关于房地产调控政策的思考

关于房地产调控政策的思考

随着房地产业的发展，房地产市场和整个社会经济之间的关系越来越密切，不仅关系到老百姓的安身之所，更关系到土地供应商、开发商，销售商，地方财政，投资者等众多利益群体之间的关系。但是居高不下的房价却成为大多数利益群体的困扰。

拿北京来说吧，北京市统计局公布的2004年国民经济和社会发展统计公报显示，2004年北京市商品住宅平均售价为每平方米4747元，比2003年上涨291元，2005年1至11月，北京市商品住宅期房不降反升，平均价格为6776元/平方米，比2004年同期上涨1183元/平方米，涨幅21.2％。北京住宅06年均价达8050元同比05年上涨了20% ，2006年北京住宅平均销售价格达8050元/平米，均价同比2005年上涨了20%。2007年北京房价单价大幅上涨均价11377元每平米，较2006年涨幅达41.2%。截至2007年10月五环内楼盘均价已经高达14365元/平方米，五环外的楼盘均价也超过10000元/平方米，同比2006年上涨了49%，涨幅非常惊人。

2007年北京房地产市场，人们能记住的估计就只有价格，也只在乎价格。这一年，房价以前所未有的高速在狂飙着，不论是单价还是涨幅，都创下了历史新高。房价就像啤酒的泡沫一样，逐渐膨胀。

那么，究竟什么才是房价上的“合理的价格水平”呢？对此，国际上有一个通行的计算模式，这就是要看这个地方或城市的房价收入比究竟是多少。当一个地方房价收入比超过6的时候，就会被国际上公认为属于房地产泡沫区；当一个地方房价收入比超过7以后，就会被世界上公认为“国际房价难承受的地区”。按照2010年12月7日中国社科院在京发布的2011年《经济蓝皮书》，2010年，全国城镇居民的房价收入比是8.76。中国的房价收入比达到了发达国家的三至六倍，北京、上海等一线城市，在人均收入不及日本东京十分之一的情况下，房价已和东京不相上下，有些地区的房价收入比已超过30倍。可见现在的房价的状态已经如此的火爆。

针对“居高不下”的房地产市场，国务院、相关部门及地方政府，相继出台了一系列的调控政策，自2007年开始，针对房地产市场过热的问题，中国人民银行实行了从紧的货币政策，2008年10月22日，中央出台了10项政策，第一条明确要求加大保障性住房的建设力度。与此同时，中国人民银行下发了《扩大商业性个人住房贷款利率下浮幅度支持居民首次购买普通住房》的通知，放宽房贷利率下限和最低首付款比例。此后，中央提出40000亿的投资计划，住房和城乡建设部也随之启动了9000亿的保障性住房投资计划，从去年开始，“国十条”、“新国八条”等政策对不同的购房者采取了相应的限贷、限购、禁购等措施。。。。。。。但是，这些政策

的效果又如何呢？

2011年4月18日，国家统计局最新公布的数据显示，3月份70个大中城市中新建商品住宅环比价格下降的只有12个城市，同比价格下降的城市仅有2个。如此严厉的楼市政策，为何房价迟迟不降？

在我看来，楼市高温不降的原因有以下几点：

1、城市化率的快速增长

任志强曾表示：今后我们国家的城市化率要实现4%的增长，这和房地产市场发展有着极大的关系。据《国际统计年鉴(2003)》，截止2001年的城市化水平指标：美国77．4％，德国87．7％，英国89：5％。世界上国民生产总值排在前列的国家，也是城市化指标居于前列的国家。目前我国城市化水平是46.6%，以后每年增加0.8%到1%。我国城市化的快速发展，毫无疑问是将房地产行业发展的基础和动力。

2、土地政策和财政政策导致利益争夺

在上世纪90年代，我国政府实行了具有重大影响的财税改革。目前，我国实行土地公有制，城镇土地归全民所有，农村土地归集体所有。为了遏制些过度扩张的土地需求，国家改革了供地政策，实行土地出让金制度，对一些营利性的用地项目实行公有土地有偿使用，政府通过出让公有土地可以收取一定土地出让金。而这一制度弊端日益凸显。土地出让金具有地租而非税的性质，而且，当时国家制定了政策：房地产的钱，都收给地方政府，不纳入预算。因此，土地出让金已成为地方政府预算外收入的主要来源。不少政府以经营土地的名义，以几万元每亩的低价从农民手中拿地，转手通过拍卖等方式，抬高地价，炒作土地，低进高出，而这成本加到出让价之间这巨额的增值收益便进入了地方财政的“钱袋子”，实现地方财政巨额收入。开发商拿地成本提高，自然而然便会提高房价，从而实现收益。而最后，到房地产二级市场，房价一路飙升，我们也只能望尘莫及了。

