2017房地产开发全程财税处理与涉税风险防范

单项选择题（共 1 题）
1. 根据国税发[2009]31 号，下列说法错误的是（）。开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资等行为，免征所得税
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业在项目调研阶段的费用不应计入开发成本。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用是指（）。基础设施建设费建筑安装工程费拆迁补偿费前期工程费
判断题（共 1 题）
2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利等权益性投资收益，免征企业所得税。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）

1. 根据国税函【2008】875 号，下列说法错误的是（）。销售商品采取预收款方式的，在收到预收款时确认收入销售商品需要安装和检验的，在购买方接受商品以及安装和检验完毕时确认收入销售商品采用支付手续费方式委托代销的，在收到代销清单时确认收入销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收手续时确认收入
判断题（共 1 题）
2. 采用售后回购方式销售商品的，有证据表明不符合销售收入确认条件的，如以销售商品方式进行融资，收到的款项应确认为负债，回购价格大于原售价的，差额应在回购期间确认为利息费用。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 关于融资性售后回租业务的处理，下列说法错误的是（）。承租方出售资产的行为，不征收增值税资产所有权相关的风险和报酬并未完全转移承租方出售资产的行为，应确认销售收入对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前的原账面价值计提折旧
判断题（共 1 题）
2. 履约成本，是指租赁期内为租赁资产支付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、人员培训费、维修费、保险费等。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 根据《房产税暂行条例实施细则》，下列说法不正确的是（）。房产税由产权所有人缴纳产权出典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳产权出典纠纷未解决的，暂不缴纳房产税

产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳
判断题（共 1 题）
2. 企业筹办期间计算为亏损年度。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 下列行为契税的计税依据不是成交价格的是（）。房屋买卖土地使用权出售房屋赠与国有土地使用权出让
判断题（共 1 题）
2. 对于安置村民的房屋，按照同地同年房屋的销售价计入销售额，同时，列支其发生的成本，计算征收土地增值税。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 关于合作建房，下列说法错误的是（）。是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房合作建房分为两类：以物易物类和合营企业类甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房，房屋建成后如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，不征营业税对于合营企业类，如果房屋建成后双方按一定比例分配房屋，此种经营行为，不征营业税
判断题（共 1 题）
2. 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租住房用地，免征城镇土地使用税。（）

错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 扣缴义务人应扣未扣、应收而不收税款的，由税务机关向纳税人追缴税款，对扣缴义务人处应扣未扣、应收未收税款（）以下的罚款。百分之五十以上三倍百分之五十以上二倍百分之五十以上五倍百分之三十以上三倍
判断题（共 1 题）
2. 政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 市政府为某开发商投 80%资金建设一所小学，其余 20%由开发商自行解决，开发商应将这部分金额（）。计入土地成本冲减收入计入营业外支出计入建造成本
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税纳税申报时，随《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）

1. 房企加快资金周转的方法是（）。开发贷款商品房预售最大限度地缩短工期经营贷款
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业应依据计税成本对象确定原则确定已完工开发产品的成本对象，并就确定原则、依据，共同成本分配原则、方法，以及开发项目基本情况、开发计划等出具专项报告，在开发产品完工当年企业所得税纳税申报时，随《企业所得税年度纳税申报表》一并报送主管税务机关。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 属于营利性的或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，应单独核算成本，会计处理参照（）。公共配套设施费调整当期应纳税所得额建造开发产品直接抵扣建造成本
判断题（共 1 题）
2. 属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公共事业单位的，应单独核算成本，一律按建造开发产品进行处理。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其直接归属于特定成本对象的成本费用性支出是（）。开发间接费其他建设工程支出其他支出前期工程准备费

判断题（共 1 题）
2. 开发间接费、借款费用等间接成本应按照受益原则，采用预算造价法进行分配。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本，分配方法应选择（）。占地面积法直接成本法预算造价法建筑面积法
判断题（共 1 题）
2. 开发间接费、借款费用等间接成本应按照受益原则，采用预算造价法进行分配。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配的方法是（）。预算造价法计划支出法直接成本法实际支出法
判断题（共 1 题）
2. 借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 根据国税发（2009）31 号文的规定，计算所有不可售面积开发产品的总成本，作为（）

