武汉市某房地产项目可行性研究报告

武汉市某房地产开发项目可行性研究报告

内容提要

江岸区后湖乡，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一。本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的一国有拍卖地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。依据本文的方案，项目总建筑面积11.72万平方米，项目总投资15594.85万元。经测算项目财务净现值3620.11万元，项目财务内部收益率27.1%，因此项目在经济上具有较强的可行性。

[关键字]后湖花园项目投资开发经营

第一章前言

一、报告编制目的

二、报告编制依据

三、项目概况

第二章项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

二、武汉市房地产市场分析

三、有利投资经济形势成因分析

第三章项目周边物业市场调查分析

一、投资地块的地理环境

二、后湖地区区域分析

三、项目周边主要物业分析

四、后湖乡消费者调查分析

第四章项目开发经营优势点与机会点分析

一、房地产投资项目开发经营机会形成模式

二、项目开发经营优势点

三、项目开发经营机会点

第五章项目定位

一、目标市场定位

二、产品定位

第六章项目规划、建筑设计建议

一、项目总体规划建议

二、住宅建筑设计建议

三、小区配套设施建议

四、环境艺术设计建议

第七章项目开发经营策略及投资估算

一、项目开发经营策略

二、项目投资估算

三、项目实施进度安排

四、项目投资与筹资计划

第八章项目开发经营状况分析

一、项目销售计划

二、项目销售收入估算

三、项目经营成本估算

四、项目利润估算

五、项目现金流量、财务净现值及财务内部收益率第九章项目开发经营风险分析

一、项目盈亏平衡分析

二、项目敏感性分析

三、项目开发经营主要风险及对策分析

第十章结论与建议

第十一章结束语

第十二章附录及主要参考文献

第一章前言

一、报告编制目的

1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。

2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。

3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。

4、对项目进行投资分析和风险分析。

5、对项目决策及其实施的优化提出建议。

二、报告编制依据

1、武汉市规划局规划方案；

2、亿房网站（https://www.360docs.net/doc/6b13799316.html,）；

3、国家建设部及武汉市颁布的与房地产相关法律与政策；

4、武汉市2000房地产年鉴；

5、现场勘察和实地调研所得资料。

6、武汉市新洪泰中介代理公司提供的资料

三、项目概况

该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市“十五”计划确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，经市人民政府武政土字

[2001]2号文批准同意，且可以免收城市基础配套费。并确定该地块的主要用途是住宅用地，容积率不超过 1.4，建筑密度22.5%，绿化率不低于40%。主要建筑形式为多层，建筑限高一般在24米以下，，也允许建高层（40米以下），但比例不得超过20%。

根据调查分析及以上资料，项目产品定位为中等档次的住宅新区。建筑形式采用组合式：多层60%，小高层40%,并初步确定项目主要技术指标如下：

①总用地面积：8.37公顷，合125.59亩。

②容积率：1.4

③总建筑面积：11.72万M2

其中：多层住宅：6.72万M2

小高层住宅及别墅：4.48万M2

公建面积：0.5万M2

④建筑密度：22.5%

⑤绿化率：40%

（以上数据是依据周边物业的指标参考提出的，该方案仅为初步方案，在很多方面还有待于进一步优化）

第二章项目开发经营环境分析

一、2000年国内经济及房地产市场回眸

投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。

2000年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。投资，消费和出口增长加快，社会需求进一步回升，结构调整稳步推进，基础设施建设得到加强，经济体制改革取得新的进展，企业效益和财政收入大幅增加，经济运行质量进一步提高。（《新华文摘》2001’5）

同时全国房地产开工，竣工面积增势不减，据国家统计局固定资产投资统计局提供资料显示，2000年“国房景气指数”值达到104.06点，比上年增加2.6点，保持了快速上升的发展趋势，房地产开发呈现以下特点：房地产开发投资与到位资金持续快速增长；商品房销售面积与销售收入增势强劲；商品房平均销售价格稳中趋升；商品房施工总量不断扩大；新开工项目快速增加（如下表），各级政府消化空置面积的努力初见成效，商品房空置面积出现大幅度回落，房地产市场呈现出产销两旺的局面。随着国

家经济形势的好转和相关政策的出台，投向房地产的资金明显增加，投资结构进一步改善，房地产业呈现强劲的增长势头，（《中国统计》China Statistics 2001’5），房地产市场也呈现出以下主要特征：

全国房地产开发及销售情况表

2000年实际比上年同期+%

住宅投资（亿元） 3318.7 25.8

商品房新开工面积（万平方米） 28295 30.6

商品房竣工面积（万平方米） 23027.9 16.4

商品房销售建筑面积（万平方米） 16984.1 26.9

商品房销售额（亿元） 3571.0 30.1

其中：销售给个人（亿元） 2840.3 51.9

占总销售额的比重（%） 79.5 --

1．开发投资量持续增长，投资结构趋于合理。2000年全国房地产开发完成投资4901.73亿元，与上年同比增长19.5%，占固定资产投资的20.2%。其中：商品住宅开发完成投资3318.74亿元，与上年同比增长25.8%。

2．消费主题发生变化，销售总量逐年上升。2000年，个人购买商品住宅1.32亿平方米，占商品住宅销售面积的87.51% ，比上年提高7.9个百分点。

3．销售价格稳中有升，消费信贷不断扩大。2000年商品房每平方米平均售价2105元，较上年上涨5.98%，商品住宅平均售

价1951.6元，上涨8.14%，办公写字用房平均售价4437元，下跌7.95%，商业营业用房平均售价3221.18元，上涨3.47%。个人住房贷款逐年翻番。四家商业银行个人住房贷款余额三年累计增长17.4倍。其中建设银行2000年末个人住房贷款余额达1390亿元，占该行全部贷款余额的10.6%，当年新增个人住房贷款占该行当年全部贷款新增额的40%。

