苏州土地市场分析

https://www.360docs.net/doc/648168653.html,房地产门户-搜房网 2011年06月30日10:38 来源：搜房网据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2011年上半年共进行土地拍卖7场，其中...

中国土地挂牌网讯：据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2011年上半年共进行土地拍卖7场，其中园区单独性土地拍卖占到2次，共计出让119宗地块，最终成交102宗，同比去年上半年增幅8.5%。合计土地面积3944434.33平米，同比增0.7%；拍地总金额达3074667.01万元，同比增11.1%。本期，搜房为您独家盘点2011年上半年苏州土地市场运行状况。《更多资讯详情点击》

楼市疯狂催动地价猛涨，已是去年以来人们的难忘记忆。与房价试比高，年初苏州一宗地块楼面价飙升最高达30291元/㎡，地价在房价中的占比大幅攀升。从1月高调开槌，到6月23日最后一槌的掷地有声，与去年相似的，仅有的两次大型土拍成为年中盘点不多的看点，苏州土地市场继续走出一条下滑曲线。与此相比，园区在住宅用地稀缺的形势威逼下，出让了几幅商服用地。

苏州市国土资源局局长吴维群在23日接受采访时表示：从土地拍卖会情况来看，国家政府与地方政府的的宏观调控政策的作用非常明显；土地竞争的温度也明显下降。商业地块大家的投资积极性相对比较高，最高涨幅达到200%以上。住宅还是受到限购令的影响，竞争不是很激烈。可以看出，此次土拍对未来苏州一两年房价过快上涨起到抑制作用。

有业内人士表示，调控政策引发的资金链紧张是开发企业拿地热情降温的主要因素。受国家宏观调控政策频出影响，开发企业出现贷款难，资金链紧张，拿地也受到限制。现在开发企业多是自筹资金，大型国企利用银行贷款资金也很困难。另外，限购、限价、限贷、一房一价等房地产调控政策的实施，资金投资密度增高，以及拍地“门槛”抬高等，也都成为阻挡开发商进军土地市场的重要原因。

如此态势是否会一直延续下去，2011年上半年土地市场遇“熊”如何证明，本期，搜房为您独家盘点2011年上半年苏州土地市场运行状况。

上半年苏州上演7场拍卖会 102宗地块收入307.47亿

据搜房网数据监控中心统计显示，苏州2011年上半年共进行土地拍卖7场，其中园区单独性土地拍卖占到2次，共计出让119宗地块，最终成交102宗，同比去年上半年增幅8.5%。合计土地面积3944434.33平米，同比增0.7%；拍地总金额达3074667.01万元，同

比增11.1%。其中，纯城镇住宅用地32宗，1995694.1平方米，成交金额1622976.601万元；商业用地52宗，占比近一半，1301635.53平方米，成交金额824787.6785万元；城镇住宅、商服综合性质用地11宗，共550255平方米，成交金额601480.2万元；其他性质用地7宗，96849.7平方米，金额为25422.53万元。

据搜房网数据监控中心统计显示，2011年上半年苏州土拍市场中，共有18宗地块溢价超过100%，而2010年全年仅19宗。

6月23日拍出的2011-B-32号地块，作为当日土拍中最小面积的地块，虽是文体娱乐用地（博物馆）竞争却异常激烈，最终被北部新城取得，溢价达到233.33%，让人跌破眼镜。而年初胥口市镇开发建设有限公司以1.71亿元竞得苏地-B-63号地块，溢价高达162%，此块地也成为当天土拍溢价最高的地块。位于唯亭镇的苏地2010-B-75号地块，在12家企业和个人的激烈角逐下，最终由东邦企业、盛嘉实业和苏州华庆于1月7日联合竞得，成交总价达19400万元，溢价146%，该地块属商务金融和批发零售用地，为青阳板块再添一大型商业配套。

从表格中可以看出，18宗高溢价地块中商业用地和城镇住宅用地各占7宗，综合性质用地3宗，文体娱乐用地1宗；同时看到，这18宗地块多数均是年初拍出，仅有三宗地块是在6月23日拍出的，且这三宗地块有2块商业用地，另外就是文体娱乐用地。如此数据也再次证明了住宅用地的受冷程度。

区域篇：吴中区拿下土地出让量、成交金额双冠王

2011年苏州土地市场一如去年先热后冷，1月7日出让的52宗地块，有6宗地无人出价流拍，9宗地仅一家应价底价成交，37宗地进入拍卖程序。九龙仓、合景房产、朗诗科技、友谊合升、吴中地产、港龙置业、朗地、绿峰房产、雅戈尔置业、中梁、新城万博、东兴房产、浙江恒达、融汇房产、恒润投资100余家企业到场参拍。此次土地成交总额达202亿，平均溢价达到57.4%，

而在刚刚结束的6月大型土拍中，相比今年1月初的土拍的人头攒动，这次的人气显得有点不足，有些座位到开拍时依旧空着，限购令的实施对房地产市场带来的冲击力可见一斑，开发商从销售回款到商业贷款方面都显得有点底气不足，房企现金流受限在土拍现场表现明显。在本次拍卖中共有13宗地以底价成交，占38.24%，流拍共8宗（7宗无人应价直接流拍，1宗进入拍卖程序无人应价流拍），占23.53%，仅13宗地在拍卖过程中有多次举牌的应价环节出现。

尽管土地市场冷热不均，但各个区域尤其是新兴板块的表现也是可圈可点。依本篇就让我们一同回顾2011年上半年苏城各个区域所上演的土地表情。

吴中区4宗地块溢价率超过100%

据搜房网数据监控中心统计显示，吴中区上半年33宗的地块出让，与去年全年持平，33宗地块中21宗为商业地块，9宗住宅，2宗综合性质用地，1宗其他用地，总成交面积1301842.2平方米，金额为1116025.168万元

尹山湖板块作为苏州城市发展中崛起的新星，一段时期以来成为众多开发商关注的焦点。年初土拍九龙仓携“马甲”上阵，雄厚财力痛打对手，以“众朗投资”名号出现的百年房企九龙仓一举拿下尹山湖板块郭巷街道2宗城镇住宅用地。位于郭巷街道望湖路西侧、郭

新东路南侧的苏地2010-B-43号地块经过近90轮的竞争，最终众朗胜出，17.3亿竞得。最高溢价78%，楼面价8002元/平方米。在随后位于郭巷街道环湖路西、通达路东侧的46号地块争夺中，众朗投资和金科房产狭路相逢，再次棋逢对手，嚣张气焰还真是十足，最终众朗投资又以11.8亿竞得。溢价67.5%，楼面价7004元/平方米。没有让机会进入其他人的囊中，成为继保利之后有一个尹山湖的土地霸主。

综合各方客观因素，尹山湖生态圈地块优势比较明显，以尹山湖、尹山岛为核心的尹山湖生态商圈悄然兴起，这也是苏州市“南部做优”发展战略规划建设在吴中区的最好体现。随着金鸡湖板块和独墅湖板块的逐步发展，整个尹山湖板块的推地计划将进一步将苏州三湖的住宅圈和生态商圈自然连接在一起。从长远来看，尹山湖板块将是苏州未来居住生活的重点区域，也是未来的热点板块，众朗投资无疑在该板块成为最大赢家。

继2010年后，2011年上半年年吴中区又在胥口镇等板块推出地块，苏地2010-B-62

号地块位于吴中区胥口镇。现场竞拍达到高潮时，亿城地产与个人许春妹陷入“拼杀”，亿城地产之前与两块地失之交臂后，战胜个人许春妹，成功进军胥口。以5.1亿竞得，溢价高达113%，楼面价4399元/平方米。而胥口市政开发建设有限公司以1.71亿元竞得苏地-B-63号地块，溢价高达162%，楼面价6406元/平方米。

