江夏区房地产市场环境调查报告

报告单位：武汉博诚房地产顾问有限公司

调查时间：2008年3月4日

一、江夏区房地产宏观环境分析

1、区域概况

（1）地理位置

（2）人口数量

（3）资源状况

2、区域经济发展现状

3、区域配套情况

4、区域规划前景

二、江夏区房地产微观环境分析

1、区域房地产市场现状与特征分析

2、土地市场概况

3、消费者特性分析

4、江夏区房地产市场前景分析

5、销售抗性分析与市场规避

第一篇江夏区房地产宏观环境分析

一、区域概况

1、地理位置

江夏区位于湖北省东南部，长江中游东南岸，面积2014.5平方千米，区域地理位置优越，地域广阔，城乡兼备，具有得天独厚的承东启西、连南接北、居中的地缘优势。地处九省通衢的武汉市南大门，武汉市三环线内，素有“楚天首县”之誉，其东接鄂州，南通咸宁，

江夏区域示意图

西临长江，北连武汉东湖高新技术开发区，正在崛起的“武汉·中国光谷”规划区域大部分就在江夏区境内。另外区域内拥有日益壮大的大学城，政府重点发展的环保产业基地和富士康等大型工业园，聚集了强大的价值潜能。

纸坊街是江夏区委、区政府派出机构，是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心１８公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁５９公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧３公里处．与１０７国道互通立交相连，全街版图总面积１３４平方公里，其中城区面积１０.５平方公里。

2、人口数量

江夏区总人口67万，其中农业人口46.7万。纸坊街全街总人口１７.５万人，其中非农业人口１１.８万人。

3、资源状况

水利资源方面：境内大小湖泊136处，97万亩水体面积主要湖泊有大沟湖、梁子湖、牛山湖、豹澥、鲁湖、后石湖、爷头湖、上涉湖、团墩湖、汤逊湖、青菱湖等。主要河流有长江、金水河流经西部。水面约占总面积39％。

矿产资源方面：矿藏丰富，已探明的矿藏有16个品种，尤其是白云石、石英石、石膏、膨润土等，矿体分布广，储量大，品位高，易开采。其中位于纸坊街西侧的八分山，矿体层位为泥盆系统石英砂岩矿体，呈层状，总厚３５－４０米，总储量达１３５９万吨，现为大冶有色金属公司采用，年产１２万吨。

物产方面：物产丰富，是全国粮、油、果、瓜、茶和畜禽产品生产基地，优质“界豆”、“梁湖”牌绿茶和三白远销东南亚。

二、区域经济发展现状

2007年度全区各项经济指标增长情况如下：全区生产总值增长13%；规模以上工业增加值增长23%；财政收入增长25%；全社会固定资产投资增长18%；社会消费品零售总额增长10%；外贸出口增长14%；城镇在岗职工平均工资增长9%，农村居民人均纯收入增长9%；新增城镇就业岗位4300个。区域经济增长迅速。

三、区域配套情况

1、交通状况

（1）交通现状

连接江夏区与武汉城区的公交线路有5条：由纸坊经鲁巷至武昌火车站的901、903、907三条线路、由纸坊经湖北工业大学至武昌火车站的902路、还有由纸坊至汉口武胜路的905路。纸坊、庙山、藏龙岛已分别通过江夏大道、阳光大道、纸李大道三条快速通道，成功地连为一体。

（2）交通规划

规划中的地铁二号线由关山一路延伸至汤逊湖大学科技园区，这就使其贯穿区域五大园区，又与武汉主城区连为一体。另外梁子湖大桥也在规划建设当中。同时随着文化大道即将贯通，作为江夏区连通市区的第四条快速通道，建成后将是最为便捷的一条大道。将江夏的文化路与洪山珞狮南路实施对接，届时，由纸坊入市区车程仅需

15分钟。而随着文化大道的开通，四条通道可确保近几年内该区域和武汉市区的无障碍连接。江夏可以通过近在咫尺的绕城高等级公路连接京珠高速公路。一旦连通，纸坊将与洪山连为一体。

庙山鲁巷

纸坊城区连接市区交通示意图

在建的有沪蓉高速公路和广高速铁路客运专线以及武汉中环线，这些项目的建设势必会使江夏的交通更加便利，进一步缩短与各大城区之间的距离。

按照武汉市城市圈的发展规划，将来还要推出城市列车，这也势必将拉近江夏区域与黄石、鄂州、武汉城市等地区之间的距离。 2、教育

全区有中等职业学校7所，在校学生3802人，专任教师214人。普通中学41所,在校学生50432人，专任教师2753人。有小学148所，在校学生66983人，专任教师3312人。有幼儿园18所，在园幼儿5596人，专任教师160人。此外，还有肓聋哑特殊教育学校1所，在校学生60人，专任教师19人。新建扩建中小学校及竣工面积7.8 万平方米。