4．二级市场日趋活跃，租赁市场渐成气候。现已形成新建商品房增量市场、二手房交易市场和房屋租赁市场三分天下的局面，带来了房地产市场的繁荣。

5．需求状况发生变化，市场供求呈现多样。从各城市反映的情况看，随着个人买房的兴起，面积不大，设计合理，功能齐全的中套型住房（90平方米左右）总体好销，环境，绿化，配套，物业管理的好坏越来越为购房者重视，住宅产品的创新加快，品牌意识得到加强，品牌楼盘受到青睐。（《中国房地产信息》2001’5 Real Estate Information of China 谢家瑾）

以上资料表明，国家宏观经济形势是良好的，房地产市场也在稳步发展，加之相关政策法规的出台，进行住宅投资是适宜的，是和国家形势相一致的。

二、武汉市房地产市场分析

1． 2000年房地产市场

2000年武汉市的房地产市场形势是总体上处于稳步攀升，逐渐走高的态势。一是全市房地产开发总投资达101.29亿元，较1999

年增长11.07%；全市总开工面积1343万平方米，比1999年增长3.68%；总竣工面积为454.11万平方米，比1999年增长2%；其中住宅竣工面积达377.31万平方米，占全市总竣工面积的83.09%，比1999年增长8.6%；全市商品房销售总面积为303.76万平方米，其中住宅为244万平方米，占总面积的80.33%，销售额达60.2亿元；空置商品房从1999年的150万平方米下降为115万平方米。二是在房地产租赁市场上，全市房屋租赁总户数为19481户，比1999年增长11%，租赁总面积为80.15万平方米，比1999年增长17%，年租金总额为3.36亿元，比1999年增长52%。三是在房地产抵押方面，全市房地产抵押总户数为21647户，比1999年增长122.8%，说明个人购房贷款正迅速地增长。以上情况表明：武汉市2000年房地产宏观经济指标开始回暖，房地产市场开始步入了成长期，正朝着新的繁荣上升期转变。

（1）个人购买率进一步增加。商品房个人购买率是反映地区房地产市场购买力水平的重要指标，2000年第四季度商品房销售额为8亿元，其中个人购买为6.91亿元，个人购买率为86.43%。从图中可以看出：2000年武汉市商品房个人购买率是持续上升，至第四季度已经达到86.43%的水平，个人购买率的不断上升，也从一个侧面表明房地产市场发育良好，房地产消费已经启动并且持续增长，为房地产市场的持续快速发展提供了条件。

（2）房地产投资进一步加大，投资结构更趋合理。2000年第四

武汉房地产项目开发流程

房地产项目开发流程-开发流程目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理

7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划 11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。

1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定； (4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。 2、可行性研究小组成员知识组成：经济师、市场分析专家、房地产专家、建筑工程专家、财会师及律师。 3、可行性研究的工作阶段 1）投资机会研究。该阶段的主要任务是对投资项目主要是土地进行初步摸底和意向性谈判，并对投资项目或投资方向提出建议，即在一定的地区和部门内，以自然资源和市场的调查预测为基础，寻找最有利的投资机会。投资机会研究相当粗略，主要依靠笼统的估计而不是依靠详细的分析。如果机会研究认为可行的，就可以进行下一阶段的工作。2）初步可行性研究，亦称“预可行性研究”。在机会研究的基础上，进一步对项目建设的可能性与潜在效益进行论证分析。 3）详细可行性研究，即通常所说的可行性研究。详细可行性研究是

武汉市房地产市场调查报告

武汉市房地产市场调查报告目录一、武汉市概况二、武汉市房地产市场概述三、武汉与南昌两地房地产市场比较四、武汉市房价低迷原因分析五、武汉市房地产推动因素六、盘龙城市开发区房地产开发简介七、我司项目地块分析八、附:武汉部分楼盘调查表一、武汉市概况武汉市是湖北省省会,中国长江流域重要的中心城市,华中地区政治、经济、文化、金融中心。世界第三大河长江及其最大支流汉水在市区内交汇,将市区一分为三,形成汉口、汉阳和武昌三镇。武汉市武昌为教育文化、高新技术区,汉口为商业区,汉阳为工业区。武汉市现辖13个行政区,面积8467平方公里,人口740万人,流动人口400余万。国民生产总值1493亿元武汉市GDP达1493.1亿元,人均近美元,人均可支配收人7815元。一季度武汉市经济增幅创近三年最高水平。一季度全市完成国内生产总值350.84亿元,增长

12.1%,同比提高0.1个百分点,增幅为近三年最高水平,完成全年计划的21%,同比提高0.4个百分点。一季度全市财政收入增长17%,为年计划的24%;固定资产投资增长12.8%;社会消费品零售总额增长12.6%;城镇居民收入和农民现金收入分别增长8.9%和7.2%;全市新增就业岗位近2万个。二、武汉市房地产市场综述一)、市场宏观概述在国家扩大内需与鼓励住房消费政策的持续推动下,武汉市房地产市场保持了持续、健康、稳定的发展态势。武汉市97年、98年、99年是楼市发展的高峰期,住宅均价达过2600元/平方米左右; 、楼市有所回落,均价在元/平方米左右徘徊,近两年楼市开发、销售正逐步回升。底开始武汉市房地产市场迅猛发展,受市场需求拉动,房屋价格迅速提升,房市均价已达到2366元/平方米,较上涨160元/平方米,涨幅7.7%。并有望在突破到2600元/平方米,据当地业内人士预测武汉市房市将进入一个3—5年的持续上升期。] 近两年以来,武汉市城乡结合部的郊区房地产市场较为突出。”三片五区”,即汉口的金银湖片和后湖片,武昌的南湖片、东湖高新开发区片以及汉阳地区的沌口区多集中了许多较大而且运作得非常成功的楼盘。武汉市房地产各项经济指标

