挤，停车困难，环境污染严重的情况下，随着私人汽车大量增加，高速公路的发展，一部分城市中的居民迁往郊区，形成郊区住宅区，为适应郊区居民的购物需要，不少零售店铺设到郊区住宅区附近，形成了效区购物中心。
2中外连锁超市选址策略的对比
2.1国外连锁超市的选址策略和原则
国和外国的连锁超市在选址策略上截然不同。在国外由于城市化的水平比较高，大量的居民居住在郊区，并且城市都有四通八达的交通运输体系，居民的人均汽车拥有量很高，所以绝大部分的连锁超级市场都选择开在租金相对便宜的郊区。在那里停车场的停车位决定了超级市场可以吸引到多少顾客。
国外连锁经营企业由于经历了一百于年的发展已经逐步形成了一整套科学严谨的选址方法体系。他们并不一味的寻求人口密集租金高昂的城市中心商业区，而是在城市交通发达的前提下将店址选择在相对偏远的郊区（连锁便利店一般选址在人口密集的住宅区或城市中心区域），在那里不仅环境比较优美而且远离市中心相对交通比较便利，另外房租比较便宜，可以节约大量的成本，所以国外的大型连锁超市一般都会将店址选择在离城市中心较近的郊区小镇，比如美国的沃尔玛超市百分之八十的商店都建在离城市中心不远的郊区小镇，并且沃尔玛就是在美国的一个小镇上发展起来成为世界最大的连锁超市集团的的。法国的家乐福，德国的麦德龙在欧美的门店都是依据这样的原则来选择门店的地址的。如家乐福提出的“一次购足”理念,一直贯穿于选址工作的始终，并在卖场周围一个非常完整的小型商业圈，集餐饮、休闲、娱乐、购物、服务为一体，有快餐店、品牌专营店、服饰店、理发店、游戏场、胶卷冲洗店等，并带动了周边的一系列其他商业活动的发展。麦德龙的选址也极为注重商圈战略的重要性，强调将目标市场由点扩展成网络，以产生规模效益。麦德龙认为应该选址在租金低廉的大城市城乡结合部，以50公里为半径来划定商圈。跟家乐福依赖公交系统的选址不同，麦德龙更倾向于靠近高速公路或主干道，避免市区内的交通拥挤。
2.2中国连锁超市的选址原则和策略
在中国由于比较落后的城市交通和居民多年形成的购物习惯，核心商业设施一般都还集中在城市的中心地区，而离城市中心较远的地区则缺乏比较成规模的商业设施和场所。
二十世纪八十年代中国初中国第一家超市上海华联超市就是在原来上海核心商业场所之一的百货商场原址上该建而成的。其选址特征非常明显就是要占据城市的核心商圈，吸引南来北往的大量客流。
我国本土后来成立的深圳新一佳，北京联华，苏果超市都是秉承占据城市的核心商圈的原则开设新店的。这样虽然要面临支付高额的房租但是大量的客流自然会带来非常高额的销售回报。
中外连锁超市在选址上的不同取向取决于地区间的经济差距和城市发展水平，当然也与不同地域间的消费习惯，商业文化有密切的关系。但是现在几乎所有的世界零售巨头都已进入
中国市场，他们的选址策略也基本上实现了中国本土化。
3卜蜂莲花连锁超市的背景介绍和企业理念
创建于1921年的正大集团经过80余年的持续展，连年跻身于世界500强企业之列，并被美国《未来》杂志评为亚洲十大优秀企业之一。卜蜂莲花购物中心是正大集团在中国投资的大型零售企业，它强调为家庭成员而设，倡导“衣食住行一应俱全”的消费理念，目前在中国已成功开张了78家大型连锁购物中心。正大在商业零售领域具有得天独厚的优势：集团既有新鲜的鸡、鱼、蛋、油以及绿色无公害的蔬菜基地，又有完善的营销网络和中央采购中心。在上海，卜蜂莲花共开设了20家购物中心，成为当地开店数量最多、营业面积最大、营业额最高的外资零售企业。卜蜂莲花提出的“天天低价”、“每天都省钱”的经营口号深得民心。
4卜蜂莲花连锁超市选址的原则
4.1确保选定地址的经营前瞻性
对于经营者来说，所选的地址应具有一定的商业发展潜力，这样才能在该地区具有竞争优势，保证在以后一定时期内有利可图。所以不仅要研究所在区域的现状，还要能正确地预测未来。
4.2便利性始终贯穿于选址的全过程
优良店址的一个必备条件就是进出畅通。交通的便利性主要体现在两个方面：一是该地交通网络是否通达，商品从运输地运至超市是否方便。道路是否畅通不仅影响商品的质量和安全性，而且影响商品的运达时间和运输费用。二是该地是否具有较密集、发达的公交汽车路线，各公交路线的停靠点能否均匀、全面地覆盖整个市区。当前在我国私家车没有普及的情况下，这点尤为重要，它直接关系到消费者购物的便利程度。
4.3适用性
超市的建设要与周围的建筑环境相融合。不同的环境要求不同的建筑风格，这会影响超市的开设成本并带来其他一系列问题，如超市货架通常比商场的货架高，相应地要求建筑物的层高也比较高等等。同时，超市投资者还要了解有关城市建设发展的相关要求，该地区的交通、市政、公共设施、住宅建设或改造项目的近期、远期规划，这些都应在选址考虑的范围内。
4.4购买力
一家具备优良店址的超市必然拥有一批稳定的目标顾客，这就要求在其商圈范围内拥有足够多的户数和人口数。首先，对商圈内人口的消费能力进行调查，对这些区域进行进一步的细化，展示这片区域内各个居住小区的详尽人口规模和特征的调查，计算不同区域内人口的数量和密度、年龄分布、文化水平、职业分布、人均可支配收入等许多指标，了解其商圈范围
内的核心商圈、次级商圈和边缘商圈内各自居民或特定目标顾客的数量和收入程度、消费特点与偏好。
4.5交叉性
由于有的大型超市定位的商圈很大，有的甚至会覆盖整个城市，如沃尔玛的会员店。而在同一个城市往往会有相当数量的大中型零售店，这些零售店会与仓储式零售店的商圈发生交叉甚至重叠，由此引发竞争。因此，在传统的商圈分析中，需要计算所有竞争对手的销售情况、产品线组成和单位面积销售额等情况，然后将这些估计的数字从总的区域潜力中减去，得出未来的销售潜力。
卜蜂莲花归纳出了商圈研究的整体框架，具体而言，可以把内容细分为如下几个模块：
(1）整体市场评估
城市基本形态：内陆城市、沿海城市、主流消费形态、对周边地区影响……
城市经济指标：社会消费品零售总额、人均GDP、人口结构、人口总量……
居民经济指标：人均可支配收入、人均消费支出……
政府商业规划：近、中、远期商业规划，城市交通建设、城市改造……
城市人文状态：文化娱乐形态、资讯消费情况、媒体影响度……
(2）选址及商圈调查
确定三级商圈范围及人口数量、人口结构……
商圈内商贸状况、道路交通状况、业态业种配置状况……
商圈内行业调查，经营模式、内部装潢设计、商品组合、商品陈列、商品价格、物业管理、租金、基本人工费用……
(3）消费者研究
消费者购买行为和习惯：购买场所、交通工具、购物时间……
消费者满意度研究：对目前商圈的满意度、对不同商家的评价和喜好度等……
消费者购买力研究，以及其他娱乐、饮食、休闲、资讯等方面的研究……
(4）商圈人流监测
在工作日进行定点监测，统计出不同时段内经过店址的人流总数、性别人数、年龄层人数……
周日（节假日）进行定点检测，统计出不同时段内人流总量、人流结构、外来人口数量……
(5）竞争者研究竞争者经营情况：经营规模、产品结构、经营模式、发展战略、营销管理、员工质素、顾客满意度等。
5卜蜂莲花连锁超市对城市的划分与选择
5.1城市类型划分
卜蜂莲花连锁超市的开店选址任务由公司的全国营运拓展部承担。卜蜂莲花开设新店首先选择的是要进入哪一类型的城市。卜蜂莲花将城市分为业化城市、交通枢纽城市、混合型城市3类，并且对每一类型的城市都有如下深入的分析。
(1)工业化城市
它是由近代工业文明发展而成的单一功能城市。人口较少，大都是某个或某几个大型企业的员工和家属。这种城市根据其工业项目的不同我们有可以对其分类为：矿业城市（如：大庆、克拉玛依、抚顺等）、重工业城市（如：鞍山、本溪）、轻工业城市（如：东莞、番禺等），到了80年代开始又出现了电子及高科技工业城市，但都依附于大型城市周围，属于卫星城的范畴。
(2)交通枢纽城市
一般这类城市是由两个因素产生：地理位置和行政区划。它们的建城时间都很早大多数都有百年的历史，是商品和信息的集散地。我们也将他们进行分类：门户型（进入某个地区的必经之地：如山海关）、交叉型（几个交通干线交叉的地方：如武汉、郑州）、港口型（一个主要的出海港或内陆港：如大连、秦皇岛）、地区核心型（某个地区的核心城市：如沈阳、西安）。
