房地产经济学思考题答案整理

目录

一、联系实际，谈谈区位理论在城市住宅和商业开发中的作用 (1)

二、特选某一个城市，根据时间序列查找房地产价格，利用四象限模型分析租金和房价的关系，以及为什么不能够解释 (2)

三、就我国现有机制分析廉租房政策和货币补贴政策的作用、影响、现状 (3)

四、试分析我国房地产业与国民经济的关系——p31-32 (3)

五、联系实际谈谈当前我国房地产业如何发展才能促进宏观经济的增长p27 (4)

六、小产权房属不属于有效供给？ (5)

七、集体建设用地流转——小产权房 (5)

八、政府在住房问题上究竟应该如何做？是直接干预还是健全住房保障政策？ (5)

九、住房矛盾的根源是什么？ (5)

十、住房涉及的财富分配问题 (5)

十一、习近平关于住房的几个“关系处理” (5)

十二、产权式保障与租赁式保障孰优孰劣？ (6)

十四、基于住房保障视角，如何解决福利与发展的问题？ (6)

十五、如何有效划分地方政府与中央政府的住房责任？ (6)

商业物业的类型[3] (7)

商业物业管理服务[4] (7)

商业物业的租赁管理[4] (8)

十七、中部经济的发展，对写字楼物业市场的影响有哪些？ (9)

十八、如何评价我国住房保障体系？ (11)

十九、如何评价我国的房屋空置率问题 (11)

1、房屋空置的合理内涵及水平 (11)

2、我国房屋空置的现状及成因 (11)

3、我国房屋空置率过高存在的危害及对策 (12)

概念辨析2*10 类似于物业费物业税的区别

论述2*40 三选二

一、联系实际，谈谈区位理论在城市住宅和商业开发中的作用

区位特征

1、定义：区位是指经济活动所占据的空间以及该空间与其它周围事物之间的经济联系。

2、特征

区位的双重性：地理概念与经济概念

动态性：自然区位的固定性与经济区位的变动性

层次性：宏观区位与微观区位

区位质量的等级：区位质量以区位效益来衡量，即区位因素对经济活动带来的直接和间接效益，在房地产中，以级差收益来表示区位效益。区位等级是指因土地位置不同而引起的区位效益和质量的差异。

稀缺性

相对性：经济区位的相对变化；以及区位效益的相对性

区位因素

自然因素，包括自然资源和自然条件；劳动力因素；基础设施因素；地价因素；集聚因素：生产要素在空间上的集中；科技因素；制度因素；市场因素；文化因素；资金因素

区位理论与房地产开发

区位理论主要研究区位的形成、变迁规律以及区位决策等问题。包括农业区位理论、工业区位理论以及商业、住宅区位

理论等。区位理论起源于德国，代表人物有法国经济学家杜能，德国经济学家韦伯，美国经济学家阿兰索等。

第二节工业和商业区位理论

一、韦伯工业区位理论

1、工业区位理论通过对运输成本、劳动力成本、集聚因素相互关系分析来确定生产成本最低或者利润最大的厂址。

2、假设条件：孤立的地区，除经济因素外，其他因素不变；消费区和市场已经知道；原料来源已知，有普遍存在，也有非普遍存在的原料；市场需求和劳动力供应不变；运费是重量和距离的函数；运输方式为铁路。

3、基本内容

根据生产成本最小的假设，考察生产费用中主要三项的影响：即运费、工资以及集聚。运费对区位选择的起决定作用，工资影响则可以引起运费指向的工业区位的第一次偏离，集聚因素引起运费指向、工资指向决定的区位的再一次的偏离。最佳区位由三个因素共同决定。

1)运费与区位选择

厂址应该选择运输成本最小的地区。影响运费最大的是原料，一种是普遍存在原料，对运费没有影响；另一种非普遍存在原料，对运费影响大。由此决定选择在原料产地设厂还是在消费地设厂。

2)劳动力成本与区位选择

劳动力成本因其区位选择偏离的条件：劳动力成本的节约应该大于增加的运输成本。

3)集聚与区位选择

当集聚或者分散带来的利益或者成本的节约超过离开运费最低或者劳动力成本最低的区位时所增加的费用，则选址由积聚决定。集聚效应是指生产要素的空间集中所带来的交易费用降低的现象，集聚效应的产生首先是由于规模经营带来得；其次，生产要素在同一个地区的集中所带来的好处，正的外部经济性，比如扩大企业之间的协作，公共础设施投资节省，信息交流，人才的流动等。

集聚对应着分散。分散因素是指通过促使某产业从经济活动过度集中的地区分散而导致交易费用的降低。因为过度集中会带来负外部性，区域质量下降，比如环境污染，交通拥挤，低价上升。

4、对韦伯区位理论的评价

忽视了技术进步对区位选择的影响，以电子产品为例，运费仅仅占成本很小比例0.25%；运输费率仅仅取决于运输距离和运量，这是不现实的；在分析成本的时候，假定成本决定于运费和劳动力成本，在此基础上求解成本最小化，不够准确。

二、商业区位理论

严格来讲，并没有独立的商业区为理论，关于商业区为决策问题一般放在城市区位论（比如德国经济学家克里斯塔勒）中讨论，原因在于商业活动构成城市经济活动的主题，影响着城市布局和城市区位的形成。

第三节住宅区位理论

一、居民家庭收入与住宅区位：同心圆

城市住宅分布呈显出以城市中心商误区为圆心的带状结构，从市中心到市郊，住宅档次和居民家庭收入由低到高分布。根据这种理论，从里到外一次分布：

高级住宅衰退带。是渐移地带。高收入家庭逐步迁出，低收入家庭逐步迁入

低级住宅区。随着市中心大规模开发，低收入家庭从事中心迁出。距离上班地点较近的区域。

中级住宅区。

高级住宅区。通勤带。距离上班地点远，乘坐交通工具。

后来这种理论得到发展，比如扇形住宅区位论：住宅区倾向于沿着空间默察和实践摩擦最小的路径由城市中心区向外扩展，通常的扩展路径是便利的交通线，比如公路，河岸，海岸线等；高技住宅区也有向高级商务中心和社会名流居住地靠近的趋势。

