数据符合预期 新涨价因素居高：9月份物价数据点评

毕业论文之房地产价格分析

在房地产行业飞速发展的今天，如何确定商品房的价格成为开发商关注的热点问 题。房地产价格是购房者、开发商以及竞争同行最敏感因素。房地产企业为了实现预定的价格目标，必须在充分了解定价方法的基础上找出较优的方法，得出合理的定价，以保证企业利润的实现。 第一章影响XX市商品房定价的因素分析 1.1 一般性因素 1.1.1 供求分析 2008年1-4月，XX市房地产开发投资继续保持增长，共完成投资35.0亿元，同比增长27.3%；商品房施工面积763.2万平方米，同比增长38.3%；商品房竣工面积98 . 8万平方米，同比增长42.6%；商品房销售面积84.3万平方米，XX 市商品房的开发并没有受到大城市房价回落的影响。房屋的供给略大于需求，从供求关系上来说，商品房价格应该下跌或者保持不变，但由于商品房投资的特殊性，XX 市商品房价格总体处于上升趋势。没有与供求关系成正比。 1.1.2 直接开发成本 原则上，房价=成本+开发商利润+税金，所以直接开发成本是房价的基本构成部分。直接开发成本主要由土地出让价格和建筑成本两部分构成，据称，土地价格可以达到房价的30%，而在不同区域和不同土地来源，成本波动较大。建筑 成本中，建筑原材料成本是最大的一块，这部分一般占到建筑成本的60%，而且 受宏观经济环境和经济政策影响较大，波动较为明显，特别是这两年物价飞速上升，建材价格比前几年也上涨很多，人工费也占了很大的比例。 由于XX 是有关土地转让数据的不完善，难以计算土地的平均价格，但从近年XX市商住土地拍卖最高价来看，已达到6650元/M2,按其容积率3.5来算，已达到1900元/M2,也就是说，XX市住宅用地价格应该不超过1900元/M2。 1.1.3 宏观政策环境 国家GDP 高速增长，居民可支配收入的增加，对房价起到了良好的支撑作用。在政策上,国家限制房价上涨，提高按揭利率，适度建设两限房，经济适用房及廉租房和集资房.对经济而言,也采取了相关措施,如有效抑制泡沫房产经济，防止通货膨

房地产价格影响因素(一)

房地产价格影响因素(一) (一)单项选择题 (每题的备选答案中只有一个最符合题意) 1. 当人口数量增加时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会上涨；当人口数量减少时，对房地产的需求就会，房地产价格也就会下落。 A.增加，增加 B.减少，减少 C.减少，增加 D.增加，减少 答案：D 2. 在影响房地产价格的各种因素中，“城市化”属于。 A.社会因素 B.环境因素 C.人口因素 D.行政因素 答案：A 3. 下列情况中会导致房地产价格上升的是。 A.上调贷款利率 B.收紧房地产开发贷款 C.开征房地产持有环节的税收 D.增加土地供应 答案：B

4. 房地产的区位优劣，主要是看其交通、周围环境景观、公共服务设施的完备程度。 A．别墅B．商业C．居住D．T~A世 答案：C 5. 是指在一定时期内因迁入和迁出因素的消长导致的人口数量增加或减少，即迁入人数与迁出人数的净差值。 A.人口机械增长 B.人口自然增长 C.人口净增长 D.人口负增长 答案：A 6. 人们常用距离来衡量房地产区位的好坏。下列距离越来越受重视的是。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.经济距离 答案：D 7. 下列房地产影响因素中不属于个别因素的是。 A.基础设施 B.位置 C.土地形状 D.规模 答案：A

8. 《中华人民共和国民法通则》第79条规定：“所有人不明的埋藏物、隐藏物，归所有。” A.国家 B.集体 C.发现人 D.土地使用者 答案：A 9. 增加房地产保有环节的税收会使房地产价格下降，对收益性房地产来说，开征会减少房地产净收益，从而会直接导致房地产价格下降。 A.房产税 B.契税 C.营业税 D.土地增值税 答案：A 10. 一般地说，地上一层的价格或租金最高，其他层的价格或租金较低，一般不到地上一层价格或租金的。 A.20% B.30% C.60% D.80% 答案：C 11. 土地用途、容积率、建筑高度等影响属于房地产价值影响因素中的。 A.配套设施建设的限制

《影响商品价格的因素》案例分析

《影响商品价格的因素》案例分析 教学设计理念： （一）指导思想：新课程构建了一个符合素质教育要求的、具有普及性、和发展性的课程体系，为教学设计提供了了一个很好的平台。本教学设计以学生的学习基础、学习兴趣以及学习能力为出发点，把学情放在首位，即要把基本要求和特殊要求结合起来，把班级授课和差异教学结合起来，把教师、学生、教材、社会四个要素有机整合。 （二）理论依据：以人为本是新课改的根本理论，它要求尊重学生的人格和尊严，尊重学生的个性发展，为每一位学生的个性发展服务。 （三）设计特色：“学生为主体、教师为主导、训练为主线”是本设计的主要特色，以学生发展为本，以现代现实经济生活为基础，以学科知识为支撑构建和谐课堂。 二、教材分析与学情分析 教材分析 （一）本节课主要内容及要求 《影响价格的因素》是高一《思想政治》“经济生活”第一单元第二课第一框的内容。这一课主要讲述引起商品价格变化的因素，通过教学帮助学生掌握供求关系对价格变动的影响，以及价格与价值的关系，理解价值规律的内容和表现形式。本课涉及的知识点较多，要力求在教师的引导和鼓励帮助下，使学生通过本课的学习，理解影响价格变动的因素。 教材内容共分为两目，第一目，供求影响价格；第二目，价值决定价格。第一目主要把握三个层面的问题：①市场上的商品的价格会受很多因素的影响；②各种因素对商品价格的影响都是通过改变该商品的供给或需求来实现的；③供过于求，商品价格就升高；供不应求，商品价格就降低。第二目主要从四方面来理解：①价格由价值决定，价值是价格的基础，价格是价值的货币表现形式；②价值量是由社会必要劳动时间决定的；③社会劳动生产率与商品价值量之间的关系；④价格受供求关系影响，围绕价值上下波动，是价值规律的表现形式。 （二）学情分析： 我们班大部分学生来自农村，他们刚刚进入一所新的学校，具有较强的求知欲，加上学生们实践较多，有一定的经济判断能力，但是较难深刻理解经济生活背后的理论支撑。本堂课主要利用学生熟悉的身边的事例，讲解教材的基本理论，他们的学习兴趣很容易被激活。

