平度市商贸城项目调研报告

平度商贸城项目调研报告

目录

一、项目区位分析 (2)

1、平度市地理位置简介 (2)

2、项目所处位置（图2） (3)

3、市内公共交通分析 (4)

4、四通八达的交通网络 (4)

二、平度城市及项目区域未来规划 (5)

三、平度市商业业态分析 (8)

1、平度商业业态特色 (8)

2、项目周边商业业态分析 (9)

3、车站商圈引领平度商业发展新核心 (9)

平度市业态图（图5） (10)

4、市场缺位 (11)

5、政府规划专业市场区位对我项目的影响 (11)

四、项目SWOT分析 (11)

五、总结 (12)

一、项目区位分析

1、平度市地理位置简介

平度市隶属青岛，地处山东半岛中心，是山东省面积最大的县级市和全省30个经济强市之一，是山东半岛城市群战略布局中的咽喉位置，是青岛大城市框架中的重要组成部分，位于青岛市“1小时经济圈”内，可以便利地联接青（岛）、烟（台）、潍（坊）三个城市，具备承接三市经济要素流动和产业转移的优势。境内有济青、潍莱、威乌高速公路、青新（银）高速、同三高速、德龙烟铁路，804省道等多条交通要道通过，境内高速公路总里程达到200多公里，居全国县级市之首。

平度市（A处）地理位置及周边高速交通网络图（图1）

本案所处位置示意图（图2）

2、项目所处位置（图2）

本项目位于平度市区南端，长途汽车站和公交车站北侧，苏州路西侧，胶平路（平营路/常州路）东侧，环绕平度市南外环物流园，距市中心商圈（维客购物）2.5公里，距贸易城批发市场1.4公里，距青

新高速公路入口6公里，项目以南是平度市最大的工业园区同和工业

园；

3、市内公共交通分析

目前市政交通规划比较完善，经过几年的发展已经形成了“十横十纵一环”的主要道路交通网络，市区共开通30路公交车，到达城区各个地方，其中1路、4路、7路、11路、12路、13路经停本项目，从本项目前往市区各地，公交线路四通八达，极为方便，为项目的后续运作提供了必要的交通条件；

4、四通八达的交通网络

本项目以南紧邻公交车站和长途汽车站，长途汽车站是平度市最重要的汽车站，有发往到各乡镇的汽车以及全省各地的长途汽车；本案所处位置交通极其便利，紧邻省道219、218、207，是连接周边县市的枢纽；同三高速、青新（银）高速、潍莱高速三条高速绕城而过，构成了平度交通枢纽的金三角；

本项目距青岛机场仅80公里，青岛机场拥有国内国际航线近百条，可直达韩国日本香港等地，是山东省最最要的国际航空运输港；距青岛港仅100多公里，有通往世界130多个国家和地区450多个港口的30多条国际航线。

即将竣工的海青铁路贯通平度，连接德龙烟铁路与胶济铁路，向北扩大山东半岛向京津冀地区辐射的范围和力度，向南连接日照和连云港，可形成半岛与京津冀苏沪地区之间的便捷通道，大大缩短相关地区的时空距离，能够有效拉动平度市经济社会发展，使平度真正成为胶东半岛具有枢纽地位的城市。

大型商业地产项目选址最基本的条件就是发达便利的交通网络，

无论从微观还是从宏观上看，本项目所处的位置都是独一无二的，拥有无可比拟的优势，凭借海陆空三位一体的立体交通，以及山东半岛地区通往山东内陆地区的咽喉之地这一优越的地理条件，项目建成后不仅是平度市的商业核心，更是连接平度市以及周边城市及乡镇的商业枢纽；

二、平度城市及项目区域未来规划

商业地产是城市发展中最为活跃的元素之一，与城市长期性、持续性发展特征具有相结合的内在机理，商业地产选址必须跟紧城市规划的要求，只有与城市发展规划相协调，才有可能取得成功；

平度市城区位于平度市域中心，北至潍莱高速公路、南到泽河、东至白沙河、西到秦皇河，规划区面积126平方公里。2010年底，平度市城区城市建设用地将达到42平方公里，规划城市人口35万人。

以前城区居住用地主要分布在青岛路以北，新建居住用地集中在东部新城及现河两岸；工业用地分布在城区南部、东部，另有少部分分布于老城区；城市商业金融主要集中在人民路、郑州路、青岛路、常州路围合范围内；文化娱乐位于红旗路西端；行政办公集中在人民路、红旗路两侧。

通过政府规划引导，城市建设用地以向南发展为主，东、西两翼适当拓展，城市用地采取集约紧凑的布局模式，以现状建成区为依托，沿两条空间发展轴线拓展，确定“一环、两轴、三组团”的城市发展战略，“一环”即城市的外环路，“两轴线”，即南北以常州路为轴线，东西以红旗路为轴线，旧城改造要围绕两条轴线来进行，特别

是红旗路向西的拓宽改造。“三组团”，即西北部组团以李园行政区、西部中小学、九中搬迁，殡仪馆外迁后原址建设城市公园来带动；东北部组团以平度一中、实验中学，再建一所小学，城关行政区、市中医院搬迁来带动；市行政中心南迁，形成南部组团，并逐渐形成南部的行政、商业、金融中心。

汽车站南迁以及市政府南迁形成了两个核心，以汽车站带动起商业中心和金融中心的建立，以市政府南迁带动行政中心及配套设施的建设，本项目西临胶平路（平营路）是常州路的延长线，东临苏州路，常州路苏州路的规划都是市政府城市道路规划中的重点道路，也是由汽车站带动起来的商业核心，是今后南部组团中的核心战略位置；

