课题_2015万科财务报表分析
2015万科财务报表分析
摘要
财务分析，是以财务会计资料为依据，采用一系列专门的分析技术和方法，对企业的财务状况、经营成果和现金流量情况进行分析与评价的经济管理活动。财务分析的基本内容是企业偿债能力分析、运营能力分析和盈利能力分析。
财务分析的最基本功能，是将大量的报表数据转换成特定对财务报表使用者做出决策有用的信息，对企业的偿债能力、盈利能力和抵抗风险能力做出评价，预测企业未来的报酬和风险，减少决策的不确定性。为总结过去，知道未来，有必要对已经过去的2013年发生的经济活动进行分析总结。通过全面的财务分析，可以透视企业经济活动的内部联系，并与内部条件、外部环境相结合进行深入考察，找出企业本身的优势和不足，作出实事求是的评价和积极可行的决策。本文将从财务报表分析出发，结合管理会计、财务管理、管理学等知识，以房地产龙头企业万科企业股份有限公司为例，根据房地产开发开发周期长、供给调解滞后及与金融业和政府密切相关的行业特征，对其2013年的财务报表进行系统的纵横向比较，探讨万科公司财务报表中反映出的财务问题，并尝试结合社会经济趋势对这些不足之处提出一些合理化建议。最后，本文仅以公开的财务报表信息为研究依据，而未能到公司实地调研，故在研究过程中有局限和不足。
关键词：财务报表；地产行业；万科集团；会计分析；财务分析；杜邦分析；问题；建议
AbstractFinancialanalysis,financialandaccountinginformationis basedonusingarangeoftechniquesandmethodsofspecializedan alysis,thefinancialposition,operatingresultsandcashflowanalysi sandevaluationoftheeconomicmanagementactivities.Financial analysisisthebasiccontentofcorporatesolvencyanalysis,operati onalanalysisandprofitabilityanalysiscapabilities.Themostbasicf unctionoffinancialanalysisistoconvertlargeamountsofreportda taintousefulinformationfordecision-makingonspecificusersoffi nancialstatementstomake,corporatesolvency,profitabilityanda bilitytoresistrisksmakeevaluations,futurerewardpredictionbusi nessandrisk,reducedecisionuncertainty.Tosummarizethepasta ndknowthefuture,itisnecessaryforeconomicactivityhasoccurre dinthepastin2013wereanalyzedandsummarized.Throughcomp rehensivefinancialanalysis,internalcontactperspectiveofecono micactivity,andwithinternalconditionsandexternalenvironment combinedwithanin-depthstudytoidentifythestrengthsandwea knessesoftheenterpriseitself,makearealisticassessmentandposi tivefeasibledecisions.Thispaperwillanalyzethefinancialstateme nts,combinedwithmanagementaccounting,financialmanagem ent,managementscienceandotherknowledgetothetypicalresid entialrealestatecompanyVankeCo.,Ltd.,forexample,accordingto alongdevelopmentcycleofrealestatedevelopment,supplylagsa
ndmediationwithfinancialandgovernmentindustrycharacteristi csarecloselyrelatedtoits2013financialstatementstocomparethe systemaspect,Vankediscussfinancialissuesreflectedinthefinanci alstatementsofthecompany,combinedwithsocio-economictren dsandtrytomakesomereasonablesuggestionsforthesedeficienc ies.Finally,onlythefinancialstatementsforthestudybasedoninfor mationdisclosure,andthecompanyfailedtofieldresearch,ithasli mitationsanddeficienciesintheresearchprocess.Keyword:financ ialstatement;Realestateindustry;ChinaVankeCo.Ltd.;accounting analysis;financialanalysis;DuPontanalysis;problem;proposa
1.绪论
1.1选题背景及意义
1.1.1选题背景1998年7月国务院颁布的23号文件《关于进一步深化城镇居民住房制度改革加快住房建设的通知》，标志着新中国成立后50年福利分房制度的终结，住房货币化分配和市场化改革亦随之开始，而2003年8月国务院18号文件《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，则正是将房地产业定位为拉动国家经济发展的支柱产业之一。在住房改革后的10多年里，中国的经济增长模式始终以投资驱动为主。房地产凭借其庞大的产业链，拉动了60多个行业的发展，如上游的水泥、钢铁、运输、工程、测绘等，下游的装修、物业、家电、绿化等。十余年来房地产对我国经济增长的拉动作用十分显著。住宅地产虽然对虽然对我国的经济增长贡献巨大，但房价的持续上涨触及了民生，现在的房地产调控已经得到了管理层的高度重视，所以接下来的一段时间内政策走向是影响住宅地产走势的因素。随着保障房建设的快速推进，“市场”与“保障”并行的双轨制可能在未来数年内逐渐成形。但是在保障房形成规模，能一定程度解决中低收入者置业问题之前，若经济没有明显的下滑迹象，民生的福利保障就会上升到重要地位，对住宅地产的调控可能将会持续。自改革开放至今，中国的住房政策从创建和发展城镇住房市场，提高居民住房水平，改善城市居住环境等，经历了30多年的发展历程。30多年中国住房政策经历了由“国家保障”向“市场建设”转移、再由“市场供应”到“社会保障”加强的不断完善的发展过程。其中的住房供应
模式经历了由“公共租赁”到“市场出售、市场租赁”再到“建设补助、租房补助”的发展，形成了以市场出售、租房补贴为主的供应方式。2013年12月，住房城乡建设部、财政部、国家发展改革委联合印发的《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》提出，从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房将并轨运行。目前，中国低收入人口的比例较高，对廉租房等保障性住房的需求是巨大的。因此，廉租房建设具有巨大的发展空间。与公路、铁路相似的是，廉租房的大规模建设也将给水泥、建材、机械等带来巨大的需求；此外，房地产企业也将从廉租房建设中受益。廉租房建设发展将有效拉动中国经济增长。万科企业股份有限公司作为房地产的龙头企业，对政府出台的相关文件应高度的关注并反应在日常经营管理中，我们想通过对万科公司的财务状况进行分析来了解中国房地产的前景和未来发展趋势。所以我们选择对万科公司2013年财务报表进行分析，以便能对中国房地产行业在财务上有一个大概的了解，从而总结出国内房地产企业的盈利模式和财务经营商的特定，再提出些公司在未来发展过程中应注意的一系列问题，并提出些改进的建议，区区此心。1.1.2选题意义进入21世纪以来，资本市场得到迅速发展，上市公司越来越多，其投资者、股东、债权人、债务人等财务报表使用者为了更好地了解攻击经营状况，就要认真分析公司对外披露的信息，因此财报表分析越来越受世人关注。另一方面，由于各方因素，上市公司披露的财务报表并不是完全真实有限的，特别是近年来我国证券市场发生了一系列财务报表造假事件，严重危害了我国资本市场和货币市
场的有序发展，让广大投资者遭到严重损失，企业的信誉受到严重打击，社会经济稳定受到面临了巨大的挑战，所以如何鉴别上市公司的“数字陷阱”，也需要相关会计人员对报表进行认真的分析。本文从财务报表的定义、内容、方法为基础，通过运用会计学、经济学等相关知识及相关学者的著作理论予以解释和阐述。根据万科公司公布的2013年度财务报告，从财务报表入手，对万科股份有限公司2013年的经营管理情况进行详细的了解并分析其变化的因素，对公司未来发展做前景预测。