论当前房价上涨的成因与对策

论当前房价上涨的成因与对策

【论文摘要】改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析，并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。 【论文关键词】高房价；成因；对策 改革开放以来，我国房地产业得到迅速发展，住房作为市民赖以生存的安居场所，住房价格又是房地产的一条生命线，贯穿于住房的销售与使用当中，因此越来越被人们所关注。 近年来房地产价格持续稳定上涨，已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房，但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产，而有部分急需住房有些却是超前的需求，过高的房价有可能超出经济系统的承受能力，从而最终影响经济的稳定。 导致房价上涨的因素很复杂，如果结合到我国房地产市场的实际，则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。 一、住房价格上涨的成因分析 近几年来，在我国经济持续快速增长的同时，房地产业也得到了迅猛的发展，为广大市民提供了舒适的住所，但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下，一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域，支撑房价持续上涨的因素很复杂，不仅仅是由房子的供需关系所影响，还有其他的因素，通过对房地产业的分析，结合我国房地产市场的实际，导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面： （一）总体需求呈旺盛趋势 近年来，随着社会经济的发展，人民生活水平的不断提高，对居住的要求和需求也日益提高，在我国的很多城市，都出现了住房供不应求的现象，导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张，而影响住房总体需求快速增长的因素有很多，概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求，都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高，共同推动了房价的上涨，而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。 1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长，现有各城镇居民可支配收入的增加，从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快，大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求，特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长，直接拉动房价的上涨。 2、超前住房需求。这是指超出了购买者自身现行购买能力而形成的一种需求。从微观经济学上说，一种商品的需求是指消费者在一定时期内在各种可能的价格水平下愿意而且能够购买该商品的数量。根据定义来分析房地产业的住房需求，住房需求是指在现行的住房价格水平下，购房者既有购买欲望又有购买能力来购买房子的有效需求。如果购买者对房产只有购买的欲望而没有购买的能力，就不能算作有效需求，而是一种超前需求。但在现时生活中，这种有效需求是无法完全得到满足的，因为大部分购房者是没有实际购买能力需通过银行贷款才得以满足的需求。2005年，我国城镇居民的住房消费占城镇个人可支配收入的比重高达24.07%，这超出了部分人的经济承受能力，产生了大量所谓的“房奴”。今年以上海为例，根

钢材价格波动规律与走势分析

钢材价格波动规律与趋势分析 价格是市场的核心，价格的不断变化是市场风险的主要表现。在市场上我们是能够看到价格不断变化的，而价格的变化是否有一定的规律性？通过对某钢铁行业客户调研分析发现，产品价格变化左右着钢铁企业的经营状况，在激烈的市场竞争及价格不断波动局面之下，精细化的成本管理是钢企赖以生存的根本，下面以钢材（以存在期货市场的螺纹钢为例）价格变化为例寻找价格变化的规律性。 一、影响钢材价格变化的因素分析： ①外部宏观因素 与其他商品一样，钢材的市场供应受包括经济周期、宏观政策、行业政策、进入壁垒、区域发展状况、进口等因素影响，市场需求受经济发展阶段、政策影响、人口与消费半径、消费升级变化、区域消费能力、出口等因素影响，以上因素通过影响市场供需的变化，成为影响钢材价格变化的外部因素。 而作为基础工业品，经济周期因素是影响钢材价格变化的最重要因素，经济周期的高涨阶段和衰退阶段的经济增长幅度相差很大，我国经济过热时期GDP超过14%，而到通缩阶段可能GDP要下滑到7%以下，如此大的波动对基础工业品市场需求影响巨大。在经济周期变化中需求是主动的，供应是被动的，尤其是复苏和高涨阶段，当市场需求在变化时，市场供应越灵活价格相对波动幅度就越小，而钢材企业作为大宗工业品生产企业是通过规模优势来进行行业竞争的，由于钢铁项目审批更严格、投资额大和生产技术相对复杂等原因，限制了钢材产能的快速调整，当经济周期的调整引起需求连续增长时或需求连续下滑时，钢材价格的涨、跌幅度要远远大于一般消费品。 投资与消费是辩证统一的关系，消费拉动了投资，投资促进了消费，