武汉市房地产买卖合同

武汉市房地产买卖合同出卖人（甲方）：______________________________ 买受人（乙方）: ________________________________ 根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同，以资共同遵守。第一条甲乙双方【未通过经纪机构居间介绍】【通过_______________ 公司居间介绍（房地产执业经纪人：_________ ，经纪人执业证书号：__________ ） 1，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：（一）_______________________________________________________ 甲方依法取得的房地产权证号为：_________________________________________ （二）房地产座落在青岛市__________ 【区】【县】 ______________ 【路】【弄】【新村】【支弄】号室。（部位：）房屋类型：;结构：（三）房屋建筑面积__________ 平方米，该房屋占用范围内的土地使用权【面积】【分摊面积】_____________ 平方米。（四）房屋平面图和房地产四至范围（附件一）; （五）该房屋占用范围内的土地所有权为【国有】【集体所有】；国有土地使用权以【出让】【划拨】【】方式获得；（六）随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况（附件二）（七）甲方转让房地产的相关关系（包括抵押、相邻、租赁等其他关系）见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款为 ____________ （___________ 币）计 __________________________ 元。（大写）: 仟佰拾万千百拾元整。乙方的付款方式和付款期限由甲乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款时，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第款办理。

国内外房地产经济周期研究综述(一)

国内外房地产经济周期研究综述(一) 一、引言 20世纪30年代以来，房地产市场在世界市场中经历了几次大型的波动。房地产经济周期与各国经济周期及全球经济周期有着高度的相关性。迄今为止，经济学界对房地产经济周期进行了持续系统的研究，取得了很多成果。国外对房地产经济周期的研究以实证分析方法为主，分析了房地产周期波动的影响因素，建立了指标体系，探讨了房地产泡沫的形成和破灭及其在国际间的传导。国内对房地产经济周期的研究起步较晚，前期的研究以定性分析为主，主要包括对房地产周期概念和阶段的界定，房地产周期波动与宏观经济波动的关系分析。进入21世纪后，国内开始尝试用实证分析工具对房地产周期波动机制及其影响因素进行分析，并初步建立了反映房地产经济周期的指标体系。二、国外房地产经济周期研究综述 1、国外房地产经济周期研究阶段划分及其主要内容国外房地产经济周期的研究，大致可分为四个阶段：起源阶段；沉寂阶段；专业化发展阶段；多样化发展阶段。

（1）起源阶段。20世纪30年代，世界经济的大萧条引发了人们对经济周期的关注，房地产周期作为经济周期的一个重要组成部分，自然也就成为了经济学界的研究对象。如霍伊特确立了房地产周期波动的概念，这一阶段被称为这一研究的起源阶段。（2）沉寂阶段。二战后的20世纪50—70年代，西方各国经济复苏，在凯恩斯主义扩张政策的推动下，经济进入了较长时期的高速增长阶段。对未来经济的乐观预期，使这个时期经济学界对经济周期的研究几乎不重视，因而房地产周期研究就进入了沉寂阶段。（3）专业化发展阶段。20世纪80年代，“滞涨“再度引发对经济周期波动的研究，经济学家们开始认识到房地产经济周期对国民经济的重要作用。一些经济学家开始致力于西方房地产市场的周期研究，对房地产周期进行识别和解释，区分研究各种类型的房地产周期波动规律。在此基础上，许多新的理论工具被应用在房地产经济周期的研究上，将房地产经济周期的研究带入了一个专业化发展的时代。如布朗考察了1968—1983年间美国单栋住宅的销售周期波动情况，发现国民经济的周期波动与房地产周期波动之间存在很高的相关性。赫克曼分析了1979—1983年间美国14个城市写字楼市场的综合数字，发现写字楼的减少和租金之间有着非常强的相关性，而租金又和当时的空置率有很

武汉市房地产发展的特点和趋势

武汉市房地产发展的特点和趋势摘要我国经济的快速发展带来了房地产行业的繁荣,中国房地产行业实现了高速发展和规模化扩张,武汉房地产也不例外。武汉市作为二线城市,房地产业发展起步较晚,房地产价格也偏低、,有场价值被低估。然而随着武汉市区位优势的明显提升,武汉市房地产业在近期也得到了快速发展。房地产价格不断攀升,对武汉市的经济发展也起到了一定的拉动作用。但鉴于外围市场如北京、广州、深圳等地房价的变动,武汉市房价是否有虚高的危险,面对这个问题,迫切需要在新形势下深度分析当前武汉市房地产业的发展。机遇与挑战是共存的,当前的武汉市房地产市场,应该充分利用中部崛起战略的优势,充分发挥城市价值,完善和优化房地产市场,调整房地产结构,做到理性协调稳定地发展,这也将是本文需要研究的原因所在。因此,本文首先从武汉市的经济以及房产、地产的背景着手,运用房地产市场与预测相关理论,分析武汉市房地产市场的现状,然后通过对武汉市房地产市场的运行特征,即成熟渐进性、发展不均衡性、自住需求主导性以及城区中心带动性四个方面进行详细分析,再结合武汉市房地产市场发展的影响因素,以此对武汉市房地产市场发展前景进行了展望,把握武汉市房地产业发展趋势,给予武汉市住房消费者和开发商一定的借鉴。具体而言,本文认为武汉市的房地产市场有以下发展趋势： 1、由于武汉市经济良好的发展态势,人口红利的因素以及自住需求仍然占据主导地位等因素,武汉市的房地产市场会继续保持姿态有着良

