通用机场建设项目可行性研究报告

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导言 (5)

1、概述 (5)

1.1 项目概况 (5)

1.2 本报告的编制依据 (6)

1.3 项目的主要经济技术指标 (6)

2、某某市宏观经济分析 (8)

2.1 综合概况 (8)

2.2 综合概况总结 (11)

2.3 经济概况 (12)

2.4 经济情况总结 (24)

3、某某市房地产宏观市场分析 (25)

3.1 宏观市场特征 (25)

3.2 房地产宏观经济指标分析 (26)

3.3 主要板块发展情况 (29)

3.4 供给楼盘分析 (31)

3.5 总结 (37)

4、项目区域市场分析 (37)

4.1 区域市场特征 (37)

4.2 开发物业类型可行性分析 (39)

4.3 开发物业类型的选择 (46)

4.4 区域内竞争项目分析 (47)

4.5 区域内竞争项目分析总结 (51)

4.6 消费者问卷研究与分析 (52)

4.7 问卷调查分析与总结 (65)

5、项目SWOT分析 (68)

5.1 项目优势分析 (68)

5.2 项目机会分析 (69)

5.3 项目劣势分析 (70)

5.4 项目威胁分析 (71)

5.5 项目劣势及威胁的规避 (72)

6、项目开发方案 (73)

6.1 项目物业种类及体量的配比方案 (73)

6.2 项目的整体定位 (75)

6.3 项目开发步骤及周期 (76)

7、财务测算 (80)

8、总结 (86)

导言

首都机场集团公司制订了临空地产发展战略，目的在于整合成员机场周边土地资源，变资源优势为资本优势，平滑成员机场年度利润曲线，为支线机场的运营补充稳定现金流，同时逐步统一全集团地产开发业务，顺利启动成员机场存量土地规划、设计、投资、开发工作。本项目的开发将有机结合首都机场地产集团房地产专业开发优势和成员机场土地资源优势，最终实现项目收益最大化。本项目是推进首都机场集团公司临空地产发展战略，支持支线机场发展的重要举措。

1、概述

1.1 项目概况

本项目位于某某市某某区南部小新地组团内,距城市中心区约6公里，与新城区隔河（锡泊河）相望。地块为“倒L”型，横边长约720米，竖边长约1298米，形状较为狭长。原为机场航站楼及跑道用地，地块非正南北向，姿态偏转角度约为逆时针方向30度。

项目所在的小新地组团目前正在进行总体规划工作，即将上报某某市领导开会审议。据了解本项目在该组团中定位为商业中心区，周边多为住宅用地。此外，本地块所在小新地组团的路网规划为正南正北方向，将本项目地块

分割成16块，5个地块为二类住宅用地、6个地块为商业、1个地块为教育用地、1个地块为绿地、1个地块为停车场、1个地块为文体娱乐用地、1个地块为机电设施用地。本项目地块中商业用地的比例最大，且占据了最好的区位，地块规则。住宅用地面积不大，大都位于项目地块的边角，多为不规则形状，只有两块适合住宅开发，其余住宅用地很难加以利用。

1.2 本报告的编制依据

1.2.1 国家现行的相关法律、法规、政策及当地政府的有关规章制度和行业规范。

1.2.2内蒙古自治区民航机场集团有限责任公司承诺与当地政府协调，将规划条件和用地性质按我方要求调整，即地块规划功能调整为住宅用地占80％以上，其余为商业用地；路网基本不斜穿本项目，保证项目内地块的完整性。

1.2.3 近日对某某市房地产市场进行调查所取得的成果；

1.3 项目的主要经济技术指标

根据当地开发项目指标情况分析，其规划指标如表1-1所示。

表1-1 项目规划指标

项目名称数量单位用地性质综合——用地面积800 亩

总建筑面积≤95 万平方米容积率≤1.8 ——绿化率30 %

建筑高度不限米

2、某某市宏观经济分析

2.1 综合概况

2.1.1城市基本情况说明

某某市位于内蒙古自治区东部，地理坐标北纬41°17′10″—45°24′15″，东经116°21′07″—120°58′52″。东、东南与通辽市和辽宁省朝阳市相连，西南与河北省承德地区接壤，西北与内蒙古自治区锡林郭勒盟比邻。东西最宽距离375公里，南北最长457.5公里，总面积为90275平方米公里，市政府所在地为某某市新城区。某某市是内蒙古自治区第一大城市，全市辖区4区7旗2县，总人口460万，新城区、某某区、松山区三区人口共计53万人。