消费以投资为基础，投资需要消费来消化，投资与消费相互依托、紧密联系，且需保持合理的结构关系，宏观经济的周期性变化往往是因为投资与消费之间出现结构性不平衡。与宏观经济周期波动的原因相同，钢材行业内投资与消费之间结构的相对变化是引起钢材价格变化的主要因素，通过经济周期分析可以看到，消费增加、投资尚未完全启动时为经济周期复苏阶段；消费持续增加、投资也快速增加为经济周期高涨阶段；消费降低、投资惯性增加为经济周期开始衰退阶段；消费与投资都下降为经济周期萧条阶段。经济复苏和经济高涨阶段，经济运行表现为消费提前启动或消费与投资相互促进、双双增长，钢材的价格也开始呈现上涨趋势；而当消费与投资趋于平衡，钢材消费趋稳，价格逐步呈现上涨步伐趋缓状况；之后如果钢铁行业投资增速逐步超越钢材消费增速，经济周期开始下行与衰退，最终进入经济萧条阶段，钢材产能过剩或消费与社会投资双双下降，钢材价格将呈现下滑趋势。 钢材等基础工业品行业受宏观经济的投资与消费的影响大，不同的经济发展阶段有着不同的投资与消费需求，从家电、电脑，到汽车、高速公路、住房、高铁，再到商务、服务消费、旅游，以及环境、教育、医疗行业等等，其中房地产市场、高速公路、高铁、地铁、港口等基础设施建设投资的变化对钢材价格影响最大。 总结：钢材价格与一般消费品不同，因为行业特点因素，呈现幅度更大、更剧烈的波动局面；经济周期变化对钢材价格的趋势性影响作用明显，我们对钢材价格变化进行预测，首先要对影响钢材价格趋势性变动的宏观经济运行状况进行正确判断。 ②内部微观因素 从外部宏观因素中我们可以判断钢材的价格变化趋势，有了趋势

浅析房地产价格上涨

浅析房地产价格上涨 近年来，我国房地产市场持续高速发展，作为国家支柱性产业之一，对国民经济的持续高速增长起到了重要作用。但是，由于我国房地产市场发展相对不成熟，房地产投资过热、房价收入比过高、房价涨幅过快等问题逐渐暴露出来，不少城市出现了房价增长幅度与城市经济发展水平不相符合、与城市居民收入水平

不相协调的现象。从一方面来说，城市经济发展水平是房地产价格的“催化剂”；但是，从另一方面，房地产价格增长速度过快却会增加城市的生产、生活成本，阻碍城市经济的发展，降低城市的竞争力。 目前，房地产市场欣欣向荣，房产价格居高不下，且有愈演愈列的趋势。在此背景下，开发商资金链相对充裕，市场利润空间巨大，房地产商已经发育为利益程度最高的主体；同时随着中国城市化进程继续，个人对住房消费性和投资性需求旺盛，这表现在成交量不断攀升；鉴于此，政府调控也连连不断，从“国八条”，“国六条”的出台，以及土地，税收，和金融和其他政策的频频变动，到最近“国四条”，都显示出政府对房地产市场的宏观调控力度。 剖析房地产调控失效及房价上涨的原因，有客观原因，也有主观原因，有市场规律的原因，也有体制制度的原因。 房价上涨原因的剖析： （一）供需不平衡。 房屋的供应和需求力量的相互作用对房价的变动起着主

导作用，但是房价的供应和需求同一般的商品相比还有其特殊的地方，如每年新增房产的数量只占房地产市场总量很小的一部分，供应变化相对于其他许多商品较迟缓（从买地到销售需2-3年），因此，从短期看，房产的价格更多的取决于需求数量而不是供应数量。伴随着全国楼市回暖的大趋势，素有火炉之城的武汉在房价上涨上也表现出相当火爆的势头。而造成“房地产盛夏”的原因，从供需方面来看主要有两个：一是房地产开发商刻意营造“热销”氛围。他们找来各种“房托儿”，进行疯狂购买，扰乱了正常购房者的理性思考，造成需求竞争激烈的假象，从而为房价的量价齐升起到了推波助澜的作用。二是购房者通胀预期强烈，消费者心理规律导致广大住房需求者追涨势头强硬。 基于我国的国情，目前我国房地产市场需求中，一是基本刚性需求，二是城镇化住房需求，三是改善性住房需求，这些需求在未来的一段时期内仍将持续。这是我国房地产市场最重要的支撑力量，是我国城镇化的坚实基础，也是社会稳定的重要因素。在过去的几年里，由于房价处在上升通道

2015年中国物价走势分析与判断

2015年中国物价走势分析与判断 2014年，不论是CPI涨幅走低，还是PPI负增长，都与经济下行、总需求放缓、产能过剩等因素密切相关。2014年，我国物价运行主要呈三大特点：一是涨幅较低。1-12月CPI累计平均上涨2.0%，比2013年降低0.6个百分点，涨幅为2009年以来同期最低，9月份CPI跌进“1”时代，创下56个月以来的新低。二是全年呈不规则“倒U”型（即中间高、两头低）。三是PPI连续33个月负增长。 中国经济的“健康指数”近来颇受外界关注，尤其是在当前中国经济下行压力增大的背景下，CPI（消费者物价指数）连续两个月下跌，引发一些机构对中国经济陷入通货紧缩的担忧。目前中国的CPI依旧处于正增长的状态，只是增速有所放缓。从这个角度来看，中国经济并未出现通货紧缩。一般来说，物价至少出现连续3-6个月的负增长，才能被定义为通货紧缩。中国目前还没出现真正通缩，但仍然需要警惕潜在的通缩隐患。事实上，防范通缩最好的方式就是保持经济稳定增长。国务院总理李克强日前在国务院常务会议上表示，要发挥消费作为经济增长的重要引擎作用，推进消费扩大和升级，促进经济提质增效。重点推进六大领域消费，目的就是让群众“能消费、敢消费、愿消费”。这虽然是一个长期、持续、渐进的过程，效果不会立马显现，但却是一

