物业管理案例集5

物业管理案例集5

管06-2刘泓

案例一：

某业主投诉因为房子存在质量问题：卫生间渗水、墙面有裂缝、门窗歪斜。找物业公司和开发商后，开发商只是简单修补裂缝，渗水和门窗歪斜还存在，这严重影响业主使用。因此，业主决定不支付物业公司的物业管理费

业主方：对于物业没有认真修护住宅这一行为决定拒绝交物业费

物业方：要求业主缴纳物业费

分析：按时交纳物业管理费是业主的法定义务。业主不能以房子质量差为理由来逃避自己交纳物业管理费的法定义务。业主只要享受了物业管理服务，就应交纳管理费。从法律上讲，不交纳管理费，不仅损害了物业管理公司的合法权益，而且也严重地损害了全体业主的合法权益。如果某业主自身的合法权益受到了侵害，则物业管理公司可协助业主要求开发商维修房屋或赔偿经济损失，或协助业主直接向人民法院提起诉讼，要求赔偿损失。业主必须意识到维护合法权益必须用合法的方式、合法的手段来维护，法律绝对不能允许用非法的方式、非法的手段来维护合法权益。

案例二：

业主连某在其所住小区遛狗时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费2300元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费

业主方：要求物业公司赔偿医药费、误工费和精神损失费

物业方：拒绝赔偿业主损失并称业主受伤与物业方没有直接关系

分析：首先应该明确业主所交管理费中所含治安管理服务为公共区域的治安防范服务，而非业主家中的安全保障服务。因此，本案例中，物业管理公司是否应承担责任，应视具体情况。如果该小区公共区域治安隐患多，保安员不履行职责，而且又能证明这些因素与业主家中被盗有必然的因果关系，则根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。如果物业公司采取了多种防范措施，公共区域没有治安隐患，保安员尽职尽责，业主也找不到物业公司的不当之处。则物业公司不应承担赔偿责任。

治安管理是物业管理最基本的内容。为了确保业主、住户的安全、规避不可预测风险，一方面物业管理公司应增加保安人员及保安巡逻次数，加大安全防范的力度。另一方面，物业管理公司最好购买公众责任险，将所应承担的赔偿责任的风险转嫁给保险公司。

四、这个案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理，在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，

并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。

案例三：

罪犯分子经小区南面围墙未上锁的小铁门进入小区，翻入徐先生的住房，采取暴力手段致使徐先生死亡。罪犯已被判决死刑。此后，徐太太以物业服务公司未尽到保安职责为由，将物管公司告上法庭，要求赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元。经查，小区《公共契约》约定：物管公司负责对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作。又查，小区三大监控系统工程已经开工建设，但无竣工验收合格证明；之前小区住户曾对小区安全提出质疑，要求安装防盗门，遭拒；案发当晚，监控中心人员发现42号监控点有异常，随后到现场查看，因犯罪分子已翻墙入室，未能发现业主方：要求物业方赔偿丧葬费、误工费、抚恤金、精神损失费等共46万多元

物业方：以工作已按规定完成为理由拒绝赔偿业主损失

分析：根据我国《物业管理条例》以及《合同法》的有关规定，物业管理企业的义务及责任取决于物业服务合同的约定。在物业管理企业未能履行物业服务合同中约定的义务，导致业主人身、财产安全受到损害的情况下，应当依法承担相应的法律责任。一般来说，如果物业服务合同中包含了安全保障这一服务项目，而物业管理企业也谨慎履行了合同义务（比如采取了出入登记、安全巡逻等措施），无失职行为，则无需对损失承担赔偿责任。

徐太太，需举证物业公司对小区进行日常巡视，做好住宅区内安全防范、治安保卫、巡检、警戒等工作有失职行为。

管06-2赵攀

案例一：

2002年4月2日，原告钱女士的女儿郑某购买了东海花园福禄居某房，同年5月入伙，并与被告戴德梁行东海花园管理处签订了《物业管理服务协议》。2003年7月21日，原深圳某建筑装饰工程公司装修工人钟某对被告戴德梁行东海花园管理处的保安员谎称是装修工人，保安员未查实其是否有装修出入证，也未进行出入登记，就予放行，致使钟顺利进入郑的住所，骗开房门后入室抢劫，在室内作案长达4个小时，先后将保姆及郑某杀害，劫得10余万元及手机等财物后按原来路线离开东海花园。

原告观点：

被告对业主负有安全保障义务，由于其过失，导致女儿被害，被告的行为已构成侵权，应依法承担责任。

被告观点：

被告戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司及其东海花园物业管理处答辩称，物业管理处仅对公共区域负有合理限度内的安全保障义务，对业主私人物业内的人身、财产不负有安全保障义务。被告钟某应对被害人郑某的被害结果承担损害赔偿责任，管理处在维护公共秩序方面已尽到足够的安全保障义务，未登记的行为不具有违法性，没有主观过错，与郑某被害结果之间不具有因果关系，被告不存在侵权行为，不应当承担损害赔偿责任，请求驳回原告的诉讼请求。

法院判决：物业管理处有过错

经法院审理查明，在被害人郑某装修房屋时，被告钟某作为装修工人参与了装修施工。2002年至2003年间，钟某还参与了小区内另两套房屋的装修。三次装修，管理处均为钟某

办理了《出入证》，上面写明了有效期。

案发当日上午9时许，钟某携带装了铁锤、卷尺的塑胶袋，对保安员谎称搞装修，并出示了一张过期的《出入证》。保安员没有看清楚《出入证》，也没有要求其登记，即同意钟某入内，最终导致了案件的发生。同年7月27日，钟某被公安机关抓获。2004年4月1日，深圳市中级人民法院以抢劫罪、故意杀人罪判处钟某死刑。

法院认为，住宅小区物业管理公司在物业管理区域内，对于物业管理合同关系的另一方当事人，依法应承担合理限度范围内的安全保障义务。住宅小区物业管理公司对于以装修工人名义要求进入住宅楼内的人员，采取适当的方式核实其身份，属于合理限度范围内的安全保障义务。本案中，在被告钟某出示过期的《出入证》，自称搞装修时，被告未查验其出示的《出入证》，未要求其登记，未以适当的方式核实其身份是否真实，系属未尽合理限度范围内的安全保障义务，有过错。

斟酌被告的过错程度，及其若履行合理限度范围内的安全保障义务对于防止发生被害后果的作用，以及案发当日被害人对异常情况的觉察程度等情况，法院判令被告戴德梁行东海花园管理处对被告钟某应承担的赔偿额的30％承担补充赔偿责任。戴德梁行房地产顾问（深圳）有限公司对管理处的债务承担补充清偿责任。

案例二：

滕先生因车位经常被人占用，拒绝交付物业管理费，被物管公司告上法院，要求其缴纳有关费用，获得法院支持。

滕先生在同一小区购买了三套房屋、五个车位，因有些车位平时不常停车，经常被他人占用。2003年2月24日晚滕先生的95号车位又被他人占用，一气之下，滕就将自己的车停在该车前面的走道上。次日上午占了滕先生车位的业主因车无法开出，就叫了8个人进入车库设法把车开走。

原告观点：被告滕先生身为业主，拒不交付物业管理费。

被告观点：小区的物业管理公司未尽物业管理职责，造成自己的车位屡次被占，而且允许占用车位的人带外来人员进入车库，将停放的车子强行拖动，造成自己的车辆损坏。被告上法庭后，滕先生基于合同提出抗辩，提出拒付物业管理费是有原因的。