(3)混合型
两种城市功能的混合，其中很多是受政府政策的影响形成。往往成为了特大型城市或城市群。我们也可以将其进行分类为：工业中心城市（依托围绕其周围的工业卫星城或园区发挥其交通枢纽的优势：如深圳）、经济贸易中心城市（依托其在经济和贸易方面的软硬件优势，大力开发新兴工业园区和工业卫星城：如上海、北京）、行政中心城市（首都、省府所
在地同时也是工业城市：如北京、长春）。
5.2对城市类型的选择
卜蜂莲花在进入一个新城市选址前都会对城市的性质进行分类来确定自己的业态类型、目标顾客、商品结构、价格带、竞争方法等。一般情况下卜蜂莲花会选择进入有一定人口规模，城市基础设施比较完善，比较有经济基础的的城市，另外当地政府的招商政策也是其考虑的重要因素。
5.3卜蜂莲花确定商圈的理论方法
（1）零售引力法则。零售引力法是商圈传统定义的进一步拓展。该法则认为，城市的人口越多、规模越大、商业越发达，其对顾客的吸引力就越大。商店的吸引力是由邻近商圈的人口和距离共同作用的结果。具体可用如下公式计算。
式中：d为城市A和B之间的距离；pa为A城市人口；pb为B城市人口；Dab为A城市商圈的限度。
（2）商圈饱和度。测定特定商圈内某类商品销售的饱和程度，可以帮助新设商店的经营者了解某个地区内同行业商店是过多还是不足。一般来说，在饱和程度较低的地区开店，成功的概率较高。商圈饱和程度可以用如下的饱和指数来反映。
式中：C为某地区购买某类商品的潜在顾客人数；RE为某地区每一顾客平均购买额；RF为某地区经营同类商品的商店营业总面积；IRS为某地区某类商品零售饱和指数。
5.4卜蜂莲花考察商圈的GIS技术
零售商业企业的商圈选址是一个战略性的决策，选址的成功在很大程度上可以决定其整个项目的成功与否。如果说超市或大型卖场等商业零售企业如果要对经营策略进行调整，可以从产品品种、价格、广告促销手段、顾客服务甚至人员等方面着手；相比之下，商店选址工作的灵活性就要差很多，因为零售商店的选址本身资金投入大，同时又与企业后期经营战略的制定，以及适应消费趋向变动所作的经营决策的调整都息息相关，很容易受到长期约束。因此，无论是跨国的零售巨头还是本土的商业企业都非常重视其前期商圈选址工作。
和国际零售巨头一样卜蜂莲花在选址时一般也利用GIS技术进行商圈的选址评估。
GIS是Geographic Information System的缩写，翻译过来就是地理信息系统。
GIS是将计算机硬件、软件、地理数据以及系统管理人员组织而成的，对任一形式的地理信息进行高效获取、存储、更新、操作、分析及显示的集成。
5.4.1GIS系统主要功能
系统主要功能包括以下9个方面：
(1) 系统登录时自动装载数据源并显示工作空间中的地图,并允许用户对地图的样式和风格进行修改。
(2) 基本的地图操作：漫游、地图缩放、全幅显示、地图选择、刷新等。
(3) 导航图功能。
(4) 图例管理及简单的图层控制功能。
(5) 图上距离计算和面积量算功能。
(6) 图层及对象属性信息查看功能，空间对象交互定位及其属性记录功能。
(7) 利用专题地图对专题要素进行可视化分析，并允许用户修改和自定义专题图。
(8) 评估预测计算功能。
5.4.2GIS选址分析的步骤
超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。通过分析、比较，我们得出了超市选址的一般性规律和解决途径。即选址问题主要取决于店铺位置的地形特点及其周围的人口状况、城市设施状况、交通条件、地租成本和竞争环境等，其主要步骤有：
第一步，在深入研究之前先以专题地图的形式对区域进行粗选，把明显不符合选址要求的区域排除在外，选出大致合适的地区再做进一步分析。
第二步，根据对选址区域几何和属性信息的了解，利用评估预测计算程序进行商圈评估。若符合条件，则可以在此范围内作出具体位置的预选。反之，可以重新选择其他区域和其他位置。
第三步，结合GIS的数据组织方式和地图表达形式，对店址选择相关的主要因素进行评价，主要评价因素如下：
1地形特点
①用地形状（图上表示的实际形状）
②用地的可进入性（是否临街）
③用地的视觉可见性（是否临街、有无交叉路口）
④用地面积（可在图上量算得到）
2人口状况
①家庭户数
②人口文化程度（初等、中等、高等）
③常住人口数量
④人口密度
⑤人口收入状况
⑥人口年龄结构（青少年、中年、老年）
⑦人均月零售消费支出
3城市设施状况
①学校（数量、学生人数、消费水平）
②中小企业（数量、职工人数、收入状况、消费水平）
③政府机关（数量、编制人数、收入状况、消费水平）
④娱乐场所（数量、人口保有量）
⑤大型车站（数量、运量）
4交通条件
①车流密度
②人流密度
③停车场数量
④道路宽度（可在图上量算得到）
5竞争环境
①商店数量
②商店面积
③营业额
④消费人口保有量
GIS的优势在于它能将不同来源、类型的大量数据通过地理空间结构有效整合在一起，提供其他传统分析方式不具备的空间分析能力、数据可视能力和空间决策支持能力，获得常规方法难以获得的重要信息。
6盈利商圈的分析和评估
6.1商圈的分类及不同商圈的特征
在选址时卜蜂莲花，首先要明确商业圈范围，评估经营效益，然后确定大致地点。商圈是指来店顾客所居住的地理区域。以商店所在地为中心，向四周扩展，构成的一定辐射范围，就是商业圈。商圈一般由核心商圈、次级商圈和边缘商圈三部分构成，如图1
一般而言，地区性商店的核心商业圈顾客密度最大，次级商业圈顾客密度较小，边缘商业圈顾客密度最小；位于商业中心的商店，核心商业圈的顾客多，次级和边缘商业圈的顾客相对较多；大型百货商店边缘商业圈的顾客最多；居民区商店则几乎没有边缘商业圈的顾客。
6.1.1影响商圈大小的因素
商业信誉。信誉好的商店，其商圈规模会比同行业其他商店大。
经营规模。商店的经营规模越大，商品经营范围越广，花色品种越齐全，其吸引顾客的空间范围也越大。
商品种类。经营日用品的商店的商圈较小，经营选购品、特殊品的商店的商圈较大。
竞争商店位置。相互竞争的商店之间的距离越大，它们各自的商圈也越大。但是，有时相互竞争的商店毗邻而设，顾客因有较多的选择而被吸引过去，则商圈也可能会因竞争而扩大。
顾客流动性。顾客流动性大，光顾商店的来源会更广，商店的边缘商圈因此会扩大，从而整个商圈规模会扩大。
交通地理状况。商店位于中心商业区或交通便利的地区，商圈规模会因此扩大。
促销活动。商店可以通过各种促销手段扩大其知名度和影响力，吸引更多的边缘商圈顾客慕名光顾，从而使其商圈规模扩大。
6.2开店地区选择
开店地区选择，是指零售商店应选择设在哪一级商业区或商业群中。这主要应考虑顾客对不同商品的需求特点和购买规律而定
6.3开店地点选择
选择零售店具体开店地点，要认真分析多种影响和制约因素。
交通条件。要分析顾客是否容易到达开店地点，附近是否有公交车站，是否有停车场所，货物运输方便等。
客流规律。要分析开店地点的客流类型，客流的目的、速度和滞留时间，街道两侧的客流规模。
客流类型一般有三种：一是自身客流，即专门来本店购买商品的顾客，是商店客流的基础；二是分享客流，即从邻近商店形成的客流中获得的顾客；三是派生客流，即顺路进店的顾客。
竞争对手。主要应考虑商店的相对集中程度；避开竞争对手还是利用竞争对手。
地形特点。要选择能见度高的地点开店，如临街处以及一些大型公共场所的迎面处。
城市规划。要了解开店地区城市规划，考虑开店地点的发展前景。
经营效益。主要分析客流量；光顾商店的人数比例；光顾顾客中购货者比例；每笔交易的平均购买量等。
一般情况下卜蜂莲花喜欢选择两条路的交叉口的三角地带，在这个区位上顾客可以更方便的看到商店，同时可以增强商店对商圈的辐射能力。如图2徐州解放南路店
7卜蜂莲花对商业设施的要求
商店商业设施需求表
序号
需要设施
1
2
该商业设施产权为___开发商自有产权，产权独立、清晰,可以签定15年以上的租赁合同