进行分配。开发间接费公共配套设施费基础设施费其他建设工程支出
判断题（共 1 题）
2. 建议在合同中约定：工程决算书经甲方审查同意之后，乙方在 10 个工作日内必须提供建筑安装工程发票，否则，一切经济后果和法律后果由乙方承担。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金是（）。公共配套设施费物业完善费用报批报建费用物业维修基金
判断题（共 1 题）
2. 占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 房地产开发企业利用人防工程建造的车库，应作为（）进行处理。独立的成本对象组合销售的商品公共配套设施开发产品
判断题（共 1 题）
2. 人民防空工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有。（）

错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 如果在下次装修时，该项固定资产的“固定资产装修”明细科目仍有余额，应将该余额一次全部计入（）。固定资产清理营业外收入营业外支出累计折旧
判断题（共 1 题）
2. 固定资产经过大修理之后，如果不能延长使用年限的，大修理支出在前后两次大修理间隔之内摊销。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 单位和个人分别在不超过职工本人上一年度月平均工资（）的幅度内，其实际缴存的住房公积金，允许在个人应纳税所得额中扣除。 5% 12% 15% 10%
判断题（共 1 题）
2. 股票实际行权时的公允价格，以实际行权日该股票的开盘价格确定。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 对股权激励计划实行后立即可以行权的，上市公司可作为工资薪金支出在税前扣除的金额为（）。行权时股票的公允价值-激励对象应该支付的价款

授予权利时股票的公允价值-激励对象应该支付的价款授予权利时股票的公允价值-激励对象实际支付的价款行权时股票的公允价值-激励对象实际支付的价款
判断题（共 1 题）
2. 企业应与具有合法经营资格中介服务企业或个人签订代办协议或合同，并按国家有关规定支付手续费及佣金，以现金等非转账方式支付的手续费及佣金一律不得在税前扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 以下各项中，不属于年金基金组成部分的是（）。单位缴费年金基金投资运营收益政府补贴费职工个人缴费
判断题（共 1 题）
2. 对股权激励计划实行后，需待一定服务年限或者达到规定业绩条件方可行权的，上市公司等待期内会计上计算确认的相关成本费用，可以在对应年度计算缴纳企业所得税时扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用不超过委托销售收入（）的部分，准予据实扣除。 5% 15% 20% 10%
判断题（共 1 题）

2. 年金基金投资运营收益分配计入个人账户时，个人暂不缴纳个人所得税。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 下列各项中可以在税前全额扣除的是（）。向非金融企业借款的利息支出向财务公司借款产生的利息支出向个人借款产生的利息支出向关联方借款产生的利息支出
判断题（共 1 题）
2. 企业实收资本不到位发生的借款利息不得在税前全额扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 属于房地产企业的业务招待费扣除标准是（）。发生额的 60% 销售收入的 5% 销售收入的 15% 发生额的 5%
判断题（共 1 题）
2. 企业在筹建期间发生的与筹办活动有关的业务招待费应当全部计入企业的筹建费支出。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平米以上的，按照（）征收契税。 1% 2% 5%

1.5%
判断题（共 1 题）
2. 配比原则是指费用扣除时时间上的配比。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 对个人购买家庭唯一住房，面积为 90 平米以上的，按照（）征收契税。 1% 2% 5% 1.5%
判断题（共 1 题）
2. 计算应纳税所得额时，税法没有规定，必须按照会计准则核算。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平米以上的，按照（）征收契税。 1% 2% 5% 1.5%
判断题（共 1 题）
2. 工程结束时，进项税额没有抵扣完，不可退税。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）

