医疗服务外包模式问题及改进

摘要：目前快速发展的医疗行业也正面临着医疗服务外包这一新的选择, 激烈的竞争、医院精简职能以及高企的医疗成本投入都迫使医院开始考虑尝试外包这一新式举措。本文以医疗服务外包的现状和医疗服务外包现存的问题为基础，研究了医院实施医疗服务外包时应注意的环节和政府监管部门的改进措施。

关键词：医疗服务外包，问题，政府监管

Abstract：With the rapid development , is facing a new option-- medical service outsourcing .The fierce competition, streamline functions of hospital and high medical costs ,all the facts force the medical industry began to consider trying to outsourcing the new measures. This article ,based on the present situation of medical service out-sourcing and existing problems in medical service outsourcing as the foundation, study what the hospital should pay attention to in the implementation of outsourcing and measures that government regulators should improve.

Keywords: medical service outsourcing, problems, the government supervision

1.背景

医院并非仅仅提供优质手术服务和药品治疗，他们还要为患者和员工提供适宜的工作环境、安全的食物，并管理患者档案、维护医疗设备等。一个彻底改造的医院需要明确他们已经拥有的或是需要更全面发展的关键能力。解决这一问题的关键就是服务外包。

服务外包是指企业将价值链中原本由自身提供的具有基础性的、共性的、非核心的IT业务和基于IT业务流程剥离出来后，外包给企业外部专业服务提供商来完成的经济活动。而医疗服务外包是指将临床服务以为的非核心业务外包给第三方来做，比如检验、影像业务，还有餐饮、保洁等后勤服务。

服务外包是一种逐渐流行的企业经营模式, 它通过整合外部资源提升核心竞争力。当前医疗技术快速发展, 人力、设备等资源所占投资不断扩大, 体制改革不断深人, 市场竞争日趋激烈, 各级医院都面临着如何提高核心竞争力和提高综合效益的巨大压力。如果应用得当, 外包也许会成为国内医院有效应对竞争压力和适应管理趋势的一剂良药。外包思想虽然行之有年, 却一直没有专业的称法。直到1990年,美国经济学家加里·哈梅尔和普拉,哈尔德在《哈佛商业评论》上发表《企业的核心竞争力》一文, 最早提出“外包”一词。笼统地讲, 外包可以理解为,企业集中有限的资源发展核心业务, 并善假于物, 合理整合、利用优秀的外部资源, 从而降低成本、提高效率、增加资金利用率、增强企业对环境的适应能力, 同时还能保持对整个企业发展战略的控制。

Eisenhardt ( 1988) 认为, 在代理关系的选择中, 是选择行为契约( 如层级干预、内包) 还是结构契约(如市场干预、外包) 取决于代理费用。An il Arya[ 1] 认为, 外包可以产生更高的产业利润和更低的消费者剩余。RonanM c Ivor[ 2] 在他的文章中提出, 在服务外包领域领先的公司已经采用了复杂的外包策略, 其中包括外包他们的核心业务, 比如设计、制造、销售。并且大多数专门的供应商, 会给这些组织提供更深层次的知识, 在系统和流程方面投入给他们更多, 也可以通过其自身的规模经济和经验使这些组织获得更高的效率。王燕妮, 李华( 2007) 认为, 服务外包的本质, 使企业以价值链管理为基础, 将非核心业务通过合同方式外包, 分包或转包给本企业以外的服务提供者, 以提高生产要素和资源配置效率的生产组织模式。冯之浚、于丽英[ 3] 认为, 服务外包是企业以资源互补和配置的方法为自己的发展降低成本, 提高效率。袁航( 2008) [ 4] 研究了服务外包和供应链管理的关系。他认为, 从结构上分析, 服务外包是服务供应链的组成要素, 多级关联的服务外包形成了服务供应链。

医疗服务外包的相关研究

Donald D. Trunkey ( 2008) 认为, 世界上的医疗资源可以通过离岸外包、外包等方式进行共享。供应链也可以应用到医学领域。并且, 美国把自己的夜间

诊疗项目外包给其他国家, 并且这些诊断结果能在30 分钟内反馈回去。Racheli Magnezi等[ 5]通过研究发现, 外包基本的医疗服务, 这些供应商不管是军队的还是平民的医疗提供者, 都可以给予顾客更高满意水平。PI- FANG HSU 等认为, 医疗信息系统的外包商可以对承包商制定标准, 然后选择最高的得分者作为承包商。在台北的一家私人诊所一经采用TOPSIS来选择医疗信息系统的承包商。这种方法可以使外包商选择更合适的供应商。

从理论上来说, 当医疗相关机构的内部代理费用高于外部交易费用的时候, 医疗机构可以选择将自己的非核心业务通过合同的形式外包出去。外包以后, 通过资源的互补和配置的方法, 降低组织的成本, 提高组织的效率。从实践上来说, 国外的医疗服务外包已经给我们提供了成功的例子。

2.医疗服务外包的现状与优势

目前，中国团体单位的医疗事务外包才刚刚起步，目前专业性的承接这一类型的医疗外包公司还非常少；而对于医药产业生产和流通子环节的外包，特别是医药的研发外包和生产外包在中国比较多，特别是在一些高科技园区的高新技术企业，它们专门从事研发外包；最后，对于医疗单位的资源管理外包，涉及到IT 信息管理的外包比较多，而医疗机构将专业技术、专业职能外包的业务还较少，承接国际医疗外包业务的医疗单位也很少。虽然医疗服务外包在我国还正在发展期，但医疗服务外包能给医院和社会带来的优势非常明显，有如下几方面：（1）有利于改善医院的服务质量

有效利用医院外部社会资源，集中精力于自身主营业务，强化医院核心竞争力，降低运营维护成本，使患者获得更专业、更高质量的服务，更好地实施医院的整体发展战略。

（2）能够缩减医院人力资源

将社会组织能够承担、有利于社会资源最优化配置的专业性、辅助性服务工作外包给社会组织，并以制度的形式、契约的方式予以明确和规范。将“养人办事”的传统服务模式，逐渐改变为“费随事转”和“办事不养人”的公共服务新模式。缩减了医院管理庞大的人力资源，也精简了医院的职能。

（3）节省了医院的成本开支

医疗服务外包模式更好的实现了社会资源的优化配置，医院自己相对薄弱的

环节包给更有优势的企业，有效利用医院外部社会资源，企业通过规模经济产生更多的产业利润，不仅有利于医院集中精力于自身经营业务，是患者获得更专业、更高质量的医疗服务，更好地实施医院的整体发展战略，而且大大降低了医院的成本开支。以2010年晋江市的新型农村合作医疗为例，如果将托管的相关工作交由卫生部门承担，人力资源及管理费用将减少50%以上。