二、距离与住宅区位

基本观点：城市居民通过对住房直接费用与通勤费用的比较来选择合适的住宅区位。

三、集聚因素与住宅区位

人的社会交往需求与集聚

收入和需求类型与集聚

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二、特选某一个城市，根据时间序列查找房地产价格，利用四象限模型分析租金和房价的关系，以及为什么不能够解释

三、就我国现有机制分析廉租房政策和货币补贴政策的作用、影响、现状

（1）廉租房政策：见论文《我国廉租房政策实施中的问题研究综述》《理性人视角下的廉租房政策》

（2）货币补贴政策的影响

一、从整个市场角度看，货币补贴政策推高了普通房市场房价，产生了“挤出效应”

正是因为一些困难群体承受不起普通商品房价格，因此才会有经济适用房这一市场因此，在正常情况下，普通商品房市场与经济适用房市场是两个截然不同的市场，两者是分离的经济适用房货币补贴政策主要是针对符合经济适用房申购条件且购买普通商品房或二手房的家庭，即若要享受货币补贴，必须要购买普通商品房或二手房，放弃购买经济适用房显然，这项政策在两个市场之间人为地搭建了一个连通器，直接将原准备投向经济适用房市场的家庭推向了普通房市场这样，地方政府就会获得两方面利益：一方面分流了经济适用房申请者，减少了经济适用房土地出让及投入成本；另一方面也起到了繁荣普通住宅市场的作用然而，这势必会增大普通商品房市场需求，其后果就是会继续推高普通商品房市场价格，并挤出部分需求，即产生“挤出效应”。

二从微观家庭财力与效用角度看，货币补贴政策稳定性差，不具有可持续性

首先，从微观家庭财力上分析，货币补贴政策对单个家庭带来较大压力。其次，从微观家庭效用上分析，货币补贴政策未必能提高单个家庭的效用，不具有可持续性。

三从信息对称角度看，货币补贴政策未能有效规避原经济适用房政策中所固有的逆向选择和道德风险问题

原有的经济适用房政策虽然设定了许多申请标准及回购条款以规避逆向选择和道德风险问题，但是实际上仍然未能明显规避这些问题如一些高收入者入住经济适用房（逆向选择问题），一些获得经济适用房者将经济适用房出租而非自住（道德风险问题）。货币补贴政策是否能规避原有经济适用房的逆向选择和道德风险问题呢？答案是否定的。这可从以下几方面看出。

1.认定标准无异。货币补贴的对象是符合经济适用房申购条件且欲购买普通住宅的居民，因此其认定标准与购买经济适用房申请者没有本质区别，也就杜绝不了经济适用房所固有的逆向选择问题，一些收入较高的家庭就会有蒙混过关的企图。

2.没有设立回购条款，存在套利或套取产权的机会货币补贴政策规定：通过货币补贴购买住房的，如上市交易该住房或再购买其他住房，必须全额退回货币补贴，购房人全额退回货币补贴后可拥有完全产权这虽然在一定程度上减少了道德风险，但是规定只是强调退回货币补贴，然而房价持续上涨会带来额外收益，若新增值部分超过货币补贴，由于没有回购条款，难免会出现一部分家庭通过出售住房进行套利或通过归还货币补贴套取完全产权的道德风险。

四、试分析我国房地产业与国民经济的关系——p31-32

一、房地产业在国民经济中的地位和作用

（一）房地产业在国民经济中的地位

从总体上说，房地产业在国民经济体系中处于先导性、基础性、支柱产业的地位

1 、房地产业属于基础性产业

2 、房地产业又是先导性产业

3 、房地产业还具有支柱产业的特征

（二）房地产业在国民经济中的作用

1 、推动城市开发，促进现代化建设

2 、带动相关产业发展，促进经济增长

3 、增加财政收入，为现代化建筑积累资金

4 、加快社会主义文化发展，促进精神文明建设

5 、改善居住条件，提高劳动者素质

二、房地产业与国民经济的相互关系

房地产业与国民经济之间存在着互相制约、互相促进的辩证关系。从国民经济总体的角度考察，房地产业是整个国民经济产业体系中的一个重要构成部分，但又不仅仅是局部与整体的简单关系，而是有着内在的密切联系的相关性

一方面，国民经济的总体状况是房地产业得以存在和发展的宏观基础，制约或带动房地产业的发展程度

另一方面，房地产业又是国民经济的新经济增长点和支柱产业，其发展规模和速度也会制约或促进国民经济增长和产业结构的协调

（一）国民经济对房地产业的影响因素

在现实经济生活中，国民经济对房地产业的影响因素主要表现为下列经济参数和变量。

1 、国民经济发展水平对房地产业的影响

2 、产业结构对房地产业的影响

3 、投资水平对房地产业的影响

4 、消费水平对房地产业的影响

5 、信贷规模和利率对房地产业的影响

（二）房地产业对国民经济的反作用

1 、房地产开发投资的规模和增长率

2 、房地产业增长贡献率

3 、房地产业经济效率

4 、房地产信贷规模

5 、房地产需求和供给水平

三、房地产业与地区经济的相互关系

房地产作为不动产具有很强的区域性

从供给方面看，房地产业开发建设和供给的房地产商品具有固定性的特征，自其生产出来之后不能移动，一般而言，一个地区的房地产供给不可能去满足另一个地区的需求

从需求方面看，人们对房地产的市场需求也主要是本地区生产、消费和投资需求，其销售对象和范围受到极大的区域性的限制

房地产业与地区经济的关系，同房地产业与整个国民经济的相互关系，其基本原理是相似的，但区域性的特征更为明显和强烈

一方面，地区经济的发展水平很大程度上决定了本地区内房地产业的发展状况

另一方面，房地产业的健康发展又推动地区经济的发展

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五、联系实际谈谈当前我国房地产业如何发展才能促进宏观经济的增长p27