个本质性的作用，一旦各个领域消费能力得到提升，那么对于经济发展的带动作用将是巨大的。 一、推动2015年物价上涨的主要因素 ――资源性产品价格改革步入深水区，与民生关联度较高的水电气等居民用价格，主要采用阶梯定价的方式，能形成有效竞争的资源环境价格领域将放开价格，由市场决定。2014年11月中旬召开的国务院常务会议部署加快推进价格改革，更大程度让市场定价，已释放出新一轮价格改革的信号。国务院日前发布的《关于创新重点领域投融资机制鼓励社会投资的指导意见》明确，加快改进市政基础设施价格形成、调整和补充机制，使经营者能够获得合理收益。实行上下游价格调整联动机制。国家鼓励社会资本投资城镇供水、供热、燃气、污水垃圾处理、建筑垃圾资源化利用和处理等市政基础设施项目。而更市场化的价格，是吸引社会资本进入这一领域的重要前提。 ――2015年房地产市场将触底回升。经过长时间调研后，日前智囊机构近期向主管部门提交了一份调整楼市政策的建议，涉及相关税费调整、微调限购等措施。这些政策建议的共同指向，在于刺激市场需求，促进成交量回升。2014年9月末以来出台的一系列利好政策，被认为是激活市场的主要因素。经过多年调整，目前中国房地产市场上的购房者已基本以自住需求买家为主，表现为首套房或者更新需求。

房地产价格组成

房地产价格组成标准化管理部编码-[99968T-6889628-J68568-1689N]

房地产价格组成一、土地费用： 土地费用（土地类型、土地性质、招拍挂） 二、建安成本： 1、前期工程费（前期规划、可行性研究、勘察、设计及施工的三通一平等工程前期所发生的费用.）； 2、基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）； 3、建筑安装工程费（建造商品房及附属工程所发生的建筑工程费、设备购置费和安装工程费.）； 4、公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。） 相关税费： 三、税费 影响房地产价格的因素 一、房地产的需求主要分为消费需求和投资需求 二、成本推动是房地产价格上涨的内在动力 1、土地价格； 2、建安成本； 3、税费 三、消费者预期是房地产价格变动的根本原因： 1、消费者（业主、准业主）预期房价； 2、开发商（买涨不买跌）；4、投机的作用（低买高卖） 四、供需状况 五、自身条件；

1、位置； 2、地质； 3、地形地势； 4、土地面积； 5、土地形状； 6、日照； 7、通风、风向、风力； 8、气温、湿度、降水量； 9、天然周期性灾害；10、建筑物外观；11、建筑物朝向、建筑结构、内部格局、设备配置状况、施工质量等 六、环境因素； 1、声觉环境； 2、大气环境； 3、水文环境； 4、视觉环境； 5、卫生环境 七、人口因素 1、人口数量； 2、人口素质； 3、家庭规模 八、经济因素 1、经济发展； 2、物价； 3、居民收入 九、社会因素 1、政治安定状况； 2、社会治安程度； 3、房地产投机； 4、城市化 十、行政因素 1、土地制度； 2、住房制度； 3、房地产价格政策； 4、特殊政策； 5、城市发展战略、城市规划、土地利用规划 6、容积率； 7、覆盖率； 8、建筑高度等指标；6、税收政策；7、交通管制 十一、心理因素： 1、购买或出售心态； 2、欣赏趣味（个人偏好）； 3、时尚风气； 4、接近名家住宅心理； 5、讲究门牌号码，楼层数字或土地号数； 6、讲究风水； 7、价值观的变化。

房地产价格影响因素分析

房地产几个影响因素分析 郑莹 （建筑工程学院，10工管本、20100550124） 摘要：近年来,中国的房地产市场牵动着全社会的神经，房地产价格一直居高不下，住房问题一直是老百姓重点关注的问题。房地产市场目前虽然仍旧处于发展的上升期，经济的增长迅速强烈的刺激着中国房地产市场的需求与供给，本文主要阐述影响我国房地产价格因素。 我国部分地区如北京,上海房价飞涨,房地产业发展,大到影响市场交易能否顺利进行,国土资源能否得到充分利用,小到影响城市居民能否安居乐业。房地产是我国转变经济增长方式过渡时期的重要支柱性产业，分析房地产价格的上涨原因，有助于对防止价格上涨的控制进行研究，使房地产价格健康长效发展。 关键词：房地产价格原因 一、房地产开发成本与费用价格影响 房地产开发的每一个过程都会对房地产的价格形成影响，影响房地产价格的因素，有土地交易价格、财政政策、货币政策和物价水平，水费等因素，也有城市地理位置、城市设施、环境状况等区位因素。每一种影响因素在不同的地区、不同的房地产业发展阶段所表现出来的影响力大小是各不一样的。 房地产开发流程示 图1 （一）土地 作为生产四要素之一的土地这种稀缺资源，土地交易价格在房地产产业中占有很大的比重，土地交易价格是指房地产开发商或建设单位在进行商品房开发之前，为取得土地使用权而实际支付的价格，土地使用权的获取有土地使用权出让、土地使用权转让、土地使用权划拨、土地合作四种方式。根据使用性质的不同又可分为居民住宅用地、工业用地、商业旅游

