中国房地产经济的发展状况与问题思考

西华大学黄芮易婷婷610039 文章摘要：房地产经济一直作为中国的自主经济，在改革开放三十年经历了翻天覆地的变化，逐渐成为我国经济发展的支柱产业，为国民经济的发展做出了巨大的贡献。但是随着全球经济周期变化和泡沫经济的产生，我国房地产业也出现了许多问题。本文就房地产发展状况和趋势分析我国房地产的发展状况和问题，由此提出的思考。

关键词：房地产发展状况问题思考分析

中国房地产经济始于20世纪80年代，作为中国的自主经济迅速发展，为国民经济做出了重大贡献。在国家积极的宏观政策调控下，房地产经济得到飞速的发展。尤其是1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产经济的全面市场化，并且随着我国城市居民生活水平不段提高，对商品房的需求不断增加，房地产业得到举世瞩目的发展。但是近几年，我国房地产经济出现了“泡沫”式的发展，住房需求不断增加，房价又不断上涨，成交量下降导致大量商品房积压。加之政府对房地产提出了许多敏感性政策，如税收、信贷、限购等，使得我国房地产业的未来发展变得扑朔迷离。

一、我国房地产经济的发展状况

（一）、房地产开发方面

我国房地产经济开发主要以城市为起点，向郊区和农村纵向延伸。近20年，随着社会经济的快速发展，房地产开发也如火如荼。但是从2004年开始开发规模开始下降，购地和竣工规模的增速也减缓。由于房地产开发用地大多来自拆迁，但是拆迁后，由于安置不合理的问题等，居民的住房没能得到很好的保障，带来了许多社会矛盾。在近几年拆迁面临了许多困难，拆迁规模也大大减少。

（二）、房地产的投资方面

作为自主经济的房地产业，随着我国经济的发展，投资规模在近20年不断增长。但是投资规模却发展不平衡。2004年以来，经济适用房的规模出现减少的趋势，大量的商品房积压。从地区分布来看，中东部减少，西部不断增加。从增速来看，近几年的房地产经济发展速度放缓，但是还是占固定资产投资的很大部分。从投资资金来源来看，由于房地产开发需要大量的资金，而其中绝大部分资金都来自于银行信贷，所以房地产业对银行的依赖还是过大。

（三）、房价方面

由于城镇居民对商品房的主动需求的增加，房价一直居高不下。尤其是北京、上海、广州等大城市的房价更是高得惊人。面对房价的高涨，投机与投机需求铺天盖地而来，推动房价呈现出一种非理性的增长，严重脱离了经济增长和人民收入水平增长的水平。大量的商品房由于价格过高，老百姓能买得起得很少，买得起的大多都是投资客。从去年开始，政府一直出台各种宏观调控政策打压房价的过快增长，抑制房价泡沫。

二、分析我国房地产经济发展过程中的问题

1、房地产投资规模过大过快，而且投资规模单一，区域发展不平衡。东部和西部的房地产经济发展有很大的差异。

2、由于高房价的利益驱动，大量的投机活动给房地产业带来了隐患。而且出于对土地的需求，出现圈地的可能性。

3、房地产的资金结构来源单一，大多来源于银行信贷，开发商的自由资金比重较小，对银行的依赖大。在激烈的金融竞争市场，为获取更多的利息收入，一些银行就不惜降低对贷款人的审核制度，拓展业务，致使有些诚信度低得企业蒙混过关，加剧了银行坏账的风险。这样陷入了一个恶性循环的经济发展模式。

4、我国的居民并没实现“居者有其屋”。住房和配套保障措施并不健全，我国住房保障制度起步晚，基础薄弱。目前看来，政策性住房覆盖率任然偏少，政策覆盖面窄。

5、各方利益主体实力相差较大。房地产商目光短浅，只注重短期利益，不考虑长期的发展，不保护好业主的利益，不作良好的沟通，消费者在交易中常常遇到霸王条款，却有苦说不出，不保护好业主的利益，不作良好的沟通，所以无法打出品牌优势。

6、地方政府存在卖地心态，觉得能够吸引房地产开发商拉动地方经济的发展，所以不考虑长远利益，甚至低价卖大量的地皮给开发商。这样的交易过程存在着很大的投机性，而地皮也在这样的过程中价格不断上涨。

三、浅谈对我国房地产业发展问题的思考

1、加强国家的宏观调控，中国人民大学经济研究院发布《中国宏观经济形势分析与预测报告》称，房地产调控依然是去“泡沫”的核心。今年我国推出商品房限购的政策，通过保障房满足一部分住房需求，都是为了防止房地产的泡沫引发的危机和风险。

2、要严厉打击各种地产投资和投机，控制房价的过快增长。降低房产税费，政府要采取有效地措施，降低房地产开发建设成本，切实减轻企业的负担。但是由于市场机制的不健全，所以无限推动房价的上涨，大量商品房由于价格高，消费者能够负担得起高房价的又不

是那么多，造成了供需不平衡。所以政府必须要通过抑制各种投机活动，限制房价的过快增长。推出的限购令也有利于抑制房价的过快增长。

3、建立多元化的房地产市场体系。我国的房地产发展主要集中在一级市场，而二、三级市场却十分薄弱，尚未形成完善的市场体系。政府应该加强宏观调控的措施，对二、三级市场的合法经营做出法规规定。适当引入外资经济促进经济开发，这样也可以有效避免地方保护主义。完善市场法规，通过建立市场法规，为房地产开发企业提供一个良好的市场环境，促使我国房地产经济的稳定、健康的发展。

4、完善房地产市场监督体系，加强政策管理。首先，要保障政府各项政策下达的渠道通畅顺利，督促各地方政府把政策落到实处。其次，在房地产市场设立专门的监管系统，以维护消费者的合法权益。再次，房地产业指向性很强，虽然宏观政策能够起到一定作用，但是需要一个相对唱起而缓慢的过程，所以就要求政府能够出台一些具体的产业政策来引导房地产企业的行为，以增强企业的竞争力。

4、调整土地政策。政府要合理规划土地建设，使土地开发与本地区的经济发展和生态相协调。房地产开发商必须严格遵守国家的土地利用计划和城镇土地使用计划。严格土地管理。政府要坚持合法合理的形式出让土地使用权，严禁违规炒卖土地，肆意改变土地用途，防止地方保护主义的垄断。将地价从房价中剥离，一直以来，高昂的地价大大提升了房价，是买房者成为了最后的受害者。如果房价不包括地价，政府更容易对房地产市场的宏微观结构做出调整，也更利于房价的调控。