好的发展态势。 2、因为武汉市政府的规划布局,武汉市的楼市发展的区域带动性凸显,各中心城区相互带动,不止是中心城区,近郊区甚至是远郊区的楼盘都受到带动,“回归郊区”的呼声也越演越烈,住房向郊区发展是武汉市房地产市场发展的必然趋势。 3、政府保障工作更加到位,着力解决房地产供应结构问题。因为住房供应结构层次不多,且经济适用房的供应不充足,使得政府会更加大监管及投资力度,武汉市的经济适用房在整个房地产市场上的作用将更加明显,而长期处于经济适用房与廉租住房、经济适用房和商品房供应对象之间的缺口的“夹心层”的住房问题将会得到解决,未来几年可以通过经济适用房出租、限价房等来实现。武汉市房地产市场的住房供应结构将产生变化,经济适用房的比例大幅度增加,起到解决中低收入人群住房的重要途径之一,而限价房则会真正使得处于“夹心层”的居民从尴尬中走出来。武汉市的房地产供应结构将更加健全,房地产市场将更加繁荣。一、武汉市房地产业的发展历史武汉市房地产业从起步到现在,已经走过了多年的发展之路,如今也不断的壮大起来,并成为武汉的支柱产业,对于全市的经济发展的作用也日益重要。武汉市房地产的发展概括起来主要经历了以下几个阶段。第一个阶段1981一1985年,1980年推行的住房化试点改革在深圳、广州等城市开始后,'年经全国第六届人大代表大会通过的《政府工作

XX集团武汉地产项目可行性研究报告

联想集团武汉地产项目可行性研究报告 “联想高科?经典都市”商品住宅开发项目可行性研究报告目录一、总论二、市场分析三、建设内容四、环保与市政配套五、组织机构与人力资源配置六、建设进度安排及物料供应七、资金筹措八、效益分析九、研究结论与建议、总论

（一）项目背景 1项目名称：“联想高科?经典都市”居住小区 2承办单位概况： “世纪地产”是武汉专业的房地产项目开发公司。由于其他的在开发项目占用大量资金，且本项目工程量大，建设周期长。为了降低投资风险，“世纪地产”决定和武汉高科国有控股集团有限公司及北京融科智地房地产开发有限公司合作成立控股公司武汉联想?世纪高科房地产开发股份有限公司开发本项目。公司注册资本 1 亿元（“世纪地产” 3000 万元，武汉高科国有控股集团有限公司3000万元，北京融科智地房地产开发有限公司4000万元）流动资金2400 万元（滚动开发）。武汉高科国有控股集团有限公司是经武汉市委、市政府同意成立的，授权全面经营和管理武汉东湖新技术开发区国有资产。集团注册资本15亿元，目前全资、控股、参股企业35家，已成为“武汉?中国光谷”建设的主力军，是一家集资产经营与管理、创业孵化器、风险投资、技术产权交易中心、工程科学研究、大学科技园建设于一体的大型国有控股集团。成立于2002年6月的北京融科智地房地产开发有限公司，是联想控股公司为进军房地产行业而专门设立的全资子公司，也是其多元化布局的一个重要棋子

3可行性研究报告的编制依据：（1）《城市居住区规划设计规范》（2）《武汉市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》（4）《住宅设计规范》（5）《住宅建筑设计标准》（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》（7）《城市道路绿化规划及设计规范》（8）《高层民用建筑设计防火规范》（二）项目概况 1地块位置：关山一路与楚雄大道交会处往南400m处。光谷创业街位于本案东侧，南抵武汉职业技术学院，西紧邻关山一路，北靠长江有线电厂。地块紧邻光谷CBD中心区，不仅未来发展前景不俗，其现有配套设施也十分成熟。周边商场、菜场、休闲广场众多，大专院校林立，公园、医院等公共设施相距不远。“联想高科?经典都市”居住小区周边有：华中科技大学、中南民院、鲁巷广场、关山市场、关山中学、鲁巷小学、光谷核心市场、电信数码港、长江乐园、东湖新技术开区等。位于此地生活方便而多彩 2建设规模与目标：土地面积：270 亩（180090 平方米）容积率：（本地块位于武汉市郊区，沿关山一路南行800 米即达武黄高速公路，是武汉光谷的重点开发地段，因此为了吸引众多的科技人才，光谷白领阶层来此购房置业，把容积率把握在较小的数值）建筑面积：314528 平方米

武汉房地产开发办理流程

武汉市房地产开发流程 ********有限公司二〇〇七年八月七日目录第一章：项目决策阶段第二章：前期准备阶段一、获取土地使用权二、征地拆迁，申办并取得《房屋拆迁许可证》三、规划设计四、建设项目报建登记，申请招标，办理招标投标手续，确定勘察五、申办《施工许可证》六、招标第三章：工程建设阶段 1、施工用水电及通讯线路接通，保证施工需要 2、施工场地平整，达到施工条件 3、施工通道疏通，满足施工运输条件 4、施工图纸及施工资料准备 5、施工材料和施工设备的准备 6、临时用地或临时占道手续办理 7、施工许可批文及办理开工手续 8、确定水准点与座标控制点，进行现场交验 9、组织图纸会审、设计交底 10、编制工程进度计划

11、设计、施工、监理单位的协调第四章：项目销售阶段一、申办《销售许可证》二、商品房销售及按揭办理一、申请竣工验收，取得《建筑工程竣工验收备案证》二、申办建设工程规划验收三、进行权属登记，取得《商品房权属证明书》四、物业移交第五章：交付使用阶段从开发、建设、经营、管理的程序上讲，房地产开发一般可分为五个阶段，即可行性研究和项目决策阶段、建设前期准备阶段、建设阶段、销售阶段和交付使用阶段。第一章：项目决策阶段 ◆房地产项目可行性研究阶段房地产开发项目经董事会批准初步立项后，转由企业战略发展研究室进行可行性研究。 1、可行性研究的内容可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。可行性研究的主要内容有：(1)项目概况；(2)开发项目用地的现场调查及动迁安置；(3)市场分析和建设规模的确定；(4)规划设计影响和环境保护;(5)资源供给及资本运作方案；(6)环境影响和环境保护；(7)项目开发模式、组织机构、岗位需求、管理费用的研究；(8)开发建设节点计划；(9)项目经济及社会效益分析；(10)结论及建议。