2、房地产经济宏观调控的目标

房地产经济宏观调控的目标，既要服从整个国民经济宏观调控的总目标，又要根据房地产业本身的特点来确定。具体的调控目标是：

（1）调节供求关系，实现房地产经济总量的基本平衡。房地产的供给总量和需求总量平衡是房地产经济宏观调控的首要目标。因为只有当房地产总供给和总需求基本平衡时，才能保证房地产再生产过程的顺利循环和周转，房地产市场正常运行和健康发展，避免出现严重供过于求或严重的供不应求大起大落的波动，也才能与整个国民经济总量保持协调，实现平衡发展。

（2）优化房地产业结构，实现结构基本协调。结构协调与结构优化是房地产经济宏观调控的重要目标。其包括两方面内容：一是从国民经济全局来说，房地产业的发展要与其他产业的发展相协调，同整个国民经济的发展相适应。二是从房地产业内部来说，房地产的供给结构要与消费需求结构相协调，包括各类房地产的供给结构与需求结构相协调，坚持以住宅建设和消费为主体；而住宅市场的供给结构又要与居民收入结构和消费需求结构相协调，以普通商品住宅为主，满足不同层次的住房需求，实现结构基本合理。只有结构平衡和结构优化，才能充分利用房地产资源，提高资源配置效率。（3）房地产价格合理化，保持房价的基本稳定。房地产价格是基础性价格，对于其它产品价格和居民的居住生活具有重大影响，所以，实现房地产价格合理化，保持房价的基本稳定也是房地产经济宏观调控的重要目标。在市场经济条件下，房地产价格是由市场调节形成的，但也受到整个宏观经济的重大影响。因此，政府可以运用市场经济规律，通过调节供求、土地控制、调整利率、税率税种、法律法规以及必要的价格监督管理等措施，加强宏观调控，有效控制房价，使之趋向基本合理，基本稳定。

（4）确保房地产业持续稳定健康发展，更好地满足生产建设和居民生活消费的需要。这是房地产经济宏观调控的最终目标。房地产业的长期的、持续的稳定的、按比例的协调发展，不仅是房地产业本身健康发展的需要，也是与整个国民经济协调发展的客观要求，这就一定要通过宏观调控来达到这一目标。对房地产经济宏观调控的最终目的是在房地产业健康发展的基础上，充分发挥其促进国民经济增长和居民居住水平提高的作用。

3、房地产经济宏观调控的主要手段

房地产经济宏观调控的目标是通过一系列政策手段的调节实现的。主要政策手段有：

（1）房地产产业政策。房地产业是国民经济中的重要产业部门，政府通过产业定位、产业发展规划和相关政策导向，对

一定时期的房地产业发展制定并实施的基本政策，引导房地产业与相关产业和国民经济协调的稳定的发展。如把房地产业确定为支柱产业就是重要的产业政策。

（2）货币政策。房地产开发建设和消费都离不开金融业的支持。运用货币政策对房地产经济实施宏观调控，核心是控制投入到房地产业上的货币供应量，控制房地产信贷总规模、投资规模和增长速度，促使房地产供求平衡，与国民经济协调发展。货币政策的主要工具有：利率政策、公开市场业务、法定存款准备金率、再贴现率等，运用这些工具可以达到控制货币供应量的目的。

3、财政政策。主要包括税收政策和财政支出政策。通过对房地产税种、税率的变化，可以调节房地产供给和需求。如税种增加、税率提高，抑制房地产供给量和需求量，反之，则相反。所以，财政政策调控具有最直接、最有效的作用。

4、房地产投资政策。主要是对房地产投资方向、投资规模和投资结构进行调整的政策。在市场经济条件下，企业是投资主体，除了政府投资可以直接控制外，对房地产企业主要运用经济手段，引导房地产企业正确进行投资决策，使房地产投资方向、规模和结构符合宏观调控的目标。

5、法律手段。是指政府通过立法和司法，运用法律法规来规范房地产市场运行秩序，引导房地产业健康发展的方法和手段。由于房地产市场主体的多样化，调整关系的综合性，权属转移的复杂性，运用法律法规调节更加重要，为此要建立房地产法律体系进行综合调整。

6、行政手段和计划管理。由于房地产业涉及城市建设、土地利用和综合资源配置等多方面的复杂关系，因此政府必须通过一定的行政手段和计划手段，直接干预房地产经济活动。其具体内容和手段包括：加强城市规划和土地利用规划、协调房地产业与城市发展的关系；加强土地管理，实施可持续发展战略；制定房地产开发建设计划，保持与国民经济发展相适应。

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六、小产权房属不属于有效供给？

七、集体建设用地流转——小产权房

见论文

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八、政府在住房问题上究竟应该如何做？是直接干预还是健全住房保障政策？

见论文《政府主导下保障房供给模式与政策的有效性研究》《住房保障-责任在政府》

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九、住房矛盾的根源是什么？

农村住房矛盾的根源

宅基地政策法规的限制。目前我国政策法规对农村宅基地管理严格，主要表现为一户一宅、内部使用、相互调剂、严格审批、不能流转、永久居住等特征，住房不能转化为资产，单家独户建房程序复杂，宅基地推出机制没有形成，住房保障体系单一，这是引发农村住房矛盾的根源。如在法律方面，2004年修订的《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。在政策方面，2004年国土资源部下发的《关于加强农村宅基地管理的意见》明确规定：农村宅基地占用农用地应纳入年度计划，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证等。

城市住房保障问题的根源，见论文《城市化发展下的住房保障问题研究》

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十、住房涉及的财富分配问题

见论文《房地产财富效应对社会财富分配的影响分析》

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十一、习近平关于住房的几个“关系处理”

