张伟谈房地产营改增近距离准备

练好内功、转换思维

房地产营改增政策走势牵动了开发商的心脏，土地到底能不到抵扣？利息是否能够抵扣？存量房如何处理？甲供材争抢材料进项是伪命题么？纳税义务时间如何设置呢？精装修房在房地产营改增下有什么税收风险？营改增与所得税的互动关系又是神马？个个问题的追问都极端重要，然而过多的政策预测与分析恐怕也济于事，因为我们改变不了顶层政策设计！且政策既定后，无论严厉，还是宽松，对每一个企业都是公平的。

青山遮不住，毕竟东流去，营改增的大潮无法阻挡，当今之计，张伟认为：迅速由营业税思维转换为增值税思维才是正着，只有掌握了增值税规律，方能在政策既定的情况下，不管东南西北风，迅速找到有利于自己的税务规划通道。这些规律，看似简单平淡，“善用者”自有滋味在心头！

营改增，我来了！

郑州】2015年房地产、建筑业“营改增”过渡期准备及纳税管理策略(6月6-7日)

【课程背景】

令人忐忑的建安、房地产企业的营改增新政将在2015年实施，营改增本质上是有利于降低企业税收成本，增强企业发展能力。但是，企业如果没有积极做好准备，将不仅无法降低税收成本，还有可能会增加税负和加大税务风险。建安房地产企业集团领航人及财税高管应该在战略角度高瞻远瞩提前部署企业应对营改增策略，在全行业内忧外患期间能“驾横海之大航，领集团于无忧”。

为了让更多的建安房地产企业深入了解最新“营改增”税收政策，解析其对建筑施工、房地产企业的影响，帮助各建安房地产企业财税总监、经理理解其重点、难点，全面掌握增值税下税企间财税争议及解决途径，化解税务稽查风险，全面有效降低企业税务风险，继而能确保集团各相关部门理解集团营改增策略，准确执行“运用之妙存乎一心”的营改增转型方案与筹划，为此，特举办“2015年房地产、建筑业“营改增”过渡期准备及纳税管理策略应对实战研讨会”。

【课程收益】

1、如您是房地产企业领航人，您可以：

? 理解如何站在战略角度看待房地产企业营改增;

? 认识自上而下全集团一致行动应对营改增的重要性。

2、如您是财税总监，经理，您可以：

? 领略房地产业营改增政策，探索营改增应对措施;

? 分析本企业财税管理现状，理解如何建立完善营改增内控制度;

? 初步学会正确降低本企业税收负担的方法。

【课程对象】

? 房地产、建筑业企业董事长、总经理、总会计师、首席财务官、财务副总裁、财务总监、财务经理、税务总监、税务经理、经营、预算、审计及合同等部门人员。

【讲师简介】

樊老师：中房商学院高级顾问。

房地产、建筑行业税收筹划专家、中国税网特约研究员、“中国税网”房地产项目总监，中国税务报资深撰稿人，天和(智库)经济研究所专家委员会委员，中国民主同盟盟员。长期从事建筑、房地产及相关行业的财税工作，担任多家房地产企业税务顾问，通晓建筑、房地产财税法规政策。在《中国税务报》《河北税务》《海峡财经导报》《北京房地产》等专业期刊发表论文百余篇。编著有《房地产开发企业纳税实务与风险防范》、《营改增最新政策解析》等。

【课程大纲】

第一部分：房地产业、建筑业营改增政策走向及应对策略

一、思考：为嘛要营改增?建筑业、房地产业增营之争：本是同根生，相煎何太急?

樊剑英税友汇问题：请问房地产和园林公司签订绿化施工合同，园林公司有苗木基地生产，既涉及工程劳务又涉及货物销售，但签订合同分别注明苗木销售总价金额，开具苗木货物发票，涉及工程

劳务的开具建安发票总价，这样行吗?请老师帮着解答。

二、思考：营改增试点的步伐--我们什么时间营改增?2015年4月1日、7月1日、10月1日?

三、思考：建筑业核算的范围是什么?

四、思考：建筑业营改增的基本政策是什么?

1.《细则》第十六条：除本细则第七条规定外，纳税人提供建筑业劳务(不含装饰劳务)的，其营业额应当包括工程所用原材料、设备及其他物资和动力价款在内，但不包括建设方提供的设备的价款。

2.《条例》第五条第三项：纳税人将建筑工程分包给其他单位的，以其取得的全部价款和价外费用扣除其支付给其他单位的分包款后的余额为营业额。

五、思考：建筑企业施工主体与纳税主体一致否?

1.什么是转包?

2.什么是违法分包?

3.什么算借用资质?

4.什么是劳务分包?

5.什么是内部承包?

六、思考：建筑业新老项目如何过渡?如何计算增值税?

1.在执行过程中的合同如何过渡?

2.已预收工程款并预交营业税的项目如何过渡?

3.决算滞后造成的收入滞后(成本已发生)如何过渡?

4.营改增政策过渡问题--如何确定新老项目?

七、思考：营改增后挂靠会怎样?

1.必须申请认定一般纳税人的涉税风险

2.挂靠经营大部分成本进项税额难扣除

3.虚开发票行为的罪与罚

行为人有以下四种行为之一的，即构成虚开发票的行为：

1)为他人开具与实际经营业务情况不符的发票;

2)为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;

3)让他人为自己开具与实际经营业务情况不符的发票;

4)介绍他人开具与实际经营业务情况不符的发票。

八、思考：营改增过渡阶段账务如何调整?