6月土地拍卖中吴中区共计推出12块地块，拍卖前因规划变更苏地2011-B-7号暂缓拍卖，苏地 2011-B-8号因无人竞价流拍，最后进入拍卖流程的共计10块地。10块土地中，仅苏地 2011-B-14号为城镇住宅用地，其余9块土地均为40年产权的商业性质土地。从所推土地的性质来看，以批发零售商务金融为主兼有文体娱乐和住宿餐饮多种功能。

另外吴中区地块吸引了知名房企万科的进入，其拿下了当日地块总价最高的位于木渎镇的苏地 2011-B-14号地块，总价为15亿元，在拍卖过程中与亿城房产也进行了激烈争夺。

吴中区成交的33宗地块中，有4宗地块溢价率超过100%，均为年初拍出，其中3宗住宅，2宗位于胥口镇，1宗位于临湖镇，还有1宗位于吴中经济开发区越溪街道兴昂路南侧、邵昂路西侧的商服地块。

多房企入驻高新区

据搜房网数据监控中心统计显示，在高新区2011年上半年推出的23宗地块中，总面积达到757242平方米，住宅用地占到13。在新区土拍市场上，我们可以看到浒关板块拔得头筹，共有8宗地块推出；位于新区核心的枫桥街道和狮山街道别推出7宗和4宗。

年初的土拍上，流拍和底价成交的都是商业用地，但是也不乏竞争激烈的商业用地。苏地2010-B-82号地块拍卖溢价达143%，位于高新区浒墅关开发区，属于批发零售用地，由陈广玉个人竞得。位于高新区枫桥街道何山路南、长江路东的苏地2010-B-79号地块拍卖

溢价达109%，属批发零售和商务金融用地，由万道股份竞得。除了79号地块，万道股份还竞得高新区一宗住宅用地，两宗地块共掷金近3亿元。

而6月的土拍，位于浒关的33号地块由苏州天宇置业有限公司43000万元竞得，楼面价3717元/平方米，溢价率28.19%。成为本场土拍中溢价率最高的地块。原本被看好的枫桥板块的4宗地块命运各不相同，总体较冷。26号地块无人参拍，提前流拍。25号地块进入拍卖程序，有三家竞拍企业参拍，但在现场无人应价，最终流拍令人意外。

最终被港龙控股集团旗下的喜临门置业以底价摘得27号地块，这也将成为港龙在枫桥开发的第二个项目。浒墅关板块依旧成为今年两次大型土拍的焦点板块。“先前关于浒墅关经济开发区29宗经营性用地的上市计划为此次土拍做了前期预热。”搜房分析师认为。“开发商拿地看规划，浒墅关未来的功能划分已十分清晰，近年来的商业发展也很迅速，再加上原本就十分密集的居住人口，北新区已然是最具潜力的板块之一。”上海君地集团经过多轮应价摘得30号地块，总经理姚旭升显得十分兴奋：“能拿到这块地，我们很是高兴，只是一块十分优质的地块，无论是人流还是周边其它商业，都在走向成熟。这也是君地5年后再进新区。”姚总透露，此地块会按照SOHO公寓与商业配套相结合的规划来开发，并将迎合年轻购房者的需求。

而亿城出手摘得位于镇湖的34号地块多少有些意外，多年耕作与住宅市场的亿城将首次开发商业项目，而从土地用途看，34号地块极有可能建成商业街。

相城区商服地块受捧

2011年相城区楼市迎来了新的看点。据搜房网数据监控中心统计显示，相城区上半年共推出17宗地块，其中包括11宗商服地块、4宗住宅、2宗综合性质用地，总面积达611840平方米，成交金额达到450084.6万元，超过去年全年。

积水住宅株式会社首现苏州进驻相城，在年初土拍会上，这无疑成为最大的看点。相城区广济路北延板块2宗地块全部被其收入囊中。

而2010年风声水起的活力岛板块继续聚焦2011，苏地2010-B-65号A地块也再次上演活力岛板块的“夺地大战”，包括华恒置业、苏州盛嘉实业有限公司和戈军印、王亚明个人等进行PK，最终华恒置业以总价4.65亿竞得，溢价104%，楼面价4509元/平。

在6月23日土拍进行前，对于相城区即将推出的7宗地块就颇为引人关注。就土地性质来看，本次相城区推出的7总地块中，5总为商服用地2宗为住宅用地。住宅用地因无人申报流拍，5宗商业用地则顺利进入拍卖流程。

在5宗商业用地中，苏地 2011-B-22号和苏地 2011-B-23号是位于苏州阳澄湖生态旅游区的“美人腿”附近，两宗地均由相城区阳澄湖旅游发展有限公司以底价获得。位于相城区活力岛附近的苏地2011-B-17号在经过数十轮的激烈举牌后，由苏州绿原城乡建设有限公

司以1.38亿斩获，溢价幅度为74.26%。该地块周边目前有金辉融侨城、合景峰汇国际等住宅项目还有繁花中心这个商业综合体。活力岛属于相城区城市规划中重点开发区域，区域内目前上市的商业项目均被市场寄予了厚望，在新地块的进驻后区域商业价值更加值得期待。

在本次土拍中，苏地 2011-B-18号和苏地 2011-B-19号两宗相邻土地的拍卖尤为激烈，在拍卖前期均吸引了6家进行参拍。其中苏地 2011-B-18号由台开置业以6900万的总价获得，溢价率达103.60%；苏地 2011-B-19号由江南化纤以1.3亿获得，溢价率达135.64%。在激烈的竞争下，原本预计或许由一家斩获的东西两幅地块被分割成了“两家”。就地块所处位置来看，两幅地位于京沪高铁未来的城北站北广场附近，在强大的交通利好条件下，地块的激烈竞争属于意料之中。

园区上半年低调仅成交10宗地块

2011年苏州园区土地市场依旧不尽如人意，共计成交10宗地块，6宗商服地块，4宗综合性质用地，总面积524912.63平方米，成交金额为317506.2232万元。园区仅仅参与了年初的大型土拍，6月竟缺席。而其于1月和5月分别举行了2场土地挂牌出让，多以商务金融及酒店式公寓用地为主。

苏协众投资有限公司以底价拿下2号地块。经过激烈地角逐，苏州工业园区嘉安投资有限公司以4.32亿元拿下 4号地块，涨幅高达197%。目前在苏州开发酒店式公寓都市VIP。苏州工业园区恒宇置业2.91亿拿下3号地块，溢价66.6%。在苏州开发过恒宇广场。

苏园土挂（2011）02号地块，位于现代大道南、思安街西，占地面积21366.64平米，容积率为8.0-8.5。近年来，湖东核心CBD地段发展迅速，至此，继新鸿基地湖东CBD项目、九龙仓国际金融中心后，湖东又一个超高层项目将诞生。据悉，此地块将打造为集70年产权酒店式公寓、商业、五星级或五星级以上酒店、文化娱乐等多功能、多业态混合的大型综合体项目。

苏园土挂（2011）03号地块，位于旺墩路南、万盛街东，土地面积17463.36平方米，地块位置非常优越，地处湖东政治与金融中心，毗邻园区行政中心，包括农业银行、招商银行、交通银行、中信银行等各大银行在内的湖东金融中心。目前，该地区拟打造环湖商贸金融区，周边银行网点非常密集，宁波银行、苏州银行均在建设当中。

近年来，湖东的发展正受到越来越多人的瞩目。以时代广场为核心的“湖东商业圈”已被苏州市政府定位为与“观前商圈”同等级别的市级商服中心。同时，该区域也已被确定为苏州未来“市域CBD”的核心地带。文化水廊、国际博览中心、金鸡湖商业广场、科技文化中心、湖东邻里中心、基础教育设施、金鸡湖国际高尔夫俱乐部等等场所设施的建成，湖东在整体规划上已经显现出国际化居住区雏形。

位于翠园路北、南施街西的苏州土挂（2011）04号地块，根据4.8-5.2的容积率来看，未来将建成高层的写字楼或是酒店式公寓。不过从产权年限来看，70年的产权，预计未来酒店式公寓价格不菲。

