2013年2月第1周市场快报

房地产市场快报

主办单位：营销管理中心

2013年2月第1周（2月2日-2月7日）

【宏观政策】 (2)

u国土部：2020年形成“两横三纵”国土开发格局 (2)

u北京：今年调控目标确定为“量价稳定” (2)

【行业资讯】 (3)

u40城市住房信息已联网秘而不宣今年拟扩至265个地级市 (3)

u房企掘金养老地产市场总量近2亿 (5)

u楼市调控政策长期效用呈现递减须进一步强化“精准” (7)

【楼市行情】 (11)

u楼市调控近3年全国冰点在浙江 (11)

u春节楼市不"打烊":节前房价或结构性上涨节后或实质性上涨 (12)

u2012年成交7万套房比上年增长近3万套.............................. 错误！未定义书签。【行业观点】 (16)

u张宏伟：房价上涨将倒逼长效调控机制出台 (16)

u全联房地产商会:2013房价将稳中有升 (17)

u报告显示中国城市化水平超过50% (18)

【房企动态】 (19)

u城镇化政策促房企开打“复合牌” (19)

u创新乏力高周转率背后的产品隐忧 (20)

u中小房企汇聚华东地市 (22)

【宏观政策】

u国土部：2020年形成“两横三纵”国土开发格局

观点地产网 2013-01-28

国土资源部于日前公布国务院批准的《全国国土规划纲要(2011～2030年)》表示，到2020年，我国的国土空间开发格局将形成以陇海、沿江和沿海、京哈-京广、包昆为主体的“两横三纵”城市化战略格局。

该纲要明确指出，国土空间开发格局为推进形成城市化、工业化和农业现代化同步发展的国土集聚、集中开发总体格局。

而到2030年，将基本形成以“三级中心”为支撑、“四横四纵”轴带为主干的多中心网络型国土空间开发格局，推进工业化和城镇化加快发展。

据报道，与此相协调，《纲要》要求以“七区二十三带”为主体，以优势农产品主产县为基本单元，推进形成陆海一体化的现代农业开发空间格局，增强农业综合生产能力，确保国家粮食安全和重要农产品有效供给。

除此之外，《纲要》还明确了人口、城镇、三次产业和重点区域发展等在国土空间的开发引导，并明确不同层级的人口集聚区域和城市的发展方向、定位。确定实施差别化的国土空间开发利用和保护政策。

u北京：今年调控目标确定为“量价稳定”

观点地产网 2013-01-28

1月24日，北京市住建委新闻发言人秦海翔公开表示，2013年北京将继续坚持房地产调控政策不放松，严格执行住房限购政策。

秦海翔指出，今年北京将加大保障房建设力度，增加普通商品住房的供应，稳定市场预期。对于一些价格上涨过快的项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加其交易成本。

对于房地产调控目标，秦海翔强调指出，今年北京房地产调控的目标是希望能够保持房屋交易量的稳定,交易价格的稳定。

这也就意味着，继去年在一线城市中首先提出“稳中有降”后，北京今年的楼市调控目标确定为“量价稳定”。

另据北京市房协的统计数据披露，2012年北京商品住房共签约23万套，同比增长36.9%；新建商品住房成交均价2.07万元/平方米，同比下降7.6%，其中四环内同比上涨5.6%。

其中，在23万套签约的商品住房，新建商品住房和二手住房分别为9.4万套和13.6万套，二手住房成交量相当于新房的1.4倍。

【行业资讯】

u40城市住房信息已联网秘而不宣今年拟扩至265个地级市

21世纪经济报道 2013-01-31

在房姐、房叔频频被曝光的背景下，全国住房信息联网却成为住建部高度敏感的话题。

住房信息系统是《国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》所确定的国家信息化重大工程建设项目，国家发改委、财政部已拨专款进行建设。按照国务院和住建部的要求，全国40个重点城市的个人住房信息系统，应于2012年6月30日前实现与住建部联网，但时间已经过去半年，住建部仍迟迟未公开全国住房信息联网情况。

据知情人士向本报透露，住建部一直在推动住房信息联网工作，40个城市的联网工作实际已经完成，只是没有对外公开。“今年住建部的主要任务是继续完成265个地级市联网。”

多位业内人士猜测，住房信息与财产公开、反腐败之间复杂而隐秘的关系，可能是全国住房信息联网情况迟迟未能公布的原因。

进展缓慢的住房信息联网

按照规划，住房信息系统由数据管理平台、共享查询平台、作业代理平台、统一服务门户等四大基础设施，和住房监测分析、住房公积金监管、住房保障监管等三大应用系统，以及系统运行监控和安全管理中心构成。

据知情人士介绍，该系统建成后，将全面支持房地产、公积金和住房保障领域的公共管理应用，支持343个城市公积金管理中心、31个省级公积金监管部门、287个城市住房管理部门、287个住房保障管理部门，共948个地方数据节点的数据。

在这个庞大的住房信息系统中，全国40个重点城市个人信息系统联网是住建部开展工作的第一步。该项工作始于2010年下半年。住建部曾一度希望，2011年年底这40个城市就能实现全国联网，为楼市调控提供基础信息。

2011年10月27日，住建部副部长齐骥在接受十一届全国人大常委会第二十三次会议举行的联组会议询问时介绍，“把这40个重点城市的信息系统联网，一个是解决对市场变化的分析问题，另一个是执行差别化的货币政策也要有这样的基础信息来支撑。”

然而，该项联网工作进展之慢超乎预料。随后，住建部不得不将40个重点城市的联网时间延至2012年6月底。

截至2012年6月24日，不完全统计显示，至少有18个城市已宣布，其个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网。但这些城市却不包括重点城市如北京等。

同策咨询研究中心总监张宏伟认为，“从个人住房信息系统与住房和城乡建设部（住建部）联网迟迟不能完成的原因角度而言，主要有两个：一个是由于技术原因，各个城市之间的住房信息采样指标不对称，导致40城联网步伐放慢；另一个，也是最关键的，就是既得利益集团为了保护自己财产隐私以及由此而引出的一系列问题，而不愿意主动配合完成40城联网。后者有可能阻力更大一些。”

但知情人士透露，对于住房信息联网，技术上已经不存在问题。

该技术方案具体为，“高端计算平民化”技术理念作为指导，采用全线自主可控的国产软硬件设备，沿着面向大规模分布式结构化数据切片管理、支持大规模分布式数据查询分析计算，实现大规划分布式监测分析和管理决策应用的技术路线，构建“云计算”服务平台模式下的基础设施，全面支持房地产、公积金和住房保障领域的公共管理应用。

国务院发展研究中心研究员倪红日直言不讳地说，“全国住房信息联网的阻碍，就是地方上掌握权力的人，他们往往拥有多套房。”

