论社区建设与物业管理的关系

正文

物业管理和社区建设，两者是相互依赖、相互促进、目标一致的。两者服务对象和宗旨相同，都是以人为本，全面提高居民（业主）的居住质量，营造社区稳定、安全、舒适、健康的人居环境，促进社会的和谐发展。物业管理是社区建设的重要组成部分，社区建设中有许多内容必须要依托物业管理服务来进行。在构建和谐社会中，两者缺一不可。

一、物业管理是社建设的重要组成部分

物业管理所从事的对社区内配套设施的维护和保养；同时加强保安和消防管理，向业主和租户提供生活和办公的安全保障；搞好物业及周围环境的清洁，包括垃圾、各种废物、污水、雨水的排泄清除等，以求保持一个清洁卫生的环境，向业主或租户提供一个整洁舒适的居住、办公环境；做好物业管理区范围内的绿化建设和保养，以提供良好的生态环境；做好大楼和小区内的交通管理; 及时办理物业及附属设备的财产保险，避免由于自然灾害给业主造成巨大的财产损失等工作，正是区建设中卫生、治安、环境等最基本的职能范畴。

2009年春节期间，包头市房产局为了使广大业主度过一个愉快、祥和的春节，给业主提供一个整洁舒适的生活环境，充分展示物业管理行业诚实、守信、规范的形象，市房产局积极组织全市物业服务行业开展了迎春活动，各物业服务企业在住宅区营造浓郁的节日氛围，着力提升物业服务质量，与业主同创和谐小区。

为了提高社区服务质量作出几个方面的努力：

一是加强卫生管理。各物业服务企业春节期间增加了环境卫生的清扫和维护次数，保证公共环境的优美整洁；保持楼梯间卫生清洁，楼梯扶手定期擦洗，楼梯间杂物彻底清理；室外环境保持日常清洁，垃圾及时清运。在节日期间对小区内易引起火灾隐患（如炮屑、旺火残灰）及时清理。

二是保障公共设施设备安全运行。各物业服务企业增强主动服务意识，安排专业维修人员，在节前对小区内上下水、供电、消防等不能正常使用的设备及时组织进行修理、更换，保证设备的安全正常使用。对小区各类下水管道进行疏通和清淤，对损坏的井盖进行了调换，确保业主人身安全，保持管道流水通畅。各物业服务企业制定了突发事件应急预案，保证突发事件及时处理。成立了专业的抢修队伍，并将抢修电话在小区出入口或显著位置向全体业主公布，接到报修、报险立即派出抢修人员进行维修，切实做到为住户排忧解难。加强车辆管理，保证道路畅通，各种车辆进出、停放有序。

三是做好安全防范管理。各小区实行24小时值班制度，保安人员佩戴明显标志，加强安全防范、防火、防盗和公共秩序的维护等工作。为确保物业管理服务到位、安全生产责任切实落到实处，市房产局领导亲自带队，在春节前后对全市住宅区物业服务质量和安全生产进行了全面检查。

在各项措施的保障下，包头市物业服务行业营造迎春氛围工作，真正做到了用真心诚意换业主的称心满意，为业主送去了温暖，为构建和谐社区发挥积极作用。

二、在社区建设中物业管理企业应发挥主导作用

伴随着城市的发展建设,包头市物业管理从无到有，从初始到发展，逐步走向了成熟。截止2005年底，全市物业管理企业已有145家，其中二级资质3家、三级资质6家，从业人员达到4000多人，已实行物业管理的住宅小区169个。161个住宅小区组建了业主委员会，占实行物业管理住宅小区的70.4%。以瑞洁物业管理公司和智慧物业为例。市瑞洁物业管理公司是一家集日常 PA 保洁、高空清洗作业、物业管理为一体的综合性、专业化公司。现已发展成为内蒙古地区同行业当中最具规模的龙头企业。