在当下“限购、限贷、限价”的政策环境下，苏州楼市住宅成交量受到比较大的影响，商业项目也有所误伤。园区一段时间成交也并无太大起色，湖东多个住宅项目更以降价促销尽快跑量，商业项目受大环境影响，也并无惊喜出现。

平江区现苏州楼面价之最

在2010年的大型土拍中，平江区只推出过零星几宗商业用地，年初推出住宅用地还是第一次。据搜房网数据监控中心统计显示，平江区上半年共推出9宗地块，其中包括11宗科教用地、1宗综合性质用地、3宗住宅用地、4宗商服地块，总面积达296013.3平方米，成交金额达到359340.8609万元。

年初土拍，相信每一个人印象颇深竞拍地块之一应该是苏地2010-B-33号，即位于平江区的平四路机床电器厂、林机厂地块。在经过70轮的激烈争夺后，最终中华企业74000万元拿下此地块，溢价89%，楼面价30291元/平方米。此时，又一个楼面价之最诞生。预计未来不仅是简单的豪宅，而是顶级的豪宅项目。

古城区的区域价值是苏州最高的，加之平江区作为古城区非常成熟的一个板块，地价一直稳中有升。33号地块毗邻古城区目前在售的两大高端别墅项目----华润平门府、桃坞巷。当下，华润平门府独栋别墅最低价达到900万/套；桃坞巷均价也在2万元每平米左右。有关人士认为，考虑到别墅用地将严控等因素，平江区推出的别墅用地将会成为今年争夺的热点。

另一宗商务金融用地苏地2010-B-36号，位于平江区城北东路北、江天路西最终地块被万辉地产以17800万元拿下！溢价43%，楼面价3594元/平方米。此外，毗邻苏州火车站的平江区苏地2010-B-34号地，江苏友谊合升房地产开发有限公司、合景房地产开发有限公司、浙江中梁置业、中海地产集团有限公司等大腕竞拍。在经过49轮的竞争之后，最终浙江中梁置业最终以14.8亿竞得，全场掌声雷动。溢价49%，楼面价7122元/平方米。

这一大宗地块毗邻苏州火车站，周边现在在售项目有大观名园、平江新都汇、银都商务广场、万融国际等，主要是别墅和商业项目，因此住宅项目在此区域是一个稀缺产品。

最新获悉，天地源位于平江区的项目平江怡景已经启动，未来平江区将会有不小的房源量面市。

万科、中海大牌房企相继入主金阊新城

上半年金阊区成交6宗地块，1宗其他性质用地、3宗商服地块、2宗住宅用地，总面积281256.4平方米，成交金额达260224.066万元

万科拿下年初土拍最大的住宅用地，进军金阊新城，万科在年初的土拍会上也以惯用伎俩马甲盈泰置业参与，拍得位于城北西路东、新开河南、藕巷新村北侧的41号地，也是当场土拍最大的住宅用地。地块占地面积99092.7平米，容积率在1.5—2.5之间，预计未来将以高层、小高层为主，建成后将成为继金城1958后金阊新城第二个大型商品房住宅小区。针对金阊新城企业陆续入驻、人口逐渐聚集的趋势，未来该区域内对于住宅商品房需求量相当可观，而据搜房网数据监控中心关于2011年房源上市量的调研数据，金阊区的商品房供应量非常匮乏，41号地建成后将一定程度上满足这部分人群的需求。

近日，万科在古城区金阊新城的新项目万科金色里程也开始有动作，包括之前科技城项目万科新都会，加之这块木渎的“香饽饽”，从园区到古城区到新区到吴中区……万科俨然已经开始了在苏州的大规模扩展。

继万科进驻金阊后，中海亦进驻金阊新城，将与万科项目“并肩作战”。6月23日中海发展147930万元获得苏地2011-B-4号地块，底价成交。地块位于金阊区新开河北、虎殿路西，目前在售项目仅有南山金城1958，随着万科和中海项目的陆续开动，未来金阊区房源量让人期待。

沧浪区地块被关注

上半年沧浪区共计成交4宗地块，1宗商服地块、2宗综合用地、1宗住宅用地，总面积171327.8平方米，成交金额207454万元。

年初沧浪新城推出的苏地2010-B-38号、39号以及40号地块竞争都相当激烈，吴中地产、雅戈尔置业、远雄房地产开发集团、合景房地产开发有限公司、融创地产、友谊合升等各大品牌开发商，纷纷抢驻。

位于沧浪区京杭运河西、科华路南的苏地2010-B-38号地块，商业与住宅兼有。从容积率≤1.0来看，预计可能是别墅项目或是多层住宅，起报价5200元/平方米。从周边项目来看，在售项目仅苏州世茂运河城、湖山新意、山水映象澜郡，但是已经跨越两大区域：沧浪区和高新区。从商用性质来看，临近的汇金新地和苏州世茂运河城的商业配套都在逐步完善，预计将来商业竞争会较大。最后被远雄房地产开发集团以45800万拿下。

友谊合升以总价85500万拿下拿下沧浪新城2010-B-39号A地块，溢价144%，楼面价12217元/平。

另一块商、住用地也很诱人，而且楼面起报价有9375元/平方米，预计将来售价也不菲。该地块位于沧浪区南门路南、领秀江南小区西，苏地2010-B-40号A地块，可以说受南门商圈影响比较大。后该地块被常熟市金茂置业以总价61500万元竞得。

沧浪区丰富的历史文化资源，成为沧浪区经济发展的良好基础。然而，古城区的土地、空间等资源不足与经济持续快速发展的矛盾不容回避。因此，利用古城历史文化优势，在有限的空间内挖掘无限的发展潜能，成为沧浪区立足区情的现实举措与面对未来的战略选择。日后沧浪区将进一步加大苏大科技创业园、沧浪创业园等现代服务业载体的建设力度，进一步完善南门商贸区、沧浪新城等地块的规划。着力推进“世茂国际广场”、“苏纶场”、桐泾商务广场等一大批载体项目建设，提高区域有限空间资源的承载力和产出率，板块价值也将日益飙升。

从今年上半年土拍现场的情形来看，古城区稀缺的地块资源越来越得到开发商们的关注。

土地市场寒风猛吹房价能否降温？

流拍和底价迭现土地市场，土地市场“转冷”已经是不争的事实。那么，开发商的“冷静”，会不会使未来房价也更加冷静呢？

有业内人士表示，目前房地产调控趋于严格已是不争的事实。开发商资金链紧张，没钱拿地，肯定也就无力再推涨地价。不过地价降温不见得就能让房价直接降温。当前影响房价的最大因素就是政策，接下来的房价走势自然要取决于调控政策的力度；从目前来看，调控的手段基本出尽，不过调控还会持续下去，目前很难看到放松的迹象。而在楼市调控的影响下购房者将趋于冷静，这将成为遏制房价大涨的重要因素。

济南房地产行业分析doc40(1)

济南房地产行业分析一、土地市场分析：对土地市场的理解： 1、土地管理市场和政策不规范。 2、地价水平基本上和天津差不多。 3、单纯依靠政府公开出让方式获取土地并不能支持我们长期持续的发展。 4、在市区内可供开发的土地资源已十分有限。 5、良好的政府关系和社会背景是获取土地的最重要因素。 6、城市整体规划的修整及城市发展方向的确定将给开发企业带来一些发展机会。 1、土地市场现状： ①济南以前的土地市场管理很不规范，开发商手中存有大量的土地资源，属于以前的遗留问题，自2002年11号令出台后，土地市场正逐步正规化，目前正处于从不规范——规范的过程之中。 ②2001年全年累计出让土地面积为157.51万平方米（2360亩）。2002年供应量基本和 2001年持平。 ③济南市自2002年开始实行土地公开出让，但去年的工作进展并不是很明显，2002全年不超过十宗。并且有三宗土地出现流拍。2003年10月土地出让首次成功拍卖，而且非