敏感话题

中国房地产业协会副会长朱中一告诉本报记者，住建部在去年年底召开的全国建设工作会议上再次明确提出，要加快推进所有地级以上城市个人住房信息系统与省和部的联网。

朱中一还透露，40个重点城市的住房信息联网工作已经完成，只是没有对外公布。而住建部今年住房信息联网方面主要的工作就是继续推进265个地级市联网。

对于为何迟迟尚未公布全国住房信息联网的进展情况，朱中一猜测，从最近频频被曝出的“房姐、房叔”等事件就可以看出，全国住房信息联网一旦公布，可能会成为一个敏感事件。

多位接近住建部人士告诉记者，“全国住房信息联网现在是敏感话题，部里非常忌讳谈这个事情。”有知情人士甚至猜测，近期被曝出的一系列房叔房妹事件，就与40个城市全国住房信息联网有关。

2012年10月10日，广州市城管执法局番禺分局原政委蔡彬及其家人被曝出名下在广州番禺区、南沙区共有21套房产；2012年11月22日，广州城建系统退休人员李芸卿被曝有24套房产； 2012年12月27日，郑州市二七区房管局原局长翟振锋女儿翟家慧被曝出在郑州拥有11套经适房，此后更传出翟家一家4口均有两套户口、名下共有31处房产；2013年1月11日，福建证监局原副局长田荔琴一家被曝拥有16套房产；2013年1月17日，陕西省榆林市人大代表，神木县农村商业银行原副行长龚爱爱被曝出在北京拥有20套房产、两套户口等。

知情人士称，虽然住房信息有着较严格的保密制度，但一旦联网，很难说不会发生信息泄漏，从而引发社会震动。张宏伟认为，从现在部分官员开始抛售房产已经表明，一旦住房

信息系统联网，这些官员的房产信息也有可能通过各种渠道流出。显然，如果拥有的多套房产并非合法，这部分官员当然会担心他们的住房信息“安全”问题。

不过，这只是阻力的一面。硬币的另一面是，全国住房信息联网还有其历史遗留因素。

据了解，与全国人口普查不同的是，我国在房改之后就再也没有进行过房产普查。也就是说，除了人们从市场购买的商品住房以外，各地还存在大量的其他房产可能未录入住房信息系统，包括名目繁多的保障房、房改房、军产房、自建房等。有些地区的住房信息还是纸质档案，未录入电子信息库。一位资深的房地产从业人员透露，即使像信息系统建设比较发达的北京市，也还有2003年以前的一些纸质住房信息未来得及录入。

上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，只有政府准确地掌握了国民住房拥有以及使用情况，才能为决策层进行调控提供更为真实的基础信息。

早在2012年年初，住房和城乡建设部部长姜伟新就指出，“目前我们正在努力建设城镇个人住房信息系统，如果这个信息系统将来建立起来了，就不必再采取限购这种行政色彩浓厚的办法。”

张宏伟认为，“如果全国住房信息联网能陆续对外公布，就可以更加方便地看到房地产投资资金的流动方向，可以有针对性地出台调控措施，控制局部市场异常现象，而不是再像之前那样进行一刀切的楼市调控，甚至不惜误伤部分市场及购房者。”

u房企掘金养老地产市场总量近2亿

中国经济周刊 2013-01-29

2012年年末的一个早上，在上海浦东亲和源老年公寓内，二三十位老年人在专业老师的辅导下，认真地排练着大合唱。65岁的邵鹰是其中一员。

这位曾经的中学语文老师为了照顾自己91岁的母亲，于2010年购买了中国首个老年人会员制养老社区——亲和源的养老卡，带着母亲住进了社区。

“这里每周都有人来打扫房间，看病也有专人陪同。”邵鹰对《中国经济周刊》记者说，“我们每周都可以坐班车去超市购物，也可以找人代购。”

我国目前主要有三种养老模式，一是居家养老；二是干休所养老；三就是住进政府开办的，以保障性养老为目的的养老院。而像邵鹰这种中产阶层老年人在选择养老机构时，既没有“级别”与“关系”进入传统干休所，又进不了养老院。面对这一阶层的养老问题，社会能做些什么？

超2万亿市场引众地产商淘金

全国老龄委办公室于2012年9月公布的数据显示，截至2011年底，中国60岁及以上老年人口已达1.85亿人，占总人口的13.7%。预计到2025年，老年人口总数将超过3亿。

据统计，目前我国有90%的老年人选择居家养老，约7%的老年人在社区享受日间照料和托老服务，只有不到3%的老年人可入住养老机构。养老服务对于总量逼近2亿的中国老人来说，是一个非常大的市场。

深圳世联地产顾问有限公司战略经理杨文斌对《中国经济周刊》记者预估，2025—2040年期间，我国约有5000万老年人需要通过专门的养老机构来养老。按照目前每人每年5万元的养老费用计算，整个市场产值有2万多亿。

除亲和源股份有限公司（下称亲和源）外，各大地产商近期也纷纷打出养老地产的旗号。

“未来几年，我们将把重心放到养老地产上面。”绿城集团副总经理冯雨峰告诉《中国经济周刊》，绿城集团已经携手浙江雅达置业有限公司，在桐乡乌镇打造一块占地600亩的养老公寓。

不少中小型地产企业也在窥伺这块蛋糕。记者查阅公开报道发现，利嘉实业、联想控股、路劲地产、香江国际等20余家房产企业都在试水养老地产，打出养老地产概念的楼盘更是数不胜数。

“对于中小开发商来说，这是一次机会。”杨文斌表示，“在这个市场他们有做大做强的可能。”

市场化养老的南“招”北“式”

目前，亲和源和北京太阳城集团（下称太阳城）被公认为中产阶层市场化养老的两大先行者。

“亲和源开辟出一个新的养老模式——会员制。”亲和源董事长奚志勇对《中国经济周刊》介绍说，“符合国家法定退休年龄的老人在购买了亲和源的会员卡后即可入住。会员卡分A、B两种类型，A卡为终身卡，可继承或转让；B卡以15年为期，入住时间少于15年可退还相应款项，超过15年则免费。”

“亲和源的入住率为70%，已实现收支平衡。”奚志勇告诉记者，“我们正考虑与央企和保险公司合作，希望能逐渐淡化地产概念，未来以输出服务为主。”

相比之下，太阳城主要依托养老地产及配套设施来打造养老品牌。

据太阳城董事局主席朱凤泊介绍，太阳城将70%的用地拿来建设老年住宅，另外的土地都用于建设配套设施。

发展养老地产需跨三道门槛

在业内专家看来，开发商们所面对的并不是一个可以放心“收割”的市场。

地产专家韩世同在接受《中国经济周刊》采访时表示，目前“大部分开发商都没找到好的盈利模式”。地产大佬，万科集团新闻与传播中心工作人员对《中国经济周刊》坦言，对于养老住宅的运营模式，公司仍在探索阶段。