建筑质量及建筑规格符合国家的所有规定（空调，消防系统）
3
建筑面积（单层）<5000平方米，单层高度6.5米
4
停车场面积<500平方米，物业距街道的距离在6米以上
5
每层建筑支柱不多于40根
8对不良商圈的改良技术与策略
卜蜂莲花的选址机构在选址工作中利用完善、系统、科学的选址方法和体系为新店开发拓展提供了大量的优秀商圈。例如徐州易初莲花为于徐州的解放南路延长段，周围5公里内都是其商圈辐射范围，周围有中国矿业大学、徐州市范大学、徐州建筑学院、徐州工程学院等数所大学以及凤华园等数个规模较大的小区，周围常住人口在20万以上，而且附近没有大型的竞争性商业场所。徐州卜蜂莲花凭借优越的地理位置在全国所有的门店
中销售一直位于前列，并且在短时间内实现了盈利。
8.1不良商圈内门店的情况
在个别店址的选择上也有没能达到预期设想的。例如淮安卜蜂莲花，它位于淮安市区承德北路和健康路的交叉口，是卜蜂莲花超市营业面积最大的门店之一。但是从2005年开业至今该门店一直处于亏损状态，平均每个月亏损150万元左右。该门店分为三层，一楼为联销区，二楼三楼为超市自营的卖场，另外卜蜂莲花于2007年底开始停止自营的服装业务，将原来服装区全部转租，并且三楼的家电和HBA&HHC（化妆品和日用清洁用品）区域也有大面积的联销区，三楼的自营商品主要有五金，家庭用品，小家店以及部分卜蜂莲花自有品牌的HBA&HHC商品。
8.2商圈选址不良的原因分析
8.2.1原因分析
卜蜂莲花在对淮安店选址时主要考虑到淮安店地处市中心的核心商圈内，地产商的租金比较便宜，和周围500米内有一所大学和淮海第一城，有一定量的常住人口并且门前的淮海路和健康路都是市区的主干道，每天的人流量很大，认为该商圈还极具发展的潜力，同时政府还同样专门为卜蜂莲花修一条路用于其货车的出入。
基于以上的原因将店址建在了淮海路和健康路的交叉口－－承德路222号。
但是在后来超市的营运中发现超市的选址背对着市中心，卜蜂莲花的背面是我市的核心商业区其中有时代超级购物中心等多家大型购物中心，将卜蜂莲花的主要客源几乎全部截断，而
原来很看好的居民小区也迟迟不能完工，周围也没有多少附属的商业设施，再加上超市门前有大片的绿化带导致车辆不便停靠，开业三年来一直处于亏损状态。
8.2.2补救措施
（1）首先要清除超市门前的绿化带，保证车辆行人可以方便的到达。
（2）和周围的居民小区特别是大学合作，在其出入口处设置通向卜蜂莲花的便捷通道。
（3）压缩营业面积。将卖场三楼的自营部分全部移到二楼，将三楼全部改成联销区。这样不仅可以降低房租的负担，还可增加二楼的销售，更好的满足顾客一次性购足的要求。
结束语
这次毕业论文在时间紧，任务重的情况下撰写完成。虽然我在卜蜂莲花实习了5个月的，但是我还是不敢说我对这个跨国连锁超市有多么的了解，更是很难做到将我论文里谈及的关于卜蜂莲花超市的选址问题讲透彻。我在淮安店的工作使我了解到淮安卜蜂莲花作为全
国最大的门店就是因为选址不但而产生巨额的亏损，于是我想到了我的毕业论文就要分析一下卜蜂莲花的选址策略。
我论文的观点结合了我在卜蜂莲花连锁超市的工作实践，最后得出了这篇论文的观点。在卜蜂莲花5个月的工作特别实在部门主管的岗位上我学会了很多做人处世的方法，公司的培训提高了我的业务技能，更使我很快的成熟起来。
本文写作仓促难免有不足之处，望读者和指导老师多多指教。
某超市选址分析报告
××超市选址分析报告 小组组长：姜莉琴 01国贸（6）班 0012115 小组成员：万鸿 01国贸（6）班 0012120 赖静 01国贸（5）班 0012062 袁佳 01国贸（6）班 0012095 杨清01广告（1）班0012689 任何一个零售商,无论其规模多大,也无论其货架上的物品是何其的物美价廉,其选址必须准确,恰当的地址能带给你比较好的商圈,而商圈又是企业的生命之所在。因此，简而言之,选址很重要,不可小视. 一片土地，在一些人眼里显得很简单，但在另一些人眼里就会复杂起来。更多的人则喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”： LOCATION , LOCATION , AND LOCATION . （店址，店址，还是店址。）因此，为了保证惠康超市的将来的良好效益和前景，我们首先必须对超市的选址进行分析。
由于南昌市市内竞争太过激烈，所以我们惠康超市连锁集团预设的新店设立区域处于南昌市昌北开发区。我们几经考虑，选择在财大菜市场旁，庐山南大道和双港路的交汇地设置超市。 一新店周围地理位置特征表述 如图1可见，基本上所有南昌市的中心地段都已经有开设了大型的超市。由于南昌市市内竞争太过激烈，所以我们预设的新店设立区域处于南昌市昌北开发区。我们几经考虑，选择在财大菜市场处，庐山南大道和双港路的交汇处设置超市。
（南昌市地图图1）图中红色区域为市中心大型超市
我们预设惠康超市地处庐山南大道和双港路的交汇处（见图2），210路公共汽车财大站的对面直走3分钟即到的地址。附近虽然没有较为集中的居民小区，但是由于学校环伺，且多为招收14岁以上的青少年学生，离家留校，消费能力较强。而且距离210、240、137路公交车站均不到10分钟路程，交通便利。 （图2） 昌北开发区不象市内，没有繁华的商业中心地带。因此，我们选择了在昌北开发区比较繁华的两条街道：庐山南大道
商场选址的几种策略
商场选址的几种策略 更新日期：2003-12-6 21:14:20 点击：237 -------------------------------------------------------------------------------- 选择商场最佳位置时，既要进行定性分析，又要进行定量测算，是一件复杂而又耗费精力的事情，要做好选址工作需要制定多种有效策略。 1、地理位置细分策略 地理位置细分的策略是指对气候、地势、用地形式及道路关联程度等地理条件进行细微分析后，对商场位置做出选择的策略。主要可从以下几方面进行细分： (1)商场选址与路面、地势的关系。一般情况下，商场选址都要考虑所选位置的道路及路面地势情况，因为这直接影响着商店的建筑结构和客流量。通常，商店地面应与道路处在一个水平面上，这样有利于顾客出入店堂，是比较理想的选择。但在实际选址过程中，路面地势较好的地段地价都是很高，商家在选择位置时竞争也很激烈，所以在有些情况下，商家不得不将商场位置选择在坡路上或路面与商店地面的高度相差很多的地段上。这种情况，最重要的就是必须考虑商场的入口、门面、阶梯、招牌的设计等，一定要方便顾客，并引人注目。 如果商店位置不得不设在空间，比如二、三层楼上，则应使入口处的楼梯设计位置尽量在建筑物的表面，而不能在店内，应对楼梯加以装潢，如以电动滚梯代替楼梯、外罩玻璃罩等，外观既要美观又要醒目，具有吸引力。 (2)商场选址与地形的关系。地形、地貌对商店位置的选择的主要影响表现在： ①方位情况。方位是指商场坐落的方向位置，以正门的朝向为标志。方位的选择与商场所处地区气候条件直接相关，如：风向、日照均对店面的朝向有很大影响。以我国北方城市为例，通常以北为上，所以一般商业建筑物坐北朝南是最理想的地理方位。 ②走向情况。走向是指在商场所选位置顾客流动的方向。比如我国的交通管理制度规定人流、车流均靠右行驶，所以人们普遍养成右行习惯，商场在选择地理位置进口时应以右为上。如商场所在地的道路如果是东西走向的街道，而客流又主要从东边来时，则以东北路口为最佳方位；如果道路是南北走向，客流主要是从南向北流动时，则以东南路口为最佳位置。 ③交叉路口情况。交叉路口一般是指十字路口和三叉路口。一般来说在这种交接地，商场建筑的能见度大，但在选择十字路口的哪一侧时，则要认真考察道路两侧，通常要对每侧的交通流向及流量进行较准确的调查，应选择流量最大的街面作为商场的最佳位置和店面的朝向。如果是三叉路口，最好将商场设在三叉路口的正面，这样店面最显眼；但如果是丁字路口，则将商场设在路口的“转角”处，效果更佳。
超市选址策略.