苏州路与青岛路交界以南的贯通项目正在进行中，预计在2011年6月份完工，苏州路在青岛路以北部分已经形成浓厚的商业氛围，是平度市重要的商业街之一，大润发、苏宁电器、华达金街等项目都已在苏州路开工建设；苏州路南段是政府规划的中央大街，届时将成为纵贯南部新区、中部老城区和北部城区的商业街；是连接市政府所在的行政商务区、车站商圈、平度商贸城、城市中心商业区以及北部社区的主要通道；苏州路的贯通以及被定为中央大道都证明了本项目所处位置未来几年必将成为核心商业地段，可以说是独一无二的黄金地段；

平度市城市整体规划图（图3）

项目周边布局图（图4）

三、平度市商业业态分析

1、平度商业业态特色

平度市区的商业业态具有扎堆经营、规模经营的特点，并形成了一些较为成熟的特色街区，如郑州路南段为机电配件特色街，济南路为摩托车、电动自行车特色街，高平路为农机配件特色街，胜利路中段为手机特色街，胜利路西段为服装特色街，胜利路东段和福州路交界处周边以家居建材装饰材料为主，贸易城周边以家具、装饰材料为主，贸易城内部的是平度最早的批发市场，以小商品百货为主，青岛

路以汽配汽修为主，青岛路西是各类专业市场群等，经营集群现象的

产生，既是市场发展到一定程度的必然产物，同时也与平度市政府的有目的规划引导和经营业户的经营策略以及消费者的消费购物习惯有很大关系。

2、项目周边商业业态分析

通过调研分析，平度市商业业态具有扎堆经营、规模经营的特点，但是几乎所有业态都集中在老城区中心城区，如北方国贸周边聚集了数十家专业服装卖场，一个服装商业街，3个专业的数码广场以及十多个手机通讯卖场等等；另外集中在青岛路沿线，红旗路和胜利路沿线的建材装饰材料市场等，其余各处均未形成商圈，仅有零散经营户，我项目距离最近的商圈便是贸易城，距离在1.4公里左右，其次是北方国贸城市商业中心，距离2.5公里左右，由于我项目周边缺少相应的商业业态，因此两个商圈完全覆盖到我项目；

目前我项目一公里范围内尚未有成型的商业业态出现，在我项目西南角有平度市最大的物流园，对我项目不构成影响，相应的能为我项目提供物流配套服务；

3、车站商圈引领平度商业发展新核心

纵观国内大中城市，在车站、码头等人流聚集的地区，都已经形成了颇具人气的商圈儿，如呼和浩特的国际商贸城、泉州的高岭车站财富广场、深圳火车站的罗湖商业城、广州的东站商圈、滨州浙江大市场、淄博义乌小商品市场等等，形成了独具特色的“商圈儿”，成为一个城市的财富风向标，引领着城市商业发展新方向。

我项目紧邻的长途汽车站和公交客运站是市政府经过科学论证结合平度市城市发展规划需要而建立的，是出入城区的门户，是连接

新老城区的枢纽，是平度市人流、物流、车流最大的集散地；它更大的魅力在于可以形成一个大商业黄金圈，将会改变整个城市甚至整个地区的经济布局。

平度市现有的商圈主要集中在老城区中心，随着市政府的新一轮规划和城市功能布局的调整，未来整个城市的商业核心将会是以商贸城为核心所组成的车站商圈；整个车站商圈的建立主要是由专业批发市场、大型卖场、商业街、餐饮娱乐、商务办公等共同组成，我项目是全市唯一一个大型的商业项目，其综合型、一站式购物中心的定位既满足了车站商圈形成的需要，也是车站商圈能否形成的关键；（见图5）

平度市业态图（图5）

4、市场缺位

纵观平度市的商业业态，大部分成熟的业态均以专业市场的形式或者自动聚集的形式存在，缺少统一规划统一管理，建筑设施落后、布局规划不合理、营销理念落后，到目前为止还没有一个能和本项目相匹敌的集商贸、休闲、娱乐、餐饮、商住、批发、零售等配套服务为一体的综合性商业设施，所以这是巨大的市场缺口，同时也是本项目发展的巨大机会；

5、政府规划专业市场区位对我项目的影响

平度市政府规划的专业市场在青岛路西段，目前已经有多个市场建成，有全国知名的农机配件市场，有汽配市场、汽车整车销售、水果批发市场、古玩市场、花卉市场等等；

其中尤以汽配和汽车市场比较大，它的发展借助于平度拥有全国最大的汽车配件生产基地，但是目前已经处于饱和状态，从我们的调研中了解到目前的汽配城商户基本都依赖于于本市的汽车修理业，无法独立生存，，经营情况普遍不是很理想，没有大的向外延伸的网络和实力！

四、项目SWOT分析

结合平度市未来城市规划以及本项目周边规划情况，我们可以对项目作出如下分析：

五、总结

通过分析可以肯定，平度市缺少一个集商贸、休闲、娱乐、餐饮、

商住、批发、零售和专业市场、超市等配套服务为一体的综合性商贸中心，在平度及周边地区是一个空白，加上开发商山东慧通集团超前的设计规划和先进的经营理念以及平度市庞大的消费群体和良好的投资环境，市场缺位是非常明显，具有良好的发展前景。项目处于市政府规划的商业区、行政商务、金融区和交通物流区的中心位置，必将成为平度市的商业中心；

凭借得天独厚的地理位置，通过专业化的运作和几年的市场培育，在政府的大力支持和优惠政策扶持下，必能将我项目打造成一个集展览、展示、贸易、仓储、物流、信息技术交流于一体,辅以完善的商业、生活、娱乐休闲配套，超高起点，国际规划的最具影响力的一站式、多功能、综合型的批发零售为一体的现代国际商贸城！

招商中心

2010-10-22