值得注意的是：在目前的江夏区，有中国地质大学江城学院等17所高等院校在此设立校区或分校。世纪大道以北高等院校集中的

洪山区

纸武公路阳光大道

江夏大道文化大道（在建）

新大学城正在火热的建设中。

3、卫生

全区有医疗卫生机构33个，其中区属医疗卫生机构7个，区属乡镇街卫生院13个、分院9个，厂矿职工医院3个。医疗机构中，区人民医院、区中医院为二级甲等医院。

4、旅游资源概况

江夏区有悠久历史和灿烂文化，汉有三国时期金口赤矶山古战争遗址。唐有纸坊八分山南麓白云洞。宋有湖泗浮山古窑群遗址。明有龙泉山楚昭王墓群和金口槐山留云亭与槐山矶石驳岸。民国时期有贺胜桥北伐将士纪念亭。现有龙泉风景区、青龙山森林公园、熊廷弼公园、中山舰陈列馆、江夏革命烈士纪念馆等。区境有文化遗址20余处，历代墓群13处。省级文物保护单位有楚王墓、湖泗窑址。市级文物保护单位有槐山矶石驳岸、白云洞、樊哙墓、贺胜桥北伐阵亡将士陵园。

5、餐饮

以熊庭弼路的艳阳天、三五为主的餐饮市场的一条路，以汤逊湖为主的鱼丸一条街。在纸坊地区外，农副产品和矿产资源主要分布在以金水闸为中心，范湖、法泗、金口的蔬菜批发市场。以土地堂、山坡为主的瓜果批发市场，以汤逊湖、牛山湖、上涉湖、鲁湖、梁子湖为主的水产品批发市场，这些轴心市场带动了本区农村经济持续快速发展。

四、区域规划前景

1、工业方面

区域正以光机电、生物新医药、建材冶化、食品加工、文化印刷等为主导产业，奋力推进“百亿销售园区、亿元税收企业”工程；正不断强大大武汉南环线沿线工业经济板块；同时坚持“项目兴区”，重点引进世界500强、国内500强的知名企业在江夏安家落户，不断做大做强光机电、生物医药、新材料、食品加工、文化出版等产业，形成高度集聚地产业链。

未来重点工业项目信息：

◆汉阳钢厂已从原先的阳逻改为迁至江夏，将变脸为年吞吐500万吨钢材的华中最大钢材仓储物流中心。武钢江夏新基地除具钢铁产品集散功能外，还将生产无缝钢管，与阳逻江北基地协同发展，从而与青山本部形成“三角产业圈”。

◆中国南方机车车辆工业集团长江车辆有限公司于2007年11月12日正式在江夏区大桥新区正式运营，南车集团下属的武昌车辆厂和江岸车辆厂，株洲车辆厂，铜陵车辆厂，常州戚墅堰机车厂（货车部分）整合而成长江车辆有限公司，成为国内最大的铁路货车出口产品制造商、亚洲最大的铁路货车产品制造和修理企业。

◆武重新厂于2007年11月30在江夏区佛祖岭奠基，据了解，武重新厂建设及搬迁工作计划投资20亿元，将在两年内完成。新厂建成后，武重产能扩大2倍。

◆武汉市最大的深水重件码头将落户江夏金口，据了解，金口港位于江夏区金口街，使用岸线长560米，有4个货运泊位和20多个临时性扩建材料泊位，最大靠泊能力2000至3000吨，年通过能力35万吨，主要货品为黄砂、钢材、粮食、化肥农药等日用工业品。该码头的兴建一方面服务于南车集团的建设，同时将极大促进区域经济的发展。

2、服务业方面

郑店物流产业园规划建设；围绕“一舰二湖三山”，积极推进青龙山、八分山旅游项目和中山舰旅游区、龙泉生态旅游区建设，大力发展生态旅游业。

未来重点服务业项目信息：

◆华侨城酒店管理公司与武汉江夏区房地产开发总公司签署五星级酒店管理合作协议。据华侨城集团高层透露，曝光的酒店管理合作仅是这个占地512亩度假项目的前奏，之后华侨城酒店集团将在中南地区首次注入“大酒店”概念，这意味着，继深圳东部华侨城之后，华侨城集团将在武汉复制第二个“酒店+地产+旅游”的组团式项目。开发项目位于武汉江夏区纸坊以东4公里，北接汤逊湖，南临梁子湖，占地近512亩。项目以五星级豪华度假会务酒店为中心，辅以主题精品酒店、高尚温泉水疗和超大生态景区，初步估算总投资约50亿元左右。据透露，精品酒店将于2009年开业，五星级酒店2010年开业。