XXXX年武汉市房地产市场分析报告

2012年武汉市房地产市场分析报告地产金融事业部武汉分部 2013年2月28日

2012年武汉房地产市场分析报告目录一、2012年武汉市社会经济发展总体情况二、2012年房地产市场运行总体情况三、2012年房地产市场供应情况（一）商品房供应总体情况（二）商品住宅供应的季度结构分析（三）商品住宅供应的区域结构分析（四）商品住宅供应的户型结构分析四、2012年房地产市场交易情况（一）商品房销售总量分析 1、2012年武汉市商品房销售情况 2、2012年武汉市商品住宅销售情况（二）商品房销售均价分析 1、2012年武汉市各月商品住宅销售均价情况 2、2012年武汉市各区商品住宅销售均价情况 3、2012年武汉市写字楼销售均价及环比情况（三）存量住宅销售总量分析 1、2012年武汉市存量住宅总体销售情况 2、2012年武汉市存量住宅销售结构情况（四）存量住宅销售均价分析 1、2012年武汉市存量住宅销售均价走势 2、2012年武汉市各区存量住宅销售均价情况五、2012年月末可售房源情况分析（一）商品住宅供应面积与销售面积对比分析（二）商品住宅可售房源的月度分析（三）商品住宅可售房源的区域分析六、2012年武汉市土地成交情况（一）成交土地的用途结构分析（二）成交土地的区域结构分析（三）全国性典型房企拿地情况（四）2012年武汉市成交土地楼面地价排行榜（Top10）七、2013年房地产市场走势预测

2012年武汉房地产市场分析报告一、2012年武汉市社会经济发展总体情况 2012年，武汉市大力推进国家中心城市建设，在严峻复杂的宏观经济背景下，努力“稳中求进、好中求快”，抓产业、扩投资、促消费、稳物价、惠民生，国民经济保持了平稳较快的运行态势。武汉市2012年社会经济发展主要指标注：数据摘自2012年武汉市统计局网站。二、2012年房地产市场运行情况 2012年，武汉市在继续执行房地产市场宏观调控政策的同时，积极保持土地供应，落实保障性住房建设任务，全面强化市场监管，确保价格总体平稳。全年房地产市场整体保持平稳的发展态势，开发投资平稳增长，住房成交量明显回升，价格波动趋稳，结构更趋合理。（一）房地产开发投资继续保持较快增长 2012年，武汉市房地产开发完成投资1574.86亿元，同比增长22.8%。其中，住宅开发完成投资991.41亿元，同比增长32.6%。（二）房屋施工面积平稳增长 2012年，武汉市房屋施工面积为6862.97万平方米，同比增长15.1%。其中，新开工面积为2141.68万平方米，同比增长2.1％。住宅施工面积5068.97万平方米，同比增长12.6%；其中，住宅新开工面积为1617.07万平方米，同比增长2.2％，占房屋新开工面积的75.5％。（三）商品房销量明显回升 2012年，武汉市商品房实际销售面积为1692.72万平方米，同比增长11.73％；成交套数173190套，同比增长16.77％。其中，商品住宅销售面积为1331.04万平方米，同比增长22.64％，占商品房总销售面积的78.63％；成交套数为134953套，同比增长24.73％（以上

武汉某房地产开发项目可行性研究报告

第一章项目总论一、项目基本情况本项目位于武汉XXXX开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。项目占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临XX大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。该地块由武汉XXXX物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。武汉市XX区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。二、合作模式与土地取得方式本项目拟以收购武汉XXXX物业发展有限公司的方式进行开发。武汉XXXX物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。武汉XXXX物业发展有限公司是专门为开发本项目而于2005年3月成立的新公司，无任何不良债务。第二章市场分析一、国内经济和房地产发展趋势（一）经济趋势多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂” 地位的促进下，当前经济形势好于预期，投资、消费和出口需求形势都比较满意；预期 CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势，二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需求增长将有所加快，而固定资产投资增长将趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格（长江中下游主要城市一览）稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。调查结果显示，四成经

武汉市房地产项目开发

武汉市房地产项目开发策划书

目录一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析（二）产业政策对房地产市场的影响二、区域市场分析（一）区域环境分析（二）区域产品特征分析（三）新政对区域的影响三、产品定位（一）项目SWOT分析（二）形象及市场定位（三）文化内涵定位（四）目标购房群定位（五）产品设计定位及建议（六）价格定位四、销售推广建议（一）销售推广建议（二）案名及平面表现（三）营销推广建议五、案例评述

武汉房地产市场项目开发策划书一、宏观市场环境分析（一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。（二）产业政策对房地产市场的影响与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。

二、区域市场分析（一）区域环境分析本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在短时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——东湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之乡之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听高等学府的教育。楼盘区位图小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，市场竞争激烈。区域内经济发展进一步加快，诸多高新企业及高新项目不断推进，入住人口不断增加，区域面貌得到进一步改善。区域配套完善，地铁2号线2010年开通，光谷步行街容量进一步扩大，