法院判决：

物业公司接受开发商和业委会的委托，实施对小区的物业管理，并根据物价局核准确定物业和车位管理收费标准。滕先生作为业主，接受了物业管理公司所提供的物业管理服务，双方之间形成了服务与被服务的权利义务关系。滕未及时支付物业管理费，物业管理公司要求其支付和承担逾期滞纳金，于法有据，法院依法应予支持。

虽然物业管理公司在车库管理中，有因管理不严而发生其他业主车辆错停在滕的车位之事，但作为业主，滕应该采取合法合理，不损害其他业主、为他人出行提供方便的方法解决。如车辆有损坏，亦可要求赔偿。滕先生因车位被人错停而拒付车位管理费，理由不足。法院最终判决滕先生向物业管理公司支付欠付的相关物业管理费、车位管理费，并按银行同期贷款利率支付逾期付款滞纳金。

案例三：

冯先生在2006年向一对夫妇购买了由东×开发公司开发的××园小区的一套别墅。当时他到物业管理公司办理装修手续时，被告知物业管理费提高到每月每平方米1.2元，而且

要在交清前业主拖欠的管理费后才能搞装修。冯先生为了能对房屋进行装修，与两被告签订了《××园前期物业管理服务协议》，并从2006年6月起按照每月每平方米1.2元的标准计算支付管理费给物业公司。一直到2007年6月，他共支付了4130元的管理费。冯先生入住后发现，其他业主是按照每月每平方米0.8元的标准支付物业管理费的。冯先生认为，××园只有一个物业管理公司，所有的业主都是享受同一个物业管理公司提供的物业管理服务，应该是同质同价，物业公司也没有为他提供优于其他业主的专项服务，却欺诈性地按每月每平方米1.2元的标准向他收取物业管理费，很明显有失公平，为此冯先生请求法院依法变更收费标准为每月每平方米0.8元，并由两被告赔偿多收的管理费1059元。

原告观点：

××园只有一个物业管理公司，所有的业主都是享受同一个物业管理公司提供的物业管理服务，应该是同质同价，物业公司也没有为他提供优于其他业主的专项服务，却欺诈性地按每月每平方米1.2元的标准向他收取物业管理费，很明显有失公平，为此冯先生请求法院依法变更收费标准为每月每平方米0.8元，并由两被告赔偿多收的管理费1059元。

被告观点：

冯先生在购买二手房时，公司已告诉他应交纳的管理费标准为每月每平方米1.2元，并签订了协议，冯先生也按照协议的约定交纳管理费至2007年4月。管理协议既然是在双方平等自愿的前提下签订的，不存在可以变更的情况。其次，冯先生所说按每月每平方米0.8元收费的业主都是较前期购房的业主，当时开发商每月还向其补助管理费的差额4万元，而合同约定两种业主是不享有这样优惠的，一种是二手房业主，一种是2004年11月后直接向开发公司购买房屋的业主，该两种业主须按照每月每平方米1.2元的标准支付管理费。

法院判决：

根据双方提供的证据分析，蓬江区法院依法判决驳回了原告冯先生的全部诉讼请求。

案情分析：

收费没超出备案的标准

为何会有如此的判决结果呢？蓬江区法院审理认为，物业公司已经对业主公开了二手转让物业以及2004年11月后认购的物业中，别墅的管理费为每月每平方米1.5元，而享有开发商对管理费进行补助的别墅管理费为每月每平方米0.80元的不同收费标准。物业公司在与冯先生签订的合同中约定管理费为每月每平方米1.2元，该标准低于公示的收费标准，并没有增加原告的义务，冯先生也没有能够提供两被告在签订合同时存在欺诈、胁迫情况的证据，所以法院依法确认两被告在与冯先生签订物业管理服务协议时并没有存在欺诈行为。

其次，对于物业公司收取冯先生管理费的收费标准与其他业主不同，是否存在显失公平的问题。从本案来说，一方面，冯先生没有提供证据证明物业公司的收费标准超出有关规定，而物业公司的管理费收费标准经过了物价部门的备案，结合我省的物业管理服务收费政府指导价的有关标准情况，物业公司的收费标准是符合本地实际的。两被告与冯先生在备案的标准内所确立的原告缴交管理费的标准条款并不存在显失公平的情况。另一方面，物业公司和房地产开发公司在前后签订的两份《××园前期物业管理服务协议》中，在管理费的收取标准上，都明确了由开发商对有关物业进行管理费的补助，而经转让的二手物业以及2004年11月后认购的物业则不享受上述补助待遇。这些约定是两被告之间的正常商业活动行为，有关收费标准没有超出经物价部门备案的收费标准，也没有损害第三人的利益，故法院依法予以确认。冯先生的物业属于经转让的二手物业，两被告在管理费的收取标准上没有给予冯

先生补助待遇合情合理，并不存在两被告特别针对冯先生而作出不公平待遇的情况。

《中华人民共和国合同法》第五十四条规定，合同有下列情形的，当事人一方有权请求人民法院变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的，即一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同。本案表面看起来同一小区收不同的管理费显得不合理，但物业公司有充分证据证明只有前期的购房者才享有优惠，而冯先生又没有能够提供证据证明在与物业公司签订协议时对方有欺诈、胁迫的手段，因此法院没有支持冯先生的诉求。

管06-2李静思

【案情】：

业主李先生家7月中旬被盗。当日凌晨3点左右小偷潜入李先生的卧室，正拿上手提包准备逃时，不料李先生的妻子从睡梦中惊醒，并高喊抓小偷。仓皇失措的小偷马上从2楼跳下去。李先生和妻子立即追出去，边跑边喊“抓小偷！抓小偷……”但周围没有反应，小区保安也没有赶来。一直追到市体育广场，李先生发现了丢失的手提包，包里1000多元现金已不见踪影，小偷也逃之夭夭。气愤的李先生随即找到小区物管值班室，谁知保安竟然在看电视。保安还称，李先生没交物管费，所以他们没有责任。

李先生家发生的入室盗窃案让其他业主惊魂未定，谁知又传来业主陈先生家被盗的消息。8月10日早上陈先生起床发现，客厅手提包里的几万元不翼而飞。

前后不到一个月时间，小区竟然发生两起入室盗窃案，不少业主表示住着没有安全感，认为小区物管有难以推脱的责任。

物业安保有问题，应赔偿损失。

没有交物管费就不应该对小区业主的财产安全负责。

雁城刘玉菊律师表示，小区业主家被盗，物业公司是否承担赔偿责任，不是根据小区业主是否缴纳了物管费来确定，而是需要根据业主和物业公司签订的《物业管理服务合同》中的具体约定进行分析。只要物业公司的管理人员履行了正常的安全防范义务，不存在失职情形，业主家中财产失窃，并不能要求物业公司承担赔偿责任；如果有证据能够证明物业公司有明显失职情形，并且这种失职与业主家中被盗存在一定的因果关系，则物业公司应该承担一定的赔偿责任，但是业主需要举证证明失窃的具体损失价值，则是件非常困难的事，如果诉讼索赔，往往难以得到支持。