1. 乙房地产公司为了促销，打出买一赠一的广告，售出别墅 300 平，售价 180 万，赠送 12 万元小汽车一辆，增值税率 17%，下列说法中正确的是（）。分摊别墅售价 108 万元分摊别墅价格 180 万元分摊别墅价格 166.97 万元分摊小汽车价格 72 万元
判断题（共 1 题）
2. 企业对累计消费达到一定额度的个人按消费积分反馈礼品不征收个人所得税。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 乙房地产公司（增值税小规模纳税人）为了促销，打出买一赠一的广告，售出别墅 300 平，售价 180 万，赠送 12 万元小汽车一辆，增值税率 17%，购进小汽车作为库存商品核算，小汽车应缴纳的增值税为（）。 2.04 万元 0.38 万元 0.25 万元 2.21 万元
单项选择题（共 1 题）
1. 按照销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销产品清单之日确认销售收入实现，属于（）。支付手续费方式委托代销受托代销赊销方式视同买断方式委托代销
判断题（共 1 题）
2. 企业已经确认销售收入的售出商品发生销售退回或折让，应当冲减确认收入月份的销售收入。（）错误正确

单项选择题（共 1 题）
1. 乙房地产公司（增值税小规模纳税人）为了促销，打出买一赠一的广告，售出别墅 300 平，售价 180 万，赠送 12 万元小汽车一辆，增值税率 17%，购进小汽车作为固定资产核算，小汽车应缴纳的增值税为（）。 2.04 万元 0.38 万元 0.25 万元 2.21 万元
判断题（共 1 题）
2. 企业以买一赠一方式组合销售本企业商品，不属于捐赠，本质是商业折扣。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 乙房地产公司（增值税小规模纳税人）为了促销，打出买一赠一的广告，售出别墅 300 平，售价 180 万，赠送 12 万元小汽车一辆，增值税率 17%，购进小汽车作为固定资产核算，小汽车应缴纳的增值税为（）。 2.04 万元 0.38 万元 0.25 万元 2.21 万元
判断题（共 1 题）
2. 开具发票后，如发生销售折让，必须在收回原发票并注明“作废”字样后重新开具发票或取得对方有效证明后开具红字发票。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 下列情况不应当视为内部处置资产的是（）。自建商品房转为经营将自建商品房用于职工福利

自建商品房转为自用资产在总机构与分支机构间划转
判断题（共 1 题）
2. 土地增值税是对转让房产所取得的增值额征收的一种税。（）错误正确
项选择题（共 1 题）
1. 开发产品可视为完工的情况不包括（）。开发产品证明材料已报房产管理部门备案开发产品已经取得初始产权证明开发产品已收讫全部价款开发产品已经投入使用
判断题（共 1 题）
2. 企业将资产产品对外捐赠，在会计核算上不确认销售收入，在所得税汇算清缴时做销售额调增处理。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 下列各项中应按照视同销售确认销售收入的情况不包括（）。自产产品用于集体福利外购产品用于销售自产产品用于交际应酬外购产品用于集体福利
判断题（共 1 题）
2. 开发产品交付以后，企业可在交付年度所得税汇算清缴前，选择确定计税成本的核算终止日。（）错误正确

单项选择题（共 1 题）
1. 房地产开发企业土地增值税清算时可扣除的预提费用是（）。未取得发票的公共设施配套费预提费建筑安装工程费预提费已取得发票的公共设施配套费预提费开发间接费用预提费
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业销售已装修的房屋，装修费用可以计入房地产开发成本。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 下列不属于房地产开发企业允许扣除的土地征用及拆迁补偿费的是（）。土地征用费耕地占用税劳动力安置费开发项目的建筑和安装工程费用
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业土地增值税清算时，企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 房地产开发企业土地增值税清算时可扣除的预提费用是（）。未取得发票的公共设施配套费预提费建筑安装工程费预提费已取得发票的公共设施配套费预提费开发间接费用预提费
判断题（共 1 题）

2. 房地产开发企业在进行土地增值税清算时，房地产开发费用据实扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 房地产开发企业土地增值税清算时，财政部规定的其他扣除项目的扣除比例是（）。 5% 15% 20% 10%
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业贷款逾期利息、加罚息不得扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 房地产开发企业建造普通住宅出售免交土地增值税的 “免税临界点定价系数” 等于（）。 1.76024 1.37566 1.64027 1.67024
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证一一对应的情况下可以扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 某工业企业转让一栋旧厂房，取得转让收入 500 万元，并按照税法规定缴纳了与转让房地产有关的各项费用计 27.75 万元，经房地产评估机构评定的重置成本为 400 万元，成新度折扣率为 7 成，地价款及相关费用为 40 万元，支付评估费用 2 万元，则该企业计算转让旧房的土地增值税的增值额是（）。

