磁悬浮背景下嘉兴楼市发展趋势分析

一、嘉兴房地产市场的现状

在政府一系列宏观调控政策的指导下，嘉兴房地产市场与长三角地区其他城市一样，表现出平稳发展的态势，来自市建设局房管处的统计资料显示，嘉兴市区房地产市场总体运行情况良好，宏观调控取得了一定的效果。

（一）房地产投资保持平稳，同比

增幅明显下降

受国家宏观调控政策的影响，

２００５年嘉兴市区房地产投资规模虽然

保持平稳，但同比增幅却出现明显下

降。统计数据显示，市区全年共完成

房地产投资额５７．４亿元，虽然与２００４

年相比，增长６．３１％，但与２００３、２００４

年３９．３１％和５６．７％的增幅相比，已

经出现了较大幅度的下降。数据表明

嘉兴市区房地产市场投资过热的势头

已经得到控制，宏观调控取得了一定

的成绩。但我们也应该注意，如果今

年房地产投资规模继续下滑，甚至出

现负增长，则不仅会影响房地产行业

本身的发展，同时也将引起连锁反映，

影响全市ＧＤＰ的增长，影响相关产业

的发展。因此，在宏观调控的同时，如

何采取积极有效的措施，保持房地产

投资规模的合理增长，确保楼市的可

持续发展，是政府相关部门必须重点

解决的一项课题。

（二）新开工面积大幅下降

虽然２００５年嘉兴市区房地产投资

规模保持稳定，但国家对房地产市场宏

观调控的一系列政策，还是对嘉兴楼市

产生了很大的影响，表现为市区商品房

新开工面积出现大幅度的下降，２００５

年新开工商品房面积１２５．９万平方米，

与上年的３３４．２万平方米相比，下降

了６２．３％。其中，住宅下降了６０．０６％，

商业用房下降７２．３％，写字楼则下降

幅度最大，达到９３．５５％，这也是嘉兴

房地产市场自１９９８年启动以来首次出

现的负增长。新开工面积的大幅度下

降，将意味着若干年以后市区商品房

供应量将出现萎缩，可能导致新一轮

房价的上涨。

（三）商品房施工面积仍然偏大

作为２００３年、２００４年房地产投资

规模大幅增长的直接表现，２００５年市

区商品房施工面积仍然偏大，年末市区

商品房施工面积达到６２１．５万平方米。

其中，住宅施工面积４５７．４５万平方米，

同比仅分别下降了５．４８％和８．７２％。

虽然２００５年商品房施工面积有所降

低，但相对于市区每年不到１００万平方

米的商品房销售量，　现有６００多万平

方米的施工面积确实偏大，表明今后

二三年内市区商品房供应量非常充足，

市场竞争也将日趋激烈。

磁悬浮背景下

嘉兴楼市

发展趋势分析

文／张建华

随着嘉兴经济的迅猛发展以及城乡一体化进程的不断加快，全市城乡差别日益缩小，城乡的间界限日趋模糊，市域城镇间的相互联系和相互影响不断扩大，正逐步形成一个以市区为中心、依托交通干道连绵发展的城镇群。

（四）竣工面积大幅增加

由于房地产投资开发的滞后性，２００３、２００４年嘉兴房地产投资过热已经直接导致２００５年市区商品房竣工面积大幅度增加。统计数据显示，２００５年市区商品房竣工面积达到超记录的１７５．１３万平方米，与２００４年的１０２．７５万平方米相比，增长幅度为７０．４４％。其中，住宅竣工面积为１４７．１７万平方米，增幅６６．２４％。大量竣工的商品房进入市场，致使市区商品房可销售楼盘数量、面积、套数剧增，根据嘉兴市规划与建设局“宜居城市网”公布的信息，目前市区可销楼盘８６个，可售商品房１２０００余套，嘉兴楼市已由前几年的供不应求转为供大于求，买方市场已经形成。

（五）销售面积保持相对稳定

随着买方市场的形成，消费者变得更加成熟、更趋理性，投机性、盲目性购房行为大为减少，表现为２００５年嘉兴市区商品房销售面积相对稳定，全年市区商品房销售面积９０．３３万平方米，虽然比２００４年的８２．３３万平方米同比增长了９．７２％，但作为普通消费者最关心的住宅，全年销售量仅为６７．９７万平方米，比２００４年下降了８．１％，商业用房和写字楼的销售则出现大幅增加，同比分别增长了１７８．３７％和２０３．５５％。