【案例】：

２００２年１２月底的某夜，张某将自己的桑塔纳轿车停放在某物业公司管

理的小区露天停车场内，并交纳了３元的停车费，物业公司小区工作人员向他出具了正规停车发票（停车场管理定额发票，票面上只有半个公章且无时间、车号登记载事项）。张某在三天后取车时，发现自己的车辆已经被盗。后报案，公安机关查找未果。

张某遂将该物业公司告上了法庭，要求予以赔偿。

物业公司也向法院提供了物业管理合同、停车场对外公告的物业公司文件（文件中声明因客观原因对停放车辆不负保管责任）、小区有三道无人看守的大门照片（该小区为开放式的小区）等证据来证明自己对此不负责任。最终二审法院驳回了张某的起诉。

根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”具体到场地租赁合同，就是一方将停车的场地交给机动车车主停放车辆使用，从而收取场地使用费的合同。一般来说，车主将机动车驶入停车场停放在相应的停车位，即视为停车场已经将车位交付车主使用。《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定用途。”除此之外，出租人对承租人对租赁物的使用并不再承担其他义务和责任；相反，若因承租人使用不当导致租赁物损失的，承租人应向出租人承担赔偿责任。该案件中物业公司已经声明，本车场只是停车租赁，不负保管责任并出示了敞开式管理证据，因此法院判决物业公司不承担责任。

【案例】：

某物业管理公司承接了一小区物业管理业务后，草拟了物业管理公约，交给业主讨论。不料，公约遭到了全体业主的激烈反对，其焦点主要集中在如下两款：（1）物业管理者为进行物业管理活动而对业主或用户造成的一切损失，物业管理者不承担民事赔偿责任；

（2）如果业主或用户欠缴物业管理费及水电费等，则物业管理者有权采取断水、断电、断暖的做法，直到所欠费用缴清为止。

业主作为消费者享有《消费者权益保护法》所规定的一切权利。本案例中的前款约定物业管理公司实际上侵犯了业主的知情权，其作为免责条款，对业主是不公平的，符合《合同法》第40条规定“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的该条款无效。”故此款的制定不妥。

此条款有利于物业管理服务。

没有必要的免责条款，物业管理工作难以开展，前款可改为：

物业管理者进行如下活动时，对业主造成的财产损失可不承担民事赔偿责任：（1）为救助人命而造成的必要财产损失；

（2）为避免业主或用户财产受损或可能受损而造成的必要财产损失；

（3）为抓捕违法犯罪分子、制止不法侵害行为而造成的必要财产损失；

（4）其他类似上述情形。

后款可改为：物业管理者有权对欠缴费业主提起民事诉讼，并可参照《中华人民共和国合同法》第182条、第184条的规定减少损失。

《合同法》第182条规定“用电人应当按照国家有关规定和当事人的约定及时交付电费。用电人逾期不交付电费的，应当按照约定支付违约金。经催告用电人在合理期限内仍不交付电费和违约金的，供电人可以按照国家规定的程序中止供电。”

《合同法》第182条规定“供用水、供用气、供用热力合同，参照供用电合同的有关规定。

管06-2平熹

案例一：未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例。

案情：

据原告郑某诉称2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

处理：

孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。近日，罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。结果与分析：

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

案例二：电梯坠楼,谁负责?

案情：

一部"老爷"电梯深夜突发故障，使搭乘电梯的一位居民直坠楼底，并造成内脏出血。近日，受伤的居民要求物业公司赔偿损失，并获得了普陀法院的判决支持。

２００１年８月的一天深夜，胥某回到光新路某小区４号居民楼，搭乘电梯回家。谁料电梯刚运行到一半，就突然失控下坠，载着胥某一直坠落到电梯井井底，胥某当场昏迷。２小时后，胥某被人发现并送入医院救治，由于出现了头痛发晕、呕吐鲜血的症状，医院诊断其为应急性胃溃疡合并出血。

处理：

伤愈后，胥某随即向负责电梯运行管理的普陀大楼物业公司索赔，要求其支付医疗费、营养费、精神损失费等共计１．３万余元。

庭审中，物业公司辩称胥某的胃出血与电梯坠落无直接的因果关系，所以不同意承担相应的赔偿。

结果与分析：

普陀法院遂委托市高院对胥某的伤情进行了鉴定，结论为胥某全身多发性软组织挫伤并出现应急性胃溃疡合并出血。法院据此认为，胥某在电梯坠落后出现上述伤情，两者之间存在因果关系，物业公司理应承担胥某由此造成的经济损失。

近日，普陀法院一审判决普陀大楼物业公司赔偿胥某医疗费、营养费、误工费等６８００余元。但法院认为该案不存在精神损失，所以对胥某提出的５０００元精神索赔诉请未予支持。

问题的关键是：电梯是有谁来负责，是电梯公司？还是物管公司？那就得看是电梯质量问题吗，还是其他原因。如果在电梯公司保修期内电梯出现了质量问题，理所当然由电梯公司赔。如果在保修期外，电梯超过了保修期，而物管又没通知业主更换，当然由物管公司承担。物管公司只是保障电梯能够正常运行，进行日常维护，给业主提供一个舒适的环境。至于质量安全问题由电梯公司承担。不能说电梯坠落是造成胥某受伤的直接原因，就应该又物管承担，简直是荒唐可及。

案例三：一层住户私自改动下水管道，造成二层污水外溢

案情：

某大学教工宿舍28单元二层一住户家的下水往外流污水，住户将情况报告给物业公司后，维修人员迅速赶到现场。此楼虽然是过去建造的丙级楼，下水管道时有堵塞，以前只是一层冒污水，而从未发现二层也往外冒的现象。为此，检查了一层的住户，原来，一层住户是学校刚搬进来的住户，在装修中私自将自家的下水另外做了管线，通到了污水井，而将自家的原出水口堵塞住，因而形成了总管道堵塞后，污水从二层住户往外冒的现象。

处理：

此问题是虽然一层住户不应该私自将下水道改线，但关键的原因还是管线太陈旧，不符合现代生活的要求。根本解决的办法还是要更换下水总管线。事后，一层住户向二层用户和物业公司要求赔偿。并维修好有问题的下水道。

结果与分析：

为此，物业管理公司经与学校协商从房屋公共维修基金中出资更换了总管线，解决了住户的下水堵塞问题。

根据《物业管理条例》第五十条规定“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和公用设施用途的，应当依法办理有关手续后告知物业管理企业”。住户私自改变下水管道，并未按照程序报批，也没有告知物业管理公司，应由住户负责，但由于学校老楼的公用设施老化，造成一层经常堵塞，一层住户才将下水管道移位。学校也应负担一定的责任，整改管道才是解决问题的根本办法。

管06-2陈菡

一、未成年的孩子点燃天那水发生爆炸被炸死的案例

案情：

2002年5月7日，他们6岁的儿子小俊和另外两个小朋友10岁的小浩、11岁的小文一起玩，3人到了他们的暂住地、深圳市罗湖区某花园的一栋楼后玩耍，从该楼后一堆放杂物的临时搭建的小房子里，孩子们发现了房子里面有几个放天那水的小铁桶。此时，暂住在该花园的一个单元里的另一个孩子9岁的小豪，找到了他们一起玩，他们用木棒点燃天那水玩，结果，小豪将燃烧的木棒插入天那水小桶后发生爆炸，小俊则因离得近被严重烧伤。