（4）利于合理配置医疗资源

医疗服务外包模式是医院与承接服务外包的企业之间以资源互补和配置的方法为自己的发展降低成本、提高效率的模式。通过外包能使医疗资源更合理的分布和配置，解决目前我国医疗资源分布不均的问题。

（5）引入了竞争机制

通过进入竞争机制，提高了生产要素和资源配置效率，激励医疗从业者的服务意识，改善国内医疗服务环境，提高服务效率，有利于缓解医患矛盾。

从医疗外包服务模式目前的优势来看，医疗服务外包模式对于我国医疗事业的发展有重要的意义，也是一个必然的趋势。但是不管是医院还是政府部门，应该把医疗服务外包模式看作是提高效率的手段，而不应该把医疗服务外包视为目的，一包了之。尤其是政府部门，应该认真打造有利于引入市场机制的法制环境，并且积极地对市场实施监管，为遵规守法、诚实可信、能够提供优质服务和合理价格的医疗外包服务主体提供更好的市场机会。因为医疗服务作为与人们生命和健康息息相关、且事关社会公平和社会正义的公共服务，它的生产和供给具有复杂的技术经济特征，无法完全依靠市场机制实现资源的最优配置，因而国家政府必须在医疗服务外包的质量和执行等环节进行监管。无论是出于资源配置效率考虑，还是出于医疗服务质量考虑，政府的有效监管是国家医疗服务外包事业有效发展运行的重要前提。

3. 医疗服务外包目前存在的问题--以某医院的医疗检测外包为例

某医院将其医疗检测业务分包出去以后，这些检测就由中介公司来完成。中介公司的雇员随便套上白大褂,背着再普通不过的单肩包, 参与从社区医院开单、指导诊疗,甚至“采血”。坐着公交车运送检测血液样本,大量血样就堆放在普通的民居里, ,难免让人质疑检测的结果。面对公众对这种化验结果的可信度产生的质疑，医院则坦言,血样被带走后,院方再无监督举措,对于检测结果也没有辨别真伪

的能力。

其实,目前在西方发达国家,医疗检测业务外包已经非常普遍,包括部分大型医院在内的医疗机构,除了急诊,一般的检验项目均由第三方独立实验室完成。这种外包不仅能降低医院的运行成本,更为患者减轻了看病负担。正规的医疗检测外包,有助于实现医患各方的共赢,统一外包给第三方机构后,医院的检验成本下降,也有空间降低患者交纳的化验费。但是正规的医疗检测外包服务,必须要求相对的第三方检测机构具有一定的资质,而非随便一家中介公司都能操刀上阵。包括硬件上应当配备公立医院可能不会花重金配备的高端医疗设备,能够提供精确而细致的检测服务；软件上则应当配备具有多年检测经验的专业人员；包括拥有专业物流团队,到合作医疗机构收取样本,并及时送到自己的检验中心等。

原本旨在更好地为患者提供服务的医疗检测外包在这里，沦为变相收受红包牟利的手段。在中介公司与医院达成的协议中,中介只需要代为抽血,付出两三元钱的试管、针头工本费,医院就能坐拥15%的收益,其余85%全被中介抽走。相关医院把医疗检测外包,只知坐收收益,而不问对方水平,这是在拿患者的生命健康开玩笑。

4.医院与政府的改进措施

产生这一问题和隐患的关键不在检测服务外包，而是检测服务外包的过程中，医院对检测服务的质量和执行结果没有任何约束。这就要求“医院在选择外包商的时候需要注意:外包服务商的选择是外包战略能否取得成功的关键影响因素之一” [6]。

各医院单位需要通过多渠道收集服务商的信息, 并结合自身具体业务需求进行详实的分析, 以判断服务商的服务能力。必要时, 可以寻求第三方咨询机构的参与和帮助。对于如何选择外包服务商, IDC 给出的建议如下：选择有持续增长能力, 与医院有着共同文化和价值取向的服务商, 从而获得双赢；提出明确的需求, 设定可量化的服务水平协议，前期对双方的责任进行明确细致的定义；高层领导参与, 引导内部员工进行角色转换, 更多的起到内部业务部门及外包服务商之间沟通的桥梁作用。

至于量化指标方面, 各医院单位可以参考美国《信息周刊》推荐的有关指标来评价服务商：可靠性、性价比、技术性能、财务状况或规模大小、安全实践或

政策、全天候支持、可信度或保密性、解决方案或服务客户的能办。

而导致医院对外包单位约束和管理缺乏的一个重要原因就是：在我国尚没有正式的法律法规对医疗服务外包做出规定。法律的缺乏致使医院的责任模糊，追逐市场利益而忽略患者的利益，同时也没有让相关的政府监管机构产生足够的重视。

一个健康有序的医疗服务外包环境，需要以健全的监管体系为支撑，否则医疗服务外包制度就难以持续，轻者会提高外包的经济成本，影响外包项目的质量和效率，严重的会给患者的健康和生命安全带来危险，危害社会公共安全，使医疗服务外包演变成滋生腐败的一块新温床。追逐经济利益是市场主体的本质。承担医疗服务外包的任何市场主体，永远要把满足自身的生存和发展放在首位，这种动力一方面会约束其自觉适应和遵循市场规则，做一个规矩的医疗服务外包商。同时也会诱使其千方百计而不择手段地追逐利润，而忽视其提供服务的患者的利益。

“现实中不乏这方面的教训，从上面的案例中就可以看到。类似的问题在整个医疗服务领域里已经不是个案，医疗服务外包项目服务质量差、完成效率低的问题更不鲜见” [ 7 ]。我国正处于医疗服务外包发展的初期，合理利用社会资源保证医疗服务外包持续发展离不开健全有效的监管体系，包括健全各类医疗服务外包项目的准入门槛、竞标规则和质量责任制度等，而这些正是当前社会所普遍缺失的。

所以政府作为医疗服务外包的监管者，应当加强对医疗服务外包的监管。政府应制定有关医疗服务外包的法律法规作为规范医疗服务外包中各方的准绳。有了相关的法律法规，作为医疗服务外包的各方，不管是医院、承包商还是政府相关部门，就会有明确的责任和义务，触犯法律法规所带来的惩处会让他们更加注重医疗服务外包的质量和患者的利益，有利于规范医疗服务外包市场。

另外，政府相关部门应围绕完善医疗服务外包体制机制进行制度创新。首先，要建立科学规范的外包运行机制。要引入市场机制，形成充分竞争并打破独家垄断，必须制定公平公正的资格准入制度、公开择优的采购承包制度、规范完善的合同管理制度、科学可行的评价考核制度和动态调整的激励约束制度等操作性规则体系，为在竞争中高效有序完成发包、接包、履约提供制度基础。其次，要建