参考文献：

【1】上海社会科学院房地产业研究中心.改革开放三十年的中国房地产业.上海社会科学院.2008

【2】中国宏观经济形势分析与预测报告. 中国人民大学经济研究院.2011

【3】刘秋雁.房地产投资分析.[M].东北财经大学出版社.2003

【4】史东辉.房地产经济与管理专论.北京.中国建筑工业出版社.2008

(发展战略)重庆发展概况

重庆发展概况地理交通重庆是中国长江上游地区唯一汇集水、陆、空交通资源的特大型城市。2008年11月19日，“畅通重庆”启动，加快重庆的交通运输。重庆拥有成渝铁路、渝黔铁路、襄渝铁路、渝怀铁路、遂渝铁路和达万铁路。另还有铁路支线三万铁路（綦江三江至万盛）和万南铁路（万盛至南川）。在建宜万铁路、襄渝铁路复线、兰渝铁路、渝利铁路、遂渝二线、南涪铁路。成渝城际铁路、渝万铁路（城际铁路）、渝黔新线也即将动工。另外还有规划中的渝郑、渝昆、渝鲁,重庆-西安客运专线、重庆-长沙客运专线。经过重庆的国道有210国道、319国道、212国道、318国道和326国道。重庆高速公路建设从成渝高速公路开始，至2009年末已建成高速公路1500公里。目前已建成的高速公路有成渝高速公路、重庆机场高速公路、长万高速公路、渝涪高速公路、渝邻高速公路、南渝高速、渝武高速公路、渝黔高速公路、綦万高速公路、渝遂高速公路、万开高速公路、渝湘高速公路、沪蓉高速公路、重庆绕城高速公路、江合高速公路、渝万高速公路、邻垫高速（邻水至垫江）忠垫高速（垫江到

忠县）及重庆内环快速路。正在建设的高速公路有万南高速公路、万宜高速公路。国家最新高速公路规划7918网中有五条经过重庆，分别是上海至重庆、上海至成都、包头至茂名、重庆至昆明、兰州至海口。重庆高速公路规划为"三环十射三联线"高速公路网。重庆拥有得天独厚的黄金水道——长江。三峡工程竣工后，万吨级轮船可以直达重庆港。重庆寸滩国际集装箱港是目前国内内陆航运最大港口。同时万州港和涪陵港在重庆水运体系中也占有重要位置。重庆的水运，顺长江东行，万吨级的轮船可顺江至武汉，南京，上海等地，以及沿海城市。逆长江西行，1000吨左右的轮船可到四川省的宜宾。较小轮船沿嘉陵江北上，轮船可至合川，潼南，南充等城市。经长江到涪陵入乌江，向南能通航到贵州境内。重庆主城区内曾经先后有五座机场投入使用。重庆全市现有两座民用机场，分别是重庆江北国际机场、重庆万州五桥机场，第三座机场重庆黔江舟白机场正在建设。自然环境重庆气候温和，属亚热带季风性湿润气候，是宜居城市，年平均气候在18℃左右，冬季最低气温平均在6-8℃，夏季炎热，七月八月日最高气温。

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势

中国房地产市场发展现状及未来发展趋势摘要：我国房地产业从20世纪80年代开始兴起，1998年国家停止福利分房实行住房货币化后，房地产业开始真正发展起来。90年代发展壮大，在国家积极的财政政策刺激下，全国固定资产投资快速增长，房地产投资占GDP 比例逐渐增加。21世纪随着城镇居民的经济水平不断提高，购房需求不断增长，房地产业得到飞速发展，近30年的发展取得了令人瞩目的成就。全国人均住房面积城市达到20平方米，农村达到25平方米，住宅成套率达到70%。住宅业增加值占GDP的比重，城市达4%，城乡合计达7.5%，房地产业己上升到支柱产业的地位。近两年来住宅建设对经济增长的贡献率均在1.5个百分点左右。关键词：市场发展（一）房地产的总体规模越来越大第一，房地产投资规模不断扩大。房地产开发投资占全社会固定资产投资比重逐年增加。1999年房地产开发投资额为4010.17亿元，到2004年达到13158.25亿元，房地产投资额平均每年增长1000亿元，房地产开发投资占GDP的比例也逐年增加。第二，开发规模快速增长。2004年全国房地产施工面积从1999年的56858万平方米上升到140451万平方米，增加了83593万平方米，平均每年增长25 %，房地产开发规模逐步扩大。房地产开发的各项指标增长速度都在10%以上，最高接近30%，近几年增长的更快。（二）地区发展不平衡第一，房地产发展规模和增长速度存在地区差异。主要表现在①无论是房屋施工面积还是房屋竣工面积，东部都占有很大比例。这是由于东部地区经济发展水平较高，房地产市场起步较早所致。②中部的增长速度(除了销售额)基本处于领先水平，并明显高于全国平均水平。随着东部地区土地资源偏紧，房地产价格的上升和竞争激烈，一些房地产开发商开始向中、西部转移，房地产的地区结构发生变化，尤其是随着中部经济的发展，中部的各项指标(除销售额)的增长速度均高于其他两部。③地区间差距正逐步缩小。随着生活水平的提高，中、西部的房屋销售面积占全国销售面积的比例都较前有所增加，且中、西部居民个人购买商品住宅在全国的份额也在增加，由2002年的13.6%，21.7%上升到15.7%，24.3%，中、西部居民购买商品住宅的增长比例较大，均高于全国平均的增长比例。可以看出，随着西部大开发战略的实施，中、西部经济的发展，地区间正逐步缩小差距。第二，城镇居民居住水平存在地区差异。在中国人口增长的情况下，人均建筑面积仍在增长，反映了城镇居民的居住水平得到了提高，但因各地区的不同而略有差异。从表3-4可以看出：从城镇居民人均住宅建筑面积的绝对数量上来看，东部地区24.91 >西部地区23.25>中部地区22.06。这是因为东部地区经济发达，房地产市场比较活跃，居民可支配收入最高，西部地区虽然房地产发展不完善，但人口密度较小，相对来说居住面积较为宽松，中部地区人口密度大，经济又不很发达，所以人均住宅建筑面积最小；从其增长速度来看，西部地区5.1%>中部地区4.6%>东部地区3.6%。（三）房价居高不下近来，房地产市场出现了“三高”，房价高、居民购房热情高和居民可支配收入高。2004年全国商品房价格大幅攀升，达到了2714元/平方米，比2003年增长了355元，远大于19982003年年平均售价的增长，其中上海、北京、深圳的商品房均价分别达到8627元/平方米、6232元/平方米、6037元/平方米，与之对应的居民家庭人均收入分别为16683元、15638元和27596元。