习近平指出，加快推进住房保障和供应体系建设，要处理好政府提供公共服务和市场化的关系、住房发展的经济功能和社会功能的关系、需要和可能的关系、住房保障和防止福利陷阱的关系。

清华大学教授刘洪玉说：“总书记提出要处理好四个关系，就意味着我们目前还没有很好地处理好这几个重要关系，或者说在处理上述关系时有进一步探索、完善的空间。”

刘洪玉进一步解释说，比如过去我们在推进住房市场化、社会化发展的过程中，有相当长的一段时间比较重视住房的经济功能，崇尚市场力量的作用，不太重视住房的社会功能，忽视政府保障的作用，使住房问题越来越受社会各界关注。当然，如果反过来政府大包大揽，忽视市场的作用，也是不可持续的，就会遇到后面的两个关系即需要与可能的关系与住房保障和防止福利陷阱的关系。

刘洪玉说，政府的财力毕竟有限，市场能做好的，就应该交给市场去做，都留给政府或大部分留给政府是不可能的，政府保障范围太大，不仅大大降低了可能性，而且还会由于政策的反向刺激，导致住房保障陷入福利陷阱。从这个意义上来说，政府的住房保障，也是以居民家庭尽了自己最大的努力为前提。

住房城乡建设部住房保障司司长冯俊表示，住房问题是当前经济社会发展中诸多矛盾的一个侧影。建设和完善住房保障和供应体系，是保障和改善民生，促进经济社会均衡发展的客观要求。这四个关系的提出，对于解决住房问题具有指导意义。

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十二、产权式保障与租赁式保障孰优孰劣？

见论文

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十三、三房并轨如何做？

所谓“三房并轨”，是指政府将经适房、公租房、廉租房统一为公共租赁房或统称为保障房，统一出租给需要保障的人群，同时给予不同人群分档补贴。公租房取代经适房成为保障主力、廉租房与公租房在体系内灵活转换，未来是大势所趋。

具体可以分如下两步走:

第一步:公租房和廉租房的并轨运行构成租赁型住房体系。公共租赁住房和廉租房虽然针对的人群不同,但都是在于解决住房困难群体的居住困难问题而不是解决产权问题,政府要拥有的是大量的房源,让中低收入家庭的进出过程流动起来。在公租房和廉租房并轨运行之后,可以降低公租房的准入门槛,扩大保障范围,建立合理的分层保障机制,满足保障人群的不同租期需求,其中“人头补贴”的方式可采取实行差别化的租金或建立多级的补贴标准,来匹配不同收入水平。

第二步:公租房、廉租房和经济适用房的并轨运行。由国外的经验可看,在基本实现中低收入群体“住有所居”的情况下,可以以相应购房贴息减税等补贴方式来支持承租者以一定的方式取得住房的产权,公租房变为经济适用房,按经适房的标准管理,出售房产的收入也可以进一步反过来支持公租房的建设和运营。

三房并轨运行后也要保证留足一定数量的租赁性住房,解决外来务工人员和流动人才短期工作不定只能租房的需求。并轨运行后,政府根据公租房的标准建设,不再建设廉租房和经济适用房。除产业园区、有条件的社会单位、私人机构运营的保障性租赁住房依然由这些主体运营外,政府持有产权的房源则可以由北京市保障性住房建设投资中心及各区县的相关单位统一管理和运营,采取“先租后售、租售并举、租补分离、多级补贴”的保障模式,分账核算支出和收入。根据香港的经验可知,这些管理运营机构可改组为自负盈亏的财政独立机构,每年这些机构的租金和出售附属商业设施的收入在保证机构运作、保障房运营和新的保障房建设资金的同时,还略有盈余。财政之前的资金投入和划拨土地的市场价值可以作为政府的投资股本,与机构平分所获得净收益,实现政府由单纯的财政拨款人向投资者角色的转变,最大限度地提高了财政资金的使用效率。

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十四、基于住房保障视角，如何解决福利与发展的问题？

十五、如何有效划分地方政府与中央政府的住房责任？

见作业

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Ppt：

十六、结合武汉市的特点，应重点发展何种商业物业？

2．结构设计新颖、有特色

由于人们生活水平的不断提高，其消费习惯也发生了很大变化。消费者都希望在舒适、高雅、便捷的环境中轻松购物，甚至把购物作为一种享受和乐趣。因此，商业楼宇在设计时都努力做到新颖、别致而有特色，布局比例合理，内部装修颜色协调。有的还配置一些喷泉、瀑布、阳光走廊等小景点，令人赏心悦目，流连忘返。

3．选址、设施与规模能满足不同层次的消费需求

商业楼宇要根据城市人口的数量、密集程度、顾客的多少，做到分散与集中相结合。因此，高档的商场要选在人口密集、流动人日量大的繁华闹市区，而一些日用小百货店、一般的副食商店就应设在各个居民区，以便就近服务。由于大城市的常住和流动人口多，居民消费水平也较高，因而所需要的商业服务设施也要齐全而先进，物业档次也高。

商业物业的类型[3]

(一)从使用功能上分

(1)单一型。商业楼宇的营业面积全部供商品零售使用。

(2)综合型。商业楼宇的营业面积不仅供商品零售使用，同时还有饮食、娱乐、商品展示等，也有大楼的其他部分为办公用房或者居住用房。

(二)从布局结构上分

(1)封闭型。指顾客购物时不进入柜台里面直接挑选商品，而由售货员拿商品给顾客挑选。传统的商店一般都是如此，目前仍然存在，特别是出售贵重物品如金银珠宝、钟表仪器等的商店或柜台。

(2)敞开型。指商品摆放在无阻拦的货架上，供顾客直接取货挑选。如超市、仓储式购物中心及百货商场里的大型家电、服装柜台等，书店也在增加开架的方式。

(三)从物业档次上分

(1)经济型。指出售大众化的一般商品，装修较为普通的物业，开支小、成本省。

(2)豪华型。指大型商场、高级商场乃至著名的专卖店，出售的商品量大或是高档，其建筑独具风格，设备、设施齐全，装修、装饰豪华，设有彩色电视监控器、玻璃破碎感应器，手动脚动应急报警开关、红外线区域设防系统以及消防系统，收款联网系统、空调系统、客货分用电梯，购物车辆、停车场等。

