市调_别墅_20151015_CRIC_2015年上半年长沙房地产市场总结暨2015年下半年展望(完整版)

易居/克而瑞（中国）信息技术有限公司/长沙机构

China Real Estate Information Corporation

2015.7 2 15

克而瑞—长沙房地产市场半年报

数据来源统计性质CRIC中国房地产决策咨询系统

注：经济政策研究部分、年度企业销售排行和项目销售排行为长沙九区县数据；其余均为长沙市六区数据

商品房: 包含商品住宅、商业、写字楼、公寓

商品住宅：包含普通住宅、洋房、别墅六区：芙蓉区、开福区、雨花区、天心区、岳麓区、望城区

目录CON TENTS

楼市大事记

chronicle of events

回顾与展望

Forecast and Prospection

政策研究

Policy Research

3长沙价值榜

Value list of Changsha

长沙土地市场

land market in changsha

长沙商品房市场

Commercial housing market in Changsha

One

楼市大事记

1月

2月

3月

3月30日五部门调整房地产政策

金融机构人民币存贷款基准利率3月1日起下调

人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；

五部门发布通知，对拥有1套住房且房贷没有结清的家庭，再次申请商业性房贷购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%。通知还将使用住房公积金贷款购买首套普通自住房的最低首付款比例统一为20%；拥有1套住房并已结清房贷的家庭，再次申请住房公积金贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为30%。

长沙县跳马镇并入雨花区暮云南托街道并入天心区

长沙市政府下发两份通知，明确长沙县的一个乡镇两个街道并入长沙市区。长沙县暮云街道、南托街道正式调入长沙市天心区;长沙县跳马镇正式调入长沙市雨花区。这次调整涉及区域面积为247.1平方公里，人口20.74万。

湖南省直公积金贷款首套房首付最低2成

省直单位住房公积金管理中心调整了住房公积金政策，对于购买首套普通自住房的，住房公积金贷款的首付比例调整为不低于20%对于人均建筑面积尚未达到全市人均建筑住房面积标准的，再购买普通自住房的，首付比例由50%降低为40%;

央行4日晚间发布公告，决定自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。截至2014年12月末，人民币存款余额为113.86万亿元，普降0.5个百分点大概释放资金5700亿元。对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点，释放资金约150亿元。

央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点

《不动产登记暂行条例》正式开始实施

2月26日，国土资源部发布了“不动产权证书”、“不动产登记证明”样本，这也让不动产登记这一话题进一步升温。从3月1日开始，《不动产登记暂行条例》将正式实施，

国内生产总值增长7%左右

第十二届全国人民代表大会第三次会议5日上午在人民大会堂开幕。国务院总理李克强向大会作政府工作报告时指出，2015年国内生产总值增长7%左右。

4月

5月

6月

央行宣布定向降准并降息0.25个百分点

长沙利海米兰春天地产开发商疑似跑路

恒大无理由退房

绿地上市

4月15日，恒大地产集团在广州恒大中心举行新战略发布会，宣布自4月16日8时起，全国恒大所有住宅楼盘执行“无理由退房”。

4月23日，停牌多日的金丰投资（600606.SH ）正式发布公告，称公司重大资产置换及发行股份购买资产暨关联交易之重大资产重组事项获得中国证监会上市公司并购重组审核委员会有条件通过。这意味着，绿地这家全球业务规模最大的房地产企业即将实现整体上市。

湖南湘江新区挂牌

作为国务院批复设立的第十二个国家级新区，湖南湘江新区２４日正式挂牌。湘江新区位于长沙市湘江西岸，面积４９０平方公里。

长沙二套房公积金贷款首付降至3成最高可贷60万

5月25日，长沙市住房公积金管理委员会下发通知。职工在长沙地区购买自住房，个人住房贷款最高额度由50万元调整为60万元；首套房最低首付比例为20%；放宽二套房认定条件，二套房首付比例最低30%；放开购买精装房申请条件、支持单身缴存职工贷款等。

中国人民银行决定，自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2%；

利海米兰春天的客户与开发商方面签订的合同上标明房子将于2014年12月30日如期交付。让其始料未及的是，自己的房子至今没有交付不说，至今还未建成的楼盘项目开发商已经无限期停工。开发商湖南利海房地产开发有限公司办公室，米兰春天售楼部基本人去楼空。