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示

日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示日本泡沫经济的破灭对中国房地产经济的启示一、日本的房地产泡沫破碎成因 20世纪90年代初，日本国内的各种因素引起的日本房地产泡沫的破裂乃至破灭。（一）国内资金流动性方面产生严重过剩问题自20世纪60年代中期，日本经济得到快速发展，在此前景下，日本的对外贸易顺差也得到扩大，日益增强的经济实力使日本资金流动性过剩严重，而随着日元的升值，日本资金流动性过剩问题更加突出，日元升值又导致日本外贸出口受阻，于是，投资者就把大量资金投入见效快，利润高的房地产领域和股市等不动产行业，日元的升值也使外国投资者看好日本，使外国资金大量涌入日本，而外国资本涌入的大多也都是房地产市场。从根源上来说，正是日本国内资金的流动性过剩为日本的房地产泡沫的破碎打下了基础，创造了条件，资金的流动性过剩和不合理投资是房地产泡沫破碎的祸端。（二）宽松的财政和货币政策造成的负面影响对资金的流动性过剩，日本政府表现出极大的关注，为了让资金流通得快些使国内的经济向正常化发展，在一年左右的时间，日本政府连续5次降低利率，但政府制定的相关措施并没达到相应目的，投资者仍不愿把资金投入其它行业，资金的流动性过剩仍是严重的问题。为了达到预期目的，在此状况下，日本政府又提供大量的货币，这进一步造成了资金流动性严重过剩，宽松的财政和货币政策使大量资金

流入见效快，易吸纳的楼市和股市，对不动产行业的过度投机，使日本的楼市股市价格飙升很快，这又刺激了投资者对房地产业的进一步投资，这对日本的房地产业造成了很大的负面影响，促进了日本房地产泡沫破灭时代的到来。（三）宽松的银行信贷政策加剧房地产泡沫碎裂在日本宽松的货币和财政政策下，致使日本资金在国内极度泛滥，在此状况下，日本的商业银行本应执行信贷紧缩政策，但银行为了稳定和利率的回报，银行执行的却是宽松的信贷政策。由于房地产投资回报率极高，致使银行信贷大量地涌入房地产业。在高额利润的诱惑下，日本各大银行都扶持房地产业，各大银行争相向房地产业给予大规模的贷款，这导致日本的房地产泡沫加剧化，直至日本的房地产泡沫彻底破灭。（四）中央银行突然的银根收紧政策促使房地产泡沫破灭在日本的房地产泡沫不断加剧化后，日本政府改变了过去的宽松政策，代之的是日本政府对货币和财政执行紧缩政策并严格限制银行对房地产业的贷款投入。在政府的过度干预下，社会对房地产市场的投资急剧下降，由于资金的供应量下滑过快，致使日本的房地产价格快速下降，这进一步导致投资者迅速把资金退出房地产业，于是，房地产业发展的资金链条彻底断裂了，这最终导致日本房地产泡沫的破灭并导致日本的经济发展一度跌入低谷。二、中国现有的房地产状况与日本房地产的相似之处从当前情况看，中国现有的房地产市场状况与日本房地产是有许

重庆农村经济发展现状、问题及对策分析

重庆农村经济发展现状、问题及对策分析> 重庆作为西部唯一的直辖市，也是一个不折不扣的农业大市。虽然重庆拥有比较丰富的农业资源，但是农业经济却属于该市经济薄弱的环节，为了进一步发展农村经济优势，本文从重庆农村经济现状着手，通过找出问题，提出提高农村经济发展的对策。一、重庆农村经济发展现状重庆作为西部唯一的直辖市，因为其特殊的地理环境以及历史环境，也是一个不择不扣的农业大市。全市所辖面积82万平方公。截止2011年，总人口3329.81万，其中农村人口2324.5，占总人口的69.8%。重庆市的经济随着直辖市的成立和西部大开发的深入，得到了高速发展，截止2011年，全市GDP达到了10011.37亿元，比1997年增长了563%。 (一)重庆第一产业GDP增长情况重庆自直辖以来，农村经济增长总体上是上升的。据统计，重庆第一产业GDP 在1997-2011这15年里，从307.21亿元增长到844.52亿元，一共增长了537.31亿元，近3倍多，而且呈现较明显的阶段性特征。总体看来，大致分为三个阶段: 第一个阶段:1997-2000年。在这四年里，第一产业GDP总体呈负增长。1997 年第一产业GDP产值为307.21亿元，到2000年第一产业GDP产值仅为286.1，四年间减少了21.11亿元。这段时间影响第一产业GDP负增长的因素大致有以下几个原因:受1997年亚洲经济危机的影响，全球经济复苏缓慢，我国的经济也受到相当大的影响，从而使得第一产业受到波及。第二个阶段:2001-2006年。在这期间，第一产业GDP总体呈增长趋势，并且在2004年达到了26.2%的增长。但是增长幅度缓慢，2004年也只是恢复性的增长，

重庆市物流业发展现状分析论文

学年论文题目重庆市物流业发展现状分析二级学院商贸信息学院专业物流管理班级学生姓名学号指导教师成绩时间

摘要：随着全球化经济的发展，物流作为资源资金流通的必要手段，已经必不可少，近几年物流业在不断地发展壮大，物流技术水平已经决定着一个城市甚至是国家的发展水平。本文就为大家分析重庆物流业的发展现状，并提出建议和对策，使重庆物流业更好地发展。关键词：经济物流业现状分析对策 1 重庆市市情特征及经济发展水平 1.1重庆市市情特征 1.2重庆市经济发展水平 2 重庆物流产业发展的STOW分析 2.1重庆发展物流产业的优势 2.1.1区位优势明显 2.1.2基础设施不断加强 2.1.3政府大力支持 2.1.4物流产业已具雏形 2.2重庆市发展物流产业的劣势 2.2.1物流企业经营管理方式落后，专业化分工不足，供需不平衡 2.2.2物流资源整合利用不够 2.2.3物流信息化水平低，缺乏整合各类物流信息资源的公共信息平台 2.2.4重庆市物流成本偏高 2.2.5物流人才短缺 2.3重庆市发展物流产业的机遇