立科学严谨的外包改革监督机制。在外包改革中，政府及其官员仍然具有很大的权力，负责承包商挑选、服务监督、价格监管、资金划拨等诸多事宜，若缺乏有效的监督制约机制，极易导致腐败现象发生。为此，必须制定形成规范政府职能部门及其官员行为的体制机制，防范和治理通过行贿获得合同、增加预算拨款等腐败行为。最后，要建立完善的外包改革纠错机制。医疗服务有着不同于其他服务的特殊属性，进行外包改革主要是为了促进医疗服务均等化、优质化发展，为社会和公众提供更多、更好、更满意的医疗服务。为此，必须要制定并形成健全的纠错机制，防止因外包改革带来的服务价格上涨、社会阶层差距拉大、民营主体形成新的垄断等负面问题的发生。

参考文献：

[1]ANIL ARYA, BRIAN MITTENDORF, DAVIDEM. Sappington ,Outsourcing, vertical integration, and price vs. quantity competition[ J] . International Journal of Industrial Organization, 2008 ( 26 ): 1–16.

[2] RONAN MC IVOR. W hat is the right outsourcing strategy for your process [ J] . European Management Journal2008 ( 26 ): 24–34.

[3] 冯之浚, 于丽英. 知识密集型服务创新与现代服务外包[ J]. 学学研究, 2007 ( 6 ) : 1025- 1030.

[4] 袁航. 服务供应链与服务外包关系研究经济研究导刊[ J ].2008 ( 4 ) : 14- 15.

[5] RACHELI MAGNEZI, RACHEL S DANKNER, RON KEDEME, Outsourcing primary medical care in Israeli defense forces: Decision- makers’ versus clients perspectives [ J ]. Health Policy,2006 ( 78) : 1–7

[6]栾东庆，王兴鹏.医疗系统如何实施业务外包[ J ].中国医院院长，2006（17）

[7] 赵全军.公共服务外包中的政府角色定位研究[ J ]. 学习与探索,2011 ( 4 ) : 82

物业管理业务外包之优劣剖析

作为一个新兴行业，物业管理自诞生开始，便显示出强大的生命力，在《十五计划发展纲要》中，政府已明确提出要规范发展物业管理。经过二十多年的发展，我国物业管理的模式也逐渐从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡，很多业务逐渐被外包出去交由专业公司来完成。业务外包又称资源外取，是将一些传统上由企业内部人员负责的非核心业务，以外加工方式发包给专业的、高效的产品（服务）提供商，以充分利用公司外部最优秀的专业化资源，从而降低成本提高效率，目的是增强企业自身的竞争力。业务外包把非核心业务的大部分分包给别人，而在核心技术和产品上区别于竞争对手，这已成为很多成功企业的共同做法。管理学家把业务外包称为市场力量的回归，主张现代化的企业应该集中于自己的核心业务，而对非核心业务则应大量外包。这一点对物业管理企业亦然。通过业务外包实施专业化管理，从而达到降低成本提高服务的目的，在一定程度上满足了企业及用户的需求，但是并不是所有外包都有利，对于具体的物业管理公司而言，实际的外包范围与企业自身的条件和当地物业管理行业的成熟、规范程度直接相关，实施外包后必须做好监督管理工作，不过根据国外同行的经验，业务外包将是物业管理发展的趋势。一、业务外包的优势早期的物业管理公司的机电、绿化、保安、清洁基本都是由物业公司自身组建的队伍来完成，这主要是由当时的社会条件决定的。在物业管理发展的初期对人民的生活和工作环境的改善的确起到了积极的作用。但随着社会的不断进步，城市发展水平越来越高，城市功能划分将越来越细，对于物业的日常管理维护保养的要求也越来越高，物业公司的角色也必然要发生变化，物业公司将更多地起到组织、调度、整合与分配资源的作用。如果物业公司一味追求小而全，过分地添置各种专业设备及相关专业人员，必将大大增加管理成本和自身负担，且这些设备无法充分发挥其潜在的使用价值，造成大量的资源浪费，如果把一些业务外包出去，组织专业公司对业主服务，则可大大避免这些矛盾。 1、通过业务外包可降低成本。由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务企业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的资源和组织。这些公司通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，从而能够以优质低价为物业管理公司提供服务，帮助其降低成本。目前我国的物业管理公司多数还是采用“小而全”的模式，若要满足各种服务的需求，必须配合各类专业人才，否则就达不到服务的要求；而配齐专业人才，各类专业任务量又相对不足，容易形成成本压力。通过业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少。将专项业务外包有利于物业管理公司节省固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。因此业务外包可以有效降低成本，增加企业的利润。 2、业务外包可提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如房屋维护与保养的专业公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果，大大减少物业公司的工作量；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式，同时会按当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，按照规范的现代管理方式运作，这必将大大加强小区（大厦）的治安防患能力，提高广大业主的舒适感和安全感。

几种代理模式的优劣势分析

一、自建设营销团队销售和选择营销代理公司的优劣势对比自销的优势： 1、掌握客户需求，灵活决策，维护品牌：亲力亲为，省去代理商的沟通环节，能够直接面对客户，根据市场动态灵活调整营销策略，并且能够亲自对客户和自身品牌进行维护。 2、能够有效控制销售节奏和价格：销售策略和推广策略是营销过程中最关键的两个环节。有利于销售策略调整，可以及时调整销售节奏，使节奏有条不紊、灵活应对市场变化，使销售单位合理搭配。同时销售价格也做到灵活多样、及时到位，防止大的失误。 3、便于管理：利于沟通，提高工作效率； 4、降低成本：自行销售可以节省0.5%的营销费用，减掉溢价分成部分，利润最大化；这笔开支虽然不多，但可以克服消费者的心里障碍，为消费者省钱。 5、为以后项目开发储备人才和团队，积累销售经验；自销的劣势 1、公司目前组建自销团队不现实：公司目前缺乏房地产开发、销售经验和人才，企业组织构架不够完备，难以对营销团队进行有效管理和培训，会造成营销团队执行力差，销售策略失误、管理成本高，可能严重影响项目的销售目标的实现； 2、如果请顾问公司，对顾问服务方案的恐难执行到位：由于缺乏专业团队和经验及团队管理能力，对顾问公司的方案难以执行到位，将影响销售业绩；