1.2研究思路和方法我们从万科股份有限公司的基本财务报表――资产负债表、利润表、现金流量表和所有者权益变动表着手，并结合其他有关资料进行分析。通过分析，对万科股份有限公司的财务状况、经营成果的总体状况作出说明，并对引起目前财务状况和经营成果的原因作出具体分析，以找出问题，发掘潜力，为公司及行业的继续发展提出可供参考的建议。财务报表的分析方法主要有基本方法和综合分析方法两大方向。其中，基本方法主要包括结构分析法、趋势分析法、比率分析法、比较分析法和项目质量分析法。但是采用基本方法来研究财务报表，只是简单地针对企业财务状况的某一方面进行分析。就算把各种方法综合起来，它也只能告诉我们这个企业怎么样，有什么问题，却很难反过来分析为什么是这样，应该怎么改进。这样，我们就需要结合财务报表的综合分析方法――杜邦分析法来帮助揭示公司内部更深层次的东西。文献综述会计汇总时应经济发展与管理要求而产生的，而早期对财务分析的产生与发展做出重要贡献的是贷款人和
投资者，正式他们对财务信息的需要影响着财务分析的产生与发展。在近代与现代，企业经理、银行家和其他人对财务信息的需要进一步影响着财务分析的发展进程。比率分析在20世纪初出现并被贷款人所接受。财务分析的产生与发展是社会经济发展对财务分析信息需求与供给共同作用的结果。会计技术与会计报表的发展为财务分析的产生与发展奠定了理论基础。毛村依曾定义财务报表分析是以企业财务报表和其他有关信息资料为依据和起点，采用一系列的相关理论和专门的分析技术方法，对企业一定时期的财务状况、经营成果和现金流量进行全面的分析并评定企业的盈利能力、营运能力、偿债能力、发展能力从而发现企业的优势以及存在的机会和风险，为企业的投资者、债权人、债务人、经营者、政府相关部门以及其他关心企业的组织和个人提供决策的依据和信息，。从根本上讲，财务报表分析的目的就是将财务报表转化为有用的信息，帮助财务报表使用者改善决策。我国《企业会计准则第30号―财务报表列表》第一章第二条指出财务报表是对企业财务状况、经营成果和现金流量的结构性表述。
财务报表至少应当包括下列组成部分：1、资产负债表；2、利润表；
3、现金流量表；
4、所有者权益（或股东权益）表；
5、附注。2.房地产行业概况2.1房地产行业的发展状况2.1.1房地产行业的发展现状近年来房价的不断上涨,使我国房地产业热度不断提高,房地产业也得到迅速发展,幅度之大，范围之广，在我国房地产历史上是少有的。房子是百姓的生活必需品，房地产业又汇集了天下的资金。从房市的运行层面来看：（1）泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时
面临较大的下降压力，一些城市的房价开始下降2007年以来，在紧缩政策调控下，我国的房市的泡沫成分开始收缩，一些城市的房价虽然仍然较高，但面临着较大的下降压力，并出现了不同程度的下调。深圳、广州、上海、北京、东莞等城市的房价从2007年四季度开始下调。其中深圳房价在2007年11月环比下跌13.5%，此后逐步下跌，至2008年5月，新建商品住宅均价11014元/平米，回落至2007年初的水平，与2007年10月高峰期的17350元/平米相比，下跌了36%;而且据业内人士预测，深圳的房价还会进一步探底。广州也出现了类似的情况，2008年3月，商品住宅均价为9316元/平米，与2007年10月相比，下跌了19.5%。北京、上海虽然价格仍然较为坚挺，但销量也出现了不同程度的下跌，显示其价格坚挺的基石并不牢固。根据国家发展改革委、国家统计局的调查显示，继多个月份出现涨幅回落之后，今年5月份，全国70个大中城市新房和二手房价格的环比涨幅又分别回落0.6和1.5个百分点。与此同时，万科、招商、和记黄埔地产等地产商为加快资金周转纷纷调低价格、打折销售。同时一些炒家为尽快脱手、回笼资金，也大幅降低房价进行抛售。（2）成交量萎缩，空置率上升与房价下调相对应的是，购房者观望情绪严重，房市成交量大幅萎缩，房地产商空置率大幅上涨。据易居房地产研究院的统计显示，今年1月至5月，上海月平均成交面积为83万平方米，而2007年月均成交面积为174万平方米，同比下降52%;其中今年5月成交量为100.89万平方米，虽然环比4月份增长8%，但同比去年4月则下降了57%。7月上半月上海一手商品
住宅的成交量仅33.62万平方米，环比下滑22%，只相当于去年同期成交的三成。2008年上半年，深圳楼市成交量仍然处于下降通道之中。根据世联地产研究中心发布的数据，2008年6月深圳一手房成交面积为28.3万平米，环比下降30.3%，同比也下降45.5%。广州市国土房管局的数据显示，今年上半年全市十区一手住宅成交量仅239.78万平方米，与去年同期的427.82万平方米相比大幅度下降44%，而与2006年同期相比降幅更达52%。从单月来说，今年上半年单月成交量最大的是6月，为64.64万平方米，其它月份全部低于40万平方米，成交量最低的2月仅23.12万平方米，而去年同期，每个月楼市成交量平均都在60万-75万平方米之间，足见当中的差距。同时，天津、杭州、南京、武汉、重庆、成都、沈阳、长沙等许多城市的成交量也开始萎缩，空置率不断攀升。（3）紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大目前，我国房地产商目前面临着巨大的资金压力。据相关经济学家分析，目前我国房地产商面临5000亿元以上的资金缺口。一些中小地产商随时面临资金链断裂的风险。同时，近年来，房贷一直被我国银行界视为优质贷款项目，各大银行为了争夺此项业务展开恶性竞争，不断降低门槛，导致房贷规模成倍扩大。房贷业务“一枝独秀”的繁荣背后，是潜在的巨大风险。据统计，我国80%左右的土地购置和房地产开发资金，是直接或者间接地来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的比例高达90%，这意味着房地产市场的绝大部分风险系在金融机构身上。并且，由于房价下跌，一些购房者将拒绝偿还
银行贷款。而这些风险最终无疑都会转嫁给银行，从而导致我国的银行业面临巨大的房地产信贷风险，加剧我国经济波动。（4）市场开始走向分化，一些实力较低的房企正在被洗出市场一是土地制度方面监管的加强，实力较小的房地产很难拿到地，即便拿到地，也要及时支付地款。二是，信贷紧缩，使得房地产资金缺乏有效的资金来源，一些中小房地产又不能通过股市发行股票来获取资金。三是，房价下跌和成交量紧缩使得房地产资金周转困难。四是，由于利率提高，一些中小房地产无力支付巨额的房地产信贷的利息。五是，一些中小房地产不具有品牌竞争力。六是，大型房地产更具有实力进行价格战，通过价格战来清洗市场。这些因素的共同作用将会使房地产市场走向分化，一些实力较低的房企将被清洗出市场，从而提高市场集中度。1月22日，北京市建委对拟注销资质证书的862家房地产开发企业名单进行了公示;根据名单，此次拟注销的大多数还是中小开发企业。此外，其他城市也纷纷出现了一些中小房地产企业破产倒闭现象。当然，在一些二线、三线城市，中小房地产企业还是有其存活的基础的。（5）房地产中介经营困难由于房市不景气，成交量急剧下降，加上来自房市的竞争加剧和规范性制度约束增强，一些房地产中介出现了经营困难和倒闭。去年以来，随着“中天置业卷款逃逸”事件和“长河地产关门倒闭”事件的发生，房地产业内一时风声鹤唳。今年1月11日，创辉租售上海所有门店一夜之间全部关门。而在东莞，创辉租售在最近两个月内关闭了近130家店面。在北京，地产中介巨头中大恒基关店50家，信一天等退出北京市场;北京的一些小中介也
提前关店。2.1.2房地产行业的优势分析（1）可以规模化的经营房地产位置的固定性、地区性和单一性及由此而兴起的级差效益性。由于土地具有不可移动性，所有的房产，不论其外形如何、性能怎样、用途是什么，都只能固定在一定的地方，无法随便移动其位置。由于房地产位置的固定性，使得房地产的开发、经营等一系列经济活动都必须就地进行。从而使房地产具有区域性的特点。此外，因每一栋房屋都会因用途、结构、材料和面积以及建造的地点、时间和房屋的气候条件等的不同而产生诸多的相异之处，在经济上不可能出现大量供应同一房地产的情况。（2）巨大的价值提升空间房地产的耐久性和经济效益的可靠性。土地具有不可毁灭性;它具有永恒的使用价值。土地上的建筑物一经建成，只要不是天灾人祸或人为的损坏，其使用期限一般都可达数十年甚至上百年。因此，经营房地产风险小，得利大，经济效益可靠。由于土地是不可再生的自然资源，而随着社会的发展、人口的不断增长，经济的发展对土地需求的日益扩大，建筑成本的提高，房地产的价格总的趋势是不断上涨，从而使房地产有着保值和增值功能。（3）投资风险信号日趋丰富目前，中国每月经济景气分析报告的推出，已经成为把我国当前经济形势和房地产投资决策的重要参考；同时中房指数的推出，帮助房地产投资商直接了解当前房地产发展形势各地城市之间的差异有利于实行空间组合的风险规避决策；各地房地产交易中心的建立，减少了房地产的私下交易，也提高了房地产市场信号的真实性、准确性，使房地产投资风险的量测和控制逐步趋于可行。业内专家者的精辟分析与预测也为房地产开发提供了多渠