2.1.2 自然资源

某某市地域十分辽阔，资源非常丰富，是具有生物和地质多样性的天然博物馆，是独具特色的生态旅游盛地。全市有草原9000万亩，林地3000万亩，森林覆盖率23%。境内有老哈河、西拉沐沦河、乌尔吉沐沦河、叫来河和贡格尔河五大水系，常年蓄水的天然湖泊70余处，其中克旗达里湖面积为35.7万亩，是内蒙古第三大湖泊。某某市为附近粮食、牲畜、毛皮、药材集散地。农业是某某市的基础产业，全市耕地面积1760万亩，种植品种除小麦、谷子、玉米等粮食作物外，还有甜菜、油葵、烤烟、药材等经济作物。牧业生产方面，肉牛、细毛羊、肉羊、白绒山羊、瘦肉型猪、肉鸡、蛋鸡等畜禽饲养在自治区举足轻重，羊毛、羊绒生产在全国占有重要地位。矿产资源也比较丰富，目前已发现各类矿产70余种，矿点千余处，主要有煤、石油、金、银、铜、铅锌、钨、铁、莹石、大理石等。

2.1.3 人文资源

某某市历史悠久，文化源远流长，是中华文明的发祥地之一，现已发现古人类文化遗址6,800多处。有史文明以后，某某成为我国北方各少数民族活动的中心，是草原青铜文化和契丹，辽文化的发祥地。“八五”时期中国十

史，被史学界定名为“华夏第一村”。在翁牛特旗出土的某某文化标志性器物

---玉龙，被史学界定为“中华第一龙”。某某资源较为丰富，贵重金属、有

色金属储量均居内蒙古自治区前列。草原、沙漠、冰臼、石林、温泉等自然

资源和某某文化、草原青铜文化、契丹、辽文化、蒙元文化等人文资源富集，

发展旅游业条件得天独厚。某某地处东北与华北经济区的结合部，是环渤海

经济圈的重要组成部分，地理位置独特，交通便利，很容易接受北京、天津、沈阳等几个中心城市的辐射。

同时某某市交通便利，多条已通、在建铁路线、高速路及航空支线拉近了与北京、呼和浩特、大连、天津等环渤海，省内各大城市的距离，这也成为了某某市经济发展的先导因素

2.1.4 旅游资源

某某市的旅游资源比较丰富。某某市是某某文化的发祥地。某某文化是与中原仰韶文化同时期的分布在西辽河

流域的发达文明，内涵十分丰富，手工业达到了很高的水平，并形成了极具特色的陶器装饰艺术和制玉艺术，其中

出土自某某的大型碧玉C型龙，是某某文化玉器的代表作，并被誉为“中华第一龙”。除了某某文化遗址外，某某市还在山峰达坝、岩溶洞穴、第四纪冰川遗址、沙漠、湖泊、草原、山地森林等方面开发了多个旅游项目，形式了特具特色的某某旅游圈带，成为某某市经济发展的带动产业。

某某市敖汉旗雪地景观某某市翁牛特旗沙地

2.2 综合概况总结

某某市位于河北省、辽宁省和内蒙古自治区三省交界的区域，是环渤海经济圈的重要组成城市。作为内蒙古自治区最大的城市，某某市拥有460万人口，幅员辽阔，自然资源、旅游资源和人文资源等非常丰富。建设中的新城

区将成为某某市新的城市中心地区，同时成为某某市城市建设的新的起点和新的推动力。

2.3 经济概况

在分析一个城市的房地产市场的时候，我们通常从整个城市或地区的经济总量入手，通过对整个城市的经济情况进行分析，从而根据城市的经济发展总量、人均可支配收入、城市未来规划等指标对整个市场进行初步的判断，对城市居民的生活质量进行把握，为房地产市场判断推导出理论依据。下面将从几个方面对某某市经济的发展进行分析。