瑞洁公司拥有一批高素质管理人才，一支技术过硬、实力雄厚的专业化员工队伍。公司在日常保洁方面承揽医院、办公大楼、商场、酒店等保洁服务，凭借先进的管理模式、运用科学的经营手段、通过专业化培训，为广大客户提供完善、优质的物业保洁服务。智慧物业作为一家专业的管理服务机构，可以为不同类型的物业和不同需求的顾客提供全面、优质、高效、专业的各项管理服务和物业、设施管理服务。公司自成立以来，智慧物业人秉承“开拓进取、追求卓越”的企业精神；奉行“服务创造未来”的服务理念，推广“五心”（专心、热心、可心、贴心、诚心）级酒店式服务物业管理模式，制定了“市场化生存、规模化经营、精品化管理、专业化服务”的发展道路；牢固树立“视开发商和物业使用人为朋友，全心全意为开发商和物业使用人服务”的思想；秉承“互利双赢、回报社会”的经营方针；恪守“以人为本、服务第一”的宗旨；形成了“北方管家，深圳团队”的品牌风格和独有的现代物业管理服务特色，不断的在为我们的客户营造优美的生活环境。智慧物业体制科学，人员素质优良，经营策略灵活，员工敬业。公司的业务范围涉及：高尚住宅物业管理、写字楼物业管理、物业顾问服务。公司总部已经全面按照ISO9001/ISO14001/OHSAS18001三套管理体系认证运行，从而保证我司能持续为服务客户提供最佳的物业服务。从包头市的两家物业管理公司的服务项目、工作宗旨、管理理念和模式不难看出物业管理企业在社区建设中发挥着越来越重要的作用。随着经济的发展和社会的进步，人们对社区建设方面要求不断提高，参与意识不断增强，改善社区环境的要求更加迫切，尽管政府每年都投入相当的财力，用来改善社区环境，提高社区建设水平，但仍难以满足社区居民的需要。要解决这一矛盾社区建设不能单纯依靠政府财政投入，需要各界的参与。物业管理公司是新兴行业，是集管理、经营、服务于一体，寓管理、经营于服务之中的服务性企业，主管住宅小区的治安、卫生、水电、绿化、维修以及组织开展文体活动等服务项目。物业管理的系列服务都与居民群众的生活息息相关，与业主密切联系，物业管理公司在社区建设中扮演着主要角色，起主导作用是理所当然的。

三、在社区建设中物业管理企业应发挥主导作用

社区服务业是第三产业中具有强大生命力的产业。随着居民生活水平的提高，居民的消费意识、生活方式都发生了深刻变化，对全方位、多层次的优质的社区服务的需求也越来越大，而相当部分的物业管理公司在拥有社区资源的同时，仍停留在简单的保安、保洁、绿化和维修等业务，这就严重制约了物业管理企业的发展。在当今时代，市场竞争日趋激烈，况且目前物业管理企业仍处在微利阶段，要改变这一劣势，物业管理公司必须抓住社区建设的契机，较变企业职能，跳出小区管理框框，充分利用社区现有资源，进行服务创新。服务创新主要有两个方面，一方面是从拓展服务方式入手延伸服务，满足群众不同需求，积极拓展延伸服务项目，如在小区推行家政服务，托幼托老，

接送孩子上学，代购商品、代送信件，开办饭店、食杂店、小超市、设立维修队、装修队等。这种延伸服务应遵循“取之于民，用之于民，谁受益，谁出钱”的原则，只有赢利创利，企业才能在服务中发展壮大。另一方面是差异化服务，差异化服务，既是物管企业满足业户追新猎奇，追求身价的一种心里需求，也是物管企业提升服务质量，独树一帜，树立品牌的需要。不论是哪一种服务形式，都要从提高服务水平入手，及时组织社会上的各类专业服务资源为居民服务，目前，包头市有些大的物管企业将小区的绿化，保洁、机电维修等服务项目外包，一方面降低自身的人、财、物管理成本，另一方面又为住户提供了优质的专业服务。

构建物业管理与社区建设良性互动新机制。

社区建设和物业管理的关系，就如《论语》中的一句话：“和而不同”，两者不能等同，相互之间既不能取代，也不能分离，而是相辅相成，相得益彰社区建设要为物业管理创造好的发展环境，物业管理也要在社区建设过程中积极参与，提供服务，通过协调和配合，以实现社区内人与人、人与环境、人与社会的协调发展。