万万合作

5月24日在万达总部北京CBD 万达文华酒店，“2万”正式举行战略合作发布会。

Two

政策研究

?全国宏观经济形势研究

GDP ：2015年一季度GDP 为14亿万，增速为7%，下滑量较大，增速放缓

◆03年至今，GDP 稳步增长，至14年达到最大值，为63.6万亿元。而2015年一季度，全国GDP 为14亿万元，按照一季度推算，全国今年仅56亿万元，下滑较大；

◆GDP 增速从03年至11年，增速保持在10%左右。12年开始下滑，14年增速下行至7.4%；而2015年一季度增速为7%，同时，李克强指出全年GDP 增速在7%左右。

◆中国经济目前正处于增长速度换挡期、结构调整阵痛期和前期刺激政策消化期的“三期叠加”阶段,宏观经济下滑趋势明显。尽管政府为应对经

济下行的压力，出台一系列定向调控政策措施，包括定向降准、棚户区改造等政策，以刺激经济增长，但2015年GDP 增速仍然预计在7%左右，处于一个较低水平。

13.616.018.521.626.631.434.140.247.351.956.663.6014.0

10.0%10.1%9.9%

12.7%

14.2%9.6%9.2%

10.4%

9.2%

7.8%7.7%7.40%

0.0%

2.0%4.0%

6.0%8.0%10.0%

12.0%

14.0%

16.0%0.0

10.020.030.040.050.060.0

70.0GDP 及GDP 增速

GDP(万亿元)

GDP 增速

第十二届全国人民代表大会第三次会议5日上午在人民大会堂开幕。

国务院总理李克强向大会作政府工作报告时指出，2015年国内生产总

值增长7%左右。

?全国宏观经济形势研究

社会消费品零售总额：受人均可支配收入及经济增速放缓影响，14年达到最低，2015年上半年延续了2014年的趋势5.3

6.0

6.8

7.9

9.4

11.5

13.3

15.7

18.4

21.0

23.8

26.2

13.3%

14.9%

15.8%

18.2%

22.7%

15.5%

18.3%

17.1%

14.3%

13.1%

12.00%

0.0%

5.0%

10.0%15.0%20.0%

25.0%

0.0

5.010.0

15.020.025.030.003年04年05年06年07年08年09年10年11年

12年13年14年

社会零售总额及增速

社会消费品零售总额(万亿元)

增速

◆03年开始，社会零售总额逐年增长，至2014年达26.2万亿元，显示我国城镇居民生活水平正稳步提高，购买力逐步增强；

◆社会零售总额增速自2010年开始回落，受人均可支配收入及经济增速放缓影响，2014年社会零售总额增速创近些年的最低，为12%；

?全国宏观经济形势研究

固定资产投资&房地产开发投资：投资额增多，增速放缓

7.08.911.013.717.322.525.231.137.544.651.326.8%26.0%

23.9%24.8%

25.9%

30.0%

12.1%

23.8%

20.3%19.1%

15.30%0.0%

5.0%10.0%15.0%20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

0.0

10.020.030.0

40.050.060.0

04年

05年

06年

07年

08年

09年

10年

11年

12年

13年

14年

固定资产投资及增速

固定资产投资额(万亿元)固定资产投资额增速

◆04年至今，固定资产投资增速逐年增长，至14年达到最大值，为51.3万亿元；但是，受出口增长放缓、国内经济处于结构调整和转型升级期，以及房地产市场周期性调整下行等因素影响，2014年我国固定资产投资增速创除10年外的新低，为15.3%。

◆房地产开发投资额逐年递增，资金充足；但是从11年以来，增速放缓，2014年增速创近年来的新低，为10.5%。

◆投资的产业结构继续升级。第一产业、第三产业投资增速持续快于第二产业投资增速。在三大主要投资领域中，房地产开发投资明显减速，制造业投资继续回落，仅基础设施建设投资是主要支撑力量。