事故发生后，小俊的父母赶快把孩子送到了深圳红十字会医院治疗了18天，后因付不起医疗费无法继续治疗而被迫出院。6月13日，小俊因大面积烧伤致败血症，父母本来打算送孩子回老家潮阳继续治疗，但在回去的途中孩子不幸死亡。

原告：

由于4个未成年的孩子在某花园堆放杂物的地方点燃了放置在那里的天那水发生爆炸，当中一个6岁的孩子被烧成重伤不治而死。孩子的父母把该花园的物业管理公司和另3个肇事孩子告上了法庭。

被告：

小区物业公司认为，物品堆放地点并不明显，是孩童无知的行为导致意外发生，公司并不应该负大部分责任。

法院判决：

罗湖区人民法院作出一审判决，死亡孩子的父母共获得近13万元的赔偿金，其中包括精神赔偿金8.5万元；物业公司因不作为被判赔近7万元。

罗湖区法院审理后认为：被告某物业管理公司对易燃易爆物品天那水置于儿童容易获得的地方，对爆炸事故负重要责任。其不作为的行为和4名儿童玩天那水烧火引起爆炸，这两个方面应各占一半的责任。具体划分责任比例是：原告对小孩的死亡负15％的责任，由其自负；被告物业公司承担45％的责任；另一孩子小豪由于直接引起爆炸承担25％责任；其他两个男孩各承担7.5％的责任。由于3个男孩均未成年，其赔偿责任由监护人承担。

二、法院封家电全家住宾馆

不缴费的业主，并非因为家庭经济状况差。家住长宁的某业主，住别墅，请保姆，夫妻每人一辆车，另外还备一辆“宝马”，却拖欠物业管理费、水电费一年多。去年8月，长宁法院判决生效后，他依然拒不执行。法院上门执行，封了其家中的空调、冰箱。第二天，他就把钱送到法院，但根据规定三天后才可以启封。夏天天热不能用空调，家里是没法住了，一家人只好住宾馆。从此，该小区所有业主均按时缴费，物业管理费的收缴率达到100％。物业公司感动之余，给法院送来一面锦旗：“秉公办事，执法如山”。

案件回顾：

原告（物业公司）：

业主以电费价格高为由，拒绝缴纳电费；水费也未缴纳；并以各种理由拒绝缴纳物业管理费。我们曾多次上门催讨，对电费价格也作了必要的解释，但被告仍拒绝缴纳。为此，要求法院判令业主缴纳物业管理费12319 元、电费7071 元、水费1215 元，并缴纳所欠物业管理费的滞纳金。

被告（某业主）：

对拖欠的物业管理费时间及对原告提供的电费、水费实用数均无异议，承认物业公司也催讨过。不缴纳物业管理费、电费、水费的原因是原告收费不规范，收取的电费、水费超过国家规定的收费标准。另外，前期物业管理阶段，收费标准未经物价局核准，物业公司无权主张；另外，拖欠的电费、水费已过诉讼时效。法院：

经审理查明，原告接受开发商的委托，从事前期物业管理，物业管理费每月每平方米建筑面积2.70 元；业委会成立后，双方约定仍按区物价局核定的这一收费标准收缴。因此被告以原告收费不规范而拒付物业管理费的理由不能成立。关于诉讼时效，原告称其曾多次向被告催讨拖欠的物业管理费及水、电费，被告也承认原告催讨过，故视为诉讼时效的中断。判决被告缴纳物业管理费、物业管理费滞纳金、水费、电费及部分诉讼费。

三、欠租2000 元被拘一整天

百年不赖，千年不还。这是家住宝山的某户主的老伴对上门收房租的物业管理人员常说的一句话。法院判决生效后，面对法院工作人员，她依然如故。法院只好强制执行，决定拘留户主。老头被拘留，老太慌了神，儿女也埋怨，只好立刻拿着钱到物业公司，要求物业公司到法院为其求情。法律无情人有情。物业公司的工作人员陪着他们把钱带到法院，但按规定该户主依然被拘留24小时。

一人吃官司，众人缴费忙。该小区另外6户欠费的业主、住户，都迅速缴纳了所欠费用，小区的物业管理费、房租收缴率达到了100％

案件回顾

原告（物业公司）：

接受开发商委托管理宝山某小区，并代收房租。被告入住后，已有两年未付房租。其间多次上门催讨，每年还寄挂号信（有邮寄挂号信的收据两张为证）催要，结果被告仍不缴纳所欠房租。

被告（某户主）：

未答辩。

法院判决：

经审理查明，宝山区国权北路某小区某号某室的房屋产权人为上海市轻工房地产总公司。该公司委托原告对该房屋进行管理并收缴房租，被告共欠原告房租2103 元。原、被告之间的租赁关系合法，有效，应受法律保护。被告作为房屋的承租人应当按时缴纳租金，延期支付租金的应当支付违约金，原告要求的违约金低于依法应得到的数额，可予支持。被告于判决生效之日起10日内支付所欠房租、滞纳金及诉讼费。

公告见报端欠款送上门

法院判决生效后，某业主置之不理，依旧不缴纳所欠物业管理费。法院只好在某报上刊出公告，把业主的姓名、住址等事项公之于众，并要求其一周内把钱送到法院，结果该业主立刻把钱送来。

管06-2张璐

物业服务收费案例

某单位在某大厦拥有两套物业，2006年年底该办事处一辆轿车在大厦停车场丢失，双方协商理赔无果。自2007年1月起，该单位以物业服务公司管理疏漏为由停交管理费及水电费。至2008年12月，共拖欠物管费104056.32元，水电费人民币129745.25元。2009年，该大厦的物业服务公司将该单位告上了法庭。

案例分析：

原告观点：该物业服务公司管理疏漏，某一项服务不到位不完善，

被告观点：该物业公司可能存在某一项服务的不到位不完善，但没有重大过失，而该业主的无故拖欠管理费已给物业公司造成损失，应承担相应的责任。

法院判决：认为：该单位作为物业管理公司的住户，应按规定依时向物业管理部门缴纳物业管理费、水电费，其长期拖欠款项的行为理应承担民事责任，该单位辩称的其并非无故不交纳物管费的事实与理由是不同的另类法律关系，与本案无关。最后判决该单位应付给物业公司上述费用，并追加每日3‰的管理费滞纳金。被告不服上述。二审法院的判决与一审判决基本一致，只是改判该单位不必支付拖欠的物业管理费得滞纳金。

分析：追费难，催费难，应该说是当前体制不完善，法规不健全、观念陈旧落后情况下，困扰和阻碍物业行业发展的一大难题。以物业公司某一项服务不到位不完善为由而拒交物管费者有之，以物业存在质量缺陷为由拒交物管费者有之。个别业主拒交物管费这种“抗辩”

不属于合同法的履行抗辩权或不履行抗辩权。

物业公司日常管理方面的案例

业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月，花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。

原告观点：李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任

被告观点：本物业公司存在一些日常管理的疏忽，但没有重大过错，不应承担民事责任。法院判决：《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理，在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。

分析：案例的责任归属适用于我国民法所规定的特殊侵权的民事责任，即《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第三款规定：“没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。”因此物业管理公司是否要负责赔偿的关键是看法律有没有规定要承担民事责任。

《中华人民共和国民法通则》第一百二十五条规定：在公共场所、道路旁或者通道上挖坑、修缮安装地下设施等，没有设置明显标志和采取安全措施造成他人损害的，施工人员应承担民事责任。同理，在本案例中，如果物业公司对地面潮湿既没有警示性标志又没有采取防范措施，则应承担民事赔偿责任。否则就不应承担民事赔偿责任。