和娱乐用地及用于建造办公、教育、医疗科研、服务用房等其他综合用地四部分。由于房地产具有不可移动性，这一特性导致了房地产价格因土地资源相对稀缺程度的不同而存在很大差异。例如在农村和城市土地的使用价格就完全不一样，即使是建筑质量在同一档次的房地产，其价格也会因为房地产所处区位地段的不同而存在明显差异。 （二）前期开发工程费 前期开发工程费，前期开发工程费主要包括征用土地的拆迁安置费、勘察设计费、项目论证费，在中国还有“三通一平”基础设施建设费等。“三通一平”指临时施工道路、施工用电、施工用水的配置和平整施工场地。招投标费用；基础设施建设费（建造小区内的道路、供水、供电、排污、排水、照明、通讯、绿化、环境卫生等的建设费用。）；公共配套设施准设费（建造小区内的非营业性的公共配套设施的建设费用。）。这些费用一旦上涨房价就会跟着上涨。 （三）建筑安装工程费 建筑安装工程费，建筑安装工程费是指房地产建筑的造价，是房地产格的主要组成部分。它由主体工程费、附属工程费、配套工程费和室外工程费构成。这些费用占项目总费用的大部分，但是这部分费用早在开发前期就已经决定的，属于投资大但影响的工程费。而且不同工程这部分的费用相差不会太大，主要有相关材料供应市场和人才市场决定。 （四）项目开发管理费 项目开发管理费，开发管理费由房地产开发企业的职工工资支出、广告费和办公费构成。这部分费用影响和不会很大。 （五）利润和税金 房地产开发企业的利润和税金，由市场定价的商品房，房地产开发企业的利润率是不固定的，它取决于企业的经营管理水平。而我国对于由政府定价的安居房、解困房等，利润率则限定在5％以内。税金包含房地产交易的契税和房地产开发企业的所得税等。 二、风险因素 除了上述成本与费用构成的影响，同时还受到其他很多因素的影响，而这些因素又是重要的影响因素往往是房地产开发项目的风险所在： （一）社会因素 社会因素包括社会治安状况、人口密度、家庭结构、消费心理等。例如，人口密度高的地方对住房需求多，价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量，从而引起住房需求的增加，也会抬高住房的价格。人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设，当人们消费心理倾向于经济实用型的时候，房地产的设计和开发都会以降低成本和售价为目标。当人们消费心理趋于舒适方便时，房地产开发则注重功能的完善和居住环境的美化。虽然这可能会增加开发成本，但同时也提高了售价。在开发商和消费者之间存在着需求与供给的关系，二者共同决定市场价格，而这只要一个因素发生变化市场的房价就会变化以达到新的平衡。 （二）政治因素 政治因素是指会对房地产价格产生影响的政策法规，包括宏观房地产价格政策、税收政

案例分析报告--机票价格的秘密(定稿)

MBA课堂讨论分析报告 《民航机票价格的秘密》案例分析 课程名称营销管理 任课教师宁德煌教授 MBA2016级春季班 第1小组成员刘文弢 20162309079 孙宇舟 20162309074 邵权 20162309107 赵柯 20162309086 唐敏 20162309068 吴平艳 20162309083 杨垒萌 20162309075

目录 一、案例背景 二、民航机票定价属于哪一类价格调整策略？ 三、民航机票定价策略对我国服务企业营销的启示

案例摘要：一张小小的机票，它的价格有许多种变化，机票的价格是怎么制定出来的？在貌似局外人无法解释现象的背后，有着专业领域不为人知的商业运作。乘客感觉机票价格高或者低，实际上是打折和没打折、打折深和打折浅的价格对比。而打折力度和航班时间、航线、舱位、航空公司竞争策略有关。 关键词：机票价格打折打折力度 一、案例背景 20世纪50年代的航空运输业，当时民航运输还处于价格管制状态，为了应付旅客误机（No-Show）导致座位虚耗流失公司收益，出现了“超售”思想。1970年，波音飞机制造公司对“剩余座位”进行了研究。结果表明，由于旅客需求具有内在固有的变化规律，航空公司无法将特定航班的全部座位都已全票形势销售给旅客，空位时不可避免的。在1987年美利坚航空公司研制出了世界上第一套比较完整的收益管理系统；1992年,大陆航空安装并运行了“客运收益优化系统”，在一定程度上宣告了收益管理时代的开始。现在，世界上几乎所有的航空公司都已应用了收益管理系统，收益管理已经成为航空公司生存和赢利的重要武器。 我们国家民航局公布的票价按照公路里程制定，一般来说，每公里0.75元计，从上海到北京1300公里，票价标准是1100多元。民航局规定，各家航空公司机票价格不能超过标准价，比如上海到北京的标准价就是上限。航空公司出于竞争动力和压力，总体原则

房地产价格上涨特征及原因综述

述： 的产品，按用途划分主要有住宅、合适。售价格上涨幅度大幅提高 １９９８年以来，指数为１０９．７（见表１）。２００４年城市房屋销售价格涨幅在１０％价格的涨幅，其中存量住宅销售价格的涨幅最高 文／刘琳