3.62

4.83 6.187.188.609.5016.15%33.16%

28.05%

16.19%

19.80%

10.50%

0.00%

5.00%

10.00%15.00%

20.00%

25.00%30.00%35.00%40.00%0.00

1.00

2.00

3.00

4.00

5.00

6.00

7.00

8.00

9.0010.002009

2010

2011

2012

20132014

房地产开发投资额及增速

房地产开发投资额(万亿元）

增长率（%）

?长沙市经济形势研究

GDP&社会消费品零售总额：受整体经济环境影响，增速放缓，但高于全国水平

10.8%12.9%12.9%13.0%

11.5%

14.0%

11.8%12.0%

10.9%

10.1%10.0%10.5%

9.0%

0.0%

2.0%4.0%6.0%

8.0%10.0%12.0%14.0%

16.0%GDP 同比增速

50010001500200025003000

35000.0%5.0%

10.0%15.0%20.0%

社会消费品零售总额增幅走势

总额

增速幅度

◆12年始，至13年第2季度，GDP 增速整体保持曲折向上的趋势；从13年第2季度开始，增速逐步放缓，跌破10%，至15年1季度达到最低，为9%。

◆社会消费品零售总额从趋势来看，增速从12年至今，逐步放缓；

◆受全国整体经济环境影响，GDP 和社会消费品总额增幅均有放缓收紧的趋势。投资、消费、进出口等指标表现不容乐观。总体而言，宏观经济依然处在下行区间，稳增长压力增大。

?长沙市宏观经济形势研究

固定资产投资&房地产开发投资：受商品房市场影响，投资增幅下滑趋势明显

◆文字区

0.0%

5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%35.0%0

50010001500200025003000350040004500500055006000固定资产投资额增幅走势

投资额（亿）

增速

-15.0%

-10.0%-5.0%0.0%5.0%

10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%0

200400600800

100012001400房地产开发投资额增幅走势

累计投资额

同比增幅（%）

◆从图中可看出，12年至15年，固定资产投资逐年增多；但是，整体经济环境影响，以及房地产市场周期性调整下行等因素影响，5月止完成固定资产投资2067.70亿元，同比增长15.1%，增幅回落6.3个百分点。2015年长沙市增速下滑非常明

显。◆12年始，房地产开发投资额逐年递增，但房地产开发投资增速起伏较大，尤其是在2015年增幅明显降低，5月止，房地产开发投资411.84亿元，下降1.6%，主要受商品房销售下滑影响。

调控政策

2004-2006年2007-2010年2011-2013年2014年

温和调控期

彻底叫停土地协议出让（2004年）强化税收征管、加强保障房屋建设（2005年）

加强税收调控、严格外资准入（2006年)

06年政策的细化深入（2007年）购房营业税减免（2008年）营业税优惠取消（2009年）国四条细化（2010年）京五条推出（2010年）

新版国八条（2011.1.24）

收紧单身人士限购政策（2012.5.14）全国住房信息系统联网（2012.1.10）新版国五条（2013.2.20）

推进不动产登记制度（2013.4）

取消限购(2014.6）

松绑首套房认定（2014.9.30）住房公积金制度升级（2014.10.14）

精准调控期

严厉调控期

分类调控期

政策研究

全国历年行政调控：2015年处于宽松调控期

2015年上半年

宽松调控期公积金贷款首套房首付最低2成（1月）

央行下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点（2月）金融机构人民币存贷款基准利率3月1日起下调（3月）330新政（3月）

二套房公积金贷款首付降至3成（5月）公积金贷款最高可贷60万（5月）

央行再降息0.25个百分点（5月）定向降准并降息0.25个百分点（6月）

政策内容细则对长沙楼市影响

湖南省直公积金贷款首套房首付最低2成对于购买首套普通自住房的，住房公积金贷款的首付比例调整为不低于20%;对于人均建筑面

积尚未达到全市人均建筑住房面积标准的，再购买普通自住房的，首付比例由50%降低为

40%;“借款人月偿还贷款本息额与借款人及其配偶月工资收入之比由不超过45%”调整为

“不超过50%”;

省直公积金贷款比例的调整以及租房提取手续的简化，

让更多的公积金缴纳者愿意采用公积金贷款买房，公积

金的利用率得以提高，一定程度上减轻了买房者压力。

央行4日发布公告，下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点央行4日晚间发布公告，决定自2015年2月5日起下调金融机构人民币存款准备金率0.5个百分

点。截至2014年12月末，人民币存款余额为113.86万亿元，普降0.5个百分点大概释放资金

5700亿元。截至去年12月底，商业银行存款规模接近20万亿元，存准率降低0.5个百分点可释

放资金近1000亿元。对中国农业发展银行额外降低人民币存款准备金率4个百分点，释放资金

约150亿元。

降准降息组合效应将持续显现，房地产库存压力将缓解，

未来进一步降准降息可期，宽松的货币政策将调控后市走

向，2015年，楼市不会太冷。

金融机构人民币存贷款基准利率3月1日起下调人民银行决定，自2015年3月1日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。金融机构一年