[编辑]

商业物业管理服务[4]

1．商业物业管理服务的特点

(1)重视楼宇及设备设施的管理

商业场所的楼宇及设备设施的管理是物业管理的一个重要组成部分，物业管理的主要职责就是接受业主的委托，管好、用好大楼的所有设备设施，使之能够保值、增值。它直接关系到商业场所中营业环境的优劣，是物业管理中比较复杂的内容。

(2)重视安全管理

商业物业中的客流量非常大，容易发生安全问题，因此安全保卫实行24小时的值班巡逻，另外拥有智能化监控系统，对商场进行全方位监控，可为客户提供安全、放心的购物环境。

(3)注重营造商业氛围

在竞争越来越激烈的今天，商户往往很重视商厦的整体格调和品位，逐步强调温馨、自然、和谐的人文环境，物业管理者要注重每个细节的管理，在满足客户的购物需求的同时，给人以美的享受。

(4)靠服务质量赢得市场

随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，人在需求物质生活的同时，更注重的是精神享受，尤其在市场竞争如此激烈的今天，人们在选择消费场所的同时更看中的是其服务质量。

2．商业物业管理服务的内容和要求

(1)建筑物及设备设施的日常维修及养护

商业物业的设备设施投资额大、技术先进、种类多、维修费用高，它的日常维护管理不同于居住类物业，这类物业的使用人，不像居住类物业业主那样关注物业的硬件维护，因此，物业管理者应完善设备的三级保养制度，工程部管理人员不能坐等报修，要经常到现场巡视，尽早发现安全隐患并及时解决，保证设备设施的正常使用及运行，确保营业秩序的正常进行，避免造成不必要的损失。

(2)安全管理

商业场所的安全管理是保证物业安全使用和社会安定的重要保证，是物业管理中的一项重要内容。一般应从三方面入手，第一要重视消防安全管理，建立消防责任制，完善管理制度，商场中电气设备比较多，客流量大，安全隐患多，因此要注重设备设施的日常维护，尤其是电梯、照明等电气设备，同时要加强消防知识的宣传，定期举办培训及消防演习；第二要重视保卫工作，制订相应的责任制度及常见突发事件的应急预案，一般可以在商场内安排一些保安人员巡逻，避免偷盗等影响治安的现象发生；第三要注意车辆的管理，应安排专门人员进行车辆的引导和疏通服务，以免交通阻塞，给顾客带来不便。

(3)环境卫生管理

商业场所的环境卫生管理要求比较高，要做到流动保洁，时刻保证商场的清洁卫生，保持良好的购物环境。首先要注意高档装饰材料的清洁，如大理石墙面或地面，用专业的清洁剂，同时按照规范的操作方法进行清洁：其次，由于商业场所的客流量大，尤其是节假日或天气不好的情况下，给保洁工作带来很大的工作量，要求保洁人员按照具体的操作规程作业；第三，大范围的卫生清洁工作要放在非营业时间进行，营业期间必要的保洁要注意不能给顾客带来不便。

即承租方和出租方的自然情况。

(2)标的物

即租赁的商业楼宇的具体位置、楼层、摊位号、建筑面积等。

(3)租赁用途

考虑到商业楼宇的整体形象，同时为了规范管理，一定要在合同中写明经营项目种类，如要变更经营项目类别，要事先与管理者沟通。

(4)租金支付方式

合同中要明确租金的支付方式及交租日期；公共部位的养护费用及水电费用的分摊，原则上应根据每个承租户所承租面积的比例分摊。公共部位包括大厅、顾客休息处、通道、楼梯间、卫生间等及其他共用部位。

(5)双方的权利和义务

这是合同的主要部分，越详细越好，以便出现纠纷时作为评判依据。

(6)营业时间

应确定统一的营业时间，尤其是大型的商厦，一定要规范管理。对一些小型商场或其他商业场所，特殊情况可以灵活掌握。

(7)违约责任

即双方在违反合同时所应承担的责任。

(8)免责条款

遇到人力不可抗拒的情况如战争、台风、海啸、洪水、火灾等，导致双方损失的，双方互不承担责任。

(9)纠纷解决的方式

当双方发生纠纷时，可先采取协商方式解决，协商不成再调解，调解不成最后采取仲裁的方式解决。

(10)其他条款

如折让优惠等。

4．建立良好的租赁关系

双方签订了租赁合同，就表明双方的租赁关系成立。物业服务企业就要与租户建立良好的租赁关系，共同履行各自的权利和义务。在合同履行期限内，双方合作得好，是事业成功的一半，同时也有利于承租户续签合同。

在一线城市房地产市场发展成熟，二三线城市发展潜力逐渐被开发商挖掘的背景下，武汉凭借其地理位置的优越以及良好的发展前景，商业地产项目受到众多开发商的追捧。万达、华润、绿地、世茂、瑞安、九龙仓……一个个商业地产巨头，近年不断杀入武汉市场。搜房网统计数据显示，到2017年，武汉将有超十家巨无霸综合体开业，其中包括英特宜家购物中心、武汉中央商务区、日本永旺购物中心等。

那么，武汉的商业地产发展情况究竟如何？可能面临哪些机遇和挑战呢？为了摸底武汉商业地产市场的真实情况，8月中旬，中国指数研究院联合搜房网发起的“武汉商业项目调研”正式启动！

据悉，“武汉商业项目调研”期间，中国指数研究院联合搜房网将对汉口中心区、武昌中心区、光谷、王家湾、经开等七大区域的商圈进行实地探访，从各商业项目的规模和档次、业态分布及数量、消费人群、日客流量、底商租金水平和租赁情况等各层面，掌握各商业地产项目的第一手真实资料。