（六）商品住宅空置面积大幅反弹

前几年，随着全市经济的快速发展以及消费者购房热情的高涨，市区商品房空置面积出现了不断下降的局面。但２００５年在一系列宏观调控政策的引导下、市区商品房尤其是住宅空置面积出现了较大幅度的反弹。统计资料显示，截止２００５年底，市区商品房空置面积１６．６４万平方米，同比增加１４．８４％，其中，住宅空置面积则达到６．７６万平方米，同比增加１８２．８５％。

（七）土地购置、开发面积双双快速下滑

作为房地产开发的先行指标，土地购置、开发面积的多少，将在一定

程度上影响未来房地产开发的规模。

２００５年受宏观调控政策和房地产市场

相对冷淡的影响，市区土地购置、开

发面积双双出现大幅度下滑。全年土

地购置面积５２．６６万平方米，同比下

降３６．１７％；开发面积４．５９万平方米，

同比下降幅度更是达到９２．９４％。土地

购置、开发面积两大指标同时出现大

幅度下滑，表明嘉兴市区房地产市场

经过二三年对存量商品房消化后，可

能会引来一个供应趋紧的时期。

（八）房价涨幅逐季回落

随着各项调控政策效应的逐渐显

现，以及市区商品房供应量的不断放

大，２００５年市区商品房价格一改前两

年较快增长的态势，出现了涨幅逐季回

落现象。据市统计局城调队房地产价

格抽样调查，２００５年商品住宅销售价

格一季度比２００４年四季度上涨１．７％，

二季度比一季度上涨０．３％，三季度比

二季度，则出现０．４％的下降，四季度

则继续下降，幅度达到０．８５％。与此

相对应，市区商品住宅平均销售价格，

也从一季度的每平方米３８９８元回落到

四季度的３７４６元。

二、嘉兴楼市未来发展趋势

分析

进入２００６年以后，部分开发商为

了突破楼市盘局，纷纷推出打折、送

家电、送装修、买小高层送部分公摊

面积等促销措施，受此影响，部分消

费者开始入市，嘉兴楼市出现一定转

机。根据市规划与建设局“宜居城市

网”公布的商品房销售备案套数和面

积数据可以发现，市区商品房成交量

开始放大，１月，登记备案５５５套，２

月尽管受春节放长假影响，成交量有

所下降，但也达到３６７套的水平，远高

于去年同期２７１和１２３套的水平。

３月，国务院正式批准沪杭磁悬浮

项目建议书，磁悬浮列车将于年内动

工，并在嘉兴设立停靠站的消息见报

后，则进一步推动了嘉兴楼市的升温。

嘉兴良好的发展前景以及较低的房价，

吸引了许多外地投资者纷纷下单，而

本地人担心日后楼价上涨，也加快了

入市的步伐。多种因素的相互作用，导

致楼市成交量大幅攀升，据“宜居城市

网”统计，３月份市区商品房销售备案

达到１０２４套，销售面积比２月份增加

了３０５％，达到１１．６７万平方米；销售

金额４．９４亿元，比２月份增加　３１１％。

４月份，楼市继续保持强势，当月商品

房销售金额达到８．８９亿元，销售面积

２１．３４万平方米，共销售备案商品房

１８７１套，其中，住宅商品房１７６０套；当

月销售金额、销售面积、销售套数三项

指标，不仅全部创出楼市宏观调控以

来的新高，也创出嘉兴房地产市场的

历史新高。随着成交量的急剧放大，各

楼盘的销售价格也普遍出现每平方米

２００元至５００元不等的上涨幅度。

面对当前如此火暴的市场态势，我

们应该如何看待？是受利好消息影响产

生的短期行为，还是嘉兴楼市又迎来了

新一轮的行情？部分房地产业内人士和

许多开发商认为，沪杭磁悬浮的建设将

使“工作在沪杭、居住在嘉兴”成为可

能。嘉兴目前平均每平方米不到４０００元

的商品房价格，远低于沪、杭两地的价

格，巨大的价格差异将会吸引大量沪、杭

人员来嘉兴购房居住，因此，借助于磁

悬浮给嘉兴社会经济带来的全方面影响，

以及由此带来的大量外来人口，嘉兴楼

市将重新迎来新一轮的行情。但笔者认

为，当前如此巨大的成交量只是由于磁

悬浮这一新概念给嘉兴楼市带来的短期

效应，并不能马上改变当前供大于求的

局面。从短期看，楼市形势依然严峻；当

然从长远看，嘉兴楼市前景光明，市场

繁荣、价格上涨将是未来发展的主基调。

（一）嘉兴楼市短期形势严峻的若

干理由

首先，供大于求的市场形势已经

形成。嘉兴楼市经历２００３～２００４年期间“房价日涨夜涨、买房等于抢钱”的狂热之后，随着国家对房地产行业各项宏观调控政策的逐步落实，楼市已经回归理性，表现为房价涨幅逐步回落、销售面积稳中有降的局面。但是，根据房地产开发具有二至三年滞后期的特点，前二年巨大的房地产开发投资量将给今、明二年带来巨大的上市量。根据统计数据，我们可以看到，２００５年嘉兴市区房地产施工面积达到６２１．５万平方米，其中，住宅施工面积４５７．４５万平方米，即使扣除当年销售的９０．３３万平方米，还有３５０万平方米左右的商品房将进入市场，再加上今年的新开发量，初步估算，上市量将达到６００万平方米左右，相对于嘉兴前几年每年１００万平方米左右的销售量，短期嘉兴楼市将出现严重的供大于求局面，销售形势不容乐观。

其次，新的宏观调控政策不断出台。２００５年国家为了抑制部分城市过热的房地产市场，先后出台了一系列宏观调控政策，虽然这些宏观调控政策取得了一定的效果，但进入到２００６年以后，有些城市房地产市场重新过热，表现为交易量骤升、房价大幅上涨，引起国家领导人的高度重视，４月２８日央行上调金融机构贷款基准利率，最近，发布了“国六条”及中央九部委意见，嘉兴楼市，将再次面临严峻考验。

第三，磁悬浮产生效应还需时日。不可否认，沪杭磁悬浮列车的建设将使嘉兴经济受益非浅。由于嘉兴离沪、杭两地的时距大大缩短，在“同城效应”的作用下，沪、杭两地的许多大企业会将其开发基地、配套基地移师嘉兴，促使嘉兴经济更上一个新台阶。快捷的交通、相对便宜的房价、优异的居住环境也会吸引大量企业家、白领、科技精英来嘉兴购房居住，出现“工作在沪杭、居住在嘉兴”钟摆式的工作、生活方式，带动嘉兴楼市的快速发展。但是，我们必须清醒地看到，