期贷款基准利率下调0.25个百分点至5.35%；一年期存款基准利率下调0.25个百分点至2.5%，

同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.2倍调整为1.3倍；其他各档次存

贷款基准利率及个人住房公积金存贷款利率相应调整。这是自去年11月下旬中国央行时隔两年

首度降息后，三个多月来第二度降息。

央行此次降息属于“情理之中，政策兑现”。此次降息为

首套房自助需求者提供了入市机会，未来几个月是自住需

求最佳购房时间窗口，同时利好地产、银行、有色金属等

行业。

个人住房贷款政策调整二套房个贷最低首付降至40%3月30日中国人民银行、住房城乡建设部、中国银行业监督管理委员会30日联合发文，调整个

人住房贷款政策，对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申

请商业性个人住房贷款购买普通自住房，最低首付款比例调整为不低于40%;在住房公积金方面，

调整后，缴存职工家庭使用住房公积金委托贷款购买首套普通自住房，最低首付款比例为20%;

对拥有1套住房并已结清相应购房贷款的缴存职工家庭，为改善居住条件再次申请住房公积金

委托贷款购买普通自住房，最低首付款比例为30%。

政策出台是基于一线城市销售去年四季度短暂好转后再度

掉头向下，库存居高不下等原因。新政策能推动改善性需

求入市，但难以改变消费者、投资者对房地产行业整体较

为谨慎的态度。

今年号称史上政策最宽松的一年，从1月份公积金新政执行开始，利好政策像开了阀门，公积金新政、三次降息、购房补贴等，每月轮番登台。至5月25号，长沙出台二套房公积金贷款首付降至3成，将利好政策推向一个高潮。尽管有些政策出台的目的并非直指房地产市场，但基于政策的普适性，对楼市而言无疑都是利好。

从长沙的成交量来看，2月份成交量为最低谷时期，之后逐月增多，整体趋势向上，成为利好新政的一个写照。总体来说，央行降息多次，表明货币政策信号继续明确；公积金新政和补贴等新政落地，则继续释放规模庞大的改善型需求，力在促使销量短期内上升，同时解决长沙整体的库存压力。因此，今年长沙房地产市场政策环境宽松。

长沙房地产市场影响：中央稳定的货币政策信号明确，调控积极，力促整体经济上涨

政策内容细则对长沙楼市影响

，长沙二套房公积金贷款首付降至3成最高可贷60万5月25日，长沙市住房公积金管理委员会下发《关于调整住房公积金个人住房贷款政策

的通知》。职工在长沙地区购买自住房，个人住房贷款最高额度由50万元调整为60万

元；首套房最低首付比例为20%；放宽二套房认定条件，二套房首付比例最低30%；放

开购买精装房申请条件、支持单身缴存职工贷款等。

公积金新政的调整，有着类似于“330新政”的作用，主要是释放改

善型客户需求，促成楼市短时期内成交上涨，另一方面也将改善长沙

高库存量的压力，同时，这也可能导致市场需求提前透支。

5月11日起下调0.25个百分点自5月11日起，央行正式实行年内第二次降息，下调人民币贷款和存款基准利率各0.25

个百分点，同时将金融机构存款利率浮动区间的上限由存款基准利率的1.3倍调整为1.5

倍。按照央行要求，湖南省直单位住房公积金管理中心、长沙市住房公积金管理中心确

认：自5月11日起，住房公积金贷款利率下调0.25个百分点。

央行出台新政，其影响力存在与否，取决于政策在各地的落实情况，

省直公积金新政紧跟央行政策，为购房者实实在在带来优惠，或将促

成新一轮的成交高峰。

长沙新政：买三类住宅可获60元/㎡补贴5月19日，长沙市人民政府办公厅印发《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》