超级市场店址选择策略 超级市场店址选择策略 超市的选址是否正确是超级市场经营成败的一个关键,因为店铺开发最重要的问题是设备投资能否在预定的期限之顺利回收,而店址选择的好坏直接影响到投资的收益,所以要开办一家超市,放在首位的工作便是挑选一个合适的店址。超市的地点选择有其在的客观规律性,只凭借感觉和经验往往不能得出正确的结论,无论是改造旧店址成为新超市还是重选新址,都必须应用科学的方法,认真地进行分析与研究。 超级市场的店址确定的原则与实施 超市的地址如何确定?繁华区是店铺的最佳位置,但对超市而言,并非理想之地。城郊及居民区商业不很发达,但超市却能生存和发展。为了衡量超市地点的优劣,需要先了解超市的立地条件。 超级市场的立地条件 1、城市商业条件 选址首先应从大处着眼,把握城市商业条件,包括: (1城市类型。先看地形、气候等自然条件,继而调查行政、经济、历史、文化等社会条件,从而判断是工业城市还是商业城市?是中心城市还是卫星城市?是历史城市还是新兴城市? (2城市设施。学校、图书馆、医院、公园、体育馆、旅游设施、政府机关等公共设施能起到吸引消费者的作用。因此了解城市设施的种类、数目、规模、分布状况等,对选址是很有意义的。 (3交通条件。在城市条件中,对店铺选址影响最直接的因素是交通条件,包括城市区域间的交通条件、区域的交通条件等。
(4城市规划。如街道开发计划、道路拓宽计划、高速公路建设计划、区域开发规划等,都会对未来商业产生巨大的影响,应该及时捕捉、准确把握其发展动态。 (5消费者因素。包括人口、户数、收入、消费水平及消费习俗等。 (6城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。 2、店铺位置条件 包括: (1商业性质。规定开店的主要区域以及哪些区域应避免开店。 (2人口数及住户数。了解一定的商圈围(例如1000米现有的住户人数。 (3竞争店数。了解一定的商圈围竞争店的数量。 (4客流状况。调查估计通过店前的行人最少流量 (5道路状况。包括行人道、街道是否有区分,过往车辆的数量及类型,道路宽窄等。 (6城市的商业属性。包括商店数、职工数、营业面积销售额等绝对值,以及由这些绝对数值除以人口所获得的数值,如人均零售额。 (7场地条件。包括店铺面积、形状、地基、倾斜度、高低、方位、日照条件、道路衔接状况等。 (8法律条件。在新建分店或改建旧店时要查明是否符合城市规划及建筑方面的法规,特别要了解各种限制性的规定。 (9租金。 (10必要的停车条件、顾客停车场地及厂商用进货空间。
罗森便利店选址策略
课程论文 论文题目：罗森便利店选址策略 作者：陈伟 学院：经济管理学院 专业：工商管理 年级：2012级 学号： 课程：《物流与供应链管理》 指导老师：夏德建 成绩： 论文提交日期：2014年6月20日 目录 摘要...................................................... 错误!未定义书签。 一、便利店简介及发展史 (2) （一）起源及现状 (2) （二）发展前景 (3) 二、罗森便利店简介 (4) （一）公司简介 (4) （二）业务分析 (4) 1.罗森便利店的业务 (5) 3.罗森便利店的发展条件 (5)
3.罗森便利店的价格特征和服务功能 (5) 三、罗森便利店的选址策略 (5) （一）交通条件 (6) （二）客流规律 (8) （三）城市规划 (6) （四）竞争对手 (6) 四、结论 (7) 参考文献 (9) 摘要：本文主要介绍罗森便利店的主要状况以及其选址策略。众所周知，便利店是20世纪70年代发展起来的一种新型商业零售业态，在我国于20世纪90年代中期开始出现，现已被我国大中城市的很多特定消费者接受并喜爱，并逐渐成为我国零售业发展的一枝新秀。在便利店行业，国际上流传着这样一句话：选址正确是成功的一半。由此可见便利店的选址是何等的重要。所谓立地是指商店的店址确定，总结国际上便利店经营的成功经验(特别是日本的经验)，便利店的立地条件是保证经营成功的关键。 关键词：便利店；罗森；开设；选址策略；结论 Abstract:T his paper mainly introduces Lawson convenience store main status and its location selection strategy. As is known to all, a convenience store is developed in the 1970 s a new type of commercial retail formats, in the mid - 1990 - s began to appear in our country, has now been large and medium-sized cities in our country many specific consumers to accept and love, and gradually become a rookie in the development of China's retail industry. Doing the rounds in the convenience store industry, international sentence: site selection right is half the battle. This shows how important they are to the right of the convenience store's location. Site refers to the store store locations to determine, summarizes the successful experience of the convenience store on international business (especially the experience of Japan), convenience stores, the site conditions is the key to ensure business success. Keyword:Convenience stores ；open location ；strategy ；conclusion rosen 一、便利店简介及发展史 （一）起源及现状 便利店是位于居民区附近，指以经营即时性商品为主，以满足便利性需求
大型超市选址问题分析及对策Word版
大型超市选址问题分析及对策 ——以中山大道沃尔玛选址为例 作者： 学号： 班级：
大型超市选址问题分析及对策 ——以中山大道沃尔玛选址为例 建筑学（艺术）0701 陈超 [摘要]超市选址任重道远，要作深入调查，周密考虑，妥善规划；超市经营者在确定经营目标和制定经营策略时必须要考虑地址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。而超市的选址却有着独特的吸引力。 [关键词]沃尔玛超市选址分析程序策略 一、超市选址重要性的认识 大型超市或称综合超市，是采取自选销售方式，以销售大众化实用品为主，并将超市和折扣店的经营优势结合为一体的、品种齐全、满足顾客一次性购齐的零售业态。根据商品结构，可以分为以经营食品为主的大型超市和以经营日用品为主的大型超市。选址是指在建筑之前对地址进行论证和决策的过程。 首先,选址是一项长期性投资,相对于其他因素来说,它具有长期性和固定性.当外部环境发生变化时,其他经营因素都可以随之进行相应调整,以适应外部环境的变化,而一经确定就难以变动,选择得好,超市可以长期受益. 其次,选址是影响超市经济效益的重要因素,古人就非常重视“天时”、“地利”、“人和”，对于商店来说，占有“地利”的优势，就可以吸引顾客。实践证明，超市选址选择得当，就意味着其享有优越的“地理”优势。在同行业之间，如果在规模相当，产品质量、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。 最后，选址是制定经营目标和经营战略的重要依据。超市在制定经营目标和经营战略时，需要考虑很多因素，其中包括对所进行研究，从而为超市制定经营目标提供依据，并在此基础上按照顾客构成及需求特点，确定促销战略。 超市选址任重道远，要作深入调查，周密考虑，妥善规划；超市经营者在确定经营目标和制定经营策略时必须要考虑地址所在地区的特点，以达到策略的可实施性和目标的可实现性。而超市的选址却有着独特的吸引力。