3、农业方面

以都市农业发展为取向，加快农产品正规化基地建设，巩固发展畜禽养殖、花卉苗木、名优水产品、藠头、蔬菜、茶果等六大基地，继续扶持壮大中粮集团、武汉市小蜜蜂食品有限公司、武汉富尔仕食品有限公司等一批省、市命名的龙头企业，大力发展农村中介服务组织和专业协会，加快农产品加工产业园建设。

未来重点农业项目信息：

◆中国粮油食品集团有限公司投资的3万吨低温肉制品项目，于2007年4月8在江夏区破土动工。项目占地130亩，总投资5亿元，计划在2009年完成全部工程建设，实现年销售收入5.4亿元，税收超过5千万元，吸纳1800人就业。未来5年，中粮将在湖北投资20亿元，以武汉为核心，将湖北打造成中粮旗下全国最大的肉食品基地。

◆江夏40万亩苗木基地，可望成为武汉“后花园”，江夏区将跨越多个乡镇，建设规模达40万亩的花卉苗木基地，发展绿色产业，为市民提供休闲天地。江夏区安山乡花卉苗木基地列入武汉市农业产业化重点项目。

江夏区重点园区及产业区位图

（4）基础设施建设方面

未来的江夏区政府把城镇建设作为经济强区发展的重要载体，重点规划建设好交通、供电、供水、通信等基础设施，全力推进城镇化建设。加快推进纸坊地区建设“五大工程”，加快发展纸坊与庙山、洪山的对接和纸坊与郑店、五里界的连接，拓展江夏未来新区的空间。形成“六纵”“六横”的交通道路网络，沟通南北城乡对接，促进区域协调发展。

（5）社会事业方面

加速推进城乡基础设施重点工程建设，突出抓好农村家园建设和移民安置工作。实施新型农村合作医疗制度，优化和提升城、乡整体功能，全面建设社会主义新农村，力争经过2-3年的努力把江夏建设成为适宜投资创业和居住生活的武汉新城区。

宏观环境总结分析

宏观环境优势与机会总结：

宏观环境不足与威胁总结

■目前已有的市政设施配套还有待于完善，特别是各类高产值的工业项目引进后，相应的水、电、道路等配套设施应适时而行。

■区政府的宏观控制能力还有待于检验，特别是工业类项目的环境污染上，对土地资源的控制上，一个区域的发展前景很大程度上来自于环境对经济发展的承受能力。

总体而言，江夏区在经济发展的后期潜力上远远强于武汉市其他周边郊区，同时与洪山、光谷等中心城区的便捷联系，也为其作为“城市幅中心”的发展趋势铺垫了充足的基础。江夏无庸质疑的是一块超高价值的黄金宝地。

第二篇江夏区房地产微观环境分析

一、区域房地产市场现状与特征分析

1、市场现状

从2003年到2006年，江夏区房地产均价增长了59%，其中以2005年之2006年增长幅度最快达到23%。自2007年，受武汉市整体房价水平上涨的影响，区域楼盘的整体销售价格已接近3000元/平方米，个别高层项目的销售均价已突破4000元/平方米，房产销售价格上涨明显。

从整个武汉市的情况来看，江夏地区凭借土地资源丰富，自然条件优越以及发展规划的良好前景等优势，近年来发展快速、令人瞩目，成为武汉市既大又极具有影响力的房地产开发热点地区。

2、房地产开发集中区域与特征分析

目前的江夏区房地产开发主要集中在纸坊、庙山经济开发区与藏龙岛科技园，按地理区位来讲，主要为两大区域：一是以汤逊湖为中心的沿湖区域，二是纸坊城区。

（1）以汤逊湖为中心的沿湖片区

■片区介绍：

汤逊湖湖面总面积36.6平方公里，流域面积461平方公里，山水大部分保持自然生态，环境幽雅。在武汉市城市总体规划中，从梁子湖-龙泉山-藏龙岛-汤逊湖，依照城市东南向楔型生态走廊(武汉夏季主导风向为东南向)规划，严格控制这些区域的周边开发建设。因此，汤逊湖区域的开发以旅游、居住、大学城、科技园建设等非工业性开发为主。伴随着中国光谷、中国药谷等科技产业的蓬勃发展和