常成功，每亩单价140万。 ④土地收购整理中心的收购是实际收购，由国土资源局下属的土地储备中心从土地方方面收购土地，通过银行贷款或政府财政支出付给土地方地款，然后经过整理，将三通一平的土地交与国土资源局，在经过该局的土地评估中心对该地块评估（按基准地价上下浮动15%+土地出让金+土地整理费用+相关税费），交与该局市场部组织公开出让。 ⑤总体感觉济南市地价水平和天津差不多。在中心城区内东、南部地区土地价格高，西、北地区价格较低。 ⑥目前市区内可开发用地很少。一环内除旧城改造外，基本上没有可开发用地；一环与二环之间也没有很多的开发用地，即使有些看起来象闲置土地也大多有主。 ⑦目前济南市正在规划城市新区建设，在城市的西南方向，大概规模为30平方公里，但由于该区域涉及张庄军用机场的搬迁问题，两、三年内进展不会很顺利。 ⑧由于济南市整体规划尚未最终确定，及整顿土地的原因，土地局现在已经冻结全部的土地审批，今年上半年不会有供地计划。预计2003年的土地供应量不会很大。 2、济南市目前土地获取方式： ①通过土地储备中心的公开出让（招标，拍卖，现在济南还未推行挂牌）。该方式是当地土地主管部门对外声称的土地出让的唯一方式。（但事实并非如此） ②参与旧城改造，土地可以通过或拨的方式取得。但济南市政府并没有固定的优惠政策和条文，需要一事一议。 ③与当地开发商合作开发或项目转让。据当地土地主管部门及开发商介绍，现当地房地产开发商手中尚有大量的土地（几年前圈地的结果）。可以与当地企业合作或项目转让取

广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告广州市国土资源和房屋管理局广州市房地产交易中心二零零四年一月 2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速发展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》预计2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好发展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

2. 吸引外资数量持续增长数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》自1998年以来，广州市实际利用外资数量可谓有起有伏。但基本上都保持在每年30亿美元上下。经过多年不懈努力，广州的投资环境已经有了很大的改善，实际利用外资数量开始回升，增幅较前几年要高。预测2004年广州的实际利用外资数额则达到 34亿美元，较2003年增长%。 3. 社会消费品零售总额稳步增长数据来源：广州年鉴 1999年，广州市社会消费品零售总额突破了1000亿元的关口，之后保持稳定发展，每年的增长幅度在10%左右。 4. 房地产开发投资总额增幅收窄数据来源：广州市统计局

2003年1-11月份，广州市完成房地产投资亿元，同比增长％，而“九五”时期房地产开发年平均增长%，2001年、2002年分别增长%、%。房地产开发投资增幅收窄，主要原因是，2003年以来，国家对房地产开发调控力度加大，从政策上、银行贷款上加强调控，如近期发文规定不得新审批高档别墅用地等，加之我市房地产开发经过近年来快速增长，目前已进入稳步发展期，因此，2003年以来房地产开发投资呈现平稳增长态势。二、市场总体形势分析 1.房屋销售形势良好面积单位：万平方米；金额单位：亿元 2003年全市十区房屋成交登记面积为万平方米，较2002年同期增长了%（2002年为%）。其中，预售商品房成交登记面积突破了1000万平方米大关，达万平方米，同比增长%（2002年为%）；二手房屋成交登记面积为万平方米，同比增长%（2002年为%），已是连续六年增幅超过20%，二手房屋成交的多年快速增长为拉动房屋整体成交的增长起到举足轻重的作用，并随着所占份额的不断提高产生更明显的影响。2003年各项

青海省西宁市民和县城市总体规划-中规院-第八章开发强度导向

第八章开发强度导向土地开发强度作为城市政府科学、合理管理城市的重要方法和手段之一，城市开发强度应依据区域经济、社会、生态环境、产业、交通等因素的具体要求，以“科学用地、节约用地、促进城市可持续发展”为指导思想，以改善城市环境为前提。综合考虑各类土地的使用性质、区域位置、周围的基础设施条件及空间环境条件等。运用微观经济学的原理，借鉴发达国家和地区的经验，在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体开发强度；在中观层面上，建立城市开发强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的开发强度分配；在微观层面上，以街区作为容量控制单元，制定地块开发强度细分的原则。一、宏观层面——城市整体开发强度城市总体规划确定的用地规模和人口规模为土地供求关系提供了基本参考。根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验的类比分析，可以推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。在许多情况下，基于环境标准所确定的城市整体开发强度和根据社会—经济发展需求所确定的城市建筑总量之间并不完全一致，需要在社会、经济和环境的综合权衡基础上进行价值判断。城市整体开发强度的上限方案能够提供较为充足的建筑总量，但由此带来环境标准的明显下降；城市整体开发强度的下限方案能够确保较为理想的环境标准，但与社会—经济发展的建筑总量需求相距甚远；最终选择的城市整体开发强度则是社会—经济发展的空间需求和可接受的环境标准之间的综合权衡。对于民和城市实际情况来说，考虑到城市独特的自然地形地貌特点，其环境容量应保证一定的限度从而确保在生态方面的安全性问题。因此，土地开发强度具体量化指标应是介于一定的范围之间而不是具体的数值，根据城市用地规模和人口规模以及相关经验数据各类用地开发强度具体如下表：表8-1 城市建设用地整体开发强度控制表序号用地性质容积率建筑密度（%）建筑限高（m）绿地率（%） 1 居住用地**～3.0 20～45 75 ≥30 2 公共设施用地**～5.0 15～50 99 ≥20 3 工业用地**～1.2 30～45 25 ≥20 4 绿地———≥75