在采访中发现，想要真正开发养老地产，企业还需要跨过三道门槛。

首先是“土地关”。这也是制约企业进入养老地产领域的最大问题。

记者在浙江省桐乡市国土资源局的使用权挂牌出让公告中看到，绿城养老公寓所在地块的用途被定义为“中低价位、中小套型普通商品住房用地”。

冯雨峰说：“土地交易实行的是市场化竞争，我们在拿地时不会因为最终用途而得到便宜。”

亲和源在土地问题上也面临着“尴尬”。据奚志勇介绍，亲和源的项目用地是2005年上海市康桥镇政府以工业用地性质出让的。

在地产专家看来，由于各地政府在养老用地上不同的政策安排，不明晰的土地性质可能会让一些以养老名义低价圈地的开发商钻了空子。

除土地政策之外，养老地产还需要破解“收费关”。

养老地产既沾“养老”又靠“地产”，在盈利上始终面临着公益与利益的纠缠。韩世同表示，“亏本的生意没人做。国家要想真正做好养老地产，必须要保证开发商的合理利润。”

养老地产面对的是需要提供养老服务的老年人，它的本业“服务关”始终是需要闯过的。

正如奚志勇所说的那样，“养老离不开地产，但是养老更多的是照顾老年人的生活，说到底，服务才是最根本的！”

对此，亲和源亮出两个“利器”：秘书团队和系统化管理软件。

秘书团队是亲和源对服务人员的新称。传统模式的陪护方式不够灵活，老人在接受服务时没有主动权；而亲和源的秘书主要提供“被动式”服务。奚志勇说：“秘书不会在你不需要服务的时候，硬拉着你享受服务！”

系统化管理软件可以对入住老人的服务情况给予监督。“什么做了，什么没做，都会在屏幕上显示出来。”奚志勇说。

u楼市调控政策长期效用呈现递减须进一步强化“精准”瞭望新闻周刊 2013-01-29

在严厉的房地产调控政策下，国家统计局最新发布的70个大中城市住宅价格数据显示，在2012年12月份，近八成(54个城市)的新建商品住宅(不含保障性住房)价格，出现环比上涨；同比上涨的城市也比上月增加15个，达到40个。

虽然环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过1.2%，同比价格上涨的城市中，涨幅均未超过2.4%，但部分城市呈现的房价上涨动能，以及一些城市显现的调控效果弱化趋势，对2013年的房地产市场调控提出了严峻挑战。

在宏观经济“稳中求进”的目标之下，为2013年经济发展谋篇布局的中央经济工作会议明确了积极推动城镇化建设的战略方向，尽管会议同时强调了继续坚持房地产市场调控政策不动摇的政策基调，但在部分城市已经出现的房价上涨压力的背景下，在严格的限购限贷政策“缰绳”下暂时放缓速度的房地产市场，2013年会否再度“发热”？已然呈现上涨势头的房价是否会更加高涨？

尽管相关部门以及各地方政府明确限购政策不会放松，但在房产税扩大试点面临不确定因素，一些大城市住房需求持续增长，“一刀切”的行政调控手段精准度欠缺、“副作用”逐步暴露等情况下，2013年房地产调控站在了一个难度更高的新关口上。

前低、中升、后翘的2012

“从全国整体情况看，量价趋稳，是去年楼市最显著的特点。这主要源于一系列调控政策改善了供需结构，房价缺乏大幅上涨的动力。”长城证券房地产行业研究员告诉记者。

一方面，购房者心态比较平稳，刚性需求和改善型需求成为市场主力。天津我爱我家二手房中介的成交数据显示，2012年11月以来，80平方米以内的中小户型成交比例占据整体七成以上，显示刚性需求占据主导。置业顾问告诉本刊记者，“虽然二手房业主推出房源的意愿很强烈，但成交量却没有大幅上涨。有的购房者来店里看了十几次，但始终对价位不满意，继续选择观望。”

另一方面，开发商纷纷通过“以价换量”的方式回笼资金，市场供给比较充足。记者从包头一家房地产公司了解到，2012年下半年以来，位于鄂尔多斯的项目只卖了4套房，而且是将价格从每平方米7000多元，降到5300元左右才成交的。公司经理说，“市场需求跟不上了，优惠促销实质上是开发商对市场预期的一种顺应，或者是为了缓解资金压力下的一种妥协。”

“整体看来，2012年国内房地产市场呈现‘前低、中升、后翘’的态势，这是住宅交易量呈现的趋势，价格也是这样一个走势。”国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲表示，“前低”主要是两年多来的宏观调控和房地产调控累积效应的结果。2012年一季度价格、交易量都比较低。另外，开发商以价换量很普遍，所以价格相对比较低。

六七月份以后导致价格回升的原因中，一方面刚需随着政策的调整开始释放，另一方面，最大的原因是宏观经济形势变化，经济下行趋势明显带来宏观调控的预调和微调，这对房地产市场产生了效应。

“保障房的投入使用也是‘稳’的因素。2012年有550多万套投入使用；2013年600万套开工，400万套投入使用。这样累计下来，保障房的供应会增加，对价格的影响也是正面的。”任兴洲说。

中国房地产数据研究院执行院长陈晟认为，虽然市场整体企稳，但存在城市分化的现象。一线城市成交量上升，但供应量不足，房价存在反弹的压力；而二三线城市供应充足，甚至出现一定的供应泡沫，不具备反弹的条件。

银河证券董事总经理左小蕾分析认为，房价相对稳定，主要得益于调控政策。未来，房地产调控应继续打击投机，不能让房地产价格反弹，政策应引导资金等资源回归实体经济，促使企业以技术创新赢得市场，加快经济转型。

调控政策长期效用呈现递减

在房价整体平稳的背后，记者采访发现，部分标杆地区的房价呈现连续微涨趋势，上涨动能主要来自以下四个方面。

一是投资需求依然旺盛。

位于北京市朝阳区的某项目，2012年10月份开盘的住宅，均价达到每平方米2万元，已经销售一空。销售人员告诉记者，即将开盘的售价，每平方米将上涨50～100元不等。北京中原地产研究部总监张大伟分析，在土地价格及溢价率都明显上涨的情况下，开发商的定价也会水涨船高。展望未来一段时间，房价已经形成继续微涨的趋势。