2.3.1 经济圈对比

由于某某市地处内蒙古、辽宁、河北之间，同时距离北京、天津等城市距离相当，因此，首先将某某的市场经济量放入两个经济圈进行对比。

2.3.1.1、与东北经济圈城市比较

老东北经济圈城市GDP 最高的大连2007年为2569.7亿元，某某在41个地级市中排名14，仅为大连的16.7%，与区位邻近的锦州、抚顺、通辽、呼伦贝尔等城市经济规模相当。

2.3.1.2、与环渤海经济圈城市比较

50010001500200025003000大

连沈阳哈尔滨长春大庆鞍山吉林盘锦齐齐哈尔松原锦州营口抚顺赤峰通辽本溪绥化呼伦贝尔辽阳

亿元

某某周边500公里范围内拥有5个GDP 超过2000亿元的城市，800公里内则有21个GDP 超过1000亿元的城市。在环渤海经济圈的45个地级市中，某某相当于第36位，位置相对靠后。

2.3.2 国民生产总值

1000

2000300040005000600070008000北

京

天

津

青

岛

大

连

沈

阳

烟

台

唐

山济南石家庄潍坊

日照张家口锦州营口抚顺赤峰承德本溪辽阳丹东

亿元

近年某某市GDP总量呈现出高速增长的态势，且增速均高于同期全国GDP的增速，在2007年底GDP总量达到了590亿元，可以预计，如果在宏观经济条件不发生大变化的情况下，2008年底GDP将达到700亿元，经济的高速增长，将成为某某市房地产发展的一大基础。

2.3.3 产业机构指标

从2007年某某市的产业机构比例来看，第一、二、三产业比例分别为21%、47%、32%，其中第三产业的比例与第二产业的比例相差比较大，说明某某市仍然是以工业为主的产业结构，第三产业具备一定发展潜力，在今后几年应该着力加大对第三产业的扶持，力争加大第三产业在整个国民经济中的比例。

2.3.4 固定资产投资规模分析

从2003年开始，某某市固定资产投资呈高速发展的状态，高于同期GDP 的增速，从固定资产占当年GDP 的比例来看，呈逐年递增的态势，06、07年均超过70%的比例，由此可见某某市近年的发展基本上以固定资产的形式作为沉淀，社会消费水平尚待开发，未来某某的消费力具备一定的潜力，政府应该适当进行引导。

注：重点投资项目建设情况：

某某至通辽高速公路完成10.97亿元，某某至大板高速公路完成12.8亿元，京能新能源煤矸石电厂完成7亿

元，某某物流园区一期建设项目完成6.8亿元，大唐新能源大夫营子乡东山二期工程完成5.28亿元，某某至大板白音华铁路完成10.68亿元。上述项目的大规模建设都为某某市的GDP贡献了很大的力量。

2.3.5 旅游业发展情况分析

2007年共接待境内外游客412万人次，比上年增长11.8%，其中：海外游客2.5万人次，国内游客409.5万人次。旅游业总收入实现40.8亿元，增长30.5%，相当于生产总值的6.9%，其中，国际旅游创汇900万美元，国内旅游收入40.08亿元。根据旅游收入和游客人数进行计算，国内游客人均消费为972.82元，国际游客人均消费为360美元。根据国家旅游局公布的数据，2007年国内游客平均消费金额为300-2000元/人，某某市游客消费水平已经达到中等水平，旅游收入相对较多。

2.3.6 社会消费品零售额分析

2002-2007年，某某市社会消费品零售总额呈告诉发展的状态，在2007年底社会零售总额接近200亿元，同比达到近20%的速度，说明居民的消费能力有所提高，但是考虑到2007年CPI增长，应该看到，该数值属于平稳增长。

2.3.7 金融机构存款分析

2002-2007年，某某市居民存款余额呈现出高速发展的态势，在2007年底超过了300亿元，稳健发展的银行存款，将使具备保值、增值功能的不动产逐渐成为居民的投资点，从而对房地产市场产生推动、保障作用。