3、销售团队管理成本高，管理能力差，造成公司机构和人员臃肿：特别在公司项目不多的情况下，后期开销大、收益低； 4、缺乏动力，自我监管效率低：由于自己销售，管理较为松散，缺乏斗志与激励，降低效率，提高成本；选择营销代理的优势 1、便于聚集力量做好资源整合与开发：发展商的主要社会责任是整合和项目开发管控，一个地产项目涉及专业相当多，比如有建筑设计、园林设计、建筑施工、楼盘销售、市场调研、广告包装、物业管理等等，但不可能样样事情都亲力亲为，只能做好项目综合管理和及时调控，请中介代理不仅可能达到“无为而治”，省力、省心，“不必为了销售而养一个销售团队“。 2、请代理公司能够将收益最大化，并降低成本： A：专业营销公司操作实力强，能够有效解决前期定位、规划设计落地，并在后期销售过程中承担前期顾问质量的责任，有效将产品进行销售策划，并制定高效低成本的销售策略和推广策略； B：专业营销公司能够保障合理的销售速度与价格：提高客户的服务质量，精确项目把控销售的速度，并且能因应市场动态及时做出应对措施； C：运用专业营销策划能力，对项目进行定位、包装、推广等，使项目实际收益超出期望收益； D:可以充分利用中介公司的客户资料，一般的中介公司都有自己的客户网络，这些资料不是发展商短时间能积累起来的。 3、降低开发与销售的风险，提高成功率：

分析物业外包模式问题

我国物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。但是，外包的弊端也很明显：首先，外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展；其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。物业管理企业实行业务外包的利弊及风险分析从前面的分析可以看出，实行业务外包应有助于企业核心竞争力的建立和提升。在目前情况下，这种核心竞争力对物业管理企业而言就是提供细致周到的各项服务来赢得利润的能力。以笔者所在的公司为例，目前的核心竞争力就是提供优质的保洁、保安、工程、绿化、接待、餐饮等各项服务。在新的核心竞争力尚未开发建立起来的情况下，对保洁、保安等用工人数占总人数60%以上的低端业务外包出去，是一个极为冒险的举动。从笔者所在公司目前的项目构成情况来看，主要承接的是电信系统、政府部门、政法系统等企事业单位的办公物业的后勤服务工作。如果公司将其中的一项或几项业务外包给其他专业公司，那就是一种转包的行为。但现在几乎所有的这类物业管理项目在招标过程中或物业合

物业保洁外包的可行性报告

关于保洁外委的可行性报告一、 * 保洁（以 B 区举例）自管现状： 1、成本较高：国家法过年定 11 财务社保服装（春保工天（公工年终费（五秋/ 夏工具 / 管理营业税计提费(5% (5.6% 计加班工司 +个作一 300 元/ 合计洁资福利餐奖国庆材料计提 ) 算) 资分摊 (7%) 人）套）至每月春节）保洁 800 28 56 202 130 66.67 41.67 12.50 30 68.34 80.37 1515. 员 55 工保洁 28 70 202 130 83.34 41.67 12.50 30 79.88 1771. 1000 93.94 领 33 班按 10人/月 13639.97 15411.29B 区共配置 9 名保洁，1 个领班 ,合计每月计算 1771.33 支付保洁服务费一年 184935.52 保洁服务质量现状：大体较好，但在 B 区中庭、单元大厅等仍有卫生死角出现。特别是有装修的单元卫生控制力度较弱。 2、保洁人才：保洁主管迟迟没有到位，暂由其他部门负责人兼任，由项目经理统管，花费精力较多。二、保洁业务外包的优势 1、通过业务保洁外包可降低成本。由于专业化保洁分工所带来的高效率，许多专业性服务企业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的资源和组织。这些公司通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，从而能够 1

以优质低价为物业管理公司提供服务，帮助其降低成本。现汇融名城物业服务采用“小而全”的模式，若要满足各种服务的需求，必须配合各类专业人才，否则就达不到服务的要求；而配齐专业人才，各类专业任务量又相对不足，容易形成成本压力。通过保洁业务外包，日常保洁工作中只需一名专职对接人员来组织、控制、调度、分配资源。将专项保洁业务外包有利于财务管理，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。因此业务外包可以有效降低成本，增加企业的利润。保洁业务外委仅需：按市场价： 1300 元/人.月，可节约 2400.00元/月28935.52元/月.年。 2、保洁业务外包可提高保洁服务质量。专业保洁公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高产品质量、服务质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。在保洁的开荒、大厅地面处理、玻璃卫生处理及保洁的计划性实施等会更加专业。 3、保洁业务外包可补充人才的不足及增加服务项目。相对来讲，物业保洁队伍设有主管、领班，员工，若外委保洁业务，物业仅需留一个管理员负责检查及监督。 4、保洁业务外包使管理相对简单化。通过保洁专项业务外包，逐步从繁杂的保洁日常事务中脱离出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者。物业公司不再向业主提供有形服务，而是提供间接服务、人文服务，组织和落实社会专业服务资源为业主提供服务，这样物业公司的职能变得更为单一，组织结构也变得更为简化，编制大幅缩减，从业人员也更专业。通过调研，发现 90%的知名物业企业都将保洁业务外委（成都万科物业、成都中海物业、成都嘉宝物业、成都博瑞物业、成都龙湖物业等企业均外委保洁业务）。保洁外委可达到成本降低、品质提高、规避劳动风险，管理更加顺畅的效果，所以建议外委部分保洁业务（ B 区）做为试点，在保证品质的情况下再行推广。现有保洁在外委公司进场前 1 月由物业公司、保洁员工、外委公司三方会谈，平稳过渡，同等条件下要求外委公司优先启用现有保洁员工。报告人： *** 二 00 九年四月 2

物业外包模式

对物业管理实行“人员+业务”外包模式目前,物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条:一是核心员工实行合同制管理,其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理；二是实行“人员+业务”外包方式。前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+业务”外包方式的利弊进行分析。物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余年历史。从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁、保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%—80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、充分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展；其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争；第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险；第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。但是，外包的弊端也很明显：首先，外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展；其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全预测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。物业管理企业实行业务外包的利弊及风险分析从前面的分析可以看出，实行业务外包应有助于企业核心竞争力的建立和提升。在目前情况下，这种核心竞争力对物业管理企业而言就是提供细致周到的各项服务来赢得利润的能力。以笔者所在的公司为例，目前的核心竞争力就是提供优质的保洁、保安、工程、绿化、接待、餐饮等各项服务。在新的核心竞争力尚未开发建立起来的情况下，对保洁、保安等用工人数占总人数60%以上的低端业务外包出去，是一个极为冒险的举动。从笔者所在公司目前的项目构成情况来看，主要承接的是电信系统、政府部门、政法系统等企事业单位的办公物业的后勤服务工作。如果公司将其中的一项或几项业务外包给其他专业

