德溪康养中心建设项目可行性研究报告

XXXXX有限公司

德溪康养中心建设项目

可行性研究报告

编制单位：北京中投信德国际信息咨询有限公司

高级工程师：高建

目录

第一章总论 (1)

1.1项目概要 (1)

1.1.1项目名称 (1)

1.1.2项目建设单位 (1)

1.1.3项目建设性质 (1)

1.1.4项目建设地点 (1)

1.1.5项目投资规模 (1)

1.1.7项目建设规模 (2)

1.1.8项目资金来源 (2)

1.1.9项目建设期限 (2)

1.2项目承建单位基本情况 (2)

1.3编制依据 (3)

1.4编制原则 (4)

1.5研究范围 (4)

1.6主要经济技术指标 (4)

1.7综合评价 (5)

第二章项目背景及必要性可行性分析 (7)

2.1项目提出背景 (7)

2.2本次项目发起缘由 (8)

2.3项目建设必要性分析 (10)

2.3.1顺应我国社会养老事业快速发展的需要 (10)

2.3.2促进构建和谐社会稳定发展的需要 (11)

2.3.3满足社会老龄化需求的需要 (11)

2.3.4推动我国新型医养模式发展的需要 (12)

2.3.5积极响应贵州省养老模式发展思路及目标的需要 (13)

2.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要 (13)

2.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要 (14)

2.4项目可行性分析 (14)

2.4.1政策可行性 (14)

2.4.2市场可行性 (20)

2.4.3管理可行性 (21)

2.5分析结论 (21)

第三章行业市场分析 (23)

3.1我国人口老龄化发展现状分析 (23)

3.2我国人口老龄化发展趋势分析 (24)

3.3我国传统养老模式发展瓶颈分析 (26)

3.4我国医养结合养老发展模式分析 (28)

3.4.1医养结合养老模式特征 (28)

3.4.2医养结合养老模式分类 (28)

3.5医养一体化社会背景及发展趋势分析 (29)

3.6项目市场发展前景分析 (30)

3.7市场分析结论 (32)

第四章项目建设条件 (34)

4.1地理位置选择 (34)

4.2区域投资环境 (34)

4.2.1区域地理位置 (34)

4.2.2区域地形地貌条件 (35)

4.2.3区域气候条件 (35)

4.2.4区域旅游资源条件 (36)

4.2.5区域交通条件 (36)

4.2.6区域经济发展条件 (38)

第五章建设方案 (39)

5.1建设功能与定位 (39)

5.2总体设计方案 (39)

5.2.1设计理念 (39)

5.2.2平面布置指导思想 (40)

5.2.3平面布置原则 (40)

5.3主要建筑工程量情况 (41)

5.4建筑设计方案 (41)

5.4.1 建筑设计主要规范及标准 (41)

5.4.2指导思路 (42)

5.4.3结构设计等级 (42)

5.4.4防火分区及安全疏散设计 (42)

5.4.5无障碍设计 (42)

5.4.6建筑节能设计 (43)

5.5公用工程方案 (43)

5.5.1设计依据 (43)

5.5.2给水设计 (43)

5.5.3排水设计 (44)

5.5.4供电 (44)

5.5.5安防监控 (45)

第六章项目功能定位及设备方案 (46)

6.1项目功能定位 (46)

6.2主要设备选择 (46)

第七章节约能源方案 (48)

7.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范 (48)

7.2建筑节能 (49)

7.2.1建筑围护结构基本组成 (49)

7.2.2外墙节能设计 (49)

7.3用电节能 (49)

7.3.1照明节能 (49)

7.3.2电气设备节能 (51)

7.3.3空调节能 (51)

7.4节水措施 (51)

7.5结论 (52)

第八章环境保护及安保措施 (53)

8.1项目环境现状 (53)

8.2项目建设对环境的影响分析 (53)

8.2.1环境空气影响分析 (53)

8.2.2地表水环境影响分析 (53)

8.2.3施工噪声环境影响分析 (54)

8.2.4固体废物影响分析 (54)

8.2.5水土流失影响分析 (54)

8.2.6交通影响分析 (54)

8.3项目建设时环境保护治理措施 (54)

8.4项目建成后环境影响分析 (55)

8.4.1环境空气影响分析 (55)