2.3.1生产流通企业物流业务外包的趋势日益明显 2.3.2物流企业合并重组以寻求提升综合物流服务水平 2.4发展重庆市物流产业的威胁 2.4.1跨国物流企业及发达省份物流企业的进入，对重庆发展现代物流业形成挑战 2.4．2地区之间的竞争日趋激烈 2.4.3客户对物流服务的要求越来越高 2.4.4人才争夺激烈 3 对重庆建设区域物流中心的建议 3.1区域性物流中心规划应考虑的因素 3.1.1城市基础设施和交通布局整体规划 3.1.2城市商圈布局及消费 3.1.3生产资料市场建设发展的需求 3.1.4城市的集聚和辐射功能规划 3.2重庆市区域性物流中心的规划建议 3.2.1打造区域性综合物流中心 3.2.2着力培养仓储性物流中心 3.2.3针对区域经济特点，建设多个区域物流中心 3.3重庆市区域物流中心建设的注意事项及管理程序 3.3.1政府要加强宏观指导 3.3.1.1做好区域性物流中心的总体规划和内部规划 3.3.1.2加快物流基础设施建设

房地产泡沫_金融危机与中国宏观经济政策的调整

基金项目：国家社科基金项目（09BJY096）资助一、引言国际上对于房地产泡沫的主要衡量标准是房价收入比、租售比和空置率。房价收入比即住房价格与城市居民家庭年收入之比，一般认为房价收入比在3—6倍之间为合理区间。2009年12月7日，中国社科院发布的2010年《经济蓝皮书》指出，2009年城镇居民房价收入比达到8.3倍，农民工的房价收入比则达22倍，中国85%的家庭没有购买住房的能力。王家春[1]认为，在整个世界经济发展史上，没有比目前中国更高的房价收入比，中国的房地产泡沫已经处于巅峰状态。以北京为例，2007年北京城市家庭的平均可支配收入约为66000元。奥运会之前，四环以内的均价约为每平米18400元，对应的房价收入比为27.8倍（按每套房100平方米计算）。即使是六环以外的房价，也比国际房价收入比的警戒线高出一倍。上海的情形与北京相似。在区域经济中心城市和省会城市中，房价收入比普遍超过10倍。如此“泡沫”程度甚至远远超过了1991年的日本和1929年的美国，更是超过了1997年的中国香港和次贷危机爆发前的美国。按单位面积的价格计算，北京四环以内和四、五环之间的房价泡沫度分别比美国高出 6.7倍和5.9倍。值得强调的是，美国的住宅价格中包含了装修成本，而中国的住宅价格一般是毛坯价格；美国住宅带有永久的土地使用权，而中国住宅只有50—70年的土地使用权；美国的社会保障体系也比中国完善得多。考虑到这些因素，中国房地产泡沫更加严重。 (中央财经大学财经研究院，北京100081) □房地产泡沫、金融危机与中国宏观经济政策的调整昌忠泽

租售比是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值。国际上用来衡量一个区域房地产运行状况良好的租售比一般为1：300—1：200。如果租售比低于1：300，意味着房地产投资价值相对变小，房地产泡沫已经显现；如果高于1：200，表明这一区域房地产投资潜力相对较大，后市看好。中国指数研究院指数研究中心的统计显示，2009年1至10月，北京地区房屋租售比达到1：434，上海地区达1：418，远高于国际警戒线。这意味着房产的投资价值相对变小，楼市泡沫有不断积聚的趋势。租售比无论是高于1：200还是低于1：300，均表明房产价格偏离理性真实的房产价值。空置率是指某一时刻空置房屋面积占房屋总面积的比率。按照国际通行惯例，空置率在5%—10%为合理区，在10%—20%为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。有专家认为，中国很多城市的商品房空置率不低于30%，北京、上海和深圳不少商品房的空置率则高达50%以上。对此，SOHO中国首席执行官张欣不无担心地指出，“在曼哈顿空置率达到10%到15%的时候人们就感觉到天要塌下来了，但是在浦东空置率高达50%，他们还在建造新的摩天大楼”[2]。美国金融危机有许多地方值得我们反思：房地产业并不是美国的支柱产业，相反，中国近些年来一直将房地产业作为支柱产业发展，面对全国愈演愈烈的房地产泡沫，当房价持续上涨的动力减弱并逐步逼近房价调头向下的拐点时，中国有可能爆发金融危机吗？一般认为，美国的房地产泡沫源于美联储的错误政策和联邦政府的不当干预，与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，又存在哪些特殊因素呢？房地产业应该长期作为中国经济的支柱产业发展吗？为避免房地产泡沫破灭给我国经济带来灾难性后果，中国宏观经济政策应该做出哪些调整？本文试图回答这些问题。二、中国房地产泡沫的形成根源及其隐藏的双重风险与美国相比，中国房地产泡沫的形成除了源于信贷扩张这一共同因素之外，还存在一些特殊因素。信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源，中国房地产泡沫隐藏着巨大的双重风险。 1.信贷扩张、土地财政以及住房预售制度是中国房地产泡沫形成的三大根源（1）信贷扩张商业银行的贷款之所以大量向房地产业集中，就在于房地产业的高预期收益。商业银行自身所拥有的房地产价值提高，使得银行愿意持有更多的房地产作为主要形式的资产。同时，以房地产为抵押贷款的抵押市价的上涨，使得银行现有贷款组合中的损失风险下降，这样就增加了银行向房地产贷款的激励[3]。张铭[4]认为，商业银行之所以过于乐观地向房地产业提供大量信贷资金，除了房贷资产的高预期收益、较低的房贷违约率外，最为重要的原因是商业银行的灾难性近视（Disaster Myopia）和市场主体面临的不当激励，从而导致房地产泡沫的形成及破灭。在当前以国有银行为主导的银行体系下，银行的信贷风险管理及风险定价基本上是由总部负责，基层分行的业绩考核往往会放在信贷扩张的规模上。努力扩大信贷规模，是基层银行的主要激励方式。特别是这种信贷规模扩张对银行的短期风险管理影响不大，基层银行更有信贷快速扩张的冲动。这就是最近几年来银行信用快速扩张的主要动力。除了海南、广州、深圳等部分地区之外，中国的房地产市场1998年才开始起步。从没有市场到有市场，银行信贷出现了快速的扩张。1998年，全国房地产开发贷款仅有1053亿元，到2007年增加到

中国房地产各阶段发展史(非常详细)