完整word版,SWOT物业公司分析

SWOT物业公司分析第一部分物业管理公司的劣势问题一、战略定位错误（一）把“物业服务”定位为“物业管理” （二）把“服务业户”变成了“管理业户” （三）把效益来源简单理解为多种经营（四）盲目追求“大”与“多”的物业（五）战略同质化严重，缺乏差异化（六）企业文化建设滞后（七）忽视企业营销与宣传（八）以“守”为“进”，一“获”永“益”意识严重（九）没有形成产业链条和价值链循环（十）缺乏战略同盟根本原因：忽视战略规划与决策，受政府经济时代思想影响，缺乏学习能力与创新意识，企业体制先天不足等。二、管理滞后（一）缺乏管理创新和现代管理手段，管理严重滞后于企业的发展（二）缺乏科学、系统的绩效考核与目标管理（三）忽视行业的特殊性根本原因：缺乏专业人才，传统管理思想严重，缺乏创新意识和对行业特殊性的理解。三、经营成本偏高（一）缺乏总成本领先经营战略（二）人力资源成本结构不科学不合理（三）纠偏修正成本偏高（四）粗放式经营严重（五）体制先天残缺（六）缺乏高新技术根本原因：缺乏科学经营战略观，片面追求做大做强，浮躁思想严重，忽视总成本领先战略的必要性和重要性。四、企业盈利能力弱（一）各项管理环节漏洞多（二）浪费现象严重（三）缺乏科学与有效的成本管理体系（四）体制问题导致效益问题根本原因：经营方式、管理手段滞后，缺乏物业企业科学与高效的经营手段与能力。五、体制落后，机制僵化（一）企业内部劳动、人事、分配制度滞后（二）有效的激励与约束机制还没有及时建立起来（三）组织结构不科学（四）市场反应慢，应对能力低（五）缺乏竞争意识和竞争能力（六）优秀人才流失严重

物业针对外包单位管理分析报告

物业公司对外包单位管理分析报告【摘要】 1、保洁出勤情况（1）管理方法：指纹打卡机+摄像资料+文字资料（签到、工作记录等）（2）涉及部门：行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 2、保洁服务质量（1）管理方法：巡更设备+摄像资料+文字资料（签到、工作记录等）。加强保洁人员工作技能培训，礼仪礼貌培训，文字及照片记录。（2）涉及部门：行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部 3、费用结算（1）管理方法：合法发票、详细附属材料作为付款条件（附件），逐级审核。（2）涉及部门：财务部、行政人事部、保安部、客服部、特服部、保洁部一、劳动纪律多方位监管【设备管理+人员管理】针对外包公司工作人员流动性大，物业公司对其实际出勤情况全面了解和监管。进行“指纹打卡机”打卡记录+大厦公共区域全覆盖“摄像头”记录+ 人员管理文字记录，三方面进行综合监管。如有必要可根据三方面数据资料对证。 1、在“中心”工作人员统一使用指定“指纹打卡机”，严格按公司考勤制度执行。 B3车场两台打卡机，用不同颜色显著标识区分：“物业员工打卡”和“外单位打卡”。两台打卡机记录提取棒由行政人事部保管使用。（1）使用范畴 “中心”外包公司所有工作人员（保洁公司人员、绿植养护人员等）凡工作日需按相关规定进行打卡。（2）“指纹打卡机”超级管理员权限明确

B、指纹录入失败，选择密码录入。所有使用密码录入的员工必须在“考勤记录”中备注项内明确注明！ C、所有“入室保洁人员”必须为：指纹录入！→对“甲方”负责！ D、超级管理员（外包公司主场负责人→及时办理员工入职、行政人事部→监管） E、如未成功打卡，必要时核对摄像记录【注意：权限中涉及“任意更改打卡记录”一项】 F、外包单位人员流动性大，根据指纹打卡机内存量！超级管理员需及时删除无效记录。 2、外包单位将考勤班次表如实上报相关部门外包单位将员工上下班时间段、班次、吃饭时间等，以文字形式如实上报，注意及时变更。（上报需外包公司主场负责人签字、物业公司对口负责人签字）【周一至周五】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段【周六、周日】早班时间段、中班时间段、晚班时间段、夜班时间段行政人事部、客服部、特服部、保安部、工程部等 3、“指纹打卡机”为我“中心”指定品牌、型号及安装位置。（B3更衣室门口，摄像头范围内！）

岗位外包的优势和劣势分析

岗位外包的优势和劣势分析岗位外包是指企业把整个岗位的事务外包给第三方来完成，从人员招聘直至劳动关系终止的全流程、全风险的外包服务。企业通过岗位流程外包，可以保证用工量的同时，投入更多精力专注于核心业务的发展。所以现在有很多的企业都会选择岗位外包的方式来解决用工问题。那么，岗位外包都有哪些优势和劣势呢？一、岗位外包的优势有哪些？ 1、岗位流程外包降低企业管理成本。用人单位无需为外包的岗位设立专门的人力资源管理人员对外包工进行管理，由岗位外包机构的相关项目对接团队完全承担这一任务，为用人单位节约了管理成本。 2、降低人力资源流程管理费用支出。用人单位可以根据公司的发展，依据岗位效益、市场的工资价格灵活地岗位外包工调整工资的标准，更可依据业务需要随时增减员，这样做就能为企业节省：招聘广告费、退休资遣费、用错人成本等。用工成本比正式员工的支出要大大降低。 3、通过外包有效规避劳动纠纷。岗位流程外包工劳动合同隶属外包公司，与用人单位之间完全没有劳动合同关系。这样，

作为用工单位，有效规避了与外包工的人事（劳动）纠纷。同时，由于岗位外包公司第三方的加入，有效化解人事（劳动）纠纷。 4、通过岗位流程外包有助于分散用人风险。因用人单位采用岗位外包用人制，所用人才可进可退、能上能下，其机制十分灵活，大大降低和分解用人风险。二、岗位外包的劣势有哪些？ 1、企业把岗位事务外包出去虽然有很多的优点，但是，我们也知道企业把事务外包出支让别人来完成的话是要一定的费用，也就是说企业需要支付一定的外包费用给岗位外包公司。 2、企业选择外包岗位供应商不正确的话，有可能会给企业带来一定的用工风险，因为市场上的外包公司有很多，企业选择外包公司合作时就需要注意了。其实无论是劳务派遣，还是岗位外包用工模式都是有优势有缺点的，但是如果外包岗位能够帮助企业解决问题，我们就能让用工风险降到最低。