武汉高校的逐步迁入以及新校区的建设，汤逊湖地区逐渐成为科技、教育、人文强势区域，其价值的成长空间是无可限量的。汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布) ■ 片区房地产发展概述

早期房产开发尝试将生态环境与公用生态环境相互融合，主

要以别墅项目的开发为主。如玉龙岛花园、银河湾等以庞大

的规模和完善的社区配套、较低的价格来吸引客户，同时以

水蓝郡、银河湾为代表的汤逊湖别墅板块已经成为武汉别墅

板块的重要组成部分。

2005年后则增加了普通商品住宅的建筑形态的开发。推出

了阳光海岸、梅南山居碧湖阁、宜家汤臣多层洋房、美加湖

滨新城花园洋房、华工镜湖园等均得到了市场良好的反响。

目前则显示出极强的上升趋势，日渐成为武汉江南版图上的

高端别墅聚集区。主要原因来自于光谷投入30亿元重点启

万豪·水岸枫林

美加·湖滨新城

汤孙湖山庄

逸境HOUSE

宜家·汤臣美院coast

动光谷大道等10大基本建设项目，中芯国际，富士康等国际大企业的入驻，作为武汉市新财智人群的重要聚集地。宜家.汤臣三期、美院COAST、保利十二橡树庄园等中、高端别墅项目开始高调入市，区域市场日渐火爆。

■主要在售楼盘

项目名称建筑类型开盘时间

建筑面积

（万平方米）

容积率绿化率

销售均价

（元/㎡）

万豪·水岸枫林多层06.5.20 22.8 1.5 42% 4300

美加·湖滨新城小高层景观洋

房、电梯别墅、

叠加别墅

06.10.1 7.64 1.30 39.6% 4200

汤孙湖山庄小高层、多层06.12.18 28.4 1.60 35% 7000

逸境HOUSE 小高层、多层、

联排别墅

07．05．18 3.42 1.87 31.10% 2880

宜家·汤臣

花园洋房、

TOWNHOUSE、电

梯观景洋房

07.1.31 9.42 1.33 40% 4300

美院coast 别墅07.6.16 9 0.5 45% 180万/套起■区域特征分析

项目类型上纯别墅并不多，混合型的项目比较多，多为联排、双拼，叠加等产品。

目前别墅单位价格基本能达到10000元，市场经过近几年的培育已经逐渐成熟。其他类型产品价格也多突破4000元

/平方米。

多以汤逊湖的景观资源为主要卖点，教育资源作为补充。

配套相对滞后，已销售产品的空置率较高，特别是别墅类产品，很多都作为出租屋面向周边的学生市场。

（2）纸坊城区

■片区介绍：

纸坊街是江夏区委、区政府驻地，是全区政治、经济、文化活动的中心，位于江夏区北部，北距武汉市中心１８公里，与洪山区和东湖高新技术开发区相邻，南距咸宁５９公里京广铁路从街西经过，沪蓉、京珠高速公路在城区南侧３公里处．与１０７国道互通立交相连，城区面积１０.５平方公里。城区人口约１１.８万人。

富丽豪廷

世纪花园

宏德嘉园三期

理想时代

鑫磊花园

汤逊湖片区实景图(含主要在售楼盘分布)

■片区房地产发展概述

纸坊片区的房地产发展相对汤逊湖片区要迟缓许多，直至2005年左右该区域的房地产才逐步形成市场，主要以富丽园地产所开发的富丽花园等项目为代表，也基本以多层纯住宅小区为主，主要是面向纸坊城区的公务员、回乡置业者、部分光谷科技园的职工等。自06年至07年，则由于光谷大道等10大基本建设项目的建设，大量国际型大企业的入驻对刺激了整个江夏楼市，高层住宅开始出现。

■主要在售楼盘

楼盘名称

占地面积

（万平米）

总建面

（万平米）

容积率绿化率产品类型

销售均价

（元/平米）

鑫磊花园 1 3 3.0 31% 多层住宅2200 富丽豪廷 6.912 4.79 30% 高层住宅4100 宏德嘉园三期 6.6 11 1.67 38% 多层住宅2800 理想时代0.9 2.1 2.3 43.1% 高层住宅2900