苏州市土地利用变化研究

苏州市土地利用变化研究发表时间：2019-04-22T11:28:08.363Z 来源：《知识-力量》2019年7月中作者：陆雯钰 [导读] 苏州作为江苏省的新一线城市，近年来经济发展迅速，生产总值列全省第一，人口也快速增长，人地问题突出，土地利用也存在一定的问题。本文通过查找分析2005、2010和2015三期的相关统计资料，对苏州市土地利用的变化进行统计分析。结果表明：2005-2015年苏州的耕地面积有所减少，林地面积（江苏师范大学）摘要：苏州作为江苏省的新一线城市，近年来经济发展迅速，生产总值列全省第一，人口也快速增长，人地问题突出，土地利用也存在一定的问题。本文通过查找分析2005、2010和2015三期的相关统计资料，对苏州市土地利用的变化进行统计分析。结果表明：2005-2015年苏州的耕地面积有所减少，林地面积，水域和建设用地面积持续增加，园地相对减少，未利用地持续减少。最后，本文提出要改善城市发展模式和加强土地利用规划管理的建议。关键词：土地利用；变化情况；苏州市 1 引言 1.1 研究背景随着经济的快速发展、城市化和工业化进程的加快，快速发展的城市地区已成为区域土地利用变化研究的热点。学者们关注土地利用的状态、城市扩张所产生的土地利用变化、分析土地利用的时空演变规律以及驱动力，并进行情景模拟。遥感技术作为一种数据源获取的方式，也越来越多地被应用于该领域的研究。以苏州为例，苏州近年来的经济发展十分迅速，其作为我国经济最强的地级市，江苏省人口和经济第一大市，在长三角地区具有重要的地位。李一琼[1]、周钧[2]、周伟苠[2]等都对苏州的土地利用进行了研究，通过建立科学的指标体系对苏州土地进行总体评价，运用层次法分析求得权重构建模型，定量化反映土地集约利用现状及潜力。[2] 1.2 研究意义苏州位于长江三角洲中部，作为江苏省的新一线城市，近年来经济发展迅速，生产总值列全省第一，人口快速增长，人地问题突出，土地利用也存在一定的问题。本文依照数据分析展示了近些年来苏州市土地利用现状，通过更近一步的分析，对产生的问题进行阐述并且提出相应的问题以及建议。 2 处理方法与实证分析本文数据来自于《2017苏州统计年鉴》[3]、《苏州市土地利用总体规划（2006-2020）》以及苏州国土资源网。根据2005年、2010年和2015年3期数据，按照《土地利用现状分类》国家标准，切合研究区的实际情况，将苏州土地利用类型划分为耕地、林地、园地、水域、建设用地和未利用地6大类。搜集土地利用现状的数据在EXCEL中进行进一步的数据统计分析。 3 土地利用结果分析表1 各土地所占面积从表格中的数据计算结果可以看出各面积的变化情况。得出以下结论： 3.1 耕地面积变化在2005-2015年中，耕地面积变化不大，相比2005年，2010年的耕地面积增加了285.55公顷，2015年减少472.95公顷，占土地总面积的36.35%。粮食是人民生产生活的基础，要严格保护耕地，特别是基本农田。按照最严格的耕地保护制度实行战略，确保省下达的耕地保有量指标，科学制定基本农田的保护空间，提高质量、稳定布局。[4] 3.2 林地面积变化 15年间林地面积在持续增加，从2005年的11248.10公顷到2010年的14488.28公顷再到2015年的16413.40公顷，占土地总面积的近20%。森林可在一定程度上起到维持生态平衡、调节气候、保持水土、涵养水源等作用。林地面积的增加对保障生态用地，加大生态环境整治力度，保障土地资源的可持续利用都有很大帮助。[5] 3.3 园地面积变化 2005年，园地面积为24773.30公顷，占土地总面积的2.92%；2010年，园地面积为26672.37公顷，占土地总面积的3.14%，增加了1899.07公顷；2015年园地减少了2346.28公顷，减少为24326.09公顷，这一期间园地面积下降幅度较大。 3.4 水域面积变化 2005年水域面积为307867.30公顷，2010年减少为305037.90公顷，仅仅变化了0.33%，但在2010-2015期间面积增加迅速，增加到385295.27公顷，占土地总面积的45.39%。 3.4 建设用地面积变化 2005年建设用地的面积166990.20公顷，占土地总面积的19.67%；2010年建设用地面积增了10088.21公顷，增加了1.19 %；2015年建设用地面积增加到193289.90公顷，占土地总面积的22.77%，相较上一阶段增加较快；总体来说，2005年～2015年间苏州建设用地面积一直在

济南整体别墅市场分析(DOC9)(1)

济南整体别墅市场分析一、济南别墅物业发展现状分析（一）济南别墅市场处于初步发展阶段 90年代末，别墅物业进入济南房地产市场，但因其发展速度缓慢，导致济南别墅整体市场仍处于初步发展阶段。主要表现为：1、济南别墅物业大多集中于城市郊区，城市别墅区尚未形成。纵观济南市别墅市场，在售别墅物业主要集中于济南市郊区，如：跨黄河的国科国际高尔夫别墅，长清的文昌山庄，南部的金宫花园、加州花园，东部的凤凰城、蟠龙山水，东部新城的悉尼花乡等。这些项目都处于城市的郊区，距离中心距离较远，属郊区别墅。城市别墅只是在千佛山片区的一些住宅区零星出现，尚未形成城市别墅区的概念。 2、济南别墅社区品质堪忧，产品有形无神。济南市在售别墅区所处的地理位置及自然资源较好，但在其社区内部缺少规划，产品打造过于粗陋，产品同质化严重，导致别墅品质普遍较差，呈现出整体别墅产品的有形无神，缺少项目个性。2004年热销别墅悉尼花乡，正是在社区规划上做出特色，在产品上推出极具特色的连排Townhouse，才获得别墅销售市场上一枝独秀的局面。 3、别墅市场主力产品为独栋别墅，其它类型产品尚未出现。济南市在售别墅社区主要以独栋别墅为主，这些别墅因为没有合理的产品规划，在产品上反映出来的就是产品面积过大，室内结构较差，户型布局不合理，总价较高。其它类型产品除了悉尼花乡新近推出了Townhouse别墅外，其它别墅产品如双拼、迭加别墅均未出现。 4、济南别墅产品客户置业观念需要引导和培养。儒家思想对济南人的影响根深蒂固，反映到消费过程中就是非常的保守。大部分

高端客户有不露富的心理，表现在消费上就是犹豫不决和瞻前顾后，这种思想对于别墅宣传带来了一定的难度，如何选择有效媒体通路、突破这种局限、引导消费成为关键。在对别墅物业的客户进行宣传时要从置业观念和生活方式方面进行打开切口。 5、别墅整体市场宣传和引导力度弱。济南别墅市场的宣传推广力度较弱。由于别墅物业在媒体的曝光率较低，导致客户对别墅物业整体形象欠缺认识，导致别墅整体产品在市场表现上乏力，消费者认同度低。二、济南别墅物业区域市场分析济南市别墅物业的发展尚未形成一定的片区气候，目前主要在售别墅物业分散于市内局部区域、城市郊区和周边县市。区域市场呈现出城市中心区一枝独秀，城郊郊区四面分散，周边县市夹击的市场特征。 1、城市别墅区一枝独秀真正的别墅区应具有先天的自然景观区位资源，千佛山是济南作为旅游城市的风景名胜之一，其传承已久地域文化和景观成为济南人眼里最好的别墅住宅区。千佛山片区是济南市内唯一有别墅出现的区域，只是这些别墅只是零星存在于一些高档住宅小区里，未形成气候，在千佛山至今没有一个纯别墅小区出现。千佛山片区的别墅物业作为城市别墅，在济南市场可谓一枝独秀。 2、城市郊区别墅分析南部区域——南部山区别墅南部山区因其独特的山景资源和地块资源，吸引了一些有实力的发展商到此开发别墅，其高规格的规划和设计，将会形成未来济南别墅市场的一支生力军，引起较大的市场轰动和影响，也是未来与本项目具有相当竞争的区域之一。

广州房地产市场研究报告

08年上半年广州一手住宅市场分析回顾过去的一年，住宅市场从供不应求，楼价飞涨,国家收紧银根、连连提高存款准备金率，成交量因楼价的高企急剧委缩,开发商面临资金链危机，直至当前围绕政府是否应该救市的争论,广州楼市已经经历了一个由高潮走向衰退的过程。适逢广州市国土资源与房屋管理局公布了６月份的统计数字,戴德梁行研究部针对楼市所发生的巨大变化,对上半年广州一手住宅市场作了一次小结。一、供应量明显增加，需求量大幅减少 2０0７年广州一手住宅供不应求的表现,令开发商纷纷加大了对新住宅项目的投资和建设。再加上政府对闲置用地的监管力度加强，开发商不得不加快了储备住宅用地的开发进程。以上举措直接导致200８年上半年一手住宅市场供应量的明显增加。广州市国土资源和房屋管理局数据显示：2008年上半年,广州市住宅的批准预售量为354.8万平方米，较去年同期增长２8％。但是,面对楼价的急剧上扬,贷款利息的节节升高,消费者开始感觉到支付方面的压力。再加上宏观经济增长速度放缓,银行收缩贷款额度,不少潜在的购房者暂时搁置购房计划，住宅的成交量大幅下跌。广州市国土资源和房屋管理局数据显示,2008年上半年,广州一手住宅成交量为241.78万平方米,同比减少43%。从供需比例来看,2008年上半年广州一手住宅的供需比例为1:０.68,而去年同期则为1:１.57。即使在越秀、荔湾、天河、海珠这几个中心区域，供需比例也只为１：0.86。也就是说,中心区域的新推住宅中,尚有１4%的新房子无人问津，一改去年供不应求的状况。