外包的优势与劣势

外包的优势与劣势单位外包兴趣往往很想知道外包的优势(Superiority)和劣势(Inferior)。通过获得有关好的和坏的外包，企业可以自行决定是否外包的洞察力是适合他们。大多数一头扎进了外包公司跳，实际上并没有发现如果为他们的业务外包是很好的。外包之前，确保你对外包的优点和缺点知道。外包的优势(Superiority)和可以帮助您的组织决定外包的缺点是，如果适合您的业务。下面是一个外包的优点和缺点的列表：外包的利与弊有时，它是更具成本效益的特定业务流程进行，而不是它外包。尽管外包服务(Service)，如工资单处理和税务准备服务(Service)，服务(Service)的外包商将能够看到您公司的机密资料，所以一个外包需要安全和保密。当你开始你的业务流程外包，您可能会发现很难管理离岸提供商相比，在您的组织流程管理外包可以为您的组织可能裁员。如果，你的离岸服务(Service)供应商破产或倒闭，您的组织将要立即提出你的业务流程在公司内部或另谋外包提供商。在您的组织的员工可能不喜欢你的想法和你的流程，他们可能在工作中表达的兴趣或缺乏质量，您的外包商可能不只是为您的组织提供服务(Service)。由于您的供应商可能会照顾到几个公司的需要，有可能是不完整的奉献给您和您的公司。通过外包，您可能忘记为你的焦点，以满足您的宝贵客户的需求。在外包中，您可能会失去对外包过程的控制，但成本效益，有可能隐藏额外的费用，如支付法律费用。而公司之间签订的合同，您可能还需要花费大量的时间和努力，得到了更合理的合同签订。随着外包发展，您的企业可能遭受客户缺乏。外包有几个缺点，延长合同，该合同的误解，缺乏沟通，质量差及其他国家延迟服务(Service)。离岸外包给单位有机会去思考跨越缺点。另外外包的缺点是比离岸外包的优势(Superiority)少。当外您可遇到任何外包这些缺点，如果你找到一个可靠的外包合作伙伴。进行外包之前充分考虑客户的利益，并考虑到员工，然后做出明智的决定。如果您的单位是真正需要外包服务(Service)，不要让外包影响到你的缺点。外包的优势(Superiority) 您选择外包非核心业务会给你带来更多的时间专注于自己的核心业务流程。

外包服务优劣势分析

一、物业管理外包的优势 1、降低经营成本。其一，由于专业化分工所带来的高效率，许多专业性服务公司在其专业领域都拥有比物业管理企业更有效的资源和组织。这些企业通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理企业经营高得多的经营效率，因而能够以优质低价为物业管理企业提供服务，从而使得物业管理企业节省运营的费用。其二，通过保安、保洁业务外包，日常工作中只需配备少数维修人员，管理开支大为减少，特别是减少在人力资源管理方面的成本。目前国家对劳动用工制度的加强监管，用人单位的用工成本逐步升高，外包服务可以有效降低这方面的成本。其三，将专项业务外包有利于物业管理企业节约固定资产投资，在财务管理上，支付固定合同的现金较设立内部成本中心进行预算管理，通常更容易进行成本控制。比如大型的保洁公司能够在专用设备方面实现共享，而不必在每个物业点都采购专用设备，从而降低设备投资。总之，业务外包可以有效降低成本，增加企业利润。 2、业务外包可以有效地提高服务质量。专业公司通过发挥资源优势、规模优势、技术优势来提高其所提供的产品（服务）质量。专业公司由于业务相对单一而且专注，使得其专业化优势得到充分彰显。比如专业的电梯维修保养公司，可以科学规范地制定详细的维护保养计划，达到预想的维护保养效果；专业的保安公司，有较系统的保安员管理办法及训练方式以及广泛的招聘渠道，结合当今治安防范的需求在技防、人防上下功夫，这必将大大加强治安防患能力。 3、业务外包可以规避一些风险，增强企业防范和抵御风险的能力。对于风险高、管理难度大、专业性强的业务，也可采用外包的服务方式以确保在服务提供的同时规避管理责任风险。如电梯设备的维保与运行，在多数物业管理企业均采用外包的服务方式，其原因可能包括：电梯属特种设备，国家对其的管理要求极为严格，要求从业企业有专项资质许可（包括经营资质和安全许可），从业人员技术要求较高且要持证上岗，属于典型的技术含量高、管理难度大、安全责任风险大的专项外包业务。同时保安、保洁服务的外包可以有效降低企业在用工方面的风险 4、物业管理企业实施专项服务业务转委托带来的最直接好处，是通过转委托把企业有限的内部资源集中在最具成本效益、最有价值的核心业务上，使物业管理企业人员保持精干，从而获得提升核心竞争力的机会。物业管理企业通过专项业务外包，逐步从繁杂的专业化事务中解脱出来，成为物业管理的组织者、监督者和协调者，实现了“管理”职能的回归，扮演了一个服务集成商的角色。物业管理企业不是业主服务需求的生产者，不再直接向业

完整word版,分析物业的优势、劣势及物业方案

物业的优势、劣势及物业方案 ●优势 1.海城人讲究“好面”。因为地域的关系，导致海城人特别“好面”。在很多时候，我们面对业主听到的话都是“这不是钱的事，这事不是这么回事”。对于这类业主我个人提出两种解决方案。 1)了解事情原由，明确责任划分，是谁的问题谁处理。 2)靠物业客服专员的功夫。物业专员务必做到装修时多巡查，多和业户进行交流。见面都认识，说起话来方便，客户也会降低心里的抵触心里。叫一声“大哥、兄弟”往后的事都好说。我们只要站在业户的角度替业户说话，即使最后事件处理的不圆满，业户也不会对物业公司做负面评价，因为物业公司作为一个服务企业，只针对公共区域的设施设备进行维护、维修、保养。 ●劣势 1．北方物业管理相对落后且不被认知。物业管理这个行业属于新兴行业，迄今为止也不到100年历史，中国最早的物业管理始于香港，由南方引进大陆。这导致北方的物业管理相对落后且不被北方人所认知。不管出现任何问题，首先想到的就是物业有责任。

对此，想要在北方做好一个物业品牌。首先，要做的是让业户认知物业，了解物业是干什么的。这样才能将责任划分清楚。那么如何让业户认知物业行业呢？那就要在物业与业户的第一次接触上做文章。业户办理交房手续时，客服前台，必须详细讲解物业管理的工作内容。明确告知业户我们物业负责的只有公共区域的设备设施、公共秩序及车辆的管理、绿化保洁管理等这几项，并且将物业服务内容上墙。这样即使有业户蛮不讲理我们也有话可说，有据可查。 2．如果业户无理取闹出现问题，大多数人会不管原因的选择同情业户。一旦物业管理公司和业户打官司上了新闻，还没看内容，我们心里肯定在想物业公司又“欺负人”了。从社会的角度来看，业户属于“弱势群体”，而人们往往会同情弱势群体。所以，很多时候物业容易吃“哑巴亏”。所以，无论业主怎么闹，切不可伤了和气，弄得不可开交。因为一旦有媒体出现，物业公司这个亏是吃定了。那么，我们对这种客户能做什么呢？第一，万年不变的打感情牌。其次，没有天大仇，没有解不开的事，业户来了说东说西主要为的是发泄情绪，这个时候，千万不能多说话，说的越多死的越快。所以，这个时候我们要学会做一个倾听者，让业户讲情绪发泄出去，自然也就没有继续闹下去的理由。