业内人士分析，回顾过去十年，投资房产基本上稳赚不赔，因此，百姓还是将房地产作为抵御通胀压力的最好手段。只要通胀预期存在，这一趋势就难以改变。

二是调控边际效用呈现递减趋势。

以南京房价变化为例，2012年9月份，房价环比涨幅达到0.694%，10月又环比上涨0.2%，11月环比上涨0.3%，该地区房价已连续上涨9个月。记者在长三角地区采访发现，随着调控政策的延续，限购限贷在执行中打折的现象屡见不鲜。不少房地产销售人员表示，“只要你想买，花1万～3万元，就能绕过限购令”；一些银行人士介绍，通过个人信用贷款，也能买房，只是利息高一些；而通过办离婚证的方式，将家庭二套房“变为”首套房，获得优惠贷款，更是业内公开的秘密。

三是房价上涨预期持续存在。

内蒙古社会科学院经济研究所所长于光军认为，当前房地产市场正处在政策、市场博弈的关键阶段，不少人都认为如果宏观经济不乐观，中央政府可能会放松调控政策。

银河证券首席经济学家潘向东认为，调控时间越长，市场对房价上涨的预期越强烈，因为市场基础并未发生根本的改变。此外，限购政策已经实施一年多，很多小开发商受到冲击，选择打折销售甚至退出。未来的房屋供给存在短缺风险，加强了市场对房价上涨的预期。

四是国外量化宽松政策的影响。

任兴洲表示，美国、日本等多个发达经济体同时出台量化宽松政策，全球差不多有10万亿美元的流动性投入到世界的金融池子里，这会直接和间接地影响中国的流动性。中国的

人民币汇率和中国房地产市场的获利能力，会使得热钱更多往这里涌入，有可能对中国的房地产市场形成冲击。

在上述因素的作用下，房价上涨动能有进一步传导的趋势。业内普遍认为，标杆地区的房价，具有市场风向标的作用。一旦形成房价上涨的心理预期，很快将向其他地区蔓延，房价整体上涨难以避免。搜房网发布的监测信息称，天津2012年11月打折优惠楼盘数量为309个，环比10月份少了33个，这表明一些开发商已经开始转变销售策略，不再以价换量，或许是即将涨价的信号。

“精确制导”完善楼市调控体系

接受本刊记者采访的多位专家以及市场研究人士认为，从目前政策层面传递的信息看，2013年以抑制投机投资性需求、保障基本供给的房地产宏观调控方向不会改变，鉴于一些城市已经出现的调控政策长期效用递减趋势，建议从目标、手段和预期三个方面增加调控精准度。完善楼市调控体系，促使在积极推动城镇化建设战略目标下，形成合理消费预期，促进房地产市场持续健康发展。

一是调控目标更加精准。楼市调控的目的是打击炒房行为，让房地产市场更多地回归居住属性。因此，建议尽快在全国范围推进房产税，应该让拥有房产越多的家庭，承担的税收越高。

有专家分析，房产税改革是大势所趋，土地财政纠偏、现有房地产税费制度改革、建立正确的激励制度，都需要房产税。虽然从短期看，房地产税将减少地方土地收入，但从长期看，普遍征收的房地产税使地方政府拥有固定的、不随房地产市场周期大起大落的稳定收入。

二是调控手段更加精准。市场普遍反映，限购限贷等行政调控手段，对抑制投机需求起到了很好的威慑作用，但也误伤了一部分改善型需求。建议推出手段更为灵活、精准的市场化调控手段。

业内呼吁，房屋交易过程中，政府可根据房屋持有年限，区分自住需求和投机行为。对房屋交易越频繁的个体，收取的税费越高。还有学者表示，应加强对房屋交易过程中的增值收益征税。同时，通过个人所得税抵免等方式，降低刚性需求的税收负担。

三是调控预期更加精准。当前房地产仍然具有较强的投资属性，受市场预期的影响非常大。尤其是在通胀压力背景下，必须尽快改变房价长期上涨的心理预期，建议出台调控的中长期规划，明确实施效果的时间表。

于光军建议，顶住压力，稳定并完善现有的调控政策，给地方政府、开发商和购房者稳定、明确的调控信号。优化开发商的开发结构和销售行为，促使房地产市场软着陆。“一旦形成政策放松的预期，房地产泡沫会再度膨胀，不仅影响经济结构调整的大局，未来的局面也将更难收拾。”

【楼市行情】

u楼市调控近3年全国冰点在浙江

每日经济新闻 2013-01-30

房地产调控迈入2013年，回首望，涨价仍然是主流。

昨日（1月29日），上海易居房地产研究院统计显示，2012年12月，全国70个大中城市新建商品住宅价格定基均值为104.1。根据国家统计局的定义，定基是指以2010年住房价格为100，这也意味着新建商品住宅价格比2010年上升4.1%。而在这70个城市中，房价出现上涨的有65个，下降的有5个。

《每日经济新闻》记者发现，在房价下降的城市中，浙江占4席，而温州更以高达17.7%的降幅领跌，也成为国家统计局监测的70个城市中近3年来唯一跌幅超过两位数的城市。

中西部城市涨幅明显

2010年4月，国家祭出史上最严厉的房地产调控政策，随后又两次加码，地方也纷纷出台各自区域内的“限购令”等。尽管调控威力无可否定，但仅以数据来看，绝大多数城市房价相比2010年仍处于上涨区间。

据统计，在2010~2012年区间内，70个大中城市房价仅上涨4.1%，其中上涨的城市有65个，下降的城市有5个。

处于上涨前五位的城市分别是：乌鲁木齐、西宁、石家庄、长沙和秦皇岛，乌鲁木齐以12.2%位居全国涨幅首位，也是唯一涨幅突破两位数的城市。

上述报告显示，分地区看，东、中、西部城市新建商品住宅价格比2010年分别上涨2.71%、5.33%、5.29%，中西部城市成为本轮调控过程中房价上涨的主力，尤其是西北、华中地区房价涨幅势头强劲，华中地区整体涨幅6.33%，西北地区整体涨幅8.10%。

“一些地区价格上涨较快与它们基价较低有关。”易居分析师郑红玉告诉《每日经济新闻》记者，由于中西部城市购房结构以自住性需求为主，调控政策实施的影响要小于东部沿海城市。此外，东部城市的严格限购也让少量投资投机性需求转向中西部。

不过，也有部分三线城市如营口、常州等，由于库存达到“天量”，房价也面临较大下行压力。郑红玉分析认为，像房价涨幅较高的秦皇岛，可能由于旅游产业支撑等因素房价还有上涨空间，而某些非热点城市的房价则存在一定风险。虽然部分城市及区域房价涨幅明显，不过总的来看，已脱离暴涨、疯涨等不合理区间，同时个别城市在调控之前的房价飞涨已基本得到遏制。