一、坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调作用。（一）是切实加强指导与监督，提高业主大会、业主委员会自我管理的能力。建设部《业主大会规程》明确街道办事处(乡镇人民政府)负有组建业主大会和规范业主委员会运作的指导责任。街道办事处(乡镇人民政府)应当根据社区实际情况，落实专门部门，配备专职人员，负责业主大会的召开和业主委员会的成立、改选工作，发挥居民区党组织对小区人员情况充分掌握的优势，帮助业主将热心公益事业、责任心强、公正廉洁、具有社会公信力和一定组织能力的人员推选为业主委员会成员，避免出现业主委员会脱离社区党组织指导的情况。同时，在日常的指导工作中，注重引导业主大会在充分尊重全体业主意愿的基础上，按照法律法规的要求，不断加强自我管理和自身建设的能力。（二）是充分发挥综合协调作用，解决物业管理中的“急、难、愁”问题。物业管理具有区域性、综合性和动态性的特点。物业管理中存在的问题，往往涉及到规划、绿化、市容环卫、公安、城管等多个职能部门。街道办事处(乡镇人民政府)作为政府的派出机关，具有无可比拟的综合协调优势。在社区内建立由街道办事处(乡镇人民政府)、区(县)房地产管理部门牵头组织，业主委员会、居民委员会、物业管理企业和相关职能部门参加的联席会议制度，有助于解决物业管理中的综合性问题，确保居民有一个祥和安宁的生活环境。（三）是积极化解物业管理方面的矛盾纠纷，创造安定团结的社区氛围。和谐社区应当是一个具有和睦相处的人际关系的社区，一个治安良好和稳定的社区。但是随着改革开放的推进市场经济的发展、居民物质文化需求的日益增长群众利益失衡、政府管理缺位等问题导致的矛盾相对集中在社区，往往表现为群体性矛盾、利益矛盾，这其中不乏居民与物业管理企业、居民与居民之间在物业管理方面的矛盾，需要社区、党组织进行引导、协调。街道办事处(乡镇人民政府)可以充分发挥社区中人民调解工作委员会、司法所等专业调解组织的作用，及时调处物业管理中存在的矛盾纠纷，做好社会稳定工作。

二、发挥企业自身优势，形成主动参与社区建设的新格局。（一）是以发挥在职党员的模范带头作用为切入点，参与社区工作网络建设。包头市把物业管理纳入社区管理体制，形成以社区党组织为核心，社区党员及物业公司党员为主体，社区群众共同参与的基层党建新机制，有利于进一步充实壮大社区党组织规模，发挥党员的先锋模范作用，从而提高社区整体的管理服务水平，使基层党组织的凝聚力、战斗力不断

增强。物业管理企业可以根据在职党员的职业特点和个人专长，积极组织参与社区的各项工作，在社区党组织的组织和指导下，与驻区单位一起，形成思想工作联抓、公益事业联做、文体活动联搞、思想道德教育联手、社会治安联防、困难群体联帮的社区工作网络体系。(二)是以建立志愿者队伍为手段，参与社区服务体系建设。建立健全社区服务体系，是新形势下社区建设的重要任务之一。在为老百姓日常生活服务方面，物业管理企业具有人力、技术上的优势，应当以党、团员为骨干，建立社区服务志愿者队伍，协助搞好社区服务中心和社区服务站(点)的建设和管理，开展便民服务和帮困活动。（三）是以提高物业服务水平为着眼点，参与文明社区建设。物业管理服务是社区的一项基础性管理工作，房屋维修、公共秩序维护、保洁保绿、车辆管理等既是物业管理服务的主要内容，也是建设文明社区的主要工作。因此，物业管理企业应当以高度的责任感，认真做好各项管理服务工作，承担起文明社区建设的责任。四是以开展丰富多彩文化活动为载体，参与社区文化建设。物业管理企业要以多种形式，如与驻区单位共同举办小区广场音乐会、小区业主文娱联谊活动、小型文体比赛、添置社区文化设施、帮助其他驻区单位开展文化活动、协助社区组织孤寡老人参观旅游等，参与社区文化建设，丰富居民文化生活，努力营造和谐生活小区。五是以安置下岗失业人员为己任，参与社区再就业工程建设。物业管理服务行业是劳动密集型行业，长期以来，物业管理行业为再就业工程作出了贡献。物业管理企业应当坚持在技术要求不高的岗位上，吸纳下岗、失业人员，积极协助社区做好再就业工作，主动协助政府做好维护社会稳定工作。