便利店选址原则 便利店选址六大规则
便利店选址原则便利店选址六大规则 便利店选址原则第一要确定服务对象。要结合便利店的所在位置，确定相应的设施与设备，然后选定自己的经营档次。下面小编就为大家解开便利店选址原则，希望能帮到你。 便利店选址原则 便利店选址要贯彻接近原则也就是说要交通便利、来往方便、便于进入。位于或靠近商业区、经济区、文化区、开发区等，道路畅通，顾客容易接近。再来就是先视察其周围环境，这时要用两种角度来观察，一是商人的角度：什么迹象显示该地点可以创造业绩?其次，从顾客的角度：你会不会到这里逛街?到这里逛街的都是些什么人群?黄金地段有冷门的角落，次级商圈也有热门据点。找地点最忌讳只看到别人成功，就想在其隔壁复制一家店。 便利店确定选址原则后，在实施中要结合以下几点：选择商业网点集中的地方、人口聚集处、交通便利的地方、具体位置、同行聚集地、特殊口岸。布局上也应当考虑以下思路：扩散性、聚集性、竞争性、多行业协调性，看店面建筑等于活广告，好的店面就像活广告，不只是让人方便找到你，也能向路上行经的潜在顾客展示自己。 最后的一点就是选邻居好邻居让你少奋斗，有些选址策略就是要“寄生”，经常光顾这些商场、超市的顾客，也会被你所吸引，这个行业的相关产业能带来不小的收获哦。 开一家连锁的便利店，选址原则就是能开店的基础，选准店址就等于成功的一半，现在就来以参考以上我们讲述的标准和秘笈，选择投资商铺的合适时机，在商业发达地区或商业繁荣的地方找个好地址开店一定火爆。便利店选址法则 法则之一店铺布局选择市区及市中心 首先确定发展战略和布局，可的便利店只考虑市区及市中心范围里的店铺，诸如黄浦区、卢湾区、静安区、长宁区、普陀区，可的在这些区域的布点非常多，门店已发展至600多家。与郊区相比，市区人口密集，也是商务商业集中区域，人流量大，人群的消费水平较高，因此可的便利店的店址都选择在城市繁华中心、人流必经的城市要道和交通枢纽。 法则之二消费群体以青年和中年的顾客为主 在选址过程中，消费群体的定位尤为重要，根据客户定位的特点，确定开店的基本原则。便利店的主要消费群体是以青年和中年层的顾客为主，基本上学生和上班族居多，仔细观察可以发现开在学校门口、商务楼里面或附近的便利店生意都很好，可的将消费群放在18-48岁之间的中青年年龄段，以中高档消费群体为主力。 在上海几家知名的开发区及商务园区内，可的已拥有了几十家门店，如漕河泾经济开发区，虹桥经济技术开发区、外高桥保税区，这些园区聚集了许多知名的中外资企业，园区的工作人员基本都是中青年人，并且以购买力水平比较高的白领为主，他们对便利店具有比较旺盛的即时需求，未来几年，可的还将计划开拓工业园区的市场。 法则之三选择商务区、娱乐休闲场所、医院、学校、公交车站、地铁等地方 可的基本选择在商务区、娱乐休闲场所、医院、学校、公交车站、地铁等地方布点，因为它们可以为店铺带来大量流动客流，能集聚人气。 据统计，商务楼、医院、学校附近的可的便利店收益最高。当然这些区域还需经过评估标准的筛选，才能成为最终的店址。譬如，医院一般要求在区级以上，市级最好或是某区中心医院;公交站点必须有四条以上路线;地铁铺位通常选在轨道交通枢纽站点，如陆家嘴、东方路、中山公园、莘庄等;如果选择在学校附近开店，只考虑职校以上的学校，其中以3000人以上，寄宿制学校最为理想，还有私立学校、培训班集中区域也是不错选择;沿街的铺位，首当其冲选择转角或丁字路口的门面。 另外，不选择在老式居民小区旁开店，一是居住人群的消费水平较低，二是虽然拥有固定的消费人群，但人流量少，不太适宜开便利店。通常挑选1000户以上的大型居住社区，
家乐福选址案例分析
家乐福连锁店选址实例剖析 2010-07-28 15:48:08 来源：互联网 “每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”9月11日，家乐福的企划行销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的话做他的开场白。 罗解释说 “每次家乐福进入一个新的地方，都只派1个人来开拓市场。进台湾家乐福只派了1个人，到中国内地也只派了1个人。”9月11日，家乐福的企划行销部总监罗定中用这句令记者吃惊不已的话做他的开场白。 罗解释说，这第一个人就是这个地区的总经理，他所做的第一件事就是招一位本地人做他的助理。然后，这位空投到市场上的光杆总经理，和他惟一的员工做的第一件事，就是开始市场调查。他们会仔细地去调查当时其它商店里的有哪些本地的商品出售，哪些产品的流通量很大，然后再去与各类供应商谈判，决定哪些商品会在将来家乐福店里出现。一个庞大无比的采购链，完完全全从零开始搭建。 这种进入市场的方式粗看难以理解，但却是家乐福在世界各地开店的标准操作手法。这样做背后的逻辑是，一个国家的生活形态与另一个国家生活形态经常是大大不同的。在法国超市到处可见的奶酪，在中国很难找到供应商；在台湾十分热销的槟榔，可能在上海一个都卖不掉。所以，国外家乐福成熟有效的供应链，对于以食品为主的本地家乐福来说其实意义不大。最简单有效的方法，就是了解当地，从当地组织采购本地人熟悉的产品。 1995年进入中国市场后，短时间内家乐福便在相距甚远的北京、上海和深圳三地开出了大卖场，就是因为他们各自独立地发展出自己的供应商网络。根据家乐福自己的统计，从中国本地购买的商品占了商场里所有商品的95％以上，仅2000年采购金额就达15亿美元。除了已有的上海、广东、浙江、福建、及胶东半岛等各地的采购网络，家乐福还会在今年年底分别在中国的北京、天津、大连、青岛、武汉、宁波、厦门、广州及深圳开设区域化采购网络。 十字路口的商圈这个“空降兵”的落点注定是十字路口，因为Carrefour的法文意思就是十字路口，而家乐福的选址也不折不扣地体现这一个标准———所有的路都开在了路口，巨大的招牌500米开外都可以看得一清二楚。而一个投资几千万的店，当然不会是拍脑袋想出的店址，其背后精密和复杂的计算，常令行业外的人士大吃一惊。 根据经典的零售学理论，一个大卖场的选址需要经过几个方面的详细测算： 第一就是商圈内的人口消费能力。中国目前并没有现有的资料（GIS人口地理系统）可资利用，所以店家不得不借助市场调研公司的力量来收集这方面的数据。有一种做法是以某个原点出发，测算5分钟的步行距离会到什么地方，然后是10分钟步行会到什么地方，最后是15分钟会到什么地方。根据中国的本地特色，还需要测算以自行车出发的小片、中片和大片半径，最后是以车行速度来测算小片、中片和大片各覆盖了什么区域。如果有
连锁超市选址策略
连锁超市选址策略 (商业企业战略管理作业) 对于超市而言，其所处的位置和布局直接决定了其销售收入的高低和商圈的大小，而且也影响到超市的市场地位和形象，影响零售活动的开展。具体来讲，超市选址策划的重要性主要表现在以下几个方面： 第一、超市店址选择是一项大的、长期性的投资，关系到超市的发展前途。适当的用地和合适的位置是店铺开发的先决条件，超市对区位有严格要求，这关系到未来超市经营的成败。用地的地理位置和周围地区的经济状况、人口状况等将决定购物中心能否生存。 第二、超市店址是商业网点确定经营目标和制定经营策略的重要依据。由 于超市经营的复杂性，除了考虑单店是否能独立生存外，还要考虑布点位置 不可太过密集、也不能太过稀少，此外后勤补给的配送能力、效率、管理绩 效等也是要考虑的实际问题。 第三、超市店址是超市市场形象的表现和基础。 对于竞争激烈的零售业而言，“门店”二字不仅指店面装修的水平，而且包含了所处地段优劣与否的含义。否则，即使是金字招牌，也有酒香怕巷子深的时候。零售企业的地理位置不仅影响企业收益的高低，还表现出零售企业的市场定位和企业形象，因而设店选址对零售企业来说尤为重要。 一、零售商圈 决定店址有一项重要工作，那就是对门店周围的商圈考察。有人说："超级市场的商圈立地对开店成败的影响力至少占70%以上"。商