道的科学的判断依据。房地产行业的劣势分析1政府对闲置土地的态度越发严厉，土地持有成本上升将难以避免。2房地产行业在一线城市业务比重较大，而一线城市的增长空间日趋有限且政策风险较大，均对房地产公司在未来的增长形成隐患。房地产行业的发展前景从宏观经济上看，中国人均GDP超过2000美元，长期内房地产业正处于快速发展的起步阶段。居民的消费能力大大提高，消费结构也会变化，这种消费结构的变化主要体现在居民对汽车和住宅这类代表着资产和财富的商品需求的快速增长上。中国宏观经济正处于快速增长阶段，房地产投资在其中起着重要的贡献作用，国外经济发展历程也证明，国民经济中房地产业的贡献是必需的而且是稳定的。同时，中国人口的城市化正处于加速阶段，城市人口购买能力不断提高，住房的有效需求增加。家庭规模的小型化、家庭世代的降低、消费观念的转变、个性化需求的增加都将逐步影响到住房需求结构，小户型住宅将成为住宅市场中重要的组成部分。国家的宏观调控政策使房地产行业外部环境发生变化，货币的紧缩使得企业不得不承担巨大的资金压力，开发企业将比以往更加注重融资能力。在资金压力及金融风险下，很有可能会出现新的融资渠道，房地产企业的融资手段会呈现出多样化和专业化。由此融资能力所带来的强弱分化将使行业整合进一步展开，各种资源向营运效率较高的企业集中。保障性住房政策将是最为重要、影响最为深远的产业政策。中国房地产将向保障性住房倾斜，保障性住房将成为多层次住房供给体系的重要组成部分，结构性的调整过程将主要通过土地、信贷和税收政策逐步调整实现，短期内由于市场供
应量有限，对整个房地产市场影响有限；中长期看，结构调整无法避免，行业利润率将回落到合理水平，开发企业也将更多涉足保障性住房开发。目前中国房地产处于行业快速发展阶段，短期内由于新政策影响，市场不可避免出现调整。在土地、资金、市场观望的压力之下，行业内部不断调整和变革，市场将会更加规范，远期来看市场拥有稳定的需求。3．万科地产会计分析3.1万科地产的资产状况表3-1万科地产合并资产负债表2013年12月31日单位：元项目期末数期初数流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.49预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.08其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.24存货331,133,223,278.99255,164,112,985.07流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.37非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.00长期股权投资10,637,485,708.347,040,306,464.29投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.79固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22在建工程913,666,777.101,051,118,825.93无形资产430,074,183.12426,846,899.52商誉201,689,835.80201,689,835.80长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.03递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.42其他非流动资产
5,080,619,213.82218,492,000.00非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.00资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37流动负债：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.27应付票据14,783,899,946.374,977,131,435.22应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.97预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.61应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.24应付利息291,243,561.80649,687,938.74其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.94一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.23流动负债合计328,921,832,209.92259,833,566,711.09非流动负债：长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26应付债券7,398,391,932.47预计负债46,876,821.1544,292,267.15其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06递延所得税负债672,715,687.44733,812,757.71非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.18负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.27所有者权益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.00资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.82盈余公积
20,135,409,720.2417,017,051,382.39未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.77外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.32归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.30少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.80所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.10负债及所有者权益总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37项目2013年2012年变动情况对总额的影响（%）变动额变动（%）流动资产：货币资金44,365,409,795.2352,291,542,055.49-7,926,132,260.26-15.16-2 .09应收账款3,078,969,781.371,886,548,523.491,192,421,257.8863.210.31预付账款28,653,665,102.6133,373,611,935.08-4,719,946,832.47-14.14-1 .25其他应收款34,815,317,241.4120,057,921,836.2414,757,395,405.1773.573. 90存货331,133,223,278.99255,164,112,985.0775,969,110,293.9229.77 20.06流动资产合计442,046,585,199.61362,773,737,335.3779,272,847,864.2421.85 20.93非流动资产：可供出售金融资产2,466,185,867.934,763,600.002,461,422,267.9351,671.470.65长期股权投资
10,637,485,708.347,040,306,464.293,597,179,244.0551.090.95投资性房地产11,710,476,284.302,375,228,355.799,335,247,928.51393.032.4 6固定资产2,129,767,863.361,612,257,202.22517,510,661.1432.100.14在建工程913,666,777.101,051,118,825.93-137,452,048.83-13.08-0.04无形资产430,074,183.12426,846,899.523,227,283.600.760.00商誉201,689,835.80201,689,835.800.000.000.00长期待摊费用63,510,505.2142,316,652.0321,193,853.1850.080.01递延所得税资产3,525,262,051.953,054,857,904.42470,404,147.5315.400.12其他非流动资产5,080,619,213.82218,492,000.004,862,127,213.822,225.311.28非流动资产合计：37,158,738,290.9316,027,877,740.0021,130,860,550.93131.845 .58资产总计479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5 126.51流动负债：短期借款5,102,514,631.149,932,400,240.50-4,829,885,609.36-48.63-1.2 8交易性金融负债11,686,986.0225,761,017.27-14,074,031.25-54.630.00应付票据