九、思考：房地产业、建筑业营改增面对的若干问题及猜想有无道理?

1.通过税率设置和优惠政策过渡等安排，改革试点行业总体税负不增加或略有下降。对现行征收增值税的行业而言，由于向试点纳税人购买应税服务的进项税额可以得到抵扣，税负也将相应下降。

2.减税不一定实现在营改增的企业，但是对于下游购买服务劳务的增值税企业，是负担下降的，所以会引来一轮新的价格调整，分享其中利益

3.营改增后房地产、建筑施工销售收入可以分解吗?

4.营改增后房地产企业、建筑施工企业纳税地税是哪里?

5.销售款、工程款之外收取的利息、违约金、奖励款项怎么办?

6.施工方逾期交付工程，支付利息、退款、违约金，增值税如何处理?

7.客户逾期付款，向其收取的利息或违约金，增值税如何处理?

8.在进行工程在建预收款，收齐款项并缴纳增值税后，该工程所发生的后续进项税如何抵扣(在没有后续销项税的情况下)?

9.销售有房子的公司是否缴纳增值税?

10.以土地使用权、商品房投资设立新公司是否缴纳增值税?

11.销售地下基础设施形成的车位、车库是否缴纳增值税?

12.二手房转让如何缴纳增值税?

13.投资商铺、写字楼用来出租会遭遇什么障碍?

14.自建办公楼使用可否抵扣进项税额?

十、房地产业、建筑业营改增后材料采购还要不要货比三家?

十一、房地产、建筑企业招投标预算造价营改增后如何改变?

十二、现行有效的税率及征收率有多少?

十三、既然营改增，什么票可以抵扣进项税额呢?

1.猜想1：成本都能取得进项税额发票?

2.猜想2：商品混凝土等材料增加税负

3.猜想3：建筑劳务费增加税负

4.猜想4：转包或分包给个人取得发票能否扣除

5.猜想5：材料都可以抵扣17%?

6.猜想6：发票的收集和认证容易吗?

7.猜想7：“甲供材料”谁来采购?

8.思考：企业发生的经营业务费、工作服、劳保用品进项发票可否抵扣

9.思考：房地产、建筑企业是否要设立库存，设立材料收发台账?

10.账面固定资产所含增值税如何处理?

11.代开发票抵扣多少?

十四、营改增后注意防范发票风险

1.要提高防范意识，从思想上重视虚开发票问题

2.要择优选取购货对象

3.对供货单位应当做必要的考察

4.要尽量通过银行账户支付货款

5.要求开票方提供有关资料，落实内容的一致性和合法性

6.对有疑点的发票，要及时向税务机关求助、查证

十五、思考：房地产有哪些专属进项税额?

十六、思考：营改增后不得抵扣进项税额的有哪些情形?

第二部分：新税收政策难点要点解析

一、房地产企业开发回迁安置房如何计征营业税?

二、招拍挂取得出让土地为什么缴纳耕地占用税?可否一年后缴纳土地使用税?

三、房地产企业汇算清缴如何确定计税成本对象

四、小微企业免征增值税和营业税后如何会计核算处理?

五、小型微利企业如何享受企业所得税税收优惠?

六、买空卖空属于虚开发票吗?

七、虚开发票可否抵扣进项税额?

八、股权转让个人所得税有何新变化?

九、合作建房土地增值税清算的两种形式

十、建筑异地施工个人所得税遭遇核定怎么办?

第三部分：最新房地产企业、建安企业所得税汇算清缴报表填报应用

一、取消进户执法，是税务管理防松了吗?大数据环境下我们要提供哪些信息?

二、新企业所得税申报表有哪些新变化?我们真要填报41张报表吗?

三、企业所得税申报表有多少种?核定征收企业如何填报?

四、纳税申报表基础信息会“泄露”什么秘密?对外投资涉及到哪些税会差异?股权转让个人所得税政策有无新变化?

五、年度纳税申报表填报有无先后顺序?没有相关业务是否可以不填报?

六、收入、成本、费用明细表的填报注意哪些事项?确认收入税收与会计存在哪些差异?期间费用会“泄露”哪些信息?

七、纳税调整项目明细表的填报注意哪些事项?视同销售如何填报?房地产企业销售未完工开发产品如何填报?政府补贴收入如何填报?国发〔2014〕62号：国务院关于清理规范税收等优惠政策的通知给我们带来什么样的信息?风险何在?

八、居民企业撤回投资时企业所得税如何缴纳?

九、企业重组的两个新文件给我们带来什么亮点?对于2014年度汇算清缴有无关系?

十、跨期费用如何解决?军队票据能否扣除?

十一、最新的折旧政策如何运用?新增税会差异如何解决?

十二、弥补以前年度亏损纳税如何填报?税务机关查增的应纳税所得额可否弥补以前年度亏损?

十三、涉及以前年度纳税调整事项如何处理?

【费用说明】

【主办单位】中房商学院

【培训时间】2015年6月6-7日郑州

【培训费用】人民币3600元/人包含：讲师费、场地费、茶歇、现场咨询费等;会务组提供酒店代订服务，如需住宿请在报名回执单中说明，会务组统一安排，费用自理。

(会员卡消费，等比例扣除)

【联系人】王老师010-********

【报名传真】010-********

【电子邮箱】2060150775@https://www.360docs.net/doc/a54104376.html,

【官方网址】中房商学院https://www.360docs.net/doc/a54104376.html,