中国指数研究院将运用科学的分析方法，整理、分析有关武汉商业地产市场的各种信息和资料，及时把握商业地产的供求现状和发展趋势。

据中国指数研究院工作人员介绍，启动“武汉商业项目调研”有两个原因：一是，自武汉限购出台以来，武汉商业地产发展十分火热，那么，近年来武汉商业地产究竟发展到何种态势，有必要通过市场调研来分析，为投资客制定投资计划提供可靠的信息支持。

二是，近年来，众多大牌开发商纷纷涉足武汉商业地产项目，武汉商业地产需求的体量究竟有多少，是否有足够的消费支撑，本次调研将提供数据及理论分析，为房企制定营销策略和决策提供正确依

纵观近几年的武汉商业地产市场，可以说，在2011年武汉楼市出台新版限购令后，武汉的商业地产市场获得了发展良机。限购令使得住宅市场对投资客关闭了“置业大门”，却对商业地产“网开一面”。于是，大量投资客流向了商业地产市场，给商铺投资“点了一把火”。

2011年武汉商铺的上市量和成交量都大幅增长，呈现供不应求的局面。统计数据显示，2011年武汉市共卖出营业用房434万平米，比2010年几乎翻了一番；仅上半年，武汉共成交写字楼5492套，超过2010年全年成交套数。

2012年，武汉商业物业市场由于供应充足，成交量也一直维持在高位水平，总成交量为119.65万方，较2011年增长近38%。价格方面，由于价格相对较低的远城区商业地产大量入市，武汉商业物业成交均价有所下滑，为13430元/平方米。然而，随着武汉商铺的增多，以武汉的经济和社会发展力水平，人均面积超过香港也显示出武汉商业地产投资风险已经逐渐显现。

中国指数研究院华中分院副院长胡超认为，永旺、凯德、宜家等各行业零售巨头纷纷抢滩武汉，是对武汉商业地产市场的最大肯定。但是，如果个人投资客一直在零售物业进行投机活动，商业地产市场的平均收益可能会降低到同住宅市场接近的水平，这一现象值得关注。

十七、中部经济的发展，对写字楼物业市场的影响有哪些？

新年新气象，2012年伴随蛇年的到来已经成为过去，全球“五大行”之一的商业地产服务商“戴德梁行”在近日发布了2012江城商业写字楼市场报告，报告中指出，根据过去的几年里租金与物业管理费的变化以及未来供应优质物业推算，预计到2013年武汉写字楼租金加物业管理费最高将涨至155元/平米，对比2012年的租金水平上涨了32%。

据介绍，伴随着武汉商务环境越来越成熟，内资企业的极投资，企业对商业写字楼的需要逐渐释放，2012年的写字楼吸纳量超过过去三年的总和，创历史之最。其中优质物业的面市推动武汉市写字楼租金的上扬，再加写字楼提价积极，导致2012年，武汉甲级写字楼租金大幅上涨22.4%至每平米每月94.1元，虽然在全国来看数字只比重庆略高，但是升值潜力巨大，租金涨幅已跃居首位。从区域来看，武昌滨江和汉口滨江区表现抢眼，在新区贡献吸纳量中占了整体吸纳量的77%;其中武广商圈光谷商圈由于受到新增供应少，可租项目稀缺等原因，租金及物业管理费涨幅最大，最高的达到40%以上。

据相关人士指出，蛇年里武汉高端写字楼供应主要来源于保利文化广场、广发银行大厦和泛海城市广场三大项目。预计在2013年写字楼空置率有小幅上升，仍将持续上涨，直到2016年租金加物业管理费将涨至每月155元/平米。从此看来，武汉写字楼租赁市场在未来的几年时间里，租金升值空间广阔，是投资的好去处。

值得注意的是，在经历了近1年的量价提升之后，2012年7月份以来，武汉商铺售价开始出现企稳渐升的态势。武汉金田物业管理有限公司经过仔细周密的市场调研论证后认为，2季度之后，商铺市场价格浮动不大，开发商回笼资金比较急迫。而交易量上扬的行情在4月刹车，被市场认为是对3月恐慌性投资的修复，但4~7月商业地产项目虽仍处回升通道中，但成交量均未达到3月高点。

而从另一个侧面看，市场似乎也在重新打量商铺的投资价值。不过，写字楼从02年4月开始，却有接过商铺上涨大捧的势头。

数据显示，2012年2季度开始，武汉写字楼每月成交量几乎都是成倍增长，价格同样一路上蹿。武汉天地的一栋甲级写字楼，租金甚至达到了北京、上海等地同档次物业的水平。2季度，武汉新写字楼均价比1季度环比上升9.26%，甚至2手写字楼价格也上涨了将近7%。以一个200平方米写字楼户型为例，按今年上半年成交均价9156元/平方米计算，总价达到180万元。按平均租金计算，年均投资收益接近10%，相对于商铺似乎回报率更高。

对此，武汉一家写字楼开发商人士对记者表示，目前武汉甲级写字楼存量并不多，供不应求的情况推动了武汉甲级写字楼售价及租金连续6个季上涨，证明写字楼的投资空间巨大。

现如今武汉市商业写字楼大概有62万平方米，其中汉口占52%，武昌占38%，汉阳占7%，其它区域占3%，总体租金在85元至125元每平方（含物业管理费），其中各楼盘物业管理费根据物业管理5大要素及物业管理公司经营性质的不同原因而定，甲级写字楼管理费每平方每月15至28元，乙级写字楼管理费每平方每月12元至23元，商铺管理费每平方每月22至38元。

关于物业管理费国务院及各级地方行政部门没有出台明确的收费标准，因为根据物业管理的五大要素及物业公司是房地产投资公司直营和外包的经营性质等情况的不同，所以各商业楼盘的物业管理费也各有高低，武广商圈和光谷商圈及大型城市综合体（如汽车站火车站等）收费较高，具体的物业管理费收费标准及市场行情大致有以下几种特性：