14,783,899,946.374,977,131,435.229,806,768,511.15197.042.5 9应付账款63,958,459,138.7844,860,995,716.9719,097,463,421.8142.575. 04预收款项155,518,071,436.35131,023,977,530.6124,494,093,905.7418.69 6.47应付职工薪酬2,451,674,436.712,177,748,944.37273,925,492.3412.580.07应交税费4,578,205,233.594,515,588,914.2462,616,319.351.390.02应付利息291,243,561.80649,687,938.74-358,444,376.94-55.17-0.09其他应付款54,704,285,269.2636,045,315,768.9418,658,969,500.3251.774. 93一年内到期的非流动负债27,521,791,569.9025,624,959,204.231,896,832,365.677.400.50流动负债328,921,832,209.92259,833,566,711.0969,088,265,498.8326.59 18.24非流动负债：长期借款36,683,128,420.0836,036,070,366.26647,058,053.821.800.17应付债券7,398,391,932.477,398,391,932.471.95预计负债46,876,821.1544,292,267.152,584,554.005.840.00其他非流动负债2,955,020.8515,677,985.06-12,722,964.21-81.150.00递延所得税负债
672,715,687.44733,812,757.71-61,097,070.27-8.33-0.02非流动负债合计44,844,067,881.9936,829,853,376.188,014,214,505.8121.762.1 2负债合计373,765,900,091.91296,663,420,087.2777,102,480,004.6425.99 20.35所有者权益：股本11,014,968,919.0010,995,553,118.0019,415,801.000.180.01资本公积8,532,222,933.578,683,860,667.82-151,637,734.25-1.75-0.04盈余公积20,135,409,720.2417,017,051,382.393,118,358,337.8518.320.8 2未分配利润36,706,888,864.0826,688,098,566.7710,018,790,297.3137.542. 64外币报表折算差额506,492,902.81440,990,190.3265,502,712.4914.850.02归属于母公司所有者权益76,895,983,339.7063,825,553,925.3013,070,429,414.4020.483. 45少数股东权益28,543,440,058.9318,312,641,062.8010,230,798,996.1355.872. 70所有者权益合计105,439,423,398.6382,138,194,988.1023,301,228,410.5328.376 .15负债及所有者权益总计
479,205,323,490.54378,801,615,075.37100,403,708,415.1726.5 126.51例如：货币资金变动额座机电话号码795.23－座机电话号码055.49＝-座机电话号码60.26货币资金变动率＝-座机电话号码60.26÷座机电话号码055.49×100%＝-15.16%货币资金对资产总额的影响＝座机电话号码795.23÷座机电话号码5075.37×100%＝-2.09%表3-2分析：该公司总资产本期增加100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%，说明万科地产本年资产规模有了较大幅度的增长。进一步分析可以发现：流动资产本期增加座机电话号码864.24元，增长的幅度为21.85%，使总资产规模增长了20.93%。非流动资产本期增加了座机电话号码550.93元，增长的幅度为131.84%，使得总资产规模增加了5.58%，两者合计使得总资产增加了100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%。本期总资产的增长主要还是体现在了流动资产的增长上。如果仅从这一变化来看，该公司资产的流动性有所增强。尽管流动资产的各项目都有不同程度的变动，但其增长主要体现在这些方面：一、存货的大幅度增长。存货本期增加座机电话号码273.92元，增长幅度为29.77%，对总资产的影响为20.06%。从数据中显示，万科地产2013年度存货方面在建开发产品1886.8亿元，占比56.98%，原因是公司规模扩大，获取资源增加。二、其他应收款的增加。其他应收款本期增加了1座机电话号码05.17元，变动幅度为73.57%对总资产的影响为3.90%，根据资料可知公司的合作方往来增加，导致其他应收款的增加。三、货币资金的减少。货币资金本期减少了座机电话号码60.26
元，减少幅度为15.16%，对总额的影响为-2.09%。资料可知，由于增加了开工和获取资源的增加导致了货币资金减少。总的来说，货币资金的减少幅度小于增加的幅度，使得流动资产总额是增长的。非流动资产的变动主要体现在一下方面：一、投资性房地产的增加。投资性房地产本期增加座机电话号码28.51元，增长幅度为393.03%，对总资产的影响为2.46%。由于可供出售金融资产本期增长幅度高达51671.47%，说明当年通过处置这类资产调节当利润了，使得投资性房地产的增加。二、其他非流动资产的增加。其他非流动资产本期增加座机电话号码13.82元，增长幅度为2225.31%，对总资产的影响为1.28%。由表3-2可知，该公司权益总额较之上年同期增长100座机电话号码5.17元，增加幅度为26.51%，说明万科地产2013年权益总额有较大幅度的增长。进一步分析可以发现：负债本期增加了座机电话号码004.64元，增加幅度为25.99%，对权益总额增长了20.35%；所有者权益本期增加了座机电话号码410.53元，增长幅度为28.37%，对权益总额的影响为6.15%，两者合计使权益总额本期增加了100座机电话号码5.17元，增长幅度为26.51%。本期权益总额增长主要体现在负债的增长上，非流动负债增长是其主要方面。流动负债本期增长座机电话号码498.83元，增长幅度为26.59%，对权益总额的影响为18.24%，这种变动可能导致公司偿债压力的加大及财务风险的增加。流动负债增长主要体现在以下几个方面：一是预收款项的增加。预收款项本期增加座机电话号码905.74元，增加幅度为18.64%，对权益总额的影响为6.47%，其主要原因是预售总
2017年万科财务分析报告
万科财务分析报告 一．万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。
公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。 公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报 二．行业环境： 在美国金融危机冲击下，中国很难独善其身，经济增长动力减弱。在此背景下，宏观调控政策有所转向，从07年底提出“防经济过热，防通货膨胀”的“双防”的调控基调，到了08年4月则开始强调“既要防经济过热，又要防经济下滑”。7月，中共中央政治局会议则定调为“保持经济发展和控制物价上涨”的“一保一控”。众多迹象表明，经历了过去五年连续两位数的经济高增长后，中国经济正步入下行周期，保持经济稳定增长正成为宏观调控的重点。 1.货币政策：着力保持经济发展货币政策由紧转松 在此背景下，央行放松了货币政策，8月初央行宣布放松对中小企业的贷款管制并增加了2000亿元的贷款额度、9月、10月分别下调了存款准备金率、10月末央行宣布不再对商业银行信贷规划进行硬性约束、1年期央票的隔周发行，保证市场流动性充分供应。 2、保障性住房政策：中央高度重视保障性住房的建设和管理 08年10月，财政部强调要“继续加大保障民生投入力度切实解决低收入群众基本生活”，并指出08年4季度，要加快廉租住房建设，加大实物配租力度，扩大廉租住房租赁补贴范围，推进棚户区（危旧房）改造。同时在近日发布
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 报告时间：2013年 院系：商学院财务管理1201班学号：xxxxxxxxxxxxx 姓名：周钻
一万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，2013年是万科第三个十年发展阶段的收官之年，这三十年里，万科由一个年销售不足百亿的小公司，成长为全世界最大的房地产开发企业。2013 年8 月全国工商联合会公布的中国民营企业500 强榜单中，万科的营业收入名列第九，而纳税额则排到了第二位。 万科于1991年1月29日在深圳证券交易所发行A股上市，1993年5月28日，在深圳证券交易所发行B股上市。 作为目前中国最大的房地产公司，万科的发展在过去几年中经历了很多波折，面对市场的不确定性，万科在策略上作出了多次调整，近二十年来，中国的房地产企业几经潮起潮落，但万科依然保持着持续增长的劲头。连续七年在中国房地产上市公司综合实力榜中排名第一。鉴于其客观的发展前景，我在众多的上市公司中选择了万科企业来进行财务分析。 公司名称：万科企业有限公司法人代表：王石 外文名称：China Vanke Co.,Ltd. 注册资本：110.1亿（2013）公司总部：中国·深圳营业收入：1354.2亿（2013）成立时间：1984年05月营业利润：242.6亿（2013）经营范围：房地产开发净利润：151.1亿（2013） 公司性质：股份制公司市值1056亿（亿）