从区域来看,越秀、白云、番禺、南沙和萝岗区的批准预售量的增长幅度较为明显,其中白云区的增长量最大,为34．3４万平方米。成交量方面,海珠、天河、番禺和花都下跌较为明显,其中天河、番禺和花都三区下跌幅度均超过5０%。从数据上来看,海珠、番禺、花都和萝岗四区一手住宅滞销现象较为严重，价格将有一定的下行空间。二、一手住宅价格振荡下滑,市场开始出现承接力量通过对一年来广州一手住宅成交价格走势的分析,可以看到,一手住宅价格在2007年10月达到１1,574元/平方米的峰值，之后一直保持振荡下滑的趋势。至2008年６月底,全市一手住宅成交均价为9,569元/平方米,下跌了2,0０５元/平方米,跌幅为21％。

苏州写字楼市场调查分析报告

苏州市写字楼市场调查分析报告前言苏州写字楼市场的热潮在上个世纪90年代就已经出现，在 1991-1992年，苏州出现了“办公司热”，在“全民皆商”的热情下，出现了大大小小的公司，甚至家庭住宅也用来做办公用，由于过度开发，加上随之而来的银根紧缩，使得不少的写字楼成了泡沫的牺牲品，苏州现在很多“烂尾楼”就是这个时期的产物。到本世纪初，随着苏州经济的高速增长，对商铺、写字楼的需求又一次升温，现在，无论是开发商的定位，还是公司的需求都和以前有了很大的不同。更讲究品位、规模、气派。相应对写字楼的内部环境、物业经管、配套设施提出了更高的要求。市场综述从上海、北京、深圳、广州等大城市的房地产发展状况

及经验来看，房地产市场上写字楼的启动和发展要落后住宅市场两年左右。经过对苏州房地产的调查研究分析，尤其是对写字楼近况的调查，得出一个初步的结论：苏州目前的写字楼市场正处在启动期，而且是启动期的前期，其发展潜力、投资价值、未来前景将在近来这几年中得到充分展现，苏州房地产市场的新一波浪潮将在这里掀起。市区的好几个曾经影响市容的“烂尾楼”，如今都“老树发新芽”，纷纷都重新包装上市，很多都是往写字楼路线上走。精装修小户型火了，那是苏州房地产市场已经走到了第二个发展阶段（高单价、小面积，低总价的阶段），写字楼市场的发展已经是经济发展的必然趋势。长江三角洲是中国甚至全球机经济发展最活跃的区域之一，吸引了众多国内外企业的涌入，同时有着中国加入WTO的有利因素，将使这个区域的经济保持长期稳定的强势增长。 ◇苏州在此区域保持重要的位置和地位，也是世界 24个最具有发展潜力的城市之一，GDP及增长列江苏首位，而写字楼市场比南京甚至无锡都有较大差距。

苏州市国有建设用地使用权挂牌须知(苏地2010-G-6号--苏地2010-G-14号)

苏州市国有建设用地使用权挂牌须知（苏地号苏地号）一、挂牌竞价者必须认真阅读挂牌竞价须知及国家的有关法律、法规。挂牌竞价者如对挂牌文件资料有疑问，或对挂牌地块现场不熟悉，需作进一步了解的，可在土地挂牌公告发布后至报名截止时间的工作日内，随时向苏州市土地储备中心地产经营科进行咨询，咨询电话：、。二、中华人民共和国境内外的自然人、法人和其它组织，除法律、法规和国家政策另有规定外，均可申请参加国有建设用地使用权挂牌竞价出让活动。可以独立竞买，也可以联合竞买。非房地产公司竞得后，可获得该地块上单项房地产开发经营权。但下列地块因特殊情况，受让土地条件拟作适当限定：、苏地号、苏地号地块为政府移建加油站用地，竞买人还需经市商务局确认并持移建相关证明材料参与报名。、苏地号、苏地号、苏地号地块为苏州高新区管委会建造的动迁安置房项目，根据苏府[]号专题会议纪要精神，地块受让人应为全资国有公司。申请参加土地使用权挂牌竞价的竞买人，报名时应向苏州市土地储备中心递交下列文件：（一）营业执照副本（二）法定代表人证明书

（三）法人代表身份证影印件（竞买人为个人的只须提供身份证影印件）报名参加挂牌竞价的竞买人，在报名时须向苏州市土地储备中心缴纳履约保证金。持同城转帐支票缴纳履约保证金的报名截止日为年月日下午五时前。履约保证金是指在年月日前有效的，并可在苏州市区各家银行及分支机构实时兑现的银行支票或汇票。对未取得土地使用权竞买人的履约保证金在拍卖竞价结束后的第二个工作日后开始办理退款手续，保证金不计利息。履约保证金缴入苏州市土地储备中心指定的开户银行，帐号咨询请拨。具体地块报名时须缴纳的履约保证金金额详见拍卖公告。三、为便于开发企业竞买土地使用权，土地竞买人通过公开交易取得土地使用权后，允许将原土地竞买人取得的土地使用权更名至新公司名下，但必须符合以下条件之一：（一）原土地竞买人与更名的新公司投资主体不变，或新更名的公司由原土地竞买人控股。（二）竞买单位以个人名义报名的，在报名时须出具实际竞买单位委托书，并交给土地储备中心。当个人取得土地使用权办理土地更名手续时，更名的新公司必须与委托竞买单位为同一投资主体，或者委托竞买单位为更名后新公司的控股方。上述关系的认定，由申请变更人请公证处公证确定，并出具公证书。四、苏地号至苏地号地块起拍价包含毛地地价、地面建筑物拆迁安置补偿费、政府有关部门收取的行政规费。

年广州市房地产市场形势分析报告

2003年广州市房地产市场形势分析报告

广州市国土资源和房屋治理局广州市房地产交易中心二零零四年一月

2003年广州市房地产市场形势分析报告目录：一、宏观形势 (3) 1.广州近年来经济快速进展 3 2.吸引外资数量持续增长 3 3.社会消费品零售总额稳步增长 4 4.房地产开发投资总额增幅收窄 4 二、市场总体形势分析 (5) 1.房屋销售形势良好 (5) 2.预售商品房成交价格稳中有降 (6) 3.二手商业用房均价波动较大 (7) 4.二手房所占份额有小幅上升 (7)

5.住宅所占份额上升 (8) 三、预售商品房成交区域特性 (9) 1.预售商品房成交面积有所增长 (9) 2.预售商品房成交金额 (10) 3.各区预售住宅成交面积 (11) 4.各区预售商铺成交面积 (12) 5.各区预售办公楼成交面积 (13) 四、二手房成交区域特性 (15) 1.二手房成交面积 (15) 2.二手房成交金额 (16) 3.二手住宅成交面积 (17) 4.二手商铺成交面积 (18) 5.二手办公楼成交面积 (19) 五、各区预售、二手房成交对比 (20) 1.各区预售、二手房成交面积对比 (20) 2.各区预售、二手住宅成交面积对比 (21) 3.各区预售、二手住宅成交均价对比 (22) 4.各区预售、二手商铺成交面积对比 (23) 5.各区预售、二手商铺成交均价对比 (24)

6.各区预售、二手办公楼成交面积对比 (25) 7.各区预售、二手办公楼成交均价对比 (26)

一、宏观形势 1.广州近年来经济快速进展数据来源：广州年鉴及《2004：广州经济形势分析与预测》可能2003年（广州）GDP将达3544亿元，比2002年增长15％；2004年GDP将达4141亿元，增长13．5％（数据来源：广州经济蓝皮书《2004：广州经济形势分析与预测》）。广州经济已连续多年保持两位数以上的增长速度。国民经济总体呈现速度快、效益好的良好进展态势，工业生产强劲增长，市场销售逐步活跃，市场价格稳中有升，居民收支稳步增长。