在社区建设中必需解决的几个问题

从我市目前情况来看，大多数住宅小区物业管理公司（站）与社区之间的关系是融洽的，但也存在一些认识问题和工作上的矛盾，比如，在物业管理与社区建设两者之间的关系不明确，各自为政，缺乏协调，甚至有人认为，境外实行物业管理的地方都没有居委会，我们国内也不必要设居委会。有的社区居委会也认为，住宅小区直接交社区居委会来管，不必选聘物业管理公司，这样可以增加居委会的经济收入。有的社区把属于行政部门的事务转嫁给物业管理公司，工作上出现一些矛盾，也影响到两者之间的关系，为此，我们提出以下建议供研究探讨。

明确各自定位，避免重叠与越位。社区居委是群众性自治组织，是居民利益的法定代表，以管人为主，对业主委员会和物业公司进行协调和指导；业主委员会是居住物业管理区域内对物业实施自治管理的群众组织，是业主利益的法定代表，对物业管理服务进行评议、监督；物业管理公司是专业服务组织，以管理为主，应接受群众自治组织的指导和监督。

政府应加强对辖区内物业管理的指导和监督。如新建居住区的入住验收，对未按规划建设配套公共设施或者存有质量问题的，有权提请规划、建设行政主管部门予以纠正；会同主管部门指导业主委员会组建工作，对业主委员会的组建提出审核意见；会同主管部门对辖区内居住区的物业管理企业进行监督管理。

避免物业管理机构与居委会因提供社区经营性服务而发生利益冲突。当社区的居民以合同的形式授权物业管理机构从事社区经营性服务后，居委会从事的社区经营性服务就应当终止。一般说来，物业管理机构只能根据广大业主的委托管理好小区的物业，不能将功能延伸到行政管理和居民自治领域。而居委会一方面要发挥物业管理以外的行政管理和居民自治的作用，另一方面又要配合、监督物业管理机构的工作，但不要代替其具体业务。

尚未实行物业管理的普通居民小区，政府可鼓励、支持居委会通过发展社区服务

来管理好辖区内的物业。这样做的好处，既有助于推动居民自治进程，增强居民的凝聚力；又能够从根本上解决物业管理机构与居委会之间的矛盾问题；还可以在一定程序上解决居委会的财政保障问题。将居住区物业管理纳入政府管理，是深化城市基层管理体制改革的一项重要内容，政府应统筹安排，周密部署，推动物业管理和社区建设的全面开展。

社区建设与物业管理工作的新思路和发展前景

社区建设的总体思路：以党的十六大精神为指导，高举邓小平理论伟大旗帜，全面贯彻“三个代表”重要思想，以提高社区居民生活质量和城市文明程度为宗旨，以发展社区服务为龙头，以加强社区党组织和自制组织建设为重点，改革城市基层管理体制；健全“党委和政府领导、民政部门牵头、有关部门配合、社区居委会主办、社会力量支持、群众广泛参与”的社区管理机制。建设环境整洁优美，管理规范有序，服务网络完善，资源共享互惠，文体活动活跃，教育多样广泛，人际关系和谐，社会治安良好的现代化新型社区，促进经济社会的协调发展。