１９９８年以来，存量房销售价格的涨幅均高于商品房 销售价格的涨幅（见图１），２００４年存量房屋销售价格指 数为１１３．３，涨幅同比提高了８．１个百分点，高于同期商 品房屋销售价格的涨幅３．６个百分点。２００４年存量住宅销 售价格指数为１１５．０，涨幅同比提高了９．２个百分点，高 于同期商品住宅销售价格的涨幅４．６个百分点（见表１）。 （三）２００４年办公用房、商业用房和高档住宅是拉 动商品房销售价格快速上涨的主要成因 ２００４年增量市场的办公用房、商业用房和高档住宅 销售价格指数上涨较快，是拉动商品房销售价格快速上涨 的主要成因。２００４年，办公用房的销售价格指数为１０８．１， 涨幅同比增加４．７个百分点；商业用房的销售价格指数为 １０７，涨幅同比增加４．７个百分点。１９９９年以来商品住宅 的销售价格持续上升，其中经济适用房销售价格变化较为 平稳，年均涨幅在２％左右，２００４年涨幅达到最高为３．２％。 普通住宅销售价格涨幅年均增加２个百分点左右，２００４年 涨幅最高为９．８％，涨幅同比增加２．６个百分点。高档住 宅销售价格２０００～２００２年较为平稳，２００３年上涨４％，２００４ 年高档住宅销售价格迅速上涨，涨幅达到１０％，同比增加 了６个百分点（见表２）。 （四）土地交易价格的涨幅高于房屋销售价格的涨幅 土地交易价格涨幅最快的时间领先房屋销售价格三年 左右，２００２年土地交易价格指数同比提高５．２个百分点， ２００３年和２００４年在此基础上每年提高２个百分点左右。 ２００４年土地交易价格指数达到近年最高，为１１０．２（见表 ３）。２００２年以来，土地交易价格指数持续高于同期房屋销 售价格指数（见图２）。 住宅用地交易价格指数高于非住宅用地交易价格指 数，２００４年普通住宅用地交易价格指数最高，而商业用地 交易价格上涨最快。２００２年以来普通住宅用地的交易价格 涨幅持续高于高档住宅用地的涨幅，２００４年普通住宅用地 交易价格指数为１１１．８，涨幅同比微降了１．２个百分点，而 商业用地交易价格指数为１１０．４，涨幅同比上涨了５．５个 百分点（见表３）。 （五）房屋租赁价格保持平稳态势 理论上，房屋租赁价格更能反映房地产市场的实际需 求。１９９８年以来，房屋租赁价格指数较为平稳，１９９９年 和２００２年房屋租赁价格指数分别有所微降，其余年份房 屋租赁价格的涨幅则在２％左右，２００４年房屋租赁价格指 数为１０１．４，比上年同期下降０．５个百分点（见表５）。 从不同房屋类型来看，住宅和非住宅租赁价格变化趋 势不同。１９９８年以来，住宅租赁价格持续上涨，涨幅呈现 波动状态，２０００年涨幅最高，同比达到１４．２％，２００４年 住宅租赁价格指数为１０２．２，涨幅同比下降５．３个百分点。 非住宅类房屋中办公用房和商业用房的租赁价格在２００４ 年结束平稳微降的局面，出现小幅上涨，两类房屋的租赁 价格指数分别为１００．２和１０２；厂房仓库租赁价格２００２年 开始微升，２００４年的租赁价格指数为１００．９（见表 ４） 。

管理经济学-火车票涨价案例分析

管理经济学-火车票涨价案 例分析 -标准化文件发布号：（9456-EUATWK-MWUB-WUNN-INNUL-DDQTY-KII

中国铁路客运市场分析 颇具中国特色的“春运”市场提供了世上罕见的巨大商机。广东省及“珠江三角洲”的资料显示，仅春运40天时间，竟能够创造一些客运“专业户”本年度至少50%以上的营业总额；而70%以上的参加者，在这40天的“工作”中所创造的价值可抵本年度价值120%以上，甚至可以在未来一年内什么都不用做也能够正常维持。这一切很大程度要归功于涨价。 国家铁道部春运办有关人士解释，涨价是为了“削峰平谷”以达到“均衡运输”的目的。铁道部副部长胡亚东在2005年全国铁路春运工作新闻发布会上说，春运期间，铁路部分旅客列车实行票价浮动，主要是考虑发挥价格杠杆的调节作用，分流旅客，削峰填谷，并不是想增加收入。 2002年1月，国家发展和改革委员会曾就部分旅客列车票价实行政府指导价方案举行过听证会。胡亚东说，听证会的目的是建立适应市场需求的、灵活的铁路客运价格机制。经过听证并报经国务院批准的政府指导价方案，不仅适用于2002年，而且适用于今后较长一段时期。 胡亚东介绍，今年春运期间票价浮动特点有：一、范围有限。节前票价上浮严格控制在北京、上海、南昌、郑州铁路局和广铁集团始发的部分紧张方向的旅客列车：节后严格控制在郑州、济南、上海、南昌、柳州、成都铁路局和广铁集团始发的部分紧张方向的旅客列车以及北京西站始发经京九线至深圳的旅客列车，占全国铁路旅客列车总数的12％左右。而且，学生票、革命伤残军人票价不上浮。二是时间有限。节前上浮的日期为2月1曰至7日，节后上浮的日期为2月11日以后。铁路明确规定，节前已上浮的列车节后上浮不超过13天，节前未上浮的列车节后上浮不超过15天，同一线路、方向的列车票价上浮时间最多不超过20天。三是幅度有限。今年春运票价上浮幅度，硬座为

房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素与对应政策研究(doc 8页)