中国房地产发展历程第一阶段：理论突破与试点起步阶段(1978至1991年) 1978年理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。 1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合开发的序幕。 1981年，在深圳、广州开始搞商品房开发试点，在此之前，国内只有房地产开发，没有商品房开发，事业单位或是企业单位造房子主要是用于内部职工福利分配。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1987年11月26日，深圳市政府首次公开招标出让住房用地。 1990年上海市房改方案出台，开始建立住房公积金制度。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。 1987至1991年是中国房地产市场的起步阶段。第二阶段：非理性炒作与调整推进阶段(1992至1997年) 1992年邓小平同志南巡深圳视察后发现特区市场经济之后变化很大，其中房地产开发相当成功，认为开发区的经验值得全国推广，于是他吹响了中国发地产开发号角，沿海城市一带开始展开，特别在海南、北海、广州、深圳等。 1992年房改全面启动，住房公积金制度全面推行。 1993年“安居工程”开始启动。1992年后，房地产业急剧快速增长，月投资最高增幅曾高达146.9%。房地产市场在局部地区一度呈现混乱局面，在个别地区出现较为明显的房地产泡沫。1993年朱镕基总理到海南视察，发现海南的房地产市场是已经失控，主要是土地市场形成了严重泡沫。于是下令停止银行贷款。政府开始第一轮紧缩性宏观调控，房地产泡沫破裂，造成了大量的烂尾楼和银行呆坏账。 1993年底紧缩性的调控政策落实，经济过热势头放缓，处在通货紧缩通道中，亚洲金融（行情,资讯,评论）危机爆发，日本、香港等地房地产泡沫破裂。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段：相对稳定协调发展阶段(1998至2003年) 随着住房制度改革不断深化和居民收入水平的提高，住房成为新的消费热点。1998年对中国房地产业来说是关键之年，分水岭就是上半年和下半年，很多开发商在1998年上半年都熬不下去了，把土地纷纷卖掉退出市场。但是到了1998年下半年，在6月份左右，政策面开始发生变化，出台了一系列的刺激房地产发展的政策，主要一个是取消福利分房，通过市场来解决住房问题，这种政策使得有效需求在短期内爆发，并大幅快速上升。还有价格政策，在这之前商品房的价格受到物价局的管制，不能随便涨价，是限价的。但是在这时候取消了这些管制，为后来开发商涨价提供可能，这以后开发商自己喜欢怎么定就怎么定，开始乱涨价。1998以后，随着住房实物分配制度的取消和按揭政策的实施，房地产投资进入平稳快速发展时期，房地产业成为经济的支柱产业之一。 1998 里程碑 5月9日，中国人民银行出台《个人住房贷款管理办法》，倡导贷款买房。 7月3日，国务院正式宣布停止住房收入分配，逐步实行住房分配货币化。同时，"建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系"被确定为基本方向。

重庆市物流发展现状分析

自考调查报告题目：重庆市物流发展现状分析专业物流商务与管理学生姓名准考证号 010********* 成绩

重庆市物流发展现状分析摘要:随着全球化的的发展，物流作为资源金流的必要手段，已经必不可少，近几年物流也在不断地发展壮大，物流技术水平已经决定着一个城市甚至是国家的发展水平。本文也就是为大家介绍和分析，并提出建议和对策，使重庆物流也更好的发展。 1.重庆市事情特征及经济发展水平 1.1重庆市事情特征 1.2重庆市经济发展水平 2.重庆庆物流产业发展的STOW分析 2.1发展物流产业的优势 2.1.1区位优势明显 2.1.2基础设施不断加强 2.1.3政府大力支持 2.1.4物流产业已具锥形 2.2重庆市发展物流产业的劣势 2.2.物流企业的经营管理方式落后，专业化分工不足，供需不平衡 2.2.2物流资源整合利用不够 2.2.3物流信息水平化低 2.2.4重庆市物流成本偏高 2.2.5物流人才短缺 2.3重庆市发展物流产业的机遇 2.3.1生产流通企业物流业务外包的趋势日益明显 2.3.2物流企业合并并重组以寻求综合物流服务水平 2.4发展重庆市物流产业的威胁 2.4.1跨国物流企业及发达省份物流企业的进入，对重庆发展现代物流业形式成挑战 2.4.2地区之间竞争日趋激烈 2.4.3客服对物流服务要求的提高 2.4.4人才争夺激烈

3.对重庆建设区域物流中心的建议 3.1区域性物流中心规划应考虑的因素 3.1.1城市基础设施和交通布局整体规划 3.1.2城市商圈布局及消费 3.1.3生产资料市场建设发展的需求 3.1.4城市的集聚和辐射功能规划 3.2重庆市区域性物流中心的规划建议 3.2.1打造区域性综合物流中心 3.2.2着力培养仓储性物流中心 3.2.3针对区域性经济特点，建设多个区域物流中心 3.3重庆市区域物流中心建设的注意事项及管理程序 3.3.1政府要加强宏观指导 3.3.2进行物流资源整合 3.3.3重视进、出城市物流的规划和建设 3.3.4要注重研究和开发新的物流技术和设备，来降低自身的物流成本，提高物流中心的工作效率 3.3.5积极引进外资，推动中外合资物流企业的发展步伐，一引进国外先进的物流技术和管理经验，带动物流业的发展，提高重庆物流业的现代化水平 3.3.6扩展区域性物流中心的功能和规模，加快建立物流的信誉等级制度 3.4进行物流资源整合 3.5视进、出城市物流的规划和建设 3.6建设市物流网络系统平台 1重庆市事情特征及经济发展水平 1.1重庆市事情特征重庆市国家发展西部大开发战略中长江上游经济带的重要组成部分，作为直辖市，重庆具有很强的特殊性，地域广，自然地理、社会经济状况差异大，大城市与大农村并存，经济社会发展“二元结构”特征显著。为实现“努力把重庆建设设成为长江上游的经济中心”的总体目标，必须结合重庆实际，因地制宜，实施多元化的区域发展战略，建设都市发达经济圈、渝西经济走廊、三峡库区生态经济区三大各具特色的经济区。三大经济区的划分，主要依据全市各区县的自然及经济地地