8.4.2地表水环境影响分析 (55)

8.4.3声环境影响分析 (55)

8.4.4固体废物环境影响分析 (56)

8.4.5景观影响及生态环境分析 (56)

8.5项目建成后环境保护治理措施 (56)

8.5.1废气污染防治措施 (56)

8.5.2污水防治措施 (56)

8.5.3噪声污染防治措施 (57)

8.5.4固体废物污染防治措施 (57)

8.5.5 生态保护防治措施 (57)

8.6绿化方案 (57)

8.7安保管理措施 (57)

第九章劳动安全卫生及消防安全 (59)

9.1 编制依据 (59)

9.2劳动安全 (59)

9.2.1防火防爆设计 (59)

9.2.2电力 (60)

9.2.3防静电防雷措施 (60)

9.3劳动卫生 (60)

9.3.1防暑降温 (60)

9.3.2卫生设施 (60)

9.3.3照明 (60)

9.4消防安全 (60)

9.4.1设计依据 (60)

9.4.2消防措施 (61)

9.4.3抗震措施 (61)

9.4.4综合防灾 (61)

9.4.5防洪涝措施 (62)

第十章企业组织机构与劳动定员 (63)

10.1组织机构 (63)

10.2劳动定员 (63)

10.3人力资源管理 (63)

10.4福利待遇 (64)

第十一章项目实施规划 (65)

11.1建设工期 (65)

11.2实施进度安排 (65)

第十二章投资估算与资金筹措 (66)

12.1投资估算依据 (66)

12.2建设投资估算 (66)

12.3流动资金估算 (67)

12.4资金筹措 (67)

12.5项目投资总额 (67)

12.6资金使用和管理 (70)

第十三章财务及经济评价 (71)

13.1总成本费用估算 (71)

13.1.1基本数据的确立 (71)

13.1.2产品成本 (72)

13.1.3平均产品利润 (73)

13.2财务评价 (73)

13.2.1项目投资回收期 (73)

13.2.2项目投资利润率 (74)

13.2.3不确定性分析 (74)

13.3经济效益评价结论 (74)

第十四章风险分析 (76)

14.1项目风险因素 (76)

14.1.1不可抗力因素风险 (76)

14.1.2 市场风险 (76)

14.1.3 工程风险 (76)

14.1.4资金管理风险 (77)

14.2风险规避对策 (77)

14.2.1不可抗力因素风险规避对策 (77)

14.2.2市场风险规避对策 (77)

14.2.3工程风险规避对策 (77)

14.2.4资金管理风险规避对策 (78)

第十五章招标方案 (79)

15.1招标管理 (79)

15.2招标依据 (79)

15.3招标范围 (79)

15.4招标方式 (80)

15.5招标程序 (80)

15.6评标程序 (81)

15.7发放中标通知书 (81)

15.8招投标书面情况报告备案 (81)

15.9合同备案 (81)

第十六章结论与建议 (82)

16.1结论 (82)

16.2建议 (82)

附表 (83)

附表1 销售收入预测表 (83)

附表2 总成本表 (85)

附表3 外购原材料表 (86)

附表4 外购燃料及动力费表 (87)

附表5 工资及福利表 (88)

附表6 利润与利润分配表 (89)

附表7 固定资产折旧费用表 (90)

附表8 无形资产及递延资产摊销表 (91)

附表9 流动资金估算表 (92)

附表10 资产负债表 (93)

附表11 资本金现金流量表 (94)

附表12 财务计划现金流量表 (95)

附表13 项目投资现金量表 (97)

附表14资金来源与运用表 (99)

第一章总论

1.1项目概要

1.1.1项目名称

德溪康养中心建设项目

1.1.2项目建设单位

XXXXXXX

1.1.3项目建设性质

新建项目

1.1.4项目建设地点

项目拟建地位XXXXX

1.1.5项目投资规模

项目的总投资为人民币50000.00万元，其中，建设投资为48500.00万元（土建工程为36400.00万元，设备及安装投资7248.50万元，土地费用为3921.57万元，其他费用为449.48万元，预备费480.45万元），铺底流动资金为1500.00万元。

