中国西部国际金融中心建设项目可行性研究报告

第一篇项目建设背景

第二篇项目建设的社会意义

第三篇中国西部国际金融中心规划建设设计理念第四篇项目建设的工程设计及主要经济指标

第五篇项目开发建设及经营组织与实施计划

第六篇项目投资估算和资金筹措分析

第七篇项目的销售收入及利润估算

第八篇项目的经济效益评价分析

第九篇项目的不确定性分析

第十篇项目可行性结论

十三朝古都的**一直是中国西部重要的政治、经济、文化、科研、教育和交通中心。投向西部的资金、技术、人力只有从**才能真正走进西部，才能真正推动西部的发展。**是是中国西部大开发的动力核心！实施西部大开发，加快西部地区发展，是党中央总揽全局，面向新世纪作出的重大决策。西部大开发为加快**的发展提供了难得的历史机遇。**区位优势非常明显。**地处我国两大经济地带的结合部，是西部地区和陇海兰新经济带上最重要的中心城市和联接东西、贯通南北的交通、通讯枢纽，是资金、人才、技术、信息等要素的重要聚集地。

第一篇项目建设背景

一、 **宏观经济发展概况

1、**市国民经济和社会发展第十个五年计划发展主要目标

◆经济发展与调控的预期目标：经济增长速度预期为年均

12.5%左右，到2005年，按2000年价格计算的国内生产总值达到1170亿元以上，人均国内生产总值突破15000元，人口自然增长率控制在4.61%以内，全市人口控制在750万人以内。

◆经济结构调整的预期目标：2005年三次产业增加值比重

调整到5:46:49，高新技术产业增加值占工业增加值的比重达到40%以上，旅游业总收入相当于国内生产总值的18%左右，非公有制经济增加值占国内生产总值的比重达到50%左右，城市化水平达到55%。

◆城市建设和生态环境的预期目标：到2005年，城市日供水能力达到172万吨，城市气化率达到90%，城市污水处理率达到60%，城市垃圾无害化处理率达到95%，人均城市道路面积提高到6平方米，城市建成区绿化覆盖率提高到37%，森林覆盖率提高到42%，城镇环境空气质量和地面水渠环境质量达到国家规定的功能区标准。

现代化都市建设。在城市新建区，突出时代精神，展示现代都市风貌。设计和建设好一批城市标志性建筑，搞好城市出入口的改造。2002年完成未央、长安、雁塔等大型广场建设。改造旧街区，打通和拓宽城区交通干线，高质量覆盖硬化人行道，进一步完善无障碍设施建设。精心设计和制作一批城市雕塑、建筑小品，在一些街区形成以唐诗为文化背景的城市景观。全面进行城市设计，整顿和更新城市户外广告、标识、橱窗、栅栏、路灯等公用设施，实行规范化管理。加大点亮工程的力度，使主要街

区和建筑物在夜晚亮起来，塑造**繁荣、文明、优美、高雅，国际旅游城市的新形象。

人民生活得到了进一步改善和提高。1999年全市城镇居民人均可支配收入5998.78元，比上年增长5.8%。城镇居民人均消费性支出5360.80元，比上年增长11.53％。农民人均纯收入2202元，比上年增长7.3％。城乡居民耐用消费品拥有量与上年基本持平。

城乡居民储蓄存款继续增加。１９９９年末全市城乡居民储蓄存款余额586.40亿元，比上年末净增86.72亿元。居住条件继续改善，城镇居民人均居住面积9.01平方米，农村居民人均居住面积26.80平方米。

在国家积极财政政策和西部大开发战略等因素的推动下，**宏观经济持续向好，加之政府把宏观调控拉动经济增长的重点放在投资和扩大内需上，并实施积极的财政政策，扩大投资需求，使固定资产投资力度继续扩大，促进了房地产投资的快速增长。**市房地产市场继续保持了近两年来的稳定、快速、健康发展势头，房地产开发投资稳定增长，商品房价格趋稳，商品房销售面积继续增长，销售额同步增加，市场交投活跃，空置量继

续下降。随着商品房建设步伐的加快及商品房开发、销售各方面政策的完善和推进，居民收入的稳步增长，使**商品房市场人气上升，并进入了一个稳定增长期，尤其是商业服务房销售的高速增长，说明了西部大开发的政策效应已经体现和大众对西部大开发的信心和支持，随着城镇住房制度改革继续深化，经济适用房建设进度加快，商品房个人消费不断扩大，房地产开发宏观调控政策的逐步到位,2002年**房地产市场将继续保持快速地发展。

随着房改政策逐步落实，城镇居民购房支出比重逐步提高。房地产不但在国民经济中的地位日益重要，对扩大内需政策的顺利实施也具有举足轻重的作用。据初步测算，2001年**市房地产开发投资拉动国民经济增长近3个百分点；另外，每1元钱的房地产投入会带动社会上2.86元的各项产出，这个叫诱发系数，这个诱发系数又叫拉动系数，拉动系数就是1：2.86。实际上就是66.92亿元的房地产投资可以拉动包括采矿业，商业、煤气、电力、自来水、货物运输、仓储、社会服务业、农业、金融保险、邮电、饮食、综合技术服务等各方面的产出加起来是191亿。