根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第十八条的规定：“经营者应当保证其提供的商品或者服务符合保障人身、财产安全的要求。应当向消费者作出真实的说明和明确的警示，并说明和标明正确使用商品或者接受服务的方法以及防止危害发生的方法。”这条法律规定

与我国民法第一百二十五条的规定是一致的，都包含有要“明确的警示”的法律要求。

物业管理日常篇

在小区内摔伤物业公司是否承担责任？

案例介绍：

2000年１月７日上午，徐某去厂房上班，在通往厂房载货电梯的台阶上走，因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。徐某走上台阶滑倒摔伤。医院诊断为：左肩肱骨骨折伴肩关节脱位。

徐某摔伤当天，该厂房的物业管理单位派人员前去探望。徐某要求物业公司对此事承担责任，物业公司认为没有义务承担，双方各执已见，因次起诉至法院。

原告观点：因当天厂房三楼漏水正好滴在台阶上，由于天气寒冷出现结冰。导致这样的结果是由于物业公司的服务疏忽。

被告观点：该物业公司认为没有义务承担

法院判决：法院经审理认为：原告作为公司员工，上下班应走人行通道，白天行走，也应看到台阶上有结冰，并应当预见到滑冰的危险性，故应对摔伤的行为负主要责任。

房的物业管理单位应对物业公共配套设施完好起保养维修的责任，在接到厂房漏

水报修通知后，理应及时修理，但未提供及时安排修理的有效证据，发现结冰后

未及时清除或积极的防范措施，故对原告滑倒致伤应承担一定的责任。

案例分析：

一、被告物业管理单位的行为符合侵害生命健康权的民事责任构成要件，应承担侵权的民事责任。

第一：物业管理单位的行为具有违法性。《上海市居住物业管理条例》第十二条规定："物业管理服务应当保持住宅和公共设施完好，环境整洁优美、公共秩序良好，保障物业使用方便、安全。发现住宅的共用部位、共用设施或者公共设施损坏时，立即采取保护措施，并按照物业管理服务公司的约定进行维修。"可见，本案被告作为物业管理单位，有法定义务立即采取保护措施。

第二：产生了损害原告生命健康权的后果。

第三：被告的不作为行为与原告的损害之间有因果关系。

第四：被告物业管理单位有过错。本案被告作为厂房的物业管理单位负有保障物业使用方便、安全的义务，这种义务应属专业管理人应尽的特别注意义务。

二、原告有过错，应对自身伤害承担主要责任。本案中，原告对自己摔伤有明显的过错，表现在以下三个方面：

第一，厂房外侧电梯系载货电梯是该厂房内所有职工应知的，原告作为公司员工，上下班应走人行通道。原告不愿登楼梯，执意乘载货电梯，主观上存在故意。

第二，原告应当看到台阶上有结冰，从安全起见，原告应走人行通道，其主观上有过失。

第三，原告在朝载货电梯行走时，被告曾劝原告不要走此台阶，以免滑倒摔伤，但原告不听劝阻，仍走上台阶。

《中华人民共和国民法通则》第一百三十一条规定："受害人对于损害的发生也有过错的，可以减轻侵害人的民事责任。"据此，原告应当对自己的过错行为承担主要责任。被告物业管理单位虽未及时修理、清除结冰或采取积极的防护措施，但已尽到了及时警示和告知的义务，应当减轻其赔偿责任。

管06-2李彬

物业管理案件纠纷：

案例一：

在小区停泊的车辆被盗，车主将物业公司告到法院，法院在审理案件时问车主是打物业管理纠纷官司，还是打保管合同官司，车主选择了打保管合同官司，结果被一审法院驳回了全部诉讼请求。

钟先生是一个中学的司机，每逢周末或节假日都将学校的桑车停放在岳母住的小区内，每次停放过夜他交给小区物业公司停车管理费5元，物业公司也为他提供了专门的固定车位。今年5月7日晚，钟先生将车停靠在车位后即锁车回家，次日凌晨5时，他发现车辆已不翼而飞，白天，他即向学校汇报，

校方认为：是物业公司严重失责导致轿车在小区内被盗，遂将物业公司告到杨浦区法院，要求对方赔偿车辆的残值14万元。

在法庭上，法院对学校起诉所依据的法律关系行使法官释明权，问学校是基于保管合同关系起诉物业公司还是基于物业管理关系起诉物业公司，学校明确选择，是基于保管合同关系起诉物业公司。学校认为，物业公司收取车辆停放管理费，表明其和物业公司已建立了一定的合同关系，物业公司理应承担对该车的保护和管理职责。

物业公司认为：其仅提供车辆的泊位，并无保管的责任，不存在保管关系。

法院认为：学校将车辆停放于物业公司管理的居民小区内，物业公司确实收取了停车费，但该收益是属全体居民所有的，物业公司非就此盈利。物业公司仅仅是行使代为收费的义务，而且钟先生锁车后，也没有将车辆的控制权交于物业公司，车辆仍处于钟先生的控制、使用、保管范围之内，不能将物业公司的提供停车便利义务定性为保管，所以学校和物业公司之间的保管关系不能成立。最终，法院判决不予支持学校依据保管合同提起的诉讼请求。

审理该案的法官同时指出，选择不同的案由可能导致不同的诉讼后果。物业公司有小区财产安全管理的义务，车辆失窃，物业公司可能负有一定的责任，但法院要判定物业公司的管理是否存在瑕疵是基于物业管理方面的法律关系来审理，而本案的原告明确选择的是打保管合同纠纷官司而非物业管理纠纷官司，法院只能严格依照原告的选择予以审理，而依据相关法律规定，本案的保管合同关系又不成立，所以只能驳回原告的诉讼请求。

案例二：

因3名业主认为物业公司服务不到位而拒交物业管理费，郑州某物业公司认为业主不交物业管理费就是违约，双方为此发生纠纷，该物业公司将他们告上法庭，要求支付物业服务费及违约金。2008年7月1日，这起特殊的物业管理纠纷案件在郑州市二七区人民法院审理终结。经过审理，法院判决3名业主支付物业服务费。

物业公司：业主拒交费属于违约

郑州某物业公司称：小区三名业主田先生、付先生、和黄先生分别拖欠物业管理费三年半、三年和一年，费用从500余元到1400余元不等，虽经原告多次催交被告仍不交纳。他们的行为已违反了双方签订的《前期物业服务协议》的规定，构成违约，故此请求法院判决被告向原告交纳拖欠的物业管理费及违约金。

业主：物业服务不到位

田先生则认为：原告物业公司给他们的通知单上有公摊费用，原告收取公摊费违反了政府的相关文件；田先生在小区丢失了电动车，原告不同意赔偿，原告未尽到看管义务；田先生曾去原告交费，原告不收，说要把以前的全部补齐，所以，他们同意交纳该交时那部分

物业费，但丢失车辆，服务不到位问题也应解决。被告付先生的说法和田先生基本一致，并且他还补充说：2005年小区开会时原告就承诺不再收取公摊费。被告黄先生则称原告物业公司的账目不清，不公开，不透明，并且小区的健身器材坏了原告也未予以维修。