项目建成后可实现年均收入为15207.27万元，年均利润总额8147.47万元，年均净利润6925.35万元，年上缴税金及附加为82.12万元，年增值税为821.19万元；投资利润率为16.29%，投资利税率18.10%，税后财务内部收益率10.78%，税后投资回收期(含建设期)为8.20年。

1.1.7项目建设规模

为积极响应国家实施“医养一体”新型养老模式的号召，让这一新型养老模式惠及更多老年人，更好地造福社会，项目方结合当前我国养老事业发展现状，整合现有优势资源，以便更好的完善毕节市及周边医疗、养老服务，实现老有所为、老有所养、老有所医、老有所乐的愿景。

本次德溪康养中心建设项目建设总用地面积为326.80亩，总建筑面积为116000.00平方米，主要建设内容及规模如下：

主要建筑物、构筑物一览表

1.1.8项目资金来源

本项目总投资资金人民币50000.00万元，资金来源为项目企业自筹。

1.1.9项目建设期限

本项目建设从2017年12月—2019年12月，建设工期共计24个月。

1.2项目承建单位基本情况

1.3编制依据

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

2.《贵州省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》；

3.《“十三五”国家老龄事业发展和养老体系建设规划》；

4.《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》；

5.《国务院关于促进健康服务业发展的若干意见》

6.《省人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（黔府发

〔2014〕17号）》

7.《贵州省关于支持社会力量发展养老服务业的政策措施（黔府办

发〔2015〕5号）》

8.《毕节市人民政府关于加快发展养老服务业的实施意见（毕府发

〔2015〕10号）》

9.《国务院关于推进医疗卫生与养老服务相结合的指导意见》；

10.《建设项目经济评价方法与参数及使用手册》（第三版）；

11.《现代财务会计》；

12.项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；

13.国家公布的相关设备及施工标准。

1.4编制原则

（1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。

（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的信息系统技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。

（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。

（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。

（5）设计中注重环境保护及节能降耗，在建设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。

（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。

1.5研究范围

本研究报告对项目公司的现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对项目建设的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的经营纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、项目建设成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。

1.6主要经济技术指标

项目主要经济技术指标表

1.7综合评价

本项目重点研究“德溪康养中心建设项目”的设计与实施，项目依托附近三级综合医院医院、老干活动中心着力打造医养结合的高端康养中

心。项目建设实施不仅可以为老年人提供生活照顾和医疗护理服务，还将为老年人提供环境优越、服务周到的高品质老年生活，符合贵州省、毕节市及我国社会养老事业的可持续发展的战略目标。项目将带动当地就业，增加当地利税，带动当地经济发展。因此，本项目的建设会给项目公司带来很好的经济效益，是社会效益极佳的投资项目。

项目实施符合国家行业投资方向，将得到国家及当地政府的大力支持。项目建设条件具备市场及发展前景广阔。因此，本项目建设十分必要，也切实可行。

第二章项目背景及必要性可行性分析

2.1项目提出背景

国际上通常把60岁以上的人口占总人口比例达到10%，或65岁以上人口占总人口的比重达到7%作为国家进入老龄化社会的标准。目前，中国是世界上惟一老年人口过亿的国家。根据全国老龄办公布的数字，到2020年我国老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17%。老年人口增加，与老年人最紧密的养老床位短缺极为严重。民政部最近公布的数据显示，“十二五”期间我国养老服务床位数预计达到669.8万张，每千名老年人拥有养老服务床位数达到30.3张，比2010年底增长了70.3%，实现了养老床位千分之三十的规划目标。随着老龄化进程加剧，应根据不同需求来发展多模式的养老产业，使养老产业跟上老龄化市场需求。

由于我国老龄化是在“未富先老”、社会保障制度滞后、单位福利体制解体、城乡和区域发展不平衡的形势下发生的，并伴有家庭逐渐小型化带来的家庭养老功能弱化等问题，社会养老服务压力不断加重。加快发展社会养老服务事业，有效应对人口老龄化问题，已成为各级党委政府关心、社会广泛关注、群众迫切期待解决的重大民生问题。

随着人口老龄化的加速发展，一些老人的治疗和护理问题困扰着千家万户。根据原国家卫生部的调查显示，60岁以上老年人中，人均患有疾病2~3种，慢性病发病率53.9%，是调查人群平均水平的4.2倍。患有慢性病老年人自然病理长，需要持续的、综合的医疗康复护理服务。为了适应部分老人养老需要，发展医疗资源与养老资源相结合的医养结合养老模式非常必要。