一线城市补涨凶猛

自去年下半年以来，国家统计局公布的房价指数已经连续7个月上涨，在12月还出现一线城市同比环比均上涨的明显回暖现象。郑红玉认为，房价或许正面临拐点，今年楼市可能在震荡中上行。

去年12月，我国一、二、三线城市新建商品住宅价格定基均值分别为104.60、104.57、103.67，即新建商品住宅价格比2010年分别上升4.60%、4.57%、3.67%，一、二线城市涨幅基本持平，均高于三线城市。

郑红玉表示，随着2012年下半年楼市逐渐回暖，一线城市连续两个月领涨全国，反弹迹象明显。未来楼市政策如不加码，目前的调控效果将很难维系。

链家分析师张旭认为，在市场长期回暖趋势下，政策环境没有出现明显收紧，涨价成为主流。大部分购房者预期向好，对于后市看涨情绪较为普遍。

伟业我爱我家副总裁胡景晖告诉《每日经济新闻》记者，在市场供应量增长不明显，尤其是保障房数量未形成一定规模之前，以限购为主的“抑需求”政策不会出现根本变化，短期内一、二线城市的“限购”政策很难退出。

温杭楼市仍处“寒冬”

在楼市重归红火的强烈预期下，浙江省可能与全国整体趋势不太一致。数据显示，自调控以来，5个房价下降城市除青岛微降0.2%外，浙江占了其余4席，而且降幅均超过青岛，分别是：温州、杭州、宁波、金华。

温州的房地产可以用“泡沫破裂”来形容。从房价定基数据来看，2012年12月份温州新建商品住宅价格指数相比2010年下跌17.7%，位居全国跌幅首位。温州楼市近3年来的悲喜，也成为本轮调控目标和效果的一个典型样本。

郑红玉表示，2009年至2010年温州房价曾一度快速上涨，其中数月房价领涨全国。当调控政策出台之后，温州楼市开始降温，随后转为直线下跌，尤其是投资市场明显萎缩，部分高利贷资金等流进房地产开发领域的资本迅速逃离。这其中既有浙江省调控力度较大、执行从严的原因，也有该省自身经济环境改变的原因。“浙江作为民营经济大省，经济下行压力、融资环境恶化等对楼市的影响较大。”

2011年，浙江省11个地级市中有8个进行限购，限购城市数量为全国之冠。当年上半年，浙江省房地产行业的税收收入对地方财政的贡献率由2010年的63.7%降至27.9%。2012年下半年，浙江省房价连续数月领跌全国。

u春节楼市不"打烊":节前房价或结构性上涨节后或实质性上涨

中华工商时报 2013-02-01

楼市去年底的供需两旺延续至今，1月份的房地产市场仍然是淡季不淡。但随着春节将至，房价走势也成为大众所关心的焦点。以往长假前后大都是成交淡季，因为春节长假，少有楼盘推新，地产项目也多处于封盘或是前期尾房销售阶段，这是传统上的供应“断档期”。楼市在春节前后进入“休眠期”已是历年惯例。而据了解，今年许多一线城市楼市春节不打烊，大多楼盘会在春节期间持续销售。业内人士透露，有些公司的营销计划在春节期间将不会停歇。而有房企也称，趁市场回暖抓紧走量，在调控从严的背景下，“担心市场会有变数”。

相关数据显示，2012年12月，全国十大城市住宅指数(新房)环比连续7个月上涨，同比涨幅扩大。不少业内人士认可2013年后楼市将出现不同程度的上涨，亚太城市房地产业协会会长谢逸枫表示，2013年房价上涨已成共识：一则政府层面，宏观经济，稳中求进，财政货币，积极稳健。二则调控层面，不放松不加码，合理房价转向房价稳定。三则供求层面，住宅土地供应负增量，市场供小于求。需求量巨大，城镇化推动。四则红利层面，人口、全球化、体制红利未消失。五则买房层面，今年买房合适，很划算。有购房者坦言，一直都在等着房价降，但眼瞅着只涨不跌的房价，还不如尽早买。

调控政策可适度加码

去年末中央经济工作会议强调要“加强房地产市场调控”，表明房地产市场调控有进一步加码的空间，不排除新的措施出台以强化调控效果。央行日前发布《2012年金融机构贷款投向统计报告》显示，截至去年末，主要金融机构及主要农村金融机构、城市信用社、外资银行人民币房地产贷款余额12.11万亿元，同比增长12.8%，比上季度末高0.6个百分点。其中，地产开发贷增速回升最为明显。从2012年初一线城市房价同比微调，到年底房价全面回升，一线城市房价的起伏变化，特别是在三四线城市房价普遍存在调整压力、一些城市和地区比如温州和海南的房价泡沫开始破裂之际，一线城市房价再次全线上涨，不仅显示出一线城市房价调控之艰难，也显示出当前采取有效措施抑制一线城市房价上涨之迫切。

“下一步还得等待全国性的政策出台。”上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，全国政策不出，一线城市的房价将会失控，靠地方政府的小政策没用。中央政策出台的话可以继续强调既有政策，要求地方政府必须从紧从严地落实和执行，也可以再适度加码。

楼市回暖，房地产调控政策成为各地两会的讨论重点。北京两会在确定今年楼市调控目标中特别提到，对于价格上涨过快项目或区域，将联合税务部门完善差别化税收政策，增加交易成本。但这样的表述，又让人们担心会加重刚需买房者的负担。杨红旭表示，交易税负的转嫁问题一直是个长期存在的问题，市场向好的时候，房价持续涨的时候，增加交易环节的税负很容易由卖家转嫁到买家头上。

房企信心十足

2012年，是楼市调控继续深入发力的一年。但在刚需支撑下，2012年商品房销售整体回暖。大型龙头房企依赖自身资金优势“以价换量”，销售业绩大幅提升；而中小房企在资金压力下“断臂求生”，转让股权，房地产市场业绩分化愈演愈烈。据中国房产信息集团联合中国房地产测评中心发布的《2012年中国房企住宅销售TOP50》报告显示，2012年房企前10名的销售金额合计达8222亿元，约占全国全年房地产销售总额的16%左右。

“受调控影响，各大房企成绩单虽漂亮，实质依然是以价换量，整体利润率是下滑的。今年，各大房企应改变策略，靠低价不是长久之计。”同策房产咨询研究中心总监张宏伟表示，去年销售业绩亮眼的龙头房企都是追求高周转的企业，最为典型的是保利地产在2012年初提出“新盘单月消化50%，半年消化80%，争取竣工前清盘”的快销策略。