近五年中国房地产发展变化

近五年中国房地产发展变化 2016年巴曙松：中国房地产行业还在收缩的大趋势目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。观点地产网讯：4月12日消息，著名经济学家巴曙松在深圳出席活动时表示，目前一线城市的房地产价格上涨和绝大部分三、四线城市的高库存是并存的，所以没有改变中国的房地产市场目前库存量过大，以消化库存为主，整个行业还在收缩的大趋势。巴曙松指出，即使是一线城市，房地产的新屋销售和新开工面积之间的传导周期越来越长，这是典型的行业在逐步收缩的趋势。关于近期部分一线城市房价快速上涨，巴曙松认为，跟这些一线城市长期供应不足有关，如，与一线城市长期土地供应不足，容积率定得偏低，对于人员流动趋势判断没有充足的预见性等，都有直接的关系，但这个改变不了整个房地产行业逐步在往下回落的趋势。对此，他提出建议要化弊为利，2013年国家发改委发布的《新型城镇化规划》，没有引起足够的关注，但这是一个非常重要的规划，其中强调城市土地建设。他表示，房价上涨的城市基本上是老百姓用自己的货币选票选出的中心城市。下一步配套的改革要变成城市群发展的动力，比如深圳，如果地价上涨让很多制造环节在深圳有压力，就应该主动迁到东莞、惠州。相应的，深圳和东莞、惠州的地铁、城际的交通、生活的便利就要打破原来的土地制度、公共交通、基础设施制度，要有城市群的布局规划大格局。巴曙松总结称，要把一线城市房价上涨的压力顺势引导成建设未来城市群的正面发展动力。 2015年 2015年中国房地产现状分析：走上转型之路目前，房地产依然是中国经济的核心问题。从2015年中国房地产现状分析情况

泡沫经济理论与中国房地产市场

泡沫经济理论与中国房地产市场＊ □杨帆李宏谨李勇摘要：本文从目前房地产的形势与争论出发，介绍了西方的房地产经济学，马克思的地租理论和索罗斯的市场非均衡观，对他们关于市场经济，房地产经济和泡沫经济的理论，进行了理论上的综合，然后提出了一系列关于房地产泡沫的标准，对中国房地产现状进行衡量，得出的结论是：中国房地产泡沫已经产生，并以极快的速度发展。在总结国内外经验教训的基础上，文章提出了综合治理措施。关键词：市场经济非均衡房地产泡沫租售比绝对地租银行脆弱性涨价预期一、目前房地产价格的基本走势与争论中国房地产业有巨大的长期潜在需求。各国人均ＧＤＰ从８００美元到１３０００美元，是住房消费持续发展阶段，中国已超过１０００美元。世界平均城市化水平是５０％，发达国家是７５％，中国只有３８％，每年提高一个百分点，有３０００万人进城，需要６００万套住宅，拉动内部需求８０００亿人民币，相当于ＧＤＰ每年增长５个百分点。城镇居民住房消费占全部消费比重仅１０％，人均建筑面积从１９７８年的８平方米增加到２２平方米，２０２０年可达到３５平方米，潜在需求有３０亿平方米。现实需求也是巨大的：２０％城镇家庭想改善住房，２７００万户每户增２０平方米，就是５．４亿平方米，还有房屋拆迁产生的被动需求。只要收入逐年增长，房地产需求必然逐年增长，随着建筑质量提高和土地资源日益稀缺，住宅价格长期呈上升趋势。中国房地产业自２０世纪８０年代开始迅速发展。农村盖了两至三轮新房。９０年代住房改革，相当比例的城市居民以低价购买了旧住房产权，城市大规模发展并派生拆迁需求，人均收入的提高，建筑技术的升级，农民进城，消费信贷等金融支持，促使房地产的质量升级，需求主体从商业楼宇向住宅转移，从集团购买力向个人转移，２００２年以来则迅速从消费品向投资品转移，从国内投资者向国际投资者转移。但良好的长期发展预期，并不意味着短期就没有泡沫，相反会成为炒作借口。“金融超调理论”早已证明，预期可以引导金融房地产价格大起大落，而价值回归是一个后续的长期过程，甚至伴随着剧烈的崩溃。作为非均衡的市场经济，特别是高度垄断的金融房地产，其价格暴涨暴跌，泡沫生成与破灭，只要宏观控制稍微放松，几乎是必然出现的，而且一旦形成就很难控制，对此估计不足，将产生严重后果。房地产泡沫不仅造成金融危机，而且影响房地产长期发展。我国１９９２年经济出现强力起飞，但１９９３年信贷失控，集中于北海炒作房地产泡沫，迫使中央政府严厉打压，结果使全国房地产业长期低迷。１９９７年受亚洲金融危机影响，经济低迷，国家出台一系列刺激经济的宏观政策，包括大力鼓励房地产业发展，直至２０００年效果才发挥出来，持续６年出现投资高潮，势头过猛，３年来中央银行，国家发改委，国务院多次试图控制，都不能奏效。＊本项研究数据主要来自：各期《中国统计年鉴》、《北京统计年鉴》，历年全国、北京市《国民经济和社会发展统计公报》，中国人民银行中国经济统计数据库，中国经济信息网数据库，中国人民银行调查统计司信息网，中国人民银行营业管理部统计信息网，北京市统计局综合月度库，以及中国人民银行、国家统计局、国家信息中心，中国人民银行营业管理部，中国人民银行金融信息管理中心，北京市统计局等单位。

重庆市各区县经济发展实力的比较研究

重庆市各区（县）经济发展实力的比较研究杨成 50110202706 摘要：在金融危机的背景下，重庆市的经济发展保持平稳较快的增长速度，经济发展成就令人瞩目。但是各区、县间的经济发展实力仍然存在明显差异，因此为了更准确定位各地区的经济发展程度和实力，并制定应地适宜的经济发展战略，平衡并加快重庆各地区的经济发展，有必要对重庆市各区（县）的经济实力进行评价。本文运用因子分析和聚类分析对重庆市39个区（县）的经济发展实力进行科学的分类、比较和研究。研究结果将重庆市39个区（县）划分为经济发展实力雄厚、经济发展实力较强、经济发展实力薄弱四类地区，并为提升各类地区的经济发展实力提出相应的政策建议。关键词：经济发展实力；因子分析；聚类分析；比较研究一、引言重庆市自直辖以来，凭借长江“黄金水道”之便，依托丰富的资源，大幅度改善基础设施建设，积极优化产业结构、调整和转变经济发展方式，各项经济指标都比直辖前有了大幅度的提高，其速度和水平在全国各大主要省市中都处于领先，但跟北京、上海、天津相比，重庆仍处于“直辖市初级阶段”，差距较为明显，并且其所辖的区（县）经济发展实力和发展水平也是有很大差异。各区（县）的经济发展实力不仅反映该区域经济发展的实力，而且也决定了重庆市作为一个整体在区域经济中的相对地位。自2000年国家统计局进行全国百强县排名活动以来，对各地区经济发展实力的研究内容丰富、评价指标和评价方法也不尽相同，各具特色。因此，为了促进重庆市区（县）经济的持续、平衡、平稳、较快发展，同时提升重庆市整体经济水平和经济实力，对全市各区（县）经济发展实力进行科学的比较、分析和研究，从中找出差距和不足，对于制定符合科学发展的、适合全市各区（县）实际状况的经济发展战略和策略具有重要的理论和实践意义。二、区域经济发展实力概述（一）区域经济发展实力的概念关于区域经济发展实力内涵的研究，由于兴起的比较晚，理论界至今还没有达成共识。但有一点是共同的：它是一个决定经济发展状况的时间概念和地区概念。冒小栋和李燕辉认为，经济发展和实力是指一个地区在某一时期所体现出来的经济发展全貌，综合反映给地区经济发展水平。高志刚则认为，研究区域经济发展实力，不仅要分析区域经济发展水平的高低，还应考察各区域经济对上一级区域经济增长贡献的大小。高辉灵认为，区域经济发展实力是指一定时期内、一定区域范围中，影响并决定经济发展全局的能力。笔者认为，应该定义为一定时间和空间范围内，对经济发展起决定作用的所有硬件和软件的总和。