（以下简称《通知》），对购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住房的消费者

实行财政补贴，补贴标准为60元/平方米。同时，二手住房交易个人所得税核定征收税

率由1.88%暂调至1%。该通知自2015年5月19日起实施，暂行一年。长沙县、望城区、

浏阳市、宁乡县可以参照执行。

鼓励建设和购买绿色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅。对绿

色建筑、产业化住宅、全装修普通商品住宅开发项目，其项目资本金

按70%的标准监控。对购买绿色建筑、产业化住宅、全装修新建普通

商品住宅的消费者实行财政补贴，补贴标准为60元/平方米。二手住

房交易个税下调至1%对想买卖二手房的市民来说，也有个好消息

央行宣布明日起定向降准并降息0.25个百分点自2015年6月28日起下调金融机构人民币贷款和存款基准利率，以进一步降低企业融资

成本。其中，金融机构一年期贷款基准利率下调0.25个百分点至4.85%；一年期存款基

准利率下调0.25个百分点至2%；其他各档次贷款及存款基准利率、个人住房公积金存

贷款利率相应调整。

房地产在房贷利率大幅下行、房贷标准放松的支撑下将进一步出现局

部企稳。但从长期看，楼市库存依然高企，人口红利逐步释放殆尽，

房地产价格很难随成交量的冲高而大幅反弹。尤其像长沙这种高库存

城市。

长沙房地产市场影响：中央稳定的货币政策信号明确，调控积极，力促整体经济上涨

100020003000

4000500060007000

80000.0

50.0100.0150.0

200.0250.0

2012/1

2012/2

2012/3

2012/4

2012/5

2012/6

2012/7

2012/8

2012/9

2012/10

2012/11

2012/12

2013/1

2013/2

2013/3

2013/4

2013/5

2013/6

2013/7

2013/8

2013/9

2013/10

2013/11

2013/12

2014/1

2014/2

2014/3

2014/4

2014/5

2014/6

2014/7

2014/8

2014/9

2014/10

2014/11

2014/12

2015/1

2015/2

2015/3

2015/4

2015/5

2015/6

2012年-2015年上半年长沙商品住宅月度供求走势

供应量（万㎡）成交量（万㎡）成交价格（元）

长沙楼市的供求影响：受上半年新政影响，供求量明显上涨，市场回暖

量价走势

政策收紧，供求明显下滑

去行政化，市场调节期，楼市表现稳定

提出分类调控，楼市表现平平

央行降息等“微刺激”，供求量上涨明显

数据来源：克而瑞长沙机构监控数据

央行降息、公积金政策、购房补贴等新政刺激，供求量上涨明显

◆从2012年-2015年商品住宅月度成交走势可看出，2013年受“国五条”影响，楼市基本处于高位向前的态势；◆2014年，受整体经济环境影响，以及2013年火热的土地市场成交影响，全年供应量最多，但成交量表现一般；

◆2015年延续2014年的经济下滑和土地整体成交偏冷影响，供应量明显减少，年初成交量明显偏少，后经轮番出台的新政调控，成交量稳步趋升，市场回暖趋势明显。

小结

全国经济在调结构期间将长期保持中高速增长，阵痛在所难免，预计长沙经济增速今年保持在10%左右，固定资产投资仍将是拉动经济增长的主力。

宏观经济：

房地产调控政策从松，但是行业经济政策从紧，资金流动性不足，不利于发展。

政策调控：

2 15

政策与经济研究

小结

3Three 长沙价值榜

2015年上半年长沙房地产市场-房企销售金额榜

排名企业名称成交金额(亿元)成交面积(万m2)成交套数成交均价(元/m2) 1恒大18.0425.0323227207

2中建信和14.6419.9618707334

3万科12.3915.6213737930

4保利11.4514.2715848025

5方兴10.3012.3510098341

6北辰9.9111.388888711

7碧桂园9.6415.447736242

8中国海外8.2911.469957230

9五矿7.4710.449417152 10绿地 6.9411.3210706132

◆以上统计为九区县商品房。注明：由于2015年3月以后六区非住宅物业网签数据目前暂无获取途径，故相关六区4-6月期间仅有商品住宅成交数据。

◆2015年上半年房企销售金额前二十名合计166亿元，同比增涨35%。位列第一的恒大同比增长18%，保利同比增长超40%，其余大部分房企均有10%左右涨幅；另外，中建信和凭借旗下多个热销项目，率新进入今年上半年房企销售金额榜前三甲。

2015年上半年长沙房地产市场-房企销售面积榜

排名企业名称成交面积(万m2)成交金额(亿元)成交套数成交均价(元/m2) 1恒大25.0318.0423227207

2中建信和19.9614.6418707334

3万科15.6212.3913737930

4碧桂园15.449.647736242

5保利14.2711.4515848025

6方兴12.3510.3010098341

7华润12.04 6.2812255211

8中国海外11.468.299957230

9当代11.45 6.4111835595

10北辰11.389.918888711

◆以上统计为九区县商品房。注明：由于2015年3月以后六区非住宅物业网签数据目前暂无获取途径，故相关六区4-6月期间仅有商品住宅成交数据。

◆2015年上半年房企销售面积前二十名合计240万方，同比增涨达50%。位列第一的恒大同比增长10%，其余大部分房企均有5%-15%不等的涨幅率。