圈，又称商业圈或商势圈，是指零售店以其所在地点为中心，沿着一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简而言之就是该商店吸引消费者的地理区域。不同的零售经营业态会有不同的商圈，相同的经营业态在不同地区的商圈大小也有所不同。 商圈与零售店经营活动有着及其密切的关系。无论是新设或已设的零售店，都不应该忽视对商圈的分析。所谓商圈分析就是经营者对商圈的构成情况、特点、范围以及影响商圈规模变化的因素进行实地的调查和分析，为选择店址、制定和调整经营方针和策略提供依据。一般而言，超市单店的开店较为容易，只要有明确的经营理念与特色，选好一个好的商圈立地便能成功。至于超市连锁店的开店策略就复杂得多了，除了考虑单店是否能独立生存外，还要考虑布点位置不可太过密集、也不能太过稀少，此外后勤补给的配送能力、效率、管理绩效等也是要考虑的实际问题。而且，在超市开业以前还需对超市进行适当的定位，做到有的放矢。总之，超市的建立与定位正好下棋布局一样，要着着皆慎，以免一步走错，全盘皆输。 二、选址的主要原则 零售店选址的资金投入大，且长期受到约束。即便企业为追求投资最小化选择租赁的方式，而不是购买土地自己新建，投入仍然很大。除在合同期内需要支付租金以外，零售商还需要在照明、固定资产、门店等方面投入。如果位置不太理想，租赁期通常短于5年。如果位于闹市区商业中心，租赁期则往往为5年至10年，甚至更长。 如沃尔玛一类的大型连锁超市，其单店规模较大，不可能轻易搬迁，也不太可能轻易换改经营方式。由于位置固定，资金投入量大，合同期长，商店选址相对于广告、价格、顾客服务、产品及服务种类，是零售商战略组合中灵活性最差的要素。 那么，零售商选址一般遵循什么原则呢? 一、超市选址的当地条件：
(完整版)华联超市选址报告
上海华联超市选址报告
前言 (3) 一、新店的地理形势 (4) 二、新店址周围商业环境及竞争店环境 (5) 三、竞争者分析 (5) 四、新店周围居民及流动人口消费结构及消费层次 (6) 1、新商场的消费市场构成 (7) 2、新商场顾客消费的特点及消费层次的粗劣划分 (8) 五、新店开业后预计能辐射到的范围 (9) 1、辐射力度最强的范围 (9) 2、辐射力较弱的范围 (9) 六、新店的营业面积及商品结构 (9) 七、新店的市场定位及经营特色 (10) 1、市场介绍 (10) 2、目标市场 (11) 3、顾客购买准则 (12) 4、经营特色 (12) 八、新店的经营效益预估 (14) 1.预估营业额（每月） (14) 2. 预估各项经营开支（不计前期投资）（每月） (15) 九、新店未来前景分析 (16)
前言 华联超市股份有限公司是中国国内第一家上市的连锁超市公司，其前身为成立于1993年1月的上海华联超市公司。公司以“挑战极限，追求卓越”为企业精神，以“低成本、低投入、高效益、高产出”为经营原则，以特许加盟为经营特色，形成了以标准超市、大卖场、便利店为主营业态，以现代化物流和信息化管理为核心技术，以开拓全国市场、参与全球竞争为目标的经营格局。 任何一个零售商,无论其规模多大,也无论其货架上的物品是何其的物美价廉,其选址必须准确,恰当的地址能带给你比较好的商圈,而商圈又是企业的生命之所在。因此，简而言之,选址很重要,不可小视. 一片土地，在一些人眼里显得很简单，但在另一些人眼里就会复杂起来。更多的人则喜欢将以下这句话当作店铺经营的“圣言”：LOCATION,LOCATION,AND LOCATION.（店址，店址，还是店址。） 因此，为了保证华联超市的将来的良好效益和前景，我们首先必须对超市的选址进行分析。由于南通市市内竞争太过激烈，所以我们华联超市连锁集团预设的新店设立区域处于市中心附近的濠南路。
大型超市选址要求
大型超市选址及建筑要求 家乐福 （1）地理位置要求：开在十字路口。附近要有两条马路的交叉口，其一为主干道。该区域还要具备相当面积的停车场，至少要求600个以上的停车位，非机动车停车场地2000平方米以上，免费提供家乐福公司及顾客使用。 （2）建筑要求：占地面积15000平方米以上，且最多不超过两层，总建筑面积2万－4万平方米。建筑物长宽比例10：7或10：6。 （3）3-3公里商圈半径：这是家乐福在西方选址的标准。在国内一般标准是公共汽车8公里车程，不超过20分钟的心理承受力。 （4）灵活适应当地的特点：家乐福店可开在地下室，也可开在四五层，但最佳为地面一二层或地下一层。家乐福一般占两层空间，不开三层。这种灵活选址原则，同时增强了家乐福在同类商业的竞争优势。 （5）租期要求：家乐福能够承受的租金较低，而且一般签订长期的租赁合同（通常是20年－30年）。 （7）转租租户由家乐福负责管理。 主要指标的基本建筑要求：楼层层高 卖场净高不小于5.5米，后仓净高不小于9米柱距要求 柱网开间10×10米楼板载荷 卖场800公斤/平方米，后仓1200公斤/平方米卸货区 考虑2或3辆3.5吨集卡和3辆小卡车满载重量及回车空间停车位 500—700个汽车位 800—1000个自行车位货梯 2部5吨货梯发电机容量 2400—3200KV A 建筑物长宽比例 10：7 或10：6 建筑占地面积 15000平方米以上土地性质商业用地消防 符合国家及当地标准并能通过验收其他要求 供水、供气、通讯设施、空调到位 沃尔玛 选址标准：●商圈要求： 1、在项目1.5公里范围内人口达10万以上为佳2公里范围内的常住人口可达12—15万人； 2、须临近城市交通主干线，至少双向四车道。 3、商圈内人口年龄结构以中青年为主，收入水平不低于当地平均水平； 4、项目周边人口畅旺，道路与项目的衔接性较好，车辆可以顺畅地进出停车场； 5、核心商圈内(距项目1.5公里)无经营面积超过5000平方米的同类业态为佳。●物业要求： 1、物业纵深在50米以上为佳，原则上不能低于40米；临街面不低于70米； 2、层高不低于5米，净高在4.5米以上； 3、楼板承重在800千克/平方米以上； 4、柱距要求9米以上； 5、正门至少提供2个主出入口； 6、每层有电动扶梯连接，地下车库与商场之间有竖向交通连接。●停车场地要求： 1、至少300个以上地上或地下的顾客免费停车位； 2、必须为供货商提供20个以上的免费货车停车位
超市选址分析报告
超市选址分析报告 XX超市是一家即将开张的大型超市，集购物、娱乐、交友以及休闲等多项活 动为一体的大型超市。目前在下罗，还并没有出现如此规模的超市。所以在超市的选址方面下了大功夫。 ＜二＞新店址周围商业环境和竞争店情况 商业环境 1、优势分析: 财大商场地处庐山南大道与双港路的交汇处，210、240、223 路公交车都由此经过，它背依江西财经大学，辐射航天技术学院、交通大学、周边居民及江西农大，人流集散比较大，然而，周边地区至今都没有一个大型商场，这为我们财大商场提供了一个巨大的市场空间、为市场前期运作提供了一个很好的切入机会。另外，在此地段开商场可以避开激烈的市场竞争，如沃尔玛、洪客隆、百货大楼等且此地段地价便宜，接近昌北开发区，地价升值空间很大; 距离目标顾客近，能够为他们提供一个便利的购物场所。 2、劣势分析: 就目前的消费者行为而言，很难经营高档商品。因为目前消费者似乎已形成一个习惯——高档消费品一般都去市中心买。因此在此经营，得必须花一定的时间来改变消费者的这种行为，培养他们新的购物习惯。另外，学生是其主要的购物群体，在此经营会遇到寒暑假期间，学生放假所带来的人流量急剧减少的销售淡季还有就是目前的周边购物的环境不是很好，周围在搞工程设施，到处是漫天灰尘，且地面肮脏. 竞争者分析