1.5A甲级写字楼及商铺物业管理费最高，乙级写字楼及商铺物业管理费相对较低；

2.物业管理公司资质等级高的物业管理费较高，反之则收费较低；

3.开发时间较早的旧写字楼及商铺物业管理费较低，近几年开发的新写字楼物业管理费相对较高；

4.城市综合体地带写字楼及商铺物业管理费较高，综合体旁边的管理费较低；销售型的写字楼及商业物业管理费较高，租赁型的写字楼及商业物业管理费较低；

5.大型商圈中心写字楼及商铺物业管理费较高，商圈附近的管理费较低；

6.大型贸易或交易市场中心写字楼及商铺物业管理费较高，中小型市场中心管理费较低；

7.房地产投资商为了快速营销房产迅速回笼资金，或房产地段不好房产项目不好销售甚至对物业管理不以盈利为目的，

且对旗下直营的物业管理公司有补助和补贴（每平方每月补贴2元至5元不等）的写字楼及商铺物业管理费较低，物业服务外包的物业管理费较高；房产公司为了辅助营销对物业管理公司有协议性补助的刚交付前两年收费较低，两年后通过物价上涨和开支较大等缘由提高物业管理费；写字楼及商铺交付后入驻率偏低未达标的（一般入驻率规定在80%左右）房地产公司对物业公司实行补贴方式的物业管理费较低，写字楼及商铺入驻率超过90%以上或者经营氛围非常火爆的则根据市场行情商议提价。

8.国企写字楼及商铺且物业管理公司属于国企直营的为了方便安排家属就业有补贴（每平方每月3至5元不等）收费较低，国企写字楼及商铺物业管理服务外包的管理费较高；

9.物业管理服务时间平均每天超过10小时以上的物业管理费较高，未超过10小时的管理费比较平均；

10.开放中央空调的写字楼及商铺物业管理费较高，不开放中央空调的较低；开放时间超过10小时的收费较高，开放时间低于10小时的相对较低；

具体各楼盘物业管理费调查情况如下（部分知名楼盘抽查详情见附表）：

2013年1月份全球“五大行”之一的戴德梁行更预计，最近1年内仅有武汉天地企业中心、保利文化广场、民生银行大厦及凯乐桂园等几栋甲级写字楼上市，远不能满足入驻武汉企业的需求，预计近期写字楼租金及物业管理费还将继续上涨。经国内外多位经济学家分析国务院出台控制楼市国五条后，全国将掀起一股商业写字楼投资热潮。湖北省社科院经济研究所副所长省房地产经济学会秘书长叶学平先生及业界专业人士普遍认定，武汉作为中部中心城市，同时又提出打造总部经济的规划，未来随着越来越多的跨国公司驻点武汉，随着湖北省“城市8加1计划”的发展，二线城市企业的总部将纷纷入驻江城，对高端写字楼的需求应该会处于持续上升的利好态势，随之商业写字楼的售价与租金将不断攀升，所以商业写字楼投资开发市场在未来5年投资热潮将“席卷”江城，商业写字楼市场行情将呈现出蓬勃发展的迅猛态势。

十八、如何评价我国住房保障体系？

十九、如何评价我国的房屋空置率问题

住房空置已经成为世界各国普遍存在的一种社会现象,如何解决不合理的房屋空置这一问题一直是各国学者、房地产业界人士和政府关注的焦点。相比西方发达国家而言,我国正处于城市化加速推进阶段、城市人口日益增多,而城市居民的住房拥有率却依旧维持在较低水平。因此,解决与我国城市居民低房屋拥有率这一现状形成巨大反差的高房屋空置率问题就显得尤为迫切。

1、房屋空置的合理内涵及水平

目前我国采用的“房屋空置率”概念与西方国家普遍使用的“空房率”概念有很大的区别:我国现行的房屋空置面积通常指商品房待售面积,即某一时点上开发商已经开发但处于待售状态的商品房面积, 房屋空置率是指某一时点上商品房待售面积与开发总面积之比;而西方国家采用的空房面积通常指某一时点上已经建成达到居住标准但无人居住的住房面积,空房率是指某一时点上空房面积与全部存量住房面积之比。从“房屋空置率”与“空房率”两者概念内涵的对比来看,我国目前采用的以商品住房待售面积来衡量房屋空置率的办法不合理,它片面的把开发商的待售面积等同于空置面积却没有覆盖到顾客“购而不住”引起的消费者空置。因此要科学的统计我国的住房空置率我们可以借鉴西方国家的经验、借鉴其“空房”概念的内涵,在计算空置率时覆盖到开发商空置和消费者空置这两个方面。

同时,不同的房屋空置率对社会及经济发展的影响是不同的,我们必须区别对待:（1）房屋空置率过低不可取。房地产品的生产建设周期过长导致供给在短期内具有滞后性、缺乏弹性的特点,因此必须保持适当的空置率增加房屋在短期内的供给弹性以应对社会需求的变动;（2）空置率过高有风险。房屋空置率作为房地产行业重要的景气指数,开发商待售空置率过高则表明这个国家或者地区的房地产很可能存在开发过热现象,消费者的住房空置率高则表明该国或地区房地产投机需求过于旺盛存在房地产泡沫的风险。（3)合理的房屋空置率。房屋空置率应与一个国家或地区的经济发展水平、社会文化、制度政策环境相吻合。依据国际惯例和我国房地产业发展的实际情况大多数专家、学者认为我国的住房空置率应低于发达国家的警戒水平—10%,而应保持在5%—8%之间。

2、我国房屋空置的现状及成因

2010年8月4日,国家统计局公布了2005年以来商品房的待售情况,截至 2010年6月,全国商品房待售面积达到惊人的19182万平方米。2010年8月 23日,北京市朝阳区统计局披露截止2010年7月底全区的商品房空置面积 133平方米。最近又接连有报道称上海、广州等多地的住房空置率已经超过20%。从中我们不难看出我国的住房空置面积过大,空置率过高要解决这一问题笔者认为应该从开发商、中介和消费者这三个方面进行分析:

2 . 1 房屋滞销是开发商空置的首要原因开发商空置主要是由于房屋滞销引起的,究其原因主要体现在以下两个方面:（1）供给与需求数量脱轨。许多开发商在投资前没有在市场调研的基础上进行科学的可行性分析,在没有了解区

域市场的真实需求量的情况下就盲目大量开发导致所开发的产品在数量上供过于求造成房屋大量积压形成空置。（2）供给与需求结构不符。许多开发商为了追逐利益开发商往往热衷于推高价房、大户型其结果是把大量购买力较低的消费者拒之门外,其产品缺乏购买力支撑而导致房屋积压形成空置。

2 . 2 投机需求是消费者空置的主要因素近年来房地产品之所以成为人们投资的热点,究其原因主要体现在以下两个方面:（1）房地产本身具有消费与投资双重性。一方面, 当房屋用于满足人们居住方面的各种需求而被使用时体现的是房地产的消费属性;另一方面,房屋本身的固定性、耐久性和稀缺性,使之亦成为一种重要的投资工具。（2）投资渠道匮乏。目前我国的金融体系还不够成熟可供选择的投资工具基本上局限于股票、基金,然而在经历了2008年的股市大震荡人们对股票、基金的投资信心大减,在银行不断下调存款利率和通货膨胀日益见长的背景下各投资者纷纷选择了房地产品做为的投资对象。

2 .

3 中介服务体系不完善加剧了房屋空置目前我国房地产中介行业还处于起步阶段存在许多不足,在提供科学投资决策、提高市场效率、促进房屋资源的合理配置等方面没有发挥应有作用:（1）缺乏信息共享平台。目前,我国房地产经纪机构基本上处于各自为政的局面,为了争夺市场各企业之间房源、客户等方面信息高度保密增加了买卖双方的交易成本从而严重阻碍了现有房地产品的流通。（2）缺乏中立性。为了追逐高额单位产品提成一些房地产经济公司、代理商不惜采取各种手段哄抬房价使得新推出的楼盘和一些待售二手房的价格超出消费者的支付能力,不仅延缓了空置房转换的速度并且导致了新的房屋空置。

3、我国房屋空置率过高存在的危害及对策

过高的房屋空置率不仅会直接冲击房地产业和国民经济其它产业部门健康有序的发展,并且影响民生和社会的稳定:（1）消费者房屋空置会造成房地产刚性需求旺盛的假象,误导房地产开商进行盲目投资导致房地产开发过热或房地产泡沫的产生。（2）房地产业属于资本密集型行业对金融行业的信贷体系具有很强的依赖性,开发商空置率过高就会导致其还贷能力下降转使银行等金融机构资金的不能及时、足额回笼而直接威胁到金融体系的安全;（3）过高的房屋率意味着社会的房屋资源配置存在扭曲,出现拥有几套房屋的住房空置者和无房者大量并存的不合理现象,在“居者有其屋”传统观念深厚的我国出现这种局面不易于社会的和谐与稳定。从我国房屋空置的现状及成因来看,要想解决目前我国房屋空置率过高的问题需要政府、开发商和中介服务机构的共同努力:

3 . 1 要充分发挥政府的宏观调控作用（1）各地方政府应把好房地产开发的源头——土地出让关。各地方政府应该根据经济发展水平及居民需求来制定土地出让计划、根据房地产开发商的综合实力来选定土地出让受让方,根据当地居民可承受的房价水平制定土地出让价格以求在开发源头就保证房地产开发的科学性以避免盲目投资。（2）要疏通房地产市场的流通环节。对于一些开发商采用的“捂盘销售”等牟利手段,政府应加大打击处罚力度以减少开发商空置;对于由于投机需求引致的消费者空置可以通过征收物业税及银行贷款利率等手段增加其保有成本促使其出让手头的空置房屋从而加大房屋的有效流转、减少空置。（3）应明确房屋空置的认定标准。为了给房屋空置的调查与统计及政府通关调控政策提供依据,政府相关部门应该尽快明确房屋空置的内涵、制定房屋空置的认定标准为降低房屋空置率提供基本的执行标准。

3.2 应提高开发企业的市场意识房地产市场已经由卖方市场转为买方市场,开发商应树立“先顾客、后产品”的现代市场意识:（1）应明确市场需求。开发商应进行市场调研,从政治、经济、科技及社会文化等宏观环境因素和和消费者的购买能力、购买行为及偏好等直接营销消费者需求的微观因素进行调查统计并用运科学的方法进行分析、研究以准确把握市场需求的变化。（2）产品定位要合理。开发商不仅要根据目标顾客群体的购买力水平来合理定位所开发房屋的档次,产品的户型及外观及配套设施。（3）要注重营销推广。为了增强潜在顾客对楼盘的信心,开发商应要根据不同时期的实际情况制定相应推广策略,要注重广告、公关及销售促进等促销手段的组合运用,同时在推广过程中要树立具有竞争价值的品牌。

3 . 3 需促进中介机构的自我完善从我国房地产中介行业的实际情况开看,要充分发挥中介机构在提高市场运行效率、降低房屋空置率等方面的作用还需从以下几方面着手:（1）走专业化道路。为了进一步促进房地产品流通、减少房屋空置各专业机构应该提高从业人员的素质、不断更新理念,坚持走服务专业化服务道路。（2）构建信息共享平台。为了提高市场运行效率应该在不同的中介企业之间构建一个信息共享平台,各中介企业之间可以采取战略联盟的形式实现客户资源与房屋资源信息共享, 共同开拓市场。（3）坚持中立原则。针对目前一些中介机构为了追逐高额利润与开发商勾结共同哄抬房价的行为,除了国家出台相关法律进行规范以外,房地产中介行业协会应该制形成一种行业内部成员之间的监督与约束机制以确保中介机构在开发商与最终消费者之间的中立角色从而确保房地产品顺利流通