目前，国务院仅仅是批准沪杭磁悬浮

交通项目建议书。按我国目前基本建

设项目程序，项目意见书获批之后，相

关部门将进行可行性研究、项目初步

设计、开工许可申报、建设资金筹集

等程序，就算按某些媒体报导的那样，

沪杭磁悬浮项目将于今年开工，２００８

年底建成，２００９年试运行，２０１０年世

博会正式投入使用，也还需要四年的

时间才能成为现实。因此，笔者认为，

磁悬浮对嘉兴楼市的真正影响还有待

时日，近二三年，嘉兴楼市巨大的供

应量还需要本地人来慢慢消化。

第四、政策性住房挤压商品住宅

的发展空间。政策性住房是指政府为

了落实某项政策，用于解决特殊人群

住房需求而投资开发的住房。在嘉兴，

目前主要包括拆迁安置房、人才公寓、

民工公寓等。据了解，为了减少拆迁

纠纷，嘉兴市拆迁安置主要采用产权

调换的方法，市政府投巨资开发建造

了大量拆迁安置房，统计资料显示，市

区累计已建设拆迁安置房３００多万平

方米，不少拆迁户获得了三四套拆迁

安置房。部分拆迁户将自家多余的拆

迁房以较低的价格出售，致使一部分

拆迁房流入市场，对商品住宅市场产

生了很大的冲击，直接挤压了商品住

宅市场的发展空间。同时，市政府为

了解决外来高校毕业生的住宿问题，

计划开发建设总建筑面积　４５０００平方

米的人才公寓，目前，建筑面积２万多

平方米的一期工程已经完成并投入使

用，二期工程也将于今年年底竣工。此

外，为了改善外来打工人员的住宿条

件，政府还计划新建民工公寓１２万平

方米，目前已建成近１０万平方米。人

才公寓、民工公寓的大量建设，虽然

不会如拆迁安置房那样，对商品住宅

市场产生直接冲击，但它们抢夺了一

定份额的房屋租赁市场，导致租赁市

场需求下降、收益减少，间接抑制了

投资者的购房行为。

（二）长期看好嘉兴楼市的主要原

因

虽然嘉兴楼市二三年内形势不容

乐观，但根据嘉兴市的经济发展速度，

所处的地理位置，便利的交通设施，适

宜的居住环境，笔者认为，从长远来

看，嘉兴楼市具备很大的发展潜力，房

价稳步上涨是其未来发展的主要趋势。

首先，“十一五”期间经济快速发

展的预期。近年来，嘉兴地方经济得

到持续、快速发展，每年保持二位数

的增长率，在长三角１５个城市和浙江

省内名列前茅。２００５年全市实现

ＧＤＰ１１５６亿元，同比增长１３．１％，预

计未来一段时期，随着嘉兴市产业结

构的调整、升级以及沿海产业带的崛

起，区域经济仍将保持良好的发展势

头。根据嘉兴市“十一五”规划目标，

２０１０年全市ＧＤＰ将达到２１００亿元，年

均增长１２％，人均ＧＤＰ达到７０００美元。

持续发展的地方经济将对全市房地产

业产生强有力的需求支持，楼市作为

国民经济发展的晴雨表，没有不同步

发展的理由，这也是笔者长期看好嘉

兴楼市的主要依据。

其次，城乡居民收入的持续增加。

随着区域经济的快速发展，全市城乡