物业外包优劣势分析

浅谈物业服务外包模式的优势与劣势作为一个新兴行业，物业管理伴随经济的发展，市场的变化，消费者需求的多样化，人们对物业管理工作提出了更高的要求，在传统的物业管理服务自营的基础衍生出多种管理模式，其中服务外包管理模式已广泛应用。首先，一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要购置专业设备一次性投入较大资产项目，诸如高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。

在成熟的市场经济条件下，实施服务外包可提升服务品质、降低运行成本和规避风险等。总体来说外包服务有以下优势。一、物业管理外包的优势 1、专业化管理，提升服务品质激烈的市场竞争环境，物业管理企业如果把资源分散到工作的每个环节，必然会造成企业资源的浪费。采用专项服务外包的模式，会使公司的保持适当的规模，可实现人力资源、资金、设备、管理技术的有效整合，增强企业的核心的竞争力，选择自己专长的领域，形成技术优势和规模优势，有利于提升企业的核心竞争力。首先，在科学的管理逻辑中，市场法则要求企业的资源按照市场规律来进行配置。对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。因此，近十年来，服务外包这一经营管理方法越来越受到物业管理企业的重视，通过外包管理最终达到“提高企业效率与竞争力”目的。到目前为止，几乎所有的物业管理企业都不同程度地将专项服务业务委托给更加专业性的服务企业。近些年来，一些优秀的物业服务企业先后通过实施服务外包管理模式寻求专业服务商承接其非核心的业务，并在有效的监控之下完成服务，从而使其专注核心业务，通过外包，企业既专注于核心和主要的业务，提高企业的核心竞争力，增强企业实力，同时，通过与专业机构的合作，所外包的业务的质量和顾客满意度均得到提高。因

如何管好物业外包服务

如何管好物业外包服务过三十年的发展，我国物业管理已从起初的“大而全”、“小而全”向专业化过渡，很多业务逐渐被外包出去交由专业公司来完成。物业管理服务实践经验在不断证明，对专项业务实施外包是物业管理行业的必然发展趋势，是物业管理市场化发展到一定程度的必然产物。那么，物业管理企业如何管好物业外包服务？首先我们分析一下业务外包的优劣。业务外包的优劣对比：业务外包的优势外包给专业公司使各项服务内容趋于极致，并使成本费用降至最低，从而让消费者、物业公司、专业公司都成为赢家。同时物业公司通过业务外包而能抽出身来，站在专业公司和消费者之间，对服务作出客观评价，良性的互动和评价机制会使服务更加完美，而最大的受益者将是消费者。 1、通过业务外包可降低成本； 2、业务外包可提高服务质量； 3、业务外包可补充人才的不足及增加服务项目； 4、业务外包使管理相对简单化。业务外包的劣势物业管理企业通过业务外包的形式实施专业化管理，通过专业化、集约式经营提高服务水平降低管理成本，在一定程度上满足社会发展及消费者的需求，但在实际运作中也出现了很多的问题： 1、外包服务质量难以控制； 2、外包往往较难体现公司的形象及文化；

3、服务时间相对滞后。如何管好物业外包服务？ 1、物业管理服务外包业务范围的合理确定物业管理企业通过外包的方式实现专项服务之前，应该认识到外包的真正目的?明确什么样的专项服务需要实施外包、什么业务不宜外包?其业务范围应该如何界定?首先，应该认识到物业管理是一项专业性很强的工作，在目前物业管理企业技术含量还较低的情况下，服务的专业性更多表现在对业务管理流程的合理分工和有效监控方面。高技术含量的业务是物业管理企业需不断巩固和加强的内容，但对劳动密集型业务或社会成熟型业务，企业要更多地通过社会的专业分工，达到降低经营成本、提高工作效率、提升服务的目的。一些物业基础管理服务项目，如物业区域内的公共场地、楼宇内的公共走道的环境卫生，以及生活废弃物的日常清洁工作，可以委托给专业化的保洁服务公司具体实施。公共绿地、公用设施专用绿地，以及规定区域的鲜花、绿色租摆和节日花坛租摆工作，可以委托给专业化的绿地养护和花木服务公司具体实施。其次，就是对于物业管理企业在实施专项服务时，需要一次性投入较大资产项目的决策。由于市场的波动变化较大，很多物业管理企业会考虑今后发展的投资收益和长期利益，对在物业管理经营中无法预期收回的长期投入会表现得十分谨慎。因此，对于需要购置专业设备才能进行的诸如：高档石材的结晶保养、楼宇外墙清洗等业务，通常物业管理企业也会委托给专业性服务商进行具体实施。再有，就是对于一些技术含量较高的专业服务领域和一些垄断行业，比如：电梯系统、弱电系统设备的运行和维修管理服务、物业区域治安维护、消防安全相关工作等，为了规避经营风险，保证服务质量，行业通常也是要采取外包的方式实现专项服务的提供。而与以上三方面内容相反，对于物业管理中的最有价值的核心业务内容，如日常维修服务、水、电、气、热的日常供应与管理，则一般不宜进行外包。 2、注重市场调查细节考察，一切用服务质量说话

电销外包优劣势分析

电销外包优劣势分析就目前市场而言，电销分为自建型和外包型两种。其中外包型是指企业租用其他方的呼叫中心系统设备、人员等，从而完成电话客户服务、市场营销等诸多活动。不过，外包市场“鱼龙混杂”，而且网上众说纷纭，很多用户对于“电销外包怎么样”“到底要不要外包”等了解并不是很清楚。电销外包怎么样？不同的用户群体，有着不同的看法，下面就来详细看一下：正方观点：网友A、电销外包是企业发展的必然形式，专业化分工有利于降低运营成本，核心专注于提高产品的品质上，对企业的长期发展是有好处的。网友B、对于刚刚起步的企业来说，选择电销外包后，不仅能减低成本，快速处理电话业务，而且也可提高品牌知名度，进入市场。不过企业成熟后，还是自建好一些！网友C、自己也外包一段时间，也确实比较方便，只需要看看每天、每月的业绩报表就行，至于效率吗？还是有一点的，不可期望过高！ ......... 反方观点：网友D：外包人员对于企业忠诚度不高，而且包出去之后那我怎么监管，怎

