论引入空置率分析房地产市场的实现过程

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论引入空置率分析房地产市场的实现过程

作者：张煌

来源：《中国房地产·综合版》2014年第09期

空置率作为房地产市场分析指标体系中的一分子，在中国实践中却一直处于理论研讨阶段，可能有两方面的原因：一是统计局或住建部等政府部门尚未对空置率有明确的定义和成体系的数据统计，导致空置率在数量分析时“无米之炊”。二是空置率的应用较为复杂，在不同的定义下，既可反映市场整体的供求关系，也可表征市场泡沫和投机程度，在使用时有较多的限制条件。以下笔者将从空置率的定义分类、统计方法、实践应用三方面发表一些拙见。

一、空置率的定义分类

空置率在分类上可按物业类型分为住宅、写字楼、酒店、商场等多个领域，本文仅对住宅空置率进行论述。住宅空置率大体上可分为增量市场和存量市场两个维度，作以下定义尝试：

1.增量市场空置率：是指在一定时期内，未销售形成空置的商品房面积占总供应面积的比例。如下公式：

VRat=Va/Ta×100% VRat=1-SRat

VRat是增量市场空置率，反映交易市场供求关系；

t表示“一定时期”，建议确定为两年，超过两年尚未达成交易的可认为是“存量市场空置率”的范畴；

Va是在周期t内未销售形成空置的商品房面积；

Ta是在周期t内取得预售证进入市场供应链的商品房面积；

SRat是在周期t内去化率。

2.存量市场空置率：是指在一定时期内，未被使用的商品房面积占可使用商品房面积的比例。如下公式：

VRbt=Vb/Tb×100%

VRbt是存量市场空置率，反映租赁市场供求关系；

t表示“一定时期”，建议确定为一年，如时间过短无法剔除因差旅、探亲、季节性度假使用等合理用房。