物业公司与业主签订的相关协议

郑州市二七区人民法院经审理查明，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》规定：原告作为房地产开发单位委托的物业管理企业对小区的物业进行管理和服务。服务内容包括房屋共用部位、房屋公用设施、环境卫生、保安、交通秩序与车辆摆设及房屋维修管理等。协议还规定业主应于每月10日前按(住宅)建筑面积每月每平方0.32元交纳物业管理服务费。关于违约责任的规定是：甲方(原告)违反协议未达到管理服务质量约定目标的，乙方(被告)有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，逾期之日起每天按1元交纳违约金。

郑州市二七区人民法院经审理后认为，物业公司和业主双方之间签订有服务协议，该协议不违反法律强制性规定，为有效协议。双方均应按协议规定的内容履行各自的义务。被告接受了原告的服务应当按期交纳物业服务费用。故原告要求被告支付所欠物业服务费的诉讼请求，法院予以支持。但物业服务收费应当遵循依法、合理、公开及服务与水平相适应的原则，而本案原告出示给被告的《缴费通知单》中列明有“公共费用公摊”项目。收取该项目是无依据的，且被告又因服务质量与原告发生纠纷，对被告逾期缴费，原告亦有一定的责任，故此，原告要求被告支付违约金的诉讼请求法院不予支持。据此，法院作出上述判决。

法官提醒：签订物业合同时须谨慎业主维权注意收集相关证据

法院认为，物业公司和业主双方之间签订有服务协议，该协议不违反法律强制性规定，被告接受了原告的服务就应当按期交纳物业服务费用。但物业服务收费应当遵循依法、合理、公开及服务于水平相适应的原则，

据此，法院依法判决业主向物业公司支付拖欠的物业服务费，同时驳回原告物业公司要求业主支付违约金的诉讼请求。

郑州市中原区人民法院法官黄健认为，业主与物业公司之间经常发生纠纷和冲突主要是由物业服务质量引起的。黄健说，作为业主，必须改变对待自己所能获得的物业服务必须有一种理性的期待的观点，即把物业管理公司简单地看作一种“保姆”或“管家”，要求其承担超过职责范围的责任，处理无法处理的问题。实际上，就法律角度而言，物业管理公司和业主之间的关系是平等的，双方具有平等的法律地位，也具有平等的权利和义务。但对于业主来说，感觉物业服务不符合要求与证明这种情况的存在却是两个不同的概念，特别是在进入诉讼时，如果不能证明物业在服务中的不足，就无法赢得诉讼。因此，业主们必须增强证据意识，在日常生活中注意收集和保全相关的证据，避免在诉讼时陷入无法举证的尴尬。

另外，物业与业主之间存在的物业管理服务关系是依靠契约，也就是物业合同来维持的，这是双方之间一旦产生纠纷后评判是非曲直、解决矛盾的依据。在当前物业法规还不够完善的情况下，业主在与物业公司签订相关的合同时，更要重视其中内容表述的完整、合理和可操作性，尽可能详细地写明物业服务所要达到的具体要求，特别是要防止出现有利于物业公司一方的内容，使物业合同真正发挥其防范物业管理纠纷的作用

案例三：

今年3月12日，秦岭路卧龙花园的业主温先生反映，卧龙花园秦岭路门面房现在发展

到6家饭店了，每天中午和晚上做饭时间，“我脑子里都是嗡嗡响，满鼻子都是油烟味”。魏先生不理解，现有法律明确规定，住宅房不得用做经营用房，要开饭店，必须先过楼上“住户关”，“可是，未经我们签字同意，他们咋就开上店了？”

判决难点目前，住改商现象在各大城市中日趋增多，如以住改商方式开办公司，导致小区车位紧张，电梯拥堵；开办餐馆饭店会带来油烟和垃圾污染；开办舞厅，美容院等，除了夜晚的喧嚣，还可能埋下治安隐患，凡此种种，令不少小区居民对住改商极为反感，反对者也占多数。但支持住改商的亦不是小数目。毕竟，在小区内开设的便利店、干洗店、小卖部等给居民带来诸多生活方便。还有住改商中，利害关系业主的不确定性也有很多争议

A.合法的住改商还是允许存在的

上街区法院马波：住改商固然受到限制，但应当是合理的限制，而不是简单、粗暴的限制。他认为，合法住改商的认定，应遵守法律、法规以及管理规约，经有利害关系业主同意、在经营过程中不得给有利害关系的业主造成干扰，产业类别要受到限制。“至于有利害关系业主的界定，我认为，只要是受到住改商业主行为直接影响的，就可认定为有利害关系的业主。”

B.赞成合法的住改商

郑大法学院教授郭德香：原则上应不允许进行随意的住改商。但不可否认的是，有些住改商确实便利了人们的日常生活。“我们不应一概地全盘否定住改商的合法性，而应在一定条件下允许其存在并承认其合法性。”另外，今年最高法院司法解释“关于住改商及有利害关系人”的规定有些过于严格和苛刻，这在实践中不容易实现，也不符合当今的社会现实状况。所以，建议将来立法上作适当宽松性修改，并采取具体案件具体分析、灵活处理的办法，这样才能不致住改商现象无限制扩张、非法泛滥。

管06-2薛鹏

实例一

物业管理资金来源与管理

案例：在北京，朱雀门小区是一个高档小区，有700多户业主。自2007年开始，大家发现，电梯口、走廊边的广告逐渐多了起来。然而，物业公司并没有对收取的广告费予以公示。因此，小区业主、央视著名主持人赵普将物业告上法庭，称其侵犯了业主的合法权益。

正方观点：按照赵普的说法，早在2007年1月23日，他就与小区的嘉晟物业公司签署了合同，双方约定：物业将对项目楼外广告位进行经营，其经营收益归全体业主所有，物业公司可将经营收入的一部分（15%）作为佣金，物业应将广告位经营收益情况告知全体业主。”但是，几年来物业不仅没有将广告费进行公示，还将其占为己有。因此赵普认为，物业公司已构成违约，严重侵害了他以及其他业主的合法权益。

庭审三个问题成争论焦点

1、公示是否及时

赵普的律师表示，嘉晟物业公司在被诉后两个多月进行公示，说明之前没有公示过，仍然是违约。物业公司代理人说，之所以公示广告收益较晚，有三个原因：一是不少项目尚未入账，二是物业工作日程安排较满，三是小区一直没有召

开业主大会。

2、单个业主是否可查账

赵普的律师认为，物业虽然有公示，但力度不够，且真实性难以保证，应该让业主查账。物业公司可将相关材料复制后由专人看管，供业主查账，做到这一点并不难。而物业公司代理人则认为，具体账目只能在业委会成立后再查，如果所有的业主都随意查证，那物业公司的工作量将十分巨大，难以承受。

3、公示是否要定期

赵普的律师认为，物业公司的公示应该制度化，并定期严格进行。该律师说，要求公示广告收益是业主最基础的知情权，只有所有业主知情，业委会成立后，才能保证有这笔钱可供使用。物业公司代理人认为，公示广告收益受一些因素制约，很难固定在某个时间进行公示，物业公司可以做到下一年度公示上一年度的广告收益。

经过1个小时左右的审理，法官并未当庭宣判。

爆料两度与物业交手

对于目前的情况，赵普表示，自己的诉讼目的还没有达到。而在两天以后（即8月16日），他的代理人和物业公司进行磋商以后才会有结果。但赵普也称，当他发起这场诉讼并且引起大家关注时，客观上的效果已经达到了，而他的目的就是让大家关注、行使并维护好法律所赋予的权利。