么保证我的利润呢？还是自营比较安心一点。网友E：外包结果很糟心，客户都投诉我到这边来了，去那边理论，一直拖！网友F：明显不行！外包人员就像机器人，同样的一批100人客户数据，自营成交量在10人，而外包成交量还不到5人。 .............. 小结，对于电销外包，有些用户认为外包好，而有些受过“外包”伤害的客户反对。电销到底要不要外包？对于电销是否能够外包，还是要根据用户的实际需求来定，如有以下情况可以考虑外包： 1、中长期项目，而且间歇性较强； 2、有核心产业的企业，呼叫中心只是完成其中的一个环节。 3、投资性项目，有着一定风险； 4、需要在极短时间内，处理大量电话业务的项目。当然了，也要挑选一家靠谱的电销外包公司来合作！对于电销外包公司的选择，除了要看其资质、价格外，也要实地考察一下。 1、看办公环境，员工的工作状态；3、员工以及管理者专业性；3、看项目外包方案计划书。

物业保洁外包的可行性分析报告

精心整理关于保洁外委的可行性报告一、*保洁（以B区举例）自管现状： 1、成本较高：保洁工资国家法定 11 天加班工资分摊至每月财务计提福利 (7%) 社保（公司+ 个人）工作餐年终奖过年费（五一国庆春节）服装（春秋/ 夏 300 元/ 套）工具/ 材料管理费 (5% 计提) 营业税 (5.6% 计算) 合计保洁员800 28 56 202 130 66.67 41.67 12.50 30 68.34 80.37 1515. 55 工保洁领1000 28 70 202 130 83.34 41.67 12.50 30 79.88 93.94 1771. 33 班 13639.97 按10 人/ 月 15411.29 计算 B 区共配置9 名保洁，1 个领班,合计每月 1771.33 支付保洁服务费一年184935.52 保洁服务质量现状：大体较好，但在 B 区中庭、单元大厅等仍有卫生死角出现。特别是有装修的单元卫生控制力度较弱。 2、保洁人才：保洁主管迟迟没有到位，暂由其他部门负责人兼任，由项目经理统管，花费精力较多。二、保洁业务外包的优势 1、通过业务保洁外包可降低成本。由于专业化保洁分工所带来的高效率，许多专业性服务企

业在其专业领域都拥有比物业管理公司更有效的资源和组织。这些公司通过承揽大量专项服务业务，通过规模经营来实现比单个物业管理公司经营高得多的经营效率，从而能够以优质低价为物业管理公司提供服务，帮助其降低成本。现汇融名城物业服务采用“小而全”的模式，若要满足各种服务的需求，必须配合各类专业人才，否则就达不到服务的要求；而配齐专业人才，各类专业任务量

对物业管理实行外包模式的利弊分析

对物业管理实行“人员+业务”外包模式的利弊分析目前，物业管理企业控制人工成本的基本方法有两条：一是核心员工实行合同制管理，其他人员通过第三方劳务派遣用工方式管理;二是实行“人员十业务”外包方式。前者的实质是人事外包，后者的实质是将人事和业务结合的一种全面外包，是一种较为彻底的解决办法，其直接好处就是用工规模和人工成本都能迅速降低，而且将用工风险降到最低。然而，事物都有其两面性，尽管物业管理实行“人员+业务”外包的方式存在明显的优势，但也蕴涵着一些问题。笔者现结合自身工作实践，就物业管理企业实行“人员+ 业务”外包方式的利弊进行分析。物业管理的业务特点中国的物业管理行业从上世纪80年代开始起步，至今不过20余午历史。从其服务项目看，绝大多数管理服务型企业提供的服务项目未超出保洁，保安、工程、绿化的范围，少数较早涉足经营管理的物业管理企业还从事诸如房地产中介、汽车维修、花木种植、管理咨询等业务。从总体上看，现阶段物业管理行业的特点是“三低两高”：进入门槛低，技术含量低，劳动生产率低，劳动力高度密集，人工成本占总成本比例高。笔者所在公司目前的情况也反映出了上述特点，70%一80%的公司人员为从事低端服务的人员，人工成本占企业总成本的40%以上。以上特点决定了目前多数物业管理企业的赢利模式是：通过提供建立在廉价劳动力基础上的低端服务来赚取利润。企业业务外包存在的利弊外包，是企业整合利用其外部最优秀的专业化资源，从而达到降低成本、提高效率、允分发挥自身核心竞争力和增强企业对环境的迅速应变能力的一种运营模式。对企业而言，外包确实有着很大的优势：首先，企业可以集中有限的资源，建立自己的核心竞争力，并使其不断得到提升，构筑企业所在行业的进入壁垒，从而确保企业能够获得高额利润，并引导行业朝着有利于企业自身的方向发展;其次，企业利用外包战略可以减小规模，精简组织，从而减轻由于规模膨胀而造成的组织反映迟钝、缺乏创新精神的问题，使企业更加灵活地参与竞争;第三，外包还可以为企业降低风险，在迅速变化的市场环境下，通过外包，企业可以利用战略伙伴的优势资源，缩短产品从开发、设计、生产到销售的时间，减轻在较长时间里由于技术或市场需求的变化所造成的产品风险;第四，由于承包方和发包方都可以利用公司原有的技术和设备，因而将从整体上降低整个项目的投资额，从而也就降低了企业的投资风险。但是，外包的弊端也很明显：首先，外包常常会使企业失去对一些产品或服务的控制，从而增加了企业正常生产的不确定性，企业有可能丧失对外包的控制，进而影响到企业整个业务的发展;其次，在外包模式下，签定外包合同的双方都不可能完全颅测到未来执行合同中可能出现的情况以及相应的解决办法。物业管理企业实行业务外包的利弊及风险分析从前面的分析可以看出，实行业务外包应有助于企业核心竞争力的建立和提升。在目前情况下，这种核心竞争力对物业管理企业而言就是提供细致周到的各项服务来赢得利润的能力。以笔者所在的公司为例，目前的核心竞争力就是提供优质的保洁、保安、工程、绿化、接待、餐饮等各项服务。在新的核心竞争力尚未开发建立起来的情况下，对保洁、保安等用工人数占总人数60%以上的低端业务外包出去，是一个极为冒险的举动。从笔者所在公司目前的项目构成情况来看，主要承接的是电信系统，政府部门、政法系统等企事业单位的办公物业的后勤服务工作。如果公司将其中的一项或几项业务外包给其他专业公司，那就是一种转包