在终端越来越成为众多商家，厂家重视的年代，便利店，超市，百货商场，购物广场，大型卖场等都在各地迅速发展。这对后来者来说即是机遇，又是挑战。财大商场作为一个即将开业的商场，它面临着严重的竞争形式。 在南昌的城市中心有大量的购物场所，如本地的新洪客隆、百货大楼、丽华购物中心、大众购物中心等，此外，还有外地的北京华联、沃尔玛等，他们是南昌市民主要的购物场所，不光吸纳了市中心的市民，而且也吸引了大量的郊区消费者，同样，鞋、服也面临着来自城市中心的竞争，这必然会影响财大商场的消费者，形成一种远程竞争格局，如果他们在中心城商场购的商品储藏在家里，可以维持他们的一段时间的使用，他们就必然会减少到该商场的购物频率。但这种竞争是因为南昌只有一个商业中心所够成的，随着中心城市的不断向外扩展，必然打破这重格局，居民会选择就近购物，并养成就近购物的习惯。 1、近的比较大的商场的竞争: 如全家百货、万事达超市，和即将在枫庐商业街建立的商场，这些商场就在身边，竞争会比较强烈，形成一种巨大的威胁，他们是财大商场最大的竞争对手，因为彼此都争夺附近的客源，如全家百货，它在此已经多年，已经有一批忠实顾客，并且有一种先入为主的感觉，规模也有一千多平方米，商品也比较齐全，在万事达没有进入之前，它独享客源，商场很跑火，当万事达一进入就分了它的一杯羹，造成客源的急剧减少。财大商场必须凭借它的规模优势、更丰富的商品品种、更多的选择余地、更舒适的购物环境和更优质的服务来击败竞争对手。这是财大商场能够做到的，也是它必须做到的。 2、就近的小店的竞争: 小店在财大商场附近大量的存在，他们遍布各个角落，各条小巷，这些店的面积都非常小，商品以日用小商品为主，且产品单一，品种少，价格比大超市稍贵，消费者一般只是图个方便而进行购买，它除了方便以外基本上也就没别的优势了，因此消费者绝对不会一次性买好多，它也不能形成固定
超市选址
近年来随着经济体制改革和市场化进程的加快，居民生活水平不断提高，各种零售商业机构与日俱增，规模日趋扩大。超市以其独特的营销方式和良好的购物环境，符合现代生活节奏和大众心理而倍受城镇消费者的青睐。超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。本文分析了超市选址的原则及重要性，提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术, 对超市选址提出一些建议。【关键词】：超市选址商圈分析GIS技术 【摘要】：近年来随着经济体制改革和市场化进程的加快，居民生活水平不断提高，各种商业机构与日俱增，规模日趋扩大。超市以其独特的营销方式和良好的购物环境，符合现代生活节奏和大众心理而倍受城镇消费者的青睐。超市的选址问题是一个很复杂的综合性商业决策过程，既需要定性考虑，又需要定量分析。利用商圈进行超市选址分析，能够使决策更加科学化、直观化，同时还可以提高决策效率，降低决策风险度。本文分析了超市选址的原则及重要性，提出了确定商圈的理论方法以及考察商圈的GIS技术, 对超市选址提出一些建议。 【关键词】：超市选址商圈分析GIS技术 一、超市选址的重要性对于大型综合超市而言，开设地点的重要性不可低估。在西方国家，大型综合超市的开设地点被视为开业前所需的三大主要资源之一，因为特定开设地点决定了可以吸引有限距离或地区内的潜在客户的多少，这也就直接决定了销售收入的高低，从而直接反映出开设地点作为一种资源的价值大小。具体来讲，大型综合超市选址策划的重要性主要表现在以下几个方面： 第一、超市店址选择是一项大的、长期性的投资，关系到超市的发展前途。合适的地理位置是店铺开发的先决条件，它将连同周围地区的经济状况、人口状况等综合因素决定超市能否生存。 第二、超市店址是确定经营目标和制定经营策略的重要依据。由于超市具有连锁经营的特点，因此除了要考虑单店是否能独立生存外，还要考虑布点位置不可太过密集、也不能太过稀少。此外，后勤补给的配送能力、效率以及管理绩效等也是要考虑的实际问题。 第三、理想的超市店址是超市服务于顾客基础。拥有良好的交通和便利的周围配套设施无疑将成为超市今后发展的积极因素，反之则将引来顾客的抱怨，并最终将失去顾客，甚至濒临导致超市倒闭的危机。 由上述分析我们可以知道，超市的选址规划具有重要的意义。在进行选址分析时，要以便利消费者为首要原则，从节省消费者的购物时间、购买精力、购买相关费用支出的角度出发，最大限度地满足消费者的需求。否则，失去了消费者的支持和信赖，商业网点也就失去了存在的基础。 二、超市选址的原则和程序 （一）、超市选址的原则 超市选址要考虑的因素很多，但不管有多少影响因素，在选址时要坚持一定的原则，主要包括如下几个原则。 第一，方便顾客购物的原则。满足顾客需求是超市经营的宗旨，因此超市位置的确定，必须首先考虑方便顾客购物。 第二，有利于超市的开拓发展的原则。超市选址的最终目的是要保证超市的成功经营和长期的发展. 第三，有利于获取最大的经济效益的原则，这是超市选址以及超市所有活动的根本原则。衡量超市位置选址优劣的最重要的标准是企业经营能否取得好的经济效益。 因此，网点地理位置的选择一定要有利于经营，这样才能保证最佳经济效益的实现.
GIS超市选址的实验报告
实习2 栅格数据的空间分析 —选址适宜性分析(新学校和新道路) 班级2010级4班专业地理信息系统学号2010203409 姓名王盛安得分 一、实习内容和意义 （一）新学校：熟悉ArcGIS栅格数据距离制图、成本距离加权、数据重分类、多层面合并等空间分析功能，分析和结果类似于学校选址的实际应用问题。 （二）新道路：熟悉ArcGIS栅格数据距离制图、表面分析、成本权重距离、数据重分类、最短路径等空间分析功能，熟练掌握利用ArcGIS上述空间分析功能，分析和处理类似寻找最佳路径的实际应用问题。 二、数据准备 （一）新学校：landuse（土地利用图） dem（地面高程图） rec_sites（娱乐场所分布图）、 School（现有学校分布图） （二）新道路：dem（高程数据） startPot（路径源点数据） endPot（路径终点数据） river（小流域数据） 三、涉及的基本概念 距离制图：根据每一栅格相距其最邻近要素（也称为“源”）的距离分析制图，从而反映每一栅格与其最邻近源的相互关系。 成本距离：通过举例成本加权函数，计算出每个栅格到距离最近、成本最低源的最少累加成本。同时可生成两个相关输出：成本方向数据和成本分配数据。 成本距离加权数据：表示了每一个单元到它最近源的最小累积成本。 最短路径：通过最短路径函数获取从一个源或一组源出发，到达一个目标地或一组目标地的最短直线路径或者最小成本路径。 表面分析：主要通过生成新数据集，如等值线、坡度、坡向、山体阴影等派生数据，获得更多的反映原始数据集中所暗含的空间特征、空间格局等信息。 重分类：基于原始数值重新进行分类整理从而得到一组新值并输出。
连锁超市三年发展战略规划
连锁超市三年发展战略规划201204 一、公司发展计划 （一）公司发展战略 公司以市场需求为导向，以“诚信经商、便民利民”为经营宗旨，继续发展以便利超市为核心业态的直营连锁，以中型超市、24 小时便利店、大型超市等业态作为有益的补充；以主要面向社区开店的准确市场定位和标准化的门店快速复制能力，依托成都，全面覆盖成渝经济区核心城市，增强公司在西南地区连锁超市的领先地位。 公司凭借长期扎根于四川地区的零售经验，对成渝经济区市场特性、消费水平和消费习惯的熟悉，以及成渝经济区作为西部重要经济中心的发展机遇，未来将紧紧围绕成渝经济区的发展，立足于成都，通过“商品+服务”的差异化经营，提供“消费便利”的零售经营特色，以公司拥有的超市经营管理技术和信息控制技术、约1700 名超市经营人才储备、三大物流配送中心体系为支撑，加快成渝经济区内成都、四川省其他三四线城市的网点布局，以成内渝和成绵乐两条线为纽带，择机进入重庆市场，快速稳健地实现公司跨区域发展，继续巩固在西南连锁超市的龙头地位，跻身中国便利连锁企业前列。 1、区域发展战略 凭借对本地市场特性的准确把握，公司将成都市场作为公司的核心市场，继续巩固在成都市区便利超市的优势地位，快速占领成都郊县便利超市市场。同时，依托成都，在成渝经济区内不断扩张，通过区域集中开店策略，将门店逐渐向成渝经济区三四线城市发展，整合