值得注意的是，随着2012年多家房企超额完成销售业绩，国内不少大型房企已纷纷提高了新一年度的销售目标。绿地集团近日公布，将加码房地产主业，销售目标计划增长30%以上。世茂股份则将2013年销售目标调高至100亿元（2012年为70亿元）。恒大集团将2013年合约销售目标调整为1000亿元，较2012年全年800亿元的销售目标上升25%。碧桂园亦有意上调销售目标。对此，有分析人士提出预警，如果市场迅速回暖导致房价大幅上涨，可能将再次引发调控政策的收紧。

春节后房价或回暖

受去年12月成交量暴涨影响，业内人士预计，今年1月前半段楼市仍会维持惯性上涨，但中下旬由于临近春节，成交量会走低；经过2月份的修整，3、4月份成交量会重回100万平方米水平。而在价格方面，春节前房价不会有实质性上涨，但改善型、中高端房源的成交量会上行，造成房价结构性上涨，春节后则有演变成实质性上涨的可能。

亚豪机构副总经理高姗认为，从近期入市项目销量均好来看，目前市场仍处供不应求阶段。加之近期项目入市意愿低迷，一是已进入传统楼市低迷期；二是包括限购等行政手段在内的严厉宏观调控政策已实施近两年，业内预期在2013年或将出现一定程度的政策调整，因此开发商也在等待两会期间释放出新的政策信号，并针对新形势再制定新一年的推盘计划。

伟业我爱我家副总裁胡景晖表示，随着春节临近，购房人出手购房意愿以及业主出售意愿都将明显回落，二手房交易量也将逐步萎缩。但在首次置业的刚性需求和改善类置业需求支撑下，春节后，北京二手房交易量仍将快速回暖。张宏伟认为，从未来政策及市场面走势来讲，尽管中央经济工作会议定调2013年货币政策仍以稳健为特征，还要继续加强房地产市场调控，2013年继续执行限购政策，抑制投资投机性需求，但相比前两年调控政策的基调，政策层面“遏制房价过快上涨、促使房价合理回归”的基调已不再突出，政策层面已明确鼓励改善型需求入市。张宏伟表示，尽管短期内市场不会出现大起大落，但从政策层面基调的变化、二套房贷政策层面的“微调”等可知，房地产市场调控政策走向定向宽松已成为事实，再加上通胀预期的加大，2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。

u郑州：返乡置业能否托起岁末行情？

大河报 2013-02-06

“返乡置业”，在每年年末都是楼市的热门话题，在外漂泊一族新春回家过年之际“顺便”买房，已然成为楼市一景。随着春节的临近，今年的郑州楼市返乡置业潮也已经开始预热，但是，这波返乡置业潮到底是噱头还是其他，是否能托起岁末楼市行情呢？记者进行了调查。

返乡置业潮年底开始预热

“元月份以来，从外地回来及市区周边县市的到访客户，有增多的迹象。”郑东新区一家楼盘营销经理透露，尽管离传统的农历新年还有一段时间，返乡置业群体在成交上还没有明显的体现，但售楼部门前外地车牌增多，来电来访的返乡客增加，这些现象，都充分说明，今年的返乡置业潮已经开始预热。

在北京工作了五年的梁涛最近一直在让家人和朋友帮着看房子，准备过年回家的时候在郑州买一套房子。梁涛表示，迫于北京高房价的压力，他和身边不少老乡都有回到郑州来发展的想法。“虽然一线城市房价有所回落，但是以我目前的收入来说，还是有些太高，而且，与郑州相比，北京的生活成本、竞争压力都要大很多，本来对于在哪买房还有些纠结，但是一纸“限购令”的出台，让外地户口在京买房变成了泡影，就下定决心回郑州买房了。”记者了解到，有不少在外工作的郑州人都有回家置业的打算。

竞合地产董事长王东分析认为，一线大城市的高房价催生了近几年的返乡置业潮，今年也不例外，虽然受调控政策的影响，有些人会选择暂时观望，但这个群体依然不小，而返乡置业的高潮预计将在除夕至元宵节形成。

返乡置业“老汤换新药”

在调查过程中发现，与往年春节楼市相比，今年的返乡置业“老汤换新药”，呈现出了一些新特点。

首先，越来越多的游子看好郑州的城市发展潜力，返乡置业意愿增强。郑州搜房网新闻中心调查结果显示：83.44%的网友有回郑州买房的计划，超八成网友倾向于在郑州买房置业。

即将从广州回来过年的郑州小伙张杨告诉记者，相对于广州，郑州目前房价还算合理，而随着中原经济区上升为国家战略，郑州未来发展的潜力很大，房价应该还有上涨的空间，同时，随着万科、金地等一线品牌房企进驻郑州，未来郑州的楼盘在规模和品质上将可以与一线城市媲美。再加上京广高铁的开通，郑州到广州的时间大幅缩短，因此，今年春节打算将在郑州买房的事宜提上日程。“买了房子可以先给父母住，自己等遇到合适的机会回郑州来也不至于手忙脚乱。”

其次，投资性需求增加。谈及返乡置业动机，在搜房网的返乡置业调查中，25.31%的网友表示，中原经济区上升为国家战略，发展前景好；10.24%的网友表示，有多余资金，做投资计划。

返乡行情托起岁末楼市

随着春节的临近，越来越多在外奔波的人们，带着回乡置业的梦想踏上了回家的旅程，“返乡置业”似乎成了当下楼市最热门的话题，那么，这波返乡置业潮能够托起岁末的楼市行情吗？

竞合地产董事长王东表示，今年的返乡置业有望成为楼市寒冬里的一把火，对春节期间的楼市销售起到一定的拉动作用。这是因为，今年与往年不同，中原经济区规划得到国务院

批复、京广高铁贯通、地铁1号线年底通车、一线房企抢驻、相对较低的房价……一系列利好都将推动返乡置业潮的涌现，对于这些游子来说，与其在大城市过漂泊生活，不如逃离“北上广”，到充满机遇的郑州这样的二线城市，寻求更稳定的发展。

河南太格地产机构董事长孔玉峰也表示，我个人认为今年返乡置业将达到一个高潮，一方面是限购限贷政策使得在外工作的郑州人购房受限；另一方面，郑州国际化大都市的建设规划和相对较低的房价又突出了在郑州购房的超高性价比。

郑州尚地地产顾问有限公司总经理张尚认为，返乡置业年年都会有，但是今年能在多大程度上拉动市场增长，他认为并不乐观。这是因为，返乡置业人群不是楼市的主流。或许在一定时期，这部分客群能够为某些特定楼盘带来一定的销量，但是与整体市场上的刚需群体相比，这部分客群只是一小部分。