3、房地产的供需不平衡

随着经济的发展，土地的稀缺，房价日益攀升，拥有更多的房产便成为了最抢手的投资渠道。大多数居民，几乎都是拥有一套或至少一套以上的住房，即使是一个农民工，进城打工，也希望拥有新的住房。总之，无论是投机性需求，还是真实的需求，对房地产的需求，就像是滚雪球，越滚越大。但是，日益增长的需求和有限的房地产供应，房地产市场的供需严重不平衡，使市场成为了一个巨大的卖方市场。房地产开发商、销售商为了牟取暴利，不断提高房价，致使楼市不断升温。

4、商品房、保障性住房供应结构不合理

商品房的价格由市场说了算，大量的中低收入者只能“望房兴叹”，为了使中低收入者“居者有其屋”，国家又推行了保障房制度。目前我国住房保障体系主要包括四个部分——经济适用房、廉租房、限价房和公共租赁房。政府买单的保障性住房是针对于买不起商品房和无能力自行解决住房问题的贫困家庭或中低收入家庭的人群。每年的政府工作报告中，总理都提出大规模实施保障性安居工程，但是，这些保障房最后到了谁手里？保障效果如何？我们便不得而知了。据传闻，目前我国80%以上的保障性经济适用房，保障了以公务员为主体的权力群体。暂且不论传闻是否属实，一些国家机关工作人员及公务员利用自身职务之便，“近水楼台先得月”，而成为了最终的受益者，动用财政补贴中低收入的惠民工程，最终却成了一部分权利主体的“提款机”，这不能不说是保障房制度的一大缺陷。商品房老百姓买不起，而数量有限的保障房有又障不了老百姓的根本利益，现有的住房供给量远远满足不了住房需求，又导致住房供需不平衡。而最终使房地产市场“高温不降”啊。

在我看来，房地产的调控光靠限贷限购是不够的，这些并不能从根本上解决房地产市场过热的问

题。要想房地产的调控政策更加有效，我认为还需要从以下方面着手：

1、明确调控目的

对于房地产调控目标，有人认为，就是遏制房价过快上涨，但是在物价飞涨，通货膨胀的今天，唯独让房价下降，这显然并不合理。即使在政府严厉的的调控下，房价有所下降，但仍超越了老百姓的购买能力，更是于事无补。政府调控的目标，与其限制房价过快上涨还不如让百姓能有房可住更加实在。在调控中，政府需一方面确定房价合理的涨幅，另一方面，努力增加人民的收入，变“藏富于国”为“藏富于民”，切实让人民享受经济发展带来的成果，进而逐渐使房价收入比趋于合理。

2、组合使用各种调控手段

由于房地产行业涉及到整个经济社会的多个方面，单一的政策很难从根本上解决问题，因此，房地产调控需要统筹各方面因素，从全局的高度，综合运用各种手段从多方面地解决。

1）首先，就是调整财税体系。调整中央和地方的财政分配关系和职能划分，合理分配地方财政，继续完善分税制改革和土地出让金制度，合理运用转移支付手段，并将其纳入法制化轨道。

2）其次，就是要提高老百姓的收入水平。扩大财政支出，增加财政补贴，提高中低收入者的收入水平，提高百姓的购买力，使房价收入比趋于合理，这样，才能使老百姓既买得起房，又养得起房。3）再次，就是要落实保障性住房。今年全国两会提出今年要建1000万套保障性住房，“十二五”期间要建3600万套保障性住房，对于保障性住房，不仅要增加“量”的供给，还要扩大受保障的范围，实行监督管理机制，加大监督力度，不仅要内部进行监督，还要发挥社会舆论和群众监督的作用，预防腐败的发生，对于腐败和违规行为加大严惩力度，健全法律法规，为有效监督提供一个良好的法律基础，确保保障房能真正保证中低收入群体的利益，做到“大庇天下寒士尽欢颜”！

4）最后，深化市场改革，建立调控长效机制，商品房价格由市场决定，保障房由政府调控，最终，使“市场的更市场，保障的更保障”！