居民收入水平也得到快速提高。“十

五”时期，全市居民人均可支配收入

年均增长近１１％。抽样调查资料显示，

２００５年，全市城镇居民人均可支配收

入１６１８９元，比上年增长１０．２％；全

市农村居民人均纯收入８００７元，比上

年增长１４．０％。城乡居民收入水平的

持续增长使其住宅消费能力得到极大

提高，也给嘉兴楼市的发展带来巨大

的空间。

第三，对外交通设施的进一步完

善。近年来，嘉兴市围绕建设浙北交

通枢纽这一目标，大力发展交通基础

设施，沪杭高速公路、沪杭铁路复线、

乍嘉苏高速公路已经构筑起嘉兴交通

的主骨架，使嘉兴至上海、杭州、苏州等周边城市，只需一小时左右的车程。已经开工建设的杭州湾跨海大桥以及正在筹建的绍嘉高速跨海大桥，将使嘉兴与宁波、温州、绍兴、台州的交通更加便利。已经得到国务院批准的沪杭磁悬浮铁路，更使嘉兴只需２０分就能到达上海、杭州，大大缩短嘉兴－上海、嘉兴－杭州之间的相对时空，＂同城效应＂突现。另外，嘉兴计划在未来五年内投资兴建乍嘉湖铁路、嘉湖高速公路。可以想象，随着各大快速交通要道的相继建成并投入使用，整个长三角南翼将形成以嘉兴为中心的交通网络体系。那时，便捷的交通必将吸引大量国际、国内资本到嘉兴投资兴业，快速集聚房地产行业发展所需的各大要素，推动嘉兴楼市进入一个新的发展时期。

第四，大嘉兴城市规划的战略实

施。随着嘉兴经济的迅猛发展以及城

乡一体化进程的不断加快，全市城乡

差别日益缩小，城乡的间界限日趋模

糊，市域城镇间的相互联系和相互影

响不断扩大，正逐步形成一个以市区

为中心、依托交通干道连绵发展的城

镇群。为了打造真正意义上的大嘉兴，

嘉兴市政府已经编制完成大嘉兴框架

下的《嘉兴市总体规划》。新规划范围

包括南湖、秀洲、平湖、嘉善、海盐、

海宁、桐乡七县（市、区），规划总面

积３９１５平方公里。根据规划，到２０１０

年和２０２０年，嘉兴市域总人口将分别

达到５４０万和７１０万，城市化水平分别

达到６０％和７０％以上。随着大嘉兴城

市规划的战略实施、城市化水平的提

高和外来人口的大量增加，将带动嘉

兴房地产行业的持续发展。

第五，宜居环境的基本形成。近年

来，为了加快嘉兴人居环境的建设，满

足人们对居住环境及基础设施的要求，

市政府从２０００年开始，加大了对城市

环境、基础设施的投资力度，仅城市绿

化一项，就先后投入近２０亿元。通过

几年努力，目前，城市绿化覆盖率达到

４２．６％，人均公共绿地１１．８８平方米，

取得了国家园林城市的称号。此外，嘉

兴大剧院、国际会展中心、博物馆、图

书馆、群艺馆、体育场等一大批重点

市政工程的陆续建成与投入使用，也

使嘉兴城市基础设施得以进一步的完

善。宜居环境的基本形成和基础设施

的完善，将大大提升嘉兴在长三角地

区的竞争力，增加嘉兴对资金、技术、

信息、人才的吸引力，奠定了嘉兴楼

市进一步发展的基础。

（作者单位：浙江省嘉兴学院）

的绿色建筑。