150.25 万元 275.75 万元 349.75 万元 225.45 万元
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业支付给个人的拆迁补偿款、拆迁合同和签收花名册或签收凭证一一对应的情况下可以扣除。（）错误正确
单项选择题（共 1 题）
1. 下列情况中，不属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目是（）。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在 85%以上纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算的直接转让土地使用权的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
判断题（共 1 题）
2. 因城市实施规划、国家建设的需要而被政府批准征用的房产和收回的土地使用权，免征土地增值税。（）正确错误
单项选择题（共 1 题）
1. 下列情况中，不属于主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目是（）。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积比例在 85%以上纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算的直接转让土地使用权的取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的
判断题（共 1 题）

2. 纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。（）正确错误
单项选择题（共 1 题）
1. 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金 1500 万元，开发成本 3200 万元，含借款利息 200 万元，可售面积 30000 平方米，该企业采取销售方案二：销售装修房，预计装修费用 300 万元，售价每平方米为 3200 元，则该企业应纳土地增值税（）。 0 276.6 576.6 776.6
判断题（共 1 题）
2. 转让旧房时，计征土地增值税时房屋的重置成本价可以作为扣除项目金额。（）正确错误
单项选择题（共 1 题）
1. 某化工公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入 500 万元，办公楼原价 480 万元，已提折旧 300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为 800 万元，成新度折扣率为五成，销售时缴纳相关税费 30 万元，该公司销售办公楼应缴纳土地增值税（）万元。 21 30 51 60
判断题（共 1 题）
2. 房地产开发企业销售开发产品在确定土地增值税的扣除项目时，印花税不允许单独扣除。（）正确错误

单项选择题（共 1 题）
1. 甲房地产开发公司正在开发丽景小区，为此项目支付土地出让金 1500 万元，开发成本 3200 万元，含借款利息 200 万元，可售面积 30000 平方米，该企业采取销售方案二：销售装修房，预计装修费用 300 万元，售价每平方米为 3200 元，则该企业应纳土地增值税（）。 0 276.6 576.6 776.6
判断题（共 1 题）
2. 某房地产开发企业开发过程中，支付土地出让金 3720 万元，房地产开发成本 9000 万元，其中含有银行费用 720 万元，能够提供银行借款合同和计息清单等借款证明材料，销售总额 25600 万元，按照比例扣除法该企业计算的土地增值税扣除项目金额为 17128 万元。（）正确错误
单项选择题（共 5 题）
1. 对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为 90 平米以上的，按照（）征收契税。 1% 2% 5% 1.5% 2. 企业将自有的已经提足折旧的房屋及建筑物进行改建，按（）分期摊销。按改建后延长的适用期限固定资产预计尚可使用年限按合同约定的剩余租赁期限按合同约定的保修期限 3. 企业将资产移送他人，因（）发生改变，不属于内部处置资产。资产所有权属资产使用权资产用途和形态资产的经济寿命

4. 开发产品可视为完工的情况不包括（）。开发产品证明材料已报房产管理部门备案开发产品已经投入使用开发产品已经取得初始产权证明开发产品已收讫全部价款 5. 某房地产开发企业取得土地使用权时缴纳契税 100 万元，该企业在土地增值税清算时可扣除的契税金额是（）万元。 0 30 100 130
判断题（共 5 题）
6. 政府补助，是指企业从政府无偿取得货币性资产或非货币性资产，但不包括政府作为企业所有者投入的资本。（）正确错误 7. 非金融企业向农信社，财务公司借款发生的利息支出可以全额在税前扣除。（）正确错误 8. 企业销售收入的确认，必须遵循权责发生制原则和实质重于形式原则。（）正确错误 9. 开发产品交付以后，企业可在交付年度所得税汇算清缴前，选择确定计税成本的核算终止日。（）错误正确 10. 对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，应征收土地增值税。（）错误正确
单项选择题（共 5 题）
1. 申请办理预售许可证要求房企投入开发建设的资金达到工程建设总投资的（）。 15%以上