保障性住房(G区)建设项目可行性研究报告

保障性住房（G区）建设项目可行性

研究报告

目录

第一章总论 (4)

一、项目概况 (4)

二、项目主办单位概况 (5)

三、编制依据及编制的原则 (5)

四、可行性研究的范围 (7)

五、主要技术经济指标 (8)

第二章项目提出的背景及建设的必要性 (9)

一、**市概况 (9)

二、项目提出的背景 (13)

三、项目建设的必要性分析 (16)

第三章拆迁安置方案 (17)

一、拆迁方案 (17)

二、拆迁安置补偿原则 (18)

第四章项目建设选址与建设条件 (18)

一、地理位置 (18)

二、自然条件 (19)

三、地质条件 (22)

四、其它条件 (22)

五、建筑物所在地与建筑结构设计有关的自然条件 (22)

第五章工程设计方案 (23)

一、工程概况 (23)

二、设计依据 (24)

三、设计目标及原则 (24)

四、总体构思 (25)

五、总体设计 (26)

六、建筑单体设计 (28)

七、建筑结构设计方案 (31)

八、配套公用工程 (33)

第六章节地、节能、节水、节材 (42)

一、设计依据 (42)

二、设计原则 (43)

三、节地和土地保护 (43)

四、节能措施和能源利用 (44)

五、节水与水资源利用 (46)

六、节材与材料资源 (48)

第七章环境保护 (49)

一、编制依据及采用的标准 (49)

二、项目区环境现状 (50)

三、环境保护措施 (50)

4、项目投入使用后环境保护 (54)

第八章劳动安全卫生 (56)

一、编制依据及采用的标准 (56)

二、安全措施 (56)

三、卫生措施 (58)

第九章消防 (59)

一、编制依据及采用的标准 (59)

二、工程火灾危险性分析 (60)

第十章项目实施与组织管理 (61)

一、项目实施 (61)

二、组织管理 (61)

第十一章项目实施进度 (63)

第十二章工程招投标 (66)

一、概述 (66)

二、编制依据 (66)

三、招标原则 (66)

四、招标内容 (67)

第十三章投资估算 (69)

一、编制依据及说明 (69)

二、总投资估算 (70)

第十四章项目融资 (73)

一、资金筹措 (73)

二、融资方案分析 (73)

三、资金使用计划 (73)

四、资金来源及使用计划 (73)

第十五章经济和社会效果分析 (74)

一、经济效果 (74)

二、贷款偿还期 (74)

三、社会效果分析 (74)

第十六章结论与建议 (75)

一、研究结论 (75)

二、建议 (76)

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

**市*****保障性住房（G区）建设项目

2、项目负责人

*****

3、项目建设地址

本项目地块位于**市*****新区*****村，*****北侧。

4、规划占地面积

81227.3平方米。

5、居住区用地面积

81227.3㎡。

6、项目主要建设内容

项目拟建多层住宅、小高层住宅、商业、小学校、幼儿园及其配套工程，本项目规划设计为综合性的安置住宅小区。

总建筑面积：118709㎡，其中:

（1）住宅建筑面积：78613㎡；

（2）幼儿园建筑面积：1600㎡；

（3）商业建筑面积：17480㎡；

（4）社区配套建筑面积：400㎡；

（5）地下室建筑面积：20616㎡。

7、总投资

本项目总投资20584.38万元。

8、资金筹措

本项目**市政府配套资金7204.38万元，占总投资35％；申请银行贷款13380万元，占总投资65％。

9、项目建设期

建设期为两年。

二、项目主办单位概况

1、项目主办单位：**市*****新区建设项目管理有限责任公司

2、单位地址：**省**市迎宾西路迎宾园综合配套楼16层

3、法人代表：*****

4、注册资本：伍亿元

5、企业类型：有限责任公司（法人独资）

6、经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。

**市*****新区建设项目管理有限责任公司是**市工商局注册，由**市*****新区管理委员会投资成立的法人独资公司，注册资金伍亿元人民币。经营范围：城建项目投资开发经营、政府授权的国有资产地产投资开发、招商引资（国家禁止经营专项审批的除外）。