世纪花园 2.4 6 2.5 38% 多层、高层

住宅

2800

鸿发大厦 1.2 4 3.3 31% 高层住宅3600 ■区域特征分析

纸坊片区普通住宅的销售均价在2800元/㎡左右，除富丽豪廷因自身项目品质价格较高外，其余项目的市场价格集中度

比较高，市场竞争比较激烈，有一定的趋同化特点。

容积率都比较低，多为多层住宅产品，兼有少量的高层住宅，但新开发项目以高层、小高层居多，未来纸坊片区的市场供

应将趋向于高层、小高层与多层共存的产品格局。

项目体量规模不大，多数项目的总建面均在10万方以下。

在售项目中小区物业管理费标准普遍较低，多层为0.6元/㎡—0.8元/㎡之间，高层则为1元㎡—1.2元/㎡之间，但对

物业管理的概念还比较淡薄。

纸坊片区内住宅市场的开发是以本地房地产商为主，外来竞争者还不多，这与本地开发商实力比较熟悉本地市场，具有

一定的政策优势有关。

江夏房地产市场整体特征总结：

通过上文的阐述与分析，可以看出，汤逊湖片区与纸坊片区的房地产特征因为地理区位的差异，在具体表现上存在很多的不同，两大片区未来房地产市场的走向也不趋于一致，各有各特点。

整体房地产市场特征：

■ 区域整体产品类型丰富。以汤逊湖为中心的片区，别墅、多层洋房是主要产品类型，纸坊城区则以多层、小高层普通住宅为主要产品类型。

■ 区域整体销售价格上涨明显，在武汉市其他远城区中，仅次于东西湖和黄陂。

■ 各片区内的产品同质化比较严重，同类项目从户型产品、规

纸坊城区普通住宅区：以多层、小高层、高层等中低端产品为主，主要面向江夏本地需求客户、

返乡置业者与光谷、洪山部分置业、

投资者等。汤逊湖

汤逊湖

划设计、到物业服务等同一性较强，缺少很具有标杠性的项目或产品。

■营销推广上注重对洪山、光谷区域客户的把握，多数项目在光谷鲁巷广场、洪山街道口区域设有展销点。

■小产权房现象较为严重，主要集中在纸坊城区，以较为低廉的价格吸引了众多区域内置业者的购买。

关于小产权房的若干规定：从2007年6月建设部针对小产权房做出风险提示，国土部高调表示违规小产权房将拆除，到去年年底，国务院召开常务会议专题讨论，国家有关部门对小产权房的关注逐步升温。国务院公布《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(以下简称《通知》)，再次给农村集体建设用地定调———从严管理。《通知》规定，城镇居民不得到农村购买宅基地农民住宅或“小产权房”；严禁以各种名义，擅自扩大农村集体建设用地规模，以及通过“村改居”等方式，非法将农民集体所有土地转为国有土地；任何单位和个人不得自行与农村集体经济组织或个人签订协议将农用地和未利用地转为建设用地，农村的住宅用地只能分配给本村村民，农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

二、土地市场概况

1、江夏区域土地价格特征

江夏区土地分等范围表

江夏区最低地价标准单位:万元/亩

从上表可以看出，江夏区域已经形成了以纸坊和庙山为第一等地

价区域，但土地成本总体偏低，这种形式势必会存在一段时间，通过这两个区域的充分发展和先头发展，将会在很大程度上带动其他区域的发展。区域等级的出现的原因很大程度上在于不同区域之间的基础设施状况和以及自身所具有的各种优势。

2、土地市场现状浅析

目前的江夏土地市场存在部分不规范行为，造就了众多的小产权房的出现，特别是在纸坊城区内。小产权房对区域房地产正常的交易秩序是一种危害，同时对于购买人来讲，也是缺乏相应政策法规支持的置业行为，存在较大的风险性。同时，可以看到，作为武汉“南部新城”重点建设的区域之一，江夏区所拥有的可开发利用的土地总量相比临近的光谷片区具有相当大的优势。因此，规范化、市场化的土地利用是促进区域市场完善、协调发展的关键之一。

三、消费者特性分析

据调查了解，江夏置业者主要来自于以下四个方面：

1、本地消费群的二次置业

这一部分人群大多不满意现有的居住环境，对生活品质有更高的要求。对居住不仅仅是满足于生活需求，更多的是居住环境与舒适度。

2、武汉地区投资客

近年来，江夏房地产市场价格一路高歌猛进，不乏武汉地区投资客的炒做，其中又以光谷及庙山开发区里高校教师及企业中、高层管理人员为主，他们多以二次置业为主，购房目的又以投资性质为主。另一部分来自武汉其他区域。