确定土地开发强度的几个因素

确定土地开发强度的几个因素土地使用强度控制，实际上是对开发容量的控制。因而，在土地使用性质细分后，这是控制性详细规划编制工作中必须解决的最为关键的问题。特别在市场经济体制条件下，开发容量至关重要。它不仅与土地的投入产出和开发收益直接相关，而且与公众利益，与三个效益的统一息息相关。影响土地开发强度的因素主要包括以下几个方面： ①用地性质不同性质的用地，有不同的使用要求和特点，从建筑单体到群体组合，从空间环境到整体风貌，均呈现出差异，因而开发强度亦不相同。 ②城市土地级差由于各建设用地所处区位不同，其交通条件、基础设施条件、环境条件出现差距，从而产生土地级差。如中心区、旧城区、商业区、沿街地块的地价与居住区及工业区的地价相差很大，对建设用地的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入产的实际收益等产生了直接影响。这就决定地块的土地使用强度的研究，应根据其区位和级差地租的区别进行综合确定。地块的土地使用强度制定是否合理，在经济上是否可行，需要进行房地产开发的经济分析。 ③建造方式和形体规划设计不同的建造方式和形体规划设计能得出多种开发强度的方案，如低层低密度，低层高密度、多层行列式、多层围合式、自由式、高层低密度、高层高密度、这些均对土地开发强度产生重大影响。 ④城市设计要求将规划对城市整体面貌、重点地段、文物古迹、视线走廊等的宏观城市设计构想，通过其具体的控制原则、控制指标与控制要求等来进行体现，应该落实到控制性详细规划多种控制性要求和土地使用强度指标上。 ⑤城市交通与基础设施容量为避免环境拥挤、交通混乱、容量失控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开发，也要防止利用不充分

苏州市土地征用发展历程

征地补偿安置工作，事关被征地农民切身利益，事关社会民生保障，事关苏州“三区三城”建设宏伟蓝图，是国土部门保障经济社会又好又快发展的重要环节。进一步完善相关政策体系，加强对失地农民权益保障，既是当前摆在国土管理工作者面前亟需破解的突出难题，更是进一步理清发展思路、创新发展、践行科学发展观的务实举措。一、我市征地安置补偿政策的变化历程第一阶段（20世纪80年代初-20世纪末）：就业安置和征地保养相结合的安置保障形式。从上世纪80年代开始，苏州市经济和社会步入新的历史阶段，并开始不断征用农村集体土地。该时期征地补偿安置在遵守《土地管理法》和《江苏省〈土地管理法〉实施办法》等有关规定的基础上，具体执行《苏州市国家建设征用土地补偿、安置实施细则》（苏府（1984）6号）、《关于国家建设征用土地补偿、安置等问题的调整意见》（苏府（1989）79号）文件规定的标准、程序，根据被征地的村民小组人均耕地情况按亩支付一定数量的安置补助费。对人均耕地在0.5亩以下的村民小组，以及征地在城镇规划区范围内的村民小组，其剩余劳动力按被征用的耕地数量除以征地前被征地单位平均每个劳动力占有耕地的数量计算，统一由用地单位或劳动主管部门安排工作，并办理“农转非”手续。征地后人均耕地在0.5亩以上的村民小组，其剩余劳动力一般不另行安置，就地在农村解决。对耕地被全部征用或征地后人均耕地在0.1亩以下的村民小组，将剩余劳动力安排进企业工作，劳动力以上人员及残疾人员实行民政保养，每月领取保养金。1993下半年以后，随着经济的进一步发展，征地农村剩余劳动力逐年增多，开始大大超过企业的安置能力，市政府先后发文调整了安置政策，将撤组保养人员办理保养起始年龄提前，减少就业安置人员，由民政保养转入市人民保险公司保养；同时提倡和鼓励剩余劳动力自谋职业，给予剩余劳动力一次性经济补偿。第二阶段（1999-2003年），货币安置、商业养老保险和医疗保险相结合的安置保障形式。该阶段内，应新时期社会经济发展的要求，苏州市根据新《土地管理法》、《土地管理法实施条例》和省有关规定，于2000年出台了《苏州市征用土地暂行办法》（苏府（2000）41号），对征地补偿安置的程序和方式作了较大调整和完善，提高了征地补偿安置标准。全面实行“两公告一登记”征地补偿安置制度，采取被抚养人、劳动力货币安置和保养人员商业保险并附加医疗保险的安置方法，及时足额落实补偿安置，妥善安排被征地农民的生活。主要做法是需要安置的农业人口（按照被征用的耕地数量除以征地前被征地单位人均耕地数计算）划分为三个年龄段，确定为三种安置对象：三种对象所占的比例和数量，按征用土地前被征地单位上述三部分人员各占在册人员总数的比例确定。对需安置的农业人口根据不同情况采取不同方式安置：（1）对被抚养人实行货币安置。货币安置的标准为：苏州市区为每人6500元，县级市每年5000元。（2）对剩余劳动力实行货币安置。货币安置的标准为：苏州市区为每人13000元，县级市每人10000元，对其中女性30-35周岁、男性 40-45周岁人员，外加每人5000元的医疗保险费标准向保险公司投保。（3）对保养人员采用商业保险办法实行保养安置。由负责征地的单位为保养人员统一向保险公司投保，然后由保险公司按月发放保养金，标准为苏州市区每人每月170元，县级市每人每月160元。经批准安置的农业人口，办理农转非相关手续，就地转为城镇户口。部分（县）市、区采取逐年按被征土地面积或农民数支付补偿费，保障农民的基本生活。第三阶段（2004至今），基本养老、医疗保险和就业培训“三位一体”的基本生活保障制度。 2004年以来，随着我市经济社会的持续、快速发展和人民群众生活水平的不断提高，原有的征地补偿安置标准、方式已不能适应需要。我们针对以前征地补偿安置标准和方式的

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告(2017版目录)

2017-2021年济南房地产行业发展前景预测及投资分析报告

▄前言行业研究是开展一切咨询业务的基石，通过对特定行业的长期跟踪监测，分析行业需求、供给、经营特性、获取能力、产业链和价值链等多方面的内容，整合行业、市场、企业、用户等多层面数据和信息资源，为客户提供深度的行业市场研究报告，以专业的研究方法帮助客户深入的了解行业，发现投资价值和投资机会，规避经营风险，提高管理和运营能力。行业研究是对一个行业整体情况和发展趋势进行分析，包括行业生命周期、行业的市场容量、行业成长空间和盈利空间、行业演变趋势、行业的成功关键因素、进入退出壁垒、上下游关系等。一般来说，行业（市场）分析报告研究的核心内容包括以下三方面：一是研究行业的生存背景、产业政策、产业布局、产业生命周期、该行业在整体宏观产业结构中的地位以及各自的发展演变方向与成长背景；二是研究各个行业市场内的特征、竞争态势、市场进入与退出的难度以及市场的成长性；三是研究各个行业在不同条件下及成长阶段中的竞争策略和市场行为模式，给企业提供一些具有操作性的建议。

常规行业研究报告对于企业的价值主要体现在两方面：第一是，身为企业的经营者、管理者，平时工作的忙碌没有时间来对整个行业脉络进行一次系统的梳理，一份研究报告会对整个市场的脉络更为清晰，从而保证重大市场决策的正确性；第二是如果您希望进入这个行业投资，阅读一份高质量的研究报告是您系统快速了解一个行业最快最好的方法，让您更加丰富翔实的掌握整个行业的发展动态、趋势以及相关信息数据，使得您的投资决策更为科学，避免投资失误造成的巨大损失。因此，行业研究的意义不在于教导如何进行具体的营销操作，而在于为企业提供若干方向性的思路和选择依据，从而避免发生“方向性”的错误。