养老服务业是为老年人提供生活照顾和护理服务，满足老年人特殊生活需求的服务行业。党中央、国务院高度重视社会养老服务事业的发展，多年来出台了一系列政策措施。在加快转变经济发展方式中，在积极应对

人口老龄化的举措中，把社会养老服务事业摆在优先发展的位置上，是中央审时度势的正确决策，将有利于增强应对人口老龄化挑战的能力、提高广大老年人的生活质量和幸福指数，有利于拓展服务业新领域、发展新业态、扩大内需和促进就业，有利于弘扬中华民族敬老爱老优良传统、促进代际和谐、培育社会公德，对于深入贯彻落实科学发展观、实现全面建设小康社会的奋斗目标，具有非常重要的意义。

我国老龄化社会有以下特征：一是老年人口数量高居世界榜首。二是老年人口有高龄化、慢病化、失能化的表现。三是家庭养老功能相当薄弱，养老相关服务严重不足。医养结合的养老工作涉及到社会保障、民政、卫生等多部门的管理。因此，只有深化相关体制机制改革，才能有效推动医养结合型养老模式的建立，从而走出一条中国特色的养老事业的发展道路。医养一体化发展，既解决了养老院缺乏医疗服务的弊端，也解决了老年病人‘压床’占用优质医院资源的问题”，这种合作模式是将医疗资源与养老资源实现有效整合的一次创新之举。

2.2本次项目发起缘由

《贵州蓝皮书：贵州社会发展报告（2016）》指出，根据历次人口普查资料，我国老年人口比例自1964年第二次人口普查后逐渐升高，其中第三次到第六次全国人口普查的数据显示，全国65岁及以上人口占比分别为 4.91%、5.57%、6.96%、8.87%，老龄化程度持续上升。贵州省第三次到第六次人口普查数据表明，老年人口比重分别为：4.66%、4.61%、5.97%、8.71%，贵州省老龄化程度整体上呈上升趋势。与全国人口老龄化程度相比，贵州省人口老龄化程度较低。但贵州省人口老龄化速度快于全国平均水平。1982~1990年，贵州省老龄化速度低于全国水平；1990~2000年，贵州省老龄化进程与全国相比基本同步；从2000开始贵州省老龄化加速发展，2000~2010年65岁及以上老龄人口比重增长了2.84个百分点，

而我国总体上增长了1.91个百分点。可见，贵州省老龄化速度已经超过全国平均水平。

人口流动是推动贵州省人口老龄化的一个重要因素。贵州省经济发展相对落后，劳动力尤其是大量青壮年农村劳动力向经济发达地区流动。1990年和2000年人口普查数据显示，贵州省净流出省外人口分别为223.97万人和223.89万人，到了2010年，净流出省外人口达710.0万人，占本省户籍人口的16.95%，人口流出量是1990年的3.17倍，且在流出人口中60岁以上人口仅占0.91%。因此，农村大量青壮年劳动力向经济发达地区的流动加速了贵州省人口老龄化的进程。

据毕节市老龄部门统计，目前全市60岁以上老年人98万人，约占常住人口的15%。其中：女性老年人53.8万，占老年人口的55%;80-99周岁高龄老人9.2万，100岁以上百岁老人237人，高龄化的趋势越来越明显。城区老年人10.5万人，农村老年人87.5万人,农村老年人口的比例高达89%。全市11个县区中，人口最多的县为七星关区，老年人口达到17.3万，老年人口10万以上的县区包括七星关区、大方县、黔西县、织金县、纳雍县、威宁县6个县区，除了三个新区外，金沙县、赫章县的老年人口均超过8万。

随着贵州省及毕节市老龄人口的增加，老年人市场服务需求日益旺盛，市场供给能力却突显不足，社区和居家养老服务功能未充分发挥，难以满足市场需求。

由于养老服务对象的特殊性，不同消费层次、年龄阶段的老人对养老服务有不同需求。毕节市现阶段的养老服务品种比较单一，简单的生活服务已满足不了老年人的多样化养老服务需求，发展养老事业，弘扬中华民族敬老优良传统，满足老年人多层次要求。已经成为各级政府惠民的大事。