二资产负债表分析概述 三：同行业企业 选择具有典型性的两个房地产上市企业，保利地产和滨江集团与万科进行同行业比较。
通过对企业资产各要素的数据分析，应重点关注以下项目： （一）投资性房地产 投资性房地产总额增加幅度很大，增加了9335247929元，增幅达393.02%！ 万科投资性房地产占资产比例一直较低，小于1%。但2013年有大幅度的上涨，由于万科本身就是房地产企业，可以推测出，未来的地产价格可能上升，所以万科要加大投资性房地产。投资性房地产作为企业的重要资产，投资性房地产总额的大幅增长，说明企业的价值是增长的。 （二）货币资金 2013年万科公司的货币资金为44365409795.23元，占其总资产的9.26%，与2012年相比下降了15.16%
万科集团财务报表分析
万科集团财务报表分析 姓名：周春燕学号：20122792 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司
开题报告万科财务报表分析
开题报告万科财务报表分析
山东科技大学 本科毕业设计（论文）开题报告题目持续领跑的地产航母—万科财务分析 学院名称 专业班级 学生姓名 学号 指导教师 填表时间：年月日
填表说明 1.开题报告作为毕业设计（论文）答辩委员会对学生答辩资格审查的依据材料之一。 2.此报告应在指导教师指导下，由学生在毕业设计（论文）工作前期完成，经指导教师签署意见、相关系主任审查后生效。 3.学生应按照学校统一设计的电子文档标准格式，用A4纸打印。 4.参考文献不少于8篇，其中应有适当的外文资料（一般不少于2篇）。 5.开题报告作为毕业设计（论文）资料，与毕业设计（论文）一同存档。
设计（论文） 题目 持续领跑的地产航母—万科财务分析 设计（论文）类型（划“√”）工程 实际 科研 项目 实验 室建 设 理论 研究 其它 一、本课题的研究目的和意义 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”? 本文针对万科2007年至2010年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财
务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 二、本课题的主要研究内容（提纲） 1.绪论 1.1研究背景 1.2研究目的和意义 2.我国房地产及万科企业股份有限公司概况 2.1 我国房地产业概况 2.11宏观环境 2.12房地产行业评述 2.13行业绩效评价 2.14万科表现 2.2 万科概况 2.21 公司概况 2.22 发展历程
万科企业股份有限公司财务报表分析
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
【财务报表】房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页)
房地产企业年度财务报表分析(DOC 14页) 部门： xxx 时间： xxx 拟稿人：xxx 整理范文，仅供参考，勿作商业用途
房地产企业年度财务报表分析——以万科3年财务报表分析 学员姓名学号 入学时间年季 指导老师职称 试点学校
目录 摘要 (1) 一、绪论………………………………………………………………………… 1 二、我国房地产及万科企业股份有限公司概况……………………………… 1 （一）我国房地产业概况……………………………………………………… 2 （二）万科概况 (2) 三、财务分析…………………………………………………………………… 2 （一）企业资产总体情况分析………………………………………………… 3 （二）企业盈利能力 (5) （三）企业营运能力 (6) （四）企业偿债能力…………………………………………………………… 7 （五）企业现金流量…………………………………………………………… 8 四、利用杜邦分析法进行全面分析 (9) 五、结论 (10)
（一）万科的综合评价 (10) （二）万科存在的问题 (10) （三）对万科存在问题的一些建议 (10) （四）对房地产行业的启示 (11) 参考文献 (12)
房地产企业年度财务报表分析 ——以万科3年财务报表分析 【摘要】 进入二十一世纪以来，会计这门学科已经成为解读经济主题的“商业语言”，财务报表作为“商业语言”的重要载体，被众多的利益相关者关注和研究，在当今的经济社会中扮演着重要的角色。透过解读财务报表，相关利益者可以理解企业的真实业绩和运用情况，对企业在的行业中所处的竞争地位和发展方向进行定位，从而对公司的发展潜力和前进进行预测。本文基于整个房地产行业以万科为例从万科近三年来的资产负债表、利润表和现金流量表入手，进行分析，并计算相关的财务指标，对产万科的总资产情况、总资产变动情况、流动资产情况、营运能力、偿债能力进行分析，从而获知万科的经营业绩，评价万科的经营管理，并指出该公司存在的一些问题，从而并提出相应的建议，以供房地产管理层参考。 【关键词】 万科房地产财务报表分析 一、绪论 随着时代的进步和我国经济的发展，会计这门古老而又年轻的学科成为我们认识和读懂经济主体的“商业语言”，在现在的经济社会中发挥越来越重要的作用。财务会计报表是商业贸易的最终表达形式，它可以直观而全面的反映经济主体连续、系统及综合的经济往来，因此财务会计报表才会受到被利益相关者越来越多关注与重视。 财务报表反映的内容是高度概括的、浓缩的、抽象的数据，需要运用科学的方法进行分析，从而可以获知经济主体的真实业绩和财务状况，并且通过研究可以分析企业的竞争地位和发展潜力。因此，我们需要准确高效的解读财务报告，透过经济主体的财务报告获知数字里蕴含的经济意义。 我将通过对万科企业股份有限公司对外披露的财务报表，结合房地产经营实际现状，对万科的基本情况进行分析，还将纵向分析这三年中万科公司的资产负债表与利润表以及现金流量表，并剖析解读万科公司的财务指标，主要运用财务分析与杜邦分析法，分析万科公司的财务状况及经营成果，发现学习万科公司耀眼的经营战略并大胆猜测万科公司的可持续发展之路，但也要尝试发现万科公司可能存在的问题且想考相应的对策以供其他房地产行业领导管理层借鉴思考。
房地产企业财务报告分析与评价—以万科为例
双学位毕业论文 （申请学士学位）论文题目房地产行业财务报告 的分析与评价——以万科为例作者姓名叶祥 所学专业名称财务管理 指导教师龚洁松 2014年11月14日
学生：（签字） 学号： 论文答辩日期：2014年11月22日 指导教师：（签字） 目录 摘要 ................................................................................................................................................... Abstract ............................................................................................................................................. 前言 ................................................................................................................................................... —、财务分析与评价概述 .......................................................................................................... （—）财务分析的基本概念和目的 .............................................................................. 1.财务分析的概念...................................................................................................... 2.财务分析的目的...................................................................................................... （二）财务分析的内容与体系 ....................................................................................... 1.财务分析的内容...................................................................................................... 2.财务分析的体系......................................................................................................