房地产价格影响因素及对应政策研究 影响房价上涨的原因就像影响股票走势的因素一样是极其复杂的，它包含了国家政策、成本拉动、开发商对高额利润追求等因素。本文以普通住宅商品房为例，对近两年来影响房地产价格上涨的主要因素进行了分析，进而提出相应的对策。 一、影响房地产价格上涨的主要因素 (一)成本因素 1、土地取得成本的提高。房价构成的其中一项是土地取得成本。近几年来，地价的上涨成了房价不断攀升重要因素。一般来说地价占房价的20%～40%，地价上升自然会引起房价上涨。土地取得成本高的原因主要有以下几方面：一是土地资源的稀缺性和不可再生性。我国实行耕地保护制度，严格控制新增建设用地，城市范围内可以利用的土地资源越来越少；二是土地供需不平衡。政府垄断土地的一级市场，供给市场无任何竞争，而土地需求市场是一个由众多需求者组成的竞争市场，需求远远大于供给的市场必然导致土地供应价格的极大化，使得土地成本非常高昂；三是土地使用制度的改革。随着土地招拍挂的进行，改变了以往的协议出让方式，地价更能反映市场供需状况。必然将导致该地块未来房价的上涨；四是拆

迁补偿成本的上升。特别是《物权法》的实施，保护了农民的私有财产，客观加大了开发用地的拆迁补偿成本。 2、房屋建筑安装成本的提高。一是近年来投资过度旺盛、原材料供应紧张等原因导致钢材、水泥、沙石等建筑原材料价格持续上涨。二是国家环保力度不断加大，新型节能、环保、高档材料的使用导致建安成本的上涨；三是物价的整体上涨，带动人工费用的上涨；四是楼房品质的提高。 3、公共基础(配套)设施水准的提高。近年来，人们对住宅的要求已不仅仅局限于住宅的区位、户型等方面，更看中小区的物业管理、绿化景观等基础配套设施。开发商为适应市场需求，推崇“绿色房产”，在满足消费者的同时也获得超额利润。此外，小区内幼儿园、学校、会所、文体休闲、物管等附属配套设施的完善在方便业主的日常生活的同时也增加了成本。 (二)需求及供给因素 房地产与一般商品的共性是价格同样受到供给和需求两种相反力量的作用，待售的房地产形成了市场的供给面，房地产的消费者形成了市场的需求面。目前，房地产市场旺盛的需求和有效供给不足推动了房价的上涨。 1、城市化、工业化进程的加快。随着城市拆迁建设步伐和城市化进程的加快以及城市新增人口的增加，形成了对各类房地产的需求，且这种需求的表现形式以首次置业为主。 2、居民人均收入上涨。2002年以来，居民可支配收入保持年均10%的增长速度。居民可支配收入的持续增长，产生了大量改善住宅的需求和新增住宅的需求。

我国物价变动特征与走势分析

我国物价变动特征与走势分析 1.物价景气分析的指标构成 中国改革开放以来，自物价体制改革伊始，物价的波动就一直呈现出滞后于宏观经济波动的特征。近十几年来这一特征更加明显，具有很强的规律性。说明我国物价波动主要是由市场供求状态和市场投资效益决定的，而我国无论是中央还是地方都是通过推动投资增长来促进经济增长，投资冲动的周期性释放导致了我国通货膨胀的周期性变动，因此应通过对供求本身的调整来平衡市场供求关系，进而将物价波动控制在合理的范围内。 本文首先以居民消费价格指数（CPI）作为基准指标，研究物价的周期波动和景气动向。除物价自身外，国民经济各行业以及各宏观经济部门的活动都与物价紧密相关，因此会在一定程度上反映物价的景气状况。本文收集了与物价相关的宏观经济月度指标200多个，利用时差相关系数、K-L信息量等计量方法筛选出能够反映物价波动状况的先行、一致景气指标组，物价景气指标组如表1所示（样本期间：1997年1月～2013年8月）。 2.指标名后标有“*”号表示经过价格平减的实际值指标。 由居民消费价格指数、商品零售价格指数、工业品出厂价格指数、原材料、燃料、动力购进价格指数、进口商品价格总指数，5个指标构成物价一致指标组。这些物价指标与居民消费价格指数的波动具有高度的一致性，并且，这些物价指标涵盖了商品消费、生产、原材料、进口等价格的各个方面，能够全面反映物价的走势。 导致物价波动的原因有两个重要方面，一是经济增长，二是货币供应。由于物价本身是宏观经济景气的滞后指标，因此，相对于物价而言，工业增加值实际增速、国家财政收入实际增速、进出口实际增速等一致指标具有一定的先行性，这些指标是经济增长的显著标志。房地产业开发投资增长波动一般会导致物价的波动，因此，房地产开发综合景气指数也是物价合理的先行指标之一。此外，狭义货币供应量M1实际增速的波动会导致货币供应波动，进而影响物价波动。因此，本文将宏观经济中重要的一致指标作为物价的短先行指标组。 2.根据先行合成指数对物价走势的预测 本文利用表1中的指标通过合成指数方法计算出物价的一致和先行合成指数，如图

供求关系对房地产价格的影响分析

供求关系对房地产价格的影响分析 摘要 随着我国经济的快速发展，房地产业对国民经济的基础作用、先导作用和支柱作用日益突出，商品房作为房地产中最主要的组成部分，其发展、变化和运行情况直接影响整个房地产行业的发展，进而影响着国民经济的运行和国民的生活质量。近几年来，我国大部分大中城市的房地产价格达到了相当的高位，并且呈现出持续上涨之势，严重超过了我国绝大多数国民的心理承受能力和实际购买力，对此，我国的房地产价格亟需进行调控和抑制，以稳定房地产市场。房地产价格持续快速上涨的主要原因是商品房的供需失衡，因此，本论文选择商品房的供给与需求为研究对象，再根据一般供求定理，利用计量经济学知识和EViews运行软件，通过从中国统计局收集到的样本数据，引入房地产价格与商品房供给，房地产价格与商品房需求的关系模型，并通过经济学检验、变量的拟合优度、回归方程的显着性和异方差性检验等方法来验证模型的正确性。根据房地产价格与商品房供给和需求模型的研究分析结果，结合目前我国房地产市场的发展现状和存在的问题，为我国抑制房价持续上涨、稳定房地产市场提出几点合理的政策性建议。 关键词房地产价格；供需失衡；模型分析；政策性建议