武汉市房地产市场情况调查

城市建设工程学部2011～2012学年度第一学期房地产经济学 2011年武汉市房地产市场情况调查

2011年1月～11月武汉市房地产市场情况调查一．宏观政策在经过“最严厉的宏观调控之年”2010年后，全国的房地产市场的疯涨状态，开始在2011年出现一定缓和，根据公开数据的统计显示，今年1-11月，全国130座城市共计出让土地24200块，出让的土地面积为10.85亿平方米。其中住宅地块合计为7476块，出让面积为3.91亿平方米。130座城市的土地出让金收入合计为1.18万亿元，其中住宅类地块的土地出让金合计为5860亿元。而2010年1-11月，这130座城市的土地出让金总额达1.7万亿元，由此计算，今年前11个月全国130座城市的土地出让金同比减少5200亿元，降幅达30.5%。数据显示，130座城市住宅类地块的楼面地价出现明显下调。今年前11个月，这些城市所出让宅地的楼面价为1495元/平方米，与2010年同期的1810元/平方米相比，下调幅度达17.4%。说明自“国十一条”、“国十九条”、“新国四条”、“国五条”三轮严密调控之后，我国房地产市场的抑制投资投机性需求、信贷投放、土地供给等问题也已去得了阶段性成果，房地产价格的增速放缓，新增楼盘数量减少，并在2011年初见成效。2011年国家既2010年步伐，维持限购令，同时从年初试点在重庆、上海征收房地产税，而维护房地产宏观政策的具体落实则为2011年的调控的总体思路。现整理2011年1月份～2011年11月份，国家主要的宏观调控政策汇总

武汉市地方在2011年1月～11月主要调控政策汇总由以下政策可以看出11年武汉出台的政策主要以跟随国家政策为主基调，且调

武汉有项目的房地产开发商名录

武汉有项目的房地产开发商名录说明：在售项目数量表示目前在售项目数量，销售金额为2014年全年在该城市的销售金额(通过项目汇总而来)，在售项目数量为零的表面目前没有在售项目，但之前开发过项目的企业。企业名称在售项目销售金额(万元) 武汉地产开发投资集团有限公司16 321785.2 万科企业股份有限公司12 657125.01 保利房地产（集团）股份有限公司11 787971.47 湖北福星科技股份有限公司10 401497.18 金地(集团)股份有限公司9 375792.35 纵横(武汉)盘龙城置业有限公司8 111918.74 广州广电房地产开发集团有限公司7 247644.88 新长江地产有限公司7 54252.92 百步亭集团有限公司 6 107092.83 保利置业集团有限公司 6 303444.33 武汉光谷联合集团有限公司 6 64835.09 武汉联投置业有限公司 6 360882.13 武汉三江航天房地产开发有限公司 6 89783.02 新世界中国地产有限公司 6 206440.39 中国中建地产有限公司 6 156748.33 恒大地产集团有限公司 5 237691.37 上海绿地（集团）有限公司 5 180965.28 武汉九坤房地产集团有限公司 5 25720.79 中国宝安集团股份有限公司 5 32324.63 湖北清能地产集团有限公司 4 254090.55 湖北人信房地产开发有限公司 4 126447.85 华润置地有限公司 4 206874.03 庭瑞集团股份有限公司 4 73836.46 武汉南国置业股份有限公司 4 189291.61 武汉三金房地产开发有限公司 4 54781.57 大华（集团）有限公司 3 36790.56 大连万达集团 3 329182.43 汉飞投资控股集团有限公司 3 20635.84 湖北长城建设实业有限公司 3 28275.79 美好置业集团股份有限公司 3 154418.48 普提金集团有限公司 3 81130.03

武汉市房地产发展现状问题及对策分析

湖北大学知行学院本科毕业论文（设计）题目武汉市房地产发展现状问题及对策分析经济与管理系国际经济与贸易专业学号1311130064 学生姓名谢凯焱指导教师张娥起讫日期2016.11.01 ~ 2017.04.07 工作地点湖北大学知行学院

目录绪论 (5) 一、课题综述 (5) （一）本课题研究的目的和意义 (5) （二）国内外的研究现状 (5) 二、武汉市房地产业发展轨迹 (6) （一）武汉市房地产业的发展历史 (6) （二）武汉市房地产市场周期波动分析 (6) 三、武汉市房地产业发展情况 (7) (一)武汉市房地产行业近年来房价变化 (7) （二）汉商品住宅分价格段成交情况 (9) （三）武汉商品住宅供求关系变化 (9) （四）武汉主城区分环线成交情况 (10) （五）武汉商品住宅分户型段成交情况 (10) 四、房地产发展过程中的问题 (11) （一）房地产开发资金过多的依赖银行贷款 (11) （二）供求不平衡，商品房面积大量空置 (12) （三）商品房价格分析 (12) 五、.武汉市房地产业发展的对策 (12) （一）规范土地市场 (12) （二）实施稳健、积极的政府政策 (13) （三）建立保证房地产业健康发展的法制环境 (13) （四）建立准确、实用的信息统计和预警系统 (13) 六、结论 (14) 参考文献 (15) 致谢 (16)

武汉市房地产发展现状问题及对策分析摘要随着城市化进程加快和中国经济的快速增长，居民的消费水平已大大提高。中国的房地产业也是快速发展，已成为推动经济增长的重要因素。房地产是一个高度性、全面性的产业，是联系国家经济和金融业、建筑、家电等行业的重要枢纽。目前，我国房地产业正朝着规模化、品牌化的方向发展。研究分析作为中部省会城市武汉的房地产市场发展历史、现状和存在的问题，对于研究我国房地产市场的整体发展结构具有重要意义。通过分析武汉房地产市场的房屋住宅价格发展变动情况，对于促进武汉房地产市场的健康发展具有深远影响。【关键词】武汉房地产；增长快；承受能力

浅谈武汉市房地产市场营销存在的问题及对策研究

目录 1 摘要 (2) 2 绪论 (4) 2.1选题的目的和意义 2.2国内外文献综述 2.3研究内容 3 武汉房地产营销存在的问题及原因分析 (7) 3.1 营销功利味太重 3.1.1 轻前期规划设计，重后期营销推广 3.1.2 在销售模式中以自我为中心 3.1.3 重前期物管承诺轻许诺兑现 3.2 市场调研性缺乏认识、分析不足 3.3 缺乏独特卖点和创意 3.4 认为“低开高走”无往不胜 4 完善房地产营销的对策 (10) 4.1 转变营销观念 4.1.1 重视市场调研和前期营销，实施全过程营销 4.1.2 注重长期利益 4.2 精确定位市场需求 4.4 提升营销水平，创新营销方式 4.4.1 加强营销策略的创新 4.4.2 加强营销过程中的管理创新 4.6 树立品牌意识以求可持续发展 5 结论 (14) 致谢 (15) 参考文献 (16)