【行业观点】

u张宏伟：房价上涨将倒逼长效调控机制出台

市场压抑了许久，2012年以来的政策微调定向宽松已使楼市基本面逐步好转，在此市场背景下，“暖冬”与“翘尾”行情出现。这得以让开发商有喘息的机会。有实力的高周转企业、央企地产企业早已开始融资、拿地提前布局下一轮市场发展机会，局部“日光盘”、“地王”现象重现，又让市场多了一些色彩。

从当前市场表现来看，一旦政策面出现“微调”松动，开发企业便会想法设法让市场活跃起来。从当前来看，“炒房价”、“炒地价”成为当前市场成交量逐渐回暖的背景下两大炒作主题，通过这样的市场炒作让市场重新回归热闹的气氛。

从全国来看，房价不断坚挺并且保持微幅上涨已成为现实。2013年1月18日，国家统计局发布2012年12月新建商品住宅(不含保障性住房)价格变动情况显示：与上月相比，70个大中城市中，上涨的城市有54个。与上年同月相比，70个大中城市中，上涨的城市有40个。房价自2012年6月止跌后连续第7个月环比上涨。

同策咨询研究中心总监张宏伟(博客)认为，从房价上涨的背后因素来看，政策微调定向宽松是房价上涨前提，市场基本面好转与回暖是房价上涨的基础，企业资金面不再紧张是驱动性因素。从企业角度来讲，开发商“炒房价”的营销动作主要还是促成自住需求购房者达成成交，以改观2012年“以价换量”导致的企业利润率下滑的现状。

从个案价格变化情况来看，2012年上半年全国市场尚有10-20%甚至更大幅度的降价的现象，但到下半年已基本没有。从当前来看，在政策“微调”定向宽松及成交量持续回升的市场背景下，政策面不再强调促使房价合理回归，同时在2013年鼓励改善型需求入市，在市场基本面开始出现逐步好转的市场背景下，房价不可能重回大幅降价的市场环境。2013年“自住+改善”两股市场力量将助推整个市场基本面好转。基本面的好转与CPI的通胀因素，将进一步影响未来房价向小幅上涨的道路迈进。

从开发商定价角度来讲，当前小幅优惠小幅促销的“平价”策略成为市场主流和趋势，今年上半年仍然会保持这样的趋势，但是到了下半年，如果政策面没有发生变化，在基本面回暖、通胀预期不断加大的市场背景下，那么有可能就很难再出现促销降价的现象了，房价会走上持续上涨这样的通道。

尽管短期内房价仍然表现为小幅上涨的迹象，但是并不代表房价没有大幅反弹的风险。因此，在基本面逐步好转的市场背景下，在推进城镇化过程中，如何防范房价大幅反弹已成为政策面、市场面急需解决的问题。

从政策面变化趋势来看，一旦房价出现报复性反弹风险，政策面在执行力度上比如限购政策还有可能再度“阶段性”收紧。但是，从政策或制度走向来看，以“限购”、“限贷”、“限价”行政化的调控措施不为长久之计，必须通过长效机制的税费政策来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的。

回顾过去几年，楼市调控政策一旦略有松动，市场基本面在之后几个月里马上就会出现好转，开发企业资金面较为紧张的压力也会减轻，房价随即也会面临反弹的压力。

从经验与现实面对的问题来看，我们不能再度让房地产市场回到以投资投机为主的时代。尽管在一些机构和官方表态来看，今年房地产市场全面反弹的可能性不大，但是，我们不能等到房价大幅反弹再采取措施急忙应对，而应该未雨绸缪，建立房地产市场调控的常态化、长效的机制。

从这个角度来讲，当前房地产市场重现房价上涨的预期倒逼政府相关部门尽快研究、出台长效调控机制。

那么，如何通过长效调控机制来调节房地产市场需求及资金的流向，以此达到房地产市场“去投资化”的目的？同策咨询研究中心总监张宏伟认为，主要分为两方面：

第一、从当前已经明确的政策走向来看，房产税试点范围的正在逐步扩大、住房保有税、交易环节的税改方案完成之后会逐步全面铺开，以此从长远角度控制房地产市场投资资金的流向及价格的走势，限制楼市投资性、投机性需求，达到房地产市场“去投资化”的目的，引导楼市进入长效调控机制。

第二、在限购、限贷尚未明显松动的市场背景下，在当前更为务实的做法，商品住宅市场应该制定“差别化”的信贷政策和限购政策，促成中小户型、中低价位的普通商品房这一类项目的成交，一方面保护以自住刚性需求为主的购房者，为这些购房群体争取更多的购房时间，另一方面也通过这样的方式引导开发企业建设中小户型、中低价位楼盘。

u全联房地产商会:2013房价将稳中有升

29日，全联房地产商会发布《2012～2013年度中国房地产市场报告》(以下简称“报告”)指出，综合市场供求两方面影响因素，在保持经济平稳增长、坚持房地产调控政策、推进城镇化发展的调控政策影响下，预计2013年房价总体将呈现稳中有升的态势。与此同时，住房需求占内需比重超过食品，成为我国当前最大、增长最快的内部需求。

报告指出，2012年我国房地产市场趋势是，上半年回落，下半年筑底企稳，年末有所回升。从价格来看，2012年1-12月份，70大中城市中新建商品住房价格环比下降城市数量由49个减至8个，二手住宅环比下降城市数量由53个下降至10个。其中，北上广深四个一线城市新建商品住宅价格分别累计上涨1.7%、0.1%、2.3%、0.8%；二手住宅价格分别累计上涨1.6%、0.59%、2.6%、1.2%。

REICO工作室研究院岳国强表示，2013年我国房地产市场一方面住房供需将延续上年态势，另一方面，我国经济增长仍面临着周期性调整和结构性调整的压力，因此，房地产市场难以实现景气大幅回升。

值得注意的是，在供需趋势延续的同时，2013年我国商品房新增供应增长将会下降。岳国强指出，自2010年以来，我国商品住宅新开工面积同比增速持续高于销售面积变化。直至2012年下半年，新开工面积增速开始低于销售面积的增速。据此来看，2013年年初，房地产市场供应量保持较为充足，但从全年来看，全年商品住宅存货量将少于2012年。

在房地产成交量攀升的同时，住宅存货在不断下降。据高盛高华证券统计，在重点关注的13个城市中，截至27日，总库存环比下降1.1%，从过去12个月滚动销售面积计算，13个城市的库存平均消化时间在1月20日当周到27日一周内就从12.0个月下降至11.6个月。

对此，全联房地产商会名誉会长聂梅生表示，若需求不断上涨，供给跟不上的话会出现房价上涨风险，不过这种概率不大。

数据显示，2002年至2011年居住需求平均占内需的16.7%，其中住房需求占14.3%。在对经济拉动方面，2003年至2011年平均贡献率达21.8%，年均拉动经济增长2.3个百分点。2011年住房需求占内需比重超过食品，成为内需中最大部分。