恒大万科集团财务报表分析精选文档
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万科集团财务报表分析 姓名：周春燕 引言： 随着中国经济的发展，我国个人拥有的金融资产总量已超过了23万亿元人民币，其中个人拥有储蓄额已超过了16万亿元，我国个人金融资产的总量的积累导 致人们对优秀投资理财理论的需求。对于广大投资者而言,尤其是中小投资者,在我国现阶段的证券市场上，如果想在房地产行业中捕捉到投资机会，进行理性投资，不盲目跟风，将自己的投资风险降到最低，正确分析房地产上市公司的投资价值就显得尤为重要。? 万科是我国证券市场中一家优秀的房地产上市公司，其前瞻的公司战略，稳健的经营，完善的公司治理结构，以及优秀的管理团队，吸引了许多投资者的目光。万科作为房地产行业的龙头上市公司，这几年业绩增长迅速，股价涨幅巨大，在整体A股市场估值处于高位，投资者希望在买入它的同时了解它的内在价值和未来成长性。 本文主要通过对万科2011年到2015年第三季度期间公布的财务报表的分析，来说明万科业务前景和财务绩效，给出目前股票价值判断，从而有助于投资者认识万科的内在价值，更好的进行投资。 一、公司概况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大 陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81?亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万 元，资产经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂 牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更 上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一 步增强。? 公司于1988年介入房地产领域。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司 树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报，于2001年将直接及持有的万佳百货股 份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三 大产品线：购物中心+写字楼+社区商业，万科2013年2月与美国铁狮门房地产公 司宣布成立合资公司，万科持合资公司70%的股权，铁狮门持股30%。截至2014年底，公司进入中国大陆65个城市，分布在以珠三角为核心的广深区域、以长三角
万科财务分析报告
万科财务分析报告 1 万科基本业务活动描述 万科企业股份有限公司（股票代码：000002），简称万科，成立于1984年5月，是中国目前最大的房地产开发企业。总部设在深圳，已在全国20多个城市设立分公司。公司以中国大陆市场为目标、以房地产为核心业务，涉及进出口贸易及零售投资、工业制造、娱乐及广告等业务。投资重点主要集中在上海、北京、深圳等中国区域经济中心。主要产品是商品住宅。目前万科总股本为1,099,521.02万股，其中万科最大股东华润股份有限公司持股161,909.48万股，持股比例为14.73%。 万科在领导人王石的带领下，以房地产为核心，不断发展壮大，2010年品牌价值已经达到635.65亿元，在房地产行业排名第一位，在中国500强企业中排第19名。2010年的主营业务收入为507亿元，在行业内是第一位。 2万科财务效率分析 2.1偿债能力 2.1.1 流动比率 一般而言，行业合理的最低流动比率是2。 万科2010年流动比率降低了0.32（1.91-1.59），即每为1元流动负债提供的流动资产保障减少了0.32元。原因在于2010年流动资产变动金额大于流动负债变动金额，其中存货积累过多，占用流动资产金额比较大。另外还有信号，2010年万科的预收款项为318.78元，而2009年万科的预收款项为163.76元，2010年预收款项增长了一倍多。通常供应商提前付款给万科，主要原因是货源紧张，而万科的存货比较多，所以万科可能本着某些营销策略。 2.1.2 速动比率 2010年万科速动比率为0.56,2009年万科速动比率为0.59。万科公司的速动比率比上年降低了0.03，说明每一元流动负债提供的速动资产保障减少了0.03元。影响速动比率可
毕业设计论文--万科房地产公司财务分析报告 - 副本
东北大学 毕业论文 万科房地产公司财务分析报告 学号: 412N11090003 姓名: 张壤 专业: 会计学 二零一三年七月
目录 中文摘要 (3) ABSTRACT .............................................. 错误！未定义书签。引言 .................................................. 错误！未定义书签。 一、企业简介 .......................................... 错误！未定义书签。 二、企业财务分析 (5) （一）股本结构 (5) （二）财务比率分析 (5) （三）综合分析法 (10) 三、万科存在的问题 (12) 四、万科发展建议 (12) 结束语 (14) 参考文献 (14) 谢辞 (15)
摘要 万科身处一个饱受争议的行业，却罕见而长久地收获了掌声。作为房地产行业的持续领跑者，这与王石和万科坚持走大道、顺大势，阳光、透明、不行贿、不囤地以及绿色发展是分不开的。上海世博会中万科是唯一参展且拥有独立参观的房地产企业，与此同时，万科第一个代表房地产企业拿下2010年中国企业管理杰出贡献奖。在2010年楼市“调控大年”，从年初不时有调控政策出台，万科却在噤若寒蝉的房地产企业笑的很灿烂，今年前10个月万科已实现销售金额869.3亿，超过了原本全年750亿的目标。是什么成就了万科这艘持续领跑的“地产航母”?本文针对万科2007年至2011年的财务报表及其相关财务数据，结合房地产经营实际现状，从财务分析的视角，研究万科近年来的财务状况和经营成果，探索万科的可持续发展之路，发现万科经营战略的闪光点和尚且存在的问题，为万科管理层乃至房地产企业提供一定的参考。 关键词：房地产业万科财务分析 万科房地产公司财务分析报告
2019年万科财务分析报告财务分析报告
万科财务分析报告财务分析报告 【万科财务分析报告_财务分析报告】 流动资产比例很高，资产的变现能力较强，流动资产中现金比例也较高，说明短期偿债能力较强。在资产中存货的比例最大。 资产总额增长说明万科还在不断扩大规模，库存现金也有所下降说明资产变现能力减弱。 万科拥有巨大的存货量，这既是未来发展的保障，又是万科风险的主要来源。而20XX年存货的大量积存主要受国家地产调控政策的影响，也是房地产开发企业最大的风险因素。建议万科应近一步优化存货结构，适度控制好存货数量，并采取一定的促销手段，为企业筹措资金。 存货激增的同时，短期负债也出现大幅上升。 持有的现金及现金等价物不断增加，保证了企业的支付能力。 应付账款增加是由于工程量的增加。 一年内到期的非流动负债大幅上升，说明万科近期的还款压力很大。 一般认为流动比率应在2：1以上，万科房地产的流动比率降低，说明其短期偿债能力降低。 速动比率保持比较稳定，说明公司受房地产市场调控的影响较小。 一般认为，资产负债率的适宜水平是40%～60%。资产负债率较高。股东权益比率较低，也说明公司偿债能力较差。