物业管理在未来的发展前景是广大的，物业管理在社区建设中将会扮演更加重要的角色，同时，也给物业管理带来新的挑战，需要面对不同类型的物业管理模式与服务，当物业管理面对住宅小区物业管理、写字楼物业管理、商业物业的管理、工业物业的管理、酒店物业的管理、医院物业的管理、学校物业的管理等多种多样的物业管理。面对新的挑战，面对新的困难，物业管理的发展前途是一片光明的，把社区建设纳入物业管理的范畴里，建设具有特色的社区物业管理，将是给物业管理的新的任务，同时，也把物业管理定位于一个新的角色，作为和谐社会的重要组成部分，带来新的历史使命。社区建设与物业管理，在未来的发展过程中将会相互融合和相互促进，带来社会的一个全新的高度，实现“以人为本”的社会高度，加强物业管理教育，深化物业管理研究。携手促进物业管的发展和社区建设的完整性。完成社区物业管理带给和谐社会建设中的一丝力量。从而把物业管理与社区建设结合起来，共建社会主义和谐社会。

结束语

社区建设与物业管理在是时代赋予的任务，建设特色社区，必须加快物业管理的发展，把物业管理纳入社区建设当中，将现代物业管理制度引入和谐社会的社区建设当中，使物业管理在和谐社会当中的社区建设扮演更加重要的角色，共同完成构建社会主义和谐社会的任务。

包头师范学院

学年论文

题目：物业管理与社区建设的关系（以包头市为例）学生姓名：王晓申

学院：历史文化与管理学院

专业：公共事业管理

班级：08级本部

指导老师：霍红霞

二〇一〇年六月四日

内容摘要

社区建设是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一；物业管理是社区建设的载体和组成部分，社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行的。物业管理按产业性质属于服务性行业，其基本出发点是根据社会生产力发展水平和人们对生活需求的变化，运用先进的维修养护技术和现代管理科学知识、环境生态科学知识，借助经济手段来管理物业，为业主、住户以及居民提供所需要的全方位、都层次的服务。社区建设与物业管理服务的根本目标是一致的，只有一栋栋住宅管理有序，一片片新村小区安全文明，一个个物业优秀品牌的创立，社区的文明建设才能奠定坚实的基础。

关键词：社区建设物业管理协调发展

目录

引言………………………………………………………………………………

一、物业管理与社区建设的相一致的关系…………………………………（一）物业管理是社建设的重要组成部分…………………………（二）在社区建设中物业管理企业应发挥主导作用……………（三）在社区建设中物业管理企业应发挥主导作用……………

二、构建物业管理与社区建设良性互动新机制………………………………

（一）坚持条块结合、属地管理，发挥社区对物业管理的指导协调作用…。

（二）发挥企业自身优势，形成主动参与社区建设的新格局。……………

三、在社区建设中必需解决的几个问题。……………………………………

四、社区建设与物业管理工作的新思路和发展前景。………………………

五、结束语……………………………………………………………………

引言

社区建设是指在党和政府的领导下，依靠社区力量，利用社区资源，强化社区功能，解决社区问题，促进社区政治、经济、文化、环境协调和健康发展，不断提高社区成员生活水平和生活质量的过程，是城市建设的基础，是体现城市建设现代化程度的重要标志之一；物业管理，是指经营人受物业产权人和使用人的委托，按照国家法律和合同契约的规定，对被委托的物业行使管理权，以经济手段管理物业，并运用现代管理科学，先进的维护养护技术和先进的服务手段，为物业所有人或使用者提供综合的、优质的有偿服务，以满足使用者不同层次的需求，使物业发挥最大的使用效益和经济效益，是社区建设的载体和组成部分，社区建设中许多内容需要依托物业管理服务来进行的。

在全社会倡导建设社会主义和谐社会的时候，和谐社区的建设就至关重要了，如何建设一个和谐社区关系到和谐社会的建设成败的关键。社区的建设和物业管理有着至关重要的关系，如何吧物业管理导入社区的建设，为和谐社会的建设提供应有的智力支持。是物业管理在新的历史时期取得更高发展的历史使命。把握和谐社会的发展机遇，充分发挥物业管理的主观能动性，创造一片物业管理新的天地。

文章从不同角度阐述了物业管理与社区建设的的关系。