2、房地产行业概况

就去年对中国ＧＤＰ增长贡献率而言，房地产业明显偏高。

据测算，２００１年房地产开发投资对中国ＧＤＰ增长的直接贡献率为１．３个百分点，间接贡献率为０．６到１．２个百分点，两者相加共计１．９到２．５个百分点。这表明，中国ＧＤＰ增长对房地产业的依赖程度较高。导致这种现象的原因在于长期以来，中国经济增长一直依赖于固定投资的快速增长，而房地产投资增长又明显地带动了固定投资增长，从而扩大了投资乘数效应，由此也提高了房地产业对ＧＤＰ增长的贡献率。

中国房地产业之所以会出现快速发展，主要是依赖于金融的强力支持一是直接支持企业的房地产开发投资，二是通过发放个人住房贷款增加房屋销售和扩大房地产需求。所以，由于房地产业发展对金融依赖度的不断增强，自然央行就把房地产业发展与货币政策紧密地联系了起来。

据统计，２００１年中国房地产开发投资总额达到了６０００多亿元，同比增长２５％左右，２００２年１～６月，全国累计完成房地产开发投资２８２１亿元，同比增长３２．９％；另一方面，截止到２００２年６月底，金融机构个人住房贷款余额已达6630.1亿元。因此，据有关专家测算，金融机构用于房地产开发和个人住房贷款余额，占全部金融机构贷款之比估计为１

０％左右。

二、**房地产概况

上半年**市地产市场最显著的特点是土地市场交易量激剧增长，与上年同期相比，增长近40％。分析原因，一是主要是自去年以来，国家出台了一系列政策措施，如《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发[2001]15号）以及国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，进一步加强了对土地市场的规范管理，促使土地公开交易量上升。特别是今年以来陕西省、**市关于加强国有土地资产管理的相关配套政策出台，如《**市国有土地储备暂行规定》、《**市人民政府关于实施国有土地储备和土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知》以及《**市人民政府关于实施分批次统一征地有关问题的通知》，使大批过去用地手续尚未完善的开发用地纷纷在新政策施行前补办用地手续，导致短期内土地交易量激增。二是国家整体宏观经济形势良好，**市上半年经济稳步增长，旧城区改造力度加大，国有企业改制进一步推行，也促使土地交易日趋活跃，地产市场平稳发育。

（1）地产市场区域特点

从土地市场区域分布看，南郊仍是各类用地需求者和开发商看好的首选区域，以南二环两侧为主，城南区土地交易量占上半年一级市场交易量的27％左右。城南区自南二环开通以来，土地交易量逐年增长，土地市场日趋活跃，地价上涨很快，加之**高新技术产业开发区的蓬勃发展，以及南郊传统的良好区位，近几年一直是土地开发的热点区域。今年以来，特别是高新区二期、三期地产板块的大规模发展，长安产业园的相继建成，以及西影路的拓宽改造，尤其是曲江旅游度假开发区、明德门小区的成熟开发，使南郊地区基础设施配套更加完善，加之优越的整体环境，促使南郊地区土地交易量居高不下。

旧城区和东郊地区土地交易呈现增长趋势，两区域的一级市场土地交易量分别占总交易量的25％。旧城区内土地交易的热点区域仍是旧城综合改造开发区。今年**市旧城改造的重点区域仍是西大街地区，因此导致西大街两侧土地交易量较大。受其影响，其周围区域如竹笆市等区域土地交易也有所增长。由于近几年来国家实行了严格的耕地保护措施，城郊新征土地量减少，导致旧城内存量土地交易量上升。如莲湖路、和平路、盐店街等区域均有土地交易。

东郊地区受2000年动物园公开土地拍卖和去年东元路土地拍卖的影响，逐渐成为开发商投资的热点。上半年一级市场土地交易量占到11％。一是以金花路（东二环路）两侧为主，包括兴庆路等区域土地交易量逐渐增多，二是长乐路区域交易增长较快，三是华清路、幸福路、万年路、柿园路、长缨路等区域均有交易。随着政府承诺二环路近期即将全线贯通，东二环路区域市场交易趋旺，地价也逐步上升。

北郊地区仍以北二环两侧为中心的区域土地市场较为活跃，交易量较大，占上半年一级市场交易量的14％。究其原因，一是**市近年来经济建设发展的重心逐渐北移，政府投入大量财力进行北郊的基础设施建设，如未央路的拓宽改造、北二环路及绕城高速公路的开通、天然气管线的全线接通等，加之北郊**市经济技术开发区的发展带动作用，使北郊地区成为新一轮经济开发的热点区域，导致土地需求激增，交易量增大。二是长期以来北郊地区受陇海铁路线的阻隔，经济发展相对缓慢，加之市政基础设施和生活设施配套不够齐全，形成北郊地区地价相对低廉的格局，因此一旦区域经济发展速度加快，相对较低的地价即吸引了大批开发商，形成了强劲的用地需求。三是前几年开发商普遍看