The Analysis on the Impact of Supply and Demand on Real Estate Price Abstract With China's rapid economic development, the role of the real estate industry on the basis of the national economy, the leading role and pillar increasingly prominent role in commercial real estate as the most important component of its development, change, and directly affect the operation of the entire real estate industry, thereby affecting the operation of the national economy and the people's quality of life. In recent years, most of our cities real estate prices reached a fairly high level, and showing a rising trend, the vast majority of our citizens seriously than mental capacity and the actual purchasing power, which, China's real estate prices urgent need for regulation and suppression, to stabilize the real estate market. Real estate prices continued to rise rapidly mainly due to real estate supply and demand imbalance, therefore, this paper choose housing supply and demand as the research object, according to the general supply and demand theory, knowledge and use of econometric software EViews runs through the collection from the Chinese Bureau of Statistics to sample data, the introduction of real estate prices and housing supply, housing prices and housing demand relationship model, and through econometric testing, goodness of fit variables, the significance of the regression equation and heteroscedasticity tests and other methods to validate the model correctness. According to real estate prices and the housing supply and demand model of analysis results, combined with the current development status of China's real estate market and problems for China to curb housing prices continued to rise, stabilize the real estate market to make a few sensible policy recommendations. Keywords Real estate prices；Supply and demand imbalance；Model analysis；Policy recommendations.

房地产价格的影响因素

2．2．4我国房地产价格变化分析 中国房地产市场在新中国成立后，由于房屋非商品化的政策，房地产市场基 本萎缩。改革开放后，随着土地使用制度改革和住房制度的改革，中国房地产市 场逐步恢复和兴起。同时也取得了飞速发展。 1992年后，房地产开发开始成为我国经济发展的一大热点。1992年房地产 开发投资高达761亿元，比上年增长了117％，1993年又增长了115％。1992年， 全国土地出让2．2万公顷，为上年的1l倍。这一时期，我国房地产价格出现了 飞涨。资料显示，1992年6月，海南省的住房价格比上一年同期上涨了100％。 在高利润的诱惑下，银行、企业、个人大量资金涌向房地产，导致了投资结构失 衡．这段时间的价格飞涨，很大程度上是由于在地方利益的驱动下，不少地方政 府滥设开发区，超计划批地，且多已划拨及协议方式出让，形成了一股圈地浪潮， 导致不少投机资本流入房地产业，使房地产价格猛涨。1993年下半年政府开始 采取宏观调控措施，控制固定资产投资规模，调整投资结果，规范房地产市场行 为。是的房地产市场明显紧缩，投资增速明显放慢，房地产价格渐趋稳定。 1998年7月，随着国务院关于停止住房实物福利分配的决定，房地产价格 开始稳定增长。这两年房地产的繁荣主要是由供给推动，重点是靠单位集团购买的强大需求，由于供给增长速度太快，需求根本赶不上，出现了积压，泡沫产生 的速度非常快。2000年后，由于地价的飞速上涨，房地产价格开始迅速上涨。 其中尤其以北京上海更为突出。这其中有一部分是由于北京申办2008年奥运会 的成功和上海2010年世博会的申办成功，使得各界对北京上海的高看一线，认 为这两个城市潜力大，加大了对这两个城市的投资，导致了一定的投机在内。 3．2房地产价格影响因素 房地产的具体市场价格是由众多因素相互作用形成的。在这些因素之中，有 的仅直接影响到某一具体房地产的价格，有的则在总体上影响某地区、某类房地产的价格水平。后者即为影响房地产价格的～般因素，前者则成为形成房地产价 格的个别因素及区域因素。现将房地产价格影响因素分为下列几类：①自身因素； ②环境因素；@人口因素；④经济因素；⑤社会因素；⑥行政因素；⑦国际因素； ⑧心理因素【4】。 3．2．1自身因素 房地产自身状况的好坏，直接关系到其价格的高低。所谓自身因素，是指那 些反映房地产本身的实物，权益和区位状况的因素。 (1)位置 17人们的生活和生产等各种活动，都对房地产的位置有要求。房地产位置的优 劣直接影响其所有者或使用者的生活满足程度、经济收益或社会影响。关于房地 产有句名言：第一是区位，第二是区位，第三还是区位。尽管位置不能代表房地 产的一切，但这句话说明了位置对房地产的重要性。房地产位置优劣的形成，一 是先天的自然条件，二是后天的人工影响。在实际估价中，关键是要弄清楚什么 样的位置为优，什么样的位置为劣。房地产位置优劣的判定标准虽然因不同的用途而有所差异，但在一般情况下，凡是位于或接近人们经济活动的中心、要道的 通口，行人较多、交通流量较大位置的房地产，价格一般较高：反之，处于闭塞 街巷、郊区僻野的房地产，价格一般较低。房地产的位置有自然地理位置与社会经济位置之别。房地产的自然地理位置虽然固定不变，但其社会经济位置却会发