其实，这已经不是赵普第一次与物业公司对簿公堂。今年春节前后，他就曾因欠缴约3000元的物业费被告上法庭。赵普对此的解释为，当时拖欠物业费是希望督促物业在广告位经营收益上给业主们一个交代。赵普说，因为小区的经营收益问题，自己曾多次向物业讨说法，但此事却长时间没了下文，所以他才以欠费的形式与物业进行协商。但物业工作人员认为，赵普提出的要求和欠缴物业费并不属于一件事，所以赵普最终仍缴纳了物业费。

法院观点

针对此案，省会知名律师张玉柱认为，根据原告、被告陈述的事实，物业的确侵犯了业主的合法权益。相关法律法规规定：物业利用小区的公共场所获取的利益，应该归业主共同所有，物业可以抽取一定比例的佣金。当然，这些费用平均分发到各个业主手里，似乎也不太现实，最好的办法是充抵物业管理费。然而，本案中物业的做法显然欠妥。从这个层面上来说，赵普状告物业的做法没有任何不妥，甚至可以说是一件好事。

因为，这从另一个层面折射出了人们法律意识的增强和维权意识的觉醒。“屈死不告状”曾是老百姓坚守的信条，因为打官司有诸多的艰辛与无奈。赵普打官司，显然并非要为自己分得一杯羹，而是像秋菊一样，向小区要个说法，此举在客观上也为小区的其他业主争得了应有权益，因此，可以说赵普打的是一场公益官司。这样，赵普就不是一个人在战斗。在他背后，还有同一小区里与他有着同样诉求的业主，还有与他有着同样遭遇需要维权的公民。

实例二

物业管理招标

案例：2004年11月12日，朱明瑛就因拖欠物业费被起诉，去年6月15日，建国物业撤诉。去年10月份，建国物业再次向朝阳法院提起诉讼，要求家住朝阳公园西路清境明湖花园小区的业主朱明瑛，交纳自2004年6月至2005年10

月期间的物业费共计2.2万余元。

正方观点：建国物业公司入驻清境明湖花园小区，没有经过法定的业主大会讨论，没有经过三分之二以上有投票权的业主同意，相反广大业主对此不知情，违反了《物业管理条例》的规定。

反方观点：2004年5月21日，清境明湖物业管理委员会委托建国物业对小区进行临时托管。建国物业于当日进驻小区并向全体业主发出了书面通知。“朱明瑛既然享受了物业服务，就应该交纳相应的费用。”物业称，在《临时托管协议》签订后，朱明瑛曾在《书面征求意见表决书》上签名。

判决结果：去年11月2日,朝阳法院判决朱明瑛败诉，于判决生效后10日内给付北京建国物业管理有限公司2004年6月至2005年10月期间物业管理费22774.56元。判决后，朱明瑛不服，认为其并未收到过物业管理委员会的通知，不存在原判查明的书面征求意见表；原判认定物业管理委员会是产权大会的执行机构没有法律依据等。建国物业管理委员会同意原判。

去年11月15日，朱明瑛向市二中院提起上诉。今年3月15日，二中院开庭审理了朱明瑛的官司，法庭上双方的基本观点没有变化，朱明瑛历数着物业种种“劣迹”：停水停电，一个戴呼吸器的老太太停电时差点没了命；安全保护不善；乱发小广告没人管等。建国物业的两名代理律师表示朱明瑛所说的“错误”无一能够成立，称其是“无关痛痒”、“无中生有”、“强词夺理”等。

继2006年5月26日，北京市第二中级人民法院终审做出“朱明瑛向北京建国物业管理有限公司(以下简称建国物业公司)支付物业管理费2.2万余元，但不需要缴纳120 0余元的滞纳金”的判决后，6月25日，北京市朝阳区人民法院透露，该法院近日受理了朱明瑛等5名业主起诉被告北京市朝阳区“ 清境明湖”花园小区业主委员会(以下简称业主委员会)、建国物业公司物业管理纠纷案件。这次，朱明瑛请求法院判决业主委员会与建国物业公司之间签订的物业服务合同无效。

有关人士认为，虽然当终审判决后朱明瑛表示会遵守法院的判决，但在终审判决不到一个月的时间里，朱明瑛等5名业主再次提起对建国物业公司的诉讼，这表明了朱明瑛对于“向建国物业公司交纳物业费”的结果其实“并不满意”。

其实早在今年年初，朱明瑛的代理律师陈旭就表示，近期会把“清境明湖”花园小区原业主委员会告上法庭，为其在小区新旧物业接替安排的“猫腻”讨个说法，只不过这个“近期”拖了6个月。

正方观点：朱明瑛等原告诉称，2004年5月21日，业主委员会与建国物业公司签订了《临时托管协议》及《补充说明》，约定业主委员会委托建国物业公司对“清境明湖”花园小区进行临时托管，建国物业公司按照业主委员会提供的有关财务收费标准进行相关费用的收取，2004年3月1日前物业管理费按12元/平方米收取，2004年3月1日之后按8元/平方米收取。据此，建国物业公司在没有履行合法程序的情况下，即进入小区进行物业管理，并依据该协议向业主收取物业管理费。

依据《物业管理条例》第12条规定：业主大会做出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会做出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。第15条规定：业主委员会是业主大会的执行机构，履行下列职责：……(二 )代表业主与业主大会选聘的物业管理企业签订物业服务合同……依据上述规定，朱明瑛等原告认为业主委员会

与建国物业公司在签订合同之前，并未在小区内召开过以选聘物业管理企业为议题的业主大会，因此业主委员会是在没有履行召开业主大会并经2/3以上业主通过的法定程序的情况下，与建国物业公司签署了带有“物业服务合同性质”的《临时托管协议》及《补充说明》。

朱明瑛等原告认为，《物业管理条例》是国务院颁布的行政法规，业主委员会与建国物业公司之间签订协议是选聘物业管理企业的合同，业主委员会与建国物业公司未经法定程序签订物业服务合同的行为违反了行政法规的强制性规定。如果说当时情况特殊，签订了临时性合同，或是因情况特殊进行了所谓的“事实服务”。那么，在后来两年的时间里，业主委员会与建国物业公司完全可以通过合法的程序签订正式的物业服务合同。而时至今日，业主委员会与建国物业公司也未签订合法有效的物业服务合同。因此，所谓的当时情况特殊并不能够成为该合同违反行政法规强制性规定的抗辩理由。

综上，朱明瑛等5名原告主张法院判决业主与被告之间签订的合同应认定为无效合同。

2004年11月29日，北京市朝阳区人民法院开庭审理朱明瑛与建国物业公司物业纠纷案。

2005年6月，建国物业公司向法院提出撤诉。

2005年10月18日，建国物业公司再次以朱明瑛拖欠物业费为由提出诉讼。

2005年11月2日，朝阳法院判决朱明瑛给付建国物业公司2004年6月至2005年10月期间的物业管理费22774.56元，赔偿建国物业延期付款损失1204.65元。朱明瑛遂提出上诉。

2006年3月15日，朱明瑛物业纠纷案二审在北京市第二中级人民法院开庭审理。

2006年5月26日，北京市第二中级人民法院终审改判——朱明瑛向建国物业公司支付物业管理费2.2万余元，但不需要缴纳1200余元的滞纳金。

2006年6月，朱明瑛等五名业主再次将“清境明湖”花园小区业主委员会、建国物业公司告上北京市朝阳法院，请求法院判决业主委员会与建国物业公司之间签订的物业服务合同无效。