公司利息保障倍数下降，说明万科的长期偿债能力在减弱。 由图可知最近几年万科销售收入和净利润快速稳定增长。 尽管业绩增长势头强劲，20XX年受国家政策调控的影响，盈利能力开始减弱，20XX年销售增长率为41.5%，净利润增长率为31.2%,净利润增速小于销售收入。 同时20XX年的销售毛利率为39.78%，比上年下降0.9个百分点;销售净利率为16.16%，比上年下降了1.27个百分点，主要因为 市场景气度下滑，企业打折促销行为增加。 净资产收益率和股本回报率逐渐上升，说明万科房地产获利能 力升高，获得的利润较高。 20XX年的经营活动现金流入比20XX年增加了53%，可以说经营活动现金流入增长非常迅速，企业在经营活动中创造现金能力大大增强，经营活动现金流入作为企业主要资金来源，增强了企业自身“造血”功能，企业具有较强的偿债能力和支付能力，增强了风险抵抗能力，有利于企业稳定和可持续发展 经营活动现金净流量减少的主要原因是购买商品、接受劳务支 付的现金流量增加 20XX年购买商品、接受劳务支付的现金流量比20XX年增加了92%， 但现金流入与20XX年相比还是大幅增加的，现金流入比较充裕，总体看来，万科发展势头良好。 综合评价
财务分析报告 正文
万科股份有限公司财务分析报告 2009年-2013年 第一部分 （一）公司所处行业 万科企业股份有限公司，简称万科或万科集团，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。成长性和盈利性都很好且稳定，拥有稳步的发展策略和稳健的销售政策，依赖于庞大的土地储备、资产、负债及所有者权益，依靠薄利多销，盈利很稳定。因为万科的主营业务是房地产开发, 其次是物业管理，所以我们主要分析房地产业的竞争情况。 （二）行业竞争状况 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，如今我国房地产开发企业6万多家，行业内企业竞争激烈。就目前而言，与万科形成激烈竞争的房地产公司?主要有：恒大地产集团，保利房地产（集团）股份有限公司，大连万达集团股份有限公司，中国海外发展有限公司，绿地控股集团有限公司，龙湖地产有限公司。但是万科凭借其核心竞争力即:拥有优秀的管理团队以及在其领导下，充分利用市场资源、发挥技术优势，通过专业化经营塑造了房地产业第一品牌。截至2013年，万科年销售额累计达到1709亿元，遥遥领先其他竞争对手，总资产，?净资产，营业收入，销售额和可用现金及现金等价物等多项指标均在行业领先。但万科近几年的行业领先地位也不断受到挑战。土地储备，利润率均被只要竞争对手所超越。 （三）2013年万科市场排名 第二部分 （一）偿债能力分析
1、短期偿债能力： 图一 图二 从2009年到2013年,流动比率、速动比率整体呈现下降的趋势，虽然万科的流动比率比较稳定，但是都保持在2.0以下，说明其流动资产仍然是不充足的。五年内速动比率都低于1.0,说明了万科的短期偿债能力比较弱。流动资金的多少直接关系到企业的日常运转与短期债务的偿还，房地产企业是资金密集型的企业，所以他的流动比率往往高于1，但是万科整体比率的稳步下滑说明他的财务风险在不断增大，这一现象的出现与经济危机和国家宏观调控密不可分。 2、长期偿债能力： 图三 图四 资产负债率反映的是在公司全部资金中有多大的比例是通过借债而筹集的。因此，这一比率能反映资产对负债的保障程度。对债权人来说，最关心的就是借出款项的安全程度。如果这一比率较高，说明投资者投入的资本在全部资金中所占比重很小，而借入资金所占比重很大，公司的风险主要由债权人来承担。因此，万科公司这个比率较高说明长期偿债能力越差；不利于企业的长期连续的发展。 房地产行业属于资金密集型行业，往往企业自身的资金难以满足需求，所以会向银行申请大量的贷款。单从指标上说万科保有大量的负债，且每年不断增长，其长期债务的偿还能力有待商榷。可是房地产企业有国家作为担保，并且国家占了第一股东的大位，如此可见在债务问题上一般不会出现大的纰漏，除非国家政策有重大调整。 （二）运营能力分析 图六 图七 图八 一定时期内，应收账款的周转次数越多，说明应收账款周转越快，应收账款的利用效果越好。应收账款周转天数又称应收账款占用天数，应收账款平均收现期，是反映应收账款周转情况的另一个重要指标，周转天数越少，说明应收账款周转越快，利用效果越好。在上图中，可以看出应收账款周转率先降后升，说明应收账款的收回加快，资金滞流在应收账款上的数量减少，资金使用效率有所提升。在正常情况下，一定时期内存货周转次数越多，说明存货周转快，存货利用效果好。而存货周转天数越少，说明存货周转快，存货利用效果好。万科的存货周转率总体呈下降趋势，说明存货利用情况较好，提高了企业资产的变现能力，为其短期偿债能力提供了保障。 （三）获利能力分析 图九 图十 图十一 图十二 销售毛利的先上升后下降与销售净利的先升后降同时出现的情况说明万科优化了产品结构与内部管理程序成功地降低了销售费用。这样在销量下降的情况下保证了利润的增加。每股收益的上升说明万科为投资者赢得更多的利润。充分体现了万科财务的稳定
2012电大财务报表分析(万科2)
万科A营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力, 资产运用效率高, 则可以用较少的投入获取较高的收益。下面从长期和短期两方面来分析万科的营运能力: 1. 短期资产营运能力 ( 1) 存货周转率。存货对企业经营活动变化具有特殊的敏感性, 控制失败会导致成本过度, 作为万科的主要资产, 存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大, 存货规模增长速度大于其销售增长的速度, 因此存货的周转率逐年下降若该指标过小, 则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长, 在业务量扩大时, 存货量是充足货源的必要保证, 且存货中拟开发产品和已完工产品比重下降, 在建开发产品比重大幅上升, 存货结构更加合理。因此, 存货周转率的波动幅度在正常范围, 但仍应提高存货管理水平和资产利用效率, 注重获取优质项目, 加快项目的开发速度, 提高资金利用效率, 充分发挥规模效应, 保持适度的增长速度。 ( 2) 应收账款周转率。7 年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升( 见表) , 原因是主营业务的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 3.长期资产营运能力 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量的大幅增长所致, 说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率, 同时也反映了其固定资产与主要业务关联度不高。总资产周转率取决于每一项资产周转率的高低, 该指标( 见下表) 近年的下降趋势主要是由于存货周转率的下降, 但其毛利率, 应收账款和固定资产利用率的提高使其下降幅度较小, 万科要提高总资产周转率, 必须改善存货的管理。 总的来说, 万科的资产营运能力较强, 尤其是其应收账款、固定资产的营运能力非常优秀, 堪称行业典范。但近年来的土地储备和在建工程的增多, 存货管理效率下降较为明显, 因此造成了总资产管理效率降低, 管理层应关注存货的管理。
万科A2019年三季度财务分析结论报告