摘要当前,房地产市场已进入了竞争激烈的时代,市场营销被视为房地产企业经营和运作的生命线,房地产营销策划也不断推陈出新,但在房地产营销策划中仍常存在着一些典型的问题。本文从房地产营销策划的内涵入手,通过分析我国房地产市场营销策划的市场分析、销售问题、诚信问题、营销方式等问题,提出了房地产营销策划的一些建议，希望能有助于房地产销售行业更好的发展。关键词房地产营销现状对策

Abstract at present, the real estate market has entered the era of intense competition, marketing is regarded as the lifeline of the operation of the real estate business and real estate marketing planning also constantly, but in the real estate marketing planning is still often there are some typical problems. In this paper, starting from the connotation of the real estate marketing planning, through the analysis of the market analysis of China's real estate marketing planning, sales, integrity issue, the problem such as marketing, real estate marketing planning is proposed some Suggestions, hoping to help the better development of real estate sales industry. key words real estateMarketing The status quo Countermeasures

武汉市房地产主要指标完成情况数据分析报告2019版

前言武汉市房地产主要指标完成情况数据分析报告围绕核心要素即本年完成房地产总投资，本年完成住宅投资，本年完成办公楼投资，本年完成商业营业用房投资，房屋施工面积，房屋竣工面积，住宅竣工面积，商品房销售面积，住宅销售面积等展开深入分析，深度剖析了武汉市房地产主要指标完成情况的现状及发展脉络。武汉市房地产主要指标完成情况分析报告中数据来源于政府部门如中国国家统计局、相关科研机构及行业协会等，通过整理和清洗等方法分析得出，具备权威性、严谨性、科学性。本报告从多维角度借助数据全面解读武汉市房地产主要指标完成情况现状及发展态势，客观反映当前武汉市房地产主要指标完成情况真实状况，趋势、规律以及发展脉络，武汉市房地产主要指标完成情况数据分析报告必能为大众提供有价值的指引及参考，提供更快速的效能转化。

目录第一节武汉市房地产主要指标完成情况现状概况 (1) 第二节武汉市本年完成房地产总投资指标分析（均指房地产开发企业） (3) 一、武汉市本年完成房地产总投资现状统计 (3) 二、全国本年完成房地产总投资现状统计 (3) 三、武汉市本年完成房地产总投资占全国本年完成房地产总投资比重统计 (3) 四、武汉市本年完成房地产总投资（2016-2018）统计分析 (4) 五、武汉市本年完成房地产总投资（2017-2018）变动分析 (4) 六、全国本年完成房地产总投资（2016-2018）统计分析 (5) 七、全国本年完成房地产总投资（2017-2018）变动分析 (5) 八、武汉市本年完成房地产总投资同全国本年完成房地产总投资（2017-2018）变动对比分析 (6) 第三节武汉市本年完成住宅投资指标分析（均指房地产开发企业） (7) 一、武汉市本年完成住宅投资现状统计 (7) 二、全国本年完成住宅投资现状统计分析 (7) 三、武汉市本年完成住宅投资占全国本年完成住宅投资比重统计分析 (7) 四、武汉市本年完成住宅投资（2016-2018）统计分析 (8) 五、武汉市本年完成住宅投资（2017-2018）变动分析 (8)

武汉市房地产市场调研报告

市场分析 2008.11.24 目录第一部分武汉市房地产数据分析 1 / 29

一、土地市场基本特征二、商品住宅价格情况三、商品住宅销售情况四 2008年下半年武汉及重点区域市场走势分析第二部分项目市场分析一、沌口房地产市场概况二、片区在售楼盘解析三、SWOT分析 2 / 29

第一部分武汉市房地产数据分析一、土地市场基本特征 2008年上半年，武汉市中心城区通过招拍挂方式共出让土地18宗，成交12宗，实际成交面积为196911.6平方米(约295亩)，与去年同期相比减少85.77%;土地供应规模较去年同期减少54.24%。每亩单价为465.73万元/亩，与去年同期相比下降21.35%。综观上半年土地市场，与去年相比表现出截然不同的特征: (一) 量价齐跌，成交清淡一方面，土地出让和成交宗数、面积大幅萎缩，成交率下降，出让18宗6宗流拍;另一方面，成交金额大幅减少，土地单价下跌，竞拍冷清，大多数地块是在没有竞争对手的情况下成交。以P(2008)004地块(京汉大道B3)为例：楼面地价为6107.88元/平方米，而去年同地段由金地集团武汉公司拍得的P(2007)020地块(京汉大道义和巷)楼面地价为6879元/平方米，下跌约11%。 (二) 本地企业唱主角 3 / 29

地等外地企业在汉大幅拿地，地块面积和成交金额都较大。而今年则以本地企业为主，单宗地块面积和成交金额相对较小。 (三) 地段好的小地块受追捧去年土地市场以大面积、高总价的地块成交为主，今年小面积低总价的地块则受到青睐。如 P(2008)008地块，由于其面积小，总价低，地段优越，配套成熟，在经过162次竞拍后才由刘贵生个人拍得。这也是中心城区首例个人购地，类似的P(2008)004等地块也是经过几十次竞拍才最终成交。综上所述，经过国家去年一系列调控政策特别是紧缩政策,开发企业拿地变得谨慎。这一方面是由于部分开发企业资金紧张，融资渠道和销售回款双双受阻，加之去年大幅拿地尚待消化，暂时丧失战略投资机动性，无力进行新一轮的圈地扩张。另一方面也反映出部分开发企业对市场预期趋于谨慎。 4 / 29