对此，报告认为，住宅需求是当前及未来中国经济最大的内需，因此，抑制房价过快上涨不宜通过限制居住需求，而应解决我国经济运行中深层次的体制机制矛盾。

u报告显示中国城市化水平超过50%

中国社会科学院社会学研究所、社会科学文献出版社昨天发布《2012年社会蓝皮书》指出，2011年中国城镇人口占总人口的比重，数千年来首次超过农业人口，达到50%以上。这是中国城市化发展史上具有里程碑意义的一年，标志着我国开始进入以城市社会为主的新成长阶段。继工业化、市场化之后，城市化成为推动中国经济社会发展的巨大引擎。

中国社会状况综合调查课题组负责人李炜表示，中国城市化水平超过50%，标志着中国数千年来以农村人口为主的城乡人口结构，在2011年发生了根本的逆转。根据国家统计局第六次全国人口普查结果，2010年底之前，全国城镇人口就已经达到49.68%，按照目前的城市化速度，2011年底这一比例已经超过50%。

“中国从一个具有几千年农业文明历史的农业大国，进入了以城市社会为主的新成长阶段。”李炜说。蓝皮书的研究报告认为，这种变化不是一个简单的城镇人口百分比的变化，它意味着人们的生产方式、职业结构、消费行为、生活方式、价值观念都将发生极其深刻的

变化。继工业化之后，城市化成为推动中国经济社会发展的巨大引擎。工业化、城市化和市场化，已成为拉动中国巨大社会变迁的“三驾马车”。

蓝皮书同时透露，在城市化进程中，29.7%的农业户籍人口已经居住在城镇，他们不再务农。调查显示，46.6%的农业人口已经完全从事非农工作，只有40%农业人口完全从事农业劳动，兼务农业和非农职业的农业人口占13.4%。对农民来说，非农就业已经成为主流方向，超过了在农业领域的就业数量。农民的经营收入、打工收入，成为推动农民现金收入快速增长的两大动力。

研究同时提醒，在城市化进程中，中国应该注意避免诸多问题。例如，城市待遇不能均等普及的“半城市化”，政府过度干预的“行政城市化”，城市高速扩张的“房地产城市化”，农民工进城流动务工的“隐性城市化”等，都不利于城市化的健康推进。

蓝皮书调查还显示，居民对生活水平改善的主观感受明显上升。共有75.3%的居民表示，自己过去5年的生活水平“上升很多”或者“略有上升”。这一比例较2006年、2008年分别提高了12个、6个百分点。此外，有67.6%的人表示，感觉未来5年的生活水平将会进一步提高，这一比例分别比2006年、2008年增加了13.7个、9.3个百分点。

【房企动态】

u城镇化政策促房企开打“复合牌”

每日经济新闻 2013-01-30

一向将专业化视为“铁律”的万科，1月9日正式成立了商业地产管理中心，第一次对“非住宅”业务予以认同。在此之前，万科创始人、董事长王石曾表示，“万科要搞多元化，我就是死了，也会从棺材里伸出手来反对。”

1月9日，万科商业地产管理部在北京正式成立，万科总裁郁亮亲自出席了一个部门的成立仪式，这在过往并不多见。万科拟借此表现其对商业地产的重视。

万科相关负责人对《每日经济新闻》记者强调，这并非多元化，而是复合化的企业战略，即围绕企业的核心资源和优势，形成新的业务集群和格局。

万科在开年的这一举动似乎也反映出，当中国经济增长路径从城市化向城镇化开始转型时，越来越多的房企也开始酝酿新的“打法”。

记者了解到，除了万科、远洋地产等房企向商业地产领域拓展之外，包括鸿坤地产、北科建集团、华夏幸福基业等房地产开发企业已在住宅开发的基础上，将工业园区的开发、建设和运营，作为新的业务发展方向。

“尽管城镇化路径的顶层设计并未明朗，但实现“人的城镇化“的目标，使房地产企业在新一轮的商业机会面前，除了“盖房子“以外，还能具备提供就业、配套服务的技能，方

能形成新的竞争优势。”鸿坤集团副总经理兼产业地产总经理朱灿在接受《每日经济新闻》记者采访时表示。

朱灿透露，在未来三年，鸿坤地产有望将提升商业地产和产业园区的比重，达到三驾马车并驾齐驱的局面。

据悉此前曾开发了大量住宅项目的北科建集团，目前在无锡、青岛、长春等地先后开发、建设、运营了多个高科技产业园区。

“国土资源部正在研究对用于新城镇化试点的用地进行单独报批，证监会则在研究，对于开发区、工业园区建设、管理、运营的企业，在再融资或者上市方面给予“政策倾斜“的可能性，以使中央提出的城镇化发展路径落到实处。”一位曾参加了中央有关城镇化政策前期研究工作的专家透露。

u创新乏力高周转率背后的产品隐忧

21世纪经济报道 2013-01-31

高周转率造就了上市房企的业绩爆发，新的挑战接踵而至。在追求高速扩张、快速复制的时代，已有一些产品无法适应市场。

据获悉，恒大地产（3333.HK）、金地地产（600383.SH）等公司正在着手调整产品线。接近恒大地产的人士称，恒大正在升级产品，更换用了5年的图纸。

标准化支撑高周转率

在兰德咨询总裁宋延庆看来，上市公司高周转背后是推行标准化产品线的复制的结果。宋延庆观察，不仅是一线房企，就连第二、第三梯队的大中型房地产企业，以及相对低调的央企地产企业，近年来也逐渐形成了自己的产品系列，也开始了标准化产品线的连锁、复制开发。

例如，金地的“格林”系列，世茂的滨江豪宅系列，阳光100的新城系列，世纪金源的“世纪城”系列，华侨城的“华侨城”系列，中粮的“大悦城”系列，华润置地的“万象城”、“橡树湾”系列等。

2012年年初，龙湖地产明确了公司的四大产品线。第一条产品线是面向于刚性需求的市场及首次置业的客户，代表作品是“紫都”系列，定价在5000-8000元/平方米。第二条产品线是针对刚性改善性客户的产品，主要包括源著系列、香醍系列及弗莱明戈系列产品。两条产品线的复制确保了龙湖2012年销售突破400亿。

高周转公司拥有相同的特性。东方证券研究显示，恒大采取标准化和集中化的运营模式，为其加快发展速度提供了支持。这种模式的特点是，总公司制定相关发展策略和运营流程，地区公司在总公司的紧密管理及监控下运营，能够有效地提高开发速度，降低开发成本。从以往数据来看，恒大从拿地到预售仅需6至8个月，快于同业水平。存货周转率和总资产周转率均位居行业前列。