我国房地产发展史

新中国成立到70年代末我国居民的住房一直是按福利分房的政策来解决。长期以来人们习惯于按照分配住房的时间、数量和地点考虑安排工作、学习和生活。 80年邓小平同志提出，我国城镇住房制度改革的设想，指出改革的方向是住房商品化。首先改革围绕“三三”制补给出售新建住房政策进行试点。按照这个政策，个人购买住房的房价款，由个人、单位和政府各承担1/3，即个人只需支付房价款的1/3，就可以买到住房，其余房价款由单位和政府补贴。1987年9月,深圳经济特区率先实行土地使用权有偿出让,随后,福州、厦门、广州、上海等城市也开始试行。1988年4月，规定了“土地使用权可以依照法律规定转让”从而使房地产市场有了法律上的保障。1989年，由于政治形势以及宏观经济的影响房地产市场受到了很大的冲击。1991年5月，投资环境得到进一步发展，加上浦东开发的带动作用，1991年下半年，房地产市场出现回升趋势。从严格意义上说，我国房地产市场是从1992年兴起的。1992年是我国房地产市场发展的一个转折点，而此前的“房改”、“地改”始终步履维艰。房地产业在有利的政治、经济环境下得到了迅速发展，房地产市场兴起，交易活跃。其重要标志是1992年前几个月社会各界普遍公认的一个社会新热点----“房地产热”的出现：全国前四个月与上年同期相比，工业总产值增长18.3%,全民所有制单位固定资产投资增长38.6%,社会商品零售额增长 14.6%,而商品房完成投资却增长78%,商品房销额增长63.3%.1992年下半年:膨胀.1992年下半年房地产市场迅速膨胀.全年完成房地产开发投资比1991年底增长175%,新开工面积增长78.1%,利用外资增长228%,全年商品房销售额比1991年增长80%,房地产公司增加2倍. 1993年上半年达到顶峰.这期间,全国商品房完成开发投资比上年同期增长143.5%新开工面积增长136%;新增开发公司6000余家,至此,全国房地产开发公司已达19000多家. 1993年下半年----1994年3月:受挫折相持.1993年7月起,政府开始对房地产业实施宏观调控政策.“相持”主要表现在三个方面:一是从心态上看,很多人认为宏观调控是暂时的,“年底将出现新一轮高潮”;二是从实际价格上看,很多大城市基本不见降价,“有价无市”的局面非常明显;三是完成的投资增速比上半年有所下降,但仍比1992年高.这种局面大致持续到1993年3月. 1994年3月至1995年:房地产进入理性回落、平稳发展阶段。1994年3月“两会”之后，房地产市场开始理性回落。《政府工作报告》中提出的9%的经济增长速度和13000亿的固定资产投资规模的计划，逐渐平静了社会上期望房地产市场出现新一轮高潮的心态。1995年是国家宏观调控继续深化的一年，在房地产领域，宏观调控已取得明显成效，房地产市场步入平稳发展阶段。住宅、办公用房、商业服务业用房等商品房的投资比重更趋于市场需求结构；地区差异有所缩小；用于炒作的资金和投机性的投资明显减少；中介咨询、物业管理也获相应的重视和发展。

2018年重庆市经济运行情况

2018年重庆市经济运行情况 2018年，全市实现地区生产总值20363.19亿元，按可比价格计算，同比增长6.0%。分产业看，第一产业实现增加值1378.27亿元，增长4.4%；第二产业实现增加值8328.79亿元，增长3.0%；第三产业实现增加值10656.13亿元，增长9.1%。一、农业生产形势总体稳定，畜牧业生产平稳发展 2018年，全市农林牧渔业总产值2052.4亿元，按可比价计算同比增长4.8%。全市粮食作物产量1079.3万吨，与上年基本持平。全市生猪出栏1758.2万头，增长0.4%；家禽出栏21349.2万只，增长0.2%；牛、羊分别出栏54.5万头和447.0万只，下降2.2%和0.4%。二、工业经济转型调整，新兴制造业贡献突出 2018年，全市规模以上工业增加值按可比价格计算同比增长0.5%。分经济类型看，国有及国有控股企业增加值下降7.7%，股份制企业增长3.3%，外商及港澳台商投资企业下降10.7%。分三大门类看，采矿业增加值下降13.1%，制造业增长0.4%，电力、燃气及水生产和供应业增长8.0%。在“6+1”支柱行业中，电子制造行业增加值增长13.6%、材料行业增长11.0%、化医行业增长4.9%、装备制造业增长3.2%、消费品行业增长1.9%、能源工业增长1.7%、汽车制造业下降17.3%。 2018年，全市高技术产业增加值同比增长13.7%，对规模以上工业增长的贡献率为411.7 %。战略性新兴制造业增加值增长13.1%，对规模以上工业增长的贡献率为495.2%，是拉动工业经济增长的主要动力。其中，新一代信息技术产业、生物产业、新材料产业、高端装备制造产业分别增长22.2%、10.0%、6.5%和13.4%。新产品产量实现较快增长，其中新能源汽车增长33.0%，智能手机增长59.4%，液晶显示屏增长56.2%，工业机器人增长68.8%，风力发电机组增长 45.2%，医疗仪器设备及器械增长74.1%。三、服务业发展总体平稳，新兴服务业发展势头较好 1-11月，全市规模以上服务业实现营业收入同比增长13.5%。数字经济产业助推服务业高质量发展，截止11月末，全市从事数字经济产业相关业务的规