二中院法官针对此案总结出，在物业管理纠纷中，业主虽然维权意识在不断提高，但维权的方式显得非常的单一，通常采用的方式就是拒交物业费。由此导致的后果是未能维权，反而败诉，并总结出业主维权的三大认识误区：如果小区物业管理委员会或业主委员会未按法定程序招聘物业管理企业，则有权拒交物业管理费；与物业管理企业之间未签订过物业服务合同，因此可以拒交物业费；物业管理服务不到位可以拒交物业管理费。

实例三

物业日常管理与服务

案例：滕先生在同一小区购买了三套房屋、五个车位，因有些车位平时不常停车，经常被他人占用。2003年2月24日晚滕先生的95号车位又被他人占用，一气之下，滕就将自己的车停在该车前面的走道上。次日上午占了滕先生车位的业主因车无法开出，就叫了8个人进入车库设法把车开走。

正方观点：滕先生据此拒付物业管理费，认为小区的物业管理公司未尽物业管理职责，造成自己的车位屡次被占，而且允许占用车位的人带外来人员进入车

库，将停放的车子强行拖动，造成自己的车辆损坏。被告上法庭后，滕先生基于合同提出抗辩，提出拒付物业管理费是有原因的。

法院观点

物业公司接受开发商和业委会的委托，实施对小区的物业管理，并根据物价局核准确定物业和车位管理收费标准。滕先生作为业主，接受了物业管理公司所提供的物业管理服务，双方之间形成了服务与被服务的权利义务关系。滕未及时支付物业管理费，物业管理公司要求其支付和承担逾期滞纳金，于法有据，法院依法应予支持。

虽然物业管理公司在车库管理中，有因管理不严而发生其他业主车辆错停在滕的车位之事，但作为业主，滕应该采取合法合理，不损害其他业主、为他人出行提供方便的方法解决。如车辆有损坏，亦可要求赔偿。滕先生因车位被人错停而拒付车位管理费，理由不足。法院最终判决滕先生向物业管理公司支付欠付的相关物业管理费、车位管理费，并按银行同期贷款利率支付逾期付款滞纳金。

法官点评

静安法院姚晓菁法官认为，业主按时交纳小区的物业管理费，是对整个居住小区应尽的义务。只有在物业公司完全没有履行物业管理合同约定的义务，业主才可以拒交全部物业管理费，业主不能以物业公司某项工作存在不足而拒交全部物业管理费，即使对服务不足的部分，业主主张拒交也要向法庭提供充分有力的证据，证明自己的主张，否则仍要承担败诉的法律后果。因此业主在居住时与物业公司发生一些争执时，如果发生了一些损失可以要求责任方赔偿损失，不要随意地以拒付物业管理费作为解决问题的手段。

静安地产分别起诉87位业主拖欠管理费，就是因开发商某公司不规范运作、致使部分业主办不出小产证，部分业主拒交物业管理费。而开发商因经营不善重组改制后，接手的静安地产集中清理以前的欠费，不少业主因此被告上法庭。

法官点评：虽然现实中许多物业公司是开发商设立的，与开发商有一定的关联性，但从法律上讲，物业公司和开发商是分别独立的法人，各自独立承担民事责任。业主如果以开发商的过失而拒付物业管理费在法律上是得不到支持的。

管06-2杨辰

案例一：物业管理机构：

业主委员会诉某物业管理公司侵权纠纷案

原告：X小区业主委员会（以下简称“业委会”）

被告：某甲物业管理公司（以下简称“甲公司”）第三人：某乙物业管理公司（以下简称“第三人”）

正方：XXXX年X月X日，原、被告签订一份委托管理合同，约定由被告管理原告所在小区（以下简称“小区”，合同至2000年12月31日止。2000年12月30日，原告召开会议，决议与被告的合同就此解除，原告公开招聘第三人管理小区，但被告在委托管理合同已终止的情况下不配合办理有关移交手续，现原告诉求确认从2001年1月1日起被告霸占小区物业管理的行为为非法行为，请求判令被告立即撤出小区管理现场，将小区的物业管理移交给第三人。

反方：原告的成立不符合物业管理的有关规定，不具有诉讼主体资格，且原告委

托第三人管理小区的行为，系未经小区全体业主授权的情况下作出的。被告为维护业主利益，应继续实施对小区的物业管理。

第三人：第三人与原告签订的小区物业管理合同合法有效，被告拒绝移交物业管理的于法不符，原告的诉讼请理应得到支持。

法院：业委会系由业主会议推选出的业主委员组成，代表业主行使X小区物业管理职权的群众性自治组织，其成立已经有关部门批准登记，合法有限，具备主体资格。原告与被告和第三人签订的两份物业管理委托合同均是当事人真实意思表示，其内容合法有效，当事人均应严格按合同约定履行。现原告与被告之间的合同已到期而自然终止，根据有关法律的规定，被告应将X小区的物业管理权移交，但其拒绝移交已够成侵权，妨碍了X小区的正常管理秩序。

现原告要求被告立即撤出X小区管理现场，并将X小区的物业管理移交给第三人的诉讼请求本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第九十二条、《X市住宅物业管理条例》第十五条、第二十九条第二款的规定，判决如下：被告甲公司应于本判决生效后立即撤出X小区物业管理现场，并将X小区物业管理现场、设施及有关资料移交给第三人某乙物业管理公司，在判决生效后十五日内移交完毕。

一审判决后：甲公司不服一审判决，向市中级人民法院提起上诉称。

正方：1、业委会在换届选举中，业主参加投票人数未达法定的50%，且居住在香港的部分业主授权的选票未经公证审查，不能作为有效票，故业委会产生的程序不合法，建委对其登记批复是违法的；2、业委会对外招标未经业主大会授权。请求二审法院驳回原审原告的起诉。另以X小区业主XXX因不服X市建委的登记批复已提起行政诉讼为由，要求二审法院裁定中止审理本案。

反方：X小区的成立是合法的，甲公司委托管理合同已届满，X市物价局亦废止其收费批复和许可证，但仍占有X小区的管理现场及设备，并以停水停电方式非法收费等行为侵害X小区业主的合法权益，请求二审法院维持原判，制止甲公司的侵权行为。

业委会1996年登记成立并取得组织机构代码，依法行使了与甲公司订立物业管理委托合同的民事权利。业委会内部成员变动不因此丧失其组织对外的民事权利，某乙物业公司物业管理委托合同签订的主体系业委会，并非第一届或第二届业主委员会，且合同是以合法招标形式订立的，即使业主委员产生缺陷，甲公司也不能以此对抗善意第三人，甲公司与业委会的物业管理委托合同已自然终止，甲公司已无合同或法律依据继续占有业委会物业管理现场。原审判决正确，请求二审驳回上诉，维持原判。

法院：依据《X市住宅物业管理条例》规定，一个小区成立一个业主委员会，业主委员会登记日期为业主委员会成立日期。业委会1996年已登记成立，并领取组织机构代码，应认定业委会自1996年即具备合法的组织资格；根据《X市业主委员会登记管理办法》规定，业主委员会委员每届任期三年，委员换届后须向建委行政主管部门办理变更登记手续，2000年X月X日X市建委作的X建综