三、编制依据及编制的原则

（一）编制依据

1、**市*****新区建设项目管理有限责任公司与**市*****工程项目管理有限公司签订的咨询业务约定书。

2、国家发展改革委、建设部《关于建设项目可行性研究试行管理办法》、《建设项目经济评价方法与参数》第三版，中国国际工程咨

询公司《投资项目可行性研究指南》。

3、《中华人民共和国建筑法》（1998）。

4、《中华人民共和国城乡规划法》（主席令第七十四号）。

5、《中华人民共和国环境保护法》（1989）。

6、《住宅建筑规范》（GB50368—2005）。

7、《民用建筑设计通则》（GB50352-2005）。

8、《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）。

9、《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045-95 2005年版）。

10、《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》（GB50067-97）。

11、《城市居住区公共服务设施设置标准》（GBJ08-55-2002）。

12、《**市城市规划管理技术规定》。

13、**市规划局提供的地形图。

14、《**市总体规划》（2006—2020）。

15、国家现行的行业规定，产业政策，法律法规，设计标准。

16、项目选址意见书。

17、《**省城市房屋拆迁条例》。

18、《**省城市房屋拆迁价格评估办法》。

19、《**省城市房屋拆迁补助与补偿标准暂行办法》。

20、委托方提供的有关资料。

（二）编制原则

1、坚持政府主导，市场运作的原则。安置住宅区改造要与住房制度改革、住房保障体系建设相衔接，坚持“经济、安全、整洁、实用”的建设原则。

2、坚持统筹规划，突出重点，客观科学，实事求是，因地制宜，

讲求实效，量力而行，分步实施的原则。

3、工程建设坚持以人为本的原则，设计以住宅建设为主，辅助设施和公用工程要满足住宅的需要。

4、整体设计体现适度先进，美观整洁，功能分区明显，坚持节能、节地，充分考虑预留，稳妥可靠，安全适用。

5、工程施工中严格执行国家和地方有关节能、环保、劳动安全、工业卫生、消防等有关规定、标准和规范，贯彻三废治理“三同时”的原则，做到安全施工，文明施工。

四、可行性研究的范围

1、研究范围

**市*****保障性住房（G区）建设项目的总图布置、建筑工程及配套工程的开发建设、投资估算、销售及经济技术分析。

2、咨询要点

（1）总论

（2）项目提出的背景及建设的必要性

（3）拆迁安置方案

（4）项目建设选址与建设条件

（5）工程设计方案

（6）节地、节能、节水、节材

（7）环境保护

（8）劳动安全卫生

（9）消防

（10）项目实施与组织管理

（11）项目实施进度

（12）工程招投标

（13）投资估算

（14）项目融资

（15）经济和社会效果分析（16）结论与建议

五、主要技术经济指标

主要技术经济指标表1-1

第二章项目提出的背景及建设的必要性

一、**市概况

1、历史沿革、行政区划

**市地处晋冀内蒙交界地带，居内外长城之间，是国家首批公布的24个历史文化名城之一，是国务院1984年批准的全国1 3个较大的城市之一，是闻名全国的“煤都”。区位条件优越，交通通信便利，矿产资源丰富，旅游资源声誉中外，工业基础实力雄厚。**市地理坐标：东经112°34’一114°33’，北纬39°03’一40°44，之间。**历史悠久，战略地位十分重要，素有古战场之称，曾为一代京华，两代陪都，四朝重镇。

**市属大陆性季风气候，冬季漫长且寒冷干燥，夏季短暂且温热多雨，春秋凉爽，温差较大。年均气温5．5℃，极端最高气温37．7℃，极端最低气温一29．1℃；年平均降雨量在400毫米；无霜期100—1 56天。**是我国著名的杂粮生产区，主要农作物有玉米、谷子、莜麦、春小麦、荞麦、豌豆、绿豆、红豆、黑豆、青豆、黄豆、黄芥、黄花、黍子、马铃薯、胡麻、黄花菜、黄芪、甜菜、向日葵和蔬菜、瓜果等。

**市是国务院首批公布的24个历史文化名城之一，有着2300多年的城市发展史和1600多年的建都史，曾是两汉名郡，魏京师、辽金陪都、明清重镇，悠久的历史孕育了丰富的遗产，灿烂的文化留下了浓重的积淀，素有“地下文物看陕西，地上文物**，**文物看**”之称。**现存古建筑300余处，其中国家级l 3处、省级29处、市

县级280处，特别是云冈石窟、北岳恒山、华严寺、九龙壁、悬空寺等古迹更是以其特殊的历史价值和艺术魅力驰名中外。目前，云冈石窟已列入世界遗产名录，云冈石窟和恒山景区被评为国家4A级景区，**被国家命名为中国优秀旅游城市。

**市交通便捷，地理位置十分重要，是沟通西北和华北的咽喉要道，是重要的铁路交通枢纽和货运编组站，京包、京原、同蒲、大秦等4条复线电气化铁路，40余条铁路支线、专用线，纵横交错；京大高速、大运高速和在建设的得大高速等10多条干线公路四通八达，环城高速公路已奠基开工，威海一乌海高速公路前期工作正在进行，一个现代化的高速公路交汇中心即将形成；加上即将在年内通航的**机场，**已经构成了铁路、公路、航空相互配套的立体交通网络。优越的地理位置，发达的交通网络，孕育了**繁荣的商贸业，成为华北地区重要的商品集散地之一。全市共有各类商品交易市场近300个。

**市现辖四区七县和经济技术开发区，即城区、矿区、南郊区、新荣区、阳高县、天镇县、广灵县、灵丘县、浑源县、左云县、**县。全市总面积1．4万平方公里，总人口315.97万人，其中城镇人口158.40万人。

2、城市性质及规模

**位于**北端，地处内外长城之间，北、西两边隔长城与内蒙相邻，东进跨太行与河北、京武相望，南边倚桑干河与雁塞雄关相接，自古以来就是兵家必争的战略要地。

**市为**盆地中心，是**省的第二大工业城市，晋、冀、蒙三省（区）和**省北部各县的交通枢纽，为**省北部门户，具有重要的战略地位。全市总面积14112.56平方公里，现辖33个镇、121乡，37