中国房地产泡沫会否破灭

中国房地产泡沫会否破灭新闻学院李昂2010202349 《蜗居》上映，引无数关注。这是一部非常残酷和现实的电视剧，将官员的奢华，开发商的贪婪，底层穷苦百姓的辛酸真实的表现出来。 “房奴”可能难以坚持将这部电视剧看完，太多的情景就是他们生活的再现。为在城市拥有自己的小窝，他们拿以后数十年的幸福相交换。他们大多拥有高等教育的背景，为了维护自己一贯以来优秀的荣耀，宁愿选择在一线城市，直面惨淡人生。他们大多出身平凡，在找工作“拼爹”的时代不算意外的败下阵来。他们却又从不言弃，面对不可思议并且还在飞涨的房价，他们无可奈何，偶尔抱怨却仍努力工作——攒够首付，然后按揭。他们认为房价下跌是一个伪命题，更坚信中国人民大学经济研究所等机构发布的《中国宏观经济分析与预测报告》纯属谎言。“房市将持续坚挺！”他们始终坚信。现实果真如此黯淡？房价将成为“普通民众”心头永远的痛？我反对！中国房地产泡沫必将破灭！以下，我将用马克思主义政治经济学“资本积累规律”论证我的观点。影响房价的主要因素很多，诸如供求比例、经济发展水平、银行利息率、居民收入变动情况、居民的居住水平和居住结构情况等。中国人民大学报告认为，今年12月起，房地产企业进入还款高峰，应付款累计增速将超过30%；再加上销售下滑、贷款条件提高以及上市公司增发和票据融资难度加大等因素，资金来源会快速恶化，预计到明年一季度，房地产企业资金来源将出现大幅度负增长。同时，由于首付比率、房地产抵押贷款等条件的变化，房地产企业的流动性会明显恶化。反对者则认为，从历次调控的效果及后市表现来看，国内强大的刚性购房需求的长期存在，房市产销两旺的格局难以短期内难以改变。与此同时，由于我国众多领域尚未对庞大民间资本开放，很多资本占有者只能投资目前仍相当火热楼市，“炒房客”的大量存在将进一步推高房地产价格。这两点因素决定了一段时间内房价上涨的势头很难被抑制。在我看来，反对者论据看似十分有力，实则漏洞百出。其一，国内刚性购房需求真的可以持续吗？一间属于自己的房子在传统中国人看来是家的象征，这也是诸多新人在结婚时都会选择按揭买房，不惜放弃人生幸福的原因所在。在很多人眼中，没有房的婚姻如同失却灵魂的人，难免沦为行尸走肉。不少经济学家有这样一种观点，“丈母娘”是房价上涨的重要推手。她们对房子的执着令人惊讶，压迫女婿买房被她们当作自身职责。

重庆市支柱产业成型和发展

重庆市支柱产业成型和发展摘要：重庆市是中国最大（人口最多）、最年轻（直辖10年）、经济最落后（与京、津、沪相比），同时也是社会政治、经济、文化发展潜力最大的直辖市。西部大开发战略成功与否的最重要标志，就在于重庆能否实现跨越式的超常规高速健康发展。研究或制订重庆市的发展战略，必须坚持两个务必：一是务必要跳出重庆看重庆，把重庆的发展思路放在全国乃至世界的大环境中去比较定位，切忌封建落后的行政或地域割据心态；二是务必要打破“城、乡”界限看城乡，统筹考虑城乡的产业发展战略和积极培育国际比较优势，切忌愚昧的行业、产业或“城、乡”保护心态。只要重庆能够真正明白自身所拥有的优势和劣势，找准实现超速健康发展的切入点，同时在市委、市政府的正确领导下充分整合各种社会资源，那么重庆市在未来的10-20年中领跑全中国（特别是西部地区）社会、经济、民生等方面的科学、可持续、健康发展速度，将必然从梦想变为现实（就像80年代的珠江三角洲和90年代的长江三角洲那样）。下面简单论述一下本人对重庆整体发展战略的一些思考、看法和建议。一、区位优势概论从沿海、沿边的角度来看，重庆的确谈不上有什么区位优势；从第一产业的角度来看，重庆也没有明显的区位优势（缺乏大宗农牧业支柱产业）；从能源、交通、工业、服务业等基础产业方面来看，重庆的区位优势也不突出。但从现实情况来看，重庆市除了没有海洋产业外，几乎所有的产业项目都能够在重庆找到适当的发展空间。由于重庆市山多地少的自然条件，粮、棉、油、畜、禽、渔、果、林等产业与国内其他地区相比没有什么比较优势可言。因此，绝对不能把解决重庆三农问题的希望，不切实际的寄托在依靠重庆本地资源发展“三高”农业方面。只有全力恢复和营造良好的自然生态环境，永久保持山城及周遍地区的青山绿水和蓝天白云，才是重庆市最大的资源、财富和吸引力之所在。我们应该清醒的认识到，“东施效颦”心态乃是制订重庆发展战略的大忌，低水平模仿和重复建设现象，是拖累重庆市过去以及直辖最初几年经济发展水平的最重要原因。二、产业格局分析常常被宏观经济学家和某些政府官员们所津津乐道的一、二、三产业在地方经济中所占的比例，其实对指导制订科学合理的地方经济发展战略意义并不太大。不同的地区必然有不同的一、二、三产业比重，强求形成某个所谓合理的产业比重，肯定会引导地方经济走上歧途。重庆市的产业门类比较齐全，但优势并不突出，几乎没有哪个行业能够在国内处于领先地位。什么都能搞、什么都搞不大，是重庆市各类产业和企业的典型特征。问题出现在企业，但责任和根源肯定在政府。在经济全球化的今天，人们关注的只有某个行业的世界前几强，至少也是国内前几强，所谓的地区领先早已经没有任何实际意义了。重庆经济的最大不足就是缺乏龙头产业和航母型企业，虽然造成这种结局并非那一个人的过失，但现实状况的确就是如此。面对这样一个无法否认的严酷现实，我们不能不承认：重庆这些年经济的相对高速发展，其实首先是得益于三峡工程的带动和大量基本建设投资的拉动，其

浅谈中国房地产行业的发展历程

288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超唐山市国文建筑有限责任公司摘要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消