房地产公司应对房地产周期策略研究

房地产公司应对房地产周期策略研究发表时间：2011-04-06T08:49:08.380Z 来源：《价值工程》2011年第3月下旬供稿作者：李丽红[导读] 内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。李丽红（大庆职业学院，大庆 163255）摘要：本文经过阐述房地产市场的周期波动特点，针对房地产企业如何通过资本动作、土地储备、业务组合的经营策略应对房地产市场的周期性波动规律进行探讨。关键词：房地产市场；企业；周期波动；策略中图分类号：F83 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2011）09-0167-01 1 影响房地产周期波动的因素 1.1 内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时，房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。房地产投资。进行房地产投资决策时，房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩，对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。 1.2 外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素：指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素，在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。有间接影响的社会经济与技术因素：房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关，宏观经济增长率越高，房地产业发展速度越快；在经济发展的不同阶段，房地产业的发展水平有所区别。此外，技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击，影响房地产周期波动。 1.3 随机因素，指地震、洪水等自然灾害，战争、政治风波等社会突发因素，以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响，这些影响一般是短期的，但有时也会持续很长时间。 2 企业应对房地产市场周期波动的经营策略 2.1 资本动作策略。首先，并购与重组产生的规模经济效应有利于企业产生成本优势。当房地产周期处于衰退或萧条阶段时，并购和重组产生的规模经济效应使企业在房价下跌时降低生产成本，从而保持企业的收益基本稳定，降低房地产周期波动给企业带来的风险。其次，并购与重组实现多元化经营，有利于企业稳定现金流。周期波动期间通过并购与重组实现多元化经营，可以减少企业对现有业务范围的依赖，降低经营的风险成本，通过不同业务组合稳定企业的现金流，而且多元化经营可以保持组织资本和声誉资本以及在财务和税收方面的优势。再次，财务协同效应有利于化解房地产周期波动的风险。财务协同效应主要来自较低成本的内部融资和外部融资。有大量内部现金流和少量投资机会的企业拥有超额现金流；有较低内部资金生产能力和大量投资机会的企业需要进行额外融资。这两个企业的合并可能会得到较低的内部资金成本优势，实现优势互补，扬长避短。此外，当并购企业与目标企业的现金流量没有明显的高度相关时，风险分散化的目的就会达到。 2.2 土地储备策略。在一个房价上涨的大趋势和竞争态势很激烈的情况下，房地产公司应该如何进行土地储备，有三点值得思考。第一，选地的时候要特别注重重点区域，重点区域存在重要的商机，所以区位仍然是选地储地的原则。实际操作过程当中，除了主要的区域以外，还有非主要区域和一些不被人们重视、但是实际上在起着非常重要作用的一些区域，如政府将要搬迁地区等。第二，制定短期、中期和长期的土地储备计划，坚持“适度提前”的基本原则。房地产公司竞争能力的大小，不仅取决于绝对量的大小，更取决于土地储备结构的合理性。特别是在房地产市场处于低迷阶段更应该注重增加土地储备，以便满足市场恢复高涨时的大量土地需求。第三，多渠道增加土地储备，保持良好的储备结构。应深入研究城市发展规划和不同地段的开发价值，深入研究当地房地产市场的走势和置业消费观念的变化，积极参与招标、拍卖工作，对有潜质的土地，争取中标。同时积极争取通过股权收购、合作开发等方式获取土地储备的机会，以获得低成本的土地和较好的支持条件。 2.3 业务组合策略。业务组合指企业在确定一种业务为主的情况下，出于某种经营目的，在主营业务之外再经营一种或几种辅助业务，通过多个辅助业务经营达到更大的经营利益，同时有效规避单一业务经营所带来的风险。多元化的业务组合应成为房地产开发企业规避周期波动风险的必然趋势与理性选择。而这种多元化的业务组合策略，既可以通过产品组合经营达到，也可以通过资本运作实现。房地产企业在业务组合的设计过程中可以依据业务的经营价值进行考虑，灵活运用。设计业务组合过程中必须坚持以下几条原则：一是坚持主营业务原则。辅助业务只能起辅助作用，无论在产品的开发、制造和经营等方面都要将工夫下在主营业务上，否则轻重不分，会导致整个经营失败。只有在推出新业务替代主营业务时，可以突破这一原则，但为了稳定过渡也必须谨慎从事。二是辅助主营业务原则。主营业务以外的业务是一种辅助业务，辅助业务所产生的经营价值必须围绕主营业务的推广与销售而设，如果与主营业务没有任何经营上的关系，那么这就不属于业务组合的范畴，而应该站在多产品经营或者多元化经营的角度来考虑问题。三是辅助业务易于经营原则。正因为是辅助业务，所以在经营辅助业务过程中，包括采购、产品的推广以及资金和其他资源的占用等各个方面都必须保证易于经营，不得影响主营业务的经营精力。四是量力而行原则。对某些主营业务而言，可以经营多个辅助业务或者多项辅助服务，但一定要根据企业的实力量力而行，不要盲目贪多造成主营业务经营困难。总之，当前阶段房地产行业的发展，总体上还处于初级阶段，房地产市场发展总的趋势必将会逐步向上，表现为有"起"有"伏"的周期性波动发展。作为房产企业只有真正认识到和把握房地产市场发展的周期性波动规律，才能及时地做出相应的判断，果断地调整企业战略，才能在激烈的市场竞争中立于不败之地。参考文献： [1]周慧瑜.警惕房地产业的周期性波动[J].经济管理，2002（11）：78-79. [2]陈秀梅，韩和林，赵元兵.我国房地产价格波动对经济的影响分析——兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践，2009（1）. [3]田成诗.我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析[J].价格理论与实践，2009（7）.