区域便利超市市场，进一步实现规模效应。通过分阶段、分步骤的扩张策略，以成都—资阳—内江为主线，战略性进入重庆区域，实现全面覆盖成渝经济区、跨区域发展的重要战略。在成渝经济区的市场地位得到加强和巩固后，将适时走出西南经济圈，形成“立足西南、面向全国”的网点布局。 2、业态发展战略 以便利超市作为核心业态，根据消费者消费特性的变化，对门店装修、设备配置、商品陈列、商品结构等不断升级优化，加大快餐等特色品种以及便民服务的比重，为消费者提供更为舒适的购物环境，丰富和优化便民服务内容，满足消费者不断升级的便利需求，保持在便利超市行业的竞争优势。以中型超市、大型超市和24 小时便利店作为便利超市的有益补充，丰富公司零售业态，满足一次性购足的消费需求和即时性的消费需求，扩大公司的市场空间。 （二）具体经营目标 在未来三年内，以本次股票发行为契机，推进公司超市扩建技术改造、超市经营设施技术改造、信息化系统技术改造和配送中心的建设改造，公司的营业收入、利润将持续稳定增长。预计上述投资计划完成后，公司销售规模将达到65亿元左右，门店总数将达到1,900 家左右，营业面积达到40 万m2 左右。 （三）具体业务计划 1、市场开发计划 按照公司发展战略，通过分析零售行业现状及发展趋势，结合成
超市选址现状分析与改进
超市选址现状分析与改进 ——以南昌市蓝天碧水广场的沃尔玛为例零售业最常听到的口头禅就是：第一是选址，第二是选址，第三还是选址。由此可见，选址对于零售企业经营是否成功是极为重要的，是零售业确定经营目标和制定经营策略的重要依据。 零售业属于一种地利性产业，地理位置的优势会给经营者带来好的收益。恰当的选址能够形成较好的商圈，而商圈是企业的生命力所在。 选址是一项长期性投资，具有长期性和固定性的特征。超市选址也是影响超市经济效益的重要因素，是古人口中的“地利”。超市选址还是指定经营目标和经营战略的依据. 超市选址是一项包括经济、技术的综合性工作。要对当地进行详细而严格的调查与论证，调查涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面。 以下，我们将针对南昌市蓝天碧水广场的沃尔玛超市的选址进行一个系统的分析。 一、超市周围的地理特征表述 我们选作调查分析对象的沃尔玛位于南昌市青山路、八一大道和阳明路交汇处的蓝天碧水购物广场，超市共占据2、3两个楼层。毗邻八一大道核心商圈，距离 南昌市中心商圈不到 1.2公里。便利的交通、 一流的设施、通透的展 示、流畅的商业动态， 是一个标准化的现代购 物中心。 沃尔玛在南昌共有 三家分店，分别是： 1、南昌青山南路分 店(蓝天碧水购物广场) 2、南昌八一广场分店 3、南昌解放西路分店
二、交通状况的分析 蓝天碧水购物广场的沃尔玛周围主要是商业区，但是离居民住宅比较近，例如：江中花园、贤士花园、锦和家园等高档小区的居民作为潜在的消费者。还有昌北大学城在内的中高端消费人群约70万人，规模巨大。 蓝天碧水购物广场沃尔玛具有以下交通条件优势： 地面、地下近千停车位； 可供利用的运输动脉发达，适应货运量的要 求并利于装卸，运货费用低廉； 地处青山路、八一大道、阳明路交汇处，距八一 广场核心商圈仅1.2公里，途径周边的公交线路 有2路、7路、8路等20多条，交通便利。并且 设有沃尔玛——万科的专用公交车路线。 显然，便利的交通拓宽了沃尔玛的商圈范围， 使得它的客户群体走向壮大，以此带动了超市的 经营。 三、同类企业以及竞争激烈状况分析 1、周边同类企业：{2公里以内} （1）.大众购物中心 地址：南昌市东湖区叠山路487号 距离1.7公里
零售超市选址和经营策略研究【开题报告】
开题报告 市场营销 零售超市选址和经营策略研究 一、综述本课题国内外研究动态，说明选题的依据和意义 1、国内外研究动态 零售业在国民经济中占有很重要的地位，得到了国内外专家学者的重视，而零售业的选址和经营策略也一直是国内学术界的研究热点。 美国戴维斯.E.贝尔在他所著的《零售学》（东北财大，2001版）一书中介绍分析了零售出搜视的具体情况，迈克尔.利维和查尔斯.M.福特尔所著的《零售学精要》等书则从整个零售行业方面进行分析，观点一致的则是对零售超市行业未来发展的积极地评价以及在整个商业流通领域中的不可或缺性。美国学者罗伯特?F?勒斯克在《零售管理》一书中指出，按照在所有的零售商与供应商的组合中，双方都需要相互信赖才能够取得优异的绩效。 在国内，潇潮声所著的《中国零售业现状及问题》和梅清豪等人所著的《中国零售业态的新趋势》等文章是我国当前零售业的系统的研究的力作。他们从整体上对我国零售超市现状作了客观的分析，可以肯定的是我国零售业虽然有很多不足之处，但是前景还是非常地乐观。同时，在尝试营销实务方面的著作非常之广泛，如胡玉玲等有著的《超市营销》则是针对超市这个商业模式结合家乐福和沃尔玛等超市的成功案例，对超市的营销策略以及经营管理方面的策略进行了非常详细的阐述。还有国内的其他学者专家如吴德云，陈广等人，对零售超市方面也颇有研究。他们所著的大量论著对超市经营管理进行了详细的研究和分析。 2、选题的依据和意义 我国零售超市的发展步伐是非常之快的。1990年12月，广东省美家超市公司在东莞市虎门镇开设了中国第一家连锁超市，开始了中国真正意义上的超级市场的营销。1991年9月，上海联华超市公司开设了第一家店；1993年1月，上海华联超市公司在同一天开设了6家超市。从此，中国超市迅猛的开始发展起来。1995年，我国零售市场经历了惊天动地的变化。1995年，全球第二大零售集团家乐福浩浩荡荡的进入了北京市场；1996年全球第一大零售集团进驻深圳，同年全球第三大零售集团麦德龙进驻上海，世界第一家仓储式商店万客隆进入广州。国内的企业和来自世界各国的零售集团展开了激烈的竞争。与此同时，国
超市选址影响因素分析
超市选址影响因素的分析 【摘要】 超市选址关系着超市的长期效益及发展前途。超市的正确选址，不仅是其成功的先决条件，也是实现连锁经营标准化、专业化得前提条件和基础。本文运用层次分析法对超市选址的合理性问题进行分析，我们对区位、人口、竞争、场地建设四因素进行比较，发现区位的权重为0.3047，人口的权重为0.1936，竞争的权重为0.5017，场地建设可以忽略不计，我们得出结论，在超市选址的问题中，竞争因素应当作为首要因素考虑，最后判断超市的选址是否相对合理。 关键词：超市选址层次分析法权重
目录 一.问题的提出2 二.问题的分析2 2.1超市选址的基本原则2 2.2超市选址的影响因素4 三.符号说明4 四．模型假设4 五．模型的建立与求解5 5.1．模型的建立5 5.1.1 构建评估指标结构模型5 5.1.2 建立成对比矩阵5 5.1.3 计算权重向量并做一致性检验6 5.2.模型的求解6 5.2.1比较矩阵的建立6 5.2.2计算权重向量并一致性检验6 六．模型的评价7 参考文献8
一.问题的提出 中国的连锁超市业态飞速发展，先后出现了一大批如红旗连锁、互惠连锁等的本土超市，外资零售巨头也纷纷在抢滩登陆，沃尔玛、家乐福等都在中国开设了多家门店。无论是外资超市还是中资超市在今年来都加大了开设新门店的的步伐，近年来中国连锁超市的数量急剧的增长。但是，所有计划开设的超市都不得不面临一个问题，那就是超市开在哪里？即选址问题。 超市选址是指在建筑之前对地址进行论证和决策的过程，选址是影响超市经济效益中重要因素，古人就非常重视“天时”“地利”“人和”，对于商店来说，占有地利的优势，就可以吸引顾客。实践证明，超市选址选择得当，就意味着其享有优越“地利”优势。在同行业间，如果在规模相当，产品质量、经营服务水平基本相同的情况下，必然享有较好的经济效益。所以，超市在分析经济效益过程中，不可忽视超市地址的影响效果。 二.问题的分析 超市选址要对当地进行详细而严格的调查与论证，涉及的范围包括文化、气候、居民素质、生活习惯及购买力水平等诸多方面。 2.1超市选址的基本原则 （1）方便顾客购物