好的南郊地区土地供应越来越少，而且地价高昂，使开发商将投资方向转向北郊。

（2）土地市场交易中的各类用途

从土地市场交易中的各类用途看，住宅用地仍是土地市场交易的重点，占一级市场全部交易量的39％；其次是商业用地，占到23％；综合用地、工业用地和其它用地分别占到14％、11％和14％。

住宅用地交易量较大，有两方面的原因，一是**市目前土地有偿使用主要集中在房地产开发领域，市人民政府于2000年下半年公布了新的基准地价，整体地价较94年公布的基准地价下调了40％，这在一定程度上刺激了房地产市场的发展，导致用地需求激增。二是国家住房制度的深化改革，彻底取消福利分房，推行住房商品化和货币化，大大推进了城市住宅建设的发展，导致住宅用地交易量较大。从住宅用地交易的区域分布看，主要集中在**市土地级别四级地中，且仍以南郊为主。这有几方面的原因。一是**市城市单一商业中心的发展，导致人们选择住宅更愿意离城近一点、购物等活动方便一些。二是南郊地区生活服务设施配套齐全，重点中小学多集中在南郊，导致相当一部分人购房

首选南郊。三是**市高校主要聚集在南郊，加之近几年高新区的迅速发展，形成良好的社会人文环境，这些已成为人们购房考虑的重要因素。如明德门小区、高新区的住宅小区等区域土地交易量较大。同时，由于南郊地区房价相对较高，住宅销售市场较好，也导致开发商更愿意在南郊开发商品住宅。而旧城区内鲜有住宅成交案例，这主要与旧城内土地拆迁成本高，开发费用大，且土地开发规划限制因素较多有关。

从综合用地交易的区域分布看，一是集中在旧城内西大街地区，主要是西大街整体改造规划为综合商贸区，综合用地交易较多。二是随着北郊大批综合设施的开发建设，北郊成为**市新的经济发展区，以北二环沿街两侧为主综合用地交易量较大。三是旧城区内零星的用地改造，也以综合用地开发为主。

商业用地交易区域分布不是十分集中，受**市单一城市商服中心的影响，仍以旧城区为主，其它区域均有分布。工业用地和其它用地交易区域分布较为零散。

西郊地区作为**市传统的工业区，大量土地掌握在国有企业手中，土地交易量较少，仅占全部交易量的9％，且主要分布在西二环、大庆路和劳动路。

三、项目概况

项目名称：中国西部国际金融中心

总用地面积：31913平方米

中国西部国际金融中心是由**房地产开发股份有限公司投资，与**房地产开发总公司联合兴建的一座规模大、档次高、功能全的宏伟建筑群。中国西部国际金融中心占地31913平方米，总建筑面积26.65万平方米，建筑容积率达到6.9，地上建筑分别为10层、28层、35层，建筑高度达到100米，总投资12.67亿人民币以上，是一座集金融商贸、高级住宅、智能化办公等为一体的多功能综合建筑群。

该建筑群位于古城**大南门外中轴线龙脉中部的西侧，与**大南门及礼宾广场共同构成了**市的整体城市形象，是**举行迎接国内外贵宾仿唐礼仪入城式的地方，是**举办各种大型政治、经济活动场所，是对外宣传的窗口，香港、澳门回归祖国庆典，2001年奥运申办成功庆典，及美国总统克林顿来访礼宾仪式等均在此举行。因而，中国西部国际金融中心的投资兴建受到了来自省、市等各级领导的密切关注和大力支持，为此，我公司下达决心、花大力气，从设计机构等基础工作做起，一定要将中国西

部国际金融中心建设成为陕西省**市，乃至中国西北的标志性建筑，使其无论从规划理念、建筑设计、环境营造、装修工艺、工程质量等硬件设施，还是从各项软性服务方面都成为国家级优秀工程的典范，并争取获得**市建设工程首座“鲁班奖”。

中国西部国际金融中心东临长安路主干道，西依城堡五星级酒店，南邻陕西农业银行大厦，方圆1公里内有大小银行、金融机构50多家。因此中国西部国际金融中心所处的位置，是古城**实际上的金融中心，其地价已经达到了国外城市规划理论所提到的100%黄金地价。

中国西部国际金融中心将经过三年的开发建设，在古城**的南大门迎宾广场旁耸立起一群宏伟的高档建筑。中国西部国际金融中心建成后将成为西北地区最大的政治、经济及文化氛围浓厚的名副其实的国际金融中心，是中外各公司办公、下榻、商务活动的理想场所，也将是西部经济发展的桥头堡。由于大厦金融业雄厚，必然成为**地区的金融中心，是西部开发的良好基础工程，因而必将促进西部经济的飞速发展。

四、项目比较分析

1、周边项目竞争趋势资料

2、**市高档写字楼竞争分析

城西南由于高新区的带动，写字楼项目发展迅速。这里拥有**最开放的政策，最先进的管理经验以及最优厚的投资回报。近几年写字楼项目蜂拥而上，逐渐形成了**最大的写字楼区域，并且取得了供销两旺的局面。这些写字楼在智能化、物业管理上都