万科A2019年三季度财务分析综合报告万科A2019年三季度财务分析综合报告 一、实现利润分析 2019年三季度实现利润为1,409,880.91万元，与2018年三季度的1,199,426.18万元相比有较大增长，增长17.55%。实现利润主要来自于内部经营业务，企业盈利基础比较可靠。在市场份额迅速扩大的同时，营业利润也迅猛增加，经营业务开展得很好。 二、成本费用分析 2019年三季度营业成本为5,450,404.93万元，与2018年三季度的4,535,241.87万元相比有较大增长，增长20.18%。2019年三季度销售费用为212,708.83万元，与2018年三季度的167,717.48万元相比有较大增长，增长26.83%。2019年三季度销售费用增长的同时收入也有较大幅度增长，企业销售活动取得了明显市场效果，销售费用支出合理。2019年三季度管理费用为270,035万元，与2018年三季度的227,115.49万元相比有较大增长，增长18.9%。2019年三季度管理费用占营业收入的比例为3.19%，与2018年三季度的3.24%相比变化不大。管理费用与营业收入同步增长，销售利润有较大幅度上升，管理费用支出合理。2019年三季度财务费用为159,764.53万元，与2018年三季度的229,738.78万元相比有较大幅度下降，下降30.46%。 三、资产结构分析 与2018年三季度相比，2019年三季度存货占营业收入的比例出现不合理增长。预付货款占收入的比例下降。从流动资产与收入变化情况来看，流动资产增长慢于营业收入增长，并且资产的盈利能力有所提高。因此与2018年三季度相比，资产结构趋于改善。 四、偿债能力分析 从支付能力来看，万科A2019年三季度是有现金支付能力的。企业负债经营为正效应，增加负债有可能给企业创造利润。 内部资料，妥善保管第1 页共3 页
2019万科房地产公司财务分析报告
2019万科房地产公司财务分析报告 目录 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的3 2 财务分析的内容5 3 财务分析的程序6 4 财务分析的方法10 第二部分：万科企业股份有限公司2019年度财务分析 1 公司概况 (18) 1.1公司简介（历史发展及经营范围） (18)
1.2公司战略 (18) 2 行业分析 (20) 2.1万科地产：宏观环境分析（PEST法） (20) 2.2万科地产：SWOT分析 (21) 3 会计分析 (24) 3.1资产负债表分析 (24) 3.1.1趋势分析 (24) 3.1.2结构分析 (25) 3.2利润表分析 (27) 3.2.1销售收入和净利润趋势分析 (27) 3.2.2公司销售费用、管理费用数据变动情况 (28) 3.3现金流量表分析 (29) 3.3.1现金流量表增减变动分析 (29) 3.3.2现金流量结构变动分析 (31) 4 财务比率分析 (32) 4.1偿债能力分析 (29) 4.2营运能力分析 (37) 4.3盈利能力分析 (42) 4.4发展能力分析 (46) 5 综合分析 (47) 5.1公司综合分析 (48) 5.2财务综合分析 (49)
第三部分：万科公司经营管理中存在的问题及建议 1 财务问题 (49) 2 改善建议 (50) 3 总结与展望 (48) 3.1总结 (48) 3.2未来展望 (51) 第一部分：财务分析的基本理论 1 财务分析的目的 财务分析的目的是建立财务分析理论体系和内容体系的关键。财务分析的目的应和财务分析信息使用者的目的一致。随着财务分析信息使用者的增加及使用者目标的多样化，财务分析的目的必然出现多样化与多重性。 从财务分析主体或信息使用者角度看财务分析的目的，可分为投资者分析目的、管理者分析目的、监管者分析目的、利益关系着财务分析目的等。投资者财务分析目的又可分为股权投资者财务分析目的、债券投资者财务分析目的。管理者财务分析目的可分为高级管理者财务分析目的、部门管理者财务分析目的等。监管者财务分析目的可分为政府部门财务分析部门、中介机构财务分析目的等。利益关系着财务分析目的可分为客户财务分析目的、供应商财务分析目的、员工财务分析目的等。 无论从主体看、客体看、还是从使用目的看，财务分析的目标都要满足投资者、债权者、经营管理者及其他利益相关者决策与控制的需要。因此，研究财务分析的目的可以从以下几个方面进行： 1.1从企业投资者角度看财务分析的目的 企业的股权投资者包括企业所有者和潜在投资者，他们进行财务分析的最根本目标是看企业的盈利能力状况，因此企业盈利能力是投资者资本保值增值的关
财务报表分析-01任务-万科A偿债能力分析
万科A 偿债能力分析 一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A 股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B 股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A 偿债能力分析 企业的偿债能力是指企业用其资产偿还长期债务与短期债务的能力。企业有无支付现金的能力和偿还债务能力，是企业能否生存和健康发展的关键。 （一）短期偿债能力分析 1.流动比率 2008年年末流动性比率= 流动负债流动资产 =,902.6064,553,7213,203.92113,456,37 =1.76
万科集团财务分析报告
万科集团财务分析 （一）短期偿债能力分析 1．营运资金 由表1可知，万科公司2010-2012年，每年的流动资产都大于流动负债，说明公司营运资金有盈余，营运资本随公司资产规模稳定扩大，处于正常水平。 2.流动比率 2010年年末流动比率=205,520,732,201.32 /129,650,791,498.49 =1.585 2011年年末流动比率=282,646,654,855.19/200,724,160,315.26=1.408 2012年年末流动比率=362,773,737,335.37/259,833,566,711.09=1.396 计算表明，该公司三年流动比率基本保持不变。但由2010年至2012年，其流动比率数字逐年下降，可知短期偿债能力下降了，企业偿债能力变弱，债权人权益的安全程度有所下降，企业除了满足日常生产经营对流动资金的需要外，没有足够的财力偿还到期的流动负债。 3.速动比率 表2 万科股份2010-2012速动比率 速动比率的内涵是每1元流动负债有多少元速动资产作为保障 由表2可知，万科公司近三年的速动比率都小于1，而同时流动比率大于1，说明流动资产中存货所占比率较大，企业虽有能力偿还到期的债务本息，但其短期偿债能力的偿还压力较大，面临较大的财务风险。 （二）长期偿债能力 1. 资产负债率 表3 万科股份2010-29012资产负债率
资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要标准，一般认为资产负债率为40%-70%时较为合适，通过对该公司3年的资产负债率对比，可知其资产负债率一直高于70%且逐年上升，说明该公司的长期偿债能力变弱。但由年度报告可知，公司资产负债率的增加是由于预收账款的增加导致，随着项目结算将转化为公司的营业收入，并不构成实际的偿债压力。 2.所有者权益比率 表4 2010-2012年所有者权益比率 资产占比重减少，负债所形成的资产占比增多，该公司长期偿债能力下降。 （三）资本结构变动分析 1.资产与权益项目结构分析 表8 资产与权益项目结构百分比 分析表8 资产与权益项目结构百分比，可以获得以下信息： （1）在该公司的资产结构中，流动资产所占的比率较大且逐年呈增长态势。增长的原因可能是由于主营业务的增长导致的大量货币资金的流入。流动资产所占比率较大这种状况可能与集团所处的饮料类行业有关，也可能是由于在经营过程中需要大量的货币资金周转所导致的，这有待于后续部分分析。流动资产的高持有率有利于降低和防范财务风险，避免出现无力清偿短期债务的财务困境。但大量的流动资产在一定程度上可能会影响资产整体的营运效果或盈利水平。