《中国主要城市土地市场交易情报(2020年6月29日-2020年7月5日)》

目录一．市场概况：供求两端环比走高，收金总额较上周增近九成 (1) 二．各类城市：一线城市指标均增，二线城市供求上扬 (2) 1.一线城市：整体供求量较上周倍增，成交方面量价双涨 (2) 2.二线城市：供求两端环比上扬，出让金总额增近八成 (3) 三．周度TOP10：各榜单水平环比走高，二线城市土地交易活跃 (3) 1.出让金：榜单总额上涨过半，武汉收金近244亿元领衔 (4) 2.住宅用地活跃度：榜单活跃度环比提升，二线城市成为榜单主力 (4) 3.住宅用地成交总价：榜单总额上涨近九成，武汉宅地包揽榜单前三 (4) 4.住宅用地楼面地价：榜单均价增涨近半，上海虹口区宅地居首 (5) 5.地块点评：上海3宗宅地收金逾78亿，北京新推2宗住宅用地 (7)

一．市场概况：供求两端环比走高，收金总额较上周增近九成根据中国指数研究院大数据库业务部监测显示，2020年6月29日至7月5日，监测40个主要城市土地推出量环比增加39%，成交量环比增加82%，出让金总额较上周增加87%。其中，7个城市无土地推出，11个城市无土地成交。各类用地推出方面，40个主要城市共推出各类土地252宗，较上周增加81宗，推出面积1090万平方米，较上周增加306万平方米；长春、乌鲁木齐推出量较大。成交方面，40个城市共成交土地225宗，较上周增加48宗，成交面积1393万平方米，较上周增加628万平方米；天津、太原成交量较大。40个主要城市成交总金额1573亿元，较上周增加732亿元，武汉出让金居前。住宅用地推出方面，40个主要城市推出住宅用地117宗，较上周增加42宗，推出面积550万平方米，较上周增加137万平方米；乌鲁木齐推出68万平方米，为推出量较大的城市。成交方面，成交住宅用地115宗，较上周增加39宗，成交面积690万平方米，较上周增加266万平方米；太原成交118万平方米，为成交量较大的城市；住宅用地成交总金额1446亿元，较上周增加682亿元，武汉收金居前。

广州市房地产市场细分

案例一：广州市房地产市场细分一、总体目标针对广州市房地产市场的特定环境，通过细分市场基础的判定、各个细分市场轮廓的建立、有吸引力的细分市场的确认、目标市场的选择、目标市场定位策略的建立等步骤来对该区域进行市场细分，从而使广大开发商和销售商对该区域内的房地产销售现状和消费者需求情况有更为准确和全面的掌握，同时使其能够根据自身实际情况来选定特定的细分市场进行楼盘销售业务的展开，并选择和制定出相应的最优化营销策略，以达到销售利润、目标市场

占有率、牌品知名度等多项指标的最大化目标。二、判定细分市场的基础目前广州市房地产市场的主要矛盾还是楼价过高与居民收入水平偏低的矛盾。据1999年的统计，广州市居民家庭平均年收入仅3万多元。而1999年广州市商品住宅的平均售价超过5000元/平方米，以

60平方米一套住宅计算，总价需30万元。楼价差不多为家庭平均年收入的10倍，还高于国际公认的楼价应占家庭年收入3-6倍的测算标准。表1 广州市购房者对楼价的选择 2 广州市居民购房的考虑因素表

表3 广州市居民购房因素的重视程度以上调查资料表明：广州市居民购房考虑的主要因素还是价格，而可以承受的楼价是3000~4000元/平方米。这些都是与居民的收入水平密切相关的。（二）职业变量人们的工资收入水平取决于他们所从事的职业，以职业划分作为市场细分的一个变量，对于我们研究和分析消费者的市场分布情况是很有帮助的。

抽样调查结果表明：广州市购房者中在三资企业和私营企业工作的居多，占67%，而且大多数是属于白领阶层。

（三）年龄变量目前，广州市购房者的年龄呈年轻化的趋向。对购买者的年龄状况进行分析和研究，有助于了解广州市居民购房消费的这一新动向，这对市场的区隔和细分是很有帮助的。抽样调查显示：广州市购房者主要是中青年，年龄20-40岁的占不同的消费群体对购房的目的、要求和用途是不相同的。改善居住条件和环境是主要因素，但并不是唯一因素。许多消费者购房是为了投资，有些是为了馈赠亲友；投资者中有些是为了保

苏州市房地产整体市场报告

苏州市房地产整体市场报告第一部分宏观市场一、苏州市概况苏州市位于长江三角洲中部、江苏省南部。东临上海，南接浙江，西傍无锡，北依长江。全市总面积8488平方公里，现辖沧浪、平江、金阊、虎丘、吴中、相城、苏州工业园区、苏州新区等8个区和常熟、张家港、太仓、昆山、吴江5个县级市，总人口578万人。境内河流纵横，湖泊众多，京杭运河贯通南北，望虞河、娄江、太浦河等连接东西，太湖、阳澄湖、昆承湖、淀山湖镶嵌其间。苏州是全国重点旅游城市，古城座落在水网之中，街道依河而建，水陆并行；建筑临水而造，前巷后河，形成“小桥、流水、人家”的独特风貌。集建筑、山水、花木、雕刻、书画等于一体的苏州园林，是人类文明的魄宝奇葩，拙政园和留园被列入中国四大名园。苏州既有园林之美，又有山水之胜。寺观名刹，遍布城乡；文物古迹，交相辉映。灵岩、天平、洞庭东山西山、邓尉、虞山、玉山等处，都是天然的风景胜地。二、苏州市宏观经济分析 1．苏州市经济高速增长 2005年苏州市国民经济延续04年高增长的势头，首次突破4000亿元，全年实现地区生产总值4026.52亿元，比上年增长14%，远高于全国9.5%的增长速度。 2．固定资产投资规模扩大投资速度放慢，调控成效显现从上面的图表可以看出，投资增幅平稳放缓。2005年苏州全社会固定资产投资完成1870.14亿元，再创历年新高，比上年增长20.3％，增速在2004年增长10.4%的基础上呈平稳态势。具体现在：

从全年各月看，投资累计增速年初较高，达26.7%，3月起逐月回稳，特别是下半年投资增幅基本在20%左右稳定运行。从近年走势看，2001、2002、2003年我市投资增速较高，分别达29.4%、43.9%和73.3%，2004年中央针对部分行业过热现象，从土地、信贷等方面相继出台了一系列调控措施，投资速度明显回落。因此，2005年与2004年比增速提升10个百分点。从城市比较看，苏州全社会固定资产投资在省内总量保持第一、增速位居第八，总量比第二的南京市多467亿元、比第三的无锡市多535亿元，增速低于全省平均水平近8个百分点，低于增速较高的盐城、南通近15个百分点，稍高于无锡市（19.8%）、南京市（16.7%）；在全国20个重点城市中，苏州总量第四、增速居中，上海市3500多亿元、增长14.8%，北京市2800多亿元、增长11.8%，重庆市2006多亿元、增长23.7%。3．房地产投资占苏州市生产总值与固定资产投资的比重均有上升。 2005年，全市完成房地产投资420亿元，同比增长25.6%，04年虽然政府陆续出台了一系列宏观政策进行调控，但苏州市房地产开发投资依然呈现上扬的趋势。 2005年房地产投资占苏州市地区生产总值的比重为10.4%，而这一比例高于全国。备注：从上面的图表可以看出，苏州市房地产开发投资比重一直保持稳步上升的趋势，特别是03年到04年之间上升幅度有所加大，区域市场基础建设的投入未能达到未来城市发展的宏观战略需求标准，所以，房地产开发投资在固定资产投资中的比重需要不断的提高。然而，我们可以从另一个角度出发来看待这个问题，也就是说未来苏州市的城市规划面积要扩张，目前的城市边缘地带以及城乡结合部将成为未来房地产业土地的供给来源，而随着城市化进度的加深，苏州市未来的外来人口数量将成倍增长，以满足产业发展带来的劳动力需求，那么，各种房地产产品在该区域的需求量会有提高。 4．价格指数（CPI）略有上扬 2005年服务项目、消费必需品价格指数下降，